Юридические средства обеспечения права на свет и на вид

С учётом изложенного можно прийти к выводу о том, что действующее публичное регулирование права на свет и вид не предусматривает специальных способов защиты в случае нарушения таких прав. Несомненно, большие гарантии защиты предоставляются в случае нарушения права на свет, так как требования, касающиеся освещения объектов недвижимости, направлены на их безопасную эксплуатацию и защиту здоровья их пользователей и собственников. Право на вид устанавливается в большей степени для защиты публичного интереса, интересов всего населения, из чего следует, что защита такого права производится посредством исполнения органами публичной власти своих полномочий в соответствующей сфере, а в случае неисполнение ими таких полномочий имеется возможность оспорить их бездействие. Право на вид, установленное нормами публичного права, может защищаться частным субъектом только в исключительных случаях. Таким образом, способы защиты права на свет и вид, установленного публичными нормами права, не всегда способствуют удовлетворению интересов собственника земельного участка, что позволяет говорить о необходимости предоставления специальных частноправовых способов закрепления и защиты соответствующих прав.

Глава 2 Частноправовое регулирование права на свет и на вид.

2.1 Свет и вид, как элемент содержания права собственности на земельный участок

В доктрине отмечается, что право собственности не может включать в себя какие-либо иные правомочия помимо пользования, владения и распоряжения Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. С. 311.. Таким образом, необходимо понять, включает ли в себя какое-либо из названных правомочий право на свет и вид.

Представляется, что право на свет и вид могло бы быть включено в правомочие пользования, так как именно посредством пользования земельным участком, его эксплуатации, извлечения из него полезных свойств, собственник удовлетворяет свой интерес на свет и вид.

В случае, если право на свет и вид включено в правомочие пользования, то логичным видится вывод, что при нарушении права на свет и вид собственник лишается возможности беспрепятственного пользования своим имуществом. Необходимо рассмотреть этот тезис более подробно.

Право на определённый уровень света предоставлен каждому собственнику земельного участка нормами публичного права в равной степени. Как отмечалось ранее, установление нормативов света направлено на соблюдение безопасности и здоровья граждан, а значит, в случае непредоставления установленного публичными нормами уровня света невозможно в полной мере реализовывать правомочие пользования участком. Это также подтверждается указанием в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: в ред. от 23.06.2015 // Российская газета. - 2010. - 21 мая. - N 109. на то, что при установлении судом факта создания третьим лицом препятствий в пользовании объектом оценивается наличие нарушений публичных актов, содержащих в том числе и нормативы света. Соответственно, уровень света, закреплённый в публичных нормативах, может быть признан элементом права собственности на земельный участок.

Право на вид даже отдельных охраняемых объектов едва ли можно считать включённым в право собственности на земельный участок в силу того, что охрана таких объектов осуществляется не в пользу конкретных частных субъектов, а в целях удовлетворения публичных интересов. Также нарушение третьим лицом норм, охраняющих вид, не приводит к невозможности использования земельного участка, с которого открывается соответствующий вид.

Вопрос включения права на дополнительный свет, а также права на определённый вид, открывающийся с земельного участка, в право собственности следует рассмотреть более детально.

Для начала нужно сказать о том, что несоблюдение указанных прав третьими лицами не создаёт каких-либо препятствий в пользовании, владении или распоряжении земельным участком. То есть на первый взгляд право на дополнительный свет и вид не включено ни в одно из правомочий собственника земельного участка.

В доктрине в качестве границы права собственности определяется нарушение прав иных лиц Живов А.А. О пределах права собственности // Российская юстиция. 2016. N 9. С. 8 - 11.. В нашем случае имеется два противостоящих друг другу права: право на свет и вид и право застройки. Право застройки в случае получения необходимых согласований включается в правомочие пользования земельным участком. Вопрос о включении права на дополнительный свет и вид пока что остаётся нерешённым.

В связи с этим необходимо найти баланс между правом на свет и вид и правом осуществления застройки. При этом целесообразно руководствоваться принципом разумности, то есть определить, что является более разумным: строительство или обеспечение права на свет и вид. Для определения разумности следует выяснить, в какой степени при обеспечении каждого из правомочий нарушаются права собственника соседнего участка. Также одним из ориентиров при определении разумности может служить обеспечение соответствующего права в актах территориального планирования, зонирования и планировки территории Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. С. 223-224.. Представляется, что более разумным является предоставление права на осуществление застройки при соблюдении публичных норм, в таком случае в необходимой мере будут обеспечиваться интересы всех собственников. Соответственно, не установленное нормами публичного права и не соответствующее критерию разумности ограничение правомочий собственника иного объекта недвижимости в виде обеспечения права на дополнительный свет и вид не может являться составной частью права собственности на земельный участок Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2007. N 1. С. 43 - 45..

Также в доктрине высказывается мнение о том, что ограничение права собственности уже по умолчанию включено в состав права собственности, по сути, оно предопределяет его содержание Веретило Т.Г. К вопросу о правовой природе ограничений права собственности // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 6. С. 22 - 24.. В нашем случае ограничением права собственности будет являться установленный нормативно уровень света и защищаемый вид. А обременение же представляет собой конструкцию, посредством которой иное лицо получает возможность осуществления некоторого воздействия на чужую вещь Веретило Т.Г. К вопросу о правовой природе ограничений права собственности // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 6. С. 22 - 24.. Причём такая возможность у этого лица отсутствует до момента закрепления соответствующего обременения права собственности. Таким образом, обременение права собственности, которым является в том числе и установленное по соглашению между собственниками в пользу одного из них право на свет и вид, предоставляет лицу возможность удовлетворить свой интерес, который выходит за рамки имеющегося ограничения права собственности иного лица, а значит и за рамки права собственности на соседний объект.

Если всё же признавать, что право собственности на земельный участок, в цену которого входила плата за право на определённый вид и уровень света, по умолчанию включает в себя указанные права, то право собственности на разные земельные участки будет пониматься по-разному: право на один земельный участок будет включать в себя дополнительное право на свет и вид, а право собственности на другие земельные участки не будет включать в себя такое право. Причём вопрос о включении или исключении права на свет и вид в право собственности будет разрешаться в частном порядке посредством переговоров между продавцом и покупателем объекта недвижимости либо в одностороннем порядке собственником, который имеет интерес в получении права на свет и вид. Представляется, что право собственности всё же должно определяться свойствами вещи: в том случае, если включать в содержание права собственности на земельный участок право на свет и вид, то такое же содержание права собственности по умолчанию должно быть у всех земельных участков, как минимум отнесённых к одной категории земель, имеющих один и тот же вид разрешённого использования Гинс Г. К. Право на предметы общего пользования, Ч. 2. Современное водное право. - Харбин: Русско-Маньчжурская Книготорговля, 1928. - С. 12.. Вместе с тем законодательно предусматривается только равное для всех базовое право на свет. Кроме того, в случае, если бы в право собственности на все земельные участки включалось бы право на свет и вид, отсутствовала бы необходимость платить более высокую стоимость за приобретение объекта недвижимости, вместе с которым предоставляется также право на дополнительный свет и вид.

Отдельно следует отметить, что право собственности обладает свойством поглощения положительных моментов внешнего воздействия, которые могут в том числе увеличивать ценность объекта права собственности Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. С. 180.. Указанное свойство заключается в том, что право собственности предусматривает возможность безвозмездного пользования приятным видом, открывающимся с земельного участка, или дополнительным светом, который проникает на земельный участок, в случае, когда это совпадает с волей собственника, который создал такой вид или обеспечил поступление света. То есть воля собственника соседнего земельного участка также должна быть направлена на сохранение имеющегося положения. Если же такой собственник решит изменить вид или ограничить поступление света, обязать его сохранить такой вид и уровень света третье лицо не вправе. Для получения возможности влиять на собственника участка, на котором находится определённый вид или через который поступает дополнительный свет, необходимо заключение соглашения между этим собственником и заинтересованным лицом. Необходимость заключения такого соглашения приводит нас к выводу о том, что по умолчанию рассматриваемые права не являются составными элементами права собственности на земельный участок.

Учитывая изложенное, справедливо говорить о том, что право собственности на земельный участок включает в себя только право на гарантированный публичными нормами необходимый минимум света. Право же на дополнительный уровень света и определённый вид, открывающийся с земельного участка, не будет включён в право собственности. Иной вывод приводил бы к созданию незаконного ограничения прав иных лиц.

2.2 Наличие объективной необходимости ограничения права собственности на служащий участок как основание возникновения права на свет и вид

Несмотря на то, что право собственности на земельный участок по умолчанию не включает в себя право на определённый вид и дополнительный свет, лицо, приобретая конкретный объект недвижимости, может также дополнительно приобрести соответствующее право. Это право будет являться самостоятельным благом, которое будет принадлежать собственнику земельного участка.

Отдельным вопросом, который будет рассмотрен в следующих пунктах настоящей работы, является основание приобретения такого блага, так как собственник не может исключительно по своей воле или по договорённости с продавцом объекта приобрести дополнительное благо в виде права на свет и вид, оно должно быть добровольно предоставлено лицом, чьи права оно затрагивает. Вместе с тем в случае, когда юридический факт, являющийся основанием приобретения права на свет и вид, возник, собственник объекта на законном основании получает дополнительное право, превышающее объём его полномочий, как собственника объекта недвижимости.

В случае приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости по более высокой цене, обоснованной наличием красивого вида, открывающегося с этого объекта, или поступлением на него большего объёма света, покупатель обоснованно рассчитывает на то, что дополнительные блага, имеющиеся на приобретённом объекте недвижимости, будут сохраняться как минимум в течение срока владения им этим объектом. Его интерес заключался в получении права собственности на объект с конкретными характеристиками, в случае, если в какой-то момент эти характеристики исчезнут, законный интерес приобретателя будет нарушен: у него не было потребности во владении и пользовании объектом без дополнительного блага.

В силу того, что соответствующие характеристики объекта недвижимости могут сохраняться только в случае соблюдения собственником соседнего земельного участка права на свет и вид, у приобретателя такого права имеется объективная необходимость в определённом поведении собственника соседнего участка. Такая необходимость заключается в том, чтобы собственник соседнего земельного участка при пользовании своим имуществом не допускал действий, нарушающих право на свет и вид.

Как говорилось ранее, собственник земельного участка имеет право застройки принадлежащего ему участка при соблюдении норм публичного права. Право на свет и вид выходит за пределы таких ограничений. Соответственно, для удовлетворения интереса собственника в предоставлении ему права на свет и вид объективно необходимо ограничение права собственности на соседний участок. В случае, если такое ограничение будет отсутствовать, право на свет и вид может быть произвольно нарушено и интерес собственника, а также произведённые им инвестиции не будут подлежать защите.

Необходимость в установлении ограничения правомочия собственника соседнего участка является экономической, то есть она направлена на предоставление должного уровня гарантий обеспечения равноценного предоставления благ взаимен на произведённые инвестиции. Также такое ограничение способствует сохранению ценности объекта недвижимости: его стоимость будет включать в себя стоимость дополнительных благ в виде права на свет и вид. Подобное понимание необходимости соответствует потребностям современного гражданского оборота, а также напрямую закреплялось в законодательстве иностранных государств (например, в Гражданском уложении Цюрихского кантона) Монахов Д.А. О необходимости возвращения отрицательных сервитутов в российское законодательство // Вестник гражданского права. 2012. N 1. С. 50 - 71..

Также следует отметить, что описываемая необходимость носит характер объективной в силу того, что она будет иметься у любого собственника данного земельного участка. Действительно, инвестиции не носят личного характера. В силу того, что стоимость права на свет и вид включается в цену рассматриваемого объекта недвижимости, любой собственник этого объекта неминуемо осуществит такие инвестиции и, соответственно, будет рассчитывать на предоставление взамен конкретных благ.

Кроме того, необходимость установления сервитута вида в доктринальных источниках Малеина М.Н. Обременение частным или публичным сервитутом зданий и сооружений // Хозяйство и право. 2006. N 7. С. 105-115. также обосновывается необходимостью исполнения мер по сохранению пейзажей, созданных как природой, так и трудом человека, представляющих культурный или эстетический интерес, установленных Рекомендациями ЮНЕСКО 1962 года «О сохранении красоты и характера пейзажей и местностей» Рекомендациями ЮНЕСКО 1962 года «О сохранении красоты и характера пейзажей и местностей». Международные нормативные акты ЮНЕСКО. - М., 1993. - С. 313.. Представляется, что указанные меры всё-таки не могут закреплять обязательное установление сервитута вида во всех случаях, когда это соответствует интересам собственника соседнего участка, при установлении сервитута должна учитываться воля собственника соседнего земельного участка. Вместе с тем наличие интереса в сохранении пейзажей, закреплённого на международном уровне, также свидетельствует о значимости рассматриваемого интереса и необходимости в его удовлетворении, которое невозможно без ограничения права собственности на соседний земельный участок.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что у собственника, обладающего правом на свет и вид, имеется объективная экономическая необходимость в установлении ограничения права собственности на соседний участок в целях обеспечения эквивалентного предоставления благ взамен произведённых инвестиций, а также сохранения стоимости принадлежащего ему земельного участка.

2.3 Возмездность права на свет и вид для «господствующего участка»

Право на свет и вид является дополнительным благом, которое может быть предоставлено собственнику объекта недвижимости, если его интерес направлен на приобретение объекта с определёнными свойствами: обеспеченного дополнительным уровнем света и конкретным видом, открывающимся с такого объекта недвижимости.

Как и любое благо, участвующее в гражданском обороте, право на свет и вид обладает самостоятельной ценностью. Собственник при приобретении объекта, обладающего характеристикой дополнительного света и обеспеченностью видом, уплачивает цену такого блага. Такой подход также подтверждается учёными-экономистами, они называют плату за предоставление такого блага «платой за престиж», которая увеличивает реальную стоимость вещи Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: Экономика, 2009. - С. 63..

В связи с этим возникает вопрос: так как собственник уже уплатил цену блага, может ли собственник соседнего земельного участка, правомочие пользования которого ограничено для целей обеспечения права на свет и вид, требовать от другого собственника платы за обеспечение имеющегося у него права?

С одной стороны, положительный ответ на этот вопрос приводит нас к тому, что собственник объекта, обеспеченного дополнительным светом и видом, дважды платит за одно и то же благо: сначала продавцу такого объекта, а потом собственнику соседнего участка. С другой стороны, если ответить на поставленный вопрос отрицательно, то возникает ситуация, когда ограничение права собственника соседнего участка возникло без учёта его воли и без предоставления ему какого-либо возмещения, что будет являться нарушением его прав.

Необходимо подробнее рассмотреть процесс конструирования правоотношений, в рамках которых одному из собственников предоставляется право на свет и вид посредством ограничения правомочия пользования собственника соседнего участка. Собственники соседних земельных участков должны прийти между собой к соглашению о предоставлении одному из них конкретного объёма прав, предусматривающего определённый объём ограничений права собственности другого собственника. При этом, в силу того, что право на свет и вид является самостоятельным благом, такое соглашение также должно предусматривать равноценную плату за предоставление такого права. Причём в силу свободы договора стороны вправе определить любую удобную для них форму осуществления такой платы. То есть фактически плата может быть не только единовременной, но и периодической. Второй вариант как раз создаёт описанную ранее проблему, когда собственник решает продать объект недвижимости, в отношении которого обеспечено право на свет и вид, а новый собственник уплачивает стоимость объекта и дополнительного блага, но также у него возникает обязанность платить периодические платежи собственнику соседнего земельного участка. Следует подробнее рассмотреть указанную ситуацию и понять, будет ли в этом случае иметься какое-либо противоречие или нарушение чьих-либо прав.

Фактически благо, заключающееся в предоставлении права на свет и вид, изначально приобретается у собственника соседнего участка, так как именно он обладает реальной возможностью как обеспечивать такое право, так и прекращать его предоставление в любой момент по своей воле. Таким образом, первоначально именно собственник соседнего земельного участка облает правом на получение возмещения за предоставленное право на свет и вид, у него как бы приобретается часть его правомочия пользования принадлежащим ему земельным участком.

Далее предоставленное право на свет и вид становится дополнительной характеристикой земельного участка, в пользу которого установлено ограничение правомочия пользования соседним участком. Наличие этой дополнительной характеристики повышает стоимость объекта недвижимости. То есть в этом случае уже собственник этой недвижимости имеет право на получение платы в том числе и за эту характеристику при продаже принадлежащего ему объекта недвижимости. В целом, такое право на возмещение инвестиций оправдано, так как новый собственник приобретает объект с дополнительной характеристикой, то есть получает встречное равноценное предоставление.

Вместе с тем в последующем у нового собственника возникает обязанность из заключённого с собственником соседнего участка соглашения уплачивать периодические платежи за предоставленное ему право на свет и вид. Представляется, что в этой ситуации права нового собственника не будут нарушаться в силу того, что фактически он становится на место предыдущего собственника и приобретает все его права и обязанности, связанные с предоставленным правом на свет и вид. Несомненно, ему должно быть сообщено об условиях соглашения, заключённого между предыдущим собственником недвижимости и собственником соседнего участка. То есть он, приобретая объект недвижимости с правом на свет и вид, автоматически соглашается на условия, на которых было приобретено право на свет и вид. Таким образом, взыскание с него периодических платежей является обоснованным, так как при приобретении объекта недвижимости была выражена его воля на распространение на него действия заключённого соглашения.

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что право на свет и вид представляет собой экономическое благо, увеличивающее стоимость объекта недвижимости, в пользу которого оно установлено. Являясь экономическим благом, право на свет и вид имеет определённую гражданским оборотом стоимость, то есть отношения по предоставлению соответствующего права предполагают возмездность.

2.4 Сервитут как юридическое средство обеспечения права на свет и вид

В связи с необходимостью юридического закрепления права на свет и вид возникает вопрос: какой способ из существующих в действующем гражданском законодательстве в наибольшей степени удовлетворяет интересы лица, приобретающего право на свет и вид, а также права иных заинтересованных лиц.

Римское право в качестве одного из оснований для установления сервитута предусматривало наличие у собственника господствующего участка постоянного эстетического интереса в пользовании служащим земельным участком Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. N 4. С. 34-40.. То есть собственники могли заключить соглашение об установлении сервитута, в том случае, если у одного из них имелся интерес в сохранении вида, открывающегося с принадлежащего ему объекта недвижимости.

С учтём того, что исторически право на свет и вид закреплялось посредством установления сервитута света и вида, обоснованным является рассмотрение в первую очередь именно установления сервитута в качестве способа обеспечения права на свет и вид. В связи с этим следует определить, возможно ли установление такого сервитута в соответствии с действующим российским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Соответственно, действующее законодательство предусматривает, что сервитут предоставляет собственнику господствующей вещи право пользования служащим участком. Именно пользование рассматривается в качестве неотъемлемого признака вещного права, коим является в том числе и сервитут Белов В.А. Право пользования чужой вещью // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 1. С. 6-57..

Фактически, любой сервитут представляет собой обязанность собственника воздержаться от определённого пользования своим объектом с целью обеспечения возможности беспрепятственной реализации правомочия пользования господствующим объектом. От этого сервитут не становится отрицательным обязательством и не теряет свою вещно-правовую природу. В связи с этим необходимо понять, будет ли в случае установления сервитута света и вида предусматриваться пользование служащим участком, что будет свидетельствовать о вещном характере права, посредством которого обеспечивается право на свет и вид.

В различных доктринальных источниках авторы акцентируют внимание на многогранности понятия «пользование» вещью. Например, отмечается, что пользование в числе прочего включает в себя возможность эксплуатации, а также иного использования вещи посредством извлечения из неё полезных свойств Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. С. 311., причём получение выгоды при пользовании возможно и без совершения пользователем активных действий, при этом польза получается без посредничества иного, обязанного лица Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5. С. 67-75.. Пользование понимается и как процесс удовлетворения потребности посредством внешнего объекта Германов А.В. От пользования к владению и вещному праву. - М.: Статут, 2009. - 700 с.. Также отмечается, что правомочие пользования может расширительно пониматься, как извлечение из чужого земельного участка таких полезных свойств, которые предоставляют дополнительные возможности для пользования своим собственным имуществом Краснова Т.С. Отрицательный сервитут в российском праве // Ленинградский юридический журнал. 2017. N 1. С. 102 - 112.. Кроме того, в качестве самостоятельного и исчерпывающего способа пользования вещью указывается извлечение из неё полезных свойств Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2014. - 285 с..

В доктрине невозможность собственника совершать действия, препятствующие пользованию иным собственником принадлежащей ему вещью, обосновывается тем, что собственник вправе пользоваться только принадлежащей ему вещью, а не чужой Живов А.А. О пределах права собственности // Российская юстиция. 2016. N 9. С. 8 - 11.. Таким образом, создание ограничения в пользовании имуществом, принадлежащим на праве собственности иному лицу, также может рассматривается в качестве пользования таким имуществом.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что правомочие пользования помимо прочего включает в себя возможность извлечения полезных свойств вещи, удовлетворяющих потребности пользователя. То есть пользованием в том числе является удовлетворение интереса в получении дополнительного света и сохранении конкретного вида, который может быть удовлетворён с использованием (ограничением) полезного свойства соседнего участка, заключающегося в возможности строительства на нём зданий и сооружений определённой высоты. То есть полезным свойством в данном случае будет являться возможность застройки земельного участка таким способом, который бы нарушил право на свет и вид. Это свойство после установления сервитута света и вида передаётся собственнику соседнего участка, который получает исключительное право на эту часть застройки: она может быть реализована только с соблюдением его интересов. Также дополнительным полезным свойством может являться вид, расположенный на соседнем земельном участке, или возможность обеспечения вида, находящегося на ином участке, а также возможность обеспечения господствующего объекта дополнительным светом.

Представляется, что обосновать наличие пользования земельным участком при установлении сервитута света и вида было бы проще, если бы в Российской Федерации поддерживалась идея 3D-кадастра Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. N 3. С. 53 - 95.. Эта концепция в числе прочего предусматривает возможность описания земельных участков через их пространственные характеристики, в том числе и ограничивая права на объекты не только с точки зрения границ на поверхности земли, но и через ограничение земельных участков в воздушном пространстве, в высоту. То есть при использовании такого подхода можно было бы говорить о том, что лицу предоставляется исключительное право пользования частью земельного участка, расположенного выше определённого значения.

Право собственности на земельный участок включает в себя правомочие пользования как самим земельным участком (частью земной поверхности), так и всем, что находится над и под поверхностью этого участка (п. 3 ст. 261 ГК РФ). То есть правомочие пользования земельным участком включает в себя также и пользование воздушным пространством над ним. А значит, в соответствии с действующим российским законодательством может быть установлен сервитут, предусматривающий право пользования воздушным пространством над земельным участком, а также частью такого воздушного пространства.

Также предоставление права пользования именно воздушным пространством позволяет решить проблему, связанную с невозможностью обеспечения сервитутом права на вид, который расположен не на служащем участке, когда определённое пользование служащим участком может лишить собственника господствующей вещи на такой вид. В доктрине подчёркивается, что так как в этой ситуации собственник господствующего объекта пользуется видом, расположенным на ином земельном участке, невозможно установление сервитута по российскому законодательству, ведь не будет иметься пользования именно служащим участком Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5. С. 67-75.. В этом случае именно предоставление права пользования воздушным пространством позволяет ограничить негативное воздействие на право на вид.

Следует отметить, что в США предусмотрена возможность продажи права на строительство здания большей этажности, которое предусматривает отказ одного собственника от права строительства здания большей высоты с передачей количества этажей, от которых он отказался, собственнику соседнего земельного участка. Также возможна «покупка» дополнительных этажей для строительства здания у публичного субъекта: в обмен на возможность осуществления строительства застройщик обязуется направить часть инвестиций на социальное развитие общества (например, ремонт важных для общества объектов, строительства социального жилья) Adler S. Penn Central 2.0: The Takings Implications of Printing Air Rights // Columbia Business Law Review. 2016. N 1120. P. 1120-2015.. Такой пример распоряжения правомочием пользования и правом застройки также в целом свидетельствует о возможности продажи права на отказ от строительства здания, высота которого больше определённого значения. То есть такое право может являться самостоятельным благом, участвующим в обороте, что также подтверждается выводом американских судов, которые называют право на строительство дополнительных этажей имущественным правом Adler S. Penn Central 2.0: The Takings Implications of Printing Air Rights // Columbia Business Law Review. 2016. N 1120. P. 1120-2015.. А так как оно является составным элементом права собственности можно говорить о том, что в отношении этой части земельного участка может быть установлено вещное право, сервитут.

В некоторых правопорядках (например, Британская Колумбия (Канада)) предусматривается возможность выдела и отчуждения воздушного участка отдельно от земельного участка Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. N 3. С. 53 - 95.. То есть в таком случае отпадает необходимость установления сервитута, и фактически вся полнота прав на такой участок воздушного пространства предоставляется новому собственнику. Подобный подход значительно бы упростил возможность установления права на свет и вид. Кроме того, в таком случае бы полностью учитывалась природа права на свет и вид: сервитут не лишает собственника права пользоваться своим имуществом, правомочие пользования лишь ограничивается, а в случае, если бы имелась возможность передать право собственности на участок воздушного пространства, то новый собственник имел бы полное господство над таким объектом и мог бы запрещать владение, пользование и распоряжение им со стороны иных лиц, в том числе и собственника земельного участка, расположенного под таким объектом. Но с учётом невозможности построения таких правоотношений в Российской Федерации возможной альтернативой видится именно установление сервитута, как института, создающего правоотношения, более близкие к описанным. Также следует отметить, что невозможность выделения воздушного пространства в качестве самостоятельного объекта и постановки его на кадастровый учёт не лишает права установления сервитута на воздушное пространство, так как установление сервитута не требует постановки части земельного участка на кадастровый учёт П. 11 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2017. N 11. .

Кроме того, установление права пользования, а также и права собственности на воздушное пространство над земельным участком было бы возможным в случае, если придерживаться подхода, закрепляющего возможность существования расщепленной собственности. В рамках этого подхода признаётся, что может иметься собственность разных лиц на один и тот же объект, но в части его разных полезных свойств Рыбалов А.О. Право собственности (комментарий к ст. 209 ГК РФ). - М.: М-Логос, 2017. - С. 24.. То есть в этом случае классическое право собственности на земельный участок будет принадлежать его собственнику, а право собственности на свет и вид, которые обеспечиваются через этот участок, будет принадлежать собственнику соседнего объекта недвижимости. В российском законодательстве такой подход не закреплён, однако, существование в цивилистике мнения о фактической возможности существования такой конструкции вещных прав на земельный участок позволяет использовать законодательно закреплённые инструменты для построения схожей модели, а именно посредством установления сервитута.

В доктрине также отмечается, что сервитут может устанавливаться не только для целей пользования служащим земельным участком, но и для целей ограничения права собственности в интересах иного лица Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. N 5. С. 34-40.. Подобное понимание сервитута установлено и в п. 1 ст. 301.1 Проекта Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», где напрямую предусматривается возможность установления отрицательного сервитута, предоставляющего собственнику господствующей вещи возможность запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом. Таким образом, вероятно, в будущем возможность установления отрицательного сервитута будет закреплена на законодательном уровне Несмотря на то, что Проект Федерального закона N 47538-6, закрепляя деление сервитутов на положительные и отрицательные, позволяет устанавливать только те виды сервитутов, которые напрямую указаны в тексте закона, в перспективе видится возможным уход от установления закрытого перечня сервитутов, так как гражданское законодательство Российской Федерации на протяжении длительного времени не имело такого закрытого перечня, а также подобная схема выглядит не вполне рабочей, так как в ходе развития гражданского оборота неминуемо возникнут новые виды сервитутов, для закрепления которых будет необходимо внесение изменений в ГК РФ, что представляется нецелесообразным..

Следует также рассмотреть, соответствует ли отрицательный сервитут, а в частности и сервитут света и вида, пониманию сущности сервитута, как вещного права, существующего в современной цивилистике.

Сервитут определяется в качестве права собственника господствующего земельного участка на определённую функцию служащего участка Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. 208 с..

В доктрине указывается, что для возможности установления сервитута должно иметься два условия: невозможность пользоваться господствующей вещью без ограниченного пользования другой вещью, а также приобретение господствующей вещью нового свойства после установления сервитута Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. - М.: Статут, 2017. - 560 с.. Относительно невозможности защиты инвестиций собственника господствующей вещи и необходимости сохранения вида, признанной на международном уровне, говорилось ранее, то есть первое условие соблюдается, обеспечение названных интересов невозможно без установления ограничения права собственности на служащий участок и извлечения из него полезных свойств, а значит, пользования этим участком. Новое свойство при установлении сервитута света и вида господствующим участком также будет передаваться: оно как раз и заключается в приобретении права на свет и вид, как самостоятельного блага.

При установлении сервитута также должен соблюдаться принцип экономической целесообразности: с одной стороны, удовлетворяются интересы господствующего участка, а с другой, не утрачивается хозяйственная самостоятельность служащего участка Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2007. N 1. С. 43-45., его эксплуатационная ценность Бирюков А.А. К вопросу о понятии и юридической конструкции сервитута в современном российском праве // Гражданское право. 2014. N 5. С. 37 - 40.. То есть при установлении сервитута служащий участок может самостоятельно и независимо использоваться его собственником, что также происходит при установлении сервитута света и вида: собственник служащего участка лишь ограничивается в возможности строить здания и сооружения выше определённого значения.

Кроме того, выделяется такая функция сервитута, как восполнение недостатка, связанного с расположением одного участка, за счёт более выгодного расположения другого Бирюков А.А. К вопросу о понятии и юридической конструкции сервитута в современном российском праве // Гражданское право. 2014. N 5. С. 37 - 40.. Несомненно, что сервитут света и вида направлен на такое восполнение, так как невыгодным для господствующего объекта является то, что при определённом использовании служащего участка господствующий может быть лишён вида и уровня света, служащий же участок обладает преимуществом в отношении возможности его использования любым способом, включающим способ, нарушающий интерес собственника господствующего объекта, а также в части «обладания» таким видом и объёмом света.

Также высказывается мнение, в соответствии с которым сервитут представляет собой право пользования вещью в объёме, строго ограниченном целями установления сервитута Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. С. 317.. В случае установления права на свет и вид будет иметься именно пользование объектом в строго определённых пределах: в интересах обеспечения такого права.

Судебная практика понимает сервитут в качестве «вспомогательного способа реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества при наличии препятствий для его использования в полной мере» Определение Ленинградского областного суда от 17.10.2013 N 33-4937/2013 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 25 января 2020 года).. С учётом того, что лицо, имеющее интерес в закреплении за собой права на свет и вид, не может пользоваться таким правом, являющимся свойством принадлежащего ему недвижимого имущества, в полной мере без ограничения права собственности на соседний земельный участок, необходимо воспользоваться вспомогательным способом реализации лицом своего права собственности - установлением сервитута. Также нужно сказать, что исторически в римском праве сервитут служил формой восполнения хозяйственной полезности земельного участка Николюкин С.В. Механизм правового регулирования земельного сервитута: вопросы теории и правоприменения // Современный юрист. 2017. N 1. С. 36 - 45., таким образом, описанное понимание в целом соответствует сущности сервитута, сформировавшейся в ходе его исторического развития.

Кроме того, суды называют в качестве основания для установления сервитута наличие неопределённости в отношениях собственников соседних земельных участков, которая может быть разрешена только посредством установления сервитута Апелляционное определение Московского областного суда от 27.01.2014 по делу N 33-828/2014 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 27 января 2020 года).. В случае с необходимостью защиты права на свет и вид действительно имеется неопределённость в отношениях соседей, которая может быть разрешена только посредством установления ограничения правомочия пользования служащим земельным участком.

Указанные выше представления о сервитуте свидетельствуют о наличии предпосылок для возможности установления отрицательного сервитута света и вида в российских реалиях, он в целом не противоречит отечественной науке вещного права и правоприменительной практике. Также о наличии таких предпосылок можно говорить, если обратить внимание на установленное в п. 6 ст. 1 (абз. 4 п. 2 ст. 294) Проекта Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» право собственника земельного участка требовать от собственника соседнего участка не изменять своими действиями приток света на земельный участок и не закрывать открывающийся с него вид, если это выходит за разумные пределы. Представляется, что такие разумные пределы как раз могут определяться соглашением между собственниками.

Также необходимость установления сервитута света и вида может быть обоснована выводами иностранной судебной практики, которая признаёт воздействие со стороны соседнего земельного участка недопустимым в том случае, если оно препятствует получению доходов с иного земельного участка, которые в течение определённого времени получались собственником этого участка в рамках сложившегося обычая Емелькина И.А. Институт ограничения права собственности в пользу соседей (соседское право) в российском праве и в праве отдельных европейских стран // Вестник гражданского права. 2016. N 2. С. 79 - 112.. Доходом в данном случае может являться увеличение стоимости объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, а также самого участка, повышение размера арендной платы за пользование такими объектами недвижимости, а также иные повышенные доходы от осуществления какой-либо деятельности с использованием этих объектов. Например, это может быть более высокая стоимость блюд в ресторане за счёт приятного вида, открывающегося из его окон. Таким образом, должен защищаться именно этот сложившийся порядок пользования земельными участками, что возможно посредством установления сервитута света и вида.

Следует отметить, что первоочередным способом установления сервитута как исторически Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. С. 34-40., так и в настоящее время Копцев А.Н. Сервитуты в российском праве: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2007. N 1. С. 43-45. является именно заключение соглашения между собственниками служащего и господствующего земельных участков. В доктрине также в качестве одного из признаков сервитутов называется их диспозитивный или диспозитивно-императивный характер, так как они устанавливаются по воле собственника служащего участка Краснова Т.С. Отдельные аспекты учения о сервитуте в современном российском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 3. С. 6 - 18.. То есть в целом можно говорить о том, что соглашением о сервитуте может быть установлено добровольное ограничение права собственности собственника служащего участка.

В Древнем Риме в соглашении о сервитуте собственник объекта недвижимости за плату мог отказаться от предоставленных ему государством гарантий в пользу другого собственника Латыев А.Н. «Дело о пасеке» как зеркало нищеты российского вещного права. Комментарий к Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.05.2019 N 37-КГ19-4 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. N 11. С. 6 - 19.. То есть в римском праве собственникам гарантировалась полная свобода договора при заключении соглашения об установлении сервитута.

В современной российской доктрине также содержится вывод о том, что соглашением об установлении сервитута может быть закреплено такое пользование имуществом, которое не учитывает законодательных ограничений Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. 208 с.. То есть собственники могут по своему соглашению установить, что в рамках их правоотношений такие публичные ограничения не применяются. Подобный подход видится излишне радикальным. Вместе с тем в рамках такого подхода и исторической сущности сервитута, признававшейся в римском праве, представляется логичным для обеспечения нужд гражданского оборота предоставить собственникам возможность заключения соглашения о сервитуте, которым устанавливаются дополнительные гарантии для собственника господствующего объекта, помимо предусмотренных в рамках публичного регулирования. Такое соглашение не будет противоречить нормам публичного права, а напротив в большей степени будет защищать права собственника, минимальный объём которых уже установлен государством.

В доктрине подчёркивается, что создание публичного регулирования необходимо только для целей недопущения злоупотреблений со стороны собственников при заключении ими соглашений о пользовании (пределах пользования) принадлежащим им на праве собственности участками Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. С. 216.. Представляется, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута света и вида не будет иметься злоупотребления правом, так как каждая из сторон такого соглашения получит полное удовлетворение имеющегося у неё интереса.

В ряде правопорядков (Италия, Кыргызская Республика) устанавливается такая разновидность сервитутов, как добровольный сервитут. С помощью такого вида сервитута посредством заключения соглашения о сервитуте возможно предоставление собственнику господствующего участка дополнительных благ, большей удобности для использования своего участка Краснова Т.С. Отрицательный сервитут в российском праве // Ленинградский юридический журнал. 2017. N 1. С. 102 - 112.. Представляется, что отсутствие закрепления такой разновидности сервитута в Российской Федерации не влечёт невозможности его существования в наших реалиях, так как в ГК РФ не установлен закрытый перечень нужд, для удовлетворения которых может быть установлен сервитут, из чего вытекает возможность закрепления в соглашении об установлении сервитута любых нужд по усмотрению сторон Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. 560 с..

Следует отметить, что признание возможности закрепления сервитута света и вида только при наличии воли собственника служащего участка и только посредством заключения соглашения может привести к дискуссии о том, что в результате заключения такого соглашения возникает не вещное право, сервитут, а обязательственное право. Вместе с тем на указанный тезис можно возразить следующим образом. Сервитут в соответствии с ГК РФ возникает в том числе на основании заключённого между собственниками соглашения, факт заключения такого договора не делает отношения, возникающие между сторонами, обязательственными. В доктрине отмечается, что имеется особая разновидность так называемых вещных договоров, цель которых исчерпывается передачей прав на вещи Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. 3-е изд., стереотипное. Кн. 1. - М.: Статут, 2001. - 848 с.. В нашем случае исполнение заключаемого соглашения исчерпывается предоставлением вещного права в определённом объёме, а также предоставлением платы за такое вещное право. В соглашении устанавливается факт перехода права, а не обязанность собственника служащего участка передать право собственнику господствующего участка Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. - М.: Статут, 2010. - 893 с.. Соглашение не регулирует фактическое осуществление права на свет и вид после его предоставления, а также не регулирует правоотношения сторон в ходе реализации такого права. Право, возникшее из такого договора, имеет своим предметом вещь, что характерно не для обязательственного правоотношения, а для вещного Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. 3-е изд., стереотипное. 848 с.. Таким образом, несмотря на возможность установления сервитута света и вида посредством заключения соглашения, возникающее в ходе заключения такого соглашения право является по своей природе вещным.

В доктрине высказывается предложение по внедрению в отношения в рамках установления сервитута обязательственных элементов: стороны определяют конкретное содержание сервитута в соглашении, но в последующем такое соглашение будет обязательным для их правопреемников только в случае их согласия на соблюдение установленных условий Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. 560 с.. С подобным подходом сложно согласиться, так как в такой ситуации установление сервитута ничем по своей сути не будет отличаться от обязательственного правоотношения, что не вполне отражает сущность сервитута, как вещного права, обладающего признаком постоянства. Всё-таки видится, что сервитут света и вида должен быть установлен соглашением двух собственников объектов недвижимости, но в дальнейшем изменение и прекращение отношений будет возможным только по соглашению сторон, что также относится и к их правопреемникам. Иначе могла бы возникнуть ситуация, при которой собственник господствующего объекта исполнил своё обязательство по выплате возмещения за установление сервитута собственнику служащего участка, а затем правопреемник собственника служащего участка (причём неважно, универсальный или сингулярный) может приостановить соблюдение права на свет и вид и требовать от собственника господствующего участка нового встречного предоставления для обеспечения ему соответствующего вида и уровня света. Такое положение нарушало бы интересы собственника господствующего участка, так как ему пришлось бы платить дважды, а то и большее количество раз за одно и то же благо, а он, заключая соглашение об установлении сервитута, рассчитывает на постоянство отношений.