В общем виде учет интересов самого застройщика и инвесторов - это, безусловно, важная часть правового регулирования застройки земельного участка, где необходимо учитывать вопросы гражданского оборота результата строительных работ, а также правовую модель инвестиции в застройку земельного участка.

2.3 Философские и правовые подходы к пониманию недвижимости как вещи: от земельного участка к 3-D объекту

Рассматривая ранее в первой главе настоящей работы исторический аспект застройки земельных участков, важно отметить, что застройка земельного участка почти на всем историческом пути представлялась скорее как возведение объектов на поверхности земельного участка и связь таких объектов с поверхностью земельного участка и определяла их судьбу.

Земельный участок, как описано ранее, представлял собой единственную недвижимую вещь, как в римском праве (подробнее в § 1.1 настоящей работы), так и, например в современной Германии (подробнее в § 1.2 настоящей работы). Само по себе понимание земельного участка как недвижимой вещи определенным образом заставляет проводить границы такого участка, ведь движимая вещь сама по себе имеет границы как часть тои? формы, которую она имела при создании, а для недвижимой вещи такую «форму» можно создать только искусственно проведя границы Скловский К.И., Костко В.С. О понятии вещи. Деньги. Недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. №7.С.135.. Такой формой для земельного участка в известной меры выступает «плоскость».

Однако же рассмотрение земельного участка лишь как «плоскости» значительно упрощает реальную картину вещей. В свою очередь земельный участок на своей поверхности, а также под ней может иметь различные постройки и неотделимые части, которые в рамках того же принципа приращения признавались составной частью земельного участка. Раз данные «улучшения» и составляют часть земельного участка, то взгляд на земельный участок как на плоскость просто бы «отсекал» данные составные части: данные части являются закономерным продолжением земельного участка Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. №3. С.55..

При этом и сам земельный участок по меткому выражению А.В. Германова выступает в качестве некоего «стационарного пространственного базиса», то есть территории жизнедеятельности человека, где другие вещи тоже могут стать самостоятельными объектами прав при условии того, что способны создать ту самую «территорию жизнедеятельности» Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. - М.: Статут, 2011. С.9..

Такое представление предполагает, что земельный участок как пространство, территория или часть поверхности представляя собой опять же поверхность земли, в любом случае не эквивалентно тому, что имеет место в действительности, в природе.

Однако же в природе нет и не может существовать части земли, территории или поверхности земли - все эти понятия абстрактные, геометрические Скловский К.И., Костко В.С. О понятии вещи. Деньги. Недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. №7.С.134.. Раз эти понятия абстрактные, то это результат деятельности человека, то есть продукт рационального абстрактного моделирования, которое свойственно именно человеку.

Здесь такое моделирование приводит к тому, что модель обычно строится на неких аксиомах-предпосылках, а в отношении «части поверхности» таковой выступает понятие «границы», которое как отмечают К.И. Скловский и В.С. Костко, именно человеческое, имеющее громадное значение и в сознании, и в человеческои? практике, в том числе практике религиознои?, а затем и юридическои? Скловский К.И., Костко В.С. О понятии вещи. Деньги. Недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. №7.С.134..

Граница в свою очередь опять же отсылает к понятиям геометрическим и земельный участок, в таком случае, как объект можно описать в рамках таких границ, но возвращаясь к описанному ранее: должны ли быть такие границы плоскостью, двухмерным отображением объекта или же земельный участок можно представить не только в линиях и точках, как простейших геометрических фигурах, но например в форме объемной геометрической фигуры, обладающей пространственной симметрией?

На этот вопрос в современных представлениях можно дать положительный ответ. Как отмечает Д.В. Третьякова, подавляющее большинство существующих регистрационных систем в самом своем существе содержат серьезное противоречие - трехмерная объемная реальность земельного участка и его частей, прежде всего зданий, в данных системах отображается в виде плоских двухмерных фигур Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. №3. С.56..

Здесь важным выступает вопрос о том, что ранее было освещено в первой главе работы: застройка чужого земельного участка при действии принципа приращения в полном объеме в таком случае должна представлять земельный участок и возведенные строения как единый объект недвижимости (на этом формально и строится концепция единого объекта недвижимости, о которой подробнее в § 3.2 настоящей работы), но когда допускается правовой режим недвижимости в отношении зданий отдельно от земельного участка (так называемое горизонтальное разделение), то возникают уже несколько таких объемных объектов.

По сути в границах одного земельного участка пересекаются различные трехмерные объемы пространства, принадлежащие разным лицам: собственнику земельного участка и застройщику. Нидерландский исследователь и специалист по проблематике таких «объемных пространств» Джастин Стотер называет такие объекты «3D ситуациями» Подробнее: Stoter J.E. Needs, Possibilities and Constraints to Develop a 3D Cadastral Registration System [Электронныи? ресурс] // URL: https://pdfs.semanticscholar.org/851b/6d09962537f4fb658063d7185e4be7a52fc5.pdf. (дата обращения: 25.03.2020), а в свою очередь трехмерные объемы пространства, которые могут являться объектами прав, как «3D юнит», «3D имущество» или «3D объект» Stoter J.E. 3D Registration of Real Estate Objects [Электронныи? ресурс] // URL: https://pdfs.semanticscholar.org/6abd/a41223b3425815e94b92b2f7fde6d899b107.pdf?_ga=2.8929461.1269789046.1588169645-71775607.1588169645 (дата обращения: 26.03.2020).

При таком понимании ничего не должно мешать создавать такие «объемные пространства» как объекты права, как впрочем и распространять на такие ЗD-объекты режим недвижимого имущества как такой же юридической абстракции. В любом случае данный подход - это скорее вопрос юридического моделирования, в рамках которого будет создан новый объект недвижимости. В таком случае вопрос понимания вещи в качестве недвижимой в современных реалиях и на основе актуальной теоретической базы открывает новые горизонты для различных сфер, в том числе и для правового регулирования соответствующих отношений по строительству.

2.4 Правовое регулирование застройки земельного участка в рамках различных подходов к пониманию недвижимости как вещи

Ранее при рассмотрении исторических аспектов правового регулирования застройки земельных участков было отмечено, что соответствующее регулирование строилось по-разному именно под влиянием различного понимания недвижимости как вещи.

Само по себе понимание недвижимости как вещи весьма противоречиво. Деление вещей на движимые и недвижимые выступает в качестве одного из значимых гражданско-правовых вопросов, но цивилистическая доктрина до настоящего времени не выработала четких критериев отграничения недвижимых и движимых вещей. Кроме того существует и развивается дискуссия о том, выступает ли недвижимость как исключительно юридическое явление или же недвижимость - это явление самое что ни на есть природное Бевзенко Р.С. Земельныи? участок с построи?ками на нем: введение в россии?ское право недвижимости [Электронное издание]. - М.: М-Логос, 2017.С.12.; Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещеи? в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С.5-6..

Здесь же, в известной мере, важным и не решенным вопросом остается вопрос о признаках недвижимой вещи В литературе также высказываются предложения о необходимости утверждения нормативных правовых актов, устанавливающих дополнительные критерии недвижимого имущества и обязательности их применения при определении того или иного объекта в качестве недвижимого. См. например: Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Права на недвижимые вещи: общие проблемы : учебное пособие для вузов. - М: Издательство Юрайт, 2020.С.65., которые позволили бы произвести разделение вещей на недвижимые и движимые. При этом и по данному вопросу также существуют противоположные взгляды ученых, где одни предлагают искать эти признаки в природных свои?ствах, а другие в признаках, привнесенных правом.

Для правового регулирования застройки земельного участка, при описанных выше проблемах важно то, как правопорядок относится к возведенным на земельном участке объектам, то есть какому правовому режиму подчинены данные объекты. Как было отмечено ранее (§ 1.3 настоящей работы) современное германское право признает только одну недвижимую вещь - земельный участок, а построенные на нем объекты выступают в качестве составных частей данного земельного участка или ограниченного вещного права - наследственного права застройки; в то время как во Франции земельный участок не выступает в кассете единственной недвижимой вещи и право застройки (bail aМ construction) предусматривает именно право собственности застройщика, за возводимые строения в течение срока действия данного права.

В статье 130 ГК РФ законодателем к недвижимым вещам отнесены прежде всего земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства Помимо указанных объектов статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит: а) жилые
и нежилые помещения,; б) предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места); в) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.. При таком подходе в РФ признается самостоятельный правовой режим недвижимого имущества как в отношении самого земельного участка, так и в отношении возведенных на нем объектов.

Принято говорить о том, что такое разделение недвижимых вещей классифицирует их на естественные (нерукотворные) и искусственные (рукотворные). Единственной естественной недвижимой вещью признается земельный участок В качестве естественного недвижимого имущества выделяются и участки недр,
но в отношении данного недвижимого имущества ведутся споры основанные на том, что фактически Законом РФ «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 их правовой режим существенно отличен от других объектов недвижимости (государственная собственность, особые процедуры предоставления) и целесообразность их признания в качестве недвижимого имущества становится объектом споров. Подробнее см.: Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Права на недвижимые вещи: общие проблемы : учебное пособие для вузов / В. А. Алексеев. -- Москва : Издательство Юрайт, 2020. С.99-111.; Предлагаются также законодательные инициативы по изменению такого положения вещей. См. например: Проект Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации
«О недрах» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части определения правового режима недвижимого горного имущества» [Электронныи? ресурс] // Федеральный портал проектов нормативных правовых актов https://regulation.gov.ru URL: https://regulation.gov.ru/p/76705 (дата обращения: 01.04.2020)., искусственные же недвижимые вещи подразделяются на те, что имеют прочную связь с землей, как главный фактор признания их таковыми и к ним в частности относят: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (имущество в составе таких объектов: помещения, части здания, машино-места), а также на недвижимые вещи в силу закона (морские и речные суда). Отсюда, российский правопорядок на данный момент исходит и плюрализма в отношений объектов недвижимости, то есть признает помимо земельного участка и другие недвижимые вещи.

В таком случае в ситуации застройки земельного участка теми или иными объектами, прежде всего зданиями, возникает ситуация, когда два объекта недвижимости сосуществуют друг с другом и принципиально может возникнуть ситуация, когда их правовые режимы могут входить в противоречия, если собственники у них различны. Такое положение вещей критикуется рядом исследователей, так Р.С. Бевзенко не видит принципиального смысла в юридическом разделении земельного участка и здания (строения, сооружения, объекта незавершенного строительства) и считает оправданным такой подход лишь тогда, когда право собственности на здание принадлежит одному лицу, а право собственности на участок - другому, но в ситуации, когда и земля, и здание находятся в имущественнои? сфере одного лица этот порядок кажется ему совершенно излишним Бевзенко Р.С. Земельныи? участок с построи?ками на нем: введение в россии?ское право недвижимости [Электронное издание]. - М.: М-Логос, 2017.С.13..

Признание российским правопорядком за зданиями (строения, сооружения, объекта незавершенного строительства) самостоятельного правового режима недвижимого имущества в ситуации отсутствия четких юридических признаков недвижимой вещи вносят элемент неопределенности в правовое регулирование застройки земельного участка. Основной проблемой, которая до сих пор остается не решенной выступает квалификация выстроенного на земельном участке объекта - недвижимое ли это имущество или нет?

Сама по себе формулировка статьи 130 ГК РФ и критерий прочной связи объекта с землей не дает определенности в этом вопросе. Верховный суд РФ в отношений разъяснений о том, что считать недвижимым имуществом указал на то, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ) Абзац 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Вопрос «правомерности строящегося объекта» это прежде всего не только наличие субъективного гражданского права на земельный участок, как первая предпосылка в сложном юридическом составе, но также и необходимость соблюдения градостроительной процедуры, регулируемой главой 6 ГрК РФ с соблюдением установленных параметров застройки и ограничений, которые действуют в отношении соответствующего земельного участка.

Производным от данного вопроса, но важным для определения правового режима построенного объекта выступает вопрос в отношении правового титула на земельный участок у застройщика. На данный момент застройка земельного участка часто осуществляется на основе аренды для целей строительства, причем подобная юридическая модель застройки земельного участка в известной степени постоянно подвергается критике Может ли арендатор участка под зданием снести его и построить новое? // Или о вреде строительной аренды и о пользе права застройки (Роман Бевзенко) [Электронныи? ресурс] // https://zakon.ru/ 2018 URL: https://zakon.ru/blog/2018/05/27/mozhet_li_arendator_uchastka_pod_zdaniem_snesti_ego_i_postroit_novoe__ili_o_vrede_stroitelnoj_arendy (дата обращения: 26.03.2020) и считается недостаточно для обеспечения гарантий арендаторов-застройщиков в отношении принадлежащих им объектов недвижимости, именно из-за обязательственно-правового характера таких отношений, без вещно-правовых гарантий Бевзенко Р.С. О целесообразности и желательности введения права застройки в российское право //Закон. 2016. № 6. С.54-56..

Существуют и другие проблемы, которые возникают в связи с тем, что отсутствуют критерии в понимании недвижимого имущества. В свою очередь К.И. Скловский указывает на то, что что при отсутствии правила, гласящего, что «собственнику принадлежит все, находящееся на поверхности участка», весьма затруднена реализация перехода к системе регистрации прав на недвижимость, так как при отсутствии суперфиция возможно и неизбежно несовпадение собственников земли и построек, а также возникновение разных собственников на одном земельном участке, а это влечет чрезвычаи?ное усложнение и известную ненадежность регистрации прав на недвижимость Скловскии? К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. - М.: Статут, 2010. С.809..

При этом данная проблема возникает именно в отношении регистрации прав на недвижимость и, в общем виде, может быть разрешена, ведь данное затруднение обусловлено не столько самой проблематикой регистрации прав на недвижимость, сколько несовершенством самой системы регистрации прав, которая и известной степени может быть преодолена совершенствованием данной системы.

В этой связи можно обратиться к примерам существующим в англосаксонских правопорядках, где вообще вся система права собственности представляет собой «пучок прав» Фридман Д.Д. Порядок в праве. Какое отношение экономика имеет к праву и почему это важно [Текст] / пер. с англ. И. Кушнаревой; науч. ред. перевода М. Одинцова. - М.: Изд-во Института Гайдара, 2017. С.195-196., и проблемы с регистрации таких прав легко разрешаются и, например, в Англии есть понимание зарегистрированной (registered) и незарегистрированной земли (unregistered land), где титул собственности (the title) на незарегистрированную землю не регистрируется в реестре, но остается доказанным из титульных документов и связанных с ними документов, которыми владеет владелец недвижимости (estate owner) Dixon M. Modern Land Law. Tenth Edition // Routledge. 2016. Kindle Edition. [Электронное издание]. Также, в США в штате Пенсильвания, где даже права на земельный участок включают в себя права трех уровней: право на владение поверхностью участка земли, право на владение полезными ископаемые по земельным участком и право на опору Фридман Д.Д. Порядок в праве. Какое отношение экономика имеет к праву и почему это важно [Текст] / пер. с англ. И. Кушнаревой; науч. ред. перевода М. Одинцова. - М.: Изд-во Института Гайдара, 2017. С.197-198.. Соответствующее регулирование допускает учет и регистрацию, а что самое главное - непротиворечие данных прав и их сосуществование в отношении одного земельного участка на одинаковых основания и за разными субъектами.

При этом описанные ранее соображения в отношении «объемных пространств», как потенциальных объектов недвижимости в таком случае представляются дальнейшим развитием плюралистического отношения к недвижимому имуществу и противовесом к концепции единого объекта недвижимости (подробнее § 3.2 настоящей работы). Сам по себе земельный участок в данном случае понимается не на как лишь поверхность, но как трехмерный пространственный объект, который не замыкается в своих границах и в том, что расположено на его поверхности - внутри его границ возможны и другие «объемные пространства», которые могут быть самостоятельными объектами недвижимости и становиться объектами застройки. К примеру, как отмечает Д.В. Третьякова путем установления воздушных прав на трехмерные объемы пространства над землеи? было построено здание ООН в г. Нью-И?орке, где башня ООН возводилась непосредственно на торговом центре, а сами права на «воздушные блоки» оформлялись еще до начала строительства (с привязкои? к базовому уровню Манхэттена). Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. №3. С.60.

В таком случае расширяя подход к определению и пониманию недвижимой вещи, а также устанавливая ее четкие юридические признаки возможно и совершенствование правовое регулирование застройки земельного участка. Плюрализм в отношении объектов недвижимого имущества в данном случае не будет выступать в качестве проблемного фактора, так как наоборот путем установления правового режима недвижимого имущества в отношении новых «объемных объектов», в известной мере будут гарантироваться права застройщиков, которые будут стремиться создавать объекты с данным правовым режимом и развивать инфраструктуру максимально полно и в рамках градостроительных параметров застройки и ограничений, то есть будет создан правовой стимул в этой среде для потенциальных участников данных отношений. Однако, все это требует совершенствования, как самого понимания недвижимости как объекта с учетом вышеописанных особенностей, так и соответствующих публичных норм (подробнее § 3.3.2 настоящей работы).

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ

3.1 Действующее правовое регулирование застройки земельного участка в РФ

Переходя к вопросу действующего правового регулирования застройки земельного участка, прежде всего, стоит отметить то, что в этой области достаточно тесно соприкасаются нормы публичного и частного права. Правоотношения по возведению на земельном участке тех или иных объектов представляют собой сложный комплекс правовых норм, где одни выступают предпосылкой возникновения других.

Градостроительные нормы, в общем виде, представляют собой публично-правовые предпосылки создания (а также реконструкции) зданий, строений, сооружений, но строительство как процесс, начинаясь на стадии проектирования, возможно только при соблюдении условия о том, что лицо осуществляющее застройку земельного участка, обладает земельным участком на каком-либо на субъективном гражданском праве, либо он предоставлен ему при соблюдении административной процедуры предоставления земельного участка. Отсюда, правовое регулирование застройки земельного участка тесно связано как с публично-правовыми, так и с гражданско-правовыми аспектами и на разных этапах одни выступают в качестве предпосылок, а другие в качестве следствий и наоборот.

В таком случае, в общем виде правовое регулирование застройки земельного участка представляет собой сочетание, как частно-правовых норм (прежде всего ГК РФ), так и публично-правовых норм (прежде всего ГрК РФ и ЗК РФ). При этом, важно учитывать и то, что правоотношения по застройке земельного участка, как более частное явление, производно от более общих правоотношений: градостроительных, земельных и гражданских, которые в известной мере обладают особой спецификой по отношению к объекту регулирования.

Градостроительные отношения, исходя из законодательного понятия градостроительной деятельности (пункт 1 статьи 1 ГрК РФ) представляют собой в общем виде правоотношения по развитию территорий и включают в себя: 1) территориальное планирование; 2) градостроительное зонирование; 3) планировку территории; 4) архитектурно-строительное проектирование;

5) строительство (капитальный ремонт, реконструкцию, снос объектов капитального строительства, эксплуатацию зданий, сооружений, благоустройства территорий).

Земельные отношения по смыслу пунтка 1 статьи 3 ЗК РФ - это отношения по использованию и охране земель как основы жизнедеятельности народов, а также в общем виде отношения по предоставлению и использованию публичных земель.

Имущественные же отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются нормами ГК РФ.

По сути один и тот же объект - земельный участок, земля или в общем виде территория, являются объектом регулирования различных отраслей. При этом, с точки зрения градостроительного регулирования территория рассматривается именно в отношении её застройки, параметров такой застройки, коэффициентов плотности жителей и т.д. Земельное право регулирует отношения, в том числе и по поводу территории, не являющейся земельным участком, то ГК РФ говорит только о земельном участке как объекте гражданского права - недвижимой вещи.

При этом земельный участок определяется по правилам градостроительного и земельного законодательства и становится объектом гражданских прав, после проведения соответствующих административных процедур: кадастрирования и регистрации. Важно также то, что с точки зрения ГрК РФ переход на стадию архитектурно-строительного проектирования (глава 6 ГрК РФ) возможен только для лица, обладающего земельным участком на субъективном гражданском праве, либо при соблюдении административных процедур по предоставлению такого участка в рамках ЗК РФ (прежде всего в отношении аренды публичных земель).

Сама по себе стадия архитектурно-строительного проектирования «запускается» выдачей градостроительного плана земельного участка Стоит отметить, что до 2016 года градостроительный план земельного участка выступал в качестве документа территориального планирования (определения для конкретной единицы территории того, что будет на ней размещено) и сам определял параметры застройки земельного участка, но на данный момент после принятия Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» он является одним из элементов архитектурно-строительного проектирования, то есть другой стадии градостроительной деятельности, касающейся подготовки проектной документации для осуществления строительства.(далее - ГПЗУ), где указывается информация, необходимая для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка Часть 1 статьи 57.3 ГрК ФР. Основная идея законодательного подхода к определению ГПЗУ состоит в том, что застройщик, получая утверждённый ГПЗУ, в одном едином документе получает от органа муниципальной власти всю необходимую информацию, касающуюся границ земельного участка, параметров застройки и ограничений, которые действуют в отношении соответствующего земельного участка (по сути «выжимку» из правил землепользования и застройки и проекта планировки территории).

В частности, в ГПЗУ отражаются те объекты капитального строительства, которые уже существуют на дату его утверждения, а также там отражается место допустимого размещения объектов капитального строительства.

При этом, получение утверждённого ГПЗУ является одним из важных этапом архитектурно-строительного проектирования, наличие которого, в том числе, обусловливает последующие этапы данной градостроительной процедуры. Основное правовое значение ГПЗУ состоит в том, что проектирование территории и получение разрешения на строительство возможно только при наличии ГПЗУ, что, в свою очередь, означает, что проектная документация должна соответствовать градостроительному регламенту (как части Правил землепользования и застройки) Статьи 30, 36 ГрК РФ, действующему на дату выдачи ГПЗУ. Законом прямо предусмотрено, что несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного регламента, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство ГПЗУ, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство на соответствующем земельном участке Пункт 4 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ. По сути для получения разрешения на строительство у застройщика должен быть ГПЗУ и соответствующая ему проектная документация - это основание для осуществления архитектурно-строительного проектирования.

При этом, если после выдачи ГПЗУ поменялись параметры разрешённого строительства на соответствующем земельном участке (например, приняли новые Правила землепользования и застройки или внесли изменения в существующие), то застройщик имеет право продолжить строительство объекта, исходя из тех параметров, которые действовали на момент утверждения ГПЗУ Часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ. В данном случае ГПЗУ обеспечивает застройщику некую стабильность и является гарантией защиты от неблагоприятных изменений градостроительных регламентов.

В свою очередь статья 51 ГрК РФ говорит о том, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство обращается именно субъект, обладающий земельным участком на каком-либо субъективном гражданском праве, то есть в терминологии ГрК РФ - застройщик, и для градостроительной процедуры правовой статут застройщика возникает ещё до выдачи разрешения на строительство как документа, подтверждающего соответствие проектной документации застройщика требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории и дающего застройщику право осуществлять строительство Часть 1 статьи 51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство - это подтверждение, что проектная документация застройщика соответствует ГПЗУ О рисках отмены либо изменения разрешения на строительство см. например: Некрестьянов Д.С. Отмена и изменение разрешения на строительство // Закон. 2019. №02. С. 70 - 78, а если ГПЗУ нет, то проверить такое соответствие банально будет невозможно. Кроме того, наличие утверждённого ГПЗУ также имеет ключевое значение при прохождении процедуры получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Статья 55 ГрК РФ , поскольку при принятии решения о выдаче соответствующего разрешения принимается во внимание, соответствует ли объект капитального строительства требованиям, установленным градостроительным регламентом на дату выдачи ГПЗУ.

Следует также иметь в виду, что не для всех потенциальных объектов строительства необходимо получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, в частности для строительства объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома необходима подача уведомления о планируемых строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома Статья 55.1 ГрК РФ, а также установлен перечь объектов, выдача разрешения на строительство которых прямо не требуется, причем перечь носит открытый характер Часть 17 статьи 51 ГрК РФ.

Таким образом, в правовом регулировании застройки земельного участка, в большей мере, одновременно участвуют нормы гражданского и градостроительного права. Следует отметить то, что нормами ГК РФ установлены общие положения о юридических и физических лицах, как основных субъектах деятельности по застройке земельного участка, а также закреплены общие положения о договорных конструкциях, которые опосредуют отношения по строительству объектов (например, в отношении выбора договорного типа для регулирования отношений по строительству объекта Подробнее см.: Шмарко И.К. Система договоров в строительстве // Закон. 2019. №2. С. 79-88.). Нормы ГрК РФ конкретизируют правовое положение указанных субъектов (например, определяя понятие такого субъекта как застройщик Пункт 16 статьи 1 ГрК РФ), устанавливают особенности правового статуса таких субъектов (например, порядок получения в саморегулируемой организации свидетельства о допуске к видам работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства Глава 6.1 ГрК РФ), определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства Статья 36 ГрК РФ, а также закрепляют общие положения о технических регламентах, строительных нормах и правилах (СНиПы), обязательных для соблюдения при осуществлении строительства.

В таком случае необходима «синхронизация» частных и публичных норм в отношении правового регулирования застройки земельного участка для того чтобы максимально упростить для потенциального застройщика реализацию его интереса в застройке земельного участка, а также повысить эффективность и правовую определенность соответствующего регулирования.

3.2 Конкуренция принципа единства судьбы зданий (строений, сооружений) и земельных участков и концепции единого объекта недвижимости в отношении застройки земельного участка

Помимо вышеописанного комплекса правового регулирования застройки земельного участка следует обратиться к рассмотрению двух важных аспектов, которые могут повлиять на соответствующие правоотношения по застройке земельного участка, обозначенных ранее.

Существующее правовое регулирование в данной сфере признает горизонтальное разделение земельного участка О том, что из себя представляет горизонтальное разделение земельного участка в российском правопорядке см.: Бевзенко Р.С. «Горизонтальное разделение» земельного участка. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.01.2018 № 305-ЭС17-14514 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. №4. С.4-9. и возведенного на нем объекта, то есть как указано ранее каждый объект, который подпадает под классификацию недвижимых вещей и соответствует функциональному критерию прочной связи с земельным участком представляет собой отдельную недвижимую вещь, собственность на которую может принадлежать разным субъектам. Для обеспечения стабильности оборота таких объектов действует, так называемый принцип единства судьбы зданий (строений, сооружений), отраженный в статье 35 ЗК РФ, а также в статье 552 ГК РФ. В общем виде он подразумевает собой то, что невозможен переход права собственности на тот или иной объект недвижимости, расположенный на земельном участке без перехода субъективного гражданского права на использование соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом недвижимости на тех же самых условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника такого объекта. Причем, в судебной практике можно даже найти пример действия данного принципа применительно к такой недвижимости как помещение в нежилом здании Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2020 № 309-ЭС19-23230. Отсюда, развитием плюралистического отношения к недвижимому имуществу может послужить и трансформация принципа единства судьбы зданий (строений, сооружений) и земельных участков в отношении «объемных пространств»

Конкуренцию данному принципу составляет, так называемая концепция единого объекта недвижимости, согласно которой лишь земельный участок представляется в качестве единственной признаваемой правопорядком недвижимой вещью, а возведенные на нем объекты являются составными частями данного земельного участка или вещного права застройки. Вопрос целесообразности реализации данной концепции в российском правопорядке, а также построения модели права застройки, сообразно данному представлению обсуждается в течение длительного времени еще с момента принятия в 2009 году Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, а именно отдельных вопросов в отношении реформирования блока, посвященного вещному праву Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник экономического правосудия РФ. 2009. №04. С.102-185.. Долгое время законопроект, посвященный данным изменениям не принимался и обсуждение по нему не выходило дальше первого чтения в Государственной Думе РФ, а дискуссии по нему носили в большей степени доктринальный характер, но в настоящее время в свете возобновления законодательной деятельности в данной сфере дискуссии становятся все более активными По вопросу приведения законопроекта в актуальное состояние, а также деятельности Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства см.: Справка о результатах деятельности рабочей группы по приведению проекта федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (во втором чтении) в актуальное состояние [Электронныи? ресурс] // Исследовательский Центр Частного Права имени С.С. Алексеева при Президенте Российской Федерации. 2018. URL: http://privlaw.ru/sovet-po-kodifikacii/2019-1/obzor2019-12/ (дата обращения 20.04.2020)..

Как отмечает В.А. Алексеев реализация модели единого объекта недвижимости ограничивается весьма узким сектором, в котором земельныи? участок и рукотворные объекты на нем имеют одного собственника и невнятно регулирует вопросы множественности субъектов, и также не понятно нужны ли вообще соответствующие преобразования таким субъектам или их устраивает существующий сегодня порядок вещеи?, учитывая то, что он функционирует длительное время и обеспечен нормативным регулированием Алексеев В.А. Единыи? объект недвижимости: поэтапное движение к цели или дезорганизация правового регулирования // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. №8.С.175.

При этом, предложенные модели единого объекта недвижимости и базирующегося на этом права застройки, как поддерживаются, так и резко критикуются юридическом сообществе Право застройки и единый объект недвижимости - исторический проигрыш (Андрей Родионов) [Электронныи? ресурс] // https://zakon.ru/ 2020 URL: https://zakon.ru/blog/2020/02/17/pravo_zastrojki_i_edinyj_obekt_nedvizhimosti__istoricheskij_proigrysh (дата обращения: 25.04.2020); Право застройки а ля рус (Константин Путря) [Электронныи? ресурс] // https://zakon.ru/ 2020 URL: https://zakon.ru/blog/2020/01/07/pravo_zastrojki_a_lya_rus (дата обращения: 25.04.2020); Право застройки: идти до конца (Павел Дробышев) [Электронныи? ресурс] // https://zakon.ru/ 2020 URL: https://zakon.ru/blog/2020/02/19/pravo_zastrojki_idti_do_konca (дата обращения: 25.04.2020).. Представляется, что необходимость реализации концепции единого объекта недвижимости - не так принципиальна. С учетом уже существующих «зачатков» плюрализма в отношении объектов недвижимости и потенциального развития 3-D объектов в качестве недвижимых вещей, обращение к концепции единого объекта скорее шаг назад, нежели стремление развивать уже и так существующие институты, хотя как отмечает Д.В. Третьякова движения в сторону реализации концепции единого объекта недвижимости и сосуществование 3-D объектов возможно, но необходимо не только сохранение, но и улучшение существующую системы кадастрового учета (в том числе путем добавления трехмернои? информации об объектах реального мира, доступнои? интерактивно) с изменением системы вещных прав и появлением полноценного права застройки Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. №3. С.92-93.. Сходные идеи, в отношении всеобщего допущения плюрализма объектов недвижимости и построения правового регулирования по регистрации определенных объектов, без относительно прямого обозначения 3-D объектов, в качестве недвижимости уже можно найти в юридическом сообществе Зачем нам понятие «недвижимость» (Ирина Шмарко) [Электронныи? ресурс] // https://zakon.ru/ 2020 URL: https://zakon.ru/blog/2020/1/10/zachem_nam_ponyatie_nedvizhimost (дата обращения: 27.04.2020).. Предполагается, что это один из альтернативных шагов в модернизации правового регулирования как сферы недвижимости, так и, в частности, вопросов правового регулирования застройки земельного участка.

3.3 Будущее правового регулирования застройки земельных участков в России

В условиях существующих дискуссий по реформированию раздела ГК РФ, посвященного вещному праву, целесообразности введения единого объекта недвижимости и права застройки в современный правопорядок, следует признать допустимым, обращение к альтернативным вариантам развития правового регулирования застройки земельных участков.

Описанные ранее концепты о самостоятельном характере экономического блага у застройки земельного участка, а также возможность создавать отдельные «объемные пространства» как объекты права с распространением на них режима недвижимого имущества, как раз и выступает в качестве известных альтернатив для ведущихся дискуссий.

3.3.1 Правовое регулирование застройки на основе понятия недвижимости как 3-D объекта

Для реализации правового регулирования застройки земельного участка на основе понятия недвижимости как 3-D объекта, прежде всего необходимо уточнение пунтка 3 статьи 6 ЗК РФ и постепенный отход от понимания земельного участка как только лишь земной поверхности, некой плоской фигуры. Сам по себе земельный участок со всеми, расположенными на нем объектами должен стать «объемной фигурой», что из самого пространства земельного участка можно было бы «вычленить» иные 3-D объекты. Сами по себе 3-D объекты должны быть элементом застройки и застраиваемым пространством, по сути «стационарным пространственным базисом» для осуществления в будущем строительной деятельности.

Обращение к зарубежному опыту и тому как исследователи из многих стран мира уже доказали необходимость трехмерного кадастрирования в своих странах и того как соответствующие объекты регистрируются, создаются и потенциально застраиваются, также важно для правового регулирования застройки 3-D объекта и исследования в этом направлении должны продолжаться и поощряться, а также мотивировать российских юристов к участию в них на основе междисциплинарного подхода См. например: Peter van Oosterom Best Practices 3D Cadastres.2019 [Электронныи? ресурс] // URL: http://hig.diva-portal.org/smash/get/diva2:1372403/FULLTEXT01.pdf (дата обращения: 28.04.2020).

Наиболее близким к 3-D объектам в существующем правовом регулировании недвижимыми вещами можно считать части помещений и машино-места. Даже само указание статьи 130 ГК РФ, о необходимости установления границ таких помещений, частей зданий или сооружений и описание их в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке говорит об их близости к концепту 3-D объектов и само указание в статье 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на описание данных недвижимых вещей как «геометрических фигур» Часть 5, 6, 6.1, 6.2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» выступает в качестве одной из предпоссылок в дальнейшем совершенствовать законодательное регулирование данной области именно по пути представления не только в линиях и точках, и простейших геометрических фигурах, а уже в форме объемной геометрической фигуры, обладающей пространственной симметрией.

3.3.2 Основные направления развития правового регулирования застройки земельных участков

При условии стремительно развивающихся рыночных отношений и объективной ограниченности земельных ресурсов, в широком смысле этого слова, правовое регулирование застройки земельных участков необходимо совершенствовать сообразно развитию и модернизации экономических отношений в этой сфере.

В основе развития правового регулирования застройки земельных участков должны лежать интересы застройщиков земельных участков и потенциальных инвесторов, а дробление единого объекта недвижимости через создание и укрепление фикций недвижимых вещей для 3-D объектов.

Необходимо совершенствование комплекса градостроительных правил, а также отдельных публично-правовых правил в отношении воздушного и подземного пространства, прежде всего для реализации возможности «трехмерного моделирвоания» земельного участка как по отношению к тому, что расположено под поверхностью земельного участка, так и над его поверхностью. При этом, при совершенствовании данных правил должен соблюдаться баланс частных и публичных интересов, а также учет специфики законодательства о недропользовании и воздушного законодательства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам исследования вопросов правового регулирования застройки земельных участков, а также изучения нормативно-правовой базы, доктринальных (научных) источников и правоприменительной практики, при применении историко-правового, сравнительного-правового, позитивно-правового методов, а также экономико-правового подхода можно прийти к следующим выводам:

1. Правовое регулирование застройки земельных участков в исторической перспективе прошло модернизацию соответствующих правоотношений, прежде всего в частичном отходе от принципа superficies solo cedit, либо его соответствующим изменении, закреплении за зданиями и строениями самостоятельного правового режима недвижимого имущества, а также в отношении специфического характера права застройки, которое в разных правопорядках обладает разным содержанием и делает данный институт уникальным в каждом конкретном правопорядке, гибким для последующего правового моделирования.

2. С учетом анализа философских и экономико-правовых аспектов застройки земельного участка допустимо рассмотрение застройки как отдельного экономического блага, а также целесообразности выделения для экономического оборота 3-D объектов. Застройка - это изменение участка, улучшение участка и в любом случае результат такой деятельности - это воздействие на «предполагаемый материальный мир», но существующий юридический концепт вещи не соотносится с всевозможными трехмерными объемы пространства, которые могут являться объектами прав такими как «3D юнит», «3D имущество» или «3D объект» и возможно необходимо будет пересмотреть отдельные особенности юридического концепта вещи при допущений 3-D объектов именно в качестве недвижимых вещей.

3. При квалификации 3-D объектов в качестве отдельных недвижимых вещей возможна постановка вопроса об их застройке. При этом необходимо комплексно подойти к данному вопросу и обеспечить гармонизацию частных и публичных норм в данной сфере. Возможно предусмотреть в параметрах застройки земельного участка указание в отношении пространственных параметров застройки земельных участков и потенциально создаваемых 3-D объектов, что требует совершенствования не только градостроительных норм и правил (начиная с территориального планирования и заканчивая планировкой территории), но и правил кадастрового учета «трехмернои? информации».

В основе совершенствования правового регулирования застройки земельных участков должны всецело лежать интересы застройщиков земельных участков и потенциальных инвесторов, где дробление единого объекта недвижимости - земельного участка через создание и укрепление фикций недвижимых вещей, а именно 3-D объектов позволит рациональнее распределять земельный ресурс и наиболее эффективно осуществлять его застройку, при соблюдении публичных ограничений в виде особых параметров такой застройки.

Представляется, что в будущем законодателю необходимо сделать больший акцент на унификации публично-правовых градостроительных институтов и гражданско-правового института недвижимости. Обращение внимания на застройку земельного участка, как на комплексное экономико-правовое явление позволит лишь простимулировать развитие сферы строительства. Правовая определенность в отношении регулирования данных отношений позволит инвесторам быть уверенными в том, что их интересы защищены на должном уровне, а застройщики получат новые правовые механизмы для организации собственной деятельности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019);

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019);

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред.

5. от 18.03.2020);

6. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред.

7. от 01.04.2020);

8. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» (ред. от 27.12.2019);

9. Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий

10. и сооружений» от 30.12.2009 №384-ФЗ (ред. от 02.07.2013);

11. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от ред. от 02.08.2019);

Судебная практика

12. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011

13. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих

14. из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»;

15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25

16. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;

17. Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2020 № 309-ЭС19-23230;

Монографии

18. Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Права

19. на недвижимые вещи: общие проблемы: учебное пособие для вузов. - М: Издательство Юрайт, 2020. - 164 с.;

20. Алексеев С.С. Собрание сочинении?. В 10 т. [+Справоч. том]. Том 3: Проблемы теории права: Курс лекции?. - М.: Статут, 2010.- 781 с.;

21. Бевзенко Р.С. Земельныи? участок с построи?ками на нем: введение

22. в россии?ское право недвижимости [Электронное издание]. - М.: М-Логос, 2017. - 80 с.;

23. Булгаков С. Н. Философия хозяйства - М: Издательство Юрайт, 2020. - 282 с.;

24. Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. - М., 1954. - 143 с.;

25. Варшавский К.М. Право застройки в СССР. - М.: Юридическое издательство НКЮ РСФСР, 1926. - 278 с.;

26. Выдрин А.С., Виленкин М.В. Закон о праве застрои?ки. М.: Книгоиздательство «Школа», 1913. - 96 с.;

27. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. - М.: Статут, 2011. - 144 с.;

28. Гражданскии? кодекс Франции (Кодекс Наполеона) = Code civil des Franc?ais (Code Napoleмon) / пер. с фр. [Захватаева В.Н.] - М. : Инфотропик Медиа, 2012. - 624 с.;

29. Гражданское уложение Германской Империи / Перевод с немецкого. - СПб.: Типография Правительствующего Сената, 1898. - 506 с.;

30. Дернбург Г. Пандекты: Вещное право. Перевод с немецкого. Т. 2 (Т. 1: Ч. 2) // Под ред.: Мейендорф А.Ф.; Пер.: Блох А.Ю., Гальперн А.Я.; Соавт.: Бирман И.. - 6-е изд., испр. - СПб.: Гос. Тип., 1905. - 376 c.;

31. Институции Гая = Gai Institutionum commentarii quattuor: текст, пер. с лат., коммент. / Под общ. ред. проф. Д. В. Дождева. - Москва : Статут, 2020. - 384 с.;

32. Кассо Л.А. Здания на чужои? земле. М.: Типо-Литография И.И. Пашкова, 1905. - 48 с.;