Изучение ипотеки земельных участков

Следует обратить внимание и на ст.24 Закона об ипотеке, которая указывает на расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки. Данные расходы возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. В свою очередь, п.2 ст.11 Закона о государственной регистрации прав гласит: "плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. Максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации".

Особенностью государственной регистрации ипотеки является тот факт, что ипотека представляет собой единственный вид сделок, за регистрацию которого взимается государственная пошлина в соответствии с подп.4 п.7 ст.4 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2005-1 "О государственной пошлине" О государственной пошлине: закон РФ от 09.12.1991 // Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 19. ст. подп.4 п.7 ст.4.

Государственная пошлина взимается помимо платы за государственную регистрацию, установленную законом о государственной регистрации. Итак, при регистрации залога недвижимости имеет место требование об уплате двух видов платежей за совершение одного регистрационного действия, что, конечно же, недопустимо.

3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация Об исполнительном производстве: федеральный закон /Российская газета. - 1998. - №13. п.1 ст.46. Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 1996, N 9, п. 46 .

Смысл ипотеки как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. В случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Такое указание закона на приоритет договора ипотеки при исполнении условий договора по обеспечению обязательств является новым в залоговых отношениях.

Не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые он несет ответственность, а также чтобы допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства было достаточно значительно. В законе об ипотеке конкретизируется понятие систематического нарушения сроков внесения периодических платежей (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна). Указанная норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное.

Кроме того, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обратить взыскание на заложенное имущество в случаях:

при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом Об ипотеке: федеральный закон от 16.07.1998 // Российская газета. - 1998. - №137. п. 1 ст. 29, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества:

если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества.

при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества.

3.1 Судебный порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством.

При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства что, он уведомил в письменной форме залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества.

Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год. Решение вопроса о том, какое нарушение может считаться незначительным, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, то по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение. В п.3 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке» установлено правило, согласно которому, если должник освобождается от ответственности, взыскание на заложенное имущество не обращается. Должник освобождается от ответственности при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).

3.2 Внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

При заключении подобного соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Заключение

Земельные участки как предмет ипотеки разделены на две противоположные и неравнозначные по составу категории:

земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки.

земельные участки, не подлежащие ипотеке.

В соответствии с п.1 статьи 61 Земельного кодекса по договору об ипотеке могут быть заложены следующие земельные участки:

а) находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;

б) приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;

в) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

В соответствии со статьей 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека следующих категорий земельных участков:

земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Приведенный перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке, не является исчерпывающим.

Земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым. Делимым является "земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами".

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю имеет свои особенности, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Залогодержателем по залогу, при этом, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Субъекты ипотечного правоотношения - залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

Договор об ипотеке - это гражданско-правовой договор, который, в свою очередь, является основной разновидностью сделки - юридического факта. Соответственно к нему применяются основные правила о порядке совершения, форме, условиях действительности сделки, последствиях признания ее недействительной, порядке заключения договора и т.д. Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки влечет по общему правилу недействительность сделки, однако несоблюдение простой письменной формы означает невозможность ссылаться на свидетельские показания.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Главный признак предмета ипотеки - возможность его оценки в деньгах. Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно ст.67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" с учетом вносимых изменений она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

договор об ипотеке и его копия;

документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

документ об оплате государственной регистрации;

иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основные проблемы при государственной регистрации ипотеки в системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним связаны не только с несовершенством практической части законодательства РФ, но также и с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в указанной системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.

Особенностью государственной регистрации ипотеки является тот факт, что ипотека представляет собой единственный вид сделок, за регистрацию которого взимается государственная пошлина в соответствии с подп.4 п.7 ст.4 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2005-1 "О государственной пошлине".

В договоре об ипотеке стороны могут предусмотреть необходимость страхования земельного участка или вообще не страховать его.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Смысл ипотеки как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. Не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые он несет ответственность, а также чтобы допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства было достаточно значительно.

Различают судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год. Решение вопроса о том, какое нарушение может считаться незначительным, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.

Если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, то по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Ипотека земельных участков и ипотечное кредитование сегодня стоят в авангарде современных экономических отношений. Земля и земельные участки - являются незыблемыми ценностями общества, основой экономики страны. Поэтому правовое регулирование отношений связанных с земельными участками является обязательным элементом правовой системы.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 // Российская газета, 1994. - N 238-239.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 // Российская газета. - 2001. - № 211-212.

3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 // Российская газета, 1996. - № 17.

4. Об ипотеке: федеральный закон от 16.07.1998 // Российская газета. - 1998. - №137.

5. О государственном земельном кадастре: федеральный закон от 02.01.2000 // Российская газета. - 2000. - №2.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: Федеральный закон от 21.07.1997 // Российская газета. - 1997. - № 145.

7. О государственной пошлине: закон РФ от 09.12.1991 // Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 19.

8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 // Российская газета, - 1998. - № 148-149.

9. О рынке ценных бумаг: федеральный закон от 22.04.1996 // Российская газета, 1996. - № 79,

10. Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности: указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. // Российская газета. 1992. - № 267

11. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации 1998 г. - № 8. - ст. 963

12. Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. //библиотечка Российской газеты выпуск, - 2000. - № 8.

13. Р.Р. Гимолеев Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения.// Право и экономика, 2004. - № 2

14. А.В.Толкушкина Ипотека в России. - М.: Юристъ.- 2002

15. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М.: "Юристъ", 2003.

16. М. Орлова Правовая конструкция законной ипотеки. // Российская юстиция, 2000, N 9, стр. 21

17. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости). // Российская юстиция, 1998, N 10, стp. 41

Размещено на Allbest.ru