Анализ результатов кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере Республики Тыва

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФГБОУ ВО «БУРЯТСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ им. В.Р. ФИЛИППОВА»

ИНСТИТУТ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА, КАДАСТРОВ И МЕЛИОРАЦИИ

Кафедра «Кадастра и права»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Кадастровая оценка объекта недвижимости»

Направление: 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

тема: Анализ результатов кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере Республики Тыва

Обучающийся

4 курс 6402-2 группа

Кадыг-Кара Алёна Орлановна

Проверил

и. о доцент, к.с/х.н

Семиусова Алена Сергеевна

Улан-Удэ,2019



ВВЕДЕНИЕ

Согласно определению, государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - это совокупность административных и технических мероприятий, направленных на вычисление стоимости земельных участков на определенную дату. По Земельному Кодексу РФ, государственная кадастровая оценка земель, проводится для установления кадастровой стоимости земли, за исключением случая, когда кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости земельного участка. кадастровый оценка сельскохозяйственный земля

Целью курсовой работы является рассмотрение результат кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере Республики Тыва города Кызыла.

Задачи исследования:

- кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

-природно-климатические характеристики региона

- определение удельных показателей кадастровой стоимости в Республики Тыва.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится по определенной методике, в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом, и данные цели делают ее наиболее актуальной в настоящее время, так как из-за большого количества неучтенных земельных участков, а так же большого количества невостребованных и незарегистрированных земельных долей, денежные поступления в органы налогообложения достаточно низкие. Поэтому одной из главных задач проведения государственной кадастровой оценки земель является установление в дальнейшем капитализированного расчетного рентного дохода, исходя из которого государством будут взиматься различные денежные платежи.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Субъектом оценки земель сельскохозяйственного назначения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые устанавливаю средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, так же собственники земельных участков: землевладельцы, землепользователи, арендаторы, органы местной власти и субъектов Федерации, если данные угодья находятся в их собственности.

Предметом государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения непосредственно будет являться земельный участков, определение его границ, поворотных точек, балл бонитета, продуктивность, индекс технологических свойств и в нехозяйственная удаленность. По результатам всех этих показателей и определяется кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий.

Политика нашего государства сравнительно недавно образовало такое направление как кадастр. Но уже на данное время написано достаточно много книг, научных работ, методически указаний и т.д., по которым можно судить о том, насколько изучена данная дисциплина. Государственная кадастровая оценка земель проводится в нашей стране раз в 5 лет. Она имеет свою определенную методику, и для разных категорий земель она различна. Пока что недостаточно материала для того, чтобы уверенно сказать, что оценка земли имеет в настоящее время наиболее точную структуру, методологию и технологию выполнения. Для этого необходимо увеличить теоретическую основу для данного вида деятельностикадастравиков.



РАЗДЕЛ 1. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.1 Общие положения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашня - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбище - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь -- земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Выделяют два этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом межрегиональном этапе территориальным, органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ.

Второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого этапа.

На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, материалы IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бонитета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель -- индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей -- дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года. И это будет определении кадастровой стоимости для I группы земель сельскохозяйственного назначения. В своем курсовом проекте мы рассчитываем данную группу из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Так же можно определить удельные показатели для оставшихся 5 категорий земель сельскохозяйственных угодий.

* Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования).

* Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

* Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

* Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

* Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе. Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

1.2 Понятие государственной кадастровой оценки земель

Государственная кадастровая оценка земель является комплексом административных и расчетно-экономических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от его категории, вида использования, местоположения и прочих физических и экономических характеристик. Кадастровая стоимость в соответствии с ст.65 Земельного кодекса определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом и федеральными законами.

Для ее целей используются следующие основные термины и определения:

-кадастровая стоимость -- капитализированный расчетный рентный доход;

-интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) -- относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);

-интегральный показатель технологических свойств объекта оценки -- величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;

-интегральный показатель местоположения объекта оценки -- величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту -- км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;

-дифференциальный рентный доход -- дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

-абсолютный рентный доход -- минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар сельскохозяйственных угодий независимо от их качества и местоположения для всех субъектов Российской Федерации;

-расчетный рентный доход -- сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;

-земельно-оценочный район (зона внутри субъекта Российской Федерации) -- часть территории субъекта Российской Федерации, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа -- сельскохозяйственные угодья;

II группа -- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа -- земли под замкнутыми водоемами;

IV группа -- земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа -- земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесногофонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа -- земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 «Особенности использования сельскохозяйственных угодий» Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В Федеральном законе используются следующие основные понятия:

1) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

2) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемых результатов определения кадастровой стоимости.

Государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки).

Федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, осуществляет:

1) выработку государственной политики в сфере государственной кадастровой оценки;

2) нормативно-правовое регулирование в сфере государственной кадастровой оценки;

3) разработку и утверждение методических указаний о государственной кадастровой оценке, внесение изменений в методические указания о государственной кадастровой оценке;

4) иные функции, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее - отчет);

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Полномочиями бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, являются:

1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

3) предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

4) рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

5) сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

6) иные полномочия, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Государственное бюджетное учреждение не вправе заключать договоры на проведение оценки в качестве исполнителя в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Работники бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, не вправе осуществлять деятельность, направленную на установление рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения.

Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Бюджетное учреждение обязано:

1) соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных актов, регулирующих отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки;

2) исследовать документацию, необходимую для определения кадастровой стоимости;

3) хранить копии отчетов и документов, формируемых в ходе определения кадастровой стоимости, на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронных документов;

4) хранить копии документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости, на бумажном или электронном носителе либо на электронном носителе в форме электронных документов в течение не менее восьми лет со дня их составления;

5) представлять в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, копии хранящихся отчетов и документов, сформированных в ходе определения кадастровой стоимости, а также документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости, правоохранительным, судебным и иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

6) представлять в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав (далее - орган регистрации прав), имеющуюся в распоряжении бюджетного учреждения информацию, необходимую для ведения Единого государственного реестра недвижимости;

7) представлять ежеквартально в орган регистрации прав информацию о данных рынка недвижимости, полученную в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона;

8) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Под федеральным государственным надзором за проведением государственной кадастровой оценки, в том числе за установленной настоящим Федеральным законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, понимается деятельность органа регистрации прав, направленная на предупреждение, выявление, пресечение нарушений порядка проведения государственной кадастровой оценки, установленного настоящим Федеральным законом (далее - порядок проведения государственной кадастровой оценки), в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке, посредством организации и проведения проверок в порядке, предусмотренном частями 5 и 6 настоящей статьи, а также принятие предусмотренных настоящим Федеральным законом мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений.

По итогам проверок соблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке, органом регистрации прав составляются акты проверки.

В случае выявления нарушений, связанных с несоблюдением порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке, орган регистрации прав выдает предписание об устранении выявленных нарушений, форма которого устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Орган регистрации прав имеет право:

1) запрашивать и получать документы и материалы, необходимые для проведения проверки;

2) выдавать обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных нарушений порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке;

3) осуществлять иные предусмотренные федеральными законами права.

Федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, включающем в том числе критерии проверки соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке.

При осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Работники бюджетного учреждения, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны отвечать следующим требованиям:

1) иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в областях, перечень которых устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки;

2) не иметь непогашенной или неснятой судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Работники бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, подписывающие отчет, должны иметь основное место работы в таком бюджетном учреждении, являться гражданами Российской Федерации, отвечать требованиям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, а также отвечать одному из следующих основных требований:

1) иметь опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, не менее трех лет на день приема на работу в бюджетное учреждение и осуществлять профессиональную деятельность, связанную с определением стоимости объектов недвижимости, в течение трех лет на день приема на работу в бюджетное учреждение;

2) иметь опыт работы в бюджетном учреждении, связанный с определением кадастровой стоимости, не менее трех лет.

Порядок подтверждения соответствия предусмотренным настоящей статьей требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, привлекаемым к определению кадастровой стоимости, устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации вправе установить дополнительные требования к работникам бюджетного учреждения, привлекаемым к определению кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Для целей установления периодичности проведения государственной кадастровой оценки не учитывается проведение внеочередной государственной кадастровой оценки.

Решение уполномоченного органа субъекта Российской Федерации о проведении государственной кадастровой оценки должно содержать следующие сведения:

1) год проведения работ по определению кадастровой стоимости;

2) вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;

3) категория (категории) земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки;

4) наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной частью 1 настоящей статьи периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение тридцати дней со дня принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки обеспечивает информирование о принятии этого решения, а также о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости путем:

1) размещения извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации;

3) размещения извещения на своих информационных щитах;

4) направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в орган регистрации прав для его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки;

5) направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в органы местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, для размещения извещения на информационных щитах указанных органов.

1.3 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскозозяйственного назначения

Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данные методические указания подлежат применении при проведении следующего тура актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территорииРеспублика Тыва и город Кызыл.

В соответствии с данными методическими указаниями существенным образом изменяется подход к определению кадастровой стоимости земельных участков в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения определен ст. 77-82 Земельного кодекса РФ. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно ст.79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства -- пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), -- в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Постановлением Правительства Республики Тыва от 26.07.2018г. № 378- «Об утверждении порядка формирования и ведения перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Республики Тыва, использование которых в других целях не допускается».

Другая разновидность земель сельскохозяйственного назначения это земли, которые используются как пространственный территориальный базис для размещения объектов, непосредственно обслуживающих нужды сельского хозяйства, объектов природы (водных объектов) и других объектов.

Новыми Методическими указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445, установлен иной состав видов использования земельных участков, входящих в группы земель по сравнению с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с новыми Методическими указаниями осуществляется в следующем порядке: формирование перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель; расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации на основе сведений государственного кадастра недвижимости.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 установлено, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Отличительной особенностью определения кадастровой стоимости земельных участков в составе I группы земель (сельскохозяйственных угодий) является определение почвенных разновидностей в границах земельного участка, определение допустимого чередования культур, полей севооборота, определение показателя земельной ренты исходя из величины валового дохода и величины затрат на возделывание и поддержание плодородия, расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Основной проблемой при реализации указанных требований является отсутствие материалов актуального почвенного обследования на территории края, а также статистических сведений о чередовании культур (ведении севооборотов) хозяйствующими субъектами, соотнесение границ почвенных разновидностей на основе почвенных карт и границ земельных участков на основе сведений государственного кадастра недвижимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков II группы земель (земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса) осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности - на основе рыночной стоимости земельного участка.

Определение кадастровой стоимости земельных участков III группы земель (земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции) и IV группы земель (земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности) осуществляется на основе рыночной стоимости эталонного земельного участка с учетом перечня факторов стоимости земельных участков данной группы, утвержденного в субъекте РФ и группировки земельных участков на основе схожести характеристик.

Кадастровая стоимость земельных участков V группы земель (земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса) определяется на основе среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда и площади земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков VI группы земель (прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками) определяется исходя из минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости I группы земель и площади земель.



РАДЕЛ 2. ПРИРОДНО-КЛИМАТИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЕГИОНА

2.1 Общие характеристики Республики Тыва

Рисунок 1. ¬Местоположение объекта

Республика Тыва расположена в центральной части Азиатского материка между 49 45 - 53 46 Северной широты и 88 49 - 98 56 восточной долготы. На западе граничит с Республикой Алтай, на северо-западе и севере - с Красноярским краем и Республикой Хакасия, на северо-востоке - с Иркутской областью и Республикой Бурятия, на юге и востоке - с Монголией. В соответствии с разнообразием природных условий и естественных ресурсов, характером экономического развития и транспортных связей Туву можно разделить на 4 части: центральную, западную, южную и восточную. С позиции природных условий географическое положение республики выгодное. Она расположена на стыке сибирских таёжных и центрально-азиатских пустынно-степных ландшафтов - в широкой полосе гор и межгорных равнин. На территории Тувы формируется основной сток самой многоводной реки Сибири - могучего Енисея.

Рисунок 2 - Город Кызыл

Достопримечательности.

В самом центре Кызыла на площади Арата находится музыкальный драматический театр. Здесь же можно увидеть и молитвенный буддийский барабан. Также в центральной части города располагается государственная филармония Республики, Дом народного творчества и прочие учреждения культуры. Есть в городе Национальный музей имени Алдан Маадыра, в котором можно полюбоваться на богатейшую коллекцию археологических находок. В 2008 г. было введено в эксплуатацию новое современное здание музея, которое является одним из самых красивых в городе. Сегодня большая часть археологических находок представлена на четырех этажах комплекса. Есть в музее «золото Скифов», а также прочие вещи, обнаруженные во всемирно известном кургане «Аржаан-2». Есть в Кызыле и несколько небольших музеев (политических репрессий и Нади Рушевой). В связи с известностью города как географического центра Азии внимание многих туристов привлекает находящаяся на берегу Енисея стела. Она так и называется - «Центр Азии». Увидеть ее можно на набережной в месте слияния Малого и Большого Енисея.

Есть в городе мемориал, который установлен в честь солдат Великой Отечественной войны, а также Красных партизан. В 2000 г. был построен памятник учителю. В центре города есть сквер, в котором установлен бюст С.К. Тока - первого руководителя ЦК КПСС Тувинской республики. Есть в Кызыле и памятник, возведенный жертвам политических репрессий. Если въезжать в город со стороны Эрзина, то здесь можно полюбоваться еще одним символом Тувы. Это памятник, установленный чабану - Кадарчы. Его исполинская фигура возвышается над равниной. Пастух облачен в этнический костюм, на поясе которого традиционно закреплены нож и огниво. Первоначально пастух задумывался художниками как самостоятельная фигура. Однако после установки памятника люди начали обращать внимание на то, что у чабана нет овец. Учтя это замечание, сюда привезли камни, раскрасив их в белый цвет. Таким образом, у ног Кадарчы сегодня можно увидеть стадо.

На северном въезде в Кызыл находится памятник Арату. Он также представляет собой символ города.

Интерес у путешественников вызывает и здание буддийского храма. Этот храм выделяется своеобразной архитектурой. Еще одним буддийским символом является Ступа Просветления. Она установлена недалеко от аэропорта, а ее созерцание приносит душе покой и мир. Среди памятных мест Кызыла можно выделить красивейший естественный парк, раскинувшийся у излучин Енисея, а также находящиеся вблизи города источники лечебной воды Аржаан, удивительные свойства которой известны уже более 600 лет. Туристам также стоит совершить путешествие на гору Догээ. Она служит этнографическим и археологическим памятником природы этих мест. Называют ее еще и горой Любви. Она возвышается над городом и имеет высоту 1002 м. Считают, что каждый посетивший ее избавляется от всех грехов, а также очищает душу и тело. Недалеко от города есть еще одна удивительная достопримечательность этих мест. На правобережье Улуг-Хема можно полюбоваться древними наскальными надписями и рисунками.

2.2 Климат

Город Кызыл приравнен к районам Крайнего Севера.

Климат Республики Тыва сухой резко континентальный. Существенное влияние на климат оказывает нахождение в котловине, благодаря которому зимой воздух в котловине застаивается и выхолаживается под влиянием Сибирского антициклона, образуя мощную температурную инверсию. Зима (ноябрь-март) исключительно суровая для такой широты (город расположен на одной широте с Лондоном, Курском и Оренбургом), малоснежная (10--20 см), безветренная. Оттепели исключены. Средняя температура января -- ?28,6 °C (морозы до ?54 °C). Весна короткая. Начинающиеся во второй половине марта дневные оттепели приводят к быстрому сходу снежного покрова к концу месяца. Однако даже в апреле при отсутствии снега температура опускается по ночам до ?20 °C. В мае быстро устанавливается жаркая погода. Лето жаркое, иногда наблюдаются длительные засухи. Основная масса осадков приходятся на летний период. В мае-июле возможны пыльные бури и бураны. В августе нередки обильные ливневые осадки, обусловленные Тихоокеанскими циклонами, проникающими сюда со стороны Монголии. В первых числах сентября наблюдаются первые заморозки, хотя днём погода ещё довольно тёплая. До конца сентября наблюдается листопад. В октябре - ноябре до установления снежного покрова суточная температура опускается ниже 0 °C (до ?20 °C), что делает невозможным выращивание озимых и многих плодово-ягодных сельскохозяйственных культур. Снежный покров устанавливается в первой декаде ноября, затем следует резкое снижение температур до -20 °C и ниже.

2.3 Растительность

Насчитывает около 1500 разновидностей, леса занимают более половины территории, десятую часть занимает высокогорная растительность, а остальное -- распределяется между равнинными горными степями. Около 40 видов растений из общего числа произрастают только на территории Тувы. Они уникальны и требуют охраны.

Тыва обладает уникальной и разнообразной флорой и фауной. Земноводные представлены шестью видами из двух отрядов. Пресмыкающихся -- семь видов. В орнитофауне насчитывается более 348 видов птиц. Млекопитающих отмечено 85 видов из семи отрядов.

Бомльшая часть территории Тывы занята лесами (83% площади). На хвойные породы приходится 95% от всей площади лесов. Около 3 млн. гектаров территории Тувы покрыто кедровыми лесами, что составляет 11% от всех кедровых лесов России. Остальную территорию, если не считать безлесные вершины и водоёмы, занимают степи.

Весной расцветает рододендрон даурский (называемый местным населением багульником). Лекарственные растения с успехом применяются в народной и тибетской медицине. В тайге обитают соболь, белка, лисица, колонок, горностай, рысь, косуля, кабарга, изюбрь, лось, кабан, бурый медведь



2.4 Рельеф

По своему рельефу территория республики - горно-котловинная страна. Горы занимают примерно 82% её площади и и лишь оставшаяся её часть -- равнинные участки.

На севере и востоке Тувы расположены хребты и отроги Саянских гор с вершинами высотой 2000--3000 м. над уровнем моря. В срединной части система хребтов Академика Обручева смыкается с ВосточнымСаяном. Там, где берёт начало Бий-Хем(Большой Енисей), расположено высокогорное базальтовое плато Дерби-Тайга с 16 потухшими вулканами.

На западе Тывы расположены хребты и отроги Алтайских гор с вершинами высотой более 3 000 м над уровнем моря. Самые высокие из них -- Монгун-Тайга (3 976 м.), Ак-Оюк (3 608 м.), (3 485 м.), Кызыл-Тайга (3 121 м.).

Горы играют роль стены, изолирующей от внешних влияний, определяя климат республики как резко континентальный, характеризующимся морозной, безветренной зимой, в котловинах малоснежной.

2.5 Гидрография

Город Кызылзнаменит самой крупной рекой является р. Енисей Питание рек осуществляется в основном за счет талых снеговых вод и дождевых осадков, подземные воды имеют второстепенное значение.

Основной сток воды происходит в осеннее -- летний период. Также имеются огромные запасы подземных вод. Они питают реки в зимний период, служат источником водоснабжения промышленных предприятий и коммунальных служб и даже являются производственным сырьем при различных процессах химического производства.

Подземные воды на водоразделах залегают на глубинах 10 -- 50 м. Преобладают пресные грунтовые воды. Грунтовые воды в поймах рек находятся на небольшой глубине, что вызывает заболачивание притеррасной части района.

2.6 Почвенный покров

В Республики Тывашироко распространены степи с обыкновенными черноземами в сочетании с выщелоченными и лугово-черноземными почвами, а также серые лесные.

Серые лесные почвы характеризуются слабой оподсолёностью, высоким содержанием гумуса и обменных оснований, слабокислой реакцией почвенного раствора и высокой гидролитической кислотностью. Темно-серые лесные почвы имеют второй гумусовый горизонт, который выделяется по основным химическим показателям и являются реликтом каких-то древних почв.

Различия в природных условиях отразились на формировании почвенного покрова. Все почвы делятся на горные и равнинные. В классификации равнинных почв выделено девять типов с последующим подразделением их на подтипы, роды и виды. В классификации горных почв выделено два типа: горные подзолистые и горные дерновые лесные.

2.7 Геодезическая и картографическая изученность территории г.Кызыла

По состоянию на 01.04.18 планово-картографические материалы имеются по всему городу.

С целью создания основы для автоматизированного ведения государственного земельного кадастра на территории города проводится инвентаризация земель, в результате которой выявляются неучтенные землепользователи и нерационально используемые земельные участки.

Качественное состояние земель оценивается на основании материалов почвенного обследования. Первичные почвенные обследования в масштабе 1:10000 - 1:25000 проведены на всей территории города, имеются доброкачественные почвенные материалы

В целях оценки естественных кормовых угодий необходимо иметь сведения о произрастающей растительности, для чего проводится их геоботаническое обследование.



РАЗДЕЛ 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ УДЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В РЕСПУБЛИКИ ТЫВА

Первоочередным показателем для установления в итоге кадастровой стоимости является балл бонитета почв. Республики Тыва представлено достаточно множество почв. На территории города расположены четыре рабочих участка со следующими почвами: чернозем обыкновенный, чернозем обыкновенный выщелоченный, чернозем обыкновенный тяжелосуглинистый, темно-серая лесная почва, лугово-чернозёмная, лугово-черноземная оподзоленная, серая лесная, серая лесная среднесуглинистая и серая лесная тяжелосуглинистая почва.

После вычисления площадей почв, необходимо посчитать содержание гумуса, мощность гумусового горизонта и содержание фракций физической глины. Вычисления произвела с помощью пропорции, т.е.

Б1 = (Сг, Ч100%)ч7%,

Где, Б1 - содержание гумуса в баллах; Сг -- содержание гумуса в процентах, %; 100% и 7% -- эталонные показатели для Республики Тыва.

Б2 = (Мгг Ч100%)ч0,5,

Где, Б2 - мощность гумусового горизонта в баллах; Мгг - мощность гумусового горизонта в процентах, %; 0,5 - эталонный показатель для Республики Тыва, м.

Б3 = (Сффг, Ч100%)ч50 %,



Где, Б3 - содержание фракций физической глины в баллах; Сффг - содержание фракций физической глины, %; 50% -- эталонный показатель для Республики Тыва.

После вычисления всех трех показателей, для каждой из видов почв, необходимо рассчитать балл бонитета. Рассчитываем его по формуле:

Бсг = 3 vБ1 Ч Б2 Ч Б3.

Балл бонитета рассчитывается для каждой почвы по всем четырем рабочим участкам.

Всего по республике было оценено 3533,7тыс.га земель сельскохозяйственного назначения. Их суммарная кадастровая стоимость составила 5491,37 млн. рублей,а средняя взвешенная кадастровая стоимость 1 г а равна 1554 рубля. Эта величинасовпадает с кадастровой стоимостью, полученной на первом этап е оценочных работв Российской Федерации в разрезе ее субъектов. Она соответствует следующимсредним значениям: бонитет почв - 57 баллов; индекс технологических свойство оценочных объектов - 1,09 ед.; местоположение (удаленность) - 107 эквивалентныхкилометров.

В разрезе административных районов (кожуунов) кадастровая стоимость 1гаколеблется от 396 до 2463 рублей. Наиболее ценным и земельным и ресурсам и располагают Пий-Хемский, Чеди-Хольский, Каа-Хемский и Тандинский кожууны, анаибольший удельный вес в общей кадастровой стоимости сельскохозяйственныхугодий республики имеют Кызылский, Тандинский, Каа-Хемский и Тес-Хемскийкожууны.

Рис 5. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения Республики Тыва, руб/га.

В процесс е оценки был обнаружен ряд недостатков, как самой методики оценки, так и программного продукта ее проведения. Наиболее существенным из них является то, что земли оценивались обезличенно, как производственный ресурс. В методике указывается, что определяются "средние баллы качеств а и энергоемкости земельных участков всех сельскохозяйственных угодий без подразделения по видамугодий - пашни, сенокосов или пастбищ".

Еще одним недостатком является то, что объектом оценки являлись совокупные землепользования отдельных существовавших на дату оценки сельских хозяйств, в основном крупных, без выделения в них рабочих участков и кадастровых кварталов. Такие землепользования получал и только одну (единую) оценку, поэтому любое изменение границ в связи с дальнейшим реформированием и по другим причинам может вызвать необходимость переоценки земель. Эти недостатки потребовали проведения дополнительных работ по скорректированному варианту оценки, а также использования собственной методики, разработанной еще в 90- е годы и скорректированной в настоящее время. Это позволило получить несколько вариантов расчетов, существенно обогатить анализ. Были разработаны методические подходы к использованию полученных в процессе оценки, а также скорректированных после ее завершения оценочных шкал, по которым можно находить кадастровыестоимости отдельных земельных участков в составе оцененных землепользовании, атакже вновь образованных хозяйств, сформированных землепользовании (рис.6) .

Важное значение в проведении кадастровой оценки земель, может иметь разработанная автором модель управления расчетам и размеров земельной ренты, ценыи стоимости земельных участков, размера земельного налога с 1га и со всей площади, их возможных приращений, как положительных, так и отрицательных, как поабсолютной величине, так и относительно (рис.7)

...