Оспаривание результатов кадастровой оценки на примере Республики Бурятия

Возможность пересмотра кадастровой стоимости в комиссии введена пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно статье 5 указанного Федерального закона № 167-ФЗ его положения не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок (дата опубликования Федерального закона № 167-ФЗ - 26.07.2010 г., в связи с чем 60 дней со дня опубликования истекли 24.09.2010 г.) Государственная кадастровая оценка земель, работы по проведению которой не завершились до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона, проводится в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с разъяснениями Минэкономразвития Российской Федерации от 27.05.2011 г. возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссии, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития, распространяется исключительно на результаты государственной кадастровой оценки, полученные после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ и договоры на проведение которой были заключены после истечения указанного срока.

Комиссионный (внесудебный) порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости не является обязательным досудебным порядком.

В соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее - Порядок) комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости (см. приложение № 1), содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:

- кадастровый паспорт объекта недвижимости;

-нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных настоящим Порядком.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения:

1. в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются;

2. лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Согласно пункту 20 Порядка в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).

В соответствии с пунктом 21 Порядка копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или об ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются. Согласно пункту 23 Порядка в целях обеспечения открытости работы комиссии уполномоченный федеральный орган размещает на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о работе комиссии, в том числе протоколы заседаний комиссий и принятые решения без указания персональных данных заявителей, не позднее пяти рабочих дней с даты соответствующего заседания, а также обобщенную информацию о принимаемых решениях, рекомендуемый образец которой прилагается к настоящим Типовым требованиям, обновляемую не позднее первого числа каждого месяца.

Кажущийся на первый взгляд простым порядок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию все чаще показывает свою неэффективность. В связи с возрастающим количеством отклоненных комиссиями заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, необходимо еще раз указать на предусмотренное абзацем 5 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности право оспаривать решения комиссий в арбитражном суде.

Фактически комиссия должна выносить решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании наличия или отсутствия предусмотренного статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности формального пакета документов. Другими словами, у комиссии просто нет иной возможности, кроме как принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной при предоставлении предусмотренных законом документов.

Комиссия не наделена полномочиями рассматривать по существу представленные отчеты о рыночной стоимости на предмет их соответствия оценочному законодательству и федеральным стандартам оценки. Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности и принятые на ее основе регламентирующие деятельность комиссий документы исходят из принципов добросовестности и профессионализма работы оценщиков, экспертных советов их саморегулируемых организаций и членов комиссий. Однако члены комиссии все чаще выходят за пределы предоставленных им прав.

Дела по оспариванию решений комиссий относятся к делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, а именно к делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, которые рассматриваются с особенностями предусмотренными главой 24 АПК РФ.

Способ защиты права, применяемый заявителем, должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права и обеспечивать его восстановление. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу способов защиты гражданских прав, в частности, относится признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Пунктом 4 статьи 198 АПК РФ установлен сокращенный срок исковой давности для данной категории дел, который составляет три месяца. Таким образом, лицу, чьи права нарушены принятым комиссией решением, заявление о его оспаривании должно быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок при этом может быть восстановлен арбитражным судом.

Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственного органа незаконным является одновременно как их несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение этими ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). При этом в силу статьи 65 АПК РФ заявитель должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением комиссии.

2.2 Особенности оспаривания результатов кадастровой оцени объектов недвижимости в суде

Правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.) определена прецедентным Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А 27-4849/2010 (далее - Постановление Президиума ВАС РФ № 913/11).

Именно по пути заявления таких требований идет в настоящее время процесс оспаривания кадастровой стоимости и с определенной степенью уверенности можно говорить, что именно описанное основание для оспаривания представляется с юридической точки зрения наиболее перспективным.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ № 913/11 требования об изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

Заявителями исковых требований могут быть физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ответчиком по данной категории дел будет являться орган кадастрового учета, осуществляющий в том числе и функции по государственной кадастровой оценке - Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра (ФГБУ "ФКП Росреестра"). Полномочия по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О государственном кадастре недвижимости" предусмотренные законом полномочия органа кадастрового учета, которым в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу пункта 2 приказа Росреестра от 11.03.2010 № П/93 федеральные государственные учреждения "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации наделены полномочиями органа кадастрового учета. Указанные лица являются держателями кадастровой информации, на них возлагается обязанность по исполнению решений суда, которая заключается во внесении соответствующих изменений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, поэтому их привлечение в качестве соответчиков по рассматриваемым делам является законным и обоснованным.

Таким образом, исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости можно предъявлять к:

1. ФГБУ "ФКП Росреестра" или

2. Управлению Росреестра по субъекту Российской Федерации или

3. ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управлению Росреестра по субъекту Российской Федерации как соответчикам.

Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подведомственности арбитражных судов, которая в данном случае не связана ни с кругом лиц по делу (не важно, кто обращается с исковыми требованиями, физическое или юридическое лицо), ни с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности и пр.

Срок исковой давности для предъявления таких требований в арбитражный суд является общим и составляет три года. Течение срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости будет являться отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости независимого оценщика, выполненный в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В Постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11 указывается на предусмотренную статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности экспертизу отчета оценщика, которую суд вправе назначить в целях проверки отчета в виду существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком.

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Требование о проведения экспертизы отчета в данном случае законом не установлено, поэтому вопрос необходимости ее проведения подлежит разрешению исходя из конкретных обстоятельств дела.

Для того, чтобы у ответчиков по делу и арбитражного суда не было возможности аппелировать к несоответствию отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства, целесообразно представлять в материалы дела также положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Арбитражный суд Челябинской области придерживается мнения о необходимости обязательного предоставления заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку данное требование установлено статьями 17.1, 24.16 и 24.19 Закона об оценочной деятельности. Однако из буквального толкования статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности можно сделать вывод, что обязательное предоставление данного заключения необходимо лишь для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии. Так, в данной статье говорится: "Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости). К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки…"

Роль оценщика:

- подготовка отчета об оценке, являющегося доказательством по делу, на стадии сбора доказательств, до предъявления искового заявления в арбитражный суд;

- проведение судебной экспертизы по установлению стоимости.

Роль саморегулируемой организации оценщиков:

- экспертиза отчета об оценке оценщика, состоящего в саморегулируемой организации, до предъявления искового заявления в арбитражный суд;

- экспертиза отчета об оценке в рамках судебной экспертизы.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

2.3 Проблемы оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости

Законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Чтобы доказать свою правоту, физическим и юридическим лицам приходиться оспаривать кадастровую стоимость в Комиссии по рассмотрению споров или в суде, но при любых обстоятельствах все это время и деньги.

Несмотря на положительную судебную практику по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, которая была приведена выше, возникает достаточное количество проблем, связанных с рассмотрением таких дел.

Проблема № 1. Экспертиза отчетов об определении рыночной стоимости в процессе оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Необходимым документом для пересмотра кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров является положительное экспертное заключение отчета об определении рыночной стоимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке, предусмотренная существующим законодательством, призвана устранить возможные методологические и технические ошибки и тем самым обеспечить качество отчета об оценке.

Однако, устанавливая обязательность проведения экспертизы отчетов при оспаривании кадастровой стоимости, законодатель не указал вид проводимой экспертизы

На практике очень часто проводится нормативно-методическая экспертиза отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимости. Однако посредством проведения такой экспертизы невозможно получить ответ на вопрос о достоверности величины стоимости объекта недвижимости. Таким образом, саморегулируемые организации как бы проводят экспертизу, но снимают с себя ответственность за подтверждение или неподтверждение величины кадастровой стоимости.

Стоимостная экспертиза включает в себя также нормативно- методическую экспертизу. Таким образом, классификация экспертизы отчетов об оценке на два вида оказывается бессмысленной - экспертиза отчетов должна быть только стоимостной, включающей в себя экспертизу отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Проблема № 2. Массовые методы оценки при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Основным недостатком государственной кадастровой оценки считают массовые методы оценки, при применении которых в отношении объектов недвижимости неизбежно допускаются несоответствия, приводящие к существенному расхождению кадастровой стоимости от рыночной стоимости этих объектов, что является основанием для оспаривания установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, прежде, чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно убедиться в том, что исследуемый объект недвижимости действительно имеет индивидуальные характеристики, отличающие его от типового представителя массовой оценки, а затем проверить кадастровую стоимость на их реальную рыночную стоимость в отношении объекта оценки.

Очевидно, что причина в недостоверности либо отчета об определении кадастровой стоимости, выполненного на этапе государственной кадастровой оценки, либо отчета об определении рыночной стоимости. Ошибки в них могут быть обусловлены следующими причинами:

? отсутствие методологии массовой оценки;

? отсутствие достоверной рыночной информации;

? отсутствие информации обо всех ценообразующих факторах объектов оценки; проведении массовой оценки оценщик основывается главным образом на ней;

? влияние административного ресурса;

Необходимо пересмотреть методологию определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в настоящее время основанную на отнесении участков к различным категориям земель и выделении из единого объекта недвижимости объектов капитального строительства. Модель массовой оценки должны быть основана на группировке земельных участков исходя из фактического вида их использования на основе документов территориального планирования и градостроительного зонирования. При этом моделирование должно учитывать уникальные характеристики входящих в такие группы объектов оценки и отражать рыночные ожидания.

Чтобы ограничить распространенную практику выполнения договоров по кадастровой оценке недвижимости путем необоснованного переноса результатов оценки одних групп объектов на другие группы, которые по своим характеристикам должны иметь иную модель оценки.

Предлагается построить достоверную модель массовой оценки, которую можно осуществлять уже сейчас, если использовать возможности специального Фонда данных государственной кадастровой оценки путем накопления информации об объектах недвижимости. Для этого требуется расширение возможностей внесения в эту базу иных характеристик объектов кадастровой оценки, кроме уже учтенных в государственном кадастре недвижимости. В случае наличия в базе Росреестра недостоверных данных об объектах недвижимости прежде всего владельцы недвижимости должны иметь возможность предоставлять точную информацию о принадлежащих им объектах, а ответственные сотрудники после проверки корректности этих данных обязаны внести эту информацию в базу и использовать ее при следующей государственной кадастровой оценке.

Проблема № 3. Необоснованные отказы комиссий по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.

В разных субъектах Российской Федерации Комиссии по рассмотрении. споров по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости вопреки существующему законодательству отказывают заинтересованным лицам в их жалобах на некорректное определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, хотя заинтересованные лица представляют отчеты о рыночной стоимости этих объектов и экспертизы на них саморегулируемых организаций оценщиков. Доля этих отказов в общем количестве жалоб большая. После отказа комиссий заинтересованные лица обращаются с исками в суды, но и там в большинстве случаев получают отказы.

Предлагается Министерству экономического развития Российской Федерации направить в Росреестр разъяснительное письмо по этому поводу, чтобы устранить необоснованные отказы в жалобах налогоплательщиков со стороны комиссий по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.