Анализ результатов кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере Республики Тыва

Модель представляет собой своеобразную программную приставку (дополнение) в виде двух модулей - управляющего и аналитического к программе прямыхрасчетов кадастровой стоимости земельных участков. Она включает в себя некийнабор (блок) управляющих переменных, величина которых, во-первых, может меняться под влиянием различных, внутренних и внешних обстоятельств, а во-вторых,способна менять результат оценки, т.е. ее изменение непременно приводит к получению другого результата.

Рис. 6 Схема проведения кадастровой оценки земель по шкалам

Каждый показатель (каждый элемент) управляющего модуля имеет прямую связь (ссылку) со своим аналогом в основной программе расчетов. Это позволяетвоздействовать на результаты расчетов самой программы без входа в нее, т.е. безвыполнения обязательных достаточно непростых процедур.

Модель может работать только с одни м управляющим модулем. Но и в этомварианте она позволяет проводить исследование влияния отдельных показателей, атакже их любой совокупности на величину земельной ренты и ее производных (ценаи стоимость земель, земельный налог, арендная плата и др.). С помощью таких исследований можно более, предметно устанавливать математические зависимости инаходить логические причинно-следственные связи, влияния и взаимовлияния факторов-аргументов в области земельных отношений.

Другой модуль находится на выходе из программы основных расчетов (выходной модуль). Он может формировать в зависимости от желания пользователейконечную таблицу результатов в любом наборе показателей - сокращенном ил и развернутом. Результаты могут представляться не только в виде самих исходных показателей, но и их приращений, коэффициентов эластичности и др.

Рис.7. Схема модели управления расчетами земельной ренты и цены земли

Этомодуль имеет и графическую иллюстрацию, т.е. одновременно может выдавать готовые диаграммы, графики и даже картографический материал при соответствующем техническом обеспечении. Иначе говоря, выходной модуль дает возможность кроме текущих оперативных расчетов, проводить достаточно сложные и серьезные научные исследования и демонстрировать их результаты.

Таким образом, совокупность двух модулей и самой программы представляет собой достаточно эффективный инструментарий, с помощью которого можно изучать и находить решения самых разных проблем земельных отношений и непосредственной хозяйственной (производственной) деятельности на земле. Модель может стать действенным наглядным учебным пособием для любо категории обучающихся.

Практическое значениемодели состоит в предоставлении возможности как собственнику земли, так и ее пользователю, а также налоговым органам оперативнов реальном времени прогнозировать конечные результаты деятельности на данномземельном участке, предвидеть эти результаты, быстро реагировать, находить возможности для их изменения и конкретно влиять на них.

Работумодели можно продемонстрировать на примере анализа результатов земельного налога по единой ставке в процентах от кадастровой стоимости с собственников земельных участков в их ранжированном ряду по возрастанию удельной кадастровой стоимости или дифференциального рентного дохода с 1 га (рис 8), особый интерес представляет не обычный прямой анализ, когда по мере роста кадастровой стоимости сначала появляется, а потом возрастает прибыль, на определенном этапе появляется и нарастает дифференциальный рентный доход. Более интересен обратный анализ, т.е. отслеживание изменений доходности по мере убывания ценности земельных участков, когда с помощью земельного и других налогов происходит изъятие различных частей стоимости продукции.

Рис. 8. Влияние качества земельных участков на основные экономически

С помощью такой модели можно выполнять непосредственно экономическуюоценку земель, а также проводить мониторинг изменения условий производства иотслеживать динамику оценочных показателей под их влиянием. Очень важным является то, что она указывает на необходимость непременно учитывать структуруиспользования сельскохозяйственных угодий, пашни, посевных площадей, выращиваемых культур и технологии их возделывания.

На рисунке 5 приведена иллюстрация коэффициентов эластичности по одномуиз вариантов расчета размеров дифференциального рентного дохода на земельныхучастках разного качества.

Результаты проведенных исследований могут стать основой для совершенствования методики расчета земельной ренты и проведения экономической оценкиземель, повышения эффективности их использования. Это позволит ускорить процесс выхода сельскохозяйственных товаропроизводителей из глубокого финансового кризиса на рентабельную работу, обеспечит рост конкурентоспособности отечественной сельскохозяйственной продукции на внутреннем и внешнем продовольственных рынках

Рис 9. Коэффициенты эластичности экономических показателей в зависимости от величины удельной кадастровой стоимости

Конечной целью кадастровой оценки земель являлось определение налогооблагаемой баз ы и прогнозирование возможны х размеров земельного налога в соответствии со второй частью Налогового кодекса РФ по ставкам в пределах 0,1-2,0% кадастровой стоимости. Анализ показал, что размеры земельного налога с введением нового порядка его расчета могут очень существенно (многократно ) возрасти.

Например, в Республике Тыва, по самой низкой ставке (0,1% ) - в 7 раз, а по максимальной (2% ) - в 14 0 раз. Нет сомнений, что такой рост даже в ближайшем десятилетии не возможен, так как подавляющее большинство хозяйств находится в очень сложном финансовом состоянии и не справляются с действующими мизерными налогами, имея большую недоимку по ним.

Удельные кадастровые стоимости сельхозугодий по районам и хозяйствам имеют очень существенные колебания. Несколько землепользований по результатам расчетов получили отрицательный дифференциальный доход, и лишь некорректные методические прием позволили присвоить имположительные кадастровые стоимости.

Тем не менее, результаты кадастровой оценки согласованы с Федеральной службой земельного кадастра, утверждены постановлением Правительства Республики Тыва и рекомендованы к применению в практической деятельности органов местного самоуправления и налоговой службы. Учитывая этот факт, исполнителем данной работы выполнен расчет наиболее приемлемых ставок налога, различающихся по районам и хозяйствам республики.

В процессе исследований привлекались исходная информация и результаты кадастровых оценок по всем субъектам Российской Федерации. Анализ показал, что налоговые ставки должны быть существенно дифференцированы по территории страны в зависимости от величины удельной (в расчете на 1 га) кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. К такому выводу приводят расчеты степени изъятия с помощью земельного налога дифференциального дохода (ренты). При 2-х процентной ставке даже с земель с высокой кадастровой стоимостью его изымаетсяоколо двух третей (табл.2)

При единой процентной ставке земельного налога от кадастровой стоимостиизъятие дифференциального рентного дохода осуществляется далеко не одинаково.

В частности, в Краснодарском крае при ставке равной 2%, изымается 66% дифференциального дохода, в среднем по РФ - 68,4%, в Республике Тыва - 88,6%. В ранжированном ряд у регионов РФ должны существовать субъекты, в которых изымается 100 % дифференциального рентного дохода, а затем начинает изыматься абсолютный рентный доход. Но таких регионов нет и этот переход можнорассмотреть на примере Республики Тыва, где средняя кадастровая стоимость составляет 1550 руб/га, а в следующем за Тувой регионе (Ханты-Мансийском АО), онаустановлена в размере 400 руб/га.

В Республике Тыва еще есть дифференциальный рентный доход, а в Ханты - Мансийском АО его уже нет. Кадастровая стоимость в данном регионе сформирована на базе абсолютной ренты, которая в расчетах не участвовала (кадастровая стоимость получена искусственно).

Кроме Ханты-Мансийского АО , в ряд е северных регионов, таких как, Эвенкийский, Корякский АО и Мурманска я область для взимания налога не хватает не только дифференциального, но и абсолютного рентного дохода , поскольку дифференциальный рентный доход там отрицательный . В Ханты-Мансийском АО он составляет - 165 руб/га и часть абсолютной ренты должна покрывать отрицательнуюдифференциальную ренту, а оставшейся части уже не хватает на уплату земельногоналога в сумме 80 руб/га. Следовательно, недостающая часть будет, взимается из минимальной прибыл и при рентабельности 7%. Наконец, у региона с дифференциальной рентой -2,6 тыс.руб/га может не быть и нормативной прибыли, и тогда налог будет отнесен на прямой убыток.

При минимальной ставке общее изъятие ренты составит всего 3,3% совокупного рентного дохода. Но этот уровень в Краснодарском крае позволит собственникам земли присваивать почти 96,7% дифференциальной земельной ренты, а в регионах с низкой оценкой земель все равно будут проблемы.

Но если учесть, что абсолютна я рента в расчетах вообще не учитывалась, то значит все регионы, у которых дифференциальная рента ниже 0,4 тыс.руб/га, не получают даже мизерную цену производства или будут терпеть прямые убытки.

Учитывая полученные результаты, автор предлагает дифференцировать ставки по разработанному им алгоритму (табл.3).

Механизм дифференциации достаточно прост. Индивидуальная дифференцированная ставка может быть определена по формуле:

Таблица 3 Расчет дифференцированных процентных ставок земельного налога в Республике Тыва

Анализ возможных вариантов единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН) показал, что введение "рублевых " ставок в расчете на 1га сельскохозяйственных угодий, сопоставимы х по кадастровой стоимости, как предлагается в Налоговом Кодексе РФ, нецелесообразно. Во-первых, это приведет к излишним расчетам и частым пересчетам, как ставок, так и самих площадей угодий по разным причинам, в том числе и в связи с продолжающейся инфляцией. Во-вторых, нет необходимости сопоставлять угодья по стоимости, если есть сама стоимость, которая также как и площадь физических сельхозугодий будет зарегистрирована, приобретет законный статус и займет определенное место в бухгалтерском балансе каждого хозяйства. В-третьих, в этом случае ставка ЕСХН, также как и ставка земельного налога, можетустанавливаться не в рублях и копейках на 1 га, а в процентах от кадастровой стоимости. Но тогда правомочна постановка вопроса о дублировании двух налогов, использующих одну и ту же налоговую базу.

В первом варианте законодательства о ЕСХ Н (федеральный закон №187, от 2001г.) была заложена очень серьезная правовая коллизия, состоящая в том, что налог должен был устанавливаться для товаропроизводителей, точнее говоря, для предпринимателей, а объектом налогообложения - признавались сельскохозяйственные угодья, которые им в большинстве случаев не принадлежат.

Два варианта ЕСХН есть две прямые противоположности одного противоречия, а дискуссии вокруг этих вариантов были сведены к обсуждению возможных последствий перехода из одной крайности в другую. В первом случае предлагалось ввести единый и одновременно стабильный налог по принципу земельного налога с тем, чтобы конкретные результаты хозяйственной деятельности были свободны от налогообложения. Во втором варианте, наоборот предлагается применять налог на результаты этой деятельности без учета кадастровой стоимости используемых земель.

Поскольку любые крайности являются носителям и не только позитива, но и негатива, ни один из вариантов не может быть приемлем в чистом виде без сочетания с другими налогами или без дифференциации налоговых ставок.

Предпочтительнее альтернативна я форм а ЕСХН в виде налога с дохода, рассчитанного как разница между выручкой и затратами хозяйств в размере шести процентов этого дохода, рекомендуемая субъектам РФ, муниципальным образованиям и сельскохозяйственным товаропроизводителям для добровольного перехода на нее, в соответствии с Федеральным законом о т 11 ноября 2003 г.№ 147. Расчеты показывают, что введение ЕСХ Н в таком вариант е в масштабах РФ может дать эффект

сельскохозяйственным товаропроизводителя м в сумме боле е 50 млрд.руб . В Республике Тыва он составит 147 млн.руб.

Исходя из двух предыдущих тезисов, целесообразно иметь не один, а два налога: один земельный, другой - сельскохозяйственный. Исчисляться они должны по процентным ставкам один - по отношению к кадастровой стоимости земельных участков, другой - к получаемому доходу. Такая система налогообложения (дуализм) представляется не только правомерной, но и рациональной (рис.6).

На схеме часть кадастровой стоимости, формируемая абсолютным рентным доходом, обозначена как необлагаемая, а ее связь с земельным налогом показана штриховой линией. Это объясняется тем, что в расчеты кадастровой стоимости в соответствии с методикой, ка к уже указывалось , абсолютна я рента не была включена.

Если этот недостаток будет устранен, то эта часть стоимости станет постоянной налогооблагаемой базой. В любом случае, при двухканальной системе налогообложения дифференциация ставок земельного налога может не потребоваться.

Рис. 6 Схема двухканальной системы налогообложения

Введение ЕСХН может существенно повысить кадастровую стоимость земель и несколько снизить общий (конечный) экономический эффект.

В частности налог на заработную плат у (ЕСН ) включался в расчеты оценочных затрат (себестоимости продукции), следовательно его отмена снижает себе стоимость продукции, уменьшает величину констант (в большей степени константуV и в меньшей - константу С) и увеличивает прибыль покрытия. Это приведет к росту кадастровых оценок, поскольку повышает расчетную доходность производства,если цены останутся на прежнем уровне (табл.4).

Проведенные исследования и полученные с их помощью научные и практические результаты позволяют внести непосредственный вклад в решение проблемыфинансового оздоровления сельскохозяйственных товаропроизводителей, будут способствовать выходу их из финансового кризиса и обеспечению рентабельной работы.

Таблица 4. Изменение размеров рентного дохода и кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в связи с введением ЕСХН

Реальноефинансовое оздоровление большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей может быть осуществлено при серьезной государственной финансовой поддержке. До вступления России во Всемирную торговую организацию (ВТО) она должна быть существенно увеличена и направляться на повышение конкурентоспособности отечественной сельскохозяйственной продукции. В перспективе ее размеры будут увязываться с требованиями ВТО, которая уже на стадии переговоров настаивает на сокращении финансовой помощи сельскому хозяйству.

Разработанметодический подход к дифференцированию размеров субсидийсельскому хозяйству на повышение плодородия почв (качество земель) из федерального бюджета на основе совершенствования межбюджетных отношений в зависимости от кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и рентной обеспеченности территорий.

Уровни рентной обеспеченности, определенные отношениями рентных потенциалов к предельному рентному доходу, могут служить количественной базой для18определения долей участия в финансированиии различных направлений и объектовв сельском хозяйстве субъектов Российской Федерации, с одной стороны, и федерального бюджета с другой. Его величина непосредственно равна доле участия региона, поскольку именно она показывает, какую часть расходов может профинансировать данный бюджет.

Иначеговоря, доля данного субъекта Российской Федерации в финансировании общих с федеральным центром расходов (проектов, программ) в областисельского хозяйства и АПК в целом должна (может) быть равна доле его рентногопотенциала в предельном рентном доходе.

Автоматизированнаясистема земельного кадастра в сочетании с вмонтированной в нее программой проведения экономической (кадастровой) оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной в Тувинском комплексном отделе СибНИИ-ЭСХ еще в 1989-90 годах и усовершенствованной автором в последствии, позволяет результативно и достоверно прорабатывать следующие вопросы: оптимизацияструктуры использования сельскохозяйственных угодий; паритет цен на продукциюсельского хозяйства и других отраслей хозяйственного комплекса; оценка ресурсногопотенциала; определение размеров потерь собственников земельных участков и производителей сельскохозяйственной продукции при отчуждении земель; расчет ущерба, полученного от ухудшения качества земель, а также экономического эффекта отего улучшения; реорганизация (реформирование) сельскохозяйственных предприятий; финансовое оздоровление сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Даже неполная реализация всех возможных способов использования кадастровой стоимости земель в очень большой степени будет способствовать решениюдвух (из трех) важнейших задач, поставленных Президентом страны на ближайшеедесятилетие удвоение валового внутреннего продукта (ВВП) и борьба с бедностью.

Вкладоценки земли, как главного средства производства в сельском хозяйстве, в валовой региональный продукт (ВВП) и роль в его удвоении проявляются в оптимизации и повышении эффективности использования сельскохозяйственных угодий при одновременном финансовом оздоровлении товаропроизводителей. Любоеприращение рентного дохода - есть приращение ВВП.

Проблема бедностиможет решаться путем роста доходов сельских жителей,как наименее обеспеченной части населения страны, за счет выделения компенсаций недостающего качества земель в форме субсидий, размеры которых могут объективно определяться на основе уровня рентной обеспеченности.

При этом возрастут денежные доходы сельского населения за счет: развитияпроизводства, сопровождающегося ростом уровня оплаты труда; разного рода социальных выплат; предоставляемых населению бюджетных услуг; общего повышения качества жизни.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Согласно Земельному Кодексу РФ, государственная кадастровая оценка земель, проводится для установления кадастровой стоимости земли, за исключением случая, когда кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится по определенной методике, в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель - это рентный показатель. В своем курсовом проекте, я произвела расчеты кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, предварительно рассчитав показатели влияющие на ее итоговую величину. Основными показателями для ее расчета являются: балл бонитета угодий, дифференциальный рентный доход, дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель, дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением земель и расчетный рентный доход.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в моей курсовой работе получилась равной 5491,37. Стоимость сравнительно не велика, так как и площадь сельскохозяйственных угодий составляет 3533, 7 тыс.га. Кадастровая оценка устанавливается для определения в дальнейшем налоговых платежей, арендной платы, рыночной стоимости и т.д. Следовательно можно сделать вывод, что кадастровая оценка земель является одном из наиболее важных компонентов поступления платежей в казну.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации

2. Налоговый кодекс Российской Федерации

3. Земельный Кодекс РФ, ст. 66, по состоянию на 15 июня 2009 г.,

4. Градостроительного кодекса Российской Федерации

5. Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении новых Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.»,

6. Боголюбов С. А. Земельное право. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2003.

7. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. - М., 2003.

8. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. - Ульяновск, 2003.

9. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. -- М.: ЮНИТИ, 1997.

10. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2003. - № 5.

11. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки//Вопросы оценки, № 1, 1996.

12. Грибовский С.В. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа. //Вопросы оценки. № 1, 1998.

13. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М., 2001.

14. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). - М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

15. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Под ред. С.А. Боголюбова. - М: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.

16. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. - М.: Юристъ, 2000.

17. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М., 2000.

18. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов, 2004.

19. Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2004.

20. Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003г

Размещено на Allbest.ru