Регистрация земельных участков в системе государственного земельного кадастра Тверской области

Полномочия законных представителей несовершеннолетних граждан -- родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами. выданными органами записи актов гражданского состояния. Родители представляют свидетельство о рождении, а усыновители -- свидетельство об усыновлении. Обратим внимание, что дети старше 14 лет и ограниченно дееспособные граждане действуют самостоятельно, хотя и с согласия законных представителей. Опекуны, действующие от имени малолетних и недееспособных граждан, и попечители несовершеннолетних старше 14 лет или ограниченных судом в дееспособности лиц, дающие согласие на сделку, представляют удостоверение, выданное органами опеки и попечительства. Допускается представление документов на государственную регистрацию прав несовершеннолетних и недееспособных граждан третьими лицами, уполномоченными на то их родителями, усыновителями, опекунами.

При проверке полномочий, основанных на доверенности, устанавливается наличие в доверенности необходимых для внесения в ЕГРП сведений: фамилии, имени, отчества, даты рождения, места жительства представляемого физического лица, наименования и реквизитов документов, удостоверяющих его личность. Проверяется также соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям, наличие даты составления доверенности и срока ее действия (не более 3 лет) (п. 1 ст. 186 ГК). Если срок действия доверенности не указан, то она действительна в течение 1 года. Доверенность от имени юридического лица должна содержать должность, фамилию и подпись руководителя, скрепленную печатью организации.

Доверенность, составленная за границей, должна быть апостилирована или легализована Департаментом консульской службы МИД России.

Доверенность, выданная в порядке передоверия, должна быть удостоверена нотариально (п. 3 ст. 187 ГК). Подлинник доверенности возвращается представителю, копия остается в делах учреждения юстиции.

Не следует путать полномочия на совершение сделок с недвижимостью (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом или покупателем собственноручно, а представление своих интересов в учреждении юстиции (подачу и получение документов), они могут доверить другим лицам.

На совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2, 3 ст. 185 ГК). Формально доверенность на подписание договора в простой письменной форме также может быть составлена в простой письменной форме. Но чтобы не вызывать у регистратора серьезных сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, доверенность на совершение сделки с недвижимостью в простой письменной форме желательно удостоверить нотариально.

Доверенность на государственную регистрацию должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). В доверенности необходимо указывать полностью не только фамилию, имя, отчество, место жительства, но и год рождения, а также паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в ЕГРП и свидетельство о регистрации права собственности.

Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно также и на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах, даже если там не будет прямого указания на государственную регистрацию. Такая доверенность не изымается регистрирующим органом, но она должна быть представлена в подлиннике с приложением копии.

При заключении договора по доверенности следует обратить внимание на следующие важные моменты. Договор дарения не может быть совершен по генеральной доверенности, дарителем должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет дарения и назван одаряемый (п. 5 ст. 576 ГК). Если все-таки договор дарения заключен по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то для регистрации договора и права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем (ст. 183 ПС).

Сложности создает и доверенность, выданная одному из супругов, который впоследствии совершает сделку с другим супругом. Например, продавец выдал доверенность мужу, который от его имени подписал договор с собственной женой. Известно, что в силу ст. 35 СК нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества супругов). Получается, что супруг сам продает, сам и приобретает, т.е. лицо продает вещь самому себе. Но п. 3 ст. 182 ГК запрещает представителю совершать сделки от имени, представляемого в отношении себя лично. Чтобы у регистратора не было сомнений и не требовалось последующего одобрения сделки непосредственно продавцом, представлять продавца по доверенности должно другое лицо.

Доверенности, выданные руководителями филиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передоверия, и поэтому подлежат нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 55, п. 3 ст. 187 ГК).

Заявления на государственную регистрацию

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). Заявительный характер регистрации частных правоотношений соответствует принципу автономии воли гражданского законодательства -- приобретению прав и заключению сделок своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК).

При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются. Например, если в учреждение юстиции в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 28 Закона о регистрации прав, поступит вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности гражданина, но сам правообладатель не заявит о регистрации, то право не будет зарегистрировано. Судебное решение не может заменить государственной регистрации права, оно является только основанием для проведения регистрации. Аналогично, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, то по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации. Но данного решения недостаточно, чтобы признать сделку заключенной, она должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции, после чего приобретет обязательную силу для сторон (п. 3 ст. 165 ПС).

Заявление в учреждение юстиции должно содержать:

ь ходатайство о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения);

ь вид регистрируемого права или ограничения (обременения);

ь наименование и реквизиты сделки, подлежащей регистрации;

ь размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой

ь собственности;

ь полные данные об обладателе регистрируемого права (для физического лица -- фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного или имущественного места жительства; для юридических лиц -- полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения);

ь имя (наименование) другого участника (участников) регистрируемой сделки;

ь сведения о представителях правообладателя или участника сделки, подающих заявление о государственной регистрации, и документе, подтверждающем их полномочия;

ь наименование объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения (адреса), кадастрового или условного номера, если он известен заявителю;

ь наименование и реквизиты правоустанавливающего документа;

ь дата и подпись заявителя.

В заявлении о приеме дополнительных документов может быть указан входящий номер и дата первоначального заявления на государственную регистрацию, в дополнение к которому представляются документы.

Заявление от имени юридического лица может быть оформлено на фирменном бланке и скреплено печатью юридического лица.

От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель -- родитель, усыновитель, опекун. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление как самостоятельно, так и с согласия законного представителя -- родителя, усыновителя, попечителя.

Если несколько лиц участвуют в договоре на одной из сторон, то заявления о государственной регистрации подают все участники от данной стороны. Указанные лица могут представить отдельные заявления от собственного имени или одно заявление, подписанное всеми.

Заявление о регистрации права совместной собственности подает любой из участников совместной собственности, если законодательством РФ, либо соглашением между ними не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 Закона о регистрации прав). В заявлении, поданном одним из них, указываются также данные об остальных участниках обшей совместной собственности, необходимые для внесения в ЕГРП.

В случае обращения за регистрацией лица, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать заявление на государственную регистрацию, по его просьбе заявление может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых заявитель не может подписать заявление собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК).

В ином порядке проводится регистрация публичных правоотношений -- обременении и ограничений, возникших против воли правообладателя -- в силу закона, актов судебных и иных уполномоченных органов. Регистрация арестов, запрещений, публичных сервитутов, прав требования в судебном порядке, решений об изъятии земельных участков должна проводиться без заявления и оплаты. Для возникновения данных ограничений (обременении) не требуется дополнительного юридического акта признания, они возникают без государственной регистрации. Поэтому их отражение в ЕГРП -- обязанность учреждения юстиции для обеспечения достоверности сведений в реестре и законности дальнейших сделок с этим имуществом.

Закон не ограничивает возможности граждан и организаций подавать в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости иные заявления в отношении недвижимости. Целесообразно также подавать заявления о начале банкротства юридического лица и утрате полномочий прежнего руководителя, о начале ликвидации юридического лица и переходе полномочий к ликвидационной комиссии. Гражданам рекомендуется подавать заявления в случае отмены доверенности как специальной (на совершение определенной сделки), так и генеральной (на разнообразные действия).

По заявлению производится также и исправление технических ошибок в регистрационных записях. Образцы заявлений в учреждение юстиции см. в гл. 12.

Документы об оплате государственной регистрации

Регистрация прав и сделок начинается только при ее оплате (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав). Документ об оплате регистрации представляется одновременно вместе с заявлением о государственной регистрации. Подлинник платежного документа с отметкой «Погашено» возвращается заявителю после проведения государственной регистрации.

Плата за регистрацию1 может быть внесена любым заинтересованным в ее проведении лицом. Например, стороны могут предусмотреть договором, что все расходы по оформлению сделки оплачивает покупатель. Возможно, что регистрацию сделки оплачивает продавец, а покупатель оплачивает регистрацию перехода права.

Согласно подп. 40 п. 1 ст. 264 НК платежи за государственную регистрацию прав и сделок относятся к расходам налогоплательщиков -- организаций и предпринимателей, связанных с производством и реализацией.

При этом оплачивается регистрационное действие, а не штампы на договоре или ином правоустанавливающем документе и невыданные свидетельства. Например, если право собственности зарегистрировано на основании нотариального свидетельства о праве на наследство, выдано свидетельство о государственной регистрации и на наследственном документе проставлен штамп с гербовой печатью, то совершено одно регистрационное действие, соответственно плата взимается только за регистрацию права. Регистрация договора мены тоже оплачивается 1 раз (так как сделка одна), а прав регистрируется столько, сколько меняющихся сторон (как правило, две), в результате производится три регистрационных действия: регистрируются сделка и два права. Если в одном договоре фигурирует два объекта недвижимости, например земельный участок с жилым домом, то оплачивается регистрация одной сделки и регистрация двух прав -- на землю и на дом (должны быть выданы два свидетельства).

Следует отличать регистрацию права от внесения изменении в уже существующие записи. За внесение изменений, как правило, предусмотрены существенно меньшие тарифы, чем за регистрацию. В ЕГРП вносятся изменения в случае изменения фамилии (например, при вступлении в брак) или обмена паспорта после приобретения недвижимости и регистрации права, изменении адреса, площади и других характеристик недвижимости. После внесения изменений в ЕГРП может быть выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права, содержащее новые сведения о недвижимости или правообладателе. В свидетельстве должна быть указана прежняя дата и номер записи о праве. При этом не требуется внесения изменений (исправлений) в правоустанавливающие документы: договоры, свидетельства о наследстве и пр.

Изменения вносятся в ЕГРП и в случае изменения наименования юридического лица. Но если произошла реорганизация -- преобразование в другую организационно-правовую форму, даже в случае сохранения наименования (например, ООО «Свет» преобразовалось в ЗАО «Свет») необходима регистрация права, поскольку при реорганизации создается новое юридическое лицо (п, 4 ст. 57, п. 5 ст. 58 ГК). Напротив, не считается преобразованием смена типа акционерного общества (ЗАО в ОАО), а также приведение организационно-правовой формы в соответствие с требованиями закона (ТОО в ООО). Соответственно, новые свидетельства выдаются после внесения изменений, а не новой регистрации.

При обнаружении ошибки в свидетельстве о государственной регистрации права, например, в паспортных данных, площади или адресе недвижимости, можно заявить об этом, вернуть свидетельство и получить новое, с правильными записями (за исправление ошибок плата не взимается).

Учредительные документы юридических лиц

Необходимость предъявления учредительных документов установлена п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав. Учредительные документы помимо обязательных для государственной регистрации реквизитов содержат важную информацию о правоспособности юридического лица (указание на виды сделок, которые может совершать эта организация, правовой режим ее имущества), а также порядок управления, например компетенция руководителя и принятие решений о совершении сделок.

Учредительные документы юридических лиц -- это уставы, либо учредительные договоры и уставы, либо только учредительные договоры. В случаях, предусмотренных законом, некоммерческие организации могут действовать на основании общего положения об организациях данного вида (п. 1 ст. 52 ГК), при этом необходимо представление индивидуального акта, которым создается данная организация, например приказа вышестоящей организации, в котором содержатся сведения о наименовании и месте нахождения организации. Для внесения сведений в ЕГРП необходимо также представление документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера (ИНН) и документа о регистрации (учете) в Едином государственном реестре юридических лиц.

Учредительные документы и документы о регистрации (учете) в Едином государственном реестре юридических лиц предъявляются в подлиннике с приложением копий. При приеме проверяются отметки обо всех зарегистрированных изменениях учредительных документов, наличие копий всех внесенных изменений.

Обратим внимание, что в соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав учредительные документы предъявляются представителем юридического лица. Подлинники учредительных документов и документа о регистрации (учете) юридического лица как налогоплательщика возвращаются заявителю непосредственно после их предъявления. Если в учреждении юстиции уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов (п. 22 Методических рекомендаций Минюста от 01.07.2002).

Правоустанавливающие документы для государственной регистрации

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основания для государственной регистрации прав -- это:

акты, изданные органами государственной власти или органами
местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания
таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в
месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте
осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,
установленном законодательством, действовавшим в месте издания
таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с
ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ
подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав правоустанавливающие документы должны содержать:

§ описание недвижимого имущества, т.е. сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества (адрес или местоположение объекта, наименование и назначение объекта, кадастровый номер земельного участка);

§ вид права, подлежащего государственной регистрации;

§ имя (наименование) правообладателя.

Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью. Наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращения, с указанием организационно-правовой формы и места нахождения.

Документы должны подтверждать наличие у заявителя бесспорного права на недвижимость. Поэтому в них должны присутствовать все элементы регистрируемого правоотношения: объект -- субъект -- право. Государственная регистрация прав не может быть произведена на основании документов, не содержащих вид регистрируемого права, например о передаче недвижимости на баланс.

Таким образом, основные требования к правоустанавливающим документам -- соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.

Правоустанавливающие, как и иные необходимые для государственной регистрации, документы представляются в подлинниках с приложением копий. Верность копий правоустанавливающих документов удостоверяется нотариусом либо органом государственной власти, органом местного самоуправления или организацией, выдавшими документ. Верность копий договоров с участием юридических лиц может быть удостоверена участниками сделки, подписями уполномоченных лиц, скрепленных печатями организаций. Подлинники правоустанавливающих документов возвращаются правообладателю после государственной регистрации. Если сделка совершена в простой письменной форме (как физическими, так и юридическими лицами), то для регистрации необходим дополнительный подлинник договора для хранения в учреждении юстиции. Например, договор купли-продажи должен быть составлен в трех подлинных экземплярах -- по одному для продавца и покупателя и один -- для учреждения юстиции.

Акты органов государственной власти и местного самоуправления представляются только в копиях (в двух экземплярах). Подлинники этих документов хранятся в издавшем их органе. Правообладатель, в чьем отношении издан акт, предъявляет для государственной регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью руководителя органа или уполномоченного на то должностного липа и печатью. Для хранения в учреждении юстиции может быть представлена копия с копии, верность которой свидетельствуется нотариусом в соответствии со ст. 79 Основ законодательства о нотариате. При этом на копии должна указываться дата ее выдачи и сделана отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации.

Документ, исходящий от юридического лица, должен быть подписан руководителем организации с указанием его должности (в документах, оформленных не на бланках, наименование организации включается в состав наименования должности), фамилии и инициалов. Если документ подписывается лицом, исполняющим обязанности руководителя, или его заместителем, указывается фактическая должность лица, подписавшего документ, его фамилия и инициалы.

Судебные акты (решения, определения, постановления) представляются в копиях, заверенных подписью уполномоченного лица и печатью суда. Вступление судебного акта в законную силу должно быть подтверждено надписью (штампом) с указанием даты за подписью судьи, скрепленной печатью суда, или иным документом (справкой, решениями вышестоящих инстанций).

Приписки и поправки в документах должны быть оговорены и подтверждены подписью должностного лица, участников сделки и других лиц, подписавших документ, а в нотариально удостоверенных договорах также подписью нотариуса с оттиском его печати. Исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте. В документах, составленных на нескольких листах, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью удостоверившего их нотариуса или печатью составившего их органа государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц с указанием количества листов.

Документы, выданные и имеющие юридическую силу на территории иностранного государства, могут быть использованы на территории России только после их соответствующего удостоверения, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются государства. Документы, составленные за границей, должны быть апостилированы или легализованы Департаментом консульской службы МИД России. Апостилированные документы должны содержать апостиль на языке государства, на территории и в соответствии, с законодательством которого подготовлен документ, перевод текста документа и текста апостиля на русский язык. Все листы апостилированного и переведенного документа должны быть прошиты и скреплены печатью нотариуса РФ, засвидетельствовавшего верность перевода или подлинность подписи переводчика.

2.2 Кадастровое деление территории

Процесс ведения государственного земельного кадастра включает описание и индивидуализацию земельного участка, как объекта кадастрового учета, т.е. присвоения ему таких характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из числа множества других земельных участков. Одной из таких характеристик является кадастровый номер.

Кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, присваиваемый ему органом, осуществляющим государственный учет земельных участков, сохраняющийся за ним до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Инструментом, с помощью которого обеспечивается система формирования уникальных, не повторяющихся на территории Российской Федерации кадастровых номеров земельных участков, является кадастровое деление территории.

Под кадастровым делением понимают административное деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы и их нумерацию в целях формирования кадастровых номеров земельных участков.

Таким образом, конечная цель кадастрового деления территории - формирование уникальных кадастровых номеров земельных участков.

Основные задачи кадастрового деления следующие:

деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы;

формирование границ кадастровых единиц;

нумерация кадастровых единиц.

Результат кадастрового деления - создание документов в структуре государственного земельного кадастра, обеспечивающих государственный земельный учет земельных участков и определение их месторасположения.

Под кадастровыми единицами понимают обобщенное наименование территориальных единиц разного иерархического уровня в системе кадастрового деления (кадастровых округов, кадастровых зон, кадастровых кварталов) (перечислены в иерархическом порядке сверху вниз), границы которых признаны, удостоверены, зарегистрированы в установленном порядке и имеющих индивидуальный номер в соответствующей позиции кадастрового деления.

Вся территория Российской Федерации разделена административными границами субъектов Российской Федерации на кадастровые округа, номера которых устанавливают в соответствии с перечнем субъектов Российской Федерации в Конституции Российской Федерации. Всего в настоящее время 89 таких кадастровых округов.

Территория каждого субъекта Российской Федерации разделена административными границами муниципальных образований на кадастровые зоны (административные районы, города, поселки и другие поселения). Их номера устанавливают на основе нормативного правового акта субъекта Российской Федерации по представлению уполномоченного территориального органа в субъекте Российской Федерации.

Кадастровый квартал - это минимальная единица кадастрового деления территории кадастрового района, являющаяся планировочно обособленной частью территории, на которой осуществляют местное самоуправление (как правило, небольшие поселения, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории).

Кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который ему присваивают при кадастровом учете в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный земельный участок существует как единый объект зарегистрированного права.

Основные законодательные документы, определяющие на сегодняшний день структуру и порядок формирования кадастрового номера земельного участка, - «Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости», утвержденное постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г., и Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».

Схема формирования кадастрового номера земельного участка в соответствии со структурой формируемых кадастровых единиц показана на рисунке 2.1.

Кадастровый номер земельного участка имеет четырехуровневую иерархическую структуру и в общем виде может быть представлен как А:Б: В:Г, где А - двухразрядное число, определяющее номер кадастровой зоны (муниципального образования, входящего в состав субъекта Российской Федерации); В - трехразрядный номер кадастрового квартала; Г - номер земельного участка нефиксированной разрядности.

Рис. 2.1 Схема формирования кадастрового номера земельного участка в соответствии со структурой кадастровых единиц

Например, кадастровый номер земельного участка 69:35:000 00 00:46, здесь 69 - номер кадастрового округа (субъекта Российской Федерации) - Тверская область; 35 - номер кадастровой зоны (административно - территориального (муниципального) образования, входящего в состав субъекта Российской Федерации) - Удомельский район; 00 - номер кадастрового квартала в кадастровой зоне; 46 - номер земельного участка, уникальный в пределах кадастрового квартала.

Кадастровый округ на кадастровые районы делят в две стадии. На первой стадии приказом закрепляют решение о создании на территории кадастрового округа определенного числа кадастровых районов, утверждают их наименования, номера в кадастровом округе, а также схему их взаимного расположения. При создании приказа целесообразно для создаваемых кадастровых районов сохранить ранее установленную нумерацию соответствующих административных территориальных единиц.

На второй стадии приказами (по мере составления и согласования соответствующими рай (гор) комземами) утверждают описания прохождения границ между кадастровыми районами.

Деление кадастрового района на кадастровые кварталы оформляют приказами, которыми утверждают:

схему (или набор отдельных фрагментов схемы) расположения кадастровых кварталов в границах территории кадастрового района, содержащую их номера в кадастровом районе;

описания прохождения границ кадастровых кварталов.

Основой для издания приказов о кадастровом делении территории конкретного кадастрового района является «Проект кадастрового деления». Указанный проект на стадии разработки согласовывают с соответствующими рай (гор) комземами, Управлением Роснедвижимости и организацией, ответственной за внедрение АС ГЗК на территории кадастрового округа. Проект должен содержать:

анализ ранее проведенного «кадастрового зонирования» территории и предложения по уточнению (изменению) прохождения границ сформированных кадастровых кварталов;

предложения по прохождению границ кадастровых кварталов, формируемых из территорий, на которых кадастровое зонирование ранее не проводили.

В техническом задании на разработку «Проекта кадастрового деления» указывают территории, на которых ранее были выполнены работы по кадастровому зонированию. Это необходимо для максимального сохранения месторасположения, конфигурации и номеров, ранее сформированных кадастровых кварталов, в пределах которых осуществляли кадастровый учет земельных участков и оформляли правоудостоверяющие документы.

Система кадастрового деления территории РФ призвана обеспечить присвоение кадастровых номеров земельным участкам в соответствии с их месторасположением. Поэтому при разработке проекта необходимо особо обратить внимание на использование для описания границ кадастровых кварталов однозначно понимаемых и отражаемых на плановых материалах элементов местности (базисов кадастрового деления). К таким элементам местности необходимо относить крупные природные линейные объекты (живые урочища), просеки в лесу, а также созданные трудом человека линейные объекты, имеющие сплошную полосу отвода (железные и автомобильные дороги, наземные трубопроводы и т.д.). В число используемых элементов местности включают и границы поселений (закрепленные на местности), а также улицы, проезды общего пользования и иные объекты, являющиеся планировочной основой застроенной территории. В качестве базисов можно использовать и строящие объекты, строительство которых находится в стадии завершения либо под строительство которых в установленном порядке осуществлен отвод земельных участков.

Кадастровый квартал можно считать оптимальным по размерам, если существующие в границах кадастрового квартала земельные участки (или предполагаемые к образованию) однородны по размерам и конфигурации (т.е. площади и число точек поворота границ отдельных земельных участков отличаются меньше чем в 10 раз), а общее число узловых и поворотных точек границ земельных участков находится в пределах от 100 до 200 единиц. земельный кадастр сделка документ

Для кадастровых районов, имеющих общее число кадастровых кварталов более 500 (или для районов, для которых ранее было проведено «зонирование» на зоны, блоки, массивы или иные единицы зонирования), объединение кадастровых кварталов в более крупные (условные) единицы кадастрового деления (блоки, массивы и т.п.) рекомендуют выполнять в составе «Проекта кадастрового деления». За основу такого объединения необходимо принимать планировочное структурирование территории кадастрового района, позволяющее однозначно понимать на местности расположение её отдельных фрагментов. В этом случае в десятичном числе, соответствующем номеру кадастрового квартала в кадастровом районе, выделяются определенные разряды для записи чисел, соответствующих номерам, присвоенным условным единицам кадастрового деления. Число уровней объединения устанавливает территориальный орган «проекта кадастрового деления». При этом для обеспечения возможности функционирования государственных автоматизированных информационных систем, содержащих сведения о земельных участках, общее число разрядов десятичного номера кадастрового квартала в кадастровом районе не должно превышать семи.

2.3 Подготовительный этап

Государственный кадастровый учет в Удомельском территориальном отделе осуществляется в соответствии с Федеральном законом «О государственном земельном кадастре».

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением земельному участку кадастрового номера. Государственный кадастровый учет в Удомельском районе представляет собой первую часть земельного кадастра - регистрацию землевладений, землепользований и земельных участков.

Объектами государственного земельного кадастра в территориальном отделе Удомельского района, подлежащими государственному кадастровому учету в Едином государственном реестре земель, являются земельные участки и территориальные зоны. Уполномоченным территориальным органом по ведению государственного земельного кадастра на уровне муниципального образования является орган кадастрового учета. В настоящее время функции органа кадастрового учета выполняют территориальные отделы Управления Роснедвижимости.

Технологический процесс ведения государственного земельного кадастра в органах кадастрового учета Удомельского района подразделяется на два этапа:

Ш подготовительный;

Ш основной.

Подготовительный этап включает процесс подготовки информации общего назначения для проведения кадастрового учета.

Каждая из процедур подготовительного этапа имеет определенное место в технологическом процессе.

Так, процедура открытия дела кадастрового зонирования представляет начало всех учетных действий в органах кадастрового учета. Создание файловой книги кадастрового квартала и актирование участков в кадастровом квартале предшествуют началу учетных действий по кадастровому кварталу.

Подготовительный этап процесса регистрации земельных участков в Удомельском районе начинается с заведения дела кадастрового зонирования поступают в орган кадастрового учета, где открывается «Дело кадастрового зонирования». Это дело комплектуется по мере поступления материалов кадастрового зонирования в отдельные папки, которые идентифицируются кадастровыми номерами. Дело не закрывается и не подлежит ликвидации.

Минимальный состав документов дела кадастрового зонирования, необходимый для начала учетных действий в органе кадастрового учета включает:

ь карту (схему) кадастрового деления территории муниципального образования;

ь реестр кадастровых единиц.

Следующим этапом подготовительного процесса идет процедура заведения файловой книги кадастрового квартала.

Эта процедура представляет собой учет в Едином государственном реестре земель сведений о кадастровом квартале и имеет заявочный принцип: она выполняется только при поступлении заявки на учет первого участка в кадастровом квартале.

Исходными данными для выполнения этой процедуры являются:

· дело по заявке;

· дело кадастрового зонирования;

· подраздел «Кадастровый квартал» Единого государственного реестра земель.

Заведение файловой книги кадастрового квартала выполняется при наличии в деле кадастрового зонирования сведений о кадастровом квартале, необходимых для учета его в Едином государственном реестре земель.

Учет кадастрового квартала заключается во внесении определенных сведений в подраздел «Кадастровый квартал» Единого государственного реестра земель.

В случае если присутствуют не все необходимые для учета сведения, следует инициировать процедуру формирования недостающих сведений о кадастровом квартале.

При этом допускается параллельно (в ожидании результатов формирования) производить учетные действия по земельному участку, используя минимально допустимый набор сведений:

· схему кадастрового зонирования;

· реестр кадастровых единиц.

Эти сведения используются для определения предполагаемых границ кадастровых кварталов и его номера.

После того как заведены файловые книги, начинается процедура актирования земельных участков в кадастровом квартале.

Эта процедура предусматривает учет в новой системе кадастровых номеров тех участков, сведения о которых ранее учтены в кадастре, и на которые существуют кадастровые дела. Для проведения актирования необходимы сведения о границах кадастрового квартала в старой и новой системе кадастрового зонирования и о структуре кадастровых номеров в старой системе.

Исходными данными для проведения процедуры актирования служат:

Ш материалы кадастрового зонирования в старой системе;

Ш кадастровые дела участков, относящихся к кадастровому кварталу;

Ш дело кадастрового зонирования;

Ш формы 1.1.1-1.1.5 ЕГРЗ для кадастрового квартала.

Процедура актирования заключается в составлении и утверждении «Акта сверки кадастровых номеров» и внесение сведений о кадастровых номерах актированных участков в форму 1.1.1 ЕГРЗ.

Существует несколько вариантов составления Акта сверки в зависимости от результатов проведения кадастрового зонирования. При выборе того или иного варианта актирования проверяется:

· совпадение границ кадастрового квартала в старой и новой системе зонирования;

· совпадение структуры кадастрового номера в старой и новой системе учета.

После того как в Удомельском территориальном отделе заведено дело кадастрового зонирования, создана файловая книга кадастрового квартала и проведена процедура актирования земельных участков. Подготовительный этап считается законченным, и начинают проведение основного этапа.

Рассматриваемый в дипломной работе пример земельных участков расположенных по адресу: Тверская область, Удомельский район, считается ранее учтенным, поэтому подготовительный этап считается проведенным ранее и процесс регистрации переходит к следующему этапу, а именно к основному.

2.4 Основной этап

Как видно из рисунка 2.1 основной этап технологического процесса ведения государственного земельного кадастра в Удомельском районе включает в себя:

ь формирование объекта кадастрового учета;

ь кадастровый учет объект;

ь подготовка выписки из государственного земельного кадастра.

Формирование земельного участка как объекта кадастрового учета (далее кадастровое формирование) представляет собой процедуру описания земельного участка в соответствии с заявкой и установленными правилами кадастрового учета и в объеме, необходимом для внесения в Едином государственном реестре земель.

Кадастровое формирование может проводиться:

ь по результатам межевания земель;

ь по декларативному принципу (по данным заявителя).

Государственный кадастровый учет представляет собой стандартную процедуру присвоения объекту учета кадастрового номера, внесения и регистрации сведений о нем в Едином государственном реестре земель.

В технологическом процессе кадастровый учет подразделяется на две стадии:

- учет земельного участка на основании данных, полученных в результате его формирования как объекта учета;

- учет по результатам регистрации прав на основании сведений о земельном участке, полученных из органов юстиции по регистрации прав.

Подготовка выписки из государственного земельного кадастра осуществляется в органах кадастрового учета и выдается заявителю по его письменному заявлению в виде «Кадастрового паспорта земельного участка», удостоверенного Государственным кадастровым инспектором, в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений и полномочиями заявителя. Сведения о выдаче выписки в обязательном порядке регистрируются в книгах учета органа кадастрового учета.

Из схемы технологического процесса ведения государственного земельного кадастра в органах кадастрового учета Удомельского района видно, что она кроме подготовительного и основного этапов включает также вспомогательный процесс, который тесно связан с последним звеном основного этапа, а именно с подготовкой выписок из государственного земельного кадастра и который содержит:

- служебный документооборот;

- процедуру приостановления / отказа в учетных действиях.

Процесс служебного документооборота включает в себя процедуры:

- прием заявки;

- составление маршрута заявки, то есть определение последовательности действий по выполнению заявки;

- сопровождение выполнения заявки;

- выдача результатов выполнения заявки.

Процедура приостановления или отказа в учетных действиях также относится к вспомогательным процессам технологии ведения государственного земельного кадастра.

Приостановление или отказ в учетных действиях может осуществляться как в кадастровом учете, так и в предоставлении сведений государственного земельного кадастра.

В предполагаемой технологической схеме проведения этой процедуры возможно на двух стадиях процесса ведения государственного земельного кадастра:

- на стадии приема заявки инспектор органа кадастрового учета может приостановить или отказать в приеме документов;

- на стадии кадастрового формирования, когда может быть установлено, что местоположение объекта или границы определены неверно, инспектор может отказать в кадастровом учете.

Основной этап ведения государственного земельного кадастра в органах учета в Удомельском районе проходят в несколько стадий:

1. Формирование объекта кадастрового учета.

Процесс формирования объекта кадастрового учета выполняется при поступлении заявки на кадастровый учет земельного участка или на кадастровый учет изменений характеристик земельного участка.

Исходными данными для кадастрового формирования земельных участков служат:

· материалы дела по заявке, включающие материалы межевания и данные о предмете сделки из учреждения юстиции (при их наличии);

· данные Единого государственного реестра земель (документы подраздела соответствующего кадастрового квартала);

· кадастровые дела земельных участков, участвующие в сделке.

В процессе формирования объекта кадастрового учета создаются:

· план объекта кадастрового учета;

· протокол формирования объекта кадастрового учета.

Процесс формирования объекта кадастрового учета включает несколько процедур:

· создание «Плана объектов»;

· проверка условий межевания и возможности формирования объектов учета;

· составление протокола формирования;

· утверждение результатов формирования.

1.1 Создание «Планов объектов».

«План объектов» представляет собой фрагмент плана кадастрового квартала, на котором отображаются границы земельных участков, задействованных в сделке.

«План объектов» выполняется разными способами:

- как выкопировка из плана кадастрового квартала при наличии необходимых сведений;

- как результат анализа кадастровых и землеустроительных дел на зарегистрированные ранее участки.

Если «План объектов» был ранее создан, т.е. заявленный земельный участок был учтен по декларированному принципу, то данная процедура включает коррекцию ранее созданного плана.

1.2 Процедура проверки межевания и возможности формирования объекта кадастрового учета выполняется только при наличии результатов межевания.

Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. В случае заявки на кадастровый учет по декларированному принципу эта процедура пропускается и сразу составляется протокол формирования.

Проверка межевания и возможности формирования объекта кадастрового учета заключается в проверке соответствия представленных материалов межевания сведениями, учтенными в Едином государственном реестре земель, и материал дела по заявке.

1.3 выполняется в следующем порядке:

- Выполняется контроль положения точки проектной (новой) межи на существующей меже путем определения отклонения точки проектной межи от расчетной точки, которая расположена на пересечении линий проектной и существующей межей. Данные проверки заносятся в таблицу 1 протокола.

- Выполняется контроль площадей участков, по которым совершается сделка. Для этого вычисляются площади размежеванных частей участков по координатам данных и поворотных точек. Результаты записываются в таблицу 2 протокола.

- Выполняется проверка допустимости землеустроительной операции.

Результаты записываются в таблицу 3 протокола.

1.4 Утверждение результатов формирования.

По результатам выполненных проверок принимается решение о возможности учета или отказа в учете сформированных участков.

При положительном результате проверок в «протокол формирования объекта кадастрового учета» в графу «Заключение» заносится запись о возможности кадастрового учета земельного участка, сформированного по условиям сделки. При отрицательном результате в графе протокола «заключение» делается запись об отказе с указанием причины отказа в кадастровом учете, готовиться «Уведомление об отказе».

В дело по заявке помещаются:

- План объектов;

- Протокол формирования;

- Уведомление об отказе (при наличии).

Технологическая схема процесса формирования объекта кадастрового учета приведена на рисунке 2.2.

2. Кадастровый учет по результатам формирования объекта учета.

Государственный кадастровый учет в Удомельском районе выполняется после процесса формирования объекта кадастрового учета и получения заключения о возможности проведения кадастрового учета.

Согласно технологической схеме кадастровый учет подразделяется на две стадии:

- Учет земельного участка на основании данных, полученных в результате его формирования как объекта учета;

- Учет по результатам регистрации прав на основании сведений о земельном участке, полученных из органов юстиции по регистрации прав.

Первая стадия учета включает следующие процедуры:

- Внесение сведений в подраздел «Кадастровый квартал»;

- Внесение сведений в подраздел «Земельный участок»;

- Утверждение заполненных документов в Едином государственном реестре земель;

- Формирование кадастрового дела.

Создание кадастрового дела объекта учета - завершающая процедура первого этапа государственного кадастрового учета. Номером кадастрового дела является кадастровый номер объекта учета.

После утверждения результатов учета «Дело по заявке» расформировывается (но не закрывается). При этом документы размещаются во вновь создаваемых кадастровых делах. В «Дело по заявке» помещаются утвержденные документы Единого государственного реестра земель на учтенные участки. В описи «Дела по заявке» наименования документов, размещенных в кадастровых делах, вычеркивают и вписываются номера вложенных форм Единого государственного реестра земель.

«Дело по заявке» передается на подготовку выписки из государственного земельного кадастра.

3. Подготовка выписки из государственного земельного кадастра.

Выписка из государственного земельного кадастра подготавливается при получении:

- «Дела по заявке», после прохождения первого этапа кадастрового учета;

- «Дела по заявке» на получение выписки для межевания;

- Заявки на получение справочной информации из государственного земельного кадастра.

Исходной информацией для подготовки выписки служат документы Единого государственного реестра земель.

В зависимости от типа заявки на предоставление сведений существуют следующие типы выписок из государственного земельного кадастра:

- Для межевания земельного участка «Кадастровый паспорт земельного участка» выдается в полном объеме;

- Для учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Кадастровый паспорт земельного участка» выдается в объеме форм В1, В2;

- В остальных случаях «Кадастровый паспорт земельного участка» выдается в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений.

Выписка из государственного земельного кадастра подготавливается и выдается в виде «Кадастрового паспорта земельного участка», удостоверенного в установленном порядке кадастровым инспектором.

Кадастровый паспорт земельного участка является документом, состоящим из комплекса заполненных стандартизированных форм, содержащих зарегистрированное в Едином государственном реестре земель описание земельного участка, включающее сведения о его форме и размерах.

После передачи выписки «Дело по заявке» аннулируется. При поступлении заявки на получение справочной информации допускается оформлять выписку без создания «Дела по заявке» и передавать заявителю с учетом ее соответствующем журнале.

4. Кадастровый учет по результатам регистрации прав.

Процесс кадастрового учета по результатам регистрации прав в Удомельском районе представляет собой вторую стадию технологической схемы. Он включает описание и учет сведений о земельном участке после регистрации прав на него. Второй этап государственного кадастрового учета включает следующие операции:

- Внесение сведений о зарегистрированных правах в соответствующие документы Единого государственного реестра земель на основе полученной справки о правах;

- Внесение сведений об объектах кадастрового учета из «Плана объектов» на план КК и аннулирование «Плана объектов».

Схема второго этапа процесса кадастрового учета приведена на рисунке 2.3.

Основной этап ведения государственного земельного кадастра земельного участка расположенного по адресу: Тверская область, Удомельский район, как видно из выше изложенного начинается с формирования земельного участка как объекта кадастрового учета. Для этого ОАО «Концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» подает заявку для постановления данного земельного участка на кадастровый учет. Исходными данными для кадастрового формирования служат: материалы дела по заявке, данные единого государственного реестра земель, кадастровые дела. В процессе формирования земельного участка как объекта кадастрового учета. Сам процесс формирования объекта кадастрового учета включает несколько процедур: создание «Плана объектов», проверка межевания, составление протокола формирования, утверждение результатов формирования.

...