Изучение ипотеки земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие ипотеки земельного участка

1.1 Предмет ипотеки земельного участка

1.2 Субъекты договора ипотеки земельного участка

2. Заключение договора ипотеки земельного участка.

2.1 Содержание договора ипотеки земельного участка

2.2 Оценка земельного участка

2.3 Регистрация договора ипотеки земельного участка

3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

3.1 Судебный порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

3.2 Внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Темой моей курсовой работы я выбрал ипотеку земельных участков. Мой выбор был обусловлен тем, что на современном этапе развития права и экономических отношений ипотека имеет большие перспективы в виду её прогрессивного характера. Поэтому я постарался изучить механизм и проблематику заключения договора ипотеки земельных участков, постарался выявить существующие пробелы в законодательстве.

Залог земельных участков (ипотека) с момента его возникновения в Древней Греции непосредственно связан с правом частной собственности. В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первую очередь земельных участков.

Отношения по поводу залога и ипотеки регулируются общими положениями гл. 23 ГК РФ и Законом об ипотеке. В настоящее время интерес представляет ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Это связано в первую очередь с возможностью получения в банках целевых кредитов необходимых для развития фермерского хозяйства под залог вышеназванных объектов.

Практика ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения пока отсутствует. Только в феврале 2004 года вступил в силу ФЗ от 05.02.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым внесены существенные изменения в положения Закона об ипотеке, в т.ч. в ст. 63, ранее запрещавшую такую ипотеку.

В своей работе я руководствовался Гражданским, Земельным кодексами, федеральными законами «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иными нормативными правовыми актами. Кроме того, я использовал в работе монографии таких юристов как Гимолеева, А.В.Толкушкина, Гришаева С.П., М. Орлова, Плешанова О.Н и других.

Закон об ипотеке и Закон о государственной регистрации представляют собой нормативно-правовые акты, положения которых во многом регулируют большую часть особенностей, связанных с регистрацией залога недвижимости. Вместе с тем в каждом из названных Законов присутствуют, в том числе, и положения, толкование которых не всегда может привести к однозначному выводу в процессе правоприменения. Большая часть законотворческих ошибок обусловлена, прежде всего, не недооценкой существующих реалий в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а существующим расхождением мнений цивилистов, в данном случае относительно природы залога недвижимости.

1. Понятие ипотеки земельного участка

1.1 Предмет ипотеки земельного участка

Главным элементом в понятии ипотеки является ее предмет. Земельный участок с позиции нового ЗК - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 // Российская газета. - 2001. - № 211-212. п..2 ст.6. Данная редакция совпадает со ст.261 ГК. Между тем это не совсем точно. Дело в том, что не всегда понятия "земля" и "земельный участок" являются синонимами. Земля может представлять собой поверхность почвенного слоя, которую человек не огородил каким-либо образом. На земельном участке могут находиться произведенные людьми объекты (дороги, коммуникации, дренажные системы). Кроме того, ничего не сказано о части воздушного пространства, располагающегося над поверхностью, занимаемой, например, многолетними насаждениями, или же о той части земли под поверхностью почвы, где могут залегать минералы. В ст.1 ЗК речь идет о земле в том числе "как недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю".

Более широкое определение сформулировано в Федеральном законе от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре": земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами О государственном земельном кадастре: федеральный закон от 02.01.2000 // Российская газета. - 2000. - №2. - ст. 2. Согласно ст.40 ЗК право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.

Земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 // Российская газета. - 2001. - № 211-212. п..2 ст.6. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Правда, из этого текста трудно уяснить, что служит объективным критерием для отнесения земельного участка к категории делимого или к категории неделимого (его размер, площадь, месторасположение, конфигурация, ландшафт и др.), каким образом исключить субъективный подход при необходимости раздела земельного участка на части.

Земли разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности. В вопросе целевого назначения сохраняется преемственность земель Р. Галиева Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция, 2002, N 10, стр.27. Согласно ст.7 ЗК они подразделяются на следующие категории:

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Перечисленные категории указываются: в актах уполномоченных органов (актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Федерации и актах органов местного самоуправления) о предоставлении земельных участков; в договорах, предметом которых являются земельные участки; в документах государственного земельного кадастра; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 // Российская газета. - 2001. - № 211-212. п.2 ст.8.

Земельные участки как предмет ипотеки разделены на две противоположные и неравнозначные по составу категории:

земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки.

земельные участки, не подлежащие ипотеке.

В соответствии с п.1 статьи 61 Земельного кодекса по договору об ипотеке могут быть заложены следующие земельные участки:

а) находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;

б) приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;

в) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

В соответствии со статьей 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека следующих категорий земельных участков: ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Приведенный перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке, не является исчерпывающим. Переданными в ипотеку не могут быть земельные участки, запрещенные к продаже в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности".

В соответствии с п. 2 Указа N 631 не подлежат продаже, а, следовательно, и ипотеке:

земли общественного пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи);

земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

земли оздоровительного и историко-культурного назначения;

земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;

земельные участки, находящиеся во временном пользовании Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности: указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. // Российская газета. 1992. - № 267 п. 2.

В соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Кроме того, в соответствии со статьей 267 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа, залог земельного участка находящимся в пожизненном наследуемом владении и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239. ст. 267. Следовательно, в отношении данной категории земельных участков ипотека также не допускается.

Ограничение ипотеки земельных участков, чьим собственником является государство или субъект Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно, законодатель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям и в оперативное управление учреждениям и казенным предприятиям.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю в России имеет свои особенности, так в отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку находящихся на нем зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Речь идет о вещном праве, на основании которого осуществляется владение этим зданием или сооружением (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.д.). Кроме того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.

Пункт 2 ст. 64 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дает право залогодателю распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке, которое прямо вытекает из п.1 данной статьи, поскольку на указанные объекты право ипотеки не распространяется.

Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Залогодержателем по залогу, при этом, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет, прежде всего, об основной разновидности совместной собственности - собственности супругов на совместно нажитое имущество: в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 // Российская газета, 1996. - № 17. п.3 ст.35.

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Он может заложить ее без согласия других собственников. Однако если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание, прежде всего, будет применяться предусмотренное ст.250 ГК РФ правило о преимущественной покупке: при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право приобрести продаваемую долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет один месяц. Если сособственники не выразили намерения приобрести долю в течение указанного срока, продавец вправе продать ее третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, применяется правило ст.255 ГК РФ, в соответствии с которым кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем, имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно либо если против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. Согласно п.2 ст.290 ГК РФ, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239. ст. 290.

1.2 Субъекты договора ипотеки земельного участка

Субъекты ипотечного правоотношения - залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Об ипотеке: федеральный закон от 16.07.1998 // Российская газета. - 1998. - №137. п. 1 ст. 2

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно отсутствовать в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239. п.3 ст.338. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника - права распоряжения заложенной вещью.

2. Заключение договора ипотеки земельного участка.

Договор об ипотеке - это гражданско-правовой договор, который, в свою очередь, является основной разновидностью сделки - юридического факта. Соответственно к нему применяются основные правила о порядке совершения, форме, условиях действительности сделки, последствиях признания ее недействительной, порядке заключения договора и т.д. Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки влечет по общему правилу недействительность сделки, однако несоблюдение простой письменной формы означает невозможность ссылаться на свидетельские показания.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239. п.1 ст.420 Как любая сделка, договор представляет собой правомерное действие, направленное на определенные последствия.

Поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. Заключение каждого договора начинается с того, что одна из сторон обращается к другой с предложением (офертой) о его заключении. Другая сторона принимает (акцептует) это предложение. Если она выдвигает иные условия, это означает отказ от первоначального предложения и в то же время новое предложение; первоначальный оферент и акцептант как бы меняются ролями. Следует иметь в виду, что помимо общих положений о гражданско-правовом договоре к договору об ипотеке применяются и специальные положения, предусмотренные законом. В случае расхождений между Законом об ипотеке и нормами ГК РФ преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.

2.1 Содержание договора ипотеки земельного участка

Договор состоит из определенной совокупности условий, в которых закреплены права и обязанности его сторон. Совокупность этих условий называется содержанием договора.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Условие о предмете договора является одним из обязательных условий, его включение требуется по закону. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239. п.1 ст.432. Другие условия договора об ипотеке, названные выше, в силу п.1 ст.432 ГК РФ также считаются существенными:

предмет ипотеки;

оценка предмета ипотеки,

размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Закон называет в числе существенных условий, включаемых в текст договора об ипотеке, указание о наличии закладной, которой удостоверяются права залогодержателя.

Закладная в п.1 ст.13 Закона «Об ипотеке» определена короткой формулой. Это документ, в совокупности удостоверяющий права залогодержателя на долговое требование и по договору об ипотеке. Оформление закладной приводит к упрощению документарного представления долговых требований и права залога (ипотеки). Одновременно наличие закладной предполагает своего рода "обезличивание" прав не только на долговое требование, но и на предмет залога. Закладная имеет статус именной ценной бумаги, так как отвечает общим признакам, которые установлены в отношении всех ценных бумаг Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239. ч.1 п.1 ст.142. Необходимо отметить, и на это содержится специальное указание в п.4 Методических рекомендаций по применению Закона "Об ипотеке", что, исходя из содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском и не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Закона о Рынке ценных бумаг. Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. //библиотечка Российской газеты выпуск, - 2000. - № 8.

Закон обязывает производить описание и индивидуализацию предмета ипотеки таким образом, чтобы в результате этого в договоре содержались сведения, которые по их составу и объему позволяли однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Право отдавать земельный участок в залог по договору об ипотеке принадлежит только собственнику земельного участка.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя - собственника земельного участка, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Если земельный участок находится в общей совместной собственности, и при этом доля каждого из сособственников в праве собственности не установлена, то такой участок может быть предметом залога при наличии письменного согласия на это всех сособственников. Что касается общей долевой собственности, то ее участник может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Важным требованием к содержанию договора об ипотеке является необходимость названия в нем обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения этой суммы. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Точно так же должен быть описан арендованный земельный участок в случае залога права аренды, принадлежащего залогодателю. При этом в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды.

Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно ст.67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" с учетом вносимых изменений она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с законодательными дополнениями в ст.68 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Причем данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

В договоре об ипотеке стороны могут предусмотреть необходимость страхования земельного участка или вообще не страховать его. Очевидно, что страхование земельного участка важно для земель, используемых как средство производства в сельском хозяйстве, которые могут быть загрязнены, заражены, разрушены в результате водной или ветровой эрозии и т.д. по причине несоблюдения необходимых охранных требований к эксплуатации данного участка. Согласно п.2 ст.31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Поэтому вопрос о страховании земельного участка в той или иной форме должен быть отражен в договоре об ипотеке.

2.2 Оценка земельного участка

Оценка земельного участка определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке», и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Включение в текст договора условия об оценке предмета ипотеки предопределено характером рассматриваемых договорных отношений. Ипотека, как известно, устанавливается в обеспечение исполнения обязательства, а потому предмет ипотеки по своей стоимостной величине должен быть больше или равен размеру требований, обеспечиваемых ипотекой.

Правой режим проведения оценки предмета ипотеки, как и оценки объектов гражданских прав вообще, регламентирован Законом об оценочной деятельности - основным источником права по данному вопросу. Субъекты Федерации регулируют одноименную деятельность в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Обязательность проведения оценки объектов оценки, которые могут быть предметом ипотеки, имеет место: при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 // Российская газета, 1998. № 148-149, ст. 8.

Оценка предмета ипотеки производится по рыночной стоимости, под которой, в соответствии со ст.3 Закона об оценочной деятельности, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Законом "Об ипотеке" установлено, что в базовом показателем при оценке земельного участка является нормативная цена земли Об ипотеке: федеральный закон от 16.07.1998 // Российская газета. - 1998. - №137. ст. 67.

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, имеющее денежное выражение. Главный признак предмета ипотеки - возможность его оценки в деньгах.

Норма Закона, указывающая на соблюдение установленных требований по оценке при ипотеке государственного и муниципального имущества, получила свое развитие в ст.8 Закона об оценочной деятельности, в которой содержится требование о том, что "проведение оценки объектов оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям".

Залогодержатель и залогодатель могут не только оценить предмет ипотеки по соглашению между собой, но и поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации. Сформулировав таким образом указанную норму, законодатель тем самым неоправданно исключил из процесса оценки предмета ипотеки других равноправных субъектов оценочной деятельности - физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 // Российская газета, 1998. № 148-149, ст. 4. Наличие этого запрета, во-первых, сужает возможности сторон ипотечных отношений по выбору из всего сообщества оценщиков наиболее профессионально подготовленных специалистов; во-вторых, обращение за услугами по оценке только к юридическому лицу приведет к еще большему возрастанию издержек, связанных с оформлением договора об ипотеке, имеющих и без того значительную величину, являющуюся определенным сдерживающим фактором в развитии ипотечного, прежде всего жилищного, кредитования в стране.

2.3 Регистрация договора ипотеки земельного участка

Согласно п.2, 3 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав (право собственности, право хозяйственного ведения) залогодателя на земельный участок. Такой состав вещных прав следует из содержания п.2 ст.335 ГК, в соответствии с которым залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, обладающие правом хозяйственного ведения имуществом. К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

договор об ипотеке и его копия;

документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

документ об оплате государственной регистрации;

иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки обязательно указание следующих сведений:

а) о залогодержателе (в отношении физического лица эти сведения устанавливаются по документу, удостоверяющему личность, в отношении юридического лица - по учредительным документам);

б) о предмете ипотеки;

в) о стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Основаниями погашения записи об ипотеке являются:

а) заявление залогодержателя;

б) заявление залогодателя (в этом случае к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие прекращение залога в связи с прекращением основного обязательства);

в) судебное решение.

Помимо применимых к ипотеке оснований отказа в государственной регистрации, установленных в ст.20, п.2 ст.29 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает специальные основания отказа в случаях, если:

а) ипотека указанного в договоре земельного участка не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации;

б) содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям, предъявляемым к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: Федеральный закон от 21.07.1997 // Российская газета. - 1997. - № 145. Ст. 18.

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, предусмотренных законом;

несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Основные проблемы при государственной регистрации ипотеки в системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним связаны не только с несовершенством практической части законодательства РФ, но также и с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в указанной системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.

Отнесение регистрации ипотеки к ограничению вещных прав обусловлено, прежде всего, Гражданским кодексом РФ, согласно п.1 ст.131 которого ограничение вещных прав, в том числе ипотека, подлежит регистрации. Вместе с тем большая часть аргументов российских юристов направлена на решение данного вопроса в пользу регистрации именно договора о залоге. В свою очередь, названная выше проблема порождается тем, что, несмотря на положения п.1 ст.131 ГК РФ, а также существующее мнение о вещно-правовой природе ипотеки, все большее предпочтение отдается рассмотрению ипотеки как понятия, прежде всего, обязательственного права.

Как известно, ипотека в большинстве случаев возникает в силу договора. По сути, регистрация появившегося в результате заключения договора ипотеки права залога залогодержателя не является необходимостью, поскольку право обратить взыскание на заложенное имущество появляется у залогодержателя исключительно в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. Сам же залогодержатель может даже и не воспользоваться этим правом. Однако с момента своего возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Именно поэтому ст.131 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации возникновения ипотеки независимо от источника ее возникновения (договор или закон) как ограничения вещного права в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр прав).

Статьей 339 ГК РФ, а также ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена необходимость регистрации договора об ипотеке. Только с момента государственной регистрации договора об ипотеке он считается заключенным. Самое интересное в этой ситуации то, что запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации 1998 г. - № 8. - ст. 963.

Необходимо обратить внимание и на то, каким образом документально подтверждается совершение в Реестре прав записи об ипотеке. Пунктом 77 Правил ведения реестра предусмотрено, что государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. Пункт 73 Правил, в свою очередь, устанавливает, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Однако в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, в то время как проведение регистрации сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в данном случае - договоре об ипотеке. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством. Таким образом, п.73 Правил ведения реестра противоречит ст.14, 29 Закона о государственной регистрации и ст.22 Закона об ипотеке.

При рассмотрении вопроса об особенностях государственной регистрации ипотеки необходимо учитывать и то обстоятельство, что проекты Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации разрабатывались практически параллельно. Но поскольку не было уверенности ни в том, что они будут приняты одновременно, ни в том, что первым будет принят Закон о государственной регистрации, авторы законопроекта об ипотеке внесли в него целую главу о государственной регистрации ипотеки. Многие нормы данной главы дублируют положения Закона о государственной регистрации, тогда как в ст.29 последнего указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки. В сложившейся ситуации практическое значение приобретает вопрос о том, какие нормы Закона об ипотеке устанавливают особенности государственной регистрации ипотеки, а какие дублируют общие положения Закона о государственной регистрации и должны рассматриваться как подчиненные ему в силу п.1 ст.19 Закона об ипотеке. договор ипотека судебный имущество

Несомненно, что к нормам, устанавливающим особенности регистрации ипотеки, можно отнести норму п.2 ст.20 Закона об ипотеке, где говорится о документах, необходимых для государственной регистрации ипотеки: для государственной регистрации ипотеки среди прочих должен быть также представлен "документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства". Необходимо выяснить, что же подразумевается под этим документом. Представляется возможным рассмотрение двух вариантов:

под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного залогом обязательства, понимается документ, доказывающий факт заключения кредитного или иного договора либо наступление иного юридического факта, породившего относительное правоотношение, - денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости;

под названным документом можно понимать документ, свидетельствующий либо о выдаче кредита, либо о возникновении факта, с которым связывается необходимость выплаты должником, получившим услуги, денежных сумм за них кредитору. При признании правомерным такого варианта возможно возникновение конфликтных ситуаций.

Допустим, банк выдает кредит и хочет обеспечить его возврат залогом недвижимости. Естественно, что банк заинтересован в том, чтобы выдать деньги заемщику только после регистрации залога недвижимости. Это ему необходимо не только в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком, но и для того, чтобы избежать бланкового, ничем не обеспеченного кредитования в нарушение нормативов банковской деятельности. Если предположить, что для регистрации ипотеки банк должен представить документы, доказывающие выдачу кредита, то на период, в течение которого будет производиться государственная регистрация ипотеки, выданный банком кредит будет необеспеченным. Помимо всего, при таких обстоятельствах заемщик, получивший кредит, может попытаться уклониться от регистрации залога недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии со ст.3 Закона об ипотеке "ипотекой обеспечивается уплата залогодержателем основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке".

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Но обязанность должника возвратить сумму долга возникает не сразу после выдачи кредита, а только с момента наступления срока погашения кредита. В связи с изложенным представляется правомерным предположение о том, что под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, Закон об ипотеке понимает документ, доказывающий наличие юридического факта, породившего относительное правоотношение, элементом или сутью которого является денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости.

Изложенная проблема возникла, в том числе, из-за отсутствия в ГК РФ, Законе о государственной регистрации четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Нормативная конструкция п.2 ст.20 Закона об ипотеке - одно из подтверждений данного обстоятельства. В ней сделана ничем не оправданная попытка объединить механизм регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки.

Для регистрации сделки, связанной с залогом недвижимости, достаточно предъявить в регистрирующий орган договор об ипотеке и документ, свидетельствующий о возникновении правоотношения, элементом или сутью которого является обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Ипотека подлежит регистрации наряду с регистрацией сделки, породившей ее. Но ипотека может возникнуть и после регистрации такой сделки, о чем прямо сказано в ст.11 Закона об ипотеке.

Не менее интересен вопрос о соотношении в Законе о государственной регистрации и Законе об ипотеке понятий "приостановление государственной регистрации прав" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: Федеральный закон от 21.07.1997 // Российская газета. - 1997. - № 145. ст. 19 и "отложение государственной регистрации ипотеки" Об ипотеке: федеральный закон от 16.07.1998 // Российская газета. - 1998. - №137. ст. 21. Нормы данных статей во многом схожи, однако следует обратить внимание на п.2 ст.21 Закона об ипотеке об отложении государственной регистрации в случае несоответствия договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства. В соответствии со ст.20 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган в подобной ситуации должен не просто остановить, а отказать в государственной регистрации права. Встречается мнение, что в подобной ситуации должна применяться ст.21 Закона об ипотеке. Основным мотивом такого вывода служит уже упоминаемый выше п.5 ст.29 Закона о государственной регистрации прав, в соответствии с которым "особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке". При этом по непонятной причине игнорируются положения п.1 ст.19 и п.1 ст.21 Закона об ипотеке, согласно которым "ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На мой взгляд, основания для отказа в государственной регистрации прав, содержатся, в первую очередь, в Законе о государственной регистрации прав. Следовательно, в рассматриваемой ситуации должны применяться положения ст.20 Закона о государственной регистрации, и лишь затем нормы Закона об ипотеке.

...