Оспаривание результатов кадастровой оценки на примере Республики Бурятия

Для судов аналогичное разъяснение необходимо от Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Соответствующим законотворческим органам можно предложить и такой выход из сложившейся ситуации: установить кадастровую стоимость меньшую, чем рыночную стоимость недвижимости.

В таком случае собственникам нет необходимости оспаривать кадастровую стоимость за исключением ситуаций, когда рыночная стоимость недвижимости резко меняется, что бывает нечасто.

Возможно, государство недополучит часть налогов, но оно вернет себе недополученные доходы за счет уменьшения объемов работ судов и других органов, которые задействованы при оспаривании заинтересованными лицами кадастровой стоимости недвижимости.

Сложность в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости состоит в информационной закрытости процедур ее определения. Необходимо информировать всех заинтересованных лиц о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это даст возможность сократить число заявлений в Комиссии по рассмотрению споров и судебных исков, связанных с оспариванием результатов кадастровой стоимости.

Открытость информации является важным аспектом. Для этого в 2013 году в Нидерландах было принято решение о том, что с конца 2014 года все результаты оценки жилой недвижимости должны быть общедоступными.

Это означает, что каждый житель будет иметь доступ к данным об оценочной стоимости недвижимости. Ожидается, что это будет иметь три позитивных эффекта, а именно:

1) несоответствие в оценках будет выявлено и исправлено на ранней стадии;

2) налогоплательщики, вероятно, будут больше доверять результатам оценки, когда увидят, что величины стоимостей принадлежащей им недвижимости и других расположенных рядом домов соответствуют друг другу;

3) опубликованные результаты оценки будут широко использоваться большим количеством заинтересованных лиц, в том числе бизнес-сообществом.

Ответственность за проведение собственно налоговой оценки недвижимости возложена на муниципалитеты, следовательно - и за качество данных, используемых при оценке.

Накопление информации об объектах кадастровой оценки, позволяющей построить достоверную модель их массовой оценки, можно осуществлять уже сейчас, если использовать возможности специального Фонда данных государственной кадастровой оценки. Для этого требуется расширение возможностей внесения в эту базу иных характеристик объектов кадастровой оценки, кроме уже учтенных в государственном кадастре недвижимости. В случае наличия в базе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии недостоверных данных об объектах недвижимости прежде всего владельцы недвижимости должны иметь возможность предоставлять точную информацию о принадлежащих им объектах, а ответственные сотрудники после проверки корректности этих данных обязаны внести эту информацию в базу и использовать ее при дальнейшем моделировании кадастровой стоимости. В целом это позволит объединить характеристики земельного участка и иных находящихся на нем объектов недвижимости, получив их в том числе в инициативном порядке от владельцев недвижимости. Одновременно такой Фонд данных позволит сформировать объекты кадастровой оценки как учетные единицы, не ограничиваясь действующим порядком учета объектов в государственном кадастре недвижимости.

Раздел 3. Оспаривание кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Республике Бурятия

3.1 Действующие кадастровые оценки в Республике Бурятия

1. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия выполнена в 2015 г. ООО СНЦ "Экопрогноз" Новосибирская область, г. Краснообск, на основании Госконтракта № 2015.120884 от 14.04.2015 г., заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия. Перечень земельных участков сформирован по состоянию на 1 января 2015 года.

Результаты работ утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 № 2 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия".

2. Государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства выполнена в 2016 г. ООО "Терра Докс Инвест" г. Ростов-на- Дону на 1 января 2016 года на основании Госконтракта № 0102200001616001722-0088222-02 от 11.05.2016 г., заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия.

Результаты работ утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 12.10.2016 г. № 476 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия".

3. Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Республике Бурятия выполнена в 2012 г. ООО АКГ "ЭКФАРД" г. Новосибирск, на основании Госконтракта от 17.05.2013 г. № 2013.70295, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия. Перечень земельных участков сформирован по состоянию на 1 января 2013 года.

Результаты работ утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 29.11.2013 № 622 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Республике Бурятия".

4. Государственная кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Республике Бурятия выполнена в 2014 г. ООО Научно-производственной фирмой "Недра" на основании Государственного контракта от 23.06.2014 г. № 0102200001614001295-0088222-01.

Результаты работ утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 26.11.2014 № 588 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Республике Бурятия".

3.2 Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в судах

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:

· физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;

· юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;

· органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При оспаривании кадастровой стоимости в комиссии заинтересованному лицу необходимо обратиться в комиссию с соответствующим заявлением и требуемыми для пересмотра кадастровой стоимости документами.

Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации. Следует учитывать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок.

Досудебное обжалование кадастровой стоимости осуществляется в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия), созданной при Управлении Росреестра по Республике Бурятия приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/482.

За период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в судах инициировано 16 114 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 29 828 объектов недвижимости. По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", в том числе филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее - Комиссия).

В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 412 раз.

В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее - иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления) (Рис.1).

Рисунок 1- Количество судебных исков в отношении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости

В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом Российской Федерации указываются следующие основания (Рис 2.)

Рисунок 2- Основания, указанные в исках об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

За указанный период по состоянию на 31.12.2018 рассмотрено 10 112 исков (18 983 объекта недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 9 283 исков (17 738 объектов недвижимости), не удовлетворены - в отношении 829 исков (1 245 объектов недвижимости).

На конец рассматриваемого периода на рассмотрении находится 6 002 иска (10 845 объектов недвижимости). (Рис.3)

Рисунок 3- Результаты рассмотрения исков в судебном порядке

В период с 01.01.2018 по 31.12.2018, было удовлетворены 92 % требования от общего числа рассмотренных исков, и только 8 % были не удовлетворены. Основной причиной отклонения заявления явилось несоответствие представленных отчётов об определении рыночной стоимости требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральным стандартами оценки. (Рис.4)

Рисунок 4- Соотношение решений, принятых в пользу заявителей, к общему числу рассмотренных исков

В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2018 по 31.12.2018, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.12.2018 приблизительно на 718,2 млрд. руб. (40,6 %):

· суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 767,1 млрд. руб.;

· после оспаривания - около 1 048,9 млрд. руб.;

· суммарное снижение кадастровой стоимости в расчете на 1 объект - 40,5 млн. руб.

За все время работы комиссии 62 % решений вынесено в пользу заявителей, т.е. заявителям удалось снизить оспариваемую кадастровую стоимость объектов более чем на 90 %.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель вправе обратиться к заказчику работ с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления запроса заказчик работ обязан предоставить заявителю соответствующие сведения.

Заказчиком работ по определению кадастровой стоимости выступило Правительство Республики Бурятия в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия.

Необходимо отметить, что Комиссия не является структурным подразделением Росреестра - это независимый коллегиальный орган, реализующий государственную политику в части оспаривания кадастровой стоимости.

Учитывая важность рассматриваемых вопросов Комиссией, члены Комиссии несут персональную ответственность за принятие соответствующих решений.

Заключение