Договорная работа в коммерческой деятельности организации недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

УО «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра коммерческой деятельности на внутреннем и внешнем рынках

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Гражданское право

На тему: Договорная работа в коммерческой деятельности организации недвижимости

Студент Владыко В.В.

Руководитель доцент Бондаренко Г.А.

МИНСК 2017

РЕФЕРАТ

ДОГОВОР, ДОГОВОРНАЯ РАБОТА, ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, ВЕДЕНИЕ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ.

Объект исследования - договорная работа в коммерческой деятельности организации недвижимости

Предмет исследования - понятие и виды договорной работы, особенности договорной работы в коммерческой деятельности организации недвижимости

Цель работы: изучить виды и особенности договорной работы в коммерческой деятельности организации недвижимости, провести ее анализ и рассмотреть возможные направления совершенствования договорной работы.

Методы исследования: сравнительного анализа, группировок, табличный, синтеза.

Исследования и разработки: изучены теоретические основы договорной работы организации недвижимости; проведен анализ; разработаны пути совершенствования договорной работы.

Область возможного практического применения: результаты, полученные в курсовой работе, могут быть использованы при исследовании и анализе договорных работ конкретного объекта недвижимости и изучении курса «Коммерческая деятельность на рынке недвижимости».

Автор работы подтверждает, что приведенный в ней аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические, методологические и методические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.

THE ABSTRACT

CONTRACTUAL WORK, PROPERTY OBJECT, COMMERCIAL REAL ESTATE, CONDUCT OF CONTRACTUAL WORK.

The object of study - positioning of the property on the market.

The subject of the study - the concept and types of positioning, features of the implementation of positioning in the markets of residential and commercial properties in the Republic of Belarus.

Objective:to study the types and features of contract work in the commercial activities of a real estate organization, to conduct its analysis and consider possible directions for improving contractual work.

Methods:comparative analysis, groupings, tabular, synthesis.

Research and development: theoretical bases of contract work of the real estate organization are studied; the analysis is carried out; ways to improve contractual work have been developed.

Elements of scientific originality:determining the main errors in the implementation of positioning of the property on the market and the General guidelines for effective positioning.

The area of possible practical applications: the results obtained in the course work can be used to study and analyze the contractual work of a particular property and study the course "Commercial activities in the real estate market."

The author confirms that the analytical material correctly and objectively reflects a condition of researched process, and all borrowed from literary and other sources the theoretical, methodological and methodical principles and concepts are accompanied by references to their authors.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические основы организации договорной работы

1.1 Понятие договорной работы

1.2 Виды договоров, условия их применения

1.3 Роль договорной работы

1.4 Организация ведения договоров

1.5 Особенности договорной работы

2. Анализ договорной работы в коммерческой деятельности организации

2.1 Виды услуг, предмет договора

2.2 Обязанности продавца, исполнение договора

3. Направления совершенствования договорной работы

Заключение

Список использованных источников

Приложение А

ВВЕДЕНИЕ

Ведение договорной работы в организации необходимо для повышения эффективности, надлежащего регулирования деятельности и обеспечения предусмотренного действующим законодательством воздействия за нарушения договорных условий. В организациях существуют юридические службы, которые отслеживают и принимают большое участие в организации договорной работы в организации. Организация договорной работы в организации имеет практическое значение. Все сделки заключаются только с подписания соответствующих документов. Организация договорной работы в организации - это правильное ведение системы договоров. Именно в функции закрепления воли сторон и их взаимных обязательств берут начало истоки возникновения договора. Без договора сегодня практически невозможно совершить какую-либо сделку.

Основные понятия договора даны в Гражданском кодексе Республики Беларусь.

Существует множество видов договоров в зависимости от их содержания и применения. Это возмездные и безвозмездные договоры, публичные договоры, договоры в пользу третьего лица, односторонние договоры и т. д.

Договор позволяет участникам экономического оборота отчуждать излишние или ненужные им материальные ценности, получая взамен их соответствующий денежный эквивалент или необходимые им материальные блага в натуральной форме. Договор - это наиболее оперативное и гибкое средство связи между производством и потреблением, изучения потребности и немедленного реагирования на них со стороны производства. С помощью договора граждане по своему усмотрению расходуют полученные в виде заработной платы, доходов от предпринимательской деятельности и иных доходов денежные средства, приобретая на них те ценности, которые способны удовлетворять их индивидуальные материальные и культурные потребности.

На мой взгляд, актуальность представляет рассмотрение и обобщение практики в связи с заключением, исполнением и расторжением договоров, применением норм законодательства о защите прав потребителей. Итак, цель данной работы -- исследовать особенности договорной работы в коммерческой деятельности.

Исходя из поставленной цели я ставлю перед собой следующие задачи:

- рассмотреть общие положение об организации договорной работы в коммерческой деятельности, в частности виды договора, сферу его применения, организацию контроля за его исполнением;

- проанализировать правовое регулирование коммерческих договоров;

- исследовать особенности осуществления договорной работы на примере конкретной действующейорганизаци.

В заключение работы будут подведены итоги, намечены пути решения накопившей проблематики.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ

1.1 Понятие договорной работы

Договорная работа - это правовая деятельность корпораций, направленная на регулирование взаимоотношений с контрагентами с помощью договоров.

Договорная работа есть разновидность правовой деятельности, поскольку она осуществляется на основе норм права. Предмет договорной работы составляют хозяйственные договоры, через которые и реализуются результаты производственной коммерческой деятельности корпорации.

Субъект договорной работы - это различные корпорации, хозяйственные связи которых подлежат договорному оформлению.

Субъектов договорной работы характеризует способность от своего имени совершать действия, имеющие юридическое значение для формирования и исполнения договорных обязательств. С этой точки зрения субъекты договорной работы и стороны по хозяйственным договорам совпадают. И те и другие представляют собой организации, наделенные правами юридического лица. Юридическую базу участия корпораций в договорной работе составляют их право на совершение сделок, а также право на самостоятельное определение своих хозяйственных связей. Особое место среди субъектов хозяйственной договорной работы занимают коммерческие корпорации (производственные, торговые и т. п.). Их продукция, деятельность, с которой они намереваются получить прибыль, предназначаются для удовлетворения потребностей других (организаций, граждан). В меньшей мере договорная работа связана с некоммерческими корпорациями, выполняющими социально-культурные, социально-бытовые, управленческие функции. Эти корпорации проводят работу по договорам в основном с целью удовлетворения потребностей в приобретении материальных ценностей, обеспечивающих их деятельность.

Процесс использования корпорациями хозяйственных договоров протекает в последовательности, типичной для управленческой деятельности, и охватывает собой два цикла: заключение договоров (подготовка, оформление, согласование условий с контрагентами) и исполнение договоров (оперативные мероприятия, учет, контроль хода и результатов выполнения договорных обязательств). Эти два цикла договорной деятельности, самостоятельные и разъединенные во времени, все же едины по своей направленности, характеру и содержанию решаемых вопросов.

Иногда в литературе термин договорная работа применяют для обозначения только системы действий по заключению договоров, а мероприятия по обеспечению исполнения договоров выводят за рамки договорной работы, относят к иным по названию видам правовой работы организации[5]

1.2 Виды договоров, условия их применения

На сегодняшний день не существует единой классификации видов. Общие положения и основные правила, регулирующие систему договорных отношений, установлены Гражданским кодексом Республики Беларусь. Они базируются на принципах договорного права, предполагающих:

* свободу волеизъявления при решении вопроса о заключении

договора (стороны определяют содержание договора);

* равные права сторон при заключении договоров;

* диспозитивность норм, определяющая возможность согласования сторонами условий и отражение их в договорах (наряду с наличием императивных);

* обязательность исполнения условий договора, имеющего силу закона для его исполнителей;

* ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) (для нарушителя условий договора создаются неблагоприятные имущественные последствия);

* вину как условие ответственности за наступление неблагоприятных последствий (как правило, при виновном поведении нарушителя условий договора имеются исключения из этого правила); [1]

презумпцию вины нарушившего договор (в соответствии с ней сторона, нарушившая договор, автоматически признается виновной, но имеет право доказывать свою невиновность). В рыночной экономике роль договорных отношений существенно повышается. Договор в коммерческой практике как юридический документ отражает соглашение сторон (двух или нескольких) об установлении, изменении, или прекращении правоотношений, в том числе обязательств, вытекающих в связи с его заключением.

Взаимоотношения субъектов хозяйствования определяются договорными отношениями, предполагающими использование различных видов хозяйственных договоров. Наиболее распространенными являются договора купли-продажи, договора мены, договора поставки, договора, оформляющие поставку товаров для государственных нужд, предусмотренные Гражданским кодексом Республики Беларусь для использования на внутреннем товарном рынке.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить его. Такой договор может быть, заключен на товар, уже имеющийся у продавца в наличии в момент заключения договора или который будет произведен в будущем. Продавец обязан вместе с товаром передать покупателю все необходимые документы и принадлежности к товару в установленные договором сроки.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Партии товара, подлежащие обмену, должны быть равноценными. Обмен товарами и переход права собственности на них происходят одновременно в момент исполнения обязательств по договору. Если сроки передачи не совпадают, то сторона, передающая товар последней, должна принять на себя обязательство о встречном исполнении договора.

Правила, установленные Гражданским кодексом Республики Беларусь для договора поставки, являются более жесткими, чем для договоров купли-продажи, так как предполагается, что участниками таких договоров являются профессионалы, занимающиеся коммерческой деятельностью. По договору поставки поставщик-продавец, обязуется передать в условленные сроки товар покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным потреблением, а покупатель обязуется принять и оплатить его. Такой договор наиболее распространен, поэтому далее он будет рассмотрен более подробно.

Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд.

Государственными нуждами являются потребности Республики Беларусь, обеспечиваемые за счет средств бюджета и внебюджетного финансирования. В отношении таких договоров применяются правила о договоре поставки, законы и нормативные акты, регулирующие специфику этих отношений. При поставке товаров для государственных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров. Государственный контракт заключается на основе заказа, принятого поставщиком от государственного заказчика. Если заказ на поставку товаров для государственных нужд размещается на конкурсной основе, заключение государственного контракта с поставщиком (исполнителем), выигравшим тендер, является для государственного заказчика обязательным.[8]

Договор консигнации, несмотря на отсутствие в Гражданском кодексе Республики Беларусь правил его использования, достаточно часто применяется в практической деятельности. В соответствии с таким договором владелец товара (консигнант) передает его для реализации на определенных условиях другой стороне (консигнатору), не передавая при этом права собственности на товар.

Консигнант, оставаясь собственником товара в течение всего срока его нахождения у консигнатора, несет риск случайной гибели товара. Договор консигнации предусматривает объемы и сроки реализации, цены, порядок расчетов за проданный товар и услуги консигнатора, а также оговаривается» система его вознаграждения за реализацию товара. Договором определяются права, обязанности сторон, ответственность за нарушение условий договора. В зависимости от задач, которые стоят перед корпорацией как участником разнообразных хозяйственных связей, следует различать:

1) договорную работу по реализации результатов собственного производства (договорная работа по заказам покупателя);

2) договорная работа по обеспечению собственных потребностей в работах, продукции, услугах «со стороны».

Если организация выполняет один вид деятельности и реализует его результаты другим, то его можно назвать однопрофильным. По профилю организации могут быть подразделены на следующие группы: промышленные, сельскохозяйственные, строительные, транспортные, торговые и т. п. В настоящее время организация может заниматься любым видом деятельности. На практике же, выполняя различные виды работ, оно все же делает какую-либо из них доминирующей, основной, определяющей его профиль.

1.3 Роль договорной работы

Организация в экономическом и юридическом пространстве существует не изолированно. Ее деятельность так или иначе связана с деятельностью иных субъектов, причем иногда не одного, а множества, а их отношения в каждом конкретном случае могут носить совершенно различный характер и регулируются не только законодательно, но и договорным путем.

Обычно организации заключают договоры гражданского характера, но могут заключать и публичные договоры.

Гражданские договоры организации могут существовать в различных формах, в том числе договоров подряда, поставки, розничной купли-продажи, аренды, договоров, связанных с банковскими операциями и обслуживанием организации со стороны банка и иных кредитных учреждений, договоров комиссии, агентских и многих других. Эти договоры часто заключаются на довольно большие сроки, и отношения, регулируемые ими, носят характер длящихся.

Договоры как основания для соответствующих правоотношений, влекут для организации правовые последствия. Содержание договора предполагает установление прав и обязанностей организации по отношению к другой стороне. От того, насколько четко и последовательно будут оговорены эти права и обязанности, зависит успех договора.

Договор, заключаемый организацией, важен еще и потому, что его выполнение непосредственно влияет на ее деловую репутацию.[4]

1.4 Организация ведения договоров

Проекты договоров, которые организация обязано высылать другой стороне для заключения, подготавливаются службой, отвечающей за заключение определенных видов договоров.

Все проекты договоров как подготовленные организацией, так и полученные от другой стороны соответствующими подразделениями в обязательном порядке представляются для рассмотрения и визирования главному бухгалтеру, юридической службе, а также руководителям других служб в порядке, установленном приказом по организации.

При подготовке и рассмотрении проектов договоров, протоколов разногласий проверяется соответствие их требованиям законодательства и хозяйственным интересам организации, содержат ли они все существенные условия, необходимые для обеспечения выполнения обязательств по договору, имущественные санкции и четкость изложения текста договора, не допускающего различного толкования, наличие полных реквизитов сторон.

Все возражения по условиям договора или предложения о дополнении договора фиксируются в протоколе разногласий, который в установленный срок (не позднее 10 дней, а долгосрочные договоры поставки 20 дней) обязана составить сторона, получившая проект договора, и направить его в 2 экземплярах другой стороне вместе с подписанным договором. При урегулировании разногласий, возникших при заключении хозяйственных договоров, следует руководствоваться Положением о порядке предъявления и рассмотрения претензий организациими, организациями и учреждениями и урегулирования разногласий по хозяйственным договорам.

Возникшие разногласия рассматриваются руководителями организаций сторон по договору, их заместителями либо по доверенности уполномоченными представителями. Если достигнуть соглашения по спорным условиям не удалось, сторона, получившая протокол разногласий, при наличии к тому оснований имеет право передать спор на рассмотрение арбитража до истечения 20- дневного срока.[6]

Договоры, протоколы разногласий, спецификации к договорам и документы по изменению договоров подписываются руководителем организации или его заместителем. Другие должностные лица имеют право подписания договоров на основании доверенности.

Юридическая служба организации:

- участвует в подготовке проектов договоров;

- контролирует своевременность рассмотрения проектов договоров структурными подразделениями;

- дает заключения по проектам договоров с учетом замечаний к ним руководителей структурных подразделений, при необходимости составляет протокол разногласий;

- визирует проекты договоров и протоколы разногласий к ним;

- принимает активное участие в работе по заключению договоров;

- участвует в рассмотрении разногласий по договорам с контрагентами;

- при поступлении от контрагентов копии искового заявления по преддоговорному спору совместно с заинтересованными структурными подразделениями подготавливает мотивированный отзыв для направления его в арбитраж, рассматривающий спор.

Односторонний отказ от выполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон путем дополнительного соглашения, подписываемого сторонами, либо путем обмена письмами, телеграммами. Организация, считающее необходимым изменить или расторгнуть договор, направляет предложение об этом другой стороне по договору. Получив предложение об изменении или расторжении договора, организация обязано дать ответ не позднее 10 дней после получения предложения. Юридическая служба визирует предложения об изменении или расторжении договоров и ответы на них.

При не достижении соглашения об изменении или расторжении договора спора между сторонами разрешается арбитражем или иным органом, которому подведомственен спор, по заявлению заинтересованной стороны.

Организации ведут учет заключенных хозяйственных договоров. Регистрация договоров ведется централизованно юридической службой организации в едином журнале. Договора в течение всего периода их действия со всеми составляющими их документами (спецификации, протоколы разногласий, листы замечаний по проекту договоров, арбитражные решения, переписка по изменению договоров и т.п.) хранятся в отдельных папках в соответствующем структурном подразделении, ответственном за ведение делопроизводства и учет исполнения данного вида договоров согласно приказу по организации, По истечении срока действия договоров они передаются в архив организации для хранения в течение установленных сроков.

Общее руководство организацией контроля за выполнением договорных обязательств возлагается на руководителя организации или его заместителя по коммерческой работе, в соответствии с распределением служебных обязанностей. Контроль за выполнением договорных обязательств организациям и его контрагентами осуществляют соответствующие структурные подразделения, непосредственно ведающие вопросами исполнения данного вида хозяйственных договоров. Они ведут учет выполнения договоров, вносят предложения по упорядочению работы своего организации по договорам, принимают меры оперативного и имущественного воздействия к контрагентам, не выполняющим условия договоров.

Оперативный контроль за исполнением договоров осуществляют заместители руководителя организации в соответствии с распределением обязанностей, а также руководители соответствующих структурных подразделений. О результатах и дате проверки отмечается в учетных документах по договорам.

Методическое руководство организацией контроля за выполнением договорных обязательств осуществляет юридическая служба организации, которая:

- разрабатывает проекты соответствующих приказов, памятки;

- проводит занятия с работниками, осуществляющими договорную работу;

- регулярно проверяет выполнение соответствующими структурными подразделениями и специалистами установленного порядка учета исполнения договоров, а также полноту и своевременность передачи материалов о неисполнении договоров для предъявления претензий;

- обобщает практику организации и ведения контроля исполнения договоров в организации;

- анализирует выявленные недостатки в контроле за исполнением договоров и принимает оперативные меры к их устранению;

- вносит в необходимых случаях руководству организации предложения по совершенствованию организации контроля за исполнением договоров.

Все организации, заключающие хозяйственные договоры, обязаны вести учет их исполнения. Учету подлежат исполнение договоров по количеству, сумме, развернутому ассортименту, номенклатуре, качеству товаров, объему работ (услуг), их видам, по таре, срокам выполнения обязательств, расчетам, соблюдению графиков доставки товаров, поступлению образцов, дубликатов (эталонов) товаров, нормативно-технической документации и другим условиям заключенных договоров.

Учет исполнения договоров ведется по установленной в организации форме и осуществляются структурными подразделениями согласно приказу по организации. Обязанности должностных лиц, несущих первоначальную ответственность за учет исполнения хозяйственных договоров, устанавливаются должностными инструкциями.

Учет исполнения хозяйственных договоров должен использоваться для оперативного и имущественного воздействия на контрагентов в случае нарушения ими договорных обязательств Итоги исполнения договоров подводятся в сроки, установленные приказом по организации, в частности, по договорам поставки не реже одного раза в месяц.

Руководитель организации или его заместитель по коммерческой работе не позднее 5 дней после подведения итогов обязаны рассмотреть их и дать письменные указания по итогам исполнения договоров.

Расчеты и другие документы для предъявления претензий о взыскании штрафов и возмещении убытков по итогам исполнения договоров оформляются подразделениями. Не допускается скапливание претензионных материалов за длительные сроки (квартал, полугодие и т.д.).

Соответствующие структурные подразделения и юридическая служба должны по итогам каждого квартала и года в целом обобщать и анализировать практику исполнения договоров. Результаты обобщения и анализа излагаются в справке (докладной записке), представляются руководству организации вместе с соответствующими предложениями, в том числе по изменению или расторжению договоров. По итогам анализа издаются приказы, составляются планы мероприятий по совершенствованию договорной работы.

Перед началом заключения договоров на предстоящий год проводится совещание (семинар) с участием руководителей подразделений и специалистов, непосредственно участвующих в договорной работе, с привлечением по возможности работников арбитража. Материалы совещаний должны быть использованы в практической работе с тем, чтобы исключить повторение ошибок и недостатков в новом хозяйственном году.[7]

договорный коммерческий недвижимость

1.5 Особенности договорной работы

Договор -- это соглашение между двумя или более лицами, подрядчиками, чтобы установить, изменить или прекратить их взаимные права и обязанности.

Договор есть универсальный регулятор экономических отношений, всеобъемлющий инструмент коммерции. Гражданский кодекс предусматривает только общее описание контрактов и перечень ключевых терминов, оставляя сторонам право произвольно указать рамки распространения действия положений, которые должны быть включены в каждом конкретном контракте. Так же свобода предоставляется и в определении корпоративных правил.

Закон предоставляет организации возможность самостоятельно выбирать подрядчиков и выполнять действия от их имени, имеет юридическую силу в разработке и выполнении договорных обязательств.

Заключение договоров:

Деятельность в данном направлении обычно осуществляется в две стадии:

-Оформление (подготовка, оформление, согласование условий с контрагентами)

-Организация исполнения (оперативные мероприятия, учет, контроль и оценка результатов)

Эта работа является одной из форм юридической деятельности, так как она основана на правовых нормах (централизованных и корпоративных), а результат ее первой стадии -- договор -- становится юридически обязательным документом.

Если компания выступает в качестве поставщика (продавца, исполнителя), то за разработку и исполнение договора несет ответственность, как правило, плановый отдел, отдел продаж или специально созданный отдел договорных отношений.

Следует обратить внимание на стадии работы. Круг вопросов, которые должны быть рассмотрены в процессе подписания и исполнения договоров, специфичны для каждой компании, но сам процесс единообразен в том смысле, что он имеет некоторые типичные стадии:

Подготовка к заключению: контакты с потенциальными партнерами, развитие основных условий (подписание предварительных договоров -- соглашений о намерениях), подготовка формы документации, план кампании (с большим числом потенциальных контрагентов)[5]

Оценка оснований договора

Регистрация договоров: урегулирование споров, уточнение содержания, их изменение или отмена

Исполнение договоров

Оценка исполнения договоров: выводы о реализации путем сравнения фактических показателей достигнутого с целями операции

Разработка мероприятий, которые могут улучшить исполнение контрактов

Самым сложным вопросом является, пожалуй, вопрос о нормативном регулировании подрядных работ. Особенностью такого типа договоров является то, что работа основана на локальных нормативных актах, то есть тех, которые принимаются непосредственно самими организациими.

Юридическая сторона договорной работы:

Следует иметь в виду, что локальные правила могут быть сложными (например, Положение о проведении подрядных работ, Инструкция о порядке подрядных работ) или отражать только часть шагов (например, инструкции о том, каковы претензии и иски за неисполнение обязательств).

Особое внимание должно быть уделено роли юридических услуг. Юридическая служба собирает и анализирует договорную практику. Это необходимо для выявления недостатков в организации кампаний и разработки договорных мер по их устранению и недопущению. Выводы, сделанные при обобщении, используются при заключении новых контрактов.

Важно подчеркнуть, что участие юрисконсультов, например, в трудовом договоре носит не эпизодический характер, а постоянный. Оно не ограничивается только ознакомлением сотрудников, участвующих в договорных работ с существующими правилами. Юристы организации активно участвуют в подготовке корпоративных правил и всех контрактных документов. Юрисконсульт рассматривает и одобряет все правовые акты организации, комментирует их замечания и предложения таким образом, чтобы эти действия выражали наиболее оптимальное решение, основанное на знании конкретных бизнес-процессов и действующего законодательства.

При проверке проектов правовых документов или участии в подготовке приказов, инструкций, положений, договоров и других юридических документов по правовой работе контрактной службы необходимо, чтобы они не опирались на незаконные условия. Только после такой проверки проекты могут быть одобрены юридическим отделом.

При работе с подрядной организацией юридическая служба должна участвовать в определении принципов взаимодействия, основанных на необходимости создания более рациональной модели договорных отношений. Следует иметь в виду, что структура договорных отношений может зависеть от характеристики организации, его специализации, организационной структуры и распределения функций между ее структурными единицами.

Анализ эффективности:

Правильно организованный учет является важной частью мер по предупреждению нарушений обязательств. Он должен обеспечивать документирование анализа причин невыполнения договорных обязательств и принятие мер по их предотвращению. Учет и контроль включает в себя санкции за ненадлежащее исполнение договорных обязательств подрядчиками. Юридический отдел, а также другие подразделения, обязаны создать систему быстрого сбора информации о нарушениях договорных обязательств. Это позволяет уменьшить временной интервал между нарушением и ответной реакцией к должнику, повысить точность и качество подготовленных материалов с претензий и судебных исков.[1]

2. АНАЛИЗ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ В ОРГАНИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Виды услуг, предмет договора

В качестве примера для анализа я взял договор на оказание риелторских услуг покупателю объекта недвижимости расположенного в Приложении А.

Договор на оказание риелторских услуг покупателю осуществляется риелтором в лице руководителя.

Риелтор (продавец) оказывает следующие услуги:

-на этапе подбора варианта сделки с объектом недвижимости (поиск объекта недвижимости)

-консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

-предоставление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

-подбор вариантов сделки с объектом недвижимости;

-осмотры предлагаемых объектов недвижимости;

-на этапе покупки объекта недвижимости (при подобранном варианте сделки)

-консультационные услуги по сделке с объектом недвижимости

-организация и проведение согласования условий предстоящей сделки с -объектом недвижимости;

-содействие в нотариальном удостоверении сделки с объектом недвижимости;

-помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости и содействием в такой регистрации.

Предмет договора:

Предметом настоящего договора является оказание продавцом покупателю риэлтерских услуг по приобретению в собственность объекта недвижимости.

Продавец оказывает следующие услуги:

-на этапе подбора варианта сделки с объектом недвижимости (поиск объекта недвижимости)

-консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

-предоставление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

-подбор вариантов сделки с объектом недвижимости;

-осмотры предлагаемых объектов недвижимости;

-на этапе покупки объекта недвижимости (при подобранном варианте

сделки)

-консультационные услуги по сделке с объектом недвижимости;

-организация и проведение согласования условий предстоящей сделки с объектом недвижимости;

-содействие в нотариальном удостоверении сделки с объектом недвижимости;

-помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости[11]

2.2 Обязанности продавца, исполнение договора

Продавец обязуется:

-Предоставить покупателю консультации по правовым, организационным и иным вопросам, касающимся приобретения объекта недвижимости.

-Предоставить покупателю информацию, имеющуюся в базе данных продавца и касающуюся интересующих его объектов недвижимости. При отсутствии подходящих вариантов организовать поиск объекта недвижимости, удовлетворяющего требованиям покупателя с использованием специализированных средств массовой информации.

-Организовать осмотры объектов недвижимости Покупателем по предварительному согласованию Сторон и продавцом объекта недвижимости. По согласованию с покупателем, риелтор назначает дату и время осмотра объекта недвижимости.

-Предоставить покупателю консультации о порядке совершения сделки с объектом недвижимости и о необходимых для этого документах. Организовать переговоры между покупателем и продавцом об условиях предстоящей сделки.

-Организовать согласование условий предстоящей сделки с объектом недвижимости между покупателем и потенциальным продавцом в письменном виде.

-Организовать сбор документов, необходимых для совершения сделки с объектом недвижимости, ее государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

-Продавец после заключения договора с покупателем обязан на срок, указанный в договоре, прекратить рекламу объекта недвижимости и не предпринимать действий, направленных на его приобретение другими покупателями.

-При необходимости действовать от имени покупателя по доверенности.

-При нотариальном удостоверении сделки, предварительно записаться на прием к государственному нотариусу (частному нотариусу), в назначенное государственным нотариусом (частным нотариусом) время представить все документы, необходимые для совершения нотариального действия.

-Информировать покупателя о ходе исполнения настоящего договора. Незамедлительно предупреждать о возможных препятствиях и изменениях в процессе совершения сделки. В рамках компетенции определить перечень лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости и информировать покупателя о наличии таких лиц и их правах.

- Содействовать по инициативе покупателя организации взаиморасчетов между субъектами сделки с объектом недвижимости.

-Проверить правильность оформления и комплектность правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

-Обеспечить конфиденциальность информации, полученной в процессе предоставления риэлтерских услуг покупателю.

-В случае возникновения спора о действительности сделки с объектом недвижимости отстаивать интересы покупателя в соответствующих органах и организациях, в том числе в суде, в соответствии с законодательством.

Срок действия договора. порядок его исполнения и расторжения:

-После завершения этапа подбора варианта сделки и заключения покупателем и продавцом соглашения об условиях совершения сделки, при необходимости срок действия договора продлевается по соглашению Сторон.

-Окончание срока действия договора на этапе подбора варианта сделки с объектом недвижимости (поиск объекта недвижимости) влечет прекращение обязательств сторон по настоящему договору.

-Окончание срока действия договора на этапе покупки объекта недвижимости (при подобранном варианте сделки) не влечет прекращение обязательств сторон по настоящему договору. В данном случае договор действует до полного и надлежащего его исполнения сторонами.

-Настоящий договор считается исполненным после полного и надлежащего выполнения сторонами всех своих обязательств по настоящему договору, что оформляется подписанием акта. При необходимости составляется промежуточный акт на фактически оказанные услуги на этапе подбора варианта сделки. пкт составляется продавцом и предлагается для подписания покупателю.

-Потребитель в течение двух календарных дней с момента получения акта обязан подписать его или дать письменный отказ от подписания с изложением причин отказа. В случае если в течение указанного срока потребитель не подпишет акт и не предоставит продавцу письменного отказа от подписания акта, услуги по настоящему договору считаются исполненными и подлежащими оплате в полном объеме.

-Данный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.[7]

3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ

Главной задачей договорной работы является заключение договоров на таком уровне, чтобы их выполнение обеспечивало максимальную эффективность совершения сделок.

Основными же задачами и целями договорной работы должны стать:

- совершенствование и повышение эффективности договорной работы, укрепление договорной дисциплины, защита законных интересов и прав организаций недвижимости;

- своевременное заключение договоров и надлежащее их исполнение, обеспечение качественного заключения договоров в соответствии с законодательством Республики Беларусь;

- осуществление систематического контроля за выполнением договорных обязательств, обобщение и анализ состояния договорной и исковой работы, принятие мер по укреплению договорной дисциплины;

- применение к стороне по договору имущественных санкций и иных мер воздействия за нарушение договорных обязательств;

- обеспечение юридической защищенности интересов организаций в заключаемых договорах;

- формирование на договорных условиях надежного круга партнеров, а также устойчивого рынка сбыта производимой продукции.[10]

Организация договорной работы должна представлять собой совокупность действий отделов, служб, должностных лиц, направленных на осуществление взаимоотношений с контрагентами посредством заключения договора.

При планировании договорной деятельности важно определить предметную область договорной работы на основании планов.

Планирование в данном случае позволит правильно уяснить масштабы и специфику договорной работы, рассчитать основные параметры данной работы. В ходе планирования следует разработать стратегию договорной деятельности, в которой определяются общие направления и варианты действий по заключению, изменению и расторжению договоров. Важным этапом планирования будет разработка договорных связей с участием промежуточных организаций.

Выбор и подготовка правовых средств ведения договорной работы предполагает прежде всего предварительный отбор юрисконсультом моделей договоров, с помощью которых будут формироваться договорные связи в планируемой перспективе. Такой отбор позволяет минимизировать риск ошибок в практическом применении договорного инструментария, особенно в ситуациях ограничения по времени на принятие решений о заключении договоров. Правильно подобранные типы договоров позволяют избежать целого ряда проблем.

При оформлении и заключении договора необходимо предусматривать так же и следующие условия: - дата и место заключения договора;

- наименование объекта;

- цель приобретения

- валюта платежа;

- ответственность сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей;

- юридические адреса и банковские реквизиты сторон;

- срок действия договора;

В договоре необходимо предусматривать и другие условия, которые соответствовали бы интересам организации.[7]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок недвижимости в Республике Беларусь находится на стадии активного развития и все чаще предъявляет все более высокие стандарты для вхождения и функционирования в отрасли. Заключение договоров в сфере недвижимости должно осуществляться с учетом тех принципов, которые лежат в основе заключения гражданско-правовых договоров. Так, основополагающим принципом заключения договора является свобода договора. Порядок заключения договоров с недвижимостью - это установленная законом последовательность стадий, совершаемых посредством определенных действий, направленных на достижение соглашения сторон и именуемых способами заключения договора. Поэтому можно выделить следующие стадии заключения договора в сфере коммерческой деятельности:

общий порядок заключения договора;

заключение договора в обязательном порядке;

заключение договора путем присвоения;

заключение договора на торгах.

Заключению договора, как правило, предшествуют так называемые не договорные контракты. По общему правилу, договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора. Однако если в соответствии с законодательством заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор). Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента такой регистрации, а если необходимо нотариальное удостоверение и регистрация - с момента регистрации. В процессе заключения договора между сторонами могут возникнуть разногласия (споры). Передача таких разногласий на разрешение суда возможна в случаях, когда, во-первых, заключение договора обязательно для одной из сторон и, во-вторыx, стороны достигли соглашения об этом.

К принципам исполнения обязательств по договору необходимо отнести надлежащее и реальное исполнение. Договор, заключаемый субъектами хозяйствования, имеет огромное значение, так как является основным регулятором взаимоотношений между равноправными субъектами хозяйственной деятельности в условиях рыночных отношений. Нормативные акты создают правовую основу предпринимательской деятельности. Договор же устанавливает конкретный правовой режим экономических связей между партнерами. Он определяет порядок и условия исполнения договорных обязательств, формы взаимодействия сторон, контроль за выполнением обязательств, учитывает специфические особенности конкретных взаимоотношений сторон. Договор выполняет и функцию оценки результатов предпринимательской деятельности. Договор стал основной правовой формой организации экономических отношений между равноправными субъектами. Он выступает в качестве средства планирования.

В целях совершенствования нормативного регулирования договорной работы предложены следующие практические рекомендации:

- разработка положения о ведении договорной работы;

- определение стандартизированных условий договора, бланков договора, претензий;

- редакция отдельных условий договоров, касающихся наступления ответственности;

- согласование перезаключения договоров только с теми службами, в ведении которых находится определение изменяемых условий.

Рассмотрев общие положение об организации договорной работы в коммерческой деятельности, в частности виды договора, сферу его применения, организацию контроля за его исполнением, проанализировав правовое регулирование коммерческих договоров и исследовав особенности осуществления договорной работы на примере конкретного действующего предприятия я сделал следующие выводы:

Выполнение всех функций в коммерческой деятельности взаимосвязано и взаимообусловлено. Однако, учитывая правовое регулирование процесса хозяйствования субъектов рыночных отношений без создания системы договоров осуществлять коммерческую деятельность в рыночных условиях невозможно.

По мере развития рыночных отношений и повышения самостоятельности и ответственности сторон, вступающих в хозяйственные связи, роль административных плановых актов снижается и уступает место отношениям, базирующимся на равенстве участников и свободе их волеизъявления, через которые каждый из них может реализовать свои экономические интересы.

Расширяется возможность самостоятельно регулировать взаимоотношения между субъектами рынка на базе правовых норм, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Беларусь.

Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особенно существенно в условиях развивающихся рыночных отношений. Выполнение обязанности принять товары в сроки и порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товары.

Важность договорной работы подчеркивает и то обстоятельство, что правило о купле-продаже, поставке продукции и оказании услуг носят в основном обязательный характер и направлены в первую очередь на обеспечение интересов всех субъектов хозяйствования. На защите интересов сторон стоят не только нормы ГК РБ, но законодательство по защите прав потребителей. При организации и ведении договорной работы в коммерческой деятельности требуется умение правильно составлять и понимать договора. Практика показывает, что тщательное формулирование договорных условий является одним из надежных средств избежать возникновения трудно устранимых недоразумений в последующем, особенно, принимая во внимание многоаспектность возникающих при заключении и исполнении контракта проблем. Интересы продавца и покупателя далеко не совсем совпадают и в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником кредитор несет убытки. И, зачастую, затраты времени и сил на его юридическое преследование, во-первых, могут быть весьма обременительными и, во-вторых, оказаться в конечном счете напрасными, если у неисправного должника не будет достаточно денежных средств или иного имущества, на которое может быть обращено взыскание. Следовательно, необходимо взвесить риск несоблюдения условий договора и постараться изыскать средства снижения вероятных неблагоприятных последствий. Учитывая правила толкования терминов, необходимо стремиться к тому, чтобы достигнутое соглашение наиболее четко отражалось в тексте договора, воплощалось в формулировках одинаково понимаемых каждой стороной и не допускающих произвольной интерпретации.

Одна из проблем организации договорной работы на предприятии -- это совершенствование законодательства. Логичным представляется пересмотр нормативно регулируемых аспектов договора розничной купли-продажи, поставки, более детальное урегулирование отдельных его разновидностей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Понятия договорной работы в коммерческой деятельности Электронный ресурс. - Режим доступа:http://marketnotes.ru/management/positioning.

2. Andrei, P; Ecaterina, B, R; Ionut, T. C. Does Positioning Have a Place in the Minds of our Students? //. Annals of the University of Oradea, Economic Science Series. - 2010. TOMXIX, №1. - p. 1133 - 1136.

3. Бейкер, М. Дж.Маркетинг. Бизнес-класс / Бейкер, М. Дж. - СПб: Питер, 2002. - 1200 с.

4. Маркетинговые исследования // учебное пособие Электронный ресурс. - Режим доступа: https://studfiles.net/preview/5006064/page:38. - Дата доступа: 05.01.2018.

5. Договорная работа: понятие, цель и направления Электронный ресурс. - Режим доступа: https://studopedia.org/9-36252.html. - Дата доступа: 07.01.2018.

6. Юдина, О. Маркетинг недвижимости / О. Юдина // Наука о рекламе Электронный ресурс. - Режим доступа: http://http://www.advertology.ru. - Дата доступа: 07.01.2018.

7. Договор на оказание риэлтерских услуг покупателю Электронный ресурс. - Режим доступа: http://belforma.net/бланки/Минюст - Дата доступа: 06.01.2018.

8. Портал «Про Недвижимость» Электронный ресурс. - Режим доступа: pro-n.by. - Дата доступа: 07.01.2018.

9. Сацук, C. Коммерческая недвижимость Минска выросла в отрыве от экономики // Электронная газета ej.byЭлектронный ресурс / 16.03.2018. - Режим доступа: https://realty.ej.by/real-estate/2018/03/16/kommercheskaya-nedvizhimost-minska-vyrosla-v-otryve-ot-ekonomiki.html. - Дата доступа: 06.01.2018.

10. Портал объявлений «Коммерческая недвижимость РБ»Электронный ресурс. - Режим доступа: megapolis-real.by. - Дата доступа: 05.01.2018.

11. Сайт жилого комплекса «D3» Электронный ресурс. - Режим доступа: http://d-3.by/- Дата доступа: 05.01.2018.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Договор на оказание риэлтерских услуг покупателю объекта недвижимости

Утвержден постановлением Минюста от 26.05.2008 N 29

Примерная форма

ДОГОВОР N ____/____

НА ОКАЗАНИЕ РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

г. Минск "___" ____________ г.

_____________________________________________________________

(фамилия, собственное имя, отчество)

в дальнейшем именуемый "Потребитель", и

_____________________________________________________________

на основании:

лицензии Министерства юстиции Республики Беларусь N 02240/____________

от __________________ г. до _____________________ г.;

договора обязательного страхования ответственности за причинение вреда

в связи с осуществлением риэлтерской деятельности с

_____________________________________________________________

(наименование страховой организации)

от _____________ г. до ___________ г. (страховой полис серия _____ N ____),

в лице руководителя (уполномоченного заместителя руководителя)

_____________________________________________________________

действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемое "Исполнитель",

совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является оказание Исполнителем Покупателю риэлтерских услуг (далее - услуги) по приобретению в собственность объекта недвижимости (далее - объект недвижимости) в соответствии с п. 1.3 настоящего договора.

1.2. Исполнитель оказывает следующие услуги (нужное отметить):

1.2.1. на этапе подбора варианта сделки с объектом недвижимости (поиск объекта недвижимости) -

---

¦ ¦ консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

---

---

¦ ¦ предоставление информации о спросе и предложении на объекты

--- недвижимости;

---

¦ ¦ подбор вариантов сделки с объектом недвижимости;

---

---

¦ ¦ осмотры предлагаемых объектов недвижимости;

---

1.2.2. на этапе покупки объекта недвижимости (при подобранном варианте

сделки)-

---

¦ ¦ консультационные услуги по сделке с объектом недвижимости;

---

---

¦ ¦ организация и проведение согласования условий предстоящей сделки с

--- объектом недвижимости;

---

¦ ¦ содействие в нотариальном удостоверении сделки с объектом

--- недвижимости;

---

¦ ¦ помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с

...