Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1 Понятие недвижимого имущества

1.2 История развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью

1.3 Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Понятие и значение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.2 Принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость

2.3 Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

3. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним государственный регистрация сделка недвижимость

3.1 Проблемы, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

3.2 Пути решения проблем, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

Заключение

Список использованных источников



Введение

Актуальность работы. Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок -- недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Со вступлением Федерального «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Российской Федерации, на территории которого она находится.

Объектом настоящей работы являются общественные отношения, складывающиеся в связи с совершением сделок с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предметом настоящей работы выступает законодательство, регулирующее основания и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также теоретические положения о государственной регистрации.

Цель -- исследовать правовое регулирование государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Проанализировать понятие недвижимого имущества.

2. Изучить понятие, цели и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Изучить органы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Исследовать основания для осуществления государственной регистрации, основания приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Методы исследования. При написании работы использовались диалектический метод познания, различные общенаучные методы исследования, к которым, прежде всего, относятся формально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия), а также специальные юридические методы, в частности, сравнительно-правовой. В работе также использовался исторический метод, позволивший изучить закономерности развития законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практику его применения.

Структура и содержание работы были определены целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.



1. Теоретические аспекты регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1 Понятие недвижимого имущества

Действующее российское законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. В качестве системообразующего законодателем использован классический критерий, известный еще с древности, -- связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Под критерием обычно понимается мерило оценки, суждения, мерило чего-нибудь. Система критериев отнесения имущества к недвижимому включает в себя группу критериев как юридического, так и технического характера, большинство из которых законодательством не предусмотрены, либо формулировка закона допускает возможность двоякого, неоднозначного толкования Апелляционное определение Тюменского областного суда от 18.02.2013 по делу N 33-760/2013 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 21.11.2014); апелляционное определение Тюменского областного суда от 09.07.2014 по делу N 33-3397/2014 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 21.01.2018). Предусмотренные Гражданским кодексом критерии крайне скудны и не учитывают большинство технических критериев. Имеющийся пробел в законодательстве восполняется судебными актами, прежде всего Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.1999 N 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества указана принадлежность строения к капитальным Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1..

Необходимо признать, что технические критерии капитальности строений не всегда согласуются с практикой строительства. За прошедшие годы появилось много инновационных технологий строительства, в том числе строительства жилых домов, нежилых сооружений, которые не соответствуют требованиям капитальности Новиков К. А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. С. 4. Например, так называемые купольные дома по существующим критериям не являются капитальными, между тем такие сооружения позволяют человеку комфортно жить в самых суровых климатических условиях, т. е. круглогодично, их можно использовать и для коммерческих целей также в круглогодичном режиме Шеметова Н. Ю. Критерии отнесения имущества к недвижимому в Российском законодательстве // Право и экономика. 2014. N 8. С. 27.
Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимость получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.

Следует отметить, что использование деления на движимость (движимое имущество) и недвижимость применительно именно к вещам является традиционным. Г. Ф. Шершеневич указывал, что «собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые» Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. С. 98.. Таким образом, можно констатировать, что термин «имущество», используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Однако из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законодателем к недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.

В качестве основных признаков недвижимости можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке).

Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости) Гришаев. С. П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 39..
Связь с землей как критерий, выделяющий недвижимость среди других имущественных объектов, требует некоторого уточнения. Традиционно необходимой считалась прочная связь с землей, предполагавшая, что строение или иной объект не может быть от нее отделен без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иногда (главным образом -- в специальной литературе по градостроительству и архитектуре) прочность выделяют в качестве самостоятельного критерия отнесения объекта к недвижимости. Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми вещами, то оно имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их регистрации. Думается, следует согласиться с Б. М. Гонгало, утверждающим: «В данном случае используется такое технико-юридическое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту» Гонгало Б. М. Основные термины // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 22, 23.

При рассмотрении признака прочной связи с землей, следует отметить, что проблема состоит в том, что используемые критерии прочности и связи объекта с землей носят оценочный характер. Развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, которые обычно считаются недвижимостью. По мнению Е. Ю. Петрова, ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строиться на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае.

Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т. п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения. Так, остановочные комплексы, торговые палатки, иные сборно-разборные сооружения относятся к движимому имуществу. Вместе с тем, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками сооружения, перемещение которого невозможно либо крайне затруднительно Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» -- Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 342.

Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

Представляется целесообразным ввести в ст. 130 ГК РФ четкое определение несоразмерного ущерба назначению, дополнив ст. 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «3. В целях настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по целевому назначению, а также существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности».

1.2 История развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью

Прежде чем приступить к рассмотрению основных этапов выбранного временного периода, необходимо сказать, что первые источники права упоминаются с 911 года во времена Древней Руси. Синонимы термина укрепление прав, употреблявшиеся в русской практике, является - крепость (например - купчая крепость), кабала, память, запись. Основными источниками права того времени выступают обычаи, которые со временем приобретают статус закона в праве на регистрацию прав собственности на землю, либо отчуждение данной собственности. Со времен Судебников становится обязательно внесение разного рода крепостей в книги дьяков разных приказов (холопьего, вотчинного, земского), завещаний - в книги епархиальных архиереев. Со второй половины XVI века появляется особый класс подьячих на Ивановской площади в Москве, занимающихся специально писанием крепостей разного рода. Уложение 1649 года различает акты, писанные на дому и подьячими, т.е. договоры, составленные непосредственно самими участниками и договоры, составленные при посредничестве подьячих, здесь же устанавливаются правила написания последних, и какая именно сделка должна совершаться посредством акта, составленного на дому, какая - при помощи подьячих.

В 1832 г. был утверждён и с 1835 г. введён в действие Свод законов Российской империи, в томе I которого содержались основные государственные законы, определившие порядок разработки и утверждения законопроектов, введения их в действие и т.п. Была сделана попытка установить перечень основных форм законодательных актов, принимаемых в России: уложения, уставы, учреждения, грамоты, положения, а так же наказы (инструкции), манифесты, указы, мнения Государственного совета и доклады, удостоенные высочайшего утверждения.

Ни теоретических, ни юридических различий между законами различных наименований, указами и другими нормативными актами, утверждёнными императором в Российской империи, не было П.Н. Никонов, Н.Н. Журавский, Недвижимость, кадастр и моровые системы регистрации прав на недвижимое имущество. - М: «Роза мира», 2006 - 180 с. Право законодательной инициативы по Своду принадлежало императору, Сенату, Синоду, министерствам. Что интересно, в данном Своде впервые упоминается на то, что закон не имеет обратной силы, также были и исключения, к которым относились: выход нового закона, либо когда было четкое ограничение по сроку действия.

Следующим этапом развития земельных правоотношений и, наверное, первой значимой реформой является Земельная реформа 1861г., в ее основу был взят опыт Франции и Пруссии, в которых была дробная поземельная собственность и класс мелких собственников земли. Земельная реформа 1861г. была осуществлена на принципах, сформулированных при императоре Александре II. Ими стали: собственность на землю сохраняется за прежними владельцами-помещиками; крестьяне получают усадебную оседлость и наделы на условиях последующего выкупа или отработки; крестьяне выступают как социальный субъект земельно-правовых отношений только в составе общины; всемерно должен быть обеспечен фискальный и казенный интерес при реорганизации земельных отношений.

Следующим актом развития института Укрепления прав явилось Положение от 14 апреля 1866 года «О нотариальной части», согласно которому всякие права на недвижимость подлежали обязательному Укреплению нотариальным или крепостным порядком: категорическое требование об этом содержалось в статье 66 данного Положения и в X томе Свода Гражданских Законов, отдельные статьи которого были посвящены дарственной, выделу, разделу имущества, продаже, залогу, аренде. Специальная статья посвящалась данным, которыми полагалось описывать недвижимость П.Н. Никонов, Н.Н. Журавский, Недвижимость, кадастр и моровые системы регистрации прав на недвижимое имущество. - М: «Роза мира», 2006 - 180 с.

С 1866 года нотариаты стали главным органом Укрепления прав, но наряду с ними, в определенных случаях эта функция Законом передавалась другим: полиции, общественной власти, консулу, если предмет сделки находился за границей. В институте права описываемого периода для обеспечения права собственности и правомерности сделок с недвижимостью требовалось совершение Актов Укрепления в виде записи в Ипотечные или Вотчинные книги. Эта запись - купчая крепость - совершалась по определенной форме у нотариуса и утверждалась старшими нотариусами.

Эта запись должна была содержать в себе ряд обязательных условий договора: объявление продавца, что он продал имение покупщику, звание, имя, отчество того и другого; изъяснение по какому предыдущему Укреплению имение дошло к продавцу; подробное описание имения; изъяснение, что оно от запрещения свободно; цену, за которое имение продано.

По российскому закону купля-продажа имения, состоящего под запрещением (заложенного), с сохранением закладной, за исключением имений, заложенных в кредитных установлениях, была невозможна. Момент окончания совершения купчей (утверждение старшего нотариуса) рассматривался как окончательный момент перехода собственности, что сопровождалось отметкой в крепостном реестре и внесением акта в книгу. Купчая, совершенная у младшего нотариуса и не утвержденная у старшего, никакой силы не имела.

Сделка могла быть оспорена в течение 2-х лет со дня продажи. Сложившаяся в 60-х годах XIX века такая практика Укрепления прав на недвижимость практически без какого-либо прогресса просуществовала до 1917 года. Но, начиная уже с конца 60-х годов XIX века, она считается устаревшей и несовершенной Жилищное право России. Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо», 2005. - 656 с.

Были предприняты ряд попыток по исправлению недостатков и внесению изменений. К 1874 году ипотечная комиссия составила проект “Положения об укреплении прав на недвижимое имение”, а в 1881 году Государственный Совет составил в “Высочайше утвержденные главные основания”, и на основе этого последовали дальнейшие разработки. В 1893 году был составлен и обнародован в 2-х томах первый проект “Вотчинного Устава”. В 1895 году был издан свод замечаний на этот проект от юридического факультета Московского университета, судебных установлений, нотариусов, адвокатов и других лиц. В 1896 году был составлен второй проект, на который последовали отзывы ведомств. В 1906 году Особая комиссия при Государственном Совете составила третий проект, а в 1907 министр юстиции внес в Государственную Думу четвертый проект П.Н. Никонов, Н.Н. Журавский, Недвижимость, кадастр и моровые системы регистрации прав на недвижимое имущество. - М: «Роза мира», 2006 - 180 с.

Последовавшая в ХХ веке вторая реформа в сельском хозяйстве и землепользовании России стала называться по имени премьер-министра того времени П.А. Столыпина. Эта реформа, не затрагивая существенно правового статуса помещичьих земель, имела своей целью внести коренные изменения в правовое положение личности и землевладения крестьянства. Так, Указом от 8 ноября 1905г. были отменены выкупные платежи за надельные земли, отведенные крестьянам в ходе реформы 1861г. В основе последующих указов от 4 марта 1906г. и Закона от 14 июня 1910г. лежала концепция замены общинного крестьянского землевладения и землепользования частной (подворной). Согласно указу выход крестьян из общины был поставлен вне зависимости от согласия общества. Каждому домохозяину предоставлялось право требовать закрепления за ним надела земли в частную собственность и выделения из общины даже в том случае, если размер этого надела превышал норму, причитающуюся на долю двора в данном сельском обществе на момент выделения.

Значительное место в столыпинской реформе отводилось землеустройству. Законом о землеустройстве от 29 мая 1911г. определялись способы раздела земельных обществ, порядок выдела земли при выходе из общества и преобразование различных форм владения землей при создании отрубов и хуторов.

Процесс данной реформы шел очень медленно, и из числа общин в самостоятельные хозяйства выделилось меньше процентов крестьян, чем предполагалось изначально. Первым законодательным актом советского государства стал Декрет Всероссийского съезда Советов от 26 октября 1917г. “О земле”. Согласно Декрету о земле, земли, принадлежащие помещикам, церквям и монастырям, конфисковались. Земли рядовых крестьян и и рядовых казаком не изымались. В основу Декрета “О земле” был положен “Крестьянский наказ о земле”.

Дальнейшее развитие земельно-правовые принципы получили в Декрете “О социализации земли” от 19 февраля 1918г. Он исходил, как и Декрет “О земле”, из того, что частная собственность на землю отменяется навсегда и что земля является общенародным достоянием и передается трудящимся на началах уравнительного землепользования. Декрет “О земле” действовал в течении шести лет, но его положения легли в дальнейшем в основу советского земельного законодательсва Жилищное право: учебник: в 3 т. Т.2 / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др. под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ-Пресс, 2010 - 880 с.. С 1922г. началась кодификация земельного законодательства. Данная кодификация закончилась созданием Земельного кодекса РСФСР 1922г. Земельный кодекс 1922г. подробно урегулировал трудовое землепользование крестьян-единоличников, которых в то время было преобладающее большинство. Одновременно была разрешена трудовая аренда земли и применение вспомогательного наемного труда в единоличных крестьянских хозяйствах. Данный земельный кодекс был в подавляющей части посвящен регулированию земельный отношений в сельском хозяйстве, что же касается остальых категорий земель, то их правовой режим регламентировался в общей форме.

В 1968 году на смену прежних принципов и правил землепользования РСФСР, были приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик. Они отразили все изменения в правовом режиме отдельных категорий земель, первоначально, как правило, излагавшихся во многих подзаконных правовых актах П.Н. Никонов, Н.Н. Журавский, Недвижимость, кадастр и моровые системы регистрации прав на недвижимое имущество. - М: «Роза мира», 2006 - 180 с..

Заключительный этап развития земельных правоотношений начал свое действие с 1990г., когда в Российской Федерации был взят курс на развитие рыночной экономики. Осознание того, что стране была нужна рыночная реформа, привело к принятию Закона РСФСР “О земельной реформе”. Использование земли в РСФСР стало платным. Собственники земли, землевладельцы и замлепользователи, кроме арендаторов облагались ежегодным земельным налогом.

В ходе земельной реформы в России произошли значительный изменения. Была ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Проведена реорганизация колхозов и совхозов, осуществлена приватизация более ста миллионов гектаров земли. Конституция Российской Федерации принятая 12 декабря 1993 года закрепляет права граждан на частную собственность, жилище.

Но, как известно, одного только закрепления в Конституции РФ данного права человека мало, для соблюдения законного исполнения права в конце прошлого тысячелетия и начале этого, законодательными органами принимаются меры по созданию нормативно-правовой базы, которая могла бы достойным образом регулировать вопросы, связанные с предоставленными гражданам правами Конституцией Российской Федерации. С начала 90-х годов, законодательная база выросла, как по количеству нормативно-правовых актов, так и по своей полноценности, в сравнении с прошлыми временными периодами, рассмотренными ранее.

Наиболее значимыми нормативно-правовыми актами принятыми с 90-х годов и нашедших свое применение, постоянно развивающихся и дополняющихся в условиях непрерывного экономического, социального развития, являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс, Жилищный кодекс, Кодекс б админисративных правонарушениях, Уголовный кодекс, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ФЗ "О землеустройстве", ФЗ "О государственном земельном кадастре", ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", Указы Президента РФ и многие другие. Данная нормативно-правовая база закепляется права и регулирует деятельность граждан в области реализации своего конституционного права. Нарушения, возникающие при реализации данного права гражданами либо третьими лицами, так же нашли свое отражение в законодательной базе. Защита прав и интересов граждан имеет важное значение как для государства, так и для людей чьи права были нарушены.



1.3 Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) является особенностью гражданско-правового режима недвижимости. Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1 (далее - Закон о регистрации, Закон) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ). Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) - это государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов в отношении прав на недвижимость, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у подготовившего их лица, проверке законности заключаемых сделок с недвижимостью.

Реализация правовых норм для закрепления и признания вещных и обязательственных прав на недвижимость - это форма применения права компетентным государственным органом. Законодатель предоставил право учреждениям юстиции принимать участие в регулировании отношений по поводу недвижимости не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу четко обозначенного объекта. В этом смысле государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции. Это деятельность по изданию индивидуальных правовых актов, которые влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений, имеющих предметом недвижимость.

Регистрационная процедура не всегда завершается внесением записи о праве или сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр), возможен и отказ в государственной регистрации. Отказ в регистрации - это тоже правоприменительный акт, решение конкретного дела в соответствии с законом, осуществленное компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. Поэтому понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта. Правоприменительная деятельность учреждений юстиции является формой государственного контроля правильности приобретения прав и возникновения обязательств по поводу недвижимости.

Таким образом, под термином "государственная регистрация" следует понимать всю совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права. Государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и логическое толкование норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации позволяет сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс. В п.1 ст.164 ГК РФ говорится о порядке регистрации. Главой III Закона о регистрации установлен порядок регистрации, включая процедуры приостановления и отказа. П.7 ст.16 Закона определяет, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Все действия учреждений юстиции, а не только внесение записей в Единый государственный реестр, есть элементы государственной регистрации как процесса. Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: судебное решение - юридический акт (независимо от того, удовлетворен ли иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие - это процесс.

В настоящее время процедурные вопросы государственной регистрации регулируются не только Законом о регистрации, но подзаконными актами: Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219 с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1999г. № 14292; Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции, Министерства государственного имущества и Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. №83/172/233; Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000г. №194/16/1/1684; Инструкцией о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000г. №194/16/1/1695. Порядок внесения записей и удостоверения регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам определяется Инструкцией, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 ноября 2000г. №289/235/2906.

В регионах России складывается различная практика регистрационных действий, обусловленная сложностью и разнообразием ситуаций, связанных с приобретением прав на недвижимость. Предметом настоящей публикации является исследование таких типовых правоприменительных процедур учреждений юстиции как правовая экспертиза, приостановление и отказ в государственной регистрации.

В юридической науке выделяют следующие условия действительности сделки: 1) правосубъектность сторон (или сделкоспособность - обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для данной сделки), 2) соответствие субъективной воли сторон ее объективному волеизъявлению, 3) соблюдение установленной законом или соглашением сторон формы сделки, 4) правомерность, законность сделки (соответствие требованиям закона или иных правовых актов). Таким образом, законность сделки является одним из условий ее действительности. Однако согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной, в установленных законом случаях она может быть оспорена и признана недействительной в судебном порядке. До момента признания судом недействительности сделки она является действительной и порождает те правовые последствия, на которые была направлена.

Однако государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством правомерности сделок и перехода прав, вводит более строгий правовой режим сделок с недвижимостью. Пунктом 1 ст.13 Закона о регистрации к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка законности сделки с недвижимостью, которая осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость. Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании должно быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Например, в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации одним из оснований для отказа является несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего законодательства. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако с учетом того, что учреждения юстиции представляют собой органы бесспорной юрисдикции, представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст.175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст.176 ГК РФ) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации) являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.

Вместе с тем, из приведенных выше четырех условий действительности сделки правосубъектность сторон и соблюдение формы сделки являются также требованиями закона, предъявляемыми к сделкам. Например, сделки малолетних противоречат ст.28 ГК РФ, а сделки юридических лиц за пределами их специальной правоспособности противоречат ст.49 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы сделки в предусмотренных законом и соглашением сторон случаях противоречит п.2 ст.163 и п.1 ст.434 ГК РФ. Таким образом, право- и дееспособность сторон и форма сделки являются необходимыми условиями ее законности, определяемыми при правовой экспертизе учреждениями юстиции. С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации, можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять учреждения юстиции:

- право- и дееспособность сторон;

- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;

- соблюдение формы договора;

- наличие существенных условий, установленных законом для договоров данного вида;

- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;

- соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;

- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен соответствовать требованиям к документам, установленным ст.18 Закона о регистрации: содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако, в отличие от других правоустанавливающих документов, устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов. Но если недостатки документа выявлены после приема, то в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации должен следовать отказ на основании того, что "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Понимая излишнюю строгость таких действий, большинство учреждений юстиции в этом случае приостанавливают регистрацию по аналогии с п.2 ст.21 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"7 (далее - Закон об ипотеке), требуя устранения выявленных несоответствий. Очевидно, что указанный в ст.19 Закона о регистрации перечень оснований для приостановления государственной регистрации должен быть дополнен таким основанием как "несоответствие подлежащего государственной регистрации договора требованиям действующего законодательства". Однако требование регистратора внести изменения и дополнения должно распространяться только на договоры, подлежащие государственной регистрации, то есть, еще не вступившие в силу. Регистратор не может требовать изменений не подлежащего регистрации договора, который уже вступил в силу с момента подписания сторонами. Он может только проверить его законность и действительность в отношении прав на недвижимость, а в случае несоответствия требованиям закона отказать в регистрации.

При государственной регистрации сделка выступает как самостоятельный объект регистрации (договоры, подлежащие государственной регистрации), так и в качестве основания для государственной регистрации перехода права (исполненные договоры отчуждения недвижимости). Подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). С этого момента (если иное не установлено законом), возникают обязательственные отношения между участниками договора. В этом случае зарегистрированный договор выступает как правоотношение. Если сделка с недвижимостью не подлежит государственной регистрации, то договор считается заключенным с момента подписания его сторонами, и обязательственное правоотношение возникает без акта государственной регистрации сделки. Исполнение сторонами условий договора отчуждения недвижимости, необходимых для перехода права, является юридическим фактом, порождающим право у приобретателя имущества. Право на отчуждаемую недвижимость возникает с момента государственной регистрации права (п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ). В этом случае исполненный сторонами договор, зарегистрированный или заключенный без регистрации, выступает как юридический факт. Проверка законности сделки должна быть произведена учреждениями юстиции независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и предприятий как имущественных комплексов (ст.560 ГК РФ). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но в обоих случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст.551 ГК РФ), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.

Важнейшим элементом проверки законности сделки является проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права. Условия сделки могут содержаться и в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с абз.7 п.1 ст.20 Закона на основании того, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В частности, необходимо согласие перечисленных ниже лиц в следующих установленных законом случаях:

- нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении другим супругом совместно нажитым имуществом (ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации);

- предварительное разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом подопечного (ст.37 ГК РФ);

- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние (п.4 ст.292 ГК РФ);

- согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п.2 ст. 295 ГК РФ);

- согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (п.1 ст.37, п.1 ст.40 Закона об ипотеке);

- согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст.604 ГК РФ).

Основной проблемой проверки законности сделки учреждениями юстиции является отсутствие указанного в ст.20 Закона о регистрации основания для отказа в случае отсутствия документов, подтверждающих соблюдение прав третьих лиц. В случае отсутствия, например, согласия супруга или предварительного разрешения органа опеки и попечительства несмотря на явное несоответствие сделки закону, ни одно из перечисленных в п.1 ст.20 Закона оснований не может быть указано при отказе. Представляется, что данный перечень следует дополнить следующим основанием для отказа: "сделка с недвижимостью не соответствует требованиям закона".

Законом о регистрации не установлено какого-либо ограничения компетенции учреждения юстиции при проверке законности сделки в зависимости от ее формы. Как отмечалось выше, правовая экспертиза и проверка законности должна осуществляться и в случаях нотариального удостоверения, поскольку сделки не подпадают под бесспорную юрисдикцию нотариальных действий. Дополнительными элементами письменной формы подлежащей государственной регистрации сделки с недвижимостью является заключение ее в виде одного документа, подписанного сторонами, а в случае продажи предприятия - с обязательным приложением установленных документов (п.1 ст.560 ГК РФ).



2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Понятие и значение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст.131).

Итак, государственная регистрация:

это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст. 339 ГК РФ);

договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона регистрация ограничений (обременений):возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;

осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;

сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

В некоторых случаях законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

До введения в действие Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим и т.д.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20 комментируемого Закона.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Также обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.

2.2 Принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость

Основные правила, служащие базой для всей деятельности, связанной с регистрацией недвижимости, предусмотрены в главе 1 ФЗ и в ст. 131 ГК РФ. В них отсутствует конкретный перечень, содержащий наиболее важные требования.

Действующий порядок строится на следующем:

единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос;

...