При этом общие правила образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности согласно статье 11.3. ЗК РФ императивно констатируют необходимость принятия соответствующего решения компетентным органом на образование земельного участка за исключением случаев образования: участков огороднического, садоводческого или дачного некоммерческого объединения граждан; земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; и т.п.

Согласно обозначенной компетенции Правительство РФ и федеральные органы исполнительной власти регулируют особенности предоставления земельных участков. Правовое регулирование этого уровня включает разработку и исполнение множества нормативных правовых актов, реализующих федеральную политику в рассматриваемой сфере земельных отношений. Например, распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 № 3070-р (ред. от 06.07.2004) утверждена примерная форма Решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков, а приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 № 475 утвержден перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

Правила статьи 10 ЗК РФ определяют, что полномочия субъектов Российской Федерации включают:

- резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации;

- разработку и реализацию региональных программ использования и охраны земель, которые находятся в границах субъектов Российской Федерации;

- иные полномочия, которые не отнесены к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

- управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации.

Так, например, постановлениями Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП и от 10.06.2014 № 323-ПП 1 скорректирован соответствующий порядок предоставления земельных участков, согласно которому Департамент земельных ресурсов города Москвы уполномочен:

1) утверждать проекты границ земельных участков на основании проектов межевания территории города Москвы, разработанных по заказу Москомархитектуры в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа;

2) заключать от имени Правительства Москвы договоры купли-продажи земельных участков и подписывать соответствующие акты приема-передачи земельных участков при возмездном и безвозмездном предоставлении земельных участков в частную собственность;

3) осуществлять сбор необходимых документов и материалов для принятия решений о предоставлении земельных участков;

4) разрабатывать проекты решений о предоставлении земельных участков в частную собственность;

5) применять утвержденные примерные формы документов о решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; и т.д.

В свою очередь, как говорилось в пункте 1.1. предлагаемой работы, содержание статьи 11 ЗК РФ устанавливает пределы полномочии органов местного самоуправления в области земельных отношений, которые включают: осуществление резервирования земель и изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд; установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований; и пр.

С учетом вышеизложенного, следует обратить внимание на требования градостроительного (территориального) зонирования, регламентированные в 4 главе ГрдК РФ. Например, в части 1 статьи 34 ГрдК РФ обозначены условия установления территориальных зон при подготовке правил землепользования (застройки): учет возможного сочетания в одной территориальной зоне разных видов использования участков земли; учет функциональных зон, генерального плана поселения и пр.; учет сложившейся территориальной планировки и землепользования; учет планируемых изменений границ земель разных категорий; и т.д.

Вместе с этим, согласно части 6 статьи 30 ГрдК РФ градостроительный регламент должен учитывать ограничения использования земельных участков, устанавливаемые ЗК РФ и других федеральных законов.

Значит, в нормах ГрК РФ отражена обязательная взаимосвязь требований территориального зонирования с требованиями земельного категорирования. То есть, можно подытожить, что:

- во-первых, правовые пределы компетенции предоставления участков должны определять минимальный правовой уровень категорирования земли (например, категории муниципальных земель сельскохозяйственного назначения не могут изменяться без согласования с соответствующим муниципалитетом), для чего целесообразно в пункт 2 части 1 статьи 8 ЗК РФ о региональном полномочии перевода муниципальных сельхозземель добавить условием "по согласованию с собственником";

- во-вторых, механизмы категорирования земельных территорий должно обладать взаимосвязью с механизмами образования земельных участков, для чего требуется дополнить часть 6 статьи 11.9. ЗК РФ о запретах к образованным участкам условием их соответствия категории целевого назначения земли; то есть, скорректированная часть 6 статьи 11.9. ЗК РФ определяет: "Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости, нарушению категории целевого назначения земли и другим…".

- в-третьих, механизмы градостроительного зонирования, обозначенные в 4 главе ГрдК РФ, могут служить основанием для перевода земель из одной категории в другую при соответствии всем требованиям многоотраслевого и многоуровневого федерального законодательства в сфере земельных отношений, для чего следует в пункте 3 статьи 4 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ слова "землеустроительной документации" заменить на "правила землепользования и застройки, градостроительный регламент";

- в-четвертых, в федеральном законодательстве необходимо обозначить организационно-правовую конструкцию координатора земельных отношений, отвечающего за соответствие требований категорирования земель требованиям рационального использования земельных участков; т.е., часть. 1 статью 9 ЗК РФ целесообразно дополнить пунктом 6.1. следующего содержания: "проверка Минэкономразвития России соответствия требований категорирования земель принципам ЗК РФ согласно части 1 статьи 1 ЗК РФ.

Таким образом, основные предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего перевод земель из одной категории в другую, обусловлены практической необходимостью эффективного взаимодействия норм ГрдК РФ, ЗК РФ и других федеральных законов. Правовые пределы компетенции предоставления участков должны определять минимальный правовой уровень категорирования земли. Механизмы категорирования земельных территорий должно обладать взаимосвязью с механизмами образования земельных участков, а механизмы градостроительного зонирования, обозначенные в 4 главе ГрдК РФ, могут служить основанием для перевода земель из одной категории в другую при соответствии всем требованиям многоотраслевого и многоуровневого федерального законодательства в сфере земельных отношений. В федеральном законодательстве необходимо обозначить организационно-правовую конструкцию координатора земельных отношений, отвечающего за соответствие требований категорирования земель требованиям рационального использования земельных участков.

Вывод. На втором этапе проведенной работы исследованы актуальные правовые конструкции изменения целевого назначения земель. Сначала были представлены особенности судебных решений по спорам в связи с целевым назначением земель, которые отличаются существенным нормативным разнообразием и процедурным содержанием, а именно: пробелы региональных регуляторов могут восполняться судебными решениями, в том числе с целью учета времени перехода земли в другую категорию; судебная практика конкретизировала правила отнесения участка к фонду перераспределения земель судебной практикой могут устанавливаться материальные нормы, касающиеся земельных участков в судебном решении также разъясняется практика правомочий в отношении распоряжения и целевого использования земельных участков; суд высшей инстанции изменил судебное решение в отношении перевода земель лесного фонда в земли населенного пункта, применив конституционно-правовые нормы и условия исходного правового положения земли; и т.д.

Проблемами, возникающими на практике при переводе земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель являются: разноуровневое правовое регулирование перевода земель; множество пробелов в законодательстве относительно полномочий органов власти и муниципалитетов в рамках перевода земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель; продолжение земельной реформы и отсутствие общей системы управления земельными участками всех категорий как исходных элементов земельного фонда; четвертой проблемой правового регулирования перевода земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель указана необходимость взаимодействия и соответствия разноотраслевых правовых задач; отсутствие надлежащей правовой процедуры изменения черты города.

2.2 Проблемы реализации правовых норм, регламентирующих порядок перевода земель различных категорий

Изучая проблемы, возникающие на практике при переводе земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель, следует отметить их внушительное множество, поскольку такая практика в России находится в начальной стадии формирования.

Разноуровневое правовое регулирование перевода земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель представляется первой проблемой этой правовой конструкции, что отражается в судебной практике. В частности, определением Верховного Суда РФ от 18.12.2013 № 4- АПГ 13-14 удовлетворено заявления о признании недействующими постановлений правительства Московской области от 04.05.2012 № 664/17, от 04.05.2012 № 665/17, от 04.05.2012 № 666/17, поскольку оспариваемые акты приняты с нарушением процедуры принятия решений о включении земельных участков в границы населённого пункта; при этом соответствующее решение участников долевой собственности согласно пункту 1 статьи 14 Закона об обороте земель не испрашивалось.

С учетом вышеизложенного, следует отметить, что запрет на строительство может быть установлен только собственником земли, поскольку органы государственной власти и местного самоуправления нередко злоупотребляют таким правом. Например, определением ВАС РФ от 22.11.2010 № ВАС-15461/10 по делу № А 40-163837/09-106-1004 отказано в передаче дела по заявлению о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления об установлении запрета на строительство и реконструкцию принадлежащих обществу объектов недвижимости на земельном участке для пересмотра в порядке надзора судебных актов, поскольку суд, пришел к обоснованному выводу о том, что после продажи земельного участка орган местного самоуправления утратил полномочия владения, пользования и распоряжения этим участком и он не вправе устанавливать новому собственнику какие-либо обременения, в том числе ограничения (запрет) на строительство, а также реконструкцию принадлежащих ему строений.

Схожее решение в отношении порядка установления запрета на строительство вынесено в определении ВАС РФ от 21.10.2011 № ВАС-13185/11 по делу № А 40-119241/10-152-6931, согласно которому наличие у органа исполнительной власти субъекта РФ полномочий на принятие распоряжения и установление запрета на строительство может включать право предоставления земельных участков по льготной цене.

Отметим что, пробелы в законодательстве относительно полномочий органов власти и муниципалитетов следует указать второй проблемой этой правовой конструкции, что отражается в судебной практике.

Следовательно, земельные участки признаются категорией недвижимого имущества, а земельные отношения, которые возникают в связи с использованием полезных свойств и земельной охраной, - имущественными отношениями, т.е. во многом родственными гражданским отношениям имущественного характера. По- этому регулирование земельных отношений допускает применение правовых норм гражданского законодательства с учетом особенностей земельного и другого природоресурсного законодательства. Применение административно-правовых норм при регулировании земельных отношений ограничивается сферой государственного управления (в том числе государственного контроля и надзора) в рассматриваемой области, поскольку российская земельная реформа инициирована государством и осуществляется под его руководством на демократической основе, которая закреплена в Конституции РФ.

Вместе с этим следует отметить, что в содержании ЗК РФ и других документов федерального уровня не обозначена конструкция непосредственно земельного фонда и, соответственно, отношений, связанных с его формированием и регламентацией. Этот вывод свидетельствует о продолжении земельной реформы и отсутствии общей системы управления земельными участками всех категорий как исходных элементов земельного фонда, что можно обозначить третьей проблемой правового регулирования перевода земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель.

То есть, содержание системы государственного регулирования земельных отношений формируется и развивается по трем основным направлениям: регулирования сохранности и использования земли как части и ресурса природы; регламентации оборота земельных участков; регулирования порядка использования частей земельных участков.

Обусловленная взаимосвязь земельного права с гражданской и административной правовыми системами вызвана сходством предмета и целевой направленностью правового регулирования этих отраслей права. В данной связи Жариков Ю.Г. подчеркивает:

6) предмет гражданского права в виде имущественных и личных неимущественных отношений;

7) предмет административного права в виде управленческих отношений, включая градостроительные отношения;

8) предмет земельного права в виде земельных отношений, представляющих собой комплекс имущественно-управленческих отношений, связанных с земельными участками.

Названные три вида общественных отношений нельзя отождествлять, хотя не следует и не замечать их известной близости. Следовательно, четвертой проблемой правового регулирования перевода земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель следует указать необходимость взаимодействия и соответствия разноотраслевых правовых задач.

Основной особенностью содержания системы государственного регулирования земельных отношений, включая проблемы перевода земель из одной категории в другую, представляется, во-первых, земельные имущественные отношения в определенной части могут регулироваться нормами земельного и гражданского законодательства; во-вторых, когда земля выступает объектом властных полномочий, регулирование земельных отношений требует применения метода административного права с его императивными предписаниями о порядке распределения земель по категориям использования, территориального планировании, ведения земельного кадастра, зонирования, государственной регистрации земельных участков, об особом режиме использования земель и т.п. Как отмечалось в параграфе 1.2. предлагаемой работы, согласно положению, пункту 1 статьи 8 ЗК РФ категорирование (отнесение земель к соответствующим категориям) и их перевод из одной категории в другую осуществляется:

1) Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности;

3) органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения;

4) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности;

5) органами местного самоуправления - в отношении земель иного целевого назначения.

При этом непосредственный порядок перевода земель из одной категории в другую регламентирован Законом о переводе земель и включает исчерпывающий перечень семи правовых конструкций:

1) перевода категории сельхозземель (земельных участков в их составе) из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию;

2) перевода категории земель населенных пунктов (земельных участков в их составе) в другую категорию, а также перевода земель (земельных участков в их составе) из других категорий в земли населенных пунктов;

3) перевода земель энергетики, промышленности, связи, транспорта, телевидения, радиовещания, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель другого специального назначения (земельных участков в их составе) в другую категорию;

4) перевода земель лесного фонда, которые заняты защитными лесами (земельных участков в их составе) в земли других категорий;

5) перевода участка из состава земель запаса в другую категорию земли; и пр.

Особый интерес вызывает вопрос о переводе земель лесного фонда, находящихся в пределах населенного пункта, в земли населенного пункта, поскольку суды считают, что Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" не предусматривает возможности без соблюдения надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты. То есть, при изменении черты города в данном случае следует одновременно подавать ходатайство о переводе земель лесного фонда в земли населенного пункта.

Пятой проблемой правового регулирования перевода земель лесного фонда в другую категорию земель целесообразно отметить отсутствие надлежащей правовой процедуры изменения черты города.

То есть, можно сделать вывод о том, что на практике часто возникают вопросы о праве органа местного самоуправления изменять черту поселения таким образом, что в результате часть единого участка окажется в новой черте города, а часть - за чертой, и будет ли это основанием для перевода части земельного участка, оказавшейся в черте города, в категорию земель поселения, в то время как оставшаяся часть этого участка сохраняет прежнюю категорию (земли промышленности) или иную категорию.

В данном отношении следует отметить, что согласно статье 83 ЗК РФ землями поселений считаются земли, которые:

1) используются и предназначены для развития (застройки) сельских (городских) поселений;

2) отделены их чертой от земель других категорий;

3) должны совпадать с границами земельных участков, которые предоставлены гражданам (юридическим лицам).

При этом земли поселений, промышленности и другого специального назначения согласно статье 7 ЗК РФ являются самостоятельными категориями земель Российской Федерации.

В соответствии с нормами статьи 84 ЗК РФ черта поселения:

- представляет собой внешнюю границу земель поселений, отделяющую такие земли от земель других категорий;

- устанавливается согласно утвержденной градостроительной и землеустроительной документации;

- устанавливается по границам земельных участков, которые предоставлены гражданам (юридическим лицам).

То есть, уполномоченный орган власти не может изменить черту поселения так, что часть земельного участка окажется в новой черте поселения, а часть - за чертой. Значит, можно говорить, что - во-первых, отсутствуют основания для перевода части земельного участка из земель поселений в земли промышленности; во-вторых, включение участка в составе земель иной категории (земель промышленности) в черту поселения влечет за собой всегда перевод земельного участка из земель иной категории (земель промышленности) в категорию земель поселений.

Соблюдение вышеуказанных требований статьи 84 ЗК означает фактический переход земель промышленности в земли поселений при соответствующем утверждении (изменении) градостроительной и землеустроительной документации.

Рассматривая проблемы перевода земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель, следует отметить, что в судебной практике отражено, что для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию лесных земель требуется точное соблюдение действующего закона. В частности, наличия мнения правообладателя недостаточно, необходимо получение его согласия.

Несоблюдение прав собственника земли (иного правообладателя) при переводе земель сельхоз назначения в категорию лесных земель можно указать шестой проблемой правового регулирования перевода земель лесного фонда в другую категорию земель.

Например, в определении Верховного Суда РФ от 11.11.2009 № 8-Г 09-30 резюмировано, что нарушение порядка, установленного федеральным законодательством, перевода земель из одной категории в другую является основанием для признания недействительным акта об отнесении земли к категории (перевода ее из одной категории в другую).

В определении Верховного Суда РФ от 03.03.2010 № 8-Г 10-1 подтверждена правомерность решения областного ярославского суда от 11.12.2009, которым признан недействующим пункт 196 постановления правительства Ярославской области от 09.10.2008 № 537-п., поскольку противоречит федеральному законодательству.

При этом судебными решениями подчеркивалось, что перевод лесных земель в нелесные в лесах первой группы с учетом их высокой экологической ценности может осуществляться Правительством РФ (либо региональном органом при делегировании соответствующего полномочия).

Гарантией объективности подобного решения должна служить процедура экологической экспертизы, регламентированной Федеральным законом от 23.11.1995 № 174-ФЗ "Об экологической экспертизе".

В данном отношении следует добавить, что в соответствии с п. 4 постановления Правительства РФ от 2010 г. № 736 Рослесхоз в срок до 01.01.2015 г.:

- обязано провести государственный учет лесных участков в составе земель лесного фонда, если эти лесные участки находятся в границах лесничеств и лесопарков;

- обязано согласовать включение земельных участков земель лесного фонда в границы поселений, исключение участков из границ поселений и включение их в состав земель лесного фонда, установление или изменение видов разрешенного использования земельных участков земель лесного фонда;

- обязано рассмотреть и согласовать проекты границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства на землях лесного фонда в пределах своей компетенции.

То есть, действующее законодательство, подтверждаемое судебной практикой, отражает государственную заботу об особо ценных лесах первой группы.

Механизмы градостроительного зонирования, обозначенные в 4 главе ГрдК РФ, могут служить основанием для перевода земель лесного фонда в другую категорию земель, что в настоящее время проблематично в виду отсутствия соответствующего организационно-правового механизма в ЗК РФ.

Таким образом, аргументированы некоторые проблемы, возникающие на практике при переводе земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель: разно уровневое правовое регулирование перевода земель; множество пробелов в законодательстве относительно полномочий органов власти и муниципалитетов в рамках перевода земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель; продолжение земельной реформы и отсутствие общей системы управления земельными участками всех категорий как исходных элементов земельного фонда; четвертой проблемой правового регулирования перевода земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель указана необходимость взаимодействия и соответствия разноотраслевых правовых задач; отсутствие надлежащей правовой процедуры изменения черты города.

2.3 Порядок и особенности судебной практики изменения целевого назначения земель

Правильному регулированию системы земельных отношений способствует складывающаяся судебная практика, поскольку кроме обобщенных разъяснений Пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости в целом и предоставлением земельных участков в частности. Так, например, конкретизация норм земельного законодательства с учетом судебной практики приводится в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому, в частности:

1) при решении спорных вопросов следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте);

2) норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена;

3) если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного.

На основании изложенного можно заключить, что освещение проблемных вопросов применения норм материального права было бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение - система государственного регулирования земельных отношений.

Рассматривая особенности судебных решений по спорам в связи с целевым назначением земель, также следует указать на вывод, обозначенный в параграфе настоящей работы о том, что используемый земельный фонд подотчетен муниципалитетам. Однако не всегда принятые решения соответствуют истине, например, решением Московского областного суда от 06.12.2005 № 3-225/05 и последующим определением Верховного Суда РФ от 15.03.2006 № 4-Г 06-2 было отменено постановление Правительства Московской области от 27.05.2004 № 297/19, поскольку не учтено время перехода участка в другую категорию. То есть, пробелы региональных регуляторов могут восполняться судебными решениями, в том числе с целью учета времени перехода земли в другую категорию.

Вместе с этим, в параграфе 1.3. проводимого исследования отмечалось, что особняком в статье 80 ЗК РФ обозначен фонд перераспределения земель, включающие в свой состав только сельхозземли, целевое предназначение которых обусловлено четырьмя категориями деятельности в сфере агропромышленного комплекса.

По данному поводу можно привести определение высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № ВАС-3192/14, согласно которому обращено внимание на то, что в рамках спора представлены доказательства по нормам статьи 71 АПК РФ и суды правомерно установили, что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, управление и распоряжение им в силу части 2 статьи 9 ЗК РФ осуществляет Российская Федерация и он не отнесен к фонду перераспределения земель.

Значит, в данном случае судебная практика конкретизировала правила отнесения участка к фонду перераспределения земель.

Говоря о стоимости земельных участках, следует обратить внимание на пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 в котором указывается, что такая стоимость определяется субъектом РФ, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. При определении земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. То есть положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена земельного участка согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога. При этом отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка. То есть, судебной практикой могут устанавливаться материальные нормы, касающиеся земельных участков.

Рассматривая ограничения по целевому использованию земель, следует отметить, что запрет на строительство может быть установлен только собственником земли, поскольку органы государственной власти и местного самоуправления нередко злоупотребляют таким правом. Например, определением ВАС РФ от 22.11.2010 № ВАС-15461/10 по делу № А 40-163837/09-106-1004

отказано в передаче дела по заявлению о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления об установлении запрета на строительство и реконструкцию принадлежащих обществу объектов недвижимости на земельном участке для пересмотра в порядке надзора судебных актов, поскольку суд, пришел к обоснованному выводу о том, что после продажи земельного участка орган местного самоуправления утратил полномочия владения, пользования и распоряжения этим участком и он не вправе устанавливать новому собственнику какие-либо обременения, в том числе ограничения (запрет) на строительство, а также реконструкцию принадлежащих ему строений.

Схожее решение в отношении порядка установления запрета на строительство вынесено в определении ВАС РФ от 21.10.2011 № ВАС-13185/11 по делу № А 40-119241/10-152-6932, согласно которому наличие у органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации полномочий на принятие распоряжения и установление запрета на строительство может включать право предоставления земельных участков по льготной цене. То есть, в судебном решении также разъясняется практика правомочий в отношении распоряжения и целевого использования земельных участков.

В отношении надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли населенного пункта показательным примером является постановление Президиума ВАС РФ от 02.09.2008 № 16490/07, согласно которому администрация муниципального образования "Чебаркульский городской округ" (далее - местная администрация) обратилась в арбитраж с иском об исключении из земель категории "лесной фонд" кварталов Чебаркульского лесничества общей площадью 2366 га, субъектом права собственности на которые является Россия, а также о признании указанных кварталов землями категории "земли населенных пунктов" муниципального образования "Чебаркульский городской округ" и восстановлении положения, существовавшего до проведения государственной регистрации права собственности Российской Федерации, путем прекращения права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок:

1) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - ТУ ФРС по Челябинской области);

2) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ ФАУФИ по Челябинской области).

Указанное дело позднее рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, который посчитал, что дело подлежит пересмотру, поскольку спорный участок относится к землям лесного фонда, границы которых в порядке статьи 101 ЗК РФ определяются отграничением земель лесного фонда от земель иных категорий согласно материалам лесоустройства; в порядке пункта 1 статьи 84 ЗК РФ черта поселения представляет собой внешние границы земель поселения, отделяющие эти земли от земель других категорий; обязательность процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселений подтверждается Конституционным Судом РФ в постановлении от 09.01.1998 № 1-П; судом не проверялось соблюдение процедуры перевода земель из земель лесного фонда в земли поселений в 1967 г. с включением их в городскую черту территории площадью 7270 га. Поэтому, суд высшей инстанции изменил судебное решение в отношении перевода земель лесного фонда в земли населенного пункта, применив конституционно-правовые нормы и условия исходного правового положения земли.

Таким образом, пробелы региональных регуляторов могут восполняться судебными решениями, в том числе с целью учета времени перехода земли в другую категорию; судебная практика конкретизировала правила отнесения участка к фонду перераспределения земель; судебной практикой могут устанавливаться материальные нормы, касающиеся земельных участков; в судебном решении также разъясняется практика правомочий в отношении распоряжения и целевого использования земельных участков; суд высшей инстанции изменил судебное решение в отношении перевода земель лесного фонда в земли населенного пункта, применив конституционно-правовые нормы и условия исходного правового положения земли; и т.д.

Заключение

В ходе исследования автор пришел к следующим выводам:

1) все земли РФ подразделяются на два основных вида: земли, которые используются в качестве пространственного экономического базиса, средства производства; земли, которые выполняют природно-заповедные, рекреационные, оздоровительные функции;

2) структура земельного фонда постоянно меняется под влиянием различных факторов: политических, экономических, социальных, биологических, экологических и др.;

3) с изменением структуры земельного фонда в целом происходят изменения и в структуре категории земель (целевого назначения земель);

4) подобные изменения могут происходить в рамках всех остальных категорий земель в связи с их переводом из одной категории в другую, приватизацией земель, развитием предпринимательской деятельности в области использования земельных ресурсов и т. д.;

5) возможно появление новых, ранее незнакомых ЗК РФ категорий земель в составе единого земельного фонда Российской Федерации;

6) наличие актуальной и полной информации о лесных участках в государственном кадастре недвижимости (ГКН) способствует решению ряда задач: формированию полного и актуализированного информационного ресурса обо всех земельных, в том числе, лесных участках; предоставлению качественной информации органам государственной власти, органам местного самоуправления в целях осуществления государственного управления земельными ресурсами; обеспечению прав граждан, юридических лиц, государства, органов местного самоуправления на лесные (земельные) участки;

управлению органами государственной власти, органами местного самоуправления имущественными отношениями, объектами которых выступают лесные (земельные) участки; контролю над оборотом лесных (земельных) участков и др.;

7) пробелы региональных регуляторов могут восполняться судебными решениями, в том числе с целью учета времени перехода земли в другую категорию;

8) судебная практика конкретизировала правила отнесения участка к фонду перераспределения земель;

9) множество пробелов в законодательстве относительно полномочий органов власти и муниципалитетов в рамках перевода земель в земли населенных пунктов, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в другую категорию земель;

На основании выводов автором вносятся на защиту следующие предложения:

1) дополнить нормы пункта 2 части 1 статьи 8 ЗК РФ о региональном полномочии перевода муниципальных сельхозземель условием "по согласованию с собственником";

2) дополнить часть 6 статьи 11.9. ЗК РФ о запретах к образованным участкам условием их соответствия категории целевого назначения земли; то есть, скорректированная часть 6 статьи 11.9. ЗК РФ определяет: "Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости, нарушению категории целевого назначения земли и другим…";

3) заменить в содержании пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ слова "землеустроительной документации" на "правила землепользования и застройки, градостроительный регламент";

4) дополнить правила части 1 статьи 9 ЗК РФ пункт 6.1. следующего содержания: "проверка Минэкономразвития России соответствия требований категорирования земель принципам ЗК РФ согласно части 1 статьи 1 ЗК РФ".



Список источников и литературы

1. Стокгольмская декларация (принята в г. Стокгольме 16.06.1972 на Конференции ООН по проблемам окружающей человека среды) // Действующее международное право. Т. 3. - М.: Московский независимый институт международного права, 1997. - С. 682 - 687.

2. Декларация Рио-де-Жанейро по окружающей среде и развитию (Принята в г. Рио-де-Жанейро 14.06.1992) // Действующее международное право. Т. 3. - М.: Московский независимый институт международного права, 1997. - С. 687 - 692.

3. Декларация по устойчивому развитию (Принята в г. Йоханнесбург 04.09.2002 г.) // Международное публичное право. Сборник документов. Т. 2. - М.: БЕК, 2004. - С. 206 - 218.

4. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета от 25.12.1993 г.

5. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301

6. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

7. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

8. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

9. Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 № 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.

10. Федеральный закон от 23.11.1995 № 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" // СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4556.

11. Федеральный закон от 13.07.2015 № 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ. 2015. № 29. Ст. 4344

12. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 №-ФЗ // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4071.

13. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147

14. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. №. 30. Ст. 3018.

15. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" // СЗ РФ. 2004. № 39. Ст. 2.

16. Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса РФ" // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.

17. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" // СЗ РФ. 2008. №. 26. Ст. 3012.

18. Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2011. № 30. Ст. 4594.

19. Постановление Правительства РФ от 18.08.2008 № 618 "Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости" (вместе с "Положением об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости") // СЗ РФ. 2008. № 35. Ст. 4032.

20. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р "О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года" (вместе с "Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года") // СЗ РФ, 24.11.2008, № 47, ст. 5489.

21. Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 736 (ред. от 25.01.2014) "О Федеральном агентстве лесного хозяйства" (вместе с "Положением о Федеральном агентстве лесного хозяйства") // СЗ РФ. 2010. № 40. Ст. 5068.

22. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 318 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Развитие лесного хозяйства" на 2013-2020 годы" // [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru, СПС КонсультантПлюс.

23. Приказ Минэкономразвития РФ от 28.12.2009 № 555 "О порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости" // СЗ РФ. 2009. № 52. Ст. 6154.

24. Приказ Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 № 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.09.2011 № 21942) // СЗ РФ. 2011. № 35. Ст. 5094

25. Письмо Рослесхоза от 02.03.2007 № МГ-03-27/1513 "О данных государственного земельного кадастра в отношении земель лесного фонда, являющихся федеральной собственностью" // [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/.

26. Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 "О землепользовании в городе Москве" // Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 71, 25.12.2007.

27. Амаглобели Н.Д. Соболь И.А. Кодолова В.А. Горелик А.П. Агибалова В.О. Яковлев А.А. Анохин С.А. Березко О.В. Левкина Е.С. Петюкова О.Н. Герасимов А.В. Земельное право. Учебник для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования. - М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2013. - 359 с.

28. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. 3-е изд. - М.: Проспект. 2015. - 376 с.

29. Бирюкова Т.А. Некоторые проблемы перевода земельных участков из одной категории земель в другую в целях размещения объектов капитального строительства / Т.А. Бирюкова, С.В. Бирюков // Вестн. Омского ун-та. Сер.: Право. - 2013. - № 2 (35). - С. 163-166.

30. Блискавицкий А.А. Виртуальная интерактивная интеллектуальная геоинформационная среда // Известия вузов. Геология и разведка. - 2014. - № 1. - С. 67-74.

31. Быковский В.К. Актуальные проблемы перевода земель лесного фонда в земли других категорий // Юрист. - 2013. - № 2. - С. 20-22.

32. Волкова Т.В. Земельное право: Учебное пособие. - М.: Издательско- торговая корпорация "Дашков и К°", 2015. - 360с.

33. Галиновская Е., Минина Е., Боголюбов С., Бондаренко Д.С., Жариков Ю.С. Земельный участок: вопросы и ответы. - М.: Юстицинформ, 2015. - 336 с.

34. Гордиенко И.И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: Автореф. дисс… канд. юридических наук. - М., 2013. - 25 с.

35. Крикоров С.Н. Деление земель по целевому назначению и проблемы перевода земель из одной категории в другую // НаукаПарк. - 2014. - № 6 (26). - С. 21-24.

36. Оловянов Д.С. Актуальные проблемы в сфере перевода земель и земельных участков из одной категории в другую // Аграрное и земельное право. - 2014. - № 7. - С. 75-78.

37. Перекальский В.В., Бочарова А.А. О новом подходе и результатах подготовки материалов к государственному кадастровому учету лесных участков в границах лесничеств с использованием web-технологий // Аграрный вестник Урала. - 2014. - № 12. - С. 31-34.

38. Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков для строительства. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014. - 280 с.

39. Постановление Конституционного Суда РФ от 09.01.1998 № 1-П "По делу о проверке конституционности Лесного кодекса РФ" // Вестник Конституционного Суда РФ - 1998. - № 2. - С. 60

40. Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2006 № 4-Г 06-2 "О законности и обоснованности решения Московского областного суда от 06.12.2005 № 3-225/05" // [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru

41. Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2009 № 8-Г 09-30 // [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/

42. Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2010 № 8-Г 10-1// [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/

43. Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2013 № 4-АПГ 13-14 // [Электронный ресурс], URL: http://www.vsrf.ru/.

44. Постановление Президиума ВАС РФ от 02.09.2008 № 16490/07 по делу № А 76-738/2007-22-204 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -2009. -№ 1. // [Электронный ресурс], http://www.consultant.ru.

45. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2010 № ВАС- 15461/10 по делу № А 40-163837/09-106-1004 // [Электронный ресурс], URL: http://kad.arbitr.ru/ .

46. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.10.2011 № ВАС- 13185/11 по делу № А 40-119241/10-152-693 // [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/

47. Определение ВАС РФ от 04.04.2014 № ВАС-3192/14 по делу № А 19- 20204/2012//. [Электронный ресурс], URL: http://kad.arbitr.ru/.

48. Решение Московского областного суда от 06.12.2005 № 3-225/05 "О признании недействующим постановления Правительства Московской области от 27 мая 2004 года № 297/19" // [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/

49. Информация Россреестра. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal

Приложение 1. Структура земельного фонда России по категориям земель



Приложение 2. Технологическая схема постановки на государственный кадастровый учет лесных участков в границах лесничеств субъектов Российской Федерации

Размещено на Allbest.ru

...