Особенности правового регулирования недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Недвижимость как объект гражданских правоотношений

1.1 Правовая природа недвижимости

1.2 Правовая основа регулирования института недвижимости

Глава 2. Особенности правового регулирования недвижимости

2.1 Виды объектов недвижимости и их классификация

2.2 Особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости

Глава 3.Актуальные проблемы, связанные с изъятием земельных участков

3.1 Изъятие земельных участков сельскохозяйственного назначения

3.2 Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Заключение

Список литературы



Введение

Актуальность темы исследования заключается в том, что в последние годы, а особенно в 2017 году произошли значительные изменения в российском законодательстве, касающиеся оборота недвижимости.

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, являются одной из главных тем и интересов общества, которые никогда не утрачивали актуальности.

На протяжении многих веков люди создавали, изменяли, усовершенствовали институт недвижимости, так как он является одним из основных элементов абсолютных гражданских правоотношений. Посредством него люди удовлетворяют одну из самых важных потребностей человека - это потребность в жилье, месте, где он может постоянно или преимущественно проживать и которое никто не может отнять иначе как по решению суда. изъятие кадастровый недвижимость учет

Конституция Российской Федерации гарантирует право частной собственности1. В России каждый субъект права вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно.

Следовательно, одной из важных функций государства является регулирование оборота недвижимости, процесс которой направлен:

1) напринятиенормативно-правовыхактов,регулирующихинститут недвижимости;

2) на создание специализированных органов, обеспечивающих оборот недвижимости.

Посредством правового регулирования государство стремится воздействовать на данные правоотношения, чтобы обеспечить законность оборота недвижимости, законность его владения, пользования и распоряжения всеми субъектами данных правоотношений, а также совершенствовать данный институт.

Наступление 2017 года можно ознаменовать началом реформы в сфере недвижимости, потому что:

1) вступил в законную силу новый федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»1;

2) вступил в законную силу новый федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»2;

3) было внесено изменение в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации3;

4) был почти полностью изменен федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», который также изменил свое название на федеральный закон «О кадастровой деятельности»4;

5) был создан Единый государственный реестр недвижимости, который объединил в себе единый государственный реестр прав и государственный кадастр недвижимости.

Такой объем изменений существенным образом повлиял на регулирование учетно-регистрационной процедуры, определение кадастровой стоимости и в целом на гражданский оборот недвижимости.

Учитывая частоту изменений, вносимых в гражданско-правовое регулирование недвижимости, выбранная тема исследования по-прежнему остается актуальной.

Цель данной работы заключается в изучении закономерностей развития института недвижимости и выявлении правовых проблем функционирования данного института на современном этапе, а также выработка рекомендаций по его совершенствованию.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи:

· изучить правовую природу недвижимости;

· проанализировать нормативно-правовые акты, регулирующие институт недвижимости;

· рассмотреть понятия недвижимая вещь, недвижимость и недвижимое имущество;

· определить, виды объектов недвижимости и их характерные признаки;

· выявитьособенностикадастровогоучетаигосударственной регистрации отдельных видов недвижимости;

· исследовать некоторые проблемы, связанные с изъятием земельных участков.

Предмет исследования включает действующее законодательство Российской Федерации, судебную практику, общую и специальную литературу, содержащую положения об институте недвижимости.

Объектом исследования данной работы являются общественные правоотношения, связанные с государственной регистрацией недвижимости.

Методологическую основу исследования составили следующие методы познания: диалектический, системный, формально-юридический, историко- правовой, сравнительный и статистический.

Научную базу исследования составляют как классические цивилистические труды, представляющие различные подходы к базовым понятиям гражданского права и демонстрирующие развитие института недвижимости в дореволюционном праве, например, работы КассоЛ.А., Победоносцева К.П., Шершеневича Г.Ф., так и работы современных ученных, например, Суханова Е.А., Гонгало Б.М., Гришаева С.П. и многих других.

Нормативную базу исследования составили Конституция РФ, нормативно правовые акты действующего гражданского и земельного законодательства: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы и подзаконные нормативно-правовые акты, регулирующие кадастровый учет и государственную регистрацию недвижимости, основания и порядок изъятия земельных участков, Постановление пленума Верховного суда РФ, Постановление президиума Высшего арбитражного суда РФ и конкретные дела, рассмотренные арбитражными судами.

Результаты исследования сформулированы в следующих положениях, выносимых на защиту:

1. Исследуя правовую природу недвижимости и ее каузу, автор приходит к выводу, что недвижимость является особым объектом гражданских правоотношений, имеет особый правовой режим, главным элементом которого, является обязательная государственная регистрация объектов недвижимости, которая в свою очередь в 2016 году претерпела кардинальные изменения;

2. Анализируя недвижимость как объект гражданского оборота, автор приходит к выводу о необходимости единообразия использования понятий

«недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», а именно, закрепить, в первую очередь, в ст.130 Гражданского кодекса РФ только понятие «недвижимость», так как сам законодатель отдает этой дефиниции приоритет и использует ее в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», в ст. 549 Гражданского кодекса РФ;

3. Изучая правовые аспекты государственной регистрации недвижимости, автор приходит к выводу о безосновательной утрате свидетельства о праве собственности в качестве документа удостоверяющего право собственности на конкретный объект недвижимости. И вносит предложение, закрепить в п.1 ст.28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» свидетельство о праве собственности в качестве документа удостоверяющего государственную регистрацию права на недвижимость;

4. Выявляя особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации отдельных видов недвижимости, автор для упрощения владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости, которые расположены на одном земельном участке и предназначены для домашнего хозяйства, предлагает применить положения ст. 132 ГК РФ о предприятии как имущественном комплексе и создать новый объект - домашний хозяйственный комплекс, который может включать в себя: земельный участок, дом, сарай, гараж, баню и другие строения находящиеся на одном участке, а также возможность его регистрации в соответствии с нормами, применяемыми при регистрации предприятия как единого недвижимого комплекса (ст.46 Закона о недвижимости);

5. Исследуя процедуру изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, автор считает разумным при определении размера возмещения собственнику использовать не рыночную стоимость земельного участка, а его кадастровую стоимость. Поэтому, предлагает в ч.1 и ч.2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ вместо «рыночной стоимости» ввести «кадастровую стоимость» земельного участка при определении размера возмещения.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы. Работа изложена на шестидесяти двух страницах.



Глава 1. Недвижимость как объект гражданских правоотношений

1.1 Правовая природа недвижимости

Понятие «недвижимость» можно рассматривать в разных аспектах. Например, В.А. Горемыкин считает, что «любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа»1 (рис.1).

Рисунок1.Недвижимостькакфизический,экономический,правовойи социальный комплекс отношений

Нас интересует недвижимость в «юридическом смысле - это совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм»1.

На протяжении многих столетий недвижимое имущество является объектом постоянного внимания юридической науки и берет свое начало в нормах римского права. Еще в Древнем Риме было деление вещей на движимые и недвижимые, к последним относилась земля и все связанное с ней, но четкого определения «недвижимости» в римском праве республиканского периода, а именно в Законах XII таблиц не существовало. После данное деление стали использовать последующие правовые системы, в том числе и правовая система дореволюционной России. Проблемы, связанные с понятием «недвижимость» и гражданско-правовым регулированием оборота недвижимости, привлекали к себе внимание многих отечественных цивилистов.

В российской истории дефиниция «недвижимое имущество» впервые была упомянута Петром Iв 1714 г. в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (Указ о единонаследии). Более конкретное определение было закреплено в ст. 384 Свода законов Российской Империи (том X), которая к недвижимому имуществу относила дома, земли и всякие угодья, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги2.

Недвижимость, в соответствии с действующим законодательством, является объектом гражданских прав и по своей правовой природе относится к вещам.

Многие ученые-юристы как дореволюционного, так и советского периода давали различные определения недвижимости. Например, Г.Ф. Шершеневич «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи»3. Аналогичную точку зрения имеет и Л.А.

Кассо, который считал, что вещь, не подлежащая перемещению с одного места на другое, - это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано1.

Безусловно, можно согласиться с Г.Ф. Шершеневичем и Л.А. Кассо, потому что недвижимое имущество - это имущество, которое не двигается, т.е. оно неподвижно априори, и действительно к такому имуществу относятся земельные участки, участки недр, т.к. по своей природе они не подвижны. Но говоря о таких объектах недвижимости, как здание, сооружение, объект незавершенного строительства, жилой дом - их, возможно, отделить от земли без причинения существенного ущерба, тем более с развитием современных технологий.

В юридической литературе высказывалась такая точка зрения, что отделение недвижимости от земли имеет большое значение, потому что именно с этого момента она перестает быть недвижимостью, т.к. их перемещение с последующим закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда возможно2. С этим можно не согласится, потому что известен такой случай перемещения здания газеты «Известия» почти на 50 метров и оно не перестало считаться недвижимостью. Думаю, правильно отметил Н.А. Сыроедов, что «разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом»3.

По мнению, современного цивилиста, К.А. Новикова «под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком»1.

Иное мнение по поводу понятия недвижимости имеет Н.А. Сыроедов, он считает, что «нельзя ту или иную вещь исходя из, данного в ст.130 Гражданского кодекса РФ2 определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе»3.

Теперь обратимся к ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Законодатель определяет, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, машино-места»4. Данный перечень не является исчерпывающим, т.к. законом может быть отнесено и иное имущество, например, предприятие как имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс.

Из данной статьи можно сделать следующие выводы. Во-первых, законодатель проводит параллель между понятиями «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость». Он определяет их как равнозначные друг другу значения, но многие ученые-юристы не согласны с данной позицией. Например, Г.В. Чубуков считает, что недвижимое имущество и недвижимость - это разновидность недвижимых вещей5.

В свою очередь В.П. Мозолин, Н.Ю Шеметова, считают, что понятие "имущество" - это более широкое понятие по сравнению с понятием "вещи", поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права1.Данное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что под понятием

«недвижимости», употребляемым в ст. 130 ГК РФ, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объяснить это можно следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование2.

Думаю, стоит согласиться с данными авторами, потому что действительно понятие «имущество» шире чем «вещь», т.к. к первому относятся материальные и нематериальные объекты гражданских правоотношений (но имущественные права по российскому законодательству не относятся к недвижимому имуществу), а ко второму относятся только объекты материального мира. Но стоит заметить, что данные понятия различают только в теории, а на практике законодатель их определил как равнозначные. И поэтому в данной работе они будут рассматриваться как синонимы.

Во-вторых, законодатель не дает конкретного определения недвижимости, а лишь предлагает перечень того, что относится к недвижимым вещам. Думается, что если бы было закреплено конкретное определение «недвижимого имущества», как объекта гражданских прав это бы решило многие теоретические и практические вопросы. Так, Н.Ю. Шеметова предлагает следующее определение недвижимого имущества в рамках цивилистики. «Недвижимое имущество - это земля (включенный в гражданский оборот поверхностно-почвенный слой, а также, в ограниченном объеме, недра и континентальный шельф) и обладающие физическими характеристиками (телесные) индивидуально-определенные имущественные объекты, прочно связанные с землей»1.

Можно сказать, что данное определение является достаточно полным и из него можно выделить признаки недвижимого имущества, потому что дефиниция данная законодателем, как правильно отмечает Молчанов А.А.2, не представляет в полной мере такой возможности.

Определив дефиницию недвижимости теперь можно выделить признаки, которые позволяют отличить недвижимое имущество от других объектов гражданских правоотношений и сделать вывод о том что, данный объект является особенным.

Сразу стоит отметить, что законодатель не выделяет формальные признаки, которые объединяют различные объекты недвижимости в целостную систему. Так традиционным и отличительным признаком, и он закреплен законодательно, является прочная связь с землей. Еще К.П. Победоносцев отмечал, что «недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение»3.

Традиционно считалось, что здание или сооружение не может быть отделено от земли без несоразмерного ущерба его назначению, но с развитием строительной техники, перенесение таких объектов с одного места на другое стало возможным. Но определить несоразмерный ущерб невозможно и законодатель не выделяет никаких критериев. Например, Е.Ю.Петров считает, чтобы определить, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения недвижимого имущества, необходимо учитывать следующие обстоятельства: 1)назначение вещи; 2) характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т.п.); 3) сохранятся ли объект в натуре в процессе перемещения1.

Многие цивилисты не согласны с этим признаком в отношении таких объектов как морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания - они считают это юридической фикцией. Например, Б.М. Гонгало утверждает, что «в данном случае используется такое технико-юридическое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту»2.

Думается, разумным вышеприведенное мнение, потому что такая недвижимость не имеет непосредственной связи с землей, но эта связь проявляется опосредованно, т.к. морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к определенному аэропорту, которые находятся на земле.

Следующим признаком является индивидуальная определенность недвижимых вещей. Это проявляется в том, что каждое недвижимое имущество наделяется конкретными характеристиками, которые позволяют данную недвижимость индивидуализировать и выделить среди других недвижимых вещей, хоть и физически они могут быть похожи, но юридически они отличаются, а также позволяют участвовать в гражданском обороте. К таким характеристикам относятся: кадастровый номер, адрес места нахождения, размер (метраж), этажность.

Индивидуально определенные вещи в свою очередь признаются юридически незаменимыми, поэтому можно выделить такой признак как незаменяемость. В случае гибели или порчи недвижимого имущества, возможно, требовать лишь возмещение убытков, но не аналогичного товара, т.к. он индивидуален по своей природе.

Также можно выделить такой признак как непотребляемость т.е., недвижимость при использовании изнашивается (амортизируется) постепенно, в течение определенного длительного времени.

Следует сказать обобязательной государственной регистрации недвижимости, которая закреплена законодательно (ст. 131 ГК РФ1). Многие ученые-цивилисты спорят о том, к чему отнести государственную регистрацию недвижимости: к признаку недвижимого имущества, к юридическим последствиям отнесения объектов к недвижимости2 или же к правовому режиму.

Например, С.А. Попов3 выделяет государственную регистрацию как признак публичности. Е.А. Суханов4 относит государственную регистрацию недвижимости к правовому режиму. Под правовым режимом недвижимого имущества понимается совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношений5. Данные нормы закреплены в Гражданском кодексе РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 6.

Думается, что данные точки зрения имеют право на свое существование, но я соглашусь с Е.А. Сухановым, потому что, действительно государственная регистрация является особенностью правового режима недвижимости, которая позволяет определить, может ли данное недвижимое имущество находится в гражданском обороте. Но следует сказать, что объекты недвижимости разнородны и поэтому они имеют не общий правовой режим недвижимости, а специально свой.

Правовой режим недвижимости как раз определяет, может ли данная вещь находится в обороте. Согласно ст.129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте1. Ограниченными в обороте могут быть, например, некоторые земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности (п.5 ст.27 ЗК РФ2). Но также есть объекты недвижимости, изъятые из гражданского оборота, например, земельный участки, на которых расположены объекты, находящиеся в федеральной собственности: государственные природные заповедники и национальные парки, инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации (п.4 ст.27 ЗК РФ3)

Н.Ю. Шеметова считает, что «принадлежность имущества к недвижимому связана только с двумя признаками: связь с землей и индивидуальность объекта имеют принципиальное значение»4. Однако она выделяет и такие признаки как управляемость, высокая стоимость, но они цивилистическими не являются5.

Возможно, стоит согласиться с Н.Ю. Шеметовой, что к основным признакам можно отнести только прочную связь с землей и индивидуальную определенность недвижимого имущества, потому что очень сложно выделить общие признаки для столь разнородных объектов недвижимости.

1.2 Правовая основа регулирования института недвижимости

Любой институт права будь то гражданского или уголовного не может существовать без законодательного закрепления норм, которые бы его регулировали. Так институт недвижимости регулируется законами и подзаконными актами.

Правовой основой недвижимости в-первую очередь является Конституция РФ1, так как именно она является основным законом России, имеет высшую юридическую силу изакрепляет право частной собственности на недвижимость.

Более детально данный институт регулирует Гражданский кодекс РФ, именно он определят, что может являться недвижимыми вещами, как можно ими владеть и какие сделки с ними можно совершать.

К специальным федеральным законам, регулирующие отдельные объекты недвижимости, отдельные положения института недвижимости, относятся:

1) Жилищный кодекс РФ2, который подробно регулирует такой объект недвижимости как жилые помещения;

2) Земельный кодекс РФ3, который регулирует земельные участки, части земельных участков как объектов недвижимости;

3) Градостроительный кодекс РФ4, который регулирует такие объекты недвижимости как здания, сооружения;

4) Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»5 (далее - Закон о недвижимости), который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (утрачивает законную силу с 1 января 2020 года).

Как говорилось ранее, важным элементом правового режима недвижимости является ее государственная регистрация и данный федеральный закон является еще одним нормативно-правовым актом, который имеет большое значение на практике, потому что именно в нем указаны порядок и сроки предоставления документов на государственную регистрацию, сроки её проведения, перечень объектов которые подлежат государственной регистрации.

5) Федеральный закон «О кадастровой деятельности»2, который до 1 января 2017 года назывался ФЗ « О государственном кадастре недвижимости».

Данный закон регулирует отношения, которые возникают в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров по подготовке документов, содержащих необходимые сведения для осуществления кадастрового учета недвижимости.

Вопросы, касающиеся ведения государственного кадастра недвижимости и порядка кадастрового учета с 1 января 2017 года теперь регулируются Законом о недвижимости, а к ведению ФЗ «О кадастровой деятельности» отнесены в основном вопросы, регулирующие непосредственно саму кадастровую деятельность.

Вступление в законную силу Закона о недвижимости, как отмечалось и на Всероссийской конференции «Актуальные вопросы государственной регистрации недвижимости и кадастровой оценки. Ожидания граждан и бизнеса», ознаменовало новый этап в развитии правового регулирования оборота недвижимости. В основу реформирования сферы регистрации недвижимости была положена идея упрощения регистрационных процедур для граждан и юридических лиц1.

Также данный институт регулируется законами субъектов РФ, которые принимаются во исполнение федеральных законов и более конкретно детализируют положения федеральных законов, которые в свою очередь не должны им противоречить. Например, Закон г. Москвы "О контроле за использованием объектов недвижимости в городе Москве"2, который регулирует организацию и осуществление контроля за использованием объектов нежилого фонда города Москвы.

Правовое регулирование недвижимости осуществляется и подзаконными нормативно-правовыми актами. В качестве примера можно привести:

1) Приказ Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291 "Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости"3, вступил в законную силу с 1 января 2017 года.

2) Приказ Росреестра от 28.12.2015 N П/675 "О кадастровом делении территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы"4, вступил в законную силу с 1 января 2017 года.

Резюмируя, можно сказать, что законодатель не дает конкретного определения недвижимости, а лишь перечисляет виды недвижимых вещей. Более того он признает равнозначными понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество»и «недвижимость», которые в теории все-таки отличаются между собой. И поэтому, думается, что нужно ввести более полное определение недвижимости, потому что это позволит разрешить многие теоретические и практические вопросы. А также, думается, что стоит прийти к единообразному использованию вышеуказанных понятий и закрепить только понятие «недвижимость», потому что сейчас оно встало во главу угла, так как сам законодатель употребляет данную дефиницию в названии нового Закона о недвижимости, в ст. 549 ГК РФ.

Что касается правовой основы института недвижимости, то можно сказать, что данный институт развивается, и законодатель пытается его усовершенствовать. И принятие новых нормативно-правовых актов тому доказательство.



Глава 2. Особенности правового регулирования объектов недвижимости

2.1 Виды объектов недвижимости и их классификация

Исходяизопределениянедвижимостизакрепленноговроссийском законодательстве, можно разделить объекты недвижимых вещей на три категории. К первой категории - так называемой «недвижимость по природе», относятся земельные участки и участки недр. В основе данного критерия лежит признак прочной связи с землей. Данные объекты являются естественными, т.к. их создала сама природа.

Ко второй категории - «недвижимость в силу назначения» относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места, которые помещены собственником на участок земли для его обслуживания и эксплуатации. Данные объекты недвижимости являются искусственно созданными, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Также к данной категории следует отнести предприятие как имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс, самовольную постройку.

И к третьей категории - «недвижимость в силу закона» относятся подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, которые по своей природе относятся к движимым вещам, но законодательно на них распространен правовой режим недвижимости. Данный режим, возможно, был распространен на данные виды объектов недвижимости из-за их дорогой стоимости либо эксплуатации, которая в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте.

Данные объекты недвижимости закреплены законодательно и порою с ними не возникают такихпроблем, например как, определить действительно ли оно является недвижимым имуществом, т.е. такая проблема с перечисленными выше объектами в судебной практике практически не встречается. Но очень много споров между учеными1 велись по поводу того, являются ли: асфальтовое покрытие, футбольное поле, бетонированные площадки, мелиоративные конструкции самостоятельными объектами недвижимости. Законодательно нигде не конкретизированы данные сооружения, и исходя из определения недвижимости, их можно было бы признать объектами недвижимости, но судебная практика пришла к другому выводу.

Согласно Постановлению Президиума Верховного арбитражного суда РФ от 28.05.2013 №17085/122 данные сооружения являются улучшением земельного участка, заключающимся в его приспособлении для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Также они: 1) не признаются самостоятельными объектами недвижимости, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены; 2) не являются вещами; 3) на них не может быть зарегистрировано право собственности.

Совершенно новыми объектами недвижимости с 1 января 2017 года стали жилые (ч.2 ст.15 ЖК РФ) и нежилые помещения, а также машино-места. Хотя жилые и нежилые помещения и до этого признавались объектом недвижимости, но не были законодательно закреплены в ст. 130 ГК РФ.

Классификация объектов недвижимости по различным основаниям способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные критерии классификации. Самым основным критерием, на мой взгляд (а также многие ученые упоминают его в первую очередь, например, А.Н. Асаул3) является происхождение объектов недвижимости, которое бывает естественным (земельные участки) или искусственным (здания, сооружения). Следующим основанием, по которому можно разделить недвижимые вещи является их назначение:

1) производственные, которые прямо или косвенно участвуют в создании товара (предприятия, магазины, заводы);

2) непроизводственные,которыенеучаствуютвсозданиитовара(жилые помещения, машино-места, театры).

Также объекты недвижимости можно классифицировать по форме собственности:

1) частная; 2) государственная; 3) муниципальная.

2.1 Особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости

В 2012 году для оптимизации процедур государственного кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости, а также для повышения качества оказания государственных услуг в данной сфере Правительством РФ было издано распоряжение от 01.12.2012 № 2236-р, в котором был утвержден план мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1.

Кроме этого, постановлением Правительства РФ от 10.10.2013 № 9032 была утверждена Федеральная целевая программа «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2020 годы)» (далее - Программа), в которой как раз таки и говорится об объединение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН); об увеличении доли объектов недвижимости, состоящих на кадастровом учете и имеющих государственную регистрацию; о сокращении срока проведения кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости.

Во исполнение данной Программы был разработан и принят Закон о недвижимости, который вступил в законную силу только 1 января 2017 года. Сразу стоит отметить, что положения данного закона не относятся к воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания и участкам недр.

Данный закон должен помочь Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр и его территориальные органы), со слов его руководителя Виктории Абрамченко, наполнить кадастр недвижимости не просто сведениями о границах земельного участка, а наиболее верными сведениями1.

Действительно проблема не постановки на кадастровый учет объектов недвижимости является актуальной, потому что многие субъекты РФ до сих пор с ней борются. И одним из решений данной проблемы стало создание межведомственных комиссий по выявлению неучтенных объектов недвижимости, в субъектах РФ. Стоит отметить, что работа данных комиссий является эффективной, например, с сентября 2016 года, как отмечалось на заседании экспертной площадки «Открытая трибуна» в Московской областной Думе, в реестр неузаконенных домов и строений Подмосковья было внесено 182 631 земельных участков, а поставлено на учёт более 81 тысячи2.

Согласно статистике, предоставленной Росреестром, на начало 2017 года в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится информация о 58,6 млн. земельных участков на территории страны и только 29,2 млн. из них (то есть 49,83%) имеет координатное описание границ3.

Не внесение и не точность определения сведений о границах земельного участка создает проблемы для граждан и юридических лиц, в определении возможной территории для возведения и использования соответствующих объектов недвижимости, а также и для государства - непоступление налогов в бюджет.

Н.И. Бурмакина, также говорит о существовании данной проблемы и считает, что «использование недостаточной и неточной кадастровой информации отрицательно сказывается на управлении недвижимостью в целом. Ошибки в кадастровой информации влекут за собой ошибки при расчете земельного налога, налога на имущество физических лиц, арендных платежей, прогнозировании налогооблагаемой базы»1.

Думается с ней согласиться, потому что эта проблема очень распространена по всей России, но совсем недавно еерешением стало введение комплексных кадастровых работ. Комплексные кадастровые работы - это кадастровые работы, которые проводятся одновременно в отношении всех объектов недвижимости в границах определенной территории - кадастрового квартала или нескольких кадастровых кварталов. В результате выполнения комплексных работ осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков и установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Также проводятся работы по межеванию в отношении земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, сведения о которых отсутствуют в кадастре и по исправлению ошибок, допущенных ранее при межевании2.

В соответствии с российским законодательством с 1 января 2015 годамуниципалитетам и региональным властям предоставлено право, проводить кадастровые работы без спроса собственников земельных участков. При этом информация о начале таких работ должна заблаговременно размещаться в средствах массовой информации (далее - СМИ).

Как показывает статистика за 2016 год в целом по Российской Федерации количество земельных участков с установленными границами выросло на 6,3%, благодаря проведению комплексных кадастровых работ. Как показывает диаграмма (Рисунок 2), наибольший прирост земельных участков с установленными границами за 2016 год отмечен в Сахалинской области - 15%, Республике Дагестан и Чеченской Республике - 14%, Карачаево-Черкесской Республике, Магаданской и Костромской областях - около 13% 1.

Прирост земельных участков с установленными границами в 2016 году Результат данной работы, наверное, не совсем эффективный, если государство с 1 января 2018 года вводит, что точное описание границ участков будет обязательным условием для вовлечения их в оборот: без этого нельзя будет покупать, продавать, дарить и закладывать землю.

Как утверждает Н.И. Бурмакина, что «принятый в настоящее время способ формирования кадастровых сведений об объектах недвижимости на основе заявительного принципа приводит к созданию фрагментарного кадастра. Мировая практика подтверждает, что создание кадастра на основе заявок заинтересованных лиц, даже в течение длительного времени приводит лишь к 20-30 процентной наполняемости кадастра»1.

Стоит отметить, что 1 января 2017 года истек двухлетний переходный период, до которого как раз таки нужно было уведомить налоговые органы о своих объектах недвижимости, за которые не приходят налоговые уведомления. Теперь, если налоговые органы обнаружат "объекты-невидимки", за которые по нескольку лет не платятся налоги, то инспекторы взыщут долги сразу за три последних года и выпишут штраф - 20 процентов от неоплаченной суммы,а если затянут более чем на 6 месяцев, то возможен и снос неузаконенного имущества, если суд признает объект самовольной постройкой.

При осуществлении кадастровой деятельности большую роль играют кадастровые инженеры, состоящие в саморегулируемых организациях кадастровых инженеров (далее - СРО). С 1 января 2020 года обязательным условием для принятия таких лиц в СРО будетналичие высшего образования по специальности или направлению подготовки. Вносимые поправки существенно повысили ответственность данных лиц и теперьк ним могут применяться следующие виды ответственности:

· уголовная - за внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории;

· административная - за внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории или подлог документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния;

· гражданская - возмещение убытков;

· дисциплинарная - отстранить от выполнения кадастровых работ, если не прошел в установленном порядке обучение по дополнительной профессиональной программе повышения квалификации.

Очень важным в регулировании деятельности кадастровых инженеров стало введение личного кабинета кадастрового инженера на сайте Росреестра, в котором он отчитывается о своей деятельности и любой человек может посмотреть о результатах его работы. Данное введение позволит отсеять кадастровых инженеров, которые плохо выполняют свои обязанности, а также поможет людям выбрать хорошего специалиста, т.к. на сегодняшний день граждане в целом не удовлетворены работой кадастровых инженеров.

Все это направлено на то, чтобы кадастровые инженеры осуществляли свою работу качественно и законно, иначе к ним могут быть применены вышеуказанные меры ответственности.

Что же касается государственной регистрации недвижимости, тов соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения, возникновения, а также переход и прекращение этих прав1. Это являетсяюридической процедурой, которая направлена, на то чтобы права собственников были защищены, а в случае нарушения данных прав, собственник,на основании закона, может защитить свое право на принадлежащую ему недвижимость от притязаний любых третьих лиц. Если объект недвижимости не прошел государственную регистрацию, то он не может быть вовлечен в гражданский оборот, т.е. данный объект нельзя продать, купить, сдать в аренду, использовать в качестве залога.

Документом, устанавливающим зарегистрированное право на объект недвижимости, ранее являлось свидетельство, которое имело очень хорошую степень защиты, икоторое было сложно подделать, т.к. оно было оформлено на защищенной гербовой бумаге с водяными знаками. С июля 2016 года выдача данных свидетельств была отменена, и теперь Росреестр выдает просто выписку из ЕГРН, которая распечатана на простом белом листе и ничем не защищена. Единственным доказательством существования права собственности на объект недвижимости является теперь запись в электронной базе ЕГРН, а выписка лишь устанавливает наличие этой записи.

Данное нововведение вызвало недовольство, потому что выписку легко подделать, а электронной системе особого доверия нет, т.к. это связано с техникой, которая в любой момент может дать сбой или же данный реестр могут взломать хакеры, что сейчас стало очень популярным. Думается, что данный реестр не обладает достаточной защищённостью, как например, защищены сети данных в Белом доме, которые даже там подвержены взлому хакеров.

Поэтому, необходимо вернуть обратно свидетельство подтверждающее право собственности в той форме, которой оно было. Конечно, государство стремится перейти на электронную систему, чтобы все сведения хранились в электронных базах данных и тем самым уходит от хранения сведений на бумажных носителях. Это,безусловно, удобно для работников Росреестра, т.к. легко найти нужную информацию, удобно для граждан, обратится в любой территориальный орган Росреестра для подачи заявления на государственную регистрацию, независимо от места нахождения регистрируемой недвижимости. Но стоит ли соизмерять удобство и то, какие последствия могут быть от принятых нововведений?

Также со слов Виктории Абрамченко, задача Росреестра сейчас состоит в том, чтобы снизить административные барьеры, т.е. исключить прямое взаимодействие чиновника и заявителя. Это в первую очередь проявляется во внедрении электронных услуг (например, подача заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию недвижимости в электронном виде).

Следует отметить, что на Всероссийской конференции «Актуальные вопросы государственной регистрации недвижимости и кадастровой оценки. Ожидание граждан и бизнеса», которая проходила в Уфе, Павел Крашенинников отметил, что «введен принцип экстерриториальности регистрации права. Данная новелла означает, что место подачи заявления на регистрацию права теперь не зависит от места нахождения объекта недвижимости. Заявитель может обратиться или направить документы почтой в любое подразделение Росреестра либо через любой многофункциональный центр»1.

Законодатель в ч.2 ст.18 Закона о недвижимости, установил, что вышеупомянутый принцип распространяется и на заявление о государственном кадастровом учете в форме документов на бумажном носители посредством личного обращения, но обращаться нужно в отдельные офисы, которые созданы специально в каждом субъекте России и их перечень опубликован на официальном сайте Росреестра.

Как отметил руководитель Росреестра Виктория Абрамченко: «Росреестр обеспечил одно из основных нововведений закона «О государственной регистрации недвижимости» - начал оказание услуг по экстерриториальному принципу на всей территории страны. Такой формат оказания услуг предоставляет заявителям возможность обращаться за услугой в любом регионе России, независимо от места нахождения объекта недвижимости, на который регистрируется право. Это многократно повышает удобство получения услуги, сокращает временные и финансовые затраты граждан и представителей бизнеса на ее получение в случае если они совершают операцию с недвижимостью, расположенной в регионе, отличном от их места нахождения»2.

Возникает вопрос: будет ли на практике применяться экстерриториальный принцип для государственного кадастрового учета? Так как в законе написано что применяется, хотя со слов руководителя Росреестра и на сайте данного органа сказано, что «экстерриториальный принцип - это возможность обращаться за регистрацией прав в офис приема-выдачи документов безотносительно места расположения объекта недвижимости»1.

Можно предположить, конечно, что данное нововведение только начинает осуществляться, и возможно в дальнейшем на практике экстерриториальный принцип будет применяться и для кадастрового учета недвижимости.

Теперь более подробно рассмотрим особенности кадастрового учета и государственной регистрации отдельных видов недвижимости.

Стоит отметить, что с 1 января 2017 года к объектам кадастрового учета помимо земельного участка, здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства стали относится машино-место, единый недвижимый комплекс и предприятие как имущественный комплекс.

Сразу стоит отметить, что постановка недвижимости на кадастровый учет является бесплатной, а за государственную регистрацию предусмотрена государственная пошлина, сумма которой определяется в пп. 21-32 ч.1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации2, в зависимости от субъектов, объектов и вида регистрации.

Рассмотрим совершенно новый объект, как государственного кадастрового учета, так и государственной регистрации прав - это машино-место.

В п.29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под машино-местом понимается индивидуально-определенная часть здания или сооружения, предназначенная исключительно для размещения транспортного средства и которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной окружающей конструкцией и границы, которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке1.

Из данного определения можно сделать вывод, что нововведения не относятся к парковочным местам, расположенным на земельных участках вне зданий, сооружений, помещений, т.к. они не являются самостоятельными объектами гражданского оборота.

Ранее в судебной практике позиция судов касательно машино-мест была неоднозначной. Например, вПостановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 N 17АП-7384/2013-ГК по делу N А60- 38627/20122 суд, признал машино-место самостоятельным объектом недвижимости. Иное мнение отражено в Постановлении ФАС Поволжского округа от 24.09.2012 по делу N А55-7278/20103, в котором машино-место считается частью недвижимой вещи.

Думается, что споры, наверное, дошли до такого абсурда, что законодатель решил уже законодательно закрепить статус данного объекта недвижимости в качестве самостоятельного, чтобы исключить правовую неопределённость и различное толкование судами, которые в одних и тех же случаях могут удовлетворить требования либо отказать в заявленных требованиях.

Как отмечает, И. Абдулов, что правовая регламентация машино-мест с января 2017 года будет максимально приближена к регулированию нежилых помещений, но существенным отличием от помещений будет являться только отсутствие свойства осязаемости границ таких объектов недвижимых вещей4.

Особенностью кадастрового учета данного объекта является то, чтоон может осуществляться совместно с учетно-регистрационной процедурой созданного здания или сооружения на основе технического плана здания или сооружения, где указаны сведения всех машино-мест либо по заявлению собственника здания или сооружения, право собственности, на которое уже зарегистрировано, а также технического плана данного объекта.

Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 7921 были установлены минимально допустимый (5,3 х 2,5 м) и максимально допустимый (6,2 х 3,6 м) размеры машино-места. Соответственно площадь должна быть в пределах установленных размеров, а границы машино-места обозначаются путем нанесения на поверхность пола разметки (краской, наклейками или иными способами).

Данное нововведение разрешает очень многие проблемы, например, теперь машино-место может являться полноценным объектом договора купли-продажи, аренды, выступать в качестве залога.

Также особым объектом кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости является предприятие как имущественный комплекс.

Предприятие как имущественный комплекс это объект недвижимости, который состоит из всех видов имущества, предназначенных для его предпринимательской деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права2. Оно является недвижимостью не по своей природе, а в силу специального указания закона.

Следует отметить, что законодатели в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее - Концепция) высказали следующую точку зрения, «практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью»1.

Думается, стоит согласиться с данным выводом, потому что даже спустя 8 лет с создания Концепции и с принятием Закона о недвижимости ничего практически не изменилось. Так как прежде чем зарегистрировать право на предприятие как имущественный комплекс, начиная с 1 января 2017 года, в соответствии со ст.46 Закона о недвижимости, нужно провести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию всех объектов недвижимости по отдельности, которые входят в состав предприятия как имущественного комплекса.

Конечно, теперь стало возможным провести две вышеуказанные процедуры совместно, т.к. по новому закону государственный кадастровый учет и государственную регистрацию недвижимости осуществляет один орган - Росреестр и его территориальные органы (далее вместе - Росреестр). Это, безусловно, экономит время заявителя, но по своей сути, что раньше было трудно и в материальном плане высокозатратно провести регистрацию каждого объекта недвижимости, который входит в предприятие как имущественный комплекс, так теперь нужно еще сделать и кадастровый учет каждого объекта. Думается, что законодатель хочет еще больше усложнить и сделать недоступным данную регистрацию для многих лиц.

...