Вещные права на недвижимое имущество

Пожизненное наследуемое владение - это особое вещное право граждан бессрочно владеть и пользоваться земельным участком установленного размера с правом наследования в предусмотренном законом порядке с определенной целью. Сущность права пожизненного наследуемого владения земельным участком заключается в том, что его носитель, не являясь собственником земельного участка, наделяется правомочиями владения и пользования им пожизненно с передачей этого права по наследству. [ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ ЗЕМЛЕЙ А. В. Гречихин]

На праве пожизненного наследуемого владения могут предоставляться земли, находящиеся в государственной собственности. Субъектами права пожизненного наследуемого владения землей являются:

граждане Республики Беларусь;

иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся родственниками наследодателя, в случае наследования земельного участка, предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение, если иное не установлено законодательством [ст. 14 КоЗ].

В пожизненное наследуемое владение земля предоставляется для следующих целей:

ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Размер предоставляемого земельного участка - до 100 га сельскохозяйственных земель включительно;

ведения личного подсобного хозяйства - до 1 га с учётом площади земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома в этом населенном пункте;

строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме:

в городах - от 0,05 до 0,15 га включительно;

в поселках городского типа и в сельских населенных пунктах - от 0,15 до 0,25 га включительно;

в населённых пунктах, расположенных в пригородах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения - от 0,1 до 0,15 га включительно;

коллективного садоводства, дачного строительства - до 0,15 га на одного члена садоводческого товарищества, дачного кооператива;

традиционных народных промыслов (ремёсел) - по решениям исполнительных комитетов, размеры земельных участков устанавливаются в зависимости от местных условий и особенностей, а также волеизъявления лиц, которым они предоставляются (ст. 36 КоЗ) [].

В законодательстве в качестве одной из правовых форм использования земли предусмотрено право пользования землей.

Право пользования землей рассматривается как группа норм, определяющих порядок и условия пользования землей, права и обязанности землепользователей, основания возникновения и прекращения землепользования.

Виды пользования землей:

1) постоянное, т. е. пользование землей без заранее установленного срока;

2) временное пользование.

Постоянным признается право пользования земельным участком, не ограниченное установлением определенного срока, т.е. бессрочное.

Субъектами права постоянного пользования земельными участками могут быть только юридические лица Республики Беларусь:

которым земельные участки предоставлены до вступления в силу КоЗ 2008 г.;

которым право постоянного пользования на земельные участки в установленном порядке перешло от других юридических лиц Республики Беларусь.

После вступления в силу КоЗ 2008 г. земельные участки предоставляются в постоянное пользование:

государственным органам, иным государственным организациям (за исключением предоставления земельных участков для строительства автозаправочных станций) - для осуществления задач и функций, предусмотренных законодательством;

негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь - для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности;

сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям - для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для ведения подсобного сельского хозяйства;

научным организациям, учреждениям образования - для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства;

государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям местных исполнительных комитетов, в компетенцию которых входит ведение лесного, лесопаркового хозяйства, - для ведения лесного хозяйства;

религиозным организациям - для строительства и (или) обслуживания культовых строений и мест погребения;

юридическим лицам - для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), а также для обслуживания многоквартирных жилых домов, строительства и (или) обслуживания многоквартирных жилых домов, строительства и (или) обслуживания общежитий, гаражей и автомобильных стоянок;

садоводческим товариществам и дачным кооперативам - для ведения коллективного садоводства и дачного строительства (земельные участки общего пользования) и иным лицам согласно законодательству.

Законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков в постоянное пользование.

Предоставление данных титулов субъектам права постоянного пользования земельными участками является мерой государственной поддержки этих лиц, поскольку земельные участки предоставляются без проведения аукциона и на безвозмездной основе [Шахрай Шингель, с. 168].

Размеры земельных участков, предоставляемых на праве постоянного пользования, законодательно не устанавливаются и определяются согласно проекту отвода земельных участков в соответствии с целями землепользования, местными условиями и иными обстоятельствами.

Временное пользование земельными участками.

Субъектами права временного пользования земельными участками могут быть как юридические лица, так и граждане Республики Беларусь.

При этом цели использования земли на праве временного пользования различны в зависимости от субъекта.

Во временное пользование земельные участки могут предоставляться:

юридическим лицам - субъектам права постоянного пользования - для осуществления задач и функций, предусмотренных законодательством, - на срок до десяти лет, если иное не предусмотрено законодательными актами;

юридическим лицам Республики Беларусь для добычи общедоступных полезных ископаемых, а также для использования геотермальных ресурсов недр - на срок до двадцати лет;

гражданам Республики Беларусь для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных - на срок до десяти лет;

3) гражданам Республики Беларусь - инвалидам I и II группы, инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата, инвалидам Великой Отечественной войны либо гражданам, заболевшим и перенесшим лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалидам, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС, являющимся собственниками транспортных средств - в городах и сельских населённых пунктах, а также гражданам Республики Беларусь, зарегистрированным по месту жительства в многоквартирных жилых домах, расположенных в сельских населенных пунктах, являющимся собственниками транспортных средств - на срок до десяти лет [ст. 16, 41 КоЗ];

4) национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров - на срок до девяноста девяти лет в соответствии с актами законодательства об охране и использовании земель и об инвестиционной деятельности [ст. 16 КоЗ].

Кроме того, ст. 59 КоЗ 2008 г. предусматривается сохранение права на служебные земельные наделы, предоставляемые работникам отдельных отраслей экономики на период трудовых отношений (с возможностью в некоторых случаях пользования таким участком пожизненно) до вступления в силу Кодекса о земле 2008 г. [ст. 59 КоЗ].

Лица, которым предоставлено право временного пользования земельным участком, обязаны возвратить земельные участки по истечении срока пользования либо своевременно обратиться за его продлением в порядке, установленном Гл. 7 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утверждённого Указом № 667 от [Указ].

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве временного пользования, законодательством не устанавливаются.

Создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременении) прав на земельный участок удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации, выдаваемым организацией по государственной регистрации.

Право временного пользования земельным участком, предоставленным для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, осуществляется на основании решения о предоставлении земельного участка, принятого государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, без выдачи документа, удостоверяющего право временного пользования земельным участком.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки, выданные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 г. (например, Государственные акты), являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Сервитуты - это закрепленные за гражданами и юридическими лицами возможности пользования чужим недвижимым имуществом, в том числе земельными участками.

Право пользования чужим земельным участком или чужим недвижимым имуществом связано с наличием определённых целей, которые носят публичный либо частный характер и не могут быть обеспечены другим способом.

Публичные сервитуты устанавливаются в интересах неограниченного круга лиц (например, право пользования земельными участками, открытыми для общего пользования улицами, парками, пешеходным и автомобильными дорогами, и пр.); частные сервитуты устанавливаются в интересах конкретного лица по соглашению с собственником имущества или в судебном порядке (например, право прогона скота через чужой земельный участок) [Ковалёва].

Гражданский кодекс Республики Беларусь регулирует общественные отношения, возникающие по поводу ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

Так, ст. 268 Гражданского кодекса устанавливает правила пользования чужим недвижимым имуществом, которые заключаются в предоставлении собственником имущества права ограниченного пользования этим недвижимым имуществом. Так, например, «земельный сервитут может быть установлен при наличии двух земельных участков, принадлежащих различным землепользователям - обременяемого и доминантного» [Шингель, Шахрай, с. 175]. Земельный участок, собственник которого имеет право требовать установления сервитута, называется доминантным, а участок, собственник которого обязан предоставить сервитут - обременительным.

Земельный сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, водопроводов, а также для других целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права. Иными словами, земельный сервитут возможен только в тех случаях, когда соответствующая потребность доминантного земельного участка не может быть удовлетворена иным способом [Шингель, Шахрай, с. 175].

Сервитут может быть установлен не только в отношении земельного участка, но и в отношении другой недвижимости, например, здания (сервитут на стену). Также к правам ограниченного пользования чужим жилым помещениям можно отнести право члена семьи собственника жилого помещения на проживание в нём; право пожизненного пользования жилым помещением, установленное в силу договора пожизненного содержания с иждивением либо завещательного отказа [Ковалёва].

Предоставляемые таким вещным правом возможности всегда ограничены по содержанию и потому являются гораздо более узкими, чем правомочия собственника. Обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника этого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом [п. 2 ст. 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь].

Основанием возникновения сервитута является соглашение между собственником недвижимого имущества и лицом, которое заинтересовано в установлении сервитута. Такое соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В случае недостижения соглашения об установлении и условиях сервитута спор разрешается судом по иску заинтересованного лица [п. 3 ст. 268 ГК].

Собственник недвижимого имущества, обременённого сервитутом, имеет право требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользованием недвижимым имуществом [п. 4 ст. 268 ГК].

В случае перехода прав на недвижимое имущество, обременённое сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется [п. 1 ст. 269 ГК]. Также сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может быть передан лицам, не являющимися собственниками недвижимого имущества, для использования которого сервитут установлен [п. 2 ст. 269 ГК].

Если отпали основания, по которым был установлен сервитут, то по требованию собственника недвижимого имущества сервитут может быть прекращён. Также в случае, если сервитут препятствует использованию имущества по назначению, сервитут может быть прекращён в судебном порядке [ст. 270 ГК].

Действующим законодательством гражданам Республики Беларусь предоставлена возможность пользования любым ограниченным правом в отношении земельных участков, в то время, как иностранные граждане и лица без гражданства могут использовать земельные участки лишь на единственном вещном праве - земельном сервитуте, т.к. не могут приобрести земельные участки в собственность, пожизненное наследуемое владение и постоянное пользование, а могут стать лишь арендаторами земли [Н.Г. Станкевич, с. 35].

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

Ограниченные вещные права на недвижимое имущество охватывают широкий круг отношений по поводу прав на чужое имущество. Они тесно связаны с правом собственности.

Вещные права на землю образуют основу всех других вещных прав. Только земельные участки могут закрепляться на таком вещном праве, как пожизненное наследуемое владение, а также на праве постоянного пользования.

Ограниченным правам на землю, как и другим ограниченным вещным правам, присуще право следования, состоящее в том, что смена собственника имущества не влечёт их прекращения для субъекта этих прав. Вместе с правами к носителю ограниченных вещных прав переходят и обременения в отношении имущества.

Большой процент земельных участков находится в государственной собственности, что позволяет обеспечить более качественный контроль за использованием земли. Однако нахождение земли в государственной собственности порождает необходимость множественности вещных прав на землю.

Вещные права на землю различаются по субъектному составу и целям использования, эти же юридические факты являются основаниями их ограничений.



2. Основания возникновения, изменения и прекращения вещных прав

2.1 Основания приобретения права собственности

Законодательство закрепляет различные способы приобретения имущества в собственность, которые можно разделить на две группы: первоначальные и производные. Каждый из способов имеет несколько форм.

1) Первоначальные способы характеризуются тем, что право собственности на вещь возникает впервые либо независимо от воли прежнего собственника. Первоначальными способами приобретения права собственности на недвижимое имущество являются:

создание недвижимого имущества;

приобретение права собственности по давности владения.

Собственник несет бремя содержания имущества, а также риск случайной гибели (порчи, отчуждения) вещи -- возможность наступления неблагоприятных последствий в виде убытков по обстоятельствам, в которых ни одна из сторон невиновна [ст. 212 ГК].

Создание недвижимого имущества. Для возникновения права частной собственности на новый жилой дом необходимо наличие юридического состава: решение исполкома о выделении земельного участка; государственный акт на право частной собственности на землю или пожизненное наследуемое владение; акт приемки дома в эксплуатацию, выдаваемого в соответствии с Постановлением Правительства №452 от 29.11.1991 года «Об утверждении Положения о порядке приемки объектов в эксплуатацию»; государственной регистрации строения в качестве жилого дома на основании п.2 ст.220 ГК [ст. 220 ГК].

Однако, «лицо, осуществившее самовольное строительство жилого дома, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с пп. 1 и 2 ст. 220 ГК и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2ст . 223 ГК).

За лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство жилого дома (в том числе за законным приобретателем) с использованием земельного участка не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение, по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил» (ч. 2 п. 4 ст . 223 ГК).[Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь 26 марта 2003 г .№ 2 О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения]

Приобретательная давность. [cт. 235] В соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь лицо - гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится недвижимое имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

«Владение должно быть открытым, т. е. без утайки перед третьими лицами.

Владение должно быть непрерывным. Для перерыва владения … есть два основания: нарушение самого владения и предъявление иска со стороны собственника… В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК до приобретения на имущество права собственности владелец имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу предусмотренных законодательством или договором оснований.

В соответствии со ст. 56 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по давности владения является решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее приобретательную давность, либо решение суда об установлении факта приобретательной давности» [УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДАВНОСТИ ВЛАДЕНИЯ, И. П. Третьякова].

2) Производные способы характеризуются наличием волеизъявления отчуждателя и приобретателя, т.е. соглашения между ними. Выделяют следующие производные способы приобретения права собственности на недвижимость:

приобретение по договору. Право собственности может быть приобретено на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, др. сделок по отчуждению имущества [ч. 1 п. 2 cт. 219];

приобретение по наследству [ч.2 п. 2 ст. 219, гл.70 ГК];

приобретение имущества в собственность в процессе реорганизации собственника (юридического лица) - право собственности переходит правопреемнику от реорганизованного юридического лица [ч. 3 п. 2 cт. 219];

приобретение собственности в процессе приватизации. Приватизация - это передача государственного имущества частному сектору на безвозмездной и возмездной основе. Объектами приватизации могут быть находящиеся в государственной собственности предприятия, здания, сооружения, оборудование, лицензии, патенты и другие виды государственного имущества, в т.ч. жилищный фонд. Субъекты приватизации - граждане страны; юридические лица, деятельность которых связана с негосударственной собственностью; трудовые коллективы госпредприятий; иностранные граждане и инвесторы. Не подлежат приватизации: предприятия оборонного комплекса; объекты, деятельность которых может угрожать жизни и здоровью людей; естественные монополии: предприятия единой энергетической сети, магистральные железные дороги, системы связи; казенные предприятия, т. е. предприятия неэффективные по рыночным критериям, но жизненно необходимые для общества.

Способы возникновения государственной собственности как общие (доходы от деятельности государственных предприятий, наследование и др.), так и специальные: конфискация имущества, национализация, реквизиция, переход в собственность государства бесхозяйного имущества.

Право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации имущества, в случае приобретения имущества по договору - с момента регистрации договора.

2.2 Прекращение права собственности

Статья 2 ГК закрепляет принцип неприкосновенности собственности. Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных в законодательстве.

Право собственности может быть прекращено по воле самого собственника в случаях:

отчуждение собственником своего имущества другим лицам (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т. д.);

утрата собственности на имущество.

Право собственности может быть прекращено помимо воли собственника путем принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества (по общему правилу оно допускается с компенсацией собственнику стоимости изымаемого имущества):

по постановлению суда при обращении взыскания на имущество по обязательствам (безвозмездное изъятие);

при отчуждении имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, имеющегося в акте законодательства (вещи, изъятые из оборота или ограниченные в обороте);

при отчуждении недвижимости (зданий, строений и т. п.) в связи с изъятием земельного участка;

при реквизиции имущества;

при конфискации (безвозмездное изъятие);

при национализации;

в случае гибели или уничтожения имущества.

Особый случай прекращения права государственной собственности -- приватизация республиканского имущества, принадлежащего Республике Беларусь, или коммунального, принадлежащего административно-территориальным единицам (ст. 218 ГК). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной собственности, и не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности.

Основания возникновения, изменения и прекращения права общей собственности аналогичны основаниям возникновения права собственности. При первоначальных способах общая собственность возникает, как правило, для удовлетворения общих потребностей при совпадении интересов участников (например, при заключении договора о совместной деятельности). К производным способам, в частности, можно отнести наследование имущества несколькими наследниками. Возникновение отдельных видов общей собственности предусмотрено законом (собственности супругов, членов крестьянского (фермерского) хозяйства). Участниками права общей собственности могут быть любые субъекты гражданского права.

При возмездном отчуждении доли должно соблюдаться правило о праве преимущественной покупки этой доли остальными участниками долевой собственности (ст. 253 ГК). Это правило состоит в том, что при продаже доли постороннему лицу остальные имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю третьему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут долю в праве собственности в течение 30 дней в отношении недвижимого имущества, доля может быть продана третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой из сособственников вправе в судебном порядке в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кредитор участника общей долевой собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требование о выделении доли должника в общем имуществе для обращения на него взыскания.

Общая долевая собственность прекращается в результате ее раздела. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению всех сособственников, а при недостижении соглашения -- в судебном порядке.

Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности или выдел доли каждого из сособственников влечет прекращение права общей совместной собственности.

Итак, в ряде случаев многие юридические факты могут являться основанием как возникновения прав на недвижимое имущество, так и их прекращения.

В зависимости от формы собственности юридические факты, служащие основаниями возникновения и прекращения вещных прав на недвижимое имущество, различны.



3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Одна из особенностей недвижимого имущества состоит в том, что оно подлежит обязательной государственной регистрации. Также подлежат регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Система регистрации недвижимого имущества, как основной институт защиты прав граждан и юридических лиц, была создана в связи со вступлением в силу Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который установил порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь.

В соответствии с вышеназванным Законом государственной регистрации подлежат следующие виды объектов недвижимого имущества:

- земельные участки;

- капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения;

- изолированные помещения, в том числе жилые;

- предприятия как имущественные комплексы;

- другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Объектами государственной регистрации являются:

1. создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

2. возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а именно:

- право собственности;

- пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- постоянного пользования земельным участком;

- временного пользования земельным участком;

- оперативного управления;

- хозяйственного ведения;

- сервитута;

- ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;

- ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений;

- ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;

- иных прав и ограничений (обременений) прав в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

3. сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации, а именно (договоры):

- отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);

- раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества;

- слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности.

Согласно Указу президента Республики Беларусь № 603 от 10.12.2002 г. в систему государственных организаций в области государственной регистрации входят:

1) Государственный комитет по имуществу как специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь;

2) республиканская организация по государственной регистрации - научно-производственное государственное унитарное предприятие "Национальное кадастровое агентство";

3) территориальные организации по государственной регистрации.

Полномочия Государственного комета по имуществу в области государственной регистрации состоят в издании нормативно-правовых актов в области государственной регистрации недвижимого имущества, обеспечении проведения единой государственной политики в области государственной регистрации, разработке и реализации государственных программ в области государственной регистрации недвижимого имущества, определении правил ведения государственного реестра недвижимого имущества и т.д.

Полномочиями Национального кадастрового агентства являются: методологическое и общее руководство деятельностью территориальных организаций по государственной регистрации; техническая инвентаризация недвижимого имущества и проверка характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления; ведение единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, обеспечение его защиты от несанкционированного доступа, хищения и уничтожения; проведение аттестации регистраторов, ведение реестра регистраторов и др. полномочия в пределах его компетенции.

Полномочия территориальных организаций по государственной регистрации состоят в осуществлении технической инвентаризации недвижимого имущества и проверки характеристик недвижимого имущества в пределах территории регистрационного округа и других полномочий и прав в пределах своей компетенции.

Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется в строго определённом порядке, который заключается в определённой последовательности действий:

создание земельного участка и возникновение прав на него;

создание капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения и возникновение прав на него;

создание изолированного помещения и возникновение прав на него.

К примеру, государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено, а государственная регистрация создания изолированного помещения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором оно расположено.

Государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

Государственная регистрация перехода, прекращения права на недвижимое имущество, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение.

Государственная регистрация создания недвижимого имущества на основании договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, либо договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующего договора.

С учетом данной последовательности, одновременно может осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним.

В Республике Беларусь был создан единый информационный ресурс о недвижимом имуществе, в котором содержится информация о земельных участках, капитальных строениях, незавершенных законсервированных капитальных строениях, изолированных помещениях, машино-местах, предприятиях как имущественных комплексах, правах на них и сделках с ними - Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Наполнение ЕГРНИ как информационного ресурса осуществляется посредством совершения регистрационных действий и внесения исправлений в документы ЕГРНИ в соответствии с действующим законодательством. В 2009 году ЕГРНИ признан базовым информационным ресурсом государства (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 мая 2009 г. № 673).

Наполнение ЕГРНИ осуществлялось двумя путями.

Формирование документов ЕГРНИ путем перенесения информации о произведенных ранее государственных регистрациях недвижимого имущества и прав на него, содержащихся в организациях, ранее занимавшихся государственной регистрацией и учетом недвижимости в Республике Беларусь. Такое формирование предусмотрено статьей 73 Закона о государственной регистрации.

Внесение информации в ЕГРНИ путем совершения регистрационных действий.

В настоящее время обновление ЕГРНИ осуществляется не реже 1 раза в час.

На сегодняшний день ЕГРНИ является сложным взаимосвязанным информационным ресурсом. В составе ЕГРНИ функционирует значительное количество реестров и регистров (реестр регистраторов, реестр специалистов по технической инвентаризации и проверке характеристик недвижимого имущества, реестр классификаторов, удостоверяющий центр, система обмена электронными документами, реестр организаций по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним и др). Создана и аттестована система защиты информации ЕГРНИ.

Перечни документов, которые необходимо представить гражданам для государственной регистрации, и стоимость услуг утверждены Указом Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006г. №152 «Об утверждении перечня административных процедур, выполняемых государственными органами и иными государственными организациями по обращениям граждан за выдачей справок или других документов».

Государственная регистрация недвижимого имущества, прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество -- юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом -- юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации. [п. 2 ст. 7 закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним].

Заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу на действия (бездействие) регистратора в суд либо в течение одного года обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации.

Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что недвижимое имущество в виду большой общественной значимости является особым объектом вещных прав, имеет высокую нарицательную стоимость, в связи с этим нуждается в повышенной государственной защите. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется с целью реализации государственной политики в сфере управления недвижимым имуществом, его налогообложения, государственного контроля за использованием и охраной недвижимого имущества, защиты государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом.



Заключение

Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место: с одной стороны, она входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные здания и сооружения) и является базой хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности, с другой - является основой жизни граждан и используется в личных целях для непроизводственной деятельности. Жилые дома, квартиры, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан используются для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, в то время, как такие же дома, квартиры, гаражи и т.п., используются в коммерческих целях, служат средствами извлечения прибыли.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую значимость, поэтому для него существует особый правовой режим.

В связи с изменением экономической основы нашего общества и развитием в нем рыночных отношений наличие недвижимости определяет имущественное положение субъекта гражданского права. Так, возникла необходимость в закреплении в действующем законодательстве недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств.

Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс Республики Беларусь, который дал общую характеристику недвижимого имущества и определил необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. С принятием Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» была сформирована чёткая система государственного контроля недвижимого имущества.

В Гражданском Кодексе Республики отношения с наличием иностранного элемента регулируются главой «Международное частное право», которая включает коллизионные нормы, касающиеся недвижимого имущества.

В Республике Беларусь, как и в большинстве стран, в качестве общего принципа для регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, применяется закон места нахождения вещи (lex rei sitae) который состоит в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится [ст. 1119]. Аналогично определяются основания возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав, т.е. по законодательству страны места нахождения имущества [п.2 ст. 1120].

В отношении оснований возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки с недвижимым имуществом, применимое право определяется местом совершения сделки (lex loci actus), либо по соглашению сторон [п. 1 ст. 1120].

Возникновение права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество вследствие приобретательной давности определяется правом той страны, где имущество находилось в момент окончания срока приобретательной давности. Условия владения и сроки исковой давности по искам об установлении права собственности вследствие приобретательной давности в различных странах не совпадают [ч. 2 п. 2 ст. 1120].

В отношении права собственности и иных вещных прав на транспортные средства - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, подлежащие государственной регистрации, применяется право той страны, где эти транспортные средства и иное имущество зарегистрированы [ст. 1121].

В ходе изучения и анализа предложенной темы были исследованы нормативные правовые акты Республики Беларусь, учебная и методическая литература, научные статьи различных авторов, касающиеся вещных прав на недвижимое имущество. В небольшом объёме курсовой работы невозможно осветить такую обширную и многогранную тему, как вещные права на недвижимое имущество, однако была предпринята попытка рассмотреть важнейшие аспекты данной темы. По результатам исследования можно сделать следующие выводы.

В настоящее время с развитием рыночной экономики вещные права на недвижимость заняли особое место в системе гражданского законодательства, т.к. недвижимое имущество в виду его высокой нарицательной стоимости является выгодным средством реализации экономических и других прав как физических и юридических лиц, так и государства в целом. В связи с этим государство заинтересовано в урегулировании вещных прав на недвижимое имущество, по мере развития этих отношений объём вещных прав может быть расширен.

Существует множество критериев, влияющих на классификацию недвижимого имущества, как объекта вещных прав. Перечень вещных прав на недвижимое имущество не является строго определённым и с развитием общественных отношений может дополняться.

Отношения собственности проникают во многие сферы жизни человека и являются значимыми для общества. В связи с этим право собственности имеет множество различных форм и обладает широким кругом правомочий.

Право собственности занимает центральное место в системе вещных прав.

Особенность правомочий государства проявляется в отношениях государственной собственности, где государство не только устанавливает правовое регулирование соответствующих отношений, но и само участвует в возникающих на основе правовых норм правоотношениях собственности.

Обладание вещами является важнейшим условием для удовлетворения различных потребностей человека, в том числе экономических и социальных. В современных условиях частная собственность в Республике Беларусь распространилась не только на потребительские, но и на производственные и хозяйственные отношения.

Право хозяйственного ведения и оперативного управления, являясь производными от права собственности, тем не менее, обладают более узким кругом полномочий. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имеют общие признаки, однако различаются по объёму распорядительных правомочий субъектов данных прав.

Ограниченные вещные права на недвижимое имущество охватывают широкий круг отношений по поводу прав на чужое имущество. Они тесно связаны с правом собственности.

Вещные права на землю образуют основу всех других вещных прав. Только земельные участки могут закрепляться на таком вещном праве, как пожизненное наследуемое владение, а также на праве постоянного пользования.

Ограниченным правам на землю, как и другим ограниченным вещным правам, присуще право следования, состоящее в том, что смена собственника имущества не влечёт их прекращения для субъекта этих прав. Вместе с правами к носителю ограниченных вещных прав переходят и обременения в отношении имущества.

Большой процент земельных участков находится в государственной собственности, что позволяет обеспечить более качественный контроль за использованием земли. Однако нахождение земли в государственной собственности порождает необходимость множественности вещных прав на землю.

Вещные права на землю различаются по субъектному составу и целям использования, эти же юридические факты являются основаниями их ограничений.

В ряде случаев многие юридические факты могут являться как основанием возникновения прав на недвижимое имущество, так и основанием их прекращения. В зависимости от формы собственности юридические факты, служащие основаниями возникновения и прекращения вещных прав на недвижимое имущество, различны.

Недвижимое имущество в виду большой общественной значимости является особым объектом вещных прав, имеет высокую нарицательную стоимость, в связи с этим нуждается в повышенной государственной защите. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется с целью реализации государственной политики в сфере управления недвижимым имуществом, его налогообложения, государственного контроля за использованием и охраной недвижимого имущества, защиты государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом.

С учетом изложенного можно отметить, что изучение такого правового института как недвижимость, исследование его правового режима представляется особо важным и актуальным.

В процессе исследования поставленные задачи решены в полном объёме, цель данного исследования достигнута.



Список использованных источников

1. Правовые средства обеспечения развития экономики Республики Беларусь: материалы междунар. науч.-практ. конф. Минск, 9-10 ноября 2007 г. / редкол.: И.Н. Колядко (отв. ред.) [и др.]. - Минск: БГУ, 2008. - 427 с. - статья УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДАВНОСТИ ВЛАДЕНИЯ, И.П. Третьякова.

2. Закон Республики Беларусь «О государственном регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.08.02.

3. Постановление правительства от 27.12.99 «О государственном акте на земельный участок и удостоверений на право временного пользования земельным участком».

4. Постановление государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии утв. положение «О порядке установления и прекращения земельных сервитутов» от 01.07.01.

5. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости// Государство и право. - 1999. - № 3. - С. 38-43.

Размещено на Allbest.ru

...