Вещные права на недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru/

Сокращения

КоЗ - Кодекс о земле

ГК - Гражданский кодекс



Введение

Вещные отношения всегда присутствовали в жизни человека. Ещё на заре появления человечества право обладания конкретными вещами, определённым набором этих вещей наделяло человека и определённым положением, властью. В древние времена вопрос обладания вещью решался силой, но с развитием цивилизации право обладания вещами, приобретение вещи в собственность необходимо было урегулировать.

С появлением государственности самые ценные и общественно значимые материальные блага оказались во владении государства. Само наличие и количество материальных благ у государства определяло его место в мировом сообществе. Поэтому государство уделяло большое значение урегулированию вещных отношений. С развитием государства эти отношения получили законодательное закрепление и трансформировались в неотъемлемые права.

Однако, если праву государственной собственности всегда находилось место в законодательстве, то такие категории, как право частной собственности и некоторые ограниченные вещные права на недвижимое имущество в силу исторических причин надолго исчезли из гражданского законодательства.

Только с переходом к рыночной экономике, признанием частной собственности на землю и восстановлением деления на движимые и недвижимые вещи вновь появилась необходимость в закреплении и развитии не только права государственной собственности, но и иных вещных прав на недвижимое имущество - сервитута, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и др.

В дальнейшем эти права были закреплены во всех Европейских конституциях, в том числе и Республики Беларусь. Ч. 2 ст. 21 гарантирует право на достойный уровень жизни: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни, включая достаточное питание, одежду, жилье и постоянное улучшение необходимых для этого условий» [ч. 2 ст. 21 Конституции].

Среди всех вещных отношений отношения по поводу недвижимости ввиду её высокой нарицательной стоимости заняли главенствующее место.

Нынешний период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения вещных прав. Бурно протекает процесс приватизации, в результате которого государственные и коммунальные предприятия, объекты социально-культурного назначения становятся собственностью юридических и физических лиц. С другой стороны наблюдается и обратное - в государственную и коммунальную собственность переходит имущество, ранее принадлежащее гражданам, общественным организациям. Граждане также заинтересованы в осуществлении собственных прав в полном объёме, в том числе прав на недвижимое имущество.

Исходя из вышеизложенного, тема «Вещные права на недвижимое имущество» является актуальной и представляет интерес для дальнейшего исследования.

Целью данной работы является анализ общественных отношений, складывающихся по поводу вещных прав на недвижимое имущество, а также норм действующего законодательства Республики Беларусь в отношении вещных прав на недвижимое имущество, определение сущности вещных прав на недвижимость.

Для реализации данных целей были поставлены следующие задачи:

раскрыть понятие и сущность вещных прав на недвижимое имущество;

исследовать особенности вещных прав на недвижимое имущество;

выявить характерные признаки вещных прав на недвижимое имущество, а также особенности правового режима права собственности от ограниченных вещных прав.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Предметом исследования выступают правовые нормы, составляющие основу регулирования вещных прав на недвижимое имущество.

Методологической основой послужили: Конституция Республики Беларусь, Гражданский кодекс и иные нормативные правовые акты; работы таких учёных, как В.Ф. Чигирь, Т.А. Горупа, Е.А. Салей, Н.Л. Бондаренко и др., посвящённые данной теме. В работе также использовались диалектический, историко-правовой, конкретно-социологический, системно-структурный методы исследования.



1. Сущность вещных прав на недвижимое имущество

1.1 Понятие и классификация вещных прав на недвижимое имущество

вещный право недвижимый имущество

Понятие «недвижимое имущество» было впервые введено в римском частном праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов и получило законодательное закрепление во всех станах мира. Это понятие впервые введено Петром I для ограничения оборота недвижимости и порядка её наследования. После революции 1917 г. в связи с отменой частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые было заменено категорией «основные и оборотные фонды», земельные участки учитывались по видам и по площади. Впоследствии в связи с установлением частной собственности на землю понятие «недвижимое имущество» было снова введено Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» в 1990 г. и закреплено Основами гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). В Республике Беларусь данное понятие нашло отражение в Гражданском кодексе 1998 г.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [ГК].

Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, в ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь особо выделяются объекты, которые по своему правовому режиму приравниваются к недвижимости, хотя по своим естественным свойствам к недвижимым вещам не относятся - это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, предприятия в целом как имущественный комплекс. Признание данных вещей недвижимым имуществом обусловлено высокой нарицательной стоимостью указанных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной степени государственной защиты.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК в состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Другими словами, недвижимое имущество - это земельный участок и другие вещи, которые в силу своих натуральных (естественных) свойств прочно связаны с землей. Критериями отнесения имущества к недвижимому являются: естественные свойства вещи; прямое указание в законодательных актах.

Во все времена человек стремился к обладанию различными вещами. Со временем в обществе сложились отношения, связанные с приобретением обширного комплекса прав, который получил название «вещное право». По своей сути это право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав отличаются объёмом этой власти, т.е. набором конкретных полномочий правообладателя.

Современное гражданское законодательство регулирует достаточно широкий круг общественных отношений. Право собственности - основное вещное право, реализации и защите которого законодательство уделяет огромное внимание по причине его значимости в экономическом обороте [Горупа, «Право собственности отдельных субъектов» с. 4]. И нормы права, регулирующие вещные отношения отдельных субъектов гражданских правоотношений, занимают одно из важных мест. Субъектами права собственности могут быть как юридические, так и физические лица, а также Республика Беларусь и её административно-территориальные единицы. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом [п. 1 ст. 210 ГК]. В отношении граждан право собственности является неотъемлемым, т.е. правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещами возникают в момент рождения и прекращаются в момент смерти.

Помимо права собственности существуют ограниченные вещные права. Они являются производными от права собственности, но по сравнению с исходным правом правомочия их носителя значительно ограничены законодательными актами и волей собственника. Легальное определение ограниченного вещного права в законодательстве отсутствует, но, исходя из его сути, можно сделать вывод, что это юридически закрепленные права на владение, пользование и распоряжение чужими вещами.

Ограниченные вещные права обладают общими признаками:

ограниченность содержания этих прав по сравнению с правом собственности;

законодательное закрепление оснований и порядка возникновения и прекращения этих прав для обеспечения их устойчивости;

право следования, состоящее в том, что смена собственника имущества не влечет для субъекта ограниченного вещного права безусловного прекращения его прав на это имущество;

защита от нарушений теми же способами, которые используются для защиты права собственности.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Республики Беларусь к ограниченным вещным правам относятся:

право хозяйственного ведения и право оперативного управления;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного пользования земельным участком и право временного пользования земельным участком;

сервитуты.

В соответствии с Гражданским кодексом к вещным правам относятся:

право собственности, как основное вещное право;

право хозяйственного ведения и право оперативного управления (ст. 276 и 277 ГК)

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного пользования земельным участком;

сервитуты (ст. 268 ГК).

Этот перечень вещных прав не является исчерпывающим. В ст. 217 ГК имеется оговорка «в частности», что предполагает более обширный список вещных прав. К нему дополнительно можно отнести следующие права:

членов потребительского кооператива на квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим членам в пользование до внесения полностью паевого взноса и оформления права собственности на указанное помещение;

членов семьи собственника жилого дома или квартиры на пользование жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 275 ГК);

отчуждателя жилого дома, квартиры, земельного участка или иной недвижимости в собственность плательщика ренты с обязанностью последнего обеспечить потребности отчуждателя в жилище, питании и одежде (ст. 572 и 573 ГК);

откзополучателя пользоваться пожизненно жилым помещением в доме или квартире, перешедших по завещанию в собственность наследника (ст. 1054 ГК);

залогодержателя-кредитора по обеспеченному залогом обязательству (ст. 315-339 ГК);

кредитора, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать её до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 340 ГК).

Вещное право состоит из норм различных отраслей права. В его состав входят нормы конституционного права. Например, в ст. 13 Конституции Республики Беларусь установлены формы собственности и закреплена исключительно государственная собственность на недра, воды и леса, а также государственная собственность на земли сельскохозяйственного назначения.

Большинство вещно-правовых норм содержится в Кодексе Республики Беларусь о земле, а также в Гражданском кодексе (ст. 237, 276, 277, 268-270). В частности, в ст. 276-277 содержатся нормы права о хозяйственном ведении и оперативном управлении; нормы права об установлении сервитутов содержатся в ст. 268 ГК Республики Беларусь. Отношения, связанные с правом пользования чужим земельным участком (земельный сервитут) регулируются законодательством об охране и использовании земель (ст. 19, 45 Кодекса о земле, Положение о порядке установления и прекращения земельных сервитутов, утверждённое Постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии от 1 июня 2001 г. № 51).

В настоящее время с развитием рыночной экономики вещные права на недвижимость заняли особое место в системе гражданского законодательства, т.к. недвижимое имущество в виду его высокой нарицательной стоимости является выгодным средством реализации экономических и других прав как физических и юридических лиц, так и государства в целом. В связи с этим государство заинтересовано в урегулировании вещных прав на недвижимое имущество, по мере развития этих отношений объём вещных прав может быть расширен.

Существует множество критериев, влияющих на классификацию недвижимого имущества, как объекта вещных прав. Перечень вещных прав на недвижимое имущество не является строго определённым и с развитием общественных отношений может дополняться.

1.2 Право собственности

Право собственности является одним из основных вещных прав, так как оно включает в себя наиболее полные и широкие правомочия субъектов этого права. Полномочия собственника ограничены только законодательными актами.

В юридической литературе право собственности принято рассматривать в объективном и субъективном смыслах. В объективном смысле право собственности - это совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность определенного имущества физическим или юридическим лицам. Они определяют содержание правомочий и обеспечивают защиту прав и законных интересов собственника. В субъективном смысле право собственности представляет собой правомочия собственника имущества владеть, пользоваться и распоряжаться им. В Гражданском кодексе Республики Беларусь содержание права собственности раскрывается при помощи триады правомочий собственника:

право владения - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства над вещью. Данное право определяет принадлежность вещи определённому лицу;

право пользования - это юридически обеспеченная возможность извлечения из имущества полезных свойств в процессе личного или хозяйственного потребления;

право распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определять судьбу имущества [ч с. 641-650], т.е. в соответствии с п. 1-2 ст. 210 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом: «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом». [ГК]

Каждое из выше названных правомочий может осуществляться как собственником, так и другими лицами. Особенность правомочий собственника состоит в том, что он осуществляет их по своей воле в соответствии с предписаниями законодательства, тогда как другие лица осуществляют их не только по предписаниям законодательства, но в зависимости от воли собственника [ч. с. 637-689]. Право собственности предполагает осуществление правомочия владения самим собственником, но в силу акта законодательства, административного акта или договора их может осуществлять лицо, не являющиеся собственником (залог недвижимого имущества (п. 2 ст. 315 ГК), распоряжение имуществом недееспособного лица родителями или опекунами (п. 2 ст. 32, 36 ГК)). Без согласия собственника его имуществом может распорядиться судебный исполнитель [А.Б. Бабаев. Система вещных прав. Монография.2006. -- 408 с. 2006]. Исходя из этого, можно выделить два вида владения: владение собственника и владение лица, не являющегося собственником. Для владения собственника само право собственности является основанием, и такое владение является законным. [ч. с. 637-689]

Владение лица, не являющегося собственником, которое базируется на определенном правовом основании (титуле), также является законным. В качестве такого титула могут выступать акт законодательства, административный акт или договор. Однако если владение не имеет под собой оснований, оно признаётся незаконным. Примером такого владения может служить владение похищенным имуществом либо владение имуществом, иным способом выбывшим из владения собственника помимо его воли. Исключением из этого правила является добросовестное владение. Добросовестным владельцем признается незаконный владелец, который не знал и не должен был знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать [ч. с. 646-650].

Для реализации права собственности очень важное значение имеют форма и субъекты этого права, в связи с этим и определяется правовой режим осуществления вышеперечисленных прав.

Согласно ст. 13 Конституции Республики Беларусь и п.1 ст.213 Гражданского кодекса «собственность может быть государственной и частной». При этом государство гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности [ч. 2 ст. 13 Конституции].

Субъектами права частной собственности могут быть:

физические лица граждане республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства);

негосударственные юридические лица.

Субъектами права государственной собственности являются:

Республика Беларусь

административно- территориальные единицы.

Для государственной собственности характеры свои особенности правового регулирования. Право государственной собственности является наиболее централизованным, что проявляется в подчинении всех видов государственной собственности единой воле государства, выраженной в соответствующем законодательстве, обеспечивающем проведение единых мер по осуществлению всех видов государственной безопасности, в едином государственном контроле за её использованием [А.Р. Черепок, «К вопросу о понятии правового регулирования отношений государственной собственности», с. 96].

В свою очередь государственная собственность подразделяется на республиканскую и коммунальную. [п. 1 ст. 215 Гражданского кодекса]

Республиканская собственность используется в интересах всего населения Республики Беларусь. Имущество республиканской собственности закреплено за предприятиями и учреждениями Республики Беларусь. В число объектов республиканской собственности входят леса, воды, недра, национальные парки, заказники, памятники природы и иное имущество, находящееся исключительно в собственности государства. Военное и другое имущество, используемое исключительно в интересах государственной и общественной безопасности; предприятия по производству, хранению и сбыту наркотических и психотропных веществ и средств; полигоны, здания, сооружения и оборудование для захоронения бытовых, промышленных, твердых и жидких радиоактивных, ядовитых химических отходов; предприятия по добыче, переработке руд ценных металлов и камней, калийных руд, радиоактивных и редкоземельных элементов; учреждения Национального банка Республики Беларусь, обеспечивающие печатание банкнот национальной денежной единицы, других ценных бумаг; автомобильные дороги общего пользования, включая мосты, путепроводы, тоннели и т.д. [Закон «Об объектах, находящихся только в собственности государства»]. Кроме того к республиканской собственности относятся здания, сооружения, изолированные помещения (за исключением жилых домов и жилых помещений), не завершенные строительством капитальные строения (кроме не завершенных строительством жилых домов и жилых помещений), земельные участки, выделенные в пользование республиканским юридическим лицам.

Имущество, находящееся в собственности Республики Беларусь, имеет особенности правового режима. Он определяет круг лиц, полномочия собственника, содержание и порядок их осуществления. Данные полномочия осуществляются «государственными органами в пределах их компетенции, юридическими лицами, учреждёнными на основе республиканской собственности, республиканскими государственно-общественными объединениями в пределах предоставленных им полномочий, а также иными юридическими и физическими лицами на основе заключенных договоров» [Ч. с. 742].

Основы правового режима недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, закреплены в Гражданском кодексе и специальном законодательстве.

Правительство Республики Беларусь выступает в качестве собственника государственного имущества, организует управление данным имуществом, имеет право создавать, реорганизовывать, ликвидировать республиканские юридические лица государственной формы собственности. /и осуществляет: «отчуждение находящихся в собственности Республики Беларусь капитальных строений зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, незавершённых законсервированных капитальных строений, иного недвижимого имущества, незавершённых незаконсервированных капитальных строений, долей в праве общей собственности на них, стоимость каждого из которых превышает 10 тыс. базовых величин; машин, оборудования, транспортных средств, иного движимого имущества, стоимость каждого из которых превышает 30 тыс. базовых величин; приобретение в собственность Республики Беларусь безвозмездно, в том числе из коммунальной собственности, предприятий, зданий, сооружений, помещений, незавершённых строений; передачу без перехода права собственности предприятий, находящихся в собственности Республики Беларусь»/ [Указ «О порядке распоряжения государственным имуществом», Закон «О Совете Министров РБ»]

Полномочия по управлению государственной собственностью также осуществляют Президент Республики Беларусь, Министерство экономики, Государственный комитет по имуществу, Национальный банк, другие республиканские органы государственного управления.

Президент Республики Беларусь принимает решение об отчуждении находящихся в собственности Республики Беларусь предприятий как имущественных комплексов; о приобретении в собственность Республики Беларусь за счёт средств республиканского бюджета предприятий, капитальных строений зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, незавершённых законсервированных капитальных строений, иного недвижимого имущества, незавершённых незаконсервированных капитальных строений.

Министерства экономики разрабатывает государственную политику в сфере управления государственным имуществом и приватизации, выполняя следующие задачи: проводит анализ отношений государственной собственности в сфере управления государственным имуществом, его приватизации (исключение составляют земли, ее недра, другие природные ресурсы, жильё); обеспечивает отражение вопросов выработки и реализации государственной политики в сфере управления государственным имуществом и приватизации при подготовке государственных программ, прогнозов социально-экономического развития Республики Беларусь; согласовывает в установленном порядке предложения республиканских органов государственного управления, иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь, о передаче имущественных комплексов в собственность административно-территориальных единиц [Положение о Министерстве экономики Республики Беларусь, утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 июля 2006 года № 967].

Главными задачами Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь являются проведение единой государственной политики в области земельных отношений, геодезической и картографической деятельности, государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, по вопросам имущественных отношений (включая управление, распоряжение, приватизацию, оценку и учет имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь), за исключением приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда, ведение соответствующих кадастров, регистров и реестров. /Функциями Госкомимущества являются: контроль и анализ эффективности использования и управления находящимся в собственности Республики Беларусь недвижимым имуществом, ведение реестра имущества, находящегося в государственной собственности, а также контроль за распоряжением имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, соблюдением республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь, законодательства, регулирующего вопросы управления и распоряжения указанным имуществом. В пределах своей компетенции распоряжается имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, согласовывает вопросы распоряжения указанным имуществом и выполняет иные полномочия, предусмотренные законодательством / [Положениe о Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь, утвержденноe Постановлением Совета Министров от 29 июля 2006 года № 958].

/Национальный банк, Администрация Президента Республики Беларусь, Управление делами Президента Республики Беларусь, Национальная академия наук Беларуси, другие государственные органы и иные государстенные организации, подчинённые Президаенту Республики Беларусь, республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчинённые Правительству Республики Беларусь, Аппарат Совета Министров Республики Беларусь, администрации свободных экономических зон в отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь и закреплённого на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за этими органами и организациями либо подчинёнными им республиканскими юридическими лицами, принимают решения по отчуждению зданий, сооружений, помещений, незавершённых строений, стоимость каждого из которых не превышает 10 тыс. базовых величин, - по согласованию с Государственным комитетом по имуществу; отчуждению машин, оборудования, транспортных средств, стоимость каждого из которых не превышает 30 тыс. базовых величин; передачу без перехода права собственности зданий, сооружений, помещений, незавершённых строений, машин, оборудования, транспортных средств, а также приобретение в собственность Республики Беларусь на безвозмездной основе, в том числе из коммунальной собственности, машин, оборудования, транспортных средств; за счёт собственных средств, в том числе из коммунальной собственности, предприятий, зданий, сооружений, помещений, незавершённых строений, машин, оборудования, транспортных средств.

Облисполкомам и Минскому горисполкому предоставлено право распоряжения неиспользуемым и неэффективно используемым имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, в целях вовлечения его в хозяйственный оборот, в том числе передача такого имущества в частную собственность для реализации инвестиционных проектов»/ [Указ «О порядке распоряжения государственным имуществом»]

Кроме государственных органов, полномочия по владению, пользованию и распоряжению республиканской собственностью также осуществляют юридические лица, основанные на республиканской форме собственности (унитарные предприятия, учреждения, государственные объединения). Однако собственниками они не являются, а управляют имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Наиболее важные из правомочий осуществляются государственными юридическими лицами совместно с государственными органами, действующими от имени Республики Беларусь. Многие органы государственной власти одновременно являются как субъектом правотворчества, так и представителем государства как собственника имущества.

Коммунальная собственность используется в интересах народа соответствующей административно-территориальной единицы. По сравнению с республиканской собственностью круг объектов коммунальной собственности несколько уже. В ее состав не могут входить объекты, находящиеся исключительно в собственности Республики Беларусь. Она состоит из коммунального имущества, не закрепленного за коммунальными юридическими лицами (например, имущество местных органов государственной власти, жилищный фонд и др.), и имущества, закрепленного за предприятиями и учреждениями административно-территориальной единицы в соответствии с актами законодательства. Права по владению, пользованию, распоряжению коммунальной собственностью принадлежат местным Советам, иным государственным органам, а также юридическим лицам, основанным на коммунальной форме собственности [ст. 215 ГК, Чигирь, с. 733-742]:

местным Советам депутатов принадлежит право распоряжения природными ресурсами на соответствующей территории в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Право распоряжения природными ресурсами Советы осуществляют путем предоставления их в установленном законодательством Республики Беларусь порядке во владение и пользование предприятиям, организациям, учреждениям, объединениям и гражданам (Закон Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь»);

исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе передавать объекты коммунальной собственности во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Причем эти субъекты обладают преимущественным правом на приобретение в установленном законодательством Республики Беларусь порядке находящихся на их территории общественных зданий, сооружений и иных объектов, которые могут быть использованы для местных нужд. [Закон Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь»];

юридическими лицами, основанными на коммунальной форме собственности (коммунальные унитарные предприятия, учреждения).

Государственная собственность в советский период доминировала над так называемой личной собственностью, но с появлением современной рыночной экономики отношения частной собственности стали более значимыми и наполнились новым содержанием. Расширился не только состав объектов права собственности граждан, но и цели их использования. Объектами частной собственности стали не только материальные блага, имеющие чисто потребительское назначение, но и материальные блага, необходимые для осуществления производственной или хозяйственной деятельности.

Отношения частной собственности регулируются теми же нормами права, что и все вещные имущественные отношения. Они урегулированы общими и специальными нормами права. Объектом права частной собственности согласно действующему законодательству может быть любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое не может находиться в собственности граждан или юридических лиц (имущество, выведенное из оборота) [п. 1 ст. 214 ГК]. Количество и стоимость имущества граждан не ограничивается. Однако допускаются ограничения в интересах национальной безопасности, общественного порядка, защиты нравственности, здоровья населения, прав и свобод других лиц. Для юридических лиц ограничения устанавливаются законодательством [п. 2 ст. 214].

Собственник может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, т.е. осуществлять полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а именно: отчуждать свое имущество, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его и т.д.

«Объекты права частной собственности могут иметь как общий, так и специальный правовой режим.

Общий правовой режим означает, что в законодательстве отсутствуют специальные требования в отношении объекта собственности, поэтому действуют общие нормы ГК, регулирующие вещные правоотношения. Специальный правовой режим означает, что в законодательстве для конкретного объекта установлены специальные правила. Например, такие правила установлены для недвижимых вещей на основании норм ГК, Закона «О государственной регистрации недвижимости, прав на нее и сделок с ней» [Горупа, с. 7] В п. 3 ст. 272 ГК в отношении осуществления права собственности на недвижимое имущество содержатся требования, не допускающие размещение собственником в жилых домах промышленных производств; размещение в жилом помещении организаций допускается только после перевода этих помещений в нежилые [п. 3 ст. 272 ГК].

Право собственности граждан не исчерпывается наличием у собственника прав по обладанию имуществом - на нем лежат и определенные обязанности. Собственник обязан содержать имущество и нести риск его случайной гибели, порчи или повреждения, если иное не установлено договором или не предусмотрено законодательством [ст. 211-212 ГК].

В соответствии с п. 3 статьи 213 «субъектами права частной собственности являются физические и негосударственные юридические лица». Под физическими лицами понимаются не только граждане Республики Беларусь, но и иностранные граждане, и лица без гражданства. Т.е. иностранным гражданам предоставляется равный правовой статус со статусом граждан Республики Беларусь. [Денисенко] Однако, национальное законодательство в отношении некоторых прав вводит ограничения, связанные с гражданством. Так, иностранный гражданин или лицо без гражданства может стать собственником земельного участка при условии его наследования от родственника, которому этот участок принадлежал на праве частной собственности [ч. 4 ст. 12 кодекса о земле]. Приобретать земельные участки в Республике Беларусь по договорам купли-продажи, дарения, мены иностранцы не вправе. [Денисенко]

Договором о равных правах граждан, заключенным между Республикой Беларусь и Российской Федерацией 25 декабря 1998 г. и ратифицированным Законом Республики Беларусь от 17 февраля 1999 г., определено, что граждане Беларуси и России пользуются равными правами и свободами, как это предусмотрено законодательствами договаривающихся сторон [ст. 3]. Но, исходя из положений действующего земельного законодательства, граждане Российской Федерации не имеют равного правового статуса, поскольку не вправе приобретать земельные участки на территории Республики Беларусь в частную собственность наравне с белорусскими гражданами. Также граждане Российской Федерации могут являться субъектами права пожизненного наследуемого владения только лишь в случае, если наследодатель является его родственником, в то время, как граждане Республики Беларусь могут приобретать землю в пожизненное наследуемое владение независимо от наличия родственных связей с наследодателем.

Конституционный Суд Республики Беларусь решением «О правовом регулировании наследования земельных участков гражданами Российской Федерации» от 9 января 2006 г. № П-176/20061 уравнял граждан Российской Федерации с белорусскими гражданами лишь в правах наследования по завещанию.

Разновидностью частной формы собственности может быть собственность юридических лиц. Субъектами данной формы собственности являются негосударственные юридические лица [п. 3 ст. 213 ГК]. К ним относятся коммерческие и некоммерческие организации: хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы, крестьянские фермерские хозяйства, общественные объединения, религиозные организации, благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц, а также иные организации, которые создаются в соответствии с законодательством Республики Беларусь и имеют имущество на праве собственности. Правовой режим их имущества определяется законодательством и учредительными документами. Согласно п. 1 ст. 214 ГК в собственности юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может находиться в их собственности [ст. 214 ГК]. Таким образом, не могут находиться в собственности негосударственных юридических лиц те объекты, которые в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут находиться лишь в собственности государства. Имущество, ограниченное в обороте, может находиться в собственности юридического лица только при наличии специального разрешения.

Имущество, в том числе и недвижимое, переданное в качестве вкладов учредителями (участниками, членами) коммерческим и некоммерческим организациям, а также имущество, приобретённое этими юридическими лицами в процессе хозяйственной деятельности, находится в собственности данных организаций. Учредители (участники, члены) коммерческой организации в отношении имущества, находящегося в собственности этой организации, имеют обязательственные права, определяемые учредительными документами. Имущество, приобретенное общественными, религиозными организациями, благотворительными фондами, объединениями юридических лиц, индивидуальных предпринимателей (ассоциациями и союзами), находится в собственности этих организаций и может использоваться только для целей, закрепленных в учредительных документах. Учредители (участники, члены) таких организаций утрачивают право собственности на переданное этой организации имущество. В случае ликвидации такой организации её имущество также используется в целях, определяемых в учредительных документах [ст. 214 ГК].

Гражданское законодательство выделяет такое понятие, как «общая собственность», и определяет её как «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц» [п. 1 ст. 246], причём право каждого собственника сочетается с правом других собственников на общий объект. В зависимости от особенностей правового регулирования отношений между её участниками, общая собственность подразделяется на:

общую долевую собственность;

общую совместную собственность.

В общей долевой собственности (с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности) доли всех сособственников признаются равными, если иное не предусмотрено в законе или договоре. Размер доли может быть увеличен или уменьшен вследствие изменения состава участников долевой собственности, внесения в общее имущество улучшений и т.д. Каждый участник долевой собственности несёт расходы, связанные с имуществом, соразмерно своей доле. Расходы, которые не являются необходимыми и произведены одним из собственников без согласия остальных, падают на него самого [ст. 252].

Владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников, при недостижении согласия все споры решаются в судебном порядке. Каждый собственник имеет право на пользование частью имущества, соответствующей его доле [ст. 250].

Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников, однако своей долей в праве общей собственности каждый участник вправе распорядиться самостоятельно [ст. 249].

Общая совместная собственность возникает только на основании закона и характеризуется отсутствием чёткого определения доли каждого сособственника. Право общей совместной собственности возникает на имущество супругов.

Для общей совместной собственности характерен переход из одной формы собственности в другую. Собственники могут трансформировать общую совместную собственность в общую долевую путём установления доли каждого из них в праве общей собственности [Бондаренко, ст. 120].

Имущество, нажитое супругами во время брака, находится в их совместной собственности, если брачным контрактом не установлен иной режим этого имущества [ст. 259]. В случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором. Что касается недвижимого имущества (жилья), как правило, выделяется реальная доля. В интересах несовершеннолетних детей или одного из супругов размер долей может быть изменён судом.

Не подлежат включению в общую совместную собственность супругов:

имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак;

имущество, полученное в период брака в дар или в порядке наследования.

Супруги владеют и пользуются совместной собственностью сообща, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется с письменного согласия всех участников совместной собственности.

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

Отношения собственности проникают во многие сферы жизни человека и являются значимыми для общества. В связи с этим право собственности имеет множество различных форм и обладает широким кругом правомочий.

Право собственности занимает центральное место в системе вещных прав.

Особенность правомочий государства проявляется в отношениях государственной собственности, где государство не только устанавливает правовое регулирование соответствующих отношений, но и само участвует в возникающих на основе правовых норм правоотношениях собственности.

Обладание вещами является важнейшим условием для удовлетворения различных потребностей человека, в том числе экономических и социальных. В современных условиях частная собственность в Республике Беларусь распространилась не только на потребительские, но и на производственные и хозяйственные отношения.

1.3 Ограниченные вещные права на недвижимое имущество. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

Наиболее сильными среди ограниченных вещных прав являются права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника. К ним относятся:

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления.

Право хозяйственного ведения - основанное на праве собственности вещное право юридического лица - несобственника - владеть, пользоваться и распоряжаться закреплённым за ним имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законодательством.

Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные республиканские и коммунальные унитарные предприятия (кроме казённых предприятий), а также частные унитарные предприятия, т.е. предприятия, находящиеся в собственности физического лица, совместной собственности супругов или участников крестьянско-фермерского хозяйства, и дочерние предприятия, которые создаются унитарными предприятиями путем передачи им части имущества с согласия собственника имущества предприятия-учредителя. Также субъектами являются государственные объединения, иные юридические лица, определяемые Президентом Республики Беларусь [п. 2 ст. 113 Гражданского кодекса].

Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, является государство. Унитарное предприятие, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не в праве распоряжаться переданным ему имуществом (продавать ,сдавать в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставные фонды, иным образом распоряжаться имуществом) без согласия собственника [ст. 276]. Согласно действующему законодательству носитель права хозяйственного ведения вместе с полномочиями приобретает обязанности, состоящие в обеспечении сохранности имущества, а так же в обеспечении его использования по назначению [п. 2 ст. 276 Гражданского кодекса]. Собственник имущества сохраняет отдельные правомочия, в частности назначает руководителя унитарного предприятия, определяет предмет и цели деятельности унитарного предприятия, осуществляет контроль за правильным использованием имущества и его сохранностью, а также имеет часть прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении [п. 2 ст. 276 Гражданского кодекса].

Объектом права хозяйственного ведения является предприятие как имущественный комплекс.

Право оперативного управления - это основанное на праве собственности вещное право юридического лица, не являющегося собственником, владеть, пользоваться и распоряжаться закреплённым за ним имуществом в соответствии с целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия [ст. 115 Гражданского кодекса] и финансируемые собственником учреждения [ст. 120 Гражданского кодекса].

Казенные предприятия образуются по решению Совета Министров Республики Беларусь на базе имущества, находящегося в республиканской собственности, и являются коммерческим юридическим лицом.

Учреждения могут быть созданы как на основе государственной собственности (республиканские, коммунальные), так и на основе частной собственности и являться некоммерческими организациями [Cалей ]

Существует несколько видов ограничений прав пользования, владения и распоряжения имуществом для юридического лица, которому имущество принадлежит на праве оперативного управления [п. 1 ст. 277 ГК]:

право оперативного управления осуществляется в соответствии с законодательством (общее ограничение);

право оперативного управления осуществляется в соответствии с целями деятельности юридического лица, носителя этого права (специальные ограничения);

в соответствии с задачами собственника;

в соответствии с назначением имущества.

В отношении субъекта права оперативного управления собственник имущества обладает более широкими правомочиями, чем в отношении субъекта права хозяйственного ведения:

собственник вправе изъять у субъекта права оперативного управления излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 277 ГК).

казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника.

Самыми узкими полномочиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом наделены учреждения. Согласно статье 279 Гражданского кодекса учреждение лишено самостоятельного права отчуждения любого закрепленного за ним имущества [ст. 279 Гражданского кодекса].

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления как ограниченные вещные права имеют схожие признаки, характеризующие их правовую сущность. Однако у данных видов ограниченных вещных прав есть особенности, позволяющие отличать их друг от друга. И разница проявляется, прежде всего, в правомочиях распоряжения имуществом. По общему правилу, право оперативного управления считается более ограниченным по сравнению с правом хозяйственного ведения по объёму входящих в него правомочий, т.е. право оперативного управления предоставляет своему носителю меньше прав, чем право хозяйственного ведения. К примеру, в ч. 2 п. 1 ст. 278 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что «по общему правилу казенное предприятие самостоятельно реализует производимые им товары, работы и услуги. Учитывая, что казенное предприятие может заниматься, например, постройкой объектов недвижимости, следовательно, рассматриваемый субъект права оперативного управления вправе распоряжаться данными объектами самостоятельно. Следует признать, что в данной ситуации у субъекта права оперативного управления оказывается больше прав и возможностей, нежели у субъекта права хозяйственного ведения. Те же положения распространяются и на государственные объединения, основанные на праве оперативного управления.

Пункт 2 ст. 279 ГК Республики Беларусь закрепляет положения о том, что учреждению может быть предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность и самостоятельно распоряжаться полученными от такой деятельности доходами и приобретенным за счет их имуществом. Отсюда можно сделать вывод, что данная норма права предоставляет учреждению больше прав по распоряжению таким имуществом, чем казенному предприятию, а также чем унитарному предприятию, основанному на праве хозяйственного ведения. Ведь в самостоятельное распоряжение может попасть в том числе и недвижимое имущество, которым субъекты права хозяйственного ведения всегда распоряжаются только с согласия собственника. Из п. 2 ст. 279 ГК Республики Беларусь вытекает, что под «самостоятельностью» законодатель понимает отсутствие у учреждения необходимости получения чьего бы то ни было согласия на распоряжение данным видом имущества» [Е.И. Рылко ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ В СИСТЕМЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ].

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что право хозяйственного ведения и оперативного управления, являясь производными от права собственности, тем не менее, обладают более узким кругом полномочий.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имеют общие признаки, однако различаются по объёму распорядительных правомочий субъектов данных прав.

1.4 Ограниченные вещные права на землю. Сервитуты

Физические лица, которым предоставлены различные титульные права по использованию земельных участков, являются самой многочисленной категорией землепользователей. До недавнего времени права этих лиц на землю были ограничены не только целями использования земли, но и субъектным составом. В связи с принятием в 2008 г. нового Кодекса Республики Беларусь о земле изменился характер правоотношений и расширился субъектный состав, в который были включены иностранные граждане и лица без гражданства.

В настоящее время земельные отношения в Республике Беларусь регулируются не только нормами специального - земельного законодательства (Кодекс Республики Беларусь о земле), но и законодательством иных отраслей (гражданского, административного и др.). Это обусловлено комплексным характером данных отношений.

Наряду с правом собственности на земельные участки как земельное, так и гражданское законодательство Республики Беларусь предусматривает правовые формы использования земельных участков лицами, не являющимися их собственниками: право пожизненного наследуемого владения земельными участками; право постоянного пользования земельными участками; право временного пользования земельными участками; сервитуты.

Права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками земельных участков, производны от права государственной или частной собственности на землю. Однако возникновение прав на основе частной собственности ограничено, поскольку собственники могут лишь передавать земельные участки в аренду, а также предоставлять земельные сервитуты [Природоресурсное, с. 164]

Эти права различаются по целям использования земельных участков, по субъектам, срокам, характеру и содержанию прав на землю.

Основное целевое назначение земель - это установленные законодательством порядок, условия и ограничения использования земельного участка (земель) для конкретных целей. Под категорией земель понимаются земли, выделяемые по основному целевому назначению и имеющие определенный законодательством правовой режим использования и охраны.

...