обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи;

сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру.

Выделяются следующие цели, которые преследует государственная регистрация сделок с недвижимостью:

защита прав обладателей недвижимости и лиц, за которыми закреплены обременения. Участники правоотношений получают услуги модератора, меняющего статус собственности на объекты, доли в правах и выполняющего другие действия на основании представленных документов. Если участники сделки нарушают их, то последует отказ в регистрации;

цели обеспечения прозрачного гражданского оборота. Доступность информации позволяет участникам сделок не опасаться неожиданных обстоятельств. Та или другая сторона, после изучения документов, самостоятельно сможет выявить обстоятельства, влекущие отказ в регистрации;

гласность и достоверность, которые составляют сведения о правах. Требования о предоставлении информации должны удовлетворяться;

фискальные цели, заключающиеся в возможности контроля за тем, какой доход извлекают участники сделок. У налогового органа не существует проблемы зафиксировать получение прибыли при продаже, поскольку за Росреестром закреплена обязанность направления такой информации;

цели предотвращения и профилактики действий, при которых нарушается закон;

Процедура, позволяющая осуществить учет и зарегистрировать права на недвижимость, имеет большое значение. С ее помощью удалось минимизировать проблемы недобросовестных участников этого рынка.

Она решает и другие задачи. При ее создании получилось преодолеть дополнительные проблемы. Одной из них были документы на незавершенное строительство. Долгие годы такие объекты пребывали в статусе правовой неопределенности. Действовавший закон не позволял считать их оборотоспособными. Теперь собственник может получить документы, подтверждающие права.

Для того, чтобы зарегистрировать право на недвижимость или его переход, необходимо собрать документацию. Если собственник или другое заинтересованное лицо не обладает необходимым опытом, лучше использовать сопровождение юриста, оказывающего такие услуги и вовлеченного в особенности.

Желательно привлечь не знакомого специалиста, осуществляющего другую деятельность, а именно работающего в этой сфере. Услуги, предусматривающие сопровождение, окупятся, поскольку сэкономят значительное количество времени и ресурсов.

Если квартира находится в собственности давно, то высока вероятность ее постановки на кадастровый учет. Поэтому придется использовать услуги, предусматривающие такое сопровождение. Это также можно поручить юристу, поскольку он наверняка обладает связями и сможет получить необходимые бумаги быстрее. Итогом работы специалиста станет составление кадастрового паспорта, необходимого для совершения сделок.

2.3 Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимость стала необходима для включения недвижимых объектов в имущественный оборот.

Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст. 131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Упомянутые нормы позволяют утверждать, что государственная регистрация имеет в отношении недвижимости правообразующее значение[12,56]. Так, в литературе высказано мнение, что права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, а не на ее основании, тогда как основанием права являются иные юридические факты, в том числе ненормативные акты государственных либо муниципальных органов. Самостоятельной роли в возникновении права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства[13,7].

Суждения такого рода опираются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[14], который определяет государственную регистрацию прав и сделок как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и называет ее единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но поскольку права на недвижимость возникают с момента их регистрации, т.е. вместе с таковой, а значит, от акта регистрации неотрывны, о правообразующей функции регистрационного акта говорить вполне допустимо. Пока регистрации права не состоялось, право не образуется. Другое дело, что регистрационный акт порождает право не сам по себе, а только в сочетании с иными юридическими фактами, подтвержденными правоустанавливающими документами. Но в юридическом составе, ведущем к возникновению права на недвижимый объект, акт регистрации играет сейчас далеко не факультативную, скорее определяющую роль. Он является необходимым условием для установления права.

Очевидно, что в интересах защиты нарушенных прав, принадлежащих лицам, уполномоченным на владение, но незаконно его лишившимся, суды должны искать обоснование для разрешения виндикации безотносительно к актам регистрации прав на недвижимость. Выход видится в ограничительном толковании п. 2 ст. 8 ГК РФ применительно к спорам об истребовании недвижимой вещи из чужого владения. Общая посылка такова: коль скоро регистрация права вполне зависима от определенного юридического основания, нет практической необходимости в отдельном оспаривании регистрационного акта, если обусловившее его основание оказалось недействительным - отпадение или изначальная несостоятельность последнего должны влечь за собой аннулирование регистрационной записи о праве. В приложении к условиям виндикации это означает, что достаточно установить факт утраты законного владения недвижимостью помимо воли, и тогда все сделки, предшествующие спорному владению, надо будет расценивать как не имеющие силы, поскольку распоряжались имуществом лица, на такие действия не уполномоченные. В силу юридической конструкции, допускающей виндикацию, правовым последствием этих сделок должен быть возврат имущества непосредственно последнему законному владельцу. Это тем более понятно, если принять в расчет, что ст. 302 ГК РФ не предполагает каких-то особенностей в отношении недвижимого имущества: при сочетании названных в ней условий у незаконного владельца может быть истребована любая вещь.

По всей видимости, названная проблема стала причиной внесения изменений в ГК РФ. Статья 223 ГК РФ теперь предусматривает, с одной стороны, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом; но, с другой стороны, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации права, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя, - таким образом, в обстоятельствах, допускающих виндикацию, регистрация права собственности не приводит к возникновению этого права.

Означенное дает заметить, что признание государственной регистрации недействительным актом может лишь в известных пределах облегчить возвращение через суд имущества, переданного во исполнение сделки, опирающейся на эту регистрацию. Это признание упрощает ситуацию, сопряженную с незаконным владением недвижимостью, чем позволяет избегать ошибок, подобных той, которую в предложенном выше примере совершил суд первой инстанции.

Итак, влияние недействительности акта государственной регистрации на сделки, за данным актом последовавшие, по общему порядку малозначительно. Думается, однако, что теоретически можно обосновать исключение из этого правила.

Статья 6 Закона № 122-ФЗ говорит, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществленная в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления Закона в силу, является юридически действительной. Но при этом государственная регистрация права, возникшего до введения в действие Закона, требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. Следует понимать так, что регистрация возникшего уже права должна предшествовать переходу этого права, обременению этого права, а также определенной сделке (по смыслу рассматриваемого установления сделке, требующей государственной регистрации, потому что применительно к остальным сделкам предваряющая регистрация права должна будет сочетаться с переходом или обременением права, т.е. потребуется на стадии уже исполнения обязательства)[93].

Таким образом, можно считать, что Закон устанавливает определенный порядок для совершения подлежащих регистрации сделок с недвижимыми объектами, права на которые возникли ранее этого Закона и не были потому зарегистрированы: до сделки должна состояться государственная регистрация уже имеющегося права. Нарушение этого порядка дает основания утверждать, что известная сделка не соответствует нормам законодательства и это влечет за собой ее ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ.

Если же государственная регистрация возникшего прежде права имела место, но впоследствии по какой-то причине была отменена (признана недействительной) судебным решением, а потому юридических последствий за собой не повлекла, допустимо констатировать, что регистрация права сделку не предварила, а значит, должный порядок ее совершения был нарушен, и это привело сделку к ничтожности. Ну а всякая ничтожная сделка позволяет осуществить изъятие и возвращение переданной вещи в порядке реституции независимо от того, добросовестно или злонамеренно действовал приобретатель недвижимого имущества (хотя в том случае, если за этой ничтожной сделкой и основанной на ней регистрацией права будет совершена другая сделка по передаче имущества, опять придется решать вопрос о возможности виндикационного изъятия вещи).

Аналогично можно рассуждать и в отношении регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, произведенной согласно правилам прежней редакции п. 2 ст. 25 Закона N 122-ФЗ.

Следует, однако, оговориться. Вызывает сомнение, что суды будут сообразовываться с таким теоретическим построением на практике. Скорее всего, в обозначенной ситуации применители права не будут усматривать в нормах ст. 6 Закона № 122-ФЗ указание на особый порядок совершения сделки и станут исходить из критерия добросовестности в приобретении имущества, которая обусловливается публичной достоверностью сведений, происходящей из акта регистрации права на объект недвижимости. Таким образом, проблема будет сведена к решению вопроса не о реституции, а о виндикации.

Кроме того, с сокращением исковых сроков по ничтожным сделкам до трех лет актуальность проблемы недействительности сделок в связи с регистрацией прав, возникших до введения в действие Закона № 122-ФЗ, практически отпала. К такому выводу можно прийти, если учесть вышеизложенное мнение о том, что оспаривание регистрации права, как правило, невозможно без оспаривания того основания, на которое эта регистрация опирается и исковая давность в отношении которого истекла.

3. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

3.1 Проблемы, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

Всем известно, что право собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Но, к сожалению, собрав все необходимые документы и заплатив государственную пошлину, нельзя быть уверенным, что сделку с недвижимым имуществом зарегистрируют. На данном этапе можно столкнуться с определенными препятствиями, которые причинят немало хлопот. Поэтому лучше заранее узнать, по каким причинам чаще всего приостанавливают или отказывают в регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Данная процедура является единственным доказательством существования зарегистрированного права и осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация может быть осложнена различными обстоятельствами, поэтому для обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, обратившихся за регистрацией права, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает возможность приостановления регистрационных действий. Решение о приостановлении принимается в следующих случаях. Во-первых, когда предъявленные документы не позволяют регистратору с полной уверенностью установить факт наличия оснований, необходимых для регистрации. Возникшие у регистратора сомнения должны иметь объективные основания. Такая ситуация возможна, когда для регистрации представлены не все необходимые бумаги.

Во-вторых, если в процессе проведения регистрации у регистратора возникнут сомнения в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений. Регистратор обязан принять соответствующие меры по получению дополнительной информации и подтверждению подлинности документов и достоверности сведений.

В день принятия решения или оснований для приостановки регистрации заявителя уведомляют в письменной форме. Приостановление прав допускается не более чем на один месяц. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, то заявителю отказывают в государственной регистрации.

Помимо этого регистрация может быть приостановлена и по инициативе заявителя или уполномоченного им лица при наличии правильно оформленной доверенности. Такая приостановка дается не более чем на три месяца. Для этого необходимо подать заявление с указанием причин (например, временное отсутствие необходимых документов) и срока приостановки. Надо учитывать, что старый срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц по заявлению одной из сторон договора о возврате документов без проведения регистрации в случае, если другая сторона договора не обращалась с аналогичным заявлением.

Если при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации не будут приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации такой срок не истек.

И наконец, регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок на основании решения или определения суда. Неопределенным срок является потому, что его продолжительность зависит не от действий государственного регистратора или правообладателя, а от окончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав в учреждение юстиции, поступит решение или определение о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрет совершать определенные действия с таким объектом, то регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрета. Регистратор обязан в течение пяти рабочих дней со дня приостановления регистрации уведомить об этом заявителя.

Приостановление государственной регистрации является процедурой, ограниченной во времени. По истечении срока такой приостановки учреждения юстиции должны принять решение или зарегистрировать права либо отказать в регистрации.

В отличие от оснований для приостановки регистрации перечень оснований для отказа в регистрации носит исчерпывающий характер. Его наличие означает, что должностное лицо должно действовать в строгом соответствии с предписаниями закона.

К данным основаниям в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации относятся следующие:

1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав. Данный пункт относится к числу безусловных оснований для отказа в регистрации, то есть повторное обращение в учреждение юстиции не допускается.

2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Так, не могут самостоятельно заключать договор купли-продажи недвижимого имущества и подавать заявление малолетние. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают сделки, предметом которых является недвижимость, с письменного согласия законных представителей. Эмансипированные несовершеннолетние, а также несовершеннолетние, вступившие в брак до достижения 18 лет, самостоятельно распоряжаются принадлежащим им недвижимым имуществом. От имени граждан, признанных недееспособными по решению суда, сделки совершают опекуны. Граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают указанные сделки с согласия попечителей.

Ненадлежащим лицом является также филиал юридического лица, не имеющий соответствующей доверенности, обратившийся с просьбой о регистрации сделки, которую он совершил, не имея полномочий от юридического лица.

Ненадлежащим также будет считаться лицо, которое обратилось с заявлением о регистрации, не имея соответствующей доверенности.

3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, отсутствует обязательное приложение -- план земельного объекта или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Но после составления и представления такого плана ничто не препятствует повторному обращению за регистрацией.

4. Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Таким могут признать акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Примером может служить продажа объекта недвижимости, закрепленного за унитарным предприятием, без согласия собственника.

6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Таковым можно признать супруга, который не получил нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение сделки с недвижимостью.

7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

8. Правообладатель не представил заявления и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для регистрации возникших прав после введения в действие Закона о регистрации, а также при переходе данного права, его ограничении (обременении) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

9. Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом носит заявительный характер, таким образом, требуется заявление о регистрации. Помимо этого необходимы документы, которые являются основанием для регистрации. К ним относятся:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

акты о приватизации жилых помещений;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя;

иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав.

Обязательным приложением к документам являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана не требуется, если его предъявляли ранее.

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Регистратор в письменной форме в течение пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, извещает заявителя о причине отказа. Заинтересованное лицо может обжаловать отказ в регистрации в суд, арбитражный суд.

При отказе в государственной регистрации внесенная плата за регистрационные действия не возвращается. При прекращении государственной регистрации на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы, внесенной в виде платы за регистрацию прав.

3.2 Пути решения проблем, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

Несмотря на значимость этой нормы в определении круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, она противоречит п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ и потому не раскрывает полностью перечень видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, и вот почему: п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ прямо говорит о государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», напротив, исключает перечисленные вещи из круга прав, подлежащих этой регистрации. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты - это такое недвижимое имущество, которое в силу своей специфики в большей мере, чем какая-либо другая недвижимость, нуждается в государственной регистрации. И такая регистрация существует. В связи со сказанным формулировка п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна быть изменена. В ней должна идти речь не об исключении прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты из системы государственной регистрации, а всего лишь о неприменении названного Закона при проведении государственной регистрации к таким правам[2].

Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопроса: «какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделок с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией - с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика? Нерешенность этих проблем является одной из главных и основных причин нестабильности законодательства этого блока. Достаточно сказать, что с 31 января 1998 г. (время вступления в юридическую силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним») только в этот Закон 15 раз вносились различные поправки. Законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне. Их решение станет надежной методологической основой для решения отдельных дискуссионных вопросов юридической деятельности, поможет представителям отраслевых юридических наук правильно определить предмет своих исследований при изучении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одного из видов юридического процесса.

Важно рассмотреть и охарактеризовать при этом ту связь, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами на недвижимое имущество и сделками с ним и их государственной регистрацией существует не любая, а юридическая связь. Причем она, как это следует из соответствующих предписаний законодательства о государственной регистрации прав, имеет обязательное юридическое значение. Например, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним». В то же время неисполнение этой обязанности не обеспечено мерами государственного принуждения. Более того, заявитель, руководствуясь ст. 16 названного Федерального закона, может вообще не регистрировать свое имущество и не нести при этом никакой ответственности, т.к. эта статья установила заявительный характер государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходит исключительно по желанию правообладателя. Такая ситуация, по мнению отдельных ученых, является законодательной коллизией.[3] Однако согласиться с этим мнением можно лишь частично. Последовательное развитие рыночных отношений немыслимо без проведения государственной регистрации большого числа прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. без нее наступит хаос в экономике, а интересам носителей вещных прав может быть причинен серьезный экономический и юридический вред. На наш взгляд, обязательность проведения государственной регистрации должна касаться лишь крупного и значимого для жизнедеятельности населения и экономики нашей страны недвижимого имущества.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Иными словами, необходим дифференцированный подход к юридическому оформлению той связи, которая складывается между правами на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной регистрацией этих прав и сделок с ними. Назовем ее «обязательно-заявительная юридическая связь». Она будет более гибко учитывать интересы всех участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, и обеспечивать при этом оптимальное соотношение личных и общественных потребностей. Возникает, кроме того, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на него можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория «вещные права и сделки с ними» и категория «государственная регистрация» соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их содержание и основания возникновения и прекращения предопределяют сущность и природу их государственной регистрации. Однако она имеет относительную (юридическую и фактическую) самостоятельность. Как юридическая форма реализации прав на имущество и сделки с ним их государственная регистрация влияет на состояние этих прав, мешая или способствуя их осуществлению на практике. Право собственности и другие вещные права, закрепленные за гражданами и организациями Конституцией РФ, ГК РФ и другими законами, стали источниками учреждения в нашей стране института государственной регистрации. Демократическое правовое государство призвано заботиться об интересах субъектов неимущественных отношений, оказывать им необходимую поддержку и содействие в реализации принадлежащих им прав и свобод, в том числе и обеспечивать необходимыми и неопровержимыми доказательствами, подтверждающими факт возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество возник объективно. Он является результатом демократических преобразований в экономике и направлен прежде всего на обеспечение оптимального соотношения личных и публичных интересов участников регистрационно-правоустанавливающих отношений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним относится к административно-процессуальному праву. Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д. Сформулируем основные положения, отвечающие на вопрос о видах вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Юридической основой их формулирования выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.). Их анализ позволил сделать следующие общетеоретические выводы.

1. Государственной регистрации подлежит только то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ «Недвижимое и другое имущество».

2. Недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, делится на два вида. Первый вид - это то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

3. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.

4. Каждое вещное право, подлежащее государственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другому при наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.

5. Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.

Заключение

Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано, прежде всего, с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.

Практика применения ГК и иных законодательных актов о недвижимости показала, что квалификации недвижимости и ее регистрация не лишены недостатков, целесообразно предусмотреть изменения в действующем законодательстве.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет как правоустанавливающий характер, так и правоподтверждающий характер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее. Имеются в виду случаи, предусмотренные п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, когда права на недвижимое имущество возникают не из акта государственной регистрации, а из иных предусмотренных законом юридических фактов. Право возникает раньше его государственной регистрации также в случаях, изложенных в ряде норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. Так, согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Согласно ст. 129 Жилищного кодекса РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В работе сформулированы основные принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности. Сделано предложение о закреплении этих принципов в Законе о регистрации и приведении в соответствие с ними норм законодательства о государственной регистрации.

1. Предлагается отказаться от государственной регистрации сделок об отчуждении объектов недвижимости, поскольку сделки по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влекут за собой переход права собственности (статьи 218, 223 и 235 ГК РФ), которое и подлежит государственной регистрации. Изучение последствий регистрации прав и регистрации сделок позволило прийти к выводу о том, что процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей по сравнению с государственной регистрацией сделок. Регистрация права собственности делает излишней государственную регистрацию сделок, влекущих отчуждение объектов недвижимости.

2. В целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований предлагается расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые и нежилые помещения. Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

3. Проведенное исследование позволило автору сделать вывод о целесообразности исключения из законодательства норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Данный вывод обоснован следующими мотивами. Установленная в законодательстве необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимости, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года, порождает практику повторного заключения сторонами одних и тех же по существу договоров на срок менее одного года с целью избежать процедуры государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды недвижимости независимо от сроков, на которые они заключены, может создавать трудности в гражданско-правовых отношениях, вытекающих из договоров, заключенных на короткие сроки.

4. В правовом регулировании государственной регистрации ипотеки, установленном в нормах Закона о регистрации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» есть существенные различия. В частности: Закон о регистрации, в отличие от Закона об ипотеке, не предусматривает регистрацию ипотеки в силу закона; различны в обоих законах основания для приостановления и отказа в регистрации ипотеки, сроки приостановления регистрации, а также перечень сведений, которые должны содержаться в регистрационной записи об ипотеке. С целью разрешения коллизии предлагается внести в Закон о регистрации дополнения, содержащие особенности регистрации ипотеки, и исключить аналогичные положения из Закона об ипотеке.

5.Одним из главных недостатков государственной регистрации, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда.

С момента обращения в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.

Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.

Список использованных источников

1. Апелляционное определение Тюменского областного суда от 18.02.2013 по делу N 33-760/2013 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 21.11.2014); апелляционное определение Тюменского областного суда от 09.07.2014 по делу N 33-3397/2014 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 21.01.2018). 2. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1.

3. Новиков К. А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. С. 4.

4. Шеметова Н. Ю. Критерии отнесения имущества к недвижимому в Российском законодательстве // Право и экономика. 2014. N 8. С. 27.

5. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. С. 98.

6. Гришаев. С. П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 39.

7. Гонгало Б. М. Основные термины // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 22, 23.

8. Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» -- Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 342.
9. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: «Волтерс Клувер», 2007. 382 с.

10. Жилищное право России. Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо», 2005. 656 с.

11. Жилищное право: учебник: в 3 т. Т.2 / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др. под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ-Пресс, 2014 - 880 с.

12. П.Н. Никонов, Н.Н. Журавский, Недвижимость, кадастр и моровые системы регистрации прав на недвижимое имущество. М: «Роза мира», 2016. 180 с.

14. Аксюк, И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности / И.В. Аксюк. // Право и экономика. 2016. № 7. С. 22.

15. Александров, А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность / А.А. Александров. // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 2014. № 6. С. 8.

16. Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 10. С. 23.

17. Афонина, Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Е.И. Афонина. // Вестник ВАС РФ. 2014. № 7. С. 97.

18. Бабкин, С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. / С.А. Бабкин. М., Центр ЮрИнфоР. 2011. 462 с.

19. Беляев, И.Д. История русского законодательства. / И.Д. Беляев. СПб., Лань. 2014. 706 с.

20. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Общие положения. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М., Статут. 2011. 642 с.

21. Брагинский, М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". / М.И. Брагинский. М., Юстицинформ. 2017. 276 с.

22. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды. / В.В. Витрянский. М., Статут. 2012. 652 с.

23. Владимирский-Буданов, М.Ф. Обзор истории русского права. / М.Ф. Владимирский-Буданов. Ростов н/Д., Феникс. 2015. 674 с.

24. Гражданское право Т. 1. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2017. 708 с.

25. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. М., Волтерс Клувер. 2017. 724 с.

26. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Васильев Е.А. М., Международные отношения. 2013. 538 с.

27. Гришаев, С.П. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество / С.П. Гришаев. // Российская юстиция. 2016. № 11. С. 32.

28. Гришаев, С.П. Государственная регистрация права собственности на земельные участки / С.П. Гришаев. // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 10. С. 19.

29. Дозорцев, В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе / В.А. Дозорцев // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. М., Статут. 2012. 618 с.

30. Дорогавцева, Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) / Е.Е. Дорогавцева // Государство и право. 2015. № 1. С. 15.

31. Ем, В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса / В.С. Ем. // Законодательство. 2015. № 1. С. 45.

32. Жилкин, Д.Г. Регистрация недвижимости по-новому / Д.Г. Жилкин // Жилищное право. 2013. № 6. С. 16.

33. Законодательная техника: Научно-практическое пособие / Под ред. Тихомирова Ю.А. М., Городец. 2014. 648 с.

34. Законотворчество в Российской Федерации: Научно-практическое и учебное пособие / Под ред. Пиголкина А.С. М., Формула права. 2014. 632 с.

35. Законодательство Петра I. / Отв. ред. Маньков А.Г. М., Юридическая литература. 2014. 706 с.

36. Иванова, О.Н., Симонов, А.М. Комментарий к Воздушному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.Н. Иванова, А.М. Симонов. М., Юрайт. 2017. 674 с.

37. Ильченко, А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество / А.Л. Ильченко // Нотариус. 2014. № 1. С. 17.

38. Калинычева, М.С. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / М.С. Калинычева // Современное право. 2016. № 8. С. 17.

39. Каминка, А.И. Очерки торгового права. / А.И. Каминка. М., Статут. 2014. 638 с.

40. Кассо, Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). / Л.А. Кассо. / Избранные труды. М., Статут. 2014. 674 с.

Размещено на Allbest.ru