Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования

«Национальный исследовательский университет

«Высшая школа экономики»

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему: «Правовое регулирование застройки земельного участка»

«Legal Regulation of Land Development»

участок земельный застройка россия

Выполнил:

Студент 2 курса

группы МПРС181

Малков Н.Г.

Формат работы: НИР

Научный руководитель:

доцент, к.ю.н. Стрембелев С.В.

Санкт-Петербург-2020

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. История правового регулирования застройки земельного участка

1.1 Застройка земельного участка в римском праве

1.2 Застройка земельных участков в европейских странах

1.3 Правовое регулирование застройки земельных участков в дореволюционный и советский периоды

Глава 2. Философские и экономико-правые основания застройки земельного участка

2.1 Застройка земельного участка: философский и экономический взгляды

2.2 Экономико-правовые аспекты застройки земельного участка: гражданский оборот результата строительных работ и инвестиции в застройку земельного участка

2.3 Философские и правовые подходы к пониманию недвижимости как вещи: от земельного участка к 3-D объекту

2.4 Правовое регулирование застройки земельного участка в рамках различных подходов к пониманию недвижимости как вещи

Глава 3. Правовое регулирование застройки земельных участков в Российской Федерации и перспективы его развития

3.1 Действующее правовое регулирование застройки земельного участка в РФ

3.2 Конкуренция принципа единства судьбы зданий (строений, сооружений) и земельных участков и концепции единого объекта недвижимости в отношении застройки земельного участка

3.3 Будущее правового регулирования застройки земельных участков в России

3.3.1 Правовое регулирование застройки на основе понятия недвижимости как 3-D объекта

3.3.2 Основные направления развития правового регулирования застройки земельных участков

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Сфера строительства - это важная отрасль любой современной экономики. Без развития в данной сфере не только с экономической точки зрения, но также и вопросах правового регулирования невозможно представить, как существующий крупный мегаполис, так и маленький город. Особую важность приобретают вопросы, связанные с обеспечением наибольшей эффективности в использовании основного экономического актива для обеспечения строительства - земли. В условиях ограниченности данного ресурса требуются, не в последнюю очередь, и правовые предпосылки для эффективного использования земли в сфере строительства.

В этой связи, необходимо провести как всесторонний анализ существующего правового регулирования в данной сфере, так и начать поиск совершенно новых подходов, которые ранее представлялись нереализуемыми в виду существования различных трудностей, обусловленных многочисленными факторами, причем такие трудности носят скорее не практический, а теоретический характер.

Застройка земельного участка - это комплексное правое явление частного и публичного права. При этом, явные несовершенства существующего правового регулирования становятся очевидны при обращении к доктрине российского права, в которой до настоящего момента не существует строгого консенсуса не только в отношении определения недвижимой вещи, как важного элемента процесса застройки (того что «вообще нужно строить»), так и самого характера градостроительной деятельности: градостроительные нормы и правила представляют собой публично-правовые предпосылки создания и реконструкции зданий, строений, сооружений, однако строительство как процесс, начинаясь на стадии проектирования, возможно только при соблюдении условия о том, что застройщик обладает земельным участком на каком-либо на субъективном гражданском праве, либо он предоставлен ему в рамках административной процедуры и он немаловажно возводится тот объект, который допускается правопорядком.

Актуальность данного исследования обусловлена также и тем, что в настоящее время в Российской Федерации продолжается активная деятельность и дискуссия вокруг нее по реформированию вопросов правового регулирования недвижимого имущества Так, например на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 6 декабря 2019 была рассмотрена последняя редакция законопроекта № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»., а застройка земельного участка, как экономическое благо связано именно со сферой права недвижимости, где необходимо отыскать альтернативы существующим и предлагаемым институтам, с учетом всего комплекса правового регулирования соответствующих отношений: от градостроительных до гражданско-правовых.

В таком случае исследование перспектив регулирования застройки будет способствовать как продолжению дискуссии о выборе оптимальной гражданско-правовой формы регулирования соответствующих отношений, так и гармонизации частного и публично права, где в настоящий момент существуют противоречия, ведущие, прежде всего, к правовой неопределенности и неэффективности правового регулирования в данной сфере.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование вопросов правового регулирования застройки земельных участков.

Для достижения цели исследования автором ставятся следующие задачи:

1. Изучить правовые аспекты застройки земельного участка

2. и соответствующее правовое регулирование в историко-правовой перспективе: от римского права до современных европейских правопорядков, а также дореволюционный и советский период в России;

3. Исследовать вопросы застройки земельного участка с философской

4. и экономико-правой точки зрения, рассмотреть альтернативные взгляды на застройку земельного участка;

5. Проанализировать существующее правовое регулирование застройки земельных участков в Российской Федерации в комплексе (как частно-правовые, так и публично-правовые особенности), а также возможные перспективы его развития в будущем, в частности с учетом альтернативных взглядов на застройку земельного участка.

Нормативную базу, использованную для осуществления задач настоящего исследования, составляют: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и др.

В качестве основной литературы для выпускной квалификационной работы использовались монографии, диссертации, статьи и другие труды дореволюционных, советских и современных российских правоведов, в частности Р.С. Бевзенко, И.Л. Брауде, Л.А. Кассо, М.И. Митилино, К.И. Скловского и другие источники См. например: Полежаев О.А. Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение: история становления и зарубежный опыт. - М.: Юстицинформ, 2016. - 144 с.; Полежаев О.А. Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации: монография. - М.: Юстицинформ, 2017. - 280 с.; Юридическии? справочник застрои?щика, 4-я редакция / Под ред. Д.С. Некрестьянова. - СПб, 2019. - 306 c.; Cooke E.J. The New Law of Land Registration // Hart Publishing Oxford and Portland, Oregon. 2003. - 287 p.; Clarke А., Kohler P. Property Law Commentary and Materials // Cambridge University Press. 2005. - 729 p..

При рассмотрении отдельных вопросов в выпускной квалификационной работе также использовались монографии и другие труды ученых-экономистов, частности К. Менгера, К.P. Макконнелла, а также специалистов в области права и экономики (экономического анализа права), в частности Г. Калабрези, Д.Д. Фридмана.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, в которые вошли 12 параграфов, заключения и списка использованных источников.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 Застройка земельного участка в римском праве

При изучении вопроса о правовом регулировании застройки земельного участка невозможно не обратиться к анализу трансформации соответствующих правоотношений в историческом аспекте и эволюции этих отношений от ранне-архаических представлений до современного состояния. В такой исторической перспективе, прежде всего, необходимо обращение к одному из самых развитых ранних правопорядков - к римскому праву Автор в изучении вопроса о застройке земельного участка в римском праве обращается в основном к дореволюционным трудам, отечественных ученых, специально посвященным данному вопросу, а также к отдельным «классическим» трудам по римскому праву, например: Дернбург Г. Пандекты: Вещное право. Перевод с немецкого. Т. 2 (Т. 1: Ч. 2) // Под ред.: Мейендорф А.Ф.; Пер.: Блох А.Ю., Гальперн А.Я.; Соавт.: Бирман И.. - 6-е изд., испр. - С.-Пб.: Гос. Тип., 1905. - 376 c..

Внимание к рассмотрению ситуации именно в римском праве обусловлено также и тем, что в дальнейшем в романо-германских правопорядках произошла трансформация и эволюция описанных ранее институтов и в отдельной сфере наметился, как отход от superficies solo cedit с существованием отдельных исключений, так и существенное преобразование реципированного из римского права суперфиция.

В историко-правовом аспекте важным для понимания сущности застройки земельного участка в римском праве является торжество принципа superficies solo cedit Существует несколько вариантов перевода данного словосочетания с латыни, при этом буквально данное положение можно перевести на русский язык, как «поверхность уступает почве». Использованный автором перевод по: Институции Гая = Gai Institutionum commentarii quattuor : текст, пер. с лат., коммент. / Под общ. ред. проф. Д. В. Дождева. - Москва : Статут, 2020. С.90.. Через данный принцип одинаково решался вопрос о правовом режиме как здания, построенного на собственном земельном участке с использованием «собственного и чужого материала», так здания возведенного здание на чужом земельном участке Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. С.3..

Основное содержание данного принципа состоит в представлении земельного участка как единственной возможной, с точки зрения права, недвижимой вещи В свою очередь понимание земельного участка как единственной признаваемой правом недвижимой вещи значительно упрощало и вносило элемент определенности в отношении разделения вещей на движимые и недвижимые. В этой связи в римском праве вопрос об отнесении той или иной вещи к движимой или недвижимой так остро как в современных реалиях не стоял. , к которой различные «улучшения» (в данном случае здания) буквально «прирастают». По сути здание, построенное на земельном участке, и, что немало важно, прочно с ним соединенное, становилось частью самого земельного участка и разделяло его юридическую судьбу Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.7.. При этом, данное правило затрагивало буквально все возможные юридические сценарии: собственником здания признавался именно собственник земельного участка, произвести отчуждение здания можно было только вместе с земельным участком.

Для понимания принципа superficies solo cedit следует отметить, что термином superficies обозначалось вообще все то, что находилось на поверхности земельного участка и было с ним прочно связано. Сюда входили и растения, которые высаживались на земельном участке (implantatio), а также строения, возводимые на земельном участке (inaedificatio) См. подробнее по данному вопросу: Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. - М.: Статут, 2011. С.32-33.. Первоначально данный принцип обозначал максиму приращения вообще всех объектов, находящихся на поверхности земельного участка, и только со временем стал использоваться в большей степени по отношению к зданиям.

В свою очередь такое представление о правовом положении здания накладывало определенные ограничения, прежде всего на то лицо, которое возводило тот или иной прочно связанный с землей объект на не принадлежащем ему земельном участке. В результате интерес такого застройщика вряд ли можно было бы считать удовлетворенным, ведь в любом случае возведенный объект составлял единую с земельным участком недвижимую вещь и в широком смысле принадлежал собственнику земельного участка.

Однако сам по себе интерес застройщика, если он возводит соответствующий объект не для собственника земельного участка, а именно для себя (для последующей эксплуатации, проживания, распоряжения в виде продажи или залога и т.д.), и состоит в том, чтобы собственник земельного участка предоставил ему земельный участок с конкретной целью - под застройку таким объектом. В таком случае застройщику нужны необходимые правовые гарантии от произвола собственника земельного участка, который может в любой момент «выгнать» застройщика из принадлежащего именно ему объекта в силу принципа приращения (superficies solo cedit).

В результате потребовалось смоделировать вещно-правовую форму, которая не вступала бы в противоречия с superficies solo cedit и при этом отвечала бы интересам как застройщика, так и собственника земельного участка, предоставляла возможность застройщику реализовывать свой собственный интерес по отношению к возведенному строению. Такой компромиссной формой стал суперфиций (superficies; superficium) как ограниченное вещное право. Есть мнение, что суперфиций изначально развивался в большей степени, как институт публичного римского права и только лишь с течением времени суперфиций превратился в полноценный институт частного права Дернбург Г. Пандекты: Вещное право. Перевод с немецкого. Т. 2 (Т. 1: Ч. 2) // Под ред.: Мейендорф А.Ф.; Пер.: Блох А.Ю., Гальперн А.Я.; Соавт.: Бирман И.. - 6-е изд., испр. - С.-Пб.: Гос. Тип., 1905. С.257-258., но данная точка зрения достаточно однобока Хотя в современных исследованиях больший акцент делается на то, что суперфиций изначально выступал в качестве института публичного права. См.например: Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: дис. ... канд. юрид. наук / О.А. Круглова. - Москва., 2014. С.16-17. и не учитывает того, что потребность возведения строений на чужой земле возникла гораздо раньше, чем практика римского государства по передаче земельных участков частным лицам на продолжительное время Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.12-13..

Определить же достоверно когда данный институт вещного права точно возник сложно, при этом исследователи отмечают, что в большей степени его возникновение обусловлено тем, что значительная часть городской территории Рима принадлежала публичной власти и городской общине, а со временем с развитием городской жизни - это породило множество случаев возведения зданий, на не принадлежащих застройщикам земельных участках и необходимость обеспечения правовой защиты их интересов Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.11-12..

Важным вопросом в отношении застройки земельного участка также является отношение римского права к так называемым «пристройкам». Прежде всего это касается вопроса самостоятельности новых зданий, которые возводятся на земельном участке и по своей сути самостоятельной хозяйственной цели не носят, а имеют вспомогательную цель или вообще выступают частью главного здания (пристройки дополнительных этажей, галерей) . В таком случае римские юристы разрешали вопрос в пользу главного здания и владельца данного здания, что опять же обусловлено влиянием принципа superficies solo cedit, а также, как отмечает Л.А. Кассо, отсутствием в римском праве вообще каких-либо намеков на «горизонтальное деление» домов между несколькими собственниками: всегда необходимо было выяснять кто из отдельных лиц владеет земельным участком, как таковым, и только за ним и признавалось владение всем домом Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. С. 4-5..

Римское право, с одной стороны, не допускает вообще какой-либо возможности существования более одного права собственности на одном земельном участке и не допускает существование здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли: право собственности на здание предоставляется именно собственнику земельного участка, но допускается возможность обременения обоих отдельным правом («существенным и «пространным») в пользу второго лица Там же. С.7..

Таким образом, в римском праве на протяжении его развития в ситуации признания земельного участка единственной недвижимой вещью и действия принципа superficies solo cedit только собственник земельного участка признавался собственником любого возводимого на земельном участке здания, а иные лица, которые возводили здания на земельном участке собственника, могли реализовать свой интерес в отношении здания путем суперфиция - ограниченного вещного права.

1.2 Застройка земельных участков в европейских странах

Обращаясь к вопросу застройки земельных участков в европейских правопорядках для начала в историко-правом аспекте следует рассмотреть правовые институты, которыми была опосредована застройка земельных участков и которые по своему существу были отличны от суперфиция и были созданы как результат регулирования общественных отношений непосредственно в каждом из ранних европейских правопорядков.

В качестве важного и существенного примера стоит обратиться к институту германского права: наследственному наему (Erbleihe). Данный институт возник в XII-начале XIII века и подразделялся на множество видов, а также выступал господствующей формой правоотношений сфере землепользования в большинстве германских городов, а свободный и наследственный наем (die freie Erbleihe, или для городской земли stдdtische Erbleihe) был наиболее близок (однако, не идентичен) по существу к римскому суперфицию Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.16-18..

Регулировал такой Erbleihe два случая: а) предоставление земельного участка во владение и пользование управомоченному по найму (Beliehene) с уже возведенным зданием, которым он мог пользоваться и что самое главное распоряжаться по своему собственному усмотрению, а от собственника земельного участка необходимо было лишь простое согласие на совершение тех или иных сделок, а в последствии вообще без такового; б) предоставление земельного участка во владение и пользование управомоченному по найму (Beliehene) именно для застройки земельного участка, где возведенное здание всегда и в любом случае выступало в качестве собственности застройщика Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.19..

Германское средневековое феодальное право допускало самостоятельное и полноправное право собственности на здание именно за застройщиком, а институт Erbleihe по своему существу был явно отличен от римского суперфиция и содержал в себе важные черты, которые по замечаниям исследователей в будущем легли в основу наследственного права застройки (Erbbaurecht), как конвергенции германского Erbleihe и римского superficies Там же. С. 21-23..

Само по себе возникновение наследственного права застройки (Erbbaurecht) обусловлено как постепенной трансформацией института Erbleihe, так и рецепцией римского суперфиция. Постепенно к XV веку устраняются всякие возможные существовавшие ранее различия в правовом положении собственника земельного участка и застройщика и в общем смысле возникает особое правоотношение именуемое dominium divisum, где право собственника земельного участка трактуется, как dominium directum, а право застройщика, как dominium utile Там же. С.21..

Данные «права» собственника земельного участка и застройщика по-разному трактовались и определялось их содержание со ссылкой на разные правомочия и институты, по сути, сходные с вещно-правовыми, однако среди исследователей существуют такое допущение, основанное на поиске содержания данных «прав», которое определяет данные права как два разных вида права собственности Подобная трактовка обусловлена прежде всего тем, что dominium directum выступало в виде Obereigentum - «голой собственности» собственника земельного участка, а dominium utile застройщика как Untereigentum (Nutzungseigentum) - ничем неограниченного права пользования застройщика, которое уже едва ли отличалось по объему правомочий от «полного» права собственности. См. подробнее: Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.21; .Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. С.10-11. или как расщепление (деление) права собственности между двумя различными субъектами.

В свою очередь рецепция римского суперфиция в немецком праве носила не абсолютный характер. Произошла определенная трансформация принципа приращения (superficies solo cedit) и в отдельных случаях допускалась возможность сосуществования именно собственности застройщика на здание с собственностью на земельный участок у другого лица Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. С. 12-13..

Отсюда в определенных случаях, в отличие от римского права, при существующей отдельно от собственности на земельный участок собственности на само здание допускалось и горизонтальное разделение такого объекта и например, как отмечают исследователи, в южной Германии в различных формах была распространена поэтажная собственность Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.22-23; Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. С.13..

Из этого следует, что наследственное право застройки (Erbbaurecht), отраженное в Германском гражданском уложении 1896 года (далее - ГГУ или BGB), как указано ранее, представляет собой некий синтез и конверсию Erbleih и superficies. Изначально посвящен данному институту в ГГУ раздел IV Третьей книги, состоящий из 6 параграфов (§1012-1017), где Erbbaurecht понимался как отчуждаемое и переходящее по наследству право иметь строение на поземельном участке или под поверхностью его (наследственное право стройки) Гражданское уложение Германской Империи / Перевод с немецкого. - СПб.: Типография Правительствующего Сената, 1898. С.215.. При этом для понимания наследственного права стройки также важен и § 95 ГГУ, где отражено исключение из общего правила о приращении (§94) и указано, что к составным частям поземельного участка не принадлежат вещи, связанные с почвой лишь для преходящих целей, а равно данное правило применяется к строению или другому сооружению, которое было возведено на поземельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужую недвижимость Гражданское уложение Германской Империи / Перевод с немецкого. - СПб.: Типография Правительствующего Сената, 1898. С.18-19..

Вместе с тем наследственное право застройки в Германнии не получило на первых порах своего развития должного уточнения и корректировки помимо существовавших в ГГУ крайне общих положений, что негативно сказалось на возможности реального применения данного института. Однако, с течением времени соответствующие положения были приняты и сегодня данный институт всецело регулируется Законом о наследственном праве застройки Изначально был принят в 1919 году под наименованием «Положение о наследственном праве (Erbbaurechtverordnung)» и по сути заменил собой § 1012 -- 1017 ГГУ, а уже в 2007 году был переименован в «Закон о наследственном праве застройки (Erbbaurechtgesetz)». и применяется для различных целей: как для сферы жилищного строительства, так и для коммерческой застройки Подробнее о сферах применения наследственного права застройки в ФРГ см. например: Леонтьева Е.А., Маркус Эм. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С. 30-61..

От описания правового института, опосредующего застройку земельного участка в немецком праве, следует перейти к тому как создавался и трансформировался соответствующий институт во французском праве как во втором основном романо-германском правопорядке.

В кутюмах феодальной средневековой Франции через рассмотрение особой категории имущества - cateux, отличной от движимых и недвижимых вещей, к которой относятся отдельные постройки, можно усмотреть важную особенность, когда право владельца такой постройки считается отдельным от права на землю и уже в дальнейшем рассматривается как движимое или недвижимое имущество опять же без всякой привязки данных построек к земельному участку Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. С.15-16..

Помимо данной формы в это время во Франции существовали разнообразные виды наследственного землепользования, по сути своей «вечного найма», которые в свою очередь прочно слились с суперфицием и другим институтом римского права - эмфитевзисом, что в дальнейшем между ними не проводилось какое бы то ни было существенное различие и применялись они для обширных целей, в том числе для застройки города, где в таком случае выполняли роль правового института опосредующего застройку земельных участков. Однако же в эпоху Великой французской революции данные правовые институты были упразднены Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.31-32..

В дальнейшем Французский Гражданский кодекс 1804 года (далее - ФГК) не содержал каких-либо специальных правил относительно суперфиция или уже непосредственно права застройки, при этом принцип приращения в статье 553 ФГК отражен скорее как презумпция или некое диспозитивное правило, поскольку сама формулировка статьи указывает на то, что любые сооружения, насаждения и построи?ки на земельном участке или под ним предполагаются произведенными собственником за его счет и принадлежащими ему, если не доказано обратное Гражданскии? кодекс Франции (Кодекс Наполеона) = Code civil des Franc?ais (Code Napoleмon) / пер. с фр. [Захватаева В.Н.] - М. : Инфотропик Медиа, 2012. С.199..

При этом до появления соответствующего института права застройки в 1964 году институт суперфициарного права (superficie) был выработан практикой и применялся именно в связке со статьей 553 ФГК и неотмененным законом 1790 года, допускавшим срочный эмфитевзис. В свою очередь superficie определялся тем, что застройщик выступал собственником строений, возведенных на чужом земельном участке, а суперфициарное право представляло собой недвижимое имущество, а устанавливалось данное право на определенный срок Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.33..

Как уже отмечено, в 1964 году на замену superficie пришло право застройки, которое по своему содержанию допускало возможность его передачи собственником земельного участка застрои?щику, который в течение срока действия права застройки осуществлял правомочия собственника в отношении возведенных им объектов, а по истечению срока деи?ствия права застрои?ки возведенные построи?ки становятся собственностью собственника земельного участка Путря К.Е. Право застройки в гражданском праве России и Франции: дис. ... канд. юрид. наук / К.Е. Путря. - Ростов-на-Дону., 2018. С.26-27..

На данный момент право застройки во Франции (bail aМ construction) регулируется Жилищно-коммунальным кодексом Франции (Code de la construction et de l'habitation) и также представляет собой право на строительство на чужой земле здания, где также строение, возведенное на основании права застрои?ки, является самостоятельным объектом права, а лицо, обладающее правом застрои?ки, приобретает на возведенное им строение право собственности, но при прекращении права застрои?ки действует диспозитивное правило и сторонами соглашением можно предусмотреть иной сценарий, а не просто передачу собственнику земельного участка построенных на основании права застрои?ки строении? в силу принципа приращения Круглова О.А. Право застройки в современном российском гражданском праве и некоторых зарубежных правопорядках, перспективы его развития в России // Актуальные проблемы российского права. 2012. № 3. С.150..

Не останавливаясь так подробно на отдельных европейских правопорядках стоит все же отметить, что право застройки в различных формах, а также с различным правовым содержанием данного института существует: в Австрии (Baurecht), Швеи?царии (Baurecht), Бельгии и Люксембурге (sur le droit de superficie), Норвегии (tomtefeste), Швеции (tomtra?tt; bostadsarrende; anla?nggningsarrende), Финляндии (tontinvuokrao­ikeus), Нидерландах (regt van opstal и erfpachtsregt), Италии (diritto di superficie), Испании (derecho de superficie), Португалии (Do direito de superficie), а также в Великобритании (building lease) и Ирландии (leaseholds) Леонтьева Е.А. Право застройки vs аренда // Закон. 2015. № 4. С.40.. Также соответствующий институт права застройки существует и пользуется большой практической популярностью в Эстонии (hoonestusoigus) Мелихова А.В. О праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве РФ // Закон. 2007. №09.

Таким образом, даже исходя из не самого полного и обширного анализа правового регулирования застройки земельных участков в европейских правопорядках как в историко-правом аспекте, так и современного правового регулирования следует отметить явную трансформацию и модернизацию соответствующих правоотношений и в отдельном аспекте либо частичный отход от принципа superficies solo cedit, либо его соответствующее изменение, закрепление за зданиями и строениями самостоятельного правового режима недвижимого имущества (как то явно видно во Франции), а также специфический характер права застройки, которое в разных правопорядках обладает разным содержанием и делает данный институт уникальным в каждом конкретном правопорядке.

1.3 Правовое регулирование застройки земельных участков в дореволюционный и советский периоды

От рассмотрения соответствующих вопросов застройки земельных участков в европейских правопорядках следует также уделить внимание правовым институтам, которые в исторической перспективе существовали в России.

Для застройки казенных и городских земель использовались конструкции различных, так называемых оброчных владений (оброчных содержаний Кассо Л.А. Русское поземельное право - М. : кн. маг. И.К. Голубева 1906. С.223-232;): посессионного владения горными заводами и фабриками, бессрочного оброчного содержания, постоянного потомственного пользования, наследственного оброчного владения для постройки загородных домов и разведения садов, потомственного пользвоания городскими землями и т.д Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914. С.44.. Кроме того существовала такая форма землевладения, как чиншевое право или чиншевое владение (распространение оно получило в западных губерниях

и Белоруссии), представляющее собой потомственное и вечное владение землей за определенное вознаграждение, которое зачастую использовалось для возведения жилых домов и строений, где чиншевик (лицо, которое выступало владельцем чиншевого прав) выступал собственником построенного здания Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института - Киев, 1914.С.46; Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. С.34..

В целом вопросы правовых форм осуществления застройки земельного участка решались неоднородно и даже в период введения в действие Части 1 Тома X Свода законов Российской империи существовало некая путаница и большинство правых институтов находилось на стадии реформирования и упразднения, что вносило различные несуразицы, а что самое главное неравенство в правовом регулировании соответствующих форм землепользования для застройки.

При этом вопрос отнесения возведенных строений к движимому или недвижимому имуществу решался в пользу того, что дома и другие постройки не важно где они возведены: на чужой или собственной земле и не подлежащие в последующем сносу признаются недвижимым имуществом Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинные права. - СПб.: Синодальная типография, 1896. С.35-36.. Однако же вопрос того кому принадлежит данное имущество - решался в пользу собственника участка, так как в ему в любом случае принадлежало все то, что находится на поверхности земельного участка и принцип приращения был отражен в статье 424 Части 1 Тома X Свода законов Российской империи, хотя на практике возникали и известные допущения и строитель мог выступить самостоятельным собственником здания (в отношении срочной «аренды на выстройку», но не оброчного содержания казенных земель) Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. С.39-42..

В 1912 году с принятием соответствующего закона в России появляется право застройки, как отдельный институт, представляющий собой особое вещное право наследственного пользования на продолжительный срок (не менее 36 лет и не более 99 лет) и за определенное вознаграждение чужой землей под застройку Выдрин А.С., Виленкин М.В. Закон о праве застрои?ки. М.: Книгоиздательство «Школа», 1913. С. 6. .

В свою очередь не только само содержание права застройки в виде правомочий застройщика и собственника земельного участка выступает главным элементом права застройки по закону 1912 года, но и элемент возмездности в виде единовременного или повременного вознаграждения в любом случае обязательно составлял часть права застройки и выступал в виде существенного признака права застройки Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки. Практический комментарий. - СПб ., 1913. С.32-35..

При этом, просуществовало право застройки в дореволюционном российском праве по объективным причинам недолго и в 1917 году с отменой всего законодательства Российской империи были отменены и соответствующие положения закона 1912 года.

Вместе с тем необходимость в институте права застройки возникла и в советский период. Связывается это как и ранее в других странах, так и в дореволюционный российский период, прежде всего, с ростом численности населения в городах, возникновению новых городов и отсюда, объективной нехваткой жилищного фонда и иных инфраструктурных объектов Варшавский К.М. Право застройки в СССР. - М.: Юридическое издательство НКЮ РСФСР, 1926. С. 9-13..

Соответствующее отражение институт права застройки получил в ГК РСФСР 1922 года (статьи 71-84) и имел в себе важную специфику: право застройки возникало на основании договора о предоставлении городских земельных участков под застройку, заключаемого между частными лицами (кооперативными объединениями, иными юридическими лицами, отдельными гражданами) и публичной властью Мовчановскии? Б.Ф. Право застрои?ки. Практическии? комментарии? к ст. 71-84 Гражданского кодекса. М., 1923. С.11.. По окончании срока действия права застройки, возведенные постройки полностью переходят в публичную собственность, при этом в литературе со ссылкой на существо права застройки и отдельные обязанности застройщика отмечается, что данный институт в большей степени обеспечивает не права застройщика, как это было ранее в дореволюционном регулировании или имеет место в западных странах, а возлагает на него определенные обязанности: возведения и поддержания строения, что придает определенную специфику Варшавский К.М. Право застройки в СССР. - М.: Юридическое издательство НКЮ РСФСР, 1926. С.40.. В свою очередь это заметно еще и потому, что собственником возведенного здания становилось государство, поскольку застройщик только пользовался зданием на протяжении срока действия права застройки.

При всех своих особенностях право застройки в СССР просуществовало 27 лет и в 1949 году было отменено, а построенные здания и строения стали личной собственностью застройщиков. Следует обратить внимание на то, что отказ от права застройки, в общем и целом был обусловлен изъятием земельных участков (и земли в целом) из оборота и удобством распределения земельных участков под строительство, по сути, административными актами - отводом участка по актам бессрочного пользования Брауде И.Л. Необходим ли институт права застройки в Гражданском кодексе СССР? / И. Брауде // Социалистическая законность. - М., 1947. - № 6 (июнь). - С. 10 - 12.. В ситуации, когда земля всецело находилась в собственности государства использование публично-правового механизма распределения земельных участков под застройку было более эффективным инструментом к стимулированию строительства, а также более простым и для публичного собственника нежели институт права застройки. В дальнейшем строение стало полностью рассматриваться, как отдельный объект личной собственности граждан сосуществуя с правом пользования отведенным для этого земельным участком, образуя в совокупности особый правовой режим Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. - М., 1954. С.17..

Таким образом в историческом обозрении в России совершенно неоднородно разрешались вопросы регулирования застройки земельных участков. Существовали различные правовые формы реализации соответствующих отношений по застройке земельного участка: от предоставления земельных участков в различные формы имущественного найма, где не всегда совсем ясным представлялся правовой режим здания и его принадлежность тому или иному субъекту (собственнику земельного участка или застройщику), до различных форм права застройки (как ограниченного вещного права или особого института).

ГЛАВА 2. ФИЛОСОФСКИЕ И ЭКОНОМИКО-ПРАВЫЕ АСПЕКТЫ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1 Застройка земельного участка: философский и экономический взгляды

Право, регулируя общественные отношения, не может быть оторвано

от них и не учитывать тот философский, социальный, экономический контекст, в котором эти общественные отношения существуют. Все это не в последнюю очередь заставляет в вопросах правового регулирования обращаться к указанному контексту, чтобы не допустить «отрыва» правового регулирования от того пласта общественных отношений, который должен быть урегулирован.

При этом, в доктрине права зачастую философские и экономические основания того или иного феномена, ставшего объектом правового регулирования, обычно, применяются для его обоснования не так часто. Однако, в ситуации с застройкой земельного участка обращение к философским и экономическим аспектам представляется важным, прежде всего в отношении того, а почему именно такие правовые модели избираются для конечного правового регулирования.

Сам по себе вопрос застройки земельного участка всегда сопряжен с несколькими важными социально-экономическими особенностями. Прежде всего застройка земельного участка - это фактор, обеспечивающий стабильную хозяйственную деятельность на определенной территории. Человек стремится создать для себя комфортные условия для осуществления хозяйственной деятельности и застройка земельного участка как его среды обитания - это и есть обеспечение комфортных условий.

Вопрос обеспечения данных комфортных условий представляет собой целостный феномен общественной жизни. Сам по себе этот феномен включает в себя экономические, социальные и в некотором роде философские предпосылки для его формирования. Право в данном случае выступает важным инструментом для обеспечения предпоссылок, которые без соответствующего регулирования в общественной жизни лишись бы своей ценности.

Тезис о ценности данных предпосылок и необходимость их закрепления в праве можно проиллюстрировать простейшим абстрактым примером, данным Б.Н. Чичериным: если человек сам обработал землю (сюда можно включить ее улучшение путем возведения строений) или построил жилище, никто не может сомневаться в том, что это принадлежит именно ему Чичерин Б. Н. Философия права. Избранные сочинения. - М: Издательство Юрайт, 2020. С.86.. Данный пример касается вопроса о философско-правовых основаниях собственности, прежде всего о принадлежности вещи тому или иному лицу в силу естественного закона. Однако, помимо данного вопроса он раскрывает и важность хозяйственной деятельности по застройке земли. Предполагается, что именно это одна из предпоссылок хозяйства, в широком смысле, как деятельности направленной на удовлетворение потребностей человека. Причем, как отмечает С.Н. Булгаков хозяйство выражается во множестве раздробленных хозяйственных актов, совершаемых отдельными людьми, но эти частные акты выступают в качестве единой функции, единой деятельности Булгаков С. Н. Философия хозяйства - М: Издательство Юрайт, 2020. С.77..

Поскольку хозяйство включает в себя различные хозяйственные акты, важно чтобы существовало «пространство» для осуществления данных актов, которым в материальном смысле всегда выступала земля. В свою очередь осуществление данных хозяйственных актов возможно при обустройстве данного «пространства», к которому в известной степени можно отнести и застройку земельного участка, опять же для обеспечения комфортных условий хозяйствования. Тут уже и «включается» право как регулятор общественных отношений и на их основе вырабатывает соответствующие модели по регулированию данных отношений.

Вопрос хозяйства напрямую связан с экономическими благами, к потреблению или производству Потребление и производство выступают в качестве основных хозяйственных функций, определяющих содержание само содержание хозяйства как деятельности. Подробнее: Булгаков С. Н. Философия хозяйства - М: Издательство Юрайт, 2020. С.56-76. которых стремится данная деятельность. Само по себе понятие благо междисциплинарно В философии понятие «благо» выступает центром аксиологии, также изучается этикой
и онтологией; в юриспруденции «благо» рассматривается как объект права, причем
в зависимости от отрасли права его понимание несколько разнится., а для понимания сущности благ экономических, в общем, можно обратиться к определению К. Менгера, который связывает понятие блага с теми предметами, которые обладают способностью быть поставленными в причинную связь с удовлетворением человеческих потребностеи? (полезностями), а в познании данной причинной связи возникает власть применить данные предметы к удовлетворению человеческих потребностей потребностеи? Менгер, К. Избранные работы. М.: Издательскии? дом «Территория будущего», 2005. С. 65..

Кроме того, рассматривая сущность благ К. Менгер привел перечень существенных условий для отнесения того или иного объекта (предмета) к благу: 1) наличие потребности; 2) определённые свои?ства объекта (предмета), представляющие его годным быть поставленным в причинную связь с удовлетворением этои? потребности; 3) познание человеком этои? причиннои? связи; 4) возможности распоряжаться объектом (предметом) таким образом, чтобы деи?ствительно употреблять его для удовлетворения этои? потребности Там же. С.66.. В экономической теории существуют и отличные определения блага, как такового, что связано в первую очередь с развитием экономической теории и появлением новых классификаций благ, например частных и общественных благ Подробнее см. например: Макконнелл, К.P. Экономикс: принципы, проблемы и политика : учебник / К.Р. Макконнелл, С.Л. Брю, Ш.М. Флинн ; пер. с англ. -- 19-е изд. -- Москва : ИНФРА-М, 2018. С. 118-120.; Мэнкью Н., Теи?лор М. Экономикс. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2013. С.222..

Застройка земельного участка, выступая в качестве акта хозяйствования, направленного на обеспечение комфортных условий для совершения иных актов, исходя из описанной выше условий сама по себе может выступать в качестве экономического блага. В таком случае, она сама становится объектом правового регулирования, то есть тем явлением (предметом), на которое направлены субъективные юридические права и обязанности Алексеев С.С. Собрание сочинении?. В 10 т. [+Справоч. том]. Том 3: Проблемы теории права: Курс лекции?. - М.: Статут, 2010. С.323..

На современном этапе развития правового регулирования застройки земельного участка юридические права и обязанности по строительству объектов возникают, как в рамках частного, так и публичного права, что подчеркивает важность комплексного похода к застройке земельного участка, как отдельного экономического блага, выступающего объектом правового регулирования.

В таком случае застройка земельного участка, одновременно выступая в качестве экономического блага и объекта правового регулирования требует общего подхода и учета всех особенностей данной хозяйственной деятельности: от правового режима созданного объекта и распределения прав на него, до конкретных правил, регулирующих саму возможность осуществления застройки земельного участка.

2.2 Экономико-правовые аспекты застройки земельного участка: гражданский оборот результата строительных работ и инвестиции в застройку земельного участка

Строительство объектов недвижимости на практике часто сопряжено с привлечением обширного объема инвестиций, прежде всего имущества (в различных формах, и в большей степени виде денежных средств), что порождает необходимость защиты прав инвесторов-участников, которым в силу специфики данных отношений требуются особые гарантии.

Участникам строительной деятельности также важно понимать, что результат такой деятельности в будущем может быть использован на законных основаниях каким-либо образом: для последующей реализации в обороте как объекта различного рода сделок, так и в непосредсвенной деятельности застройщика или инвесторов. В свою очередь, инвестор, прежде всего, преследует свои собственные коммерческие интересы и путем застройки земельного участка они как раз и реализуются.

Застройка земельного участка - это прежде всего изменение участка, его улучшение, что исходя из экономической сущности можно представить либо в виде добавления стоимости самого земельного участка, или же как создание отдельного материального актива с самостоятельной стоимостью.

При любых обстоятельствах важно то, как будет осуществляться оборот данного «результата» застройки земельного участка. Здесь можно обратиться к классику отечественной цивилистики Г.Ф. Шершеневичу, который обращал внимание на немаловажную составляющую одного из главных объектов гражданских прав вещи в том, что она в экономическом смысле перестает быть объектом права, если закон объявляет ее вне оборота и экономическая основа вещи, по соображениям Г.Ф. Шершеневича, предполагает в ней некоторую ценность и лишенная ценности вещь не может выступать объектом права Шершеневич Г. Ф. Философия права. Том 1. Часть теоретическая: Общая теория права. Выпуск третии?. М., 1912. С.592..

При этом в данном вопросе остается важным именно понятие «ценности», поскольку данная ценность может выражаться в меновой стоимости вещи, а может быть совершенно иной Как отмечает Г. Калабрези установление именно рыночной цены того или иного блага (коммондификация) не единственно возможный способ установления ценности данного блага: см. Г. Калабрези Будущее права и экономики. Очерки о реформе и размышления - М.: Изд-во Института Гайдара, 2016. С.64-65., ведь формально понятие вещи самой «ценности» не включает и в определении вещи, данном К.И. Скловским, вещь - это материальныи? объект, способныи? быть во владении человека Скловский К.И., Костко В.С. О понятии вещи. Деньги. Недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. №7.С.121.; Скловскии? К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. - М.: Статут, 2010. С. 62, 91-94, 146, 157, 158, 132, 165, 856.. Ценность возведенного строения совокупно определяется именно в его меновой стоимости, по которой и осуществляется гражданский оборот результата застройки: неважно это ценность самого строения в отдельности или вместе с земельным участком.

Учитывая приток инвестиции? в сферу материального производства и, в частности, развитие недвижимости в рамках построения правоотношений инвесторы-участники и застройщики использовали совершенно разные договорные конструкции: как договора инвестирования, как договора долевого участия в строительстве, как договора купли-продажи будущеи? недвижимости, как договора о совместнои? деятельности (простого товарищества), как простого договора строительного подряда, так и договора, не поименованного в ГК РФ Маковская А. Договор участия в долевом строительстве.// Хозяйство и право. 2005. №5. С.24-25..

В свою очередь изначально на инвестиции в застройки земельного участка распространялись общие гарантии Закона Российской Федерации от 26.06.1991 года № 1488-1 «Об инвестиционнои? деятельности в РСФСР» (далее - «Закон об инвестициях») и Федеральныи? закон от 25.02. 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционнои? деятельности в России?скои? Федерации, осуществляемои? в форме капитальных вложении?» (далее - «ФЗ об инвестициях в форме капитальных вложении?), а права и обязанности сторон исходили из той договорной конструкции, которую они избрали для себя.

Однако, обнаружилось, что на практике возникали проблемы и злоупотребления со стороны лица, получившего денежные средства для строительства. В дальнейшем попытки принять отдельные законы (например, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ) кардинально проблемы не лишили, а судебная практика пошла по пути того, что инвесторы участвующие в застройке земельного участка по общему правилу имеют обязательственные права в отношении будующих строений и не могут получить собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество Абзац 2 пунтка 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»..

Интересы инвесторов, прежде всего в застройке земельного участка для своих нужд или дальнейшей реализации возведенных объектов, в данном случае явно не совпадали с тем, что они могли реально предпринять для защиты своих прав: требовать возмещения убытков, перспектива взыскания которых крайне мала, особенно в ситуации несостоятельности застройщика Лаптева, А. М. Инвестиционные режимы. Правовые аспекты: учебное пособие для вузов - М: Издательство Юрайт, 2020. С.112..