Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

«ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»

Факультет Санкт-Петербургская школа социальных наук и востоковедения

Департамент Государственного администрирования

Выпускная квалификационная работа по направлению

38.04.04 Государственное и муниципальное управление

магистерская программа «Городское развитие и управление»

Регулирование цен на рынке жилой недвижимости для повышения его доступности на примере города Душанбе

Караев Исфандиёр Урунбойевич

Научный руководитель - д.э.н., профессор Лимонов Л.Э.

Санкт-Петербург

2020

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Рынок недвижимости в Душанбе
• 1.1 Понятие недвижимости, его место и роль в рыночной экономике
• 1.2 Рынок недвижимости, его структура и международный опыт
• 1.3 Ценообразование на рынке жилой недвижимости
• Глава 2. Методологические аспекты регулирования цен на рынке жилой недвижимости
• 2.1 Состояние жилого фонда в городе Душанбе
• 2.2 Факторы, влияющие на цены на рынке жилой недвижимости
• 2.3 Применение модели Хольта-Винтерса для анализа и прогнозирование динамики цен на жилую недвижимость в городе Душанбе
• Глава 3. Меры по улучшению государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости Душанбе
• 3.1 Международная практика регулирования цен на рынке жилой недвижимости
• 3.2. Методы и механизмы государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости в Душанбе
• 3.3 Меры по улучшению государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости
• Заключение
• Список литературы
• Введение
• Актуальность темы исследования. Жилищное положение населения в городе Душанбе на современном этапе своего развития находиться на низком уровне. Несмотря строительный бум, который начался в 2012, доступность населения жильем очень низкая, что непосредственно связано с высокими ценами на жилья в соотношении с доходами населения. На сегодняшний день рынок жилой недвижимости города Душанбе и Республики Таджикистан в целом является системой с хаотично движущимися элементами, что обусловлено низким уровнем жизни населения, отсутствием жесткого государственного контроля над рынком, высоким уровнем коррупции и т.д. Это предполагает изучение состояния и механизма рынка жилой недвижимости в столице, особенностей ее развития, изучение методов и инструментов государственного вмешательства на рынок жилой недвижимости.
• Степень разработанности проблемы. Исследованные в работе проблематики можно разделить на несколько аспектов, которые привлекают интерес ученых и специалистов.
• Общие вопросы о понятии и сущности недвижимости отражены в трудах: Н. Ордуэйя, Ю.В. Пашкуса, Дж. Фридмана и т.д. Вопросы роли рынка недвижимости в экономике, его структуры и международного опыта описаны в трудах М.И. Хасанова, М.А. Сажина, О.А. Зараской, А.М. Габараева и т.д. Проблемам ценообразования и выявления факторов, влияющих на цены на рынке жилой недвижимости описаны в трудах зарубежных ученых О. Розенфельда, К. Уайтхэда, К. Сканлона а также отечественных ученых В. Бергманна, И.А. Бузовой.
• Вопросы оценки стоимости объектов недвижимости освещены работами А.И. Пузановой, А.С. Позднякова и В.И. Кириллов и многих других авторов. Проблемы государственного регулирования рынком жилой недвижимости и улучшения методов затронуты в работах Б.М. Бедина, А. О'Саливана, В.А. Горемыкина и многих других авторов.
• Вместе с тем ряд теоретических и практических вопросов, относящихся к регулированию рынка жилья и способов управления им в рамках реализации экономической политики и оценки ее эффективности в отдельных субъектах разработаны недостаточно. В частности, менее исследованными оказались вопросы специфики региональной экономической политики и оценки действенности различных ее форм.
• Цель моей ВКР заключается в исследовании механизмов государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости города Душанбе и выявлении ключевых факторов ценообразования на данном рынке.
• Достижению поставленной цели соответствуют следующие задачи:

- изучить сущность и роль недвижимости в экономике;

- проанализировать структуру рынка недвижимости;

- проанализировать основные факторы образования цены на рынке жилой недвижимости;

- систематизировать основные факторы ценообразования;

- изучить современное состояние жилищного фонда города Душанбе;

- выявить взаимосвязь между факторами ценообразования и стоимости жилья в городе Душанбе;

- проанализировать динамику и прогнозы цен на жилье;

- изучить международную практику государственного регулирования рынка недвижимости;

- выявить основные инструменты и методы государственного регулирования рынком жилой недвижимости в городе Душанбе;

- разработать предложения по совершенствованию мер государственного контроля рынка жилой недвижимости.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости города Душанбе.

Предметом исследования является государственная политика регулирования цен на рынке жилой недвижимости.

Теоретическая и методическая основа исследования. Научно-методической базой ВКР послужили труды ученых, экспертов и специалистов по регулированию рынка жилой недвижимости, а также законодательные и иные нормативные акты республиканского и местного уровней.

Информационной базой обоснования концептуальных положений исследования, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Агентства по Статистике при Президенте Республики Таджикистан, Министерства экономического развития и торговли РТ, эмпирические данные, материалы периодических изданий, а также собранные и обработанные автором данные о рынке недвижимости, а также НПА местных органов власти.

В ходе исследований в рамках ВКР применялись: системный подход, логический анализ, исторический анализ, корреляционно-регрессионный анализ, метод Хольта-Винтерса, нормативно-правовой анализ и другие.

Научная новизна ВКР.

1. Впервые изучена государственная политика регулирования цен на рынке жилой недвижимости города Душанбе. Ранее регулирование цен на рынке жилой недвижимости не было изучено в Таджикистан;

2. Впервые применен метод корреляционно-регрессионного анализа при исследовании рынка жилой недвижимости города Душанбе. Ранее корреляционно-регрессионный анализ не был применен для изучения рынка недвижимости города Душанбе;

3. Впервые применена модель Хольта-Винтерса для исследования рынка недвижимости РТ. Модель Хольта-Винтерса ранее не была применена для изучения и прогнозирования рынка жилой недвижимости города Душанбе;

4. Выдвинута гипотеза о наличии взаимосвязи средней цены за 1 кв.м. жилья от индекса цен на первичном рынке жилья и численности населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума.

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, 3-х глав, заключения, списка использованной литературы. Объем диссертационной работы составляет - страниц.

регулирование цена жилой недвижимость

Глава 1. Рынок недвижимости в Душанбе

1.1 Понятие недвижимости, его место и роль в рыночной экономике

Категория недвижимость является одним из важнейших факторов процесса общественного воспроизводственного имеющий социальную значимость, влияет на экономический рост страны равно как на стабильность общества и является одним из важных ресурсов процесса воспроизводства в экономике государства.

Существование на пересечении публичных и частных интересов, чей баланс обеспечивается за счет механизмов государственного управления, обуславливает сущность недвижимого имущества. Недвижимость может иметь различные формы использования и исходя из этого предстает невозможным отнести недвижимость к одному конкретному рынку, так как она может быть отнесена как к рынку товаров и услуг, так и к рынку факторов производства и к финансовому рынку. Данная особенность недвижимости обуславливает рассмотрение рынка недвижимости отдельно с учетом особенностей, тенденцией и состоянием других рынков для детального описания отличительных характеристик и особенностей данного рынка.

В современной науке считается трудным дать определение явлению одно конкретное определение в связи с тем, что каждый автор имеет свою точку зрения по поводу исследуемого явления. Так и с недвижимостью, невозможно дать общепринятое определение. Рынок недвижимости предстает абстрактным в связи с ее категориальной неоднозначностью и может быть рассмотрена как механизм.

Авторы Дж. Фридман и Н. Ордуэй, в совей работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» 1997 года рассматривают категориальную трактовку рынка недвижимости «Рынок недвижимости - это набор механизмов, с помощью которых осуществляется обмен прав на собственность и связанные с ними интересы, устанавливается цена и происходит распределение пространства между противоборствующими вариантами землепользования» с точки зрения юриспруденции и экономики без учета уникальности сущности каждого явления на рынке Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. М., 1997..

Некоторые авторы понимают под рынком недвижимости пространство пересечения спроса и предложения, что противоречит двойственной природе недвижимости как блага и фактора производства Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю. В. Пашкуса. СПб., 1999. С. 32..

Некоторые авторы, изучаемый рынок характеризуют как механизма, основанный на создании, распоряжении, владении и ее дальнейшего финансового обеспечения, но не учитывающий существенных особенностей. Данное определение можно было считать универсальным при условии наличии у нее индивидуальности, так как в противном случает данное определение можно приписать к другим рынкам, если продукт рынка меняется. Рынок недвижимости можно определить по-разному исходя из аспектов ее функционирования. Суть категории «определение» с точки зрения философии заключается в раскрытии сущности названия категории, описание основных характеристик и явлений, которые включает в себя определение Коханенко В. В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М., 1997.. Исходя из этого можно сделать вывод, что категорию рынка недвижимости можно отнести к определениям атрибутивно-реляционного характера. То есть, определение рынка недвижимости с данной точки зрения должно описывать сущность и характеристики предмета данного рынка в сравнении с другими рынками.

Для формулирования определения категории «рынок недвижимости» важным считается установление исходных предпосылок.

1) Рынок недвижимости имеет непосредственное влияние на внутренний рынок государства, так как рынок недвижимости является частью крупной системы внутреннего рынка государства, где все элементы рынка взаимосвязаны и изменение на одном рынке влияет на состояние другого.

2) Характеристики рынка недвижимости обуславливают ее локальный характер и зависимость от особенностей социального, экономического и географического состояния местности, которые имеют непосредственное влияние на цены на недвижимость.

3) Внедрение государством методов и инструментов регулирования рынком недвижимости, обусловлена ее значимостью для социального положения населения.

4) Рынок недвижимости включает в себя большое количество субъектов, которые функционируют на данном рынке и данная сложная субъектная структура рынка является ее отличительной чертой.

5) Характерной особенностью рынка недвижимости заключается в том что оборот на рынке недвижимости является не столько оборотом товара, сколько оборотом прав на товар.

Недвижимость является стационарным в связи, с чем его перемещение от собственника к собственнику представляется невозможным. Данная особенность обуславливает ограничение оборота на рынке недвижимости лишь обменом прав на нее, что служит предпосылкой возникновения институциональных проблем. Самой насущной проблемой на рынке является проблема регистрации прав на недвижимости, которое предназначается для обеспечения:

- регистрация объектов и субъектов на рынке, что в свою очередь выступает налоговой базой для государства;

- обеспечение прав на предмет взаимоотношений на рынке недвижимости и предоставление защиты и гарантий для всех субъектов рынка недвижимости Хасанов М. И. Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования. Часть 1. [Электронный ресурс] URL:http://ros-nedvigimost.ru/ publikaciya-polnaya/1417.

На основе всех изученных характеристик можно день сформулировать определение данной категории, которое раскрывает все ее видовые особенности, основные отличия от других рынков. Рынок недвижимости - это часть системы внутреннего рынка государства, на котором возникают взаимоотношения по поводу владения пользования и распоряжения объектом недвижимости и ее прав, возникающие в результате столкновения спроса и предложения на рынке с элементами государственного регулирования.

Изложенное определение является менее абстрактным и включает в себя все отличительные особенности рынка, основываясь на экономическую сущность объектов данного рынка. Данное определение подчеркивает зависимость рынка недвижимости от национального рынка, ее сложную субъектную структуру и исключительную значимость для социального положения населения, которое обязывает к государственному регламентированию и управлению данным рынком.

Рынок недвижимости является основным элементом экономики и частью национального процветания. Его роль основана на необходимости удовлетворения потребностей общества в жилых и нежилых зданиях, доле сектора в государственном ВВП, мультипликативном эффекте воздействия на смежные отрасли и т.д.

Рынок недвижимости играет одну из важнейших ролей для каждого развитого государства. Важной задачей государства является контроль и анализ развития рынка недвижимости, поскольку недвижимость составляет ядро всей системы рыночных отношений.

Будучи важным элементом национальной экономики, рынок недвижимости должен включать в себя систему государственного контроля и анализа ее состояния. Недвижимость занимает одно из центральных мест в экономической системе государства, так как недвижимость является стационарным и всегда связано с землей, которая является общественным благом и национальным богатством. Так же, она выступает в качестве элемента влияющий на стабильность и рост экономики и является одним из ключевых показателей благосостояния населения.

Недвижимость является уникальным, по своим свойствам, объектом взаимоотношений существование, которой как экономической категории создают тесные связи между субъектами рынка. Она формирует экономический и социальный интерес в обществе. Недвижимость выступает в качестве объекта социальной защиты для населения, как субъекта рынка, выступает фактором производства другим конкретным субъектам, играет роль физического размещения капитала в экономическом пространстве и способствует мобильности рабочей силы выступая ресурсом в процессе экономического обмена Сажина М.А., Зарайская О.А. Недвижимость в науке и практике // Государственное управление. Электронный вестник. 2016. №59. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nedvizhimost-v-nauke-i-praktike (дата обращения: 19.01.2020)..

Одним из первых попыток определения категории «недвижимость» была проведена в римском праве в соответствии, с которым недвижимостью считались вещи, перемещение которые невозможно без нанесения физического ущерба Габараев А.М. Понятие и признаки недвижимости [Конференция] // Актуальные проблемы научной мысли: Сборник статей Международной научно-практической конференции. - Уфа : Научный Центр «Аэтерна», 2014. - стр. 121-124..

Недвижимость трактуется в разных странах по-разному исходя из социальной, экономической, административной и политической значимости данного блага для государства. Во Франции земля и постройки расположенные на данной земле считается недвижимостью и даже законодательно устанавливается, что скот на территории имения относится к недвижимости (хотя по свое природе скот подвижен). Отсутствие одного из приведенных особенностей в составе объекта, также отсутствие земельных прав собственности (сервитут и узуфрукт Узуфрукт - вещное право пользования чужим имуществом с правом присвоения доходов от него, но с условием сохранения его целостности, ценности и хозяйственного назначения.) приводит к тому, что недвижимое имущество превращается движимым имуществом.

Законодательство Франции упрощает процесс взаимоотношений субъектов по поводу передачи прав и предпочитается письменное совершение сделок, но и допускается устная форма совершения передачи прав на недвижимость без нотариального удостоверения Бергманн В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. М.: Wolters Kluwer Russia, 2008. С. 55-61.

Германская система права предусматривает узкое определение категории недвижимости и законодательно устанавливается категории «земельный участок» и «движимое имущество» Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений: автореф. дис… канд. экон. наук. СПб., 2000.. К недвижимости в Германии относятся как права на нее, так и все элементы, расположенные на ней и которые имеют физическую связь с землей Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.. Также в состав недвижимого имущества входят все эксплуатационные объекты, расположенные на объекте и находятся там постоянно кроме таковых объектов, находящиеся временно.

Также, законодательно устанавливается правовой статус отдельных помещений независимо от форм их эксплуатации считаются недвижимым имуществом, земля, где находятся здание и все элементы данной земли считаются сопутствующими элементами здания, квартиры отнесены к объектам особого права. Условно говоря, в Германии единство собственности заключается в понимании ее главенства Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996..

Законодательство Испании рассматривает вопросы касающиеся недвижимости, ее элементов и прав на нее особо детально, где наряду с общеизвестными видами объектов недвижимого имущества уточняется обособленные вещи такие как картины, статуи и любые объекты, которые собственник намерен связать с недвижимостью Задонский Г. Рынок недвижимости // Экономическое развитие России. 2014. Т. 21. № 10. С. 49?57..

Также, к понятию недвижимости отнесены концессии и сервитуты, связанные с государственной собственностью. Важно отметить, что независимо от того, что законодательно в Испании устанавливается подробный перечень объектов относящиеся к недвижимости, общее определение данного понятия все еще включает в себя важную особенность недвижимости, то есть неразрывную физическую связь с землей Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости // Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2007. № 7 (32). С. 136-139..

Англосаксонская правовая система имеет специфичное деление вещей на движимое и недвижимое. Так, например, в Великобритании понятия движимое и недвижимое имущество применяются при регулировании взаимоотношений регулируемые МЧП Там же.*. А регулирование отношений по поводу недвижимости базируется на систему общего права, которая возникла еще XIV веке и в которой сравниваются «недвижимость» (real property) Там же.*, в соответствии с которым можно претендовать на восстановление прав собственности, и «личной собственностью» (private property) Зеленюк А.И. Инвестиции в недвижимость как форма движения спекулятивного капитала // Финансовый бизнес. 2011. № 6 (155). С. 20?29.. Недвижимость включает в себя землю и все вещи, независимости от того движимые они или не, которые передавались по наследству в увязке с недвижимостью Калинина Г.И. Классификация объектов недвижимости в России: правила, проблемы, новации // Кадастр недвижимости. 2013. № 11.С. 115?120..

В США преобладает классическое понимание деления вещей на движимое имущество и недвижимое Кузнецова Е.О. Развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости // Вестник магистратуры. 2013. № 11 (26). С. 90?95.. Принцип «право на права» является приоритетным в законодательной системе США и Великобритании, что диаметрально противоположно Европейской. Право собственности и категория «собственность» в США имеют одно значение, право на любое право собственности» Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М.: Дело, 1992.

Опорной точкой всей сути понятия «недвижимость» являются взаимоотношения по поводу земли, так как она регламентирует весь пул объектов собственности. В американской системе права, владелец имущества имеет обширный круг прав на земельный участок. Практически, владелец земли является владельцем всего, что находится в радиусе от центра земли до всего, что находится над ним. Это означает что все блага, которые расположены на территории собственности человека, включая все, что под землей и над землей принадлежать только собственнику и он вправе распоряжаться ими по своей воле Лапенков Н.О. Стратегии управления недвижимостью // Молодой ученый. 2016. № 10. С. 766?769..

В англо-американской системе права нет понятия собственности одного конкретного благо на участке земле, а вместо этого владелец земли является владельцем всего, что находится на данной земли. Пример этого может послужить то как в английской практике применяется владение землей если по этой земле течет река. Тогда владелец станет собственником земли, по которой течет река Лебедева О.И. Управление недвижимостью в условиях российской экономики // Общество. Среда. Развитие. 2012. № 4 (25). С. 10?13..

Западные исследователи характеризуют понятие «недвижимость» с точки зрения юриспруденции и к сожалению экономическая сущность данного понятия не раскрываются. Законодательное регулирование владения недвижимости, в какой-то мере, и является ее экономическим содержанием, которое выражается в присвоении, защиты и гарантировании имущественных прав.

Понятие недвижимости имеет свою специфику в зависимости от того какой форме землевладения придерживается государство. Опыт зарубежных стран показывает, что понятие недвижимости может иметь довольно обширное значение. Если в одних странах под недвижимым имуществом понимают имущество граждан неразрывно связанный с землей, то другие и вовсе не имеют такое понятие в научном обиходе.

1.2 Рынок недвижимости, его структура и международный опыт

Жилье всегда выступала инструментом достижения социальных целей государства, и поэтому показатель доступности и обеспеченности жильем является показателем успешной политики государства. Создание хороших жилищных условий является одной из приоритетных задач социально-экономической политики государства. Если благосостояние населения очень низкий, то жилищный вопрос - важнейшая среди всех социальных проблем.

Важность жилья в жизни общества отражена в трудах многих ученых. Так, например, Ф. Энгельс писал: «... Люди в первую очередь должны есть, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д.». Энгельс Ф. Похороны Карла Маркса: Соч.// К. Маркс, Ф. Энгельс. - 2-е изд. - Т. 19. -
350 с. Существуют различные толкования категорий «жилье» и «жилой фонд». Жилье, будучи продуктом деятельности человека необходим ему равно как еда, одежда, вода, воздух, и в современных рыночных реалиях она имеет три основные функции:

1. функция - потребительское благо;

2. функция - товар для использования;

3. функция - источник прибыли.

С точки зрения инженерии, жилье «это строительная система, которая состоит из нескольких защитных и функциональных конструкций, образующих наземный и наземно-подземный замкнутый объем, предназначенный для пребывания людей и их жизнедеятельности». Шепелев, Н. П. Реконструкция городской застройки : учеб. для строит. спец. вузов /
Н. П. Шепелев, Н. С. Шумилов. - М. : Высш. шк., 2000. - 271 с. Жилье можно рассмотреть в качестве результата производства - как «искусственную среду проживания человека, место отдыха и реабилитации, ведения профессиональной деятельности и различных бытовых процессов». Губернский, Ю. Д. Жилище для человека / Ю. Д. Губернский, В. К. Лицкевич. - М. :
Стройиздат, 1991. - 227 с. Если принять во внимание градообразующие значение жилья, тогда, по мнению Г. Т. Попова, жилье - это первичный и важнейший элемент городского хозяйства. Литовки, В. Н. Жилищное законодательство. - М., 1998. - С. 7 В общем, под одним и тем же словом «жилье» можно выделить два понятия, которые имеют принципиальное различие. В первом своем значении, жилье играет роль объекта недвижимости. Во втором, играет роль объекта предоставления жилищных услуг, то есть место отдыха, развития семьи, воспроизводства работы. Вторая концепция касается процесса использования жилья, в том числе в качестве жилого дома, который является элементом более сложных структур - жилого фонда и жилой среды.

Смысл и значение жилого фонда рассматривается в Жилищном Кодексе Республики Таджикистан (далее ЖК РТ) от 27 декабря 1997 г. N 506. Согласно статье 1 жилой фонд - это совокупность всех видов жилья (жилых домов, помещений и других строений зачисленные в жилищный фонд после их принятия в эксплуатацию и правовой регистрации в установленном Законом порядке). Жилищный Кодекс Республики Таджикистан от 27 декабря 1997 г. N 506 Электронный ресурс: https://andoz.tj/docs/drugie-kodeksi/Code_%E2%84%9613__Housing_code_RT_ru.pdf

По мнению Г. И. Коваленко, жилой фонд - это совокупность жилых домов и жилых помещений на всей территории, определенных в установленном порядке жильем, пригодным для проживания граждан. Литовки В. Н. Жилищное законодательство. - М., 1998. - С. 7 Ю. К. Толстой определяет жилой фонд как совокупность жилых помещений, пригодных к постоянному проживанию, расположенных в жилых или других зданиях; помещений, в зависимости от формы собственности, характера использования и других факторов подлежат особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно. Жилищное право: курс лекций / М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко. - К. : Юринком Интер, 2002. Обобщая сказанное, можно определить жилой фонд как совокупность жилых домов и жилых помещений всех форм собственности, признанные в установленном порядке жильем, пригодным для проживания граждан.

Важное место в современных условиях занимает классификация жилищного фонда, что обусловлено обширными формами собственности. На сегодняшний день, ЖК РТ устанавливает структуру жилищного фонда РТ, которая состоит из 4 видов жилищного фонда иллюстрированную в рисунке 1.

Рис. 1. Структура жилищного фонда Республики Таджикистан

Исходя из ЖК РТ, к государственному жилищному фонду относятся все жилые дома и помещения, которые расположены в строениях находящиеся в ведении государству. К общественному жилищному фонду относятся все жилые дома и помещения, находящиеся в ведении колхозам, кооперативным организациям, объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям. В отличие от предыдущих двух видов жилищного фонда РТ, в фонд жилищно-строительных кооперативов входят все жилые дома, находящиеся в ведении жилищно-строительным кооперативам за исключением помещений. И последний вид жилищного фонд РТ - это индивидуальный жилищный фонд, в который входят жилые дома собственники, которых являются граждане, а в данный вид жилищного фонда входят все приватизированные жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда. Жилищный Кодекс Республики Таджикистан от 27 декабря 1997 г. N 506 Электронный ресурс: https://andoz.tj/docs/drugie-kodeksi/Code_%E2%84%9613__Housing_code_RT_ru.pdf

Структура жилищного фонда развитых стран богата широким разнообразием типов жилья. Он отличается большим количеством особенностей, среди которых наиболее важными являются доходы населения, динамика мобильности рабочей силы, законодательство и традиции отношения к собственности.

Социальное жилье. Социальное жилье является формой жилого использования в рамках национальной жилищной системы. Жилищные системы культурно специфичны, контекстуальны и принимают различные формы. Они являются результатом влияния исторических, культурных, политических и экономических факторов. Самое главное, что жилищные системы подвержены изменениям и постоянному дальнейшему развитию. В результате термин «социальное жилье» трактуется по-разному. «Однако в каждой стране существуют формы жилья, которые были созданы непосредственно для удовлетворения потребностей домохозяйств, которые не могут конкурировать на рынке и приобретать жилье с приемлемыми стандартами». Oxley, M. (2009). Financing Affordable Social Housing in Europe. Nairobi: UN-Habitat. 2 Независимо от формы, которую может принять государственное жилье, оно предлагается по более низким ценам, чем общий рынок недвижимости, и распределяется в рамках административных процедур. Braga, M. and P. Palvarini (2013). Social Housing in the EU. Brussels: The European Parliament. С текстом можно ознакомиться по адресу: http://www.europarl.europa. eu/RegData/etudes/note/join/2013/492469/IPOL-EMPL_NT(2013)492469_EN.pdf Это означает, что эта форма использования, в любом случае связана с государственной поддержкой и субсидиями. Но определение и употребление категории «социальное жилье», определение потребностей в ней, нормативно-правовых и институциональных границ, а также механизмы кредитования и финансирования различаются от страны в стране.

Из-за терминологических различий, нет унифицированного определения категории «социальное жилье», которое одинаково интерпретировалось бы в каждой стране. Важно, что в большинстве стран определение категории «социальное жилье» отсутствует ??или что нет официального определения или ее общепринятое определение. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. В странах, где определение категории «социальное жилье» регулируется на законодательном уровне, оно относится к различным аспектам этой формы использования (см. Таблицу 1). Например, определение категории «социальное жилье» отнесено к праву владения ею (например, Франция и Великобритания); в США определение основано на уровне арендной платы; соответствующее финансирование и/или направление субсидирования (например, Франция и Германия); определения могут включать отсылку к государственной поддержке или дотациям. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. Все страны, где сформирована система жилищного хозяйства, ее цели и бенефициары описаны в определениях, которые предоставляют правительства этих стран. Whitehead, C. and K. Scanlon (eds.) (2008). Social Housing in Europe II. A review of policies and outcomes. London: London School of Economics. В зависимости от цели и бенефициаров, социальное жилье предлагается людям, чьи потребности не могут быть удовлетворены рынком по разным причинам.

Арендное жильё. Арендное жилье позволяет решать жилищные проблемы различных категорий граждан, создает условия для эффективной межтерриториальной миграции населения, способствует привлечению граждан, имеющих специальности, необходимые для социально-экономического развития территории.

Таблица 1. Некоторые примеры определений термина «социальное жилье» в регионе ЕЭК ООН Rosenfeld, O. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges.

Страна	Определение
Великобритания	Социальным арендуемым жильем владеют местные органы власти и частные зарегистрированные субъекты, предоставляющие его, для которых руководящая целевая арендная плата определяется на основании национального режима аренды. Им также могут владеть иные лица, и оно может предоставляться в соответствии с другими договоренностями об аренде вышеупомянутым субъектам по согласованию с местным органом. Там же.*
Германия	Германия не определяет свой жилищный фонд для социальных целей термином «социальное жилье». Финансово доступное жилье временно субсидируется государством (Европейский парламент, 2014 г.). European Parliament. (2014). Housing Policy in the EU Member States. Directorate General for Reseaarch. Working Document Social Affairs Series W14. European Parliament [online]. С текстом можно ознакомиться по адресу: http://www.europarl. europa.eu/workingpapers/soci/w14/default_en.htm
Россия	Официального определения не существует. Ближе всего по значению к этой концепции находится понятие «жилищный фонд социального назначения», описанное в Жилищном кодексе Российской Федерации. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. С текстом можно ознакомиться по адресу: https://www.researchgate.net/publication/281281513_Social_Housing_in_the_UNECE_region_models_trends_and_challenges
Соединенные Штаты Америки	(Используется синоним «государственное жилье») Государственный жилищный фонд был учрежден для предоставления достойного и безопасного арендуемого жилья имеющим на него право семьям с низкими доходами, престарелым и инвалидам. Государственное жилье может быть любого размера и типа, от находящихся на большом расстоянии друг от друга индивидуальных домов для одной семьи до высотных многоквартирных домов для престарелых семей (Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD), 2014b) HUD- U.S. Department of Housing and Urban Development (2014b). Public Housing: What is public housing? С текстом можно ознакомиться по адресу: http://portal. hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_housing/programs/ph
Таджикистан	Жилищный фонд социального назначения представляет собой совокупность зданий государственного жилищного фонда, выделенных гражданам на основании соглашения о социальной аренде. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. С текстом можно ознакомиться по адресу: https://www.researchgate.net/publication/281281513_Social_Housing_in_the_UNECE_region_models_trends_and_challenges
Франция	Не существует единодушно принятого определения понятия «социальное жилье» (Amzallag and Taffin, 2010). Amzallag, M. and C. Taffin (2010). Social Rental Housing in France. Paris: L'Union Sociale pour Habitat. С текстом можно ознакомиться по адресу: http://www.iut.nu/ members/Europe/West/2010/France_SocialRenting_WorldBank2010.pdf Социальное жилье обычно представляет собой жилье со сниженной арендной платой, и его часто связывают с субъектами, предоставляющими жилье типа HLM, и владельцами недвижимости. Однако социальное жилье необязательно представляет собой только арендуемую недвижимость, а социальный арендный жилищный фонд не ограничен только жильем типа HLM.

Арендное жильё - сектор государственного и общественного жилищного фонда, формирующийся и состоящий из жилых помещений с целью последующего предоставления их населению на возмездной основе во временное владение и пользование без возможности приватизации.

В постиндустриальном обществе в контексте происходящих изменений в экономической среде, большое значение имеет удовлетворение жилищных потребностей граждан. Одним из способов решения жилищной проблемы и обеспечения граждан достойным жильем является предоставление жилья. В развитых странах политика социального жилья охватывает как строительство арендного жилья, так и строительство жилья в здании. В настоящее время содержание и функционирование института социального жилья варьируется по всей Европе. В целом под социальным жильем понимается жилье, принадлежащее муниципальным властям, а также некоммерческим домовладельцам - жилищным ассоциациям и кооперативам. Кроме того, социальное жилье включает в себя как отдельные жилые помещения в многоквартирных домах, так и специальные кварталы социального жилья, построенные в рамках комплексных программ развития.

1.3 Ценообразование на рынке жилой недвижимости

В глобализированном мире главной проблемой рынка жилой недвижимости является его ценообразование, что связано с тем, что сложная экономическая и политическая борьба в мире и ежедневное изменение курса национальной валюты препятствуют процессу оценки жилой недвижимости на рынке.

Необходимо подчеркнуть, что развитие данного рынка за последние годы привлекло внимания как профессиональных акторов рынка, так и государственных учреждений. Однако важно отметить недостаточный интерес вопросам ценообразования на рынке жилой недвижимости, как со стороны государство, так и акторов рынка. Изучение и выявление основных факторов ценообразования и его процесса стало бы чрезвычайно полезным рынку жилой недвижимости, как города Душанбе, так и Республики Таджикистан. Большинство экспертов сходятся во мнении, что рынок жилой недвижимости является своеобразным механизмом обслуживания процесса купли-продажи и аренды. Арефин, А. В., Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости // Жилищные стратегии. 2015. №4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-tsenoobrazovaniya-na-rynke-arendy-zhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 13.03.2020).

Не смотря на стагнацию и замедление роста рынка жилой недвижимости в кризисной ситуации, она на сегодняшний представляет собой «организм», который постоянно растет, что обусловлено с ситуацией расширения городов. Примером того может являться отсутствие роста цен на жилую недвижимость в период кризиса 2008 года. Арефин, А. В., Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости // Жилищные стратегии. 2015. №4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-tsenoobrazovaniya-na-rynke-arendy-zhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 13.03.2020).

Рынок жилой недвижимости в Республике Таджикистан подразделяется на первичной рынок жилой недвижимости и на вторичный рынок жилой недвижимости. На первичном рынке, объектом взаимоотношения выступает жилая недвижимость, которая находиться на стадии строительства либо уже готовые новостройки собственниками которого в Душанбе могут выступать государство, организации формы ГЧП, застройщики либо частные предприниматели в долей форме с населением. А на вторичном рынке жилой недвижимости, объектами взаимоотношений выступают жилье уже бывшее в использовании.

По мнению экспертов сферы жилой недвижимости, рынок вторичного жилья находится в неизменчивом состоянии пока не будет изменения в структуре и количестве населения либо пока экономическая и политическая ситуация в стране является стабильной.

Из этого можно сделать вывод, что давление, будь то экономическое, социальное или политическое на рынок может привести к ее колебаниям. Тем не менее, во время кризиса процесс повышения волатильности имеет тенденцию к стагнации, но никогда не приводит к обратному.

Фактор спроса и предложения напрямую связаны с ценообразованием, и бывают внешними и внутренними. Внешние факторы в свою очередь бывают: микроэкономическими; макроэкономическими; социальными как на уровне региона, так и на уровне государства. А к внутренним относятся более частные факторы, которые характеризуют конкретные экономические и социальные показатели. К таковым можно отнести тенденцию рынка, корреляцию цены на первичном вторичном рынке, институциональные особенности и т.д.

Перечисленные факторы не являются исчерпывающими так как при изучении частных примеров можно найти факторы которые характерны только изучаемым объектам и только. То есть, трудно выбрать определенный, исчерпывающий пул факторов, что наглядно проясняется при рассмотрении факторов приоритетных для двух сторон отношений, для продавцов и покупателей.

Так, например продавец опирается на экологическую среду местоположения объекта, физического состояния и инфраструктуры, экономическое состояние района объекта, уровень спроса и предложения и т.д.

Экологическая ситуация в городах и регионах в последнее время является важнейшим вопросом на повестке дня всех стран мира. Данный фактор является актуальным, так как проблемы с экологическим состоянием в регионе и сильное загрязнение воздуха имеют непосредственный воздействие на здоровье человека и тем самым потенциальному покупателю интереснее приобретение недвижимого имущества в регионе с хорошей экологической ситуацией.

Средняя стоимость недвижимости, как правило, ниже в тех регионах города, которые находятся ближе к промышленным предприятиям, нежели в регионах, находящихся в экологически чистых районах города Катышев, П.К., Хакимова, Ю.А.. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы). Прикладная эконометрика, 4, 2012113-123..

Физическое состояние, очевидно, является главным фактором, определяющим цену объекта, поскольку ее цена полностью зависит от качества постройки, класса к которому можно отнести объект и состояния имущества. Например, качество ремонта имеет прямое влияние на цену жилой недвижимости.

Так, цены на однокомнатные квартиры, расположенные в центре города Душанбе, с хорошем современным ремонтом могут достигать от 450 000 сомони 700 000 сомони, в то время как объекты, расположенные в том же районе, но с ремонтом среднего или ниже среднего качества находятся в ценовом диапазоне 200 000 сомони до 300 000 сомони. Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266.

Под инфраструктурой объекта подразумевают наличие дополнительных объектов, которые прилегают к дому (лифт, подземная и наземная парковка и т.д.). В городе Душанбе при наличии у жилой недвижимости всех или части подобных объектов могут иметь ценовую разницу в 5-15%. Там же.*

Соотношение спроса и предложения является одним из ключевых факторов и колебание их динамики вызывают изменение цен на рынке недвижимости. Наглядным примером влияния данного фактора на цены может стать рынок аренды, где данный фактор очень ясно проявляется в повседневной форме. Исследование агентства недвижимости «Asia-Realty» в 2015 году в городе Душанбе показало, что по состоянию на август 2015 года спрос вырос на 13,6% по сравнению с прошлым месяцем данного периода, а предложение на 13,65%. Арендная цена «однушек» снизился на 0,49% до 1200 С., «двушек» вырос на 0,84% до 2550 С., «трешек» увеличился на 3,8,% до 3250 С. Фонди манзили шахри Душанбе / Агентии омори назди Преззиденти ыумщурии

В крупных городах, в виду важности для потребителя социальных услуг, особую актуальность получает наличие объектов социального значения в регионе нахождения недвижимости. Географическая близость данного фактора к объекту недвижимости в крупных городах является приоритетным для потребителя. Объекты социального значения имеет центростремительный характер, нежели чем промышленные объекты с центробежным характером.

В сою очередь, покупатели имеют ряд своих критериев оценки недвижимости, некоторые из которых, в принципе, являются общими и можно отнести как к продавцу, так и покупателю. К таковым можно отнести геолокацию объекта, состояние окружающей среды, физическое состояние и инфраструктура объекта, близость остановок общественного транспорта, цена на первичном и вторичном рынке (его соотношение).

Рост застроек в городе Душанбе за последние годы привело к расширению рынка и обусловило актуализацию ценового соотношения на первичных и вторичных рынках. Исторически так сложилось, что в городе Душанбе волатильность рынков первичного и вторичного жилья привело к резкому различию цен (например, средняя цена на «однушку» в новостройках составляет 200 тыс.С. а на вторичном рынке 150 тыс.С.).

В современных развитых городах, близость к остановкам общественного транспорта играет важную роль в образовании цены на жилье. Особое значение данный фактор имеет для лиц, которые не имеет личный транспорт.

Изучение факторов ценообразования привело к выводам, что независимо от целей продавца и покупателя можно наблюдать пересечение приоритетных факторов для каждых из сторон взаимоотношения на данном рынке. Однако мы отмечаем, что продавец часто не учитывает фактор, который так важен для покупателя, как, например, ориентация окон квартиры, что усложняет процесс ввода в эксплуатацию и продления недвижимости.

На основе изученного материала можно сделать обобщенную структуру всех факторов имеющие большую значимость в процессе ценообразования, которая выглядит следующим образом:

1. Внешние.

1.1. Экономические факторы (макро и микро):

· Развитость поселения;

· Уровень занятости;

· Экономическая среда;

· Инвестиционная среда;

· Валовый внутренний продукт;

· Занятость в регионе;

· Индекс цен на услуги;

· Уровень доходов и расходов населения региона;

· Инфляция;

· Платежеспособность населения;

· Институциональная развитость (инструменты государственного регулирования рынком);

· Процентная ставка финансовых инструментов;

· Информационная среда рынка и ее открытость;

· Корреляция цены на первичном и вторичном рынке.

1.2. Социальные факторы:

· Миграционные процессы в регионе;

· занятость и ее структура в регионе;

· демографические процессы;

2. Субъективные факторы сторон взаимоотношений на рынке:

2.1. Рентабельность недвижимого имущества в регионе;

2.2. Наличие субститутов на рынке;

2.3. Экологическая среда объекта.

Как уже было ранее отмечено, невозможно отнести изученные факторы к конкретному одному знаменателю, то есть некоторые факторы могут, имеет большую значимость и важность, как для продавцов, так и для покупателей. Вышеприведенные факторы позволяют повысить точность оценки цены на первичном рынке, что наиболее значимы инвесторам, так как точность оценки залог успеха потенциального инвестора. Частные лица на рынке недвижимости придают значимость частным факторам характерные конкретному объекту, такие как геолокация объекта, физическое состояние и инфраструктура объекта и т.д.

Изученный материал дает нам возможность выдвинуть перечень факторов, которые приоритетны для сторон взаимоотношений на рынке.

1. Общие факторы:

· физическое состояние и инфраструктура объекта;

· геолокация объекта недвижимости;

· близость остановок общественного транспорта;

· наличие автомагистрали или главной дороги у объекта недвижимости;

· расположенность промышленных предприятий в удаленности от объекта;

· состояние окружающей среды.

2. Частные факторы:

· Удаленность объектов социальной значимости от объекта недвижимости;

· Количество этажей всего объекта недвижимости;

· Количество и качество лифта;

· Уровень шумоизоляции недвижимости;

· Обеспеченность парковкой.

Общие факторы, являются факторами, которые предоставлять первичную информацию об объекте, тогда как частные факторы детально описывают объект недвижимости.

Для более точно определения цены на недвижимости необходимо учитывать все изложенные факторы во взаимоувязке друг с другом т.к. выбор факторов является субъективным, и могут различаться у каждого из членов сторон взаимоотношений. Общие факторы дают нам возможность определить цену в регионе в целом, а частные дают возможность определить цену конкретного объекта.

Глава 2. Методологические аспекты регулирования цен на рынке жилой недвижимости

2.1 Состояние жилого фонда в городе Душанбе

Рынок недвижимости Душанбе в своем современном этапе, находится в зачаточном состоянии и играет роль целостного механизма взаимодействия различных экономических агентов посредством системы ограничений и программ поддержки.

Экономика Таджикистана характеризуется сильными различиями на региональном уровне и высоким уровнем экономической неоднородности. Поэтому, при изучении рынка недвижимости в городе Душанбе необходимо рассматривать, его как целостную систему в общей системе рынка недвижимости Республики Таджикистан и проводить детальный анализ факторов, непосредственно влияющих на уровень развития рынка недвижимости в городе Душанбе, исходя из региональных особенностей.

Быстрый рост численности населения (3-3,5% ежегодно) увеличения объем жилищно-гражданского строительства более чем в три раза. Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет успешное решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики Республики Таджикистан. К тому же, строительство занимает существенную долю в структуре ВВП как страны в целом, так и города Душанбе (см. Таблицу 2). Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник / Государственный комитет по статистике РТ; [Редкол.: Г.К. Хасанзода - пред. и др.]. - Офиц. изд. - Душанбе : Государственный комитет по статистике РТ, 2020-. - 478с.

Таблица 2. Номинальный ВВП по отраслям происхождения с 2015-2018г.г. (в млн. сомони)

	2015	2016	2017	2018
	Сумма	Доля	Сумма	Доля	Сумма	Доля	Сумма	Доля
Отрасль
Промышленность	6426,6	13,3	8267,8	15,1	15031,5	21,2	12839,9	19,9
Сельское хозяйство	10617,4	22,0	11100,7	20,4	14049,8	19,8	13069,4	20,3
Строительство	5380,4	11,1	6569,7	12,1	9411,7	13,2	7680,4	11,9
Торговля	7191,9	14,9	8376,1	15,4	9058,7	12,7	8051,3	12,5
Транспорт и связь	6026,1	12,4	6916,2	12,6	5644,4	7,9	6403,8	9,9
Рыночные и нерыночные услуги	6637	13,7	7099,3	13,1	10844	15,3	10052,4	15,6
Косвенные налоги	6129,3	12,6	6149,3	11,3	7019,1	9,9	6337,1	9,8
ВВП	48408,7	100,00	54479,1	100,00	71059,2	100,00	64434,3	100,00

Источник: Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник; составлено автором.

На сегодняшний день из всего пула активного трудоспособного населения 1,47 млн. чел. заняты в сфере сельского хозяйства (60,8% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения), 0,16 млн. чел. в оптовой и розничной торговле (6,7% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения), 0,24 млн. чел. в сфере образования (9,8% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения), 0,12 млн. чел. в сфере здравоохранения (4,8% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения) и 0,1 млн. чел. в сфере строительства (4,3% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения) (см. Таблицу 3). Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник / Государственный комитет по статистике РТ; [Редкол.: Г.К. Хасанзода - пред. и др.]. - Офиц. изд. - Душанбе : Государственный комитет по статистике РТ, 2020-. - 478с.

Таблица 3. Занятость в разбивке по секторам экономики

	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Занятость - всего	2249	2291,5	2307,3	2325,4	2379,7	2385,3	2407	2425,5
в сельском хоз, охоте и услугах	1507	1520,3	1526,2	1524,2	1545,2	1538,6	1466,1	1474,8
в обрабатывающей промышленносте	52	64,2	65,7	65,6	60,1	59,5	86,7	84
в строительство	74	69,6	59,1	61,9	66,5	67,1	101,6	104,1
в оптовой и розничной торговле ...

Подобные документы

• Совершенствование методов оценки недвижимости

  Классификация объектов недвижимости. Методика оценки объектов жилой недвижимости. Рынок жилья. Рынок ценных бумаг на недвижимость. Ипотека. Современные принципы анализа рынка недвижимости. Практическое применение метода сравнительных продаж.
  
  курсовая работа [54,1 K], добавлен 09.06.2006
  

• Состояние арендных отношений в России

  Сущность найма и аренды жилого помещения. Классификация объектов жилой недвижимости. Эволюция развития арендных отношений, их современное состояние. Отличия коммерческого и социального найма жилого помещения. Анализ аренды жилья в зарубежных странах.
  
  дипломная работа [594,3 K], добавлен 13.10.2011
  

• Законодательство в сфере недвижимости

  Характерные черты рыночных отношений в сфере недвижимости. Правовые аспекты экономики и аренды недвижимости, в том числе анализ источников гражданско-правового регулирования отношений в сфере недвижимости. Сущность основных принципов оценки недвижимости.
  
  контрольная работа [20,5 K], добавлен 13.05.2010
  

• Методы оценки недвижимости

  Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости. Технология реализации метода анализа продаж. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора. Метод сравнительной единицы. Особенности оценки недвижимости в России.
  
  контрольная работа [48,4 K], добавлен 03.12.2012
  

• Проблемы правового регулирования объектов недвижимости

  Характеристика недвижимости как объекта гражданских прав. Понятие и классификация объектов недвижимости. Проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства. Участие в гражданском обороте. Осуществление сделок с объектами недвижимости.
  
  курсовая работа [56,2 K], добавлен 28.05.2016
  

• Нормативно-правовое регулирование сферы недвижимости

  Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение. Нормативно-правовая база оценки недвижимости. Обзор системы государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на имущество и сделок с ним. Правовое регулирование рынка недвижимости в РФ.
  
  реферат [25,9 K], добавлен 24.09.2015
  

• Гражданско-правовое регулирование недвижимости

  Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав, его признаки и классификация. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости. Анализ российского законодательства в части гражданско-правового регулирования недвижимости.
  
  дипломная работа [133,1 K], добавлен 25.06.2012
  

• Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

  Понятие жилых помещений. Право собственности и иные вещные права на жилую недвижимость. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений. Потеря пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Регламентация жилищных правоотношений.
  
  дипломная работа [152,3 K], добавлен 23.09.2014
  

• Операции на рынке недвижимости

  Изучение рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем. Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью. Функции в операциях с недвижимостью комитета по земельным ресурсам и землеустройству и бюро технической инвентаризации.
  
  контрольная работа [29,1 K], добавлен 19.07.2010
  

• Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

  Основные принципы и методы оценки недвижимости; исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке. Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО "Механизированные работы": характеристика, право собственности.
  
  дипломная работа [131,3 K], добавлен 20.02.2011
  

• Договор купли-продажи недвижимости

  Понятие недвижимости и ее правовой режим по законодательству РФ. Рынок недвижимости, его составляющие и особенности. Содержание договора купли-продажи жилых помещений или предприятия. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости.
  
  курсовая работа [67,3 K], добавлен 16.06.2012
  

• Договор купли-продажи недвижимости

  Характеристика договора купли-продажи недвижимости как института гражданского права; особенности правового регулирования заключения договоров продажи недвижимости, права и обязанности сторон, государственная регистрация; правоприменительная практика.
  
  дипломная работа [102,1 K], добавлен 29.11.2010
  

• Договор купли-продажи недвижимости

  История развития оборота недвижимости. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости, форма и порядок его заключения. Права и обязанности продавца и покупателя, ответственность сторон. Регулирование купли-продажи отдельных видов недвижимости.
  
  курсовая работа [49,1 K], добавлен 08.01.2015
  

• Паспортизация однотипного объекта недвижимости

  Понятие, сущность, принципы, методы и нормативное регулирование паспортизации. Анализ рынка недвижимости в России. Составление паспорта на домовладение. Идентификация жилого дома. Разработка и оформление технического паспорта жилого помещения (квартиры).
  
  курсовая работа [45,0 K], добавлен 09.07.2014
  

• Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости

  Недвижимость как особый объект правового регулирования. Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости, права и обязанности сторон. Некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам продажи отдельных видов недвижимости.
  
  дипломная работа [231,1 K], добавлен 26.09.2014
  

• Теоретические основы недвижимости

  Применение принципа налогообложения недвижимости по месту ее нахождения. Изучение особенностей правового положения земельного участка. Ведение российского государственного кадастра недвижимости как функции управления в сфере использования и охраны земель.
  
  курс лекций [781,4 K], добавлен 04.11.2015
  

• Продажа недвижимости. Договор продажи недвижимости

  Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже жилого помещения, перечень необходимых документов. Содержание и особенности договора купли-продажи недвижимости, его предмет и формы. Процедура государственной регистрации недвижимого имущества.
  
  курсовая работа [31,5 K], добавлен 05.03.2011
  

• Договор недвижимости

  Понятие и правовая сущность договора продажи недвижимости, его нормативная база в законодательстве России. Стороны договора и порядок их взаимодействия, права и обязанности. Правила регистрации сделок. Условия продажи жилых помещений и предприятий.
  
  курсовая работа [36,8 K], добавлен 24.11.2009
  

• Зарубежная недвижимость. Особенности и порядок приобретения

  Обзор рынка недвижимости Болгарии, Испании, Турции и Финляндии. Районы, пользующиеся наибольшей популярностью для приобретения недвижимости. Оформление недвижимость в собственность и купля–продажа. Налоги и другие расходы на содержание недвижимости.
  
  реферат [31,4 K], добавлен 08.04.2011
  

• Нормативно-правовое регулирование купли-продажи недвижимости

  Понятие договора купли-продажи недвижимости и источники его регулирования. Ограничения в рамках выступления в качестве продавца и покупателя. Предмет и цена в договоре купли-продажи недвижимости. Форма договора и регистрация перехода права собственности.
  
  дипломная работа [86,9 K], добавлен 19.02.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам