Размещено на http://www.allbest.ru/

3

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Бурятская государственная сельскохозяйственная академия имени В.Р. Филиппова»

Институт землеустройства, кадастров и мелиорации

Кафедра «Кадастры и право»

Курсовая работа по дисциплине: «Кадастровая оценка объектов недвижимости»

На тему: «Оспаривание результатов кадастровой оценки объектов недвижимости на примере Иркутской области»

Выполнила: обучающийся гр. Б6402-1ЗК Громков Антон Олегович

Проверила: и.о. доцента, к.с.-х.н. Семиусова Алена Сергеевна

Улан-Удэ 2019



Содержание

Введение

1. Теоретическая основа законодательства в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости

1.1 Понятие кадастровой оценки объектов недвижимости

1.2 Историко-правовой анализ законодательства в области оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации

1.3 Нормативная правовая база в области оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости

2. Правовое регулирование способов оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости

2.1 Особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости

2.2 Особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости в суде

2.3 Проблемы оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости и пути решения этих проблем в целях повышения эффективности кадастровой оценки объектов недвижимости

3. Оспаривание результатов кадастровой оценки на примере Иркутской области

Заключение

Список использованных источников



Введение

Актуальность темы курсовой работы «Оспаривание результатов кадастровой оценки объектов недвижимости» обусловлена множеством факторов.

Несмотря на последние изменения в законодательстве данного правового института в настоящее время имеются недостатки и пробелы, что приводит к неоднозначному толкованию и применению соответствующих правовых норм на практике. В силу чего они заслуживают углубленного научного исследования и выявлению проблем, с которыми сталкиваются физические и юридические лица при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В условиях формирования конкурентного рынка недвижимости, состоящего из земельных участков и других объектов недвижимости актуальным остается вопрос об определении кадастровой стоимости таких объектов.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая на основе методологии массовой оценки в результате проведения государственной кадастровой оценки, зачастую на практике не соответствует рыночной стоимости, рассчитанной в результате проведения индивидуальной оценки в отношении конкретного объекта недвижимости.

В связи с этим, главным вопросом остается возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки и ее установления равной рыночной стоимости. Следует отметить, что несоответствие кадастровой стоимости и рыночной уже длительное время вызывает споры между физическими и юридическими лицами с одной стороны и органами государственной власти с другой.

Предмет исследования - нормативная правовая база в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости.

Объект исследования - общественные отношения, в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости.

Цель курсовой работы - внести предложения по совершенствованию законодательства в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

1. Определить понятие кадастровой оценки объектов недвижимости;

2. Провести историко-правовой анализ законодательства в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости;

3. Изучить нормативную правовую базу в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости;

4. Рассмотреть особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

5. Рассмотреть особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости в суде.



1. Теоретическая основа законодательства в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости

1.1 Понятие кадастровой оценки объектов недвижимости

На современном этапе развития имущественных отношений в Российской Федерации кадастровая оценка объектов недвижимости является одним из важнейших направлений деятельности государства.

Понятие государственной кадастровой оценки закреплено в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под которым понимается: «совокупность действий, включающих в себя:

· принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

· формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

· отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

· определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

· экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

· утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

· внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости».

На первом этапе исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принимает решение о проведении государственной кадастровой оценки являясь одновременно заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Оценка должна проводится не реже одного раза в течение пяти лет с даты, проведения последней кадастровой оценки, но не чаще одного раза в течение трех лет.

В течении десяти рабочих дней с даты принятия решения о проведении кадастровой оценки, орган принявший такое решение размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Уполномоченным органом в соответствии с пунктом 5 Положения «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая организует проведение государственной кадастровой оценки. кадастровый иркутский суд

На втором этапе Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В перечень включаются объекты недвижимости, которые поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости и содержит все сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, актуальные на дату формирования перечня обо всех объектах недвижимости.

Целью проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости является определение их кадастровой стоимости. Соответственно результатом оценки является установление в отношении объектов недвижимости их кадастровой стоимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, актами Министерства экономического развития Российской Федерации, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости.

Исполнитель работ с даты составления проекта отчета об определении кадастровой стоимости направляет его в Росреестр и в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещает заказчика работ.

В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний Росреестр в течение трех рабочих дней с даты получения такого проекта отчета включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Ведение фонда данных государственной кадастровой оценки представляет собой сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения, а также сведений, полученных при проведении мониторинга рынка недвижимости.

Сведения, включаемые в состав фонда данных, являются открытыми и общедоступными, за исключением информации, отнесенной законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.

Исполнитель работ составляет проект отчета об оценке, включающий в себя справку, содержащую информацию о всех представленных к такому проекту отчета замечаниях с их соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к проекту отчета.

На следующем этапе отчет об определении кадастровой стоимости направляется для проведения экспертизы в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Саморегулируемая организация оценщиков осуществляет экспертизу отчета об оценке в течение 30 дней с даты представления такого отчета.

В результате проведения экспертизы возможно два вида экспертных заключений: положительное или отрицательное.

В случае отрицательного экспертного заключения исполнитель работ дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и направляет его на повторную экспертизу.

Заказчик принимает отчет только при условии наличия положительного экспертного заключения о соответствии оценки установленным требованиям к определению кадастровой стоимости.

Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», орган кадастрового учета вносит сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка - сложный многоэтапный процесс, в который вовлечены органы государственной власти, саморегулируемые организации оценщиков, оценщики и эксперты.

Результаты кадастровой оценки объектов недвижимости используются для расчета:

· налоговой базы на имущество физических лиц;

· налоговой базы земельного налога;

· арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

· цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их выкупе собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость является налоговой базой для начисления земельных платежей.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает проведение государственной кадастровой оценки земельных участков для определения их кадастровой стоимости.

Реализация в России стратегии взимания налога на недвижимость в отношении как земельных участков, так и других находящихся на них объектов недвижимости в зависимости от их кадастровой стоимости прежде всего требует совершенствования системы массовой оценки недвижимости.

Вопросы по получению обоснованных результатов оценочных работ по определению кадастровой стоимости в настоящее время недостаточно разработаны. Массовая оценка представляет собой сложную систему, включающую совокупность связанных деловых процедур, для выполнения которых необходимо нормативное правовое, организационное, кадровое, финансовое и другие виды обеспечения.

В целях совершенствования методологии оценки и определения основных направлений развития системы стандартов в сфере оценочной деятельности в Российской Федерации Министерством экономического развития Российской Федерации подготовлена Концепция формирования системы стандартов в сфере оценочной деятельности с учетов международных стандартов оценки. Данная Концепция направлена на повышение степени удовлетворенности потребителей качеством оценочных услуг за счет повышения достоверности и сопоставимости результатов оценочной деятельности, а также прозрачности и последовательности оценочных процедур.

Экспертиза работ по оценке - один из этапов процесса кадастровой оценки, однако экспертиза - это контроль качества после выполнения работ. Необходим не только выходной контроль качества, но и его обеспечение на всех этапах процесса кадастровой оценки, немаловажную роль в котором играют квалификация исполнителя и финансирование работ. В условиях существующего законодательства обеспечение качества работ - это задача саморегулируемых организаций оценщиков. Они должны создать методическую основу работ, которая обеспечит качественный результат.

В настоящее время продолжаются работы по массовой оценке объектов недвижимости и вместо раздельных налогов на землю и имущество физических и юридических лиц планируется введения комплексного налога на недвижимость. Это гораздо более ответственная работа, с точки зрения анализа объективности полученных результатов. Справедливые и обоснованные результаты, сопоставимость стоимости объектов недвижимости с различными характеристиками, на основе которых будет формироваться налогообложение, станут еще более сырыми для граждан, чем неточности и ошибки при земельном налогообложении.

Организация современной системы кадастровой оценки возможна только в рамках государственно-частного партнерства, где основную роль играет государство. Это связано с тем, что в современном обществе рынок недвижимости нуждается в системной информации о происходящих процессах как на глобальном, так и локальном уровнях. Большинство таких баз данных находятся в распоряжении только государства. При этом общедоступность и открытость этих баз повышают требования к точности как налоговой, так и иной стоимости недвижимости.

1.2 Историко-правовой анализ законодательства в области оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации

Работы по государственной кадастровой оценке впервые были начаты в Российской Федерации в 1999 году.

В целях обеспечения организации и выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации были приняты правила проведения утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, которыми устанавливались периодичность проведения оценки и основные принципы определения кадастровой стоимости земель в зависимости от их целевого назначения и использования. Кроме того, были определены полномочия органов государственной власти в указанной сфере.

Первым и до сих пор действующим в настоящее время нормативным правовым актом российского законодательства об оценочной деятельности является Закон № 135-ФЗ.

В первой редакции Закона №135-ФЗ в статье 13 содержалась возможность оспаривать сведения, содержащиеся в отчете об определении кадастровой стоимости. Если возникает спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор в зависимости от подведомственности дел рассматривается судом, арбитражным судом, по соглашению сторон спора также третейским судом».

В целях обеспечения единой правоприменительной практики в связи с возникающими многочисленными вопросами при рассмотрении дел об оспаривании оценки имущества, Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации было опубликовано информационное письмо от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Оспаривание возможно путем предъявления самостоятельного иска только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Судам следует учитывать, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки при рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, одним из доказательств по делу является отчет независимого оценщика. В целях проверки справедливости и достоверности расчета кадастровой стоимости суд может назначить экспертизу, в том числе в виде проведения новой независимой оценки. Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора привлекается оценщик, осуществивший оценку.

До 2010 года процесс внесения изменений и дополнений в Закон №135, в вопросах регулирования оспаривания кадастровой оценки был завершен.

Результатом принятия этого закона явилось законодательное закрепление такого способа защиты права, как оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Статья 24.19 установила, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами и юридическими лицами если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решения Комиссии по рассмотрению споров также могут быть оспорены в судебном порядке.

Главное нововведение, которое, несомненно, заинтересовало всех лиц, - это нормативное закрепление специальной возможности досудебного оспаривания государственной кадастровой оценки. Для этого при территориальных органах Росреестра должны быть созданы специальные комиссии, в которые войдут представители как органов власти, так и профессионального сообщества оценщиков. Ранее оспаривание кадастровой оценки было возможно только посредством обращения в суд.

Заявление в Комиссию по рассмотрению споров может быть подано только в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Срок оспаривания результатов кадастровой оценки в судебном порядке не установлен.

В 2011 году статья 24.19 Закона № 135-ФЗ была дополнена положением, согласно которому предусматривалось, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

22 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который существенно изменил Закон № 135-ФЗ в сфере оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости.

Согласно новой редакции статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ обратиться в Комиссию по рассмотрению споров необходимо не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости. Ранее этот срок составлял всего шесть месяцев. Кроме того, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в досудебном порядке в Комиссиях по рассмотрению споров стало обязательным для юридических лиц, а также органов государственной власти, органов местного самоуправления. Наряду с этим физические лица за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости могут обратиться в суд или Комиссию по рассмотрению споров. Для них предварительного обращения в Комиссию по рассмотрению споров не является обязательным. В тоже время внесены изменения в требования к составу пакета документов представляемых в Комиссию по рассмотрению споров.

В настоящее время действует только один профильный закон - Закон № 135-ФЗ, наличие которого никак не может исправить ситуацию в области оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости. Его нормы были отрывочно интерпретированы только на уровне разрозненных ведомственных актов и постановлениями высших судебных инстанций.

Порядок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости установленный Законом от 21.07.2014 №225ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» действует и в настоящее время.

1.3 Нормативная правовая база в области оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости

Вопрос о возможностях и способах оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости до сих пор является одним из самых сложных юридических вопросов.

Единственным нормативным правовым актом, регулирующим порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, является Закон № 135-ФЗ. В этот закон изменения вносились уже 35 раз, очередной пакет изменений вступил в силу 01.04 2015 года.

Согласно статье 24.18 Закона № 135-ФЗ: «результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Путем такого оспаривания физические и юридические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, а также арендаторами недвижимости, находящимися в государственной или муниципальной собственности, могут уменьшить размер уплачиваемого земельного налога и налога на имущество физических лиц и арендной платы, а лица, имеющие право на выкуп объектов недвижимости - размера выкупной цены.

Пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки можно при наличии следующих оснований:

· недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

· установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Если при формировании перечня недвижимости, были неправильно внесены сведения об объекте недвижимости и эти сведения были учтены при государственной кадастровой оценке, которые повлияли на кадастровую стоимость такого объекта, то заинтересованное лицо имеет право подать заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости.

На практике чаще всего ошибочно вносятся данные о местоположении, площади объекта недвижимости, категории и виде разрешенного использования земельного участка, которые существенным образом влияют на определение кадастровой стоимости таких объектов.

В процессе оспаривания кадастровой стоимости важная роль отводится оценщику, который готовит отчет об оценке рыночной стоимости соответствующего объекта оценки. С конца 2011 года оценка для целей оспаривания стала одним из важных направлений деятельности оценщиков по всей территории России.

Если в первом случае речь идет об устранении технических ошибок кадастра недвижимости и кадастровой оценки, то во втором случае - о возможности индивидуальной оценки объектов недвижимости в случаях превышения кадастровой стоимости над рыночной.

Первым и до сих пор действующим основным судебным актом, разъясняющим процедуру оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке, является постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нарушенные права подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости на его рыночную стоимость.

Конституционный Суд Российской Федерации в рамках определения от 3.07.2014 № 1555-О разъяснил, почему кадастровая оценка бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная цена определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка, поэтому результаты получаются более точными, и по этой причине закон позволяет уточнить кадастровую стоимость, приравняв ее к рыночной. Однако замена одной условной стоимости на другую, в презумпции более точную, не означает, что прежняя стоимость по государственной кадастровой оценке неверна, несправедлива (завышена или занижена) и влечет неправомерное определение налоговой базы с безосновательным завышением налоговых обязательств.

Реализация в Российской Федерации стратегии взимания налога на недвижимость в отношении земельных участков и других объектов недвижимости в зависимости от их кадастровой стоимости, прежде всего, требует совершенствования системы массовой оценки недвижимости. Очевидно, что основной проблемой становится невысокий уровень достоверности результатов государственной кадастровой оценки, что провоцирует социальные конфликты и дополнительные административные и финансовые издержки. Следуя указанной стратегии при проведении массовой кадастровой оценки, невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно, на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков необходимо уточнять налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов государственной кадастровой оценки. Именно такая позиция и изложена в решении Конституционного Суда Российской Федерации.

Наличие такого механизма оспаривания должно играть роль дополнительного, а не основного способа формирования достоверной налоговой базы. Безусловно, заинтересованные в недвижимости лица имеют более полную информацию о конкретных объектах, чем кадастровые оценщики, однако необходимо признать, что значительная часть информации сознательно искажается, а результаты оценки подгоняются под желаемый результат. Именно это в итоге провоцирует постоянное нарастание социальной напряженности между гражданами, бизнесом и государством.

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда от 11.02.2014 № 13839/13 суды должны принимать решения, основываясь на анализе представленных доказательств и проводить оценку обоснованности и достоверности той конкретной рыночной стоимости, которая была установлена в отчетах об оценке объектов недвижимости.

Проверка судом только соблюдения формальных требований наличия необходимых документов для оспаривания кадастровой стоимости, без анализа и оценки правовых доводов относительно действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, не позволяет обеспечить достоверность данных, экономическую обоснованность налогообложения и баланс интересов.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11 устранило существовавшую ранее неопределенность в вопросе даты рыночной оценки объекта недвижимости. В качестве обоснования своей правовой позиции суд указал что, поскольку рыночная оценка по своей сути направлена на уточнение результатов массовой кадастровой оценки, она должна быть сопоставима с результатами кадастровой оценки и не может быть определена произвольно на любую дату. Рыночная стоимость должна быть установлена на ту же дату, которая была использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости. Прежде чем начать рассматривать способы оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, необходимо выявить существенные отличия кадастровой стоимости от рыночной стоимости.

В законодательстве под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Кадастровую стоимость можно определить как стоимость объекта недвижимости, которая учитывается при исчислении земельного налога, налога на имущество физических и юридических лиц, арендной платы за пользование земельным участком, выкупной цены земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, чем выше показатели кадастровой стоимости, тем выше затраты, связанные с приобретением и использованием объектов недвижимости. В связи с этим актуальным является вопрос о возможности уменьшения кадастровой стоимости с целью снижении налогооблагаемой базы земельного налога, арендных платежей или выкупной стоимости.

Следовательно, при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки его индивидуальные характеристики не учитываются. Стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторах модели оценки.

Таким образом, отличие кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости заключается в процедуре (процесс государственной кадастровой оценки) и методе (массовый метод оценки).

При этом массовой метод оценки, который используется при кадастровой оценке, априори имеет погрешность. И определение рыночной стоимости, которая учитывает индивидуальные характеристики конкретного объекта, по сути, является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке.



2. Правовое регулирование способов оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости

2.1 Особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости

Российское законодательство дает возможность заинтересованным лицам оспорить результаты определения государственной кадастровой оценки в суде или в Комиссии по рассмотрению споров.

Как отмечалось раньше законодательством Российской Федерации предусмотрено два основания оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. В случае выявления одного из оснований юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления должны сначала обратиться в Комиссию по рассмотрению споров. Физические лица также могут оспорить результаты кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров, однако для них это является необязательным, они могут сразу обратиться в суд.

Возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров предусмотрена статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Росреестр, принимает решение о создании Комиссий по рассмотрению споров при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Одна постоянно действующая Комиссия должна создаваться в каждом субъекте Российской Федерации.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров возможно только в течении 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, а также дату ее внесения в государственный кадастр недвижимости и ее определения, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, обратившись в филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по субъекту Российской Федерации с запросом, оформленным в соответствии с Порядком предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Для выявления оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заинтересованное лицо вправе запросить у заказчика работ (информацию о заказчике можно уточнить в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или у органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости.

Комиссии по рассмотрению споров рассматривают заявления о пересмотре кадастровой стоимости различных объектов недвижимости, которое должно содержать сведения о правообладателе объекта недвижимости (если правообладателем является физическое лицо - фамилия, имя, отчество и адрес места жительства, если юридическое лицо - наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения), с приложением необходимых документов.

По желанию заявителя также могут быть приложены иные документы.

Если основанием оспаривания кадастровой оценки является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, комиссия вправе принять одно из следующих решений:

· в случае если заинтересованное лицо не докажет использование недостоверных сведений об объекте недвижимости - отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

· в случае если будет доказано, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведений - решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Если основанием оспаривания кадастровой оценки является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, Комиссия по рассмотрению споров принимает одно из следующих решений:

· об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной;

· отклоняет заявление о пересмотре, в случае если заявитель не представил положительное экспертное заключение отчета об определении рыночной стоимости или если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

Законодательством Российской Федерации не предусмотрено количество обращений в Комиссию по рассмотрению споров, тем самым при неудовлетворении требований заявителя, лицо может исправить все допущенные нарушения и обратиться вновь с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия соответствующего решения Комиссия по рассмотрению споров уведомляет об этом правообладателя объекта недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Комиссия по рассмотрению споров в течение пяти рабочих дней с даты его принятия направляет копию указанного решения в Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации, и в филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

Если основанием принятого решения являлось установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости Комиссия по рассмотрению споров также должна направить вышеуказанным органам: отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствующее положительное экспертное заключение такого отчета.

Юридические и физические лица, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе оспорить решение Комиссии по рассмотрению споров в суде, только при отклонении Комиссией по рассмотрению споров заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо если заявление не было рассмотрено комиссией в течение одного месяца с даты его поступлении.

Фактически Комиссия по рассмотрению споров должна выносить решение на основании наличия или отсутствия формального пакета документов. Другими словами, у комиссии просто нет иной возможности, кроме как принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной при предоставлении предусмотренных законом документов.

Комиссия по рассмотрению споров не наделена полномочиями рассматривать по существу представленные отчеты о рыночной стоимости на предмет их соответствия оценочному законодательству и федеральным стандартам оценки. Закон об оценочной деятельности и принятые на ее основе регламентирующие деятельность Комиссий по рассмотрению споров документы исходят из принципов добросовестности и профессионализма работы оценщиков, экспертных советов их саморегулируемых организаций и членов Комиссий по рассмотрению споров. Однако члены комиссии все чаще выходят за пределы предоставленных им прав.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 4532 земельных участках и заявления со сведениями о 155 зданиях, 73 помещениях, 4 сооружениях и 2 объектов незавершенного строительства.

Из общего числа объектов недвижимости за указанный период решение о пересмотре величины кадастровой стоимости принято в отношении 1227 объектов недвижимости. В отношении 2477 объектов недвижимости кадастровая стоимость не пересмотрена в связи с отклонением заявлений Комиссией. В отношении 4 объектов недвижимости заявления были отозваны заявителем до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 1037 объектов недвижимости Комиссиями планируется в следующем отчетном периоде.

В последний год у профессионального оценочного и предпринимательского сообщества много нареканий вызывает деятельность Комиссий по рассмотрению споров. Основные проблемы связаны с некорректностью рассмотрения представляемых отчетов об оценке и экспертных заключений таких отчетов. Все чаще «замечания» Комиссий по рассмотрению споров противоречили законодательству, допускали неоднозначное толкование или не содержали обоснования.

С конца 2014 года в Общественном совете при Росреестре функционирует комиссия по кадастровой оценке и оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, одной из первоочередных задач которой является нормализация деятельности Комиссий по рассмотрению споров. В ее состав вошли представители потребителей оценочных услуг, профессионального оценочного сообщества.

12 марта 2015 года состоялось заседание комиссии по кадастровой оценке и оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, на котором рассматривалось большое число важных вопросов, в том числе следующие:

Обсуждение проекта Методических указаний о государственной кадастровой оценке и проекта изменений в Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости». По результатам дискуссии от имени Общественного совета при Росреестре в Министерство экономического развития Российской Федерации было направлено письмо о целесообразности утверждения положений, содержащихся в указанных Методических указаниях и относящихся непосредственно к процессу определения кадастровой стоимости, в виде документа рекомендательного характера (например, методических рекомендаций). Указанные методические рекомендации должны пройти практическую апробацию на всех видах объектов оценки, например, в течение двух лет.

С момента образования Комиссий по рассмотрению споров существенно изменилась их роль в процессе контроля качества отчетов об оценке. Если раньше они играли техническую роль, а весь контроль выполнялся саморегулируемыми организациями оценщиков, то теперь Комиссии по рассмотрению споров проводят проверку даже тех отчетов об оценке, на которые были выданы положительные заключения. По результатам анализа деятельности Комиссий по рассмотрению споров в различных регионах были выявлены следующие обобщенные проблемы: некорректное рассмотрение отчетов об оценке и экспертных заключений саморегулируемых организаций оценщиков; недостатки при раскрытии результатов работы Комиссий по рассмотрению споров; недостатки при взаимодействии с оценщиками, заявителями и представителями саморегулируемых организаций оценщиков; отсутствие прямой подотчетности Комиссий по рассмотрению споров. По результатам обсуждения был намечен перечень конкретных мероприятий, направленных на нормализацию работы Комиссий по рассмотрению споров и реализуемых в тесном контакте со структурными подразделениями Росреестра.

Был утвержден план работы Комиссии по рассмотрению споров, включающий работу по следующим направлениям: обсуждение правоприменительной практики Закона № 135-ФЗ, включая: увеличение сроков проведения экспертизы отчета об оценке; определение фиксированной стоимости экспертизы в отдельных случаях оспаривания кадастровой стоимости; обсуждение возможности внесения в нормативноправовые акты изменений, регулирующих рейтингование оценочных компаний; обсуждение целесообразности отмены обязательной экспертизы отчетов об оценке при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки либо реализации других мер, направленных на упрощение процедуры оспаривания кадастровой стоимости физическими лицами; анализ основных проблем, связанных с исходным перечнем объектов оценки для государственной кадастровой оценки.

2.2 Особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости в суде

В настоящее время в судебной практике отмечается значительное увеличение количества споров, связанных с тем, что заинтересованные лица, выражая свое несогласие со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости объектов недвижимости, различными способами пытаются оспорить результаты проведенной государственной кадастровой оценки.

Как отмечалось раньше оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости могут физические и юридические лица, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Юридическим лицам, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления необходимо сначала обратиться в Комиссию по рассмотрению споров и только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае если заявление не рассмотрено Комиссией в течение одного месяца с даты поступления, такие лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде. Для физических лиц предварительного обращения в Комиссию по рассмотрению споров не является обязательным.

Несмотря на то, что органы местного самоуправления не являются непосредственно участниками процесса по определению кадастровой стоимости, а также не являются участниками Комиссий по рассмотрению споров, кадастровая стоимость является налоговой базой земельного налога и налога на имущество физических лиц, который представляет собой один из доходов местных бюджетов. Поэтому результаты определения кадастровой стоимости, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектами налогообложения, затрагивают права в сфере экономической деятельности не только правообладателей земельных участков, но и муниципалитетов.

Таким образом, орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, имеет правовой интерес в участии в судебном процессе, связанном с оспариванием решений Комиссий по рассмотрению споров, в том числе наделен правом на самостоятельное оспаривание таких решений.

При обращении заявителей в суд возникает вопрос об определении надлежащего ответчика.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 указал, что требование об изменении кадастровой стоимости необходимо предъявлять к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке.

Однако такой орган в настоящее время отсутствует. Функции по организации государственной кадастровой оценки выполняет Росреестр.

К полномочиям Росреестра изначально отнесено ведение государственного кадастра недвижимости, государственный кадастровый учет недвижимого имущества а также организация проведения государственной кадастровой оценки. При этом определенные полномочия вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения, которые в этом случае будут являться органами кадастрового учета.

Полномочиями Росреестра по ведению государственного кадастра недвижимости и государственному кадастровому учету недвижимого имущества наделены федеральные государственные бюджетные учреждения «Кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации.

Не участвуя в процедуре кадастровой оценки Кадастровая палата оказывается втянутой в большое количество судебных споров. Однако этот факт не может являться основанием для привлечения в качестве ответчика иного лица, которое не сможет в дальнейшем исполнить решение суда и права и обязанности которого оно не затрагивает.

Таким образом, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является непосредственным исполнителем по внесению сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости в государственный кадастр недвижимости и признается надлежащим ответчиком по данной категории дел.

Следует отметить, что при рассмотрении споров по данной категории дел Кадастровая палата избирает довольно пассивную позицию, поскольку не имеет никакого материально-правового интереса при разрешении такого спора, что существенно увеличивает возможность истца добиться положительного решения. В связи с этим в целях установления баланса частных и публичных интересов предлагается определить круг третьих лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты принятым по такому делу судебным актом.

Суды общей юрисдикции рассматривают дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости независимо от того, кто подает заявление. 04.06.2014 года был принят Федеральный закон который внес изменения, направленные на исключение дел по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости из компетенции арбитражных судов.

Родовая подсудность указанных споров, дополнив пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации делами об оспаривании результатов определения кадастровой оценки, должны рассматриваться верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа по первой инстанции.

Таким образом, судебным органом, уполномоченным на рассмотрение и разрешение споров о результатах определения кадастровой стоимости независимо от субъектного состава заявителей, является суд общей юрисдикции, в качестве суда первой инстанции выступает верховный суд субъекта Российской Федерации.

При обращении в суд истцу необходимо доказать, что его права нарушены и удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенного права.

Доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости будет являться отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости независимого оценщика, выполненный в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 913/11 указывается на предусмотренную статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ экспертизу отчета оценщика, которую суд вправе назначить в целях проверки отчета в виду существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. Требование об обязательном проведения экспертизы отчета об оценке в данном случае законом не установлено, поэтому вопрос необходимости ее проведения подлежит разрешению исходя из конкретных обстоятельств дела.

Для того, чтобы у ответчиков по делу и суда не было возможности апеллировать к несоответствию отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства, целесообразно представлять в материалы дела также положительное экспертное заключение отчета.

В сфере оспаривания результатов кадастровой оценки сложилась парадоксальная практика: априори кадастровая оценка считается неверной, если в результате индивидуальной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, получена рыночная стоимость, отличная от кадастровой. В итоге мы получаем никем не оспоренную по существу кадастровую оценку, прошедшую экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, и индивидуальную оценку, также подтверждаемую экспертизой в саморегулируемой организации оценщиков на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проблема усугубляется тем, что экспертиза на соответствие отчета об оценке проводится по формальным признакам соответствия (несоответствия) отчета об оценке нормативным требованиям стандартов оценки и Закона № 135-ФЗ, экспертиза же по существу на подтверждение результата оценки выполняется очень редко.

Как показывает практика, кадастровая стоимость недвижимости очень часто не соответствует рыночной стоимости этих же объектов недвижимости. Такое положение вещей имеет место как в отношении земельных участков и жилой недвижимости, так и в отношении коммерческой недвижимости.

Несмотря на существующую практику о превышении кадастровой стоимости недвижимости над рыночной ее стоимостью, государство не предпринимает шагов для изменения подходов при определении кадастровой стоимости, поэтому еще на протяжении долгого периода ситуация в сфере оспаривания кадастровой стоимости не изменится, а количество дел только возрастет.

...