Судебная практика в данный момент исходит из того, что действие судебного акта о признании кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости не может распространяться на правоотношения, имевшие место до вступления в силу такого судебного акта. Изменение кадастровой стоимости, таким образом, направлено на будущее время. Другого момента, определяющего начало применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости не предусмотрено ни нормативными правовыми актами, ни сложившейся судебной практикой.

За период с 01 января 2015 года по 31 марта 2015 года на территории Российской Федерации в судах инициирован 1401 спор о величине установленной кадастровой стоимости в отношении 2094 объектов недвижимости. Юридическими лицами подано 649 исковых заявлений, физическими лицами - 685 исковых заявлений, органами государственной власти - 14 исковых заявлений, органами местного самоуправления - 51 исковое заявление, 2 заявления подано совместно юридическим и физическим лицами.

В заявлениях как правило, указываются следующие основания:

· несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (2 исковых заявления);

· установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (1302 заявления);

· ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости (14 заявлений);

· оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (71 заявление).

В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 148исковых заявлений, не удовлетворены - в отношении 134 исковых заявлений, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 1119 исковых заявлений.

2.3 Проблемы оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости и пути решения этих проблем в целях повышения эффективности кадастровой оценки объектов недвижимости

Законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Чтобы доказать свою правоту, физическим и юридическим лицам приходиться оспаривать кадастровую стоимость в Комиссии по рассмотрению споров или в суде, но при любых обстоятельствах все это время и деньги.

Необходимым документом для пересмотра кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров является положительное экспертное заключение отчета об определении рыночной стоимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке, предусмотренная существующим законодательством, призвана устранить возможные методологические и технические ошибки и тем самым обеспечить качество отчета об оценке. Однако, устанавливая обязательность проведения экспертизы отчетов при оспаривании кадастровой стоимости, законодатель не указал вид проводимой экспертизы.

На практике очень часто проводится нормативно-методическая экспертиза отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимости. Однако посредством проведения такой экспертизы невозможно получить ответ на вопрос о достоверности величины стоимости объекта недвижимости. Таким образом, саморегулируемые организации как бы проводят экспертизу, но снимают с себя ответственность за подтверждение или неподтверждение величины кадастровой стоимости.

Стоимостная экспертиза включает в себя также нормативно-методическую экспертизу. Таким образом, классификация экспертизы отчетов об оценке на два вида оказывается бессмысленной - экспертиза отчетов должна быть только стоимостной, включающей в себя экспертизу отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Предлагается внести изменения в статью 5 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», оставив лишь стоимостную экспертизу, чтобы саморегулируемые организации несли ответственность за результаты проведенных ими экспертиз. В этом случае повысится и качество отчетов об оценке кадастровой стоимости.

Основным недостатком государственной кадастровой оценки считают массовые методы оценки, при применении которых в отношении объектов недвижимости неизбежно допускаются несоответствия, приводящие к существенному расхождению кадастровой стоимости от рыночной стоимости этих объектов, что является основанием для оспаривания установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, прежде, чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно убедиться в том, что исследуемый объект недвижимости действительно имеет индивидуальные характеристики, отличающие его от типового представителя массовой оценки, а затем проверить кадастровую стоимость на их реальную рыночную стоимость в отношении объекта оценки.

Очевидно, что причина в недостоверности либо отчета об определении кадастровой стоимости, выполненного на этапе государственной кадастровой оценки, либо отчета об определении рыночной стоимости. Ошибки в них могут быть обусловлены следующими причинами:

· отсутствие методологии массовой оценки;

· отсутствие достоверной рыночной информации. Рынки недвижимости многих регионов не развиты. В отдаленных районах субъектов Российской Федерации практически невозможно найти информацию о сделках, либо она носит разрозненный и противоречивый характер;

· отсутствие информации обо всех ценообразующих факторах объектов оценки. Информация об объектах недвижимости, учитываемая в базе данных Росреестра, носит весьма ограниченный характер. Однако при проведении массовой оценки оценщик основывается главным образом на ней;

· влияние административного ресурса. Местные органы власти, являясь заинтересованными лицами, зачастую вмешиваются в работу оценщика и пытаются решить проблемы наполнения бюджетов путем завышения кадастровой стоимости.

Необходимо пересмотреть методологию определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в настоящее время основанную на отнесении участков к различным категориям земель и выделении из единого объекта недвижимости объектов капитального строительства. Модель массовой оценки должны быть основана на группировке земельных участков исходя из фактического вида их использования на основе документов территориального планирования и градостроительного зонирования. При этом моделирование должно учитывать уникальные характеристики входящих в такие группы объектов оценки и отражать рыночные ожидания. Чтобы ограничить распространенную практику выполнения договоров по кадастровой оценке недвижимости путем необоснованного переноса результатов оценки одних групп объектов на другие группы, которые по своим характеристикам должны иметь иную модель оценки.

В разных субъектах Российской Федерации Комиссии по рассмотрении. споров по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости вопреки существующему законодательству отказывают заинтересованным лицам в их жалобах на некорректное определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, хотя заинтересованные лица представляют отчеты о рыночной стоимости этих объектов и экспертизы на них саморегулируемых организаций оценщиков. Доля этих отказов в общем количестве жалоб большая. После отказа комиссий заинтересованные лица обращаются с исками в суды, но и там в большинстве случаев получают отказы.

Предлагается Министерству экономического развития Российской Федерации направить в Росреестр разъяснительное письмо по этому поводу, чтобы устранить необоснованные отказы в жалобах налогоплательщиков со стороны комиссий по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. Для судов аналогичное разъяснение необходимо от Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Соответствующим законотворческим органам можно предложить и такой выход из сложившейся ситуации: установить кадастровую стоимость меньшую, чем рыночную стоимость недвижимости.

В таком случае собственникам нет необходимости оспаривать кадастровую стоимость за исключением ситуаций, когда рыночная стоимость недвижимости резко меняется, что бывает нечасто.

Возможно, государство недополучит часть налогов, но оно вернет себе недополученные доходы за счет уменьшения объемов работ судов и других органов, которые задействованы при оспаривании заинтересованными лицами кадастровой стоимости недвижимости.

Сложность в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости состоит в информационной закрытости процедур ее определения. Необходимо информировать всех заинтересованных лиц о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это даст возможность сократить число заявлений в Комиссии по рассмотрению споров и судебных исков, связанных с оспариванием результатов кадастровой стоимости. Ответственность за проведение собственно налоговой оценки недвижимости возложена на муниципалитеты, следовательно - и за качество данных, используемых при оценке.

Накопление информации об объектах кадастровой оценки, позволяющей построить достоверную модель их массовой оценки, можно осуществлять уже сейчас, если использовать возможности специального Фонда данных государственной кадастровой оценки. Для этого требуется расширение возможностей внесения в эту базу иных характеристик объектов кадастровой оценки, кроме уже учтенных в государственном кадастре недвижимости. В случае наличия в базе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии недостоверных данных об объектах недвижимости прежде всего владельцы недвижимости должны иметь возможность предоставлять точную информацию о принадлежащих им объектах, а ответственные сотрудники после проверки корректности этих данных обязаны внести эту информацию в базу и использовать ее при дальнейшем моделировании кадастровой стоимости. В целом это позволит объединить характеристики земельного участка и иных находящихся на нем объектов недвижимости, получив их в том числе в инициативном порядке от владельцев недвижимости. Одновременно такой Фонд данных позволит сформировать объекты кадастровой оценки как учетные единицы, не ограничиваясь действующим порядком учета объектов в государственном кадастре недвижимости.

3. Оспаривание результатов кадастровой оценки на примере Иркутской области

У каждого заинтересованного лица есть право оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления обязательно досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке. Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Физические лица могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд.

В Приангарье комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области работает с 14 февраля 2012 года.

Сейчас жители Иркутской области стали чаще оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости. В первом полугодии 2015 года в комиссию поступило 326 заявлений от граждан и юридических лиц по оспариванию кадастровой стоимости на 471 объект недвижимости, из них было принято к рассмотрению 279 заявлений. Положительные решения были приняты по 183 объектам недвижимости.

В первом полугодии 2014 года в комиссию поступило 194 заявления от граждан и юридических лиц по оспариванию кадастровой стоимости на 291 объект недвижимости. Положительные решения были приняты в отношении 116 объектов недвижимости. Напомним, что основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление его рыночной стоимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принимаются по адресу: г. Иркутск, ул. Академическая, 70.

По всем интересующим вопросам о работе комиссии граждане могут обращаться в отдел землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области .

Заключение

Оспаривание результатов кадастровой оценки в настоящее время получило большое распространение среди физических и юридических лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, которым такое право предоставлено Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Результатом проведения государственной кадастровой оценки, которая в обязательном порядке должна включать в себя пять этапов является установление в отношении объекта недвижимости его кадастровой стоимости.

Законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Под оспариванием результатов кадастровой оценки понимаются все случаи, когда кто-либо не согласен с кадастровой стоимостью своего объекта недвижимости и пытается изменить ее. Основанием для пересмотра является либо недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной.

Законодательством Российской Федерации предусмотрено два способа оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, путем подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров или в суд общей юрисдикции.

Для достижения поставленной в работе цели необходимо внести предложения по совершенствованию законодательства в области оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости.

Сложность в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости состоит в информационной закрытости процедур ее определения. Необходимо до принятия акта об утверждении кадастровой стоимости информировать всех заинтересованных лиц о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это даст возможность сократить число заявлений в Комиссии по рассмотрению споров и судебных исков, связанных с оспариванием результатов кадастровой стоимости.

Список использованых источнков

1. Конституция Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, // Собрание законодательства Российской Федерации. 04.08.2014. - № 31. - Ст. 4398.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ: офиц. текст по состоянию на 08.03.2015, с изм. от 01.04.2015 // Российская газета. - № 211-212. - 30.10.2001.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2): федеральный закон от 05.05.2000 № 117-ФЗ: офиц. текст по состоянию на 06.04.2015, с изм. от 01.05.2015 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 07.08.2000. - № 32. - Ст. 3340.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

5. Абрамов А. В. Актуальные вопросы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в суде / А. В. Абрамов // Закон. - 2014. - № 7. - С. 13 - 26.

6. Алистархов В. Недостатки при использовании кадастровой стоимости недвижимости / В. Алистархов // Административное право. - 2014. - № 4. - С. 6 - 10.

7. Безруков В. Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: Монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А. В. Пылаева. - Н. Новгород.: ННГАСУ. - 2011. - 155 с.

8. Боголюбов С. А. Земельное право: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / С. А. Боголюбов. - М. : Юрайт. - 2011. - 402 с.

9. Григорьев В. В. Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем / В. В. Григорьев, М. А. Федотова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - № 11. - С. 10 - 14.

10. Деменькова Е. В. Проблемы пересмотра (оспаривания) кадастровой стоимости / Е. В. Деменькова, Е. Л. Поветкина // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 2. - С. 28 - 44.

11. Шарипов Ю. В. Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке для оспаривания кадастровой стоимости / Ю. В. Шарипов // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 9. - С. 8

12. Штейников А. В. Полномочия Росреестра в сфере государственной кадастровой оценки / А. В. Штейников // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2012. - № 7. - С. 1 - 6.

13. Яковенко П. Кадастровая и рыночная стоимость земли: хитросплетения оценочных проблем / П. Яковенко // Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии. - 2014. - № 4. - С. 5 - 8.

Размещено на Allbest.ru