Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

КЫРГЫЗСКО - РОССИЙСКИЙ СЛАВЯНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ФАКУЛЬТЕТ АРХИТЕКТУРЫ, ДИЗАЙНА И СТРОИТЕЛЬСТВА

КАФЕДРА «СТРОИТЕЛЬСТВО»

РЕФЕРАТ

По дисциплине: «Правовые вопросы в архитектуре и строительстве»

На тему: «Право собственности на объекты недвижимости»

Кучканбаев А.К.

Проверил: к.э.н. и.о. доцент

Асылбаев А.Б

Бишкек 2020



СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
• 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
• 2. ФОРМЫ И ВИДЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
• 2.1 Право собственности граждан
• 2.2 Право собственности юридических лиц
• 2.3 Право государственной собственности
• 2.4 Право коммунальной собственности
• 3. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
• 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
• 5. ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
• 5.1 Земельные участки
• 5.2 Здания и сооружения
• 6. СУБЪЕКТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
• 6.1 Государство, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные землепользователи
• 6.2 Физические и юридические лица
• 7.ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
• 7.1 Предоставление земельного участка
• 7.2 Передача земельного участка на основании гражданско-правовых сделок
• 7.3 Переход права на земельный участок в порядке универсального правопреемства
• 7.4 Сервитуты
• 7.5 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
• 8. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
• 8.1 Изъятие земельного участка
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Объекты недвижимости занимают особое место в системе общественных отношений, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные отношения людей во всех сферах их деятельности. Объектами недвижимости могут считаться любые участки, связанные с землей (строения, сооружения, леса, водоемы), перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Они классифицируются, могут выступать предметом залога, при ипотечном кредитовании, а в этом качестве должны пройти государственную регистрацию.

Регистрация объектов недвижимости является неотъемлемой частью земельного кадастра. Государственная регистрация - заключительный этап приобретения прав на недвижимость, права которого возникают и прекращаются с момента ее наступления. Учёт всех земельных участков, домов и квартир, а также контроль за всеми операции с этими объектами, осуществляется в Главном Управлении по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество Кыргызской Республики (сокращённо - Госрегистр). В регионах непосредственную работу осуществляют местные регистрационные органы - областные, городские, районные управления Госрегистра.

Недвижимость является одной из самых стоящих объектов гражданских прав. Граждане и юридические лица заинтересованы в получении прав на недвижимое имущество. Собственники получают возможность владеть, распоряжаться и пользоваться недвижимостью самостоятельно. Оформляя документы, каждый собственник должен обладать необходимыми знаниями в области процедуры государственной регистрации.



ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт по признанию и подтверждению государством прав на недвижимое имущество, их обременений (ограничений), а также сделок с недвижимостью, обеспечивающий защиту зарегистрированных прав и обременений (ограничений), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.

2. Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. земельный недвижимость сервитут регистрация

3. Единица недвижимого имущества (недвижимости) - земельный участок, здание, сооружение, квартира или другая недвижимость, которая имеет установленную границу и находится в собственности или пользовании физических, юридических лиц, государственной или муниципальной собственности согласно законодательству Кыргызской Республики.

4. Регистрационная система - единая система государственной регистрации прав на единицу недвижимого имущества и сделок с ним.

5. кадастровый план - выполненное в масштабе графическое изображение отдельной единицы недвижимого имущества, включая детали: идентификационный номер, почтовый адрес (названия улиц и номера домов, размеры, площадь и использование земли) строений находящихся на нем на момент съемки;

6. Зарегистрировать - внести запись в основные документы единой системы государственной регистрации о возникновении, изменении, переходе или прекращении прав и их обременений (ограничений) на единицу недвижимого имущества в порядке, предусмотренном законодательством Кыргызской Республики.

7. Идентификационный код - индивидуальная, не повторяющаяся на территории Кыргызской Республики совокупность регистрационных номеров, присваиваемая единицам недвижимого имущества в соответствии с установленной законодательством Кыргызской Республики процедурой, сохраняющаяся пока эта единица недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

8. Собственник или пользователь (титулодержатель) - физическое или юридическое лицо, чья фамилия или чье наименование зарегистрированы согласно настоящему Закону в качестве собственника или пользователя единицы недвижимого имущества.

9. Сделка с недвижимостью - действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав на единицу недвижимого имущества.

10. Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение, пользование единицей недвижимого имущества, в том числе права третьих лиц (аренда, залог, ипотека, сервитуты, обязательства по договору, решения суда об аресте имущества и другие установленные законодательством Кыргызской Республики права, ограничивающие права собственника или пользователя недвижимости). Ограничение может включать также любое соглашение между собственниками или пользователями недвижимого имущества о намерении обязать этих собственников или пользователей сделать добровольный взнос на общее содержание недвижимого имущества.

11. Аренда - договор между арендодателем и арендатором о предоставлении арендатору права исключительного владения и пользования недвижимым имуществом арендодателя на определенное время и за определенную плату.

12. Субаренда - договор между арендатором и субарендатором о предоставлении субарендатору права исключительного владения и пользования недвижимым имуществом арендатора на определенное время и за определенную плату.

13. Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законодательством Кыргызской Республики.

14. Ипотека - залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и другого недвижимого имущества в целях обеспечения обязательств по договорам (займа-кредита, купли-продажи, аренды, подряда и др.).

14-1. Ипотека в силу закона - залог, возникающий при приобретении недвижимого имущества с использованием денежных средств (кредита) банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного иным юридическим или физическим лицом.

15. Сервитут - право на ограниченное пользование недвижимым имуществом другого лица без действительного владения им, а также любое соглашение собственника или пользователя недвижимого имущества о действии или воздержании от действия на его территории для пользы (выгоды) других лиц.

16. Опцион - преимущественное право покупки или аренды недвижимого имущества в сроки, по цене и на условиях, обусловленных сторонами в предварительном договоре (соглашении).

17. Правоустанавливающий документ - документ, устанавливающий, передающий, ограничивающий или прекращающий право собственности и другие права на единицу недвижимого имущества (закон, решение соответствующего компетентного органа, договор, решение суда и др.).

18. Фиксированная граница - граница единицы недвижимого имущества (земельного участка) в натуре, закрепленная межевыми знаками установленного образца с привязкой к капитальным зданиям и сооружениям, постоянным естественным ориентирам или к геодезическим пунктам, все поворотные точки которой имеют известные координаты.

19. Фактическая граница - граница единицы недвижимого имущества (земельного участка), не закрепленная в натуре межевыми знаками установленного образца.

20. Регистрационная зона - зона административной ответственности и юрисдикции местного регистрационного органа, границы которой определяются государственным регистрационным органом. Она может состоять из части административного района, либо из одного, двух или более административных районов.

21. Уполномоченный государственный орган в сфере регистрации прав на недвижимое имущество - государственный регистрационный орган, который в соответствии с установленной компетенцией осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

22. Регистрационная индексированная карта - выполненное в соответствующем масштабе изображение территории регистрационного сектора или квартала, на котором отображаются месторасположение, границы и идентификационный номер каждой единицы недвижимого имущества.

23. Явочная регистрация - процедура осуществления государственной регистрации прав на основании заявления физических и юридических лиц, проводимая на платной основе, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.

24. Системная регистрация - единовременное мероприятие по государственной регистрации прав, осуществляемое за счет государства, без подачи заявления, путем массового обследования единиц недвижимости.

25. Обследование недвижимости - работа по изучению правоустанавливающих документов, картографических материалов и проведению кадастровой съемки границ для государственной регистрации прав на каждую единицу недвижимости в ходе явочной и системной регистрации.

26. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) - систематизированные данные о единицах недвижимости, о существующих и прекращенных правах и обременениях (ограничениях) прав, а также правообладателях, права которых зарегистрированы в местных регистрационных органах.

27. Техническое обследование единиц недвижимого имущества - определение технических характеристик зданий, сооружений, квартир или другой недвижимости, а также фактических границ земельного участка.

28. Технический паспорт - документ установленной формы, составленный по результатам технического обследования единицы недвижимого имущества.

29. Единая информационная система по недвижимости - совокупность накопленных данных об объектах недвижимости, о регистрации прав и ограничений на недвижимость, сведений о правообладателях, включенных в единую базу данных в комплексе с программно-техническими средствами, технологией накопления, обновления, хранения и распространения данных.



1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Право собственности представляет собственнику ряд возможностей, прежде всего, возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться, принадлежащей ему имущество (ст.222 ГК Кыргызской Республики). В соответствии с п.1 ст. 4 Конституции, собственность в Кыргызской Республики может государственной и частной. Кыргызская Республика гарантирует разнообразие форм собственности и их равную кровавую защиту. Такое же положение закреплено в ст. 223 ГК, согласно которому, имущество может находится в собственности граждан и юридических лиц,а также в собственности государства.

Частную собственность в свою очередь можно подразделить, на три вида индивидуальную, общую, коллективную. Частная собственность, субъектом которой выступают граждане и юридические лица, призвана обслуживать исключительноихинтереса.

Государственная собственность также существует в трех видах: государственная, коммунальная и общая. Они призваны обеспечить интересы больших групп людей; народа Кыргызстана в целом; населения, проживающего на территории городского или сельского населения либо иного местногосообщества.

Особенности приобретения и прекращения право собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина, юридического лица или собственности государства, могут устанавливаться лишь законом. Законом же определяются виды имущества, которые могут, находится только в государственной собственности. Права всех собственников защищаются равным обвозом (ст.223 ГК Кыргызской Республики ст. 14 Конституции Кыргызской Республики), но в силу публичного характера государственной и коммунальной собственности, т.е. в интересах большинства людей, законом могут устанавливаться определенные ограничения права частной собственности по отношению к публичной, т.е. могут быть определены виды имущества, которые находятся исключительно в государственной или коммунальной собственности, а также могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности, но имуществ, особенности владения,пользования и распоряжения им.

В собственности граждан и негосударственных юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которые в соответствии с законом могут приднадлежать гражданам или негосударственным юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и негосударственных юридических ,не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены с законом.

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и коммунальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов, взносов их учредителями (участниками, членами), а также имущество приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.



2. ФОРМЫ И ВИДЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Право собственности представляет собственнику ряд возможностей, прежде всего, возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Эти три правомочия и составляют содержание права собственности, определяются как в законодательстве (п. 2 ст. 1 Закона о собственности Кыргызской Республики, ст. 222 Гражданского Кодекса Кыргызской Республики), так и в теоретической литературе. Так, например, Е. А. Суханов дает следующее определение: “право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю -собственнику и только ему определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господства”.

Однако, содержания данных правомочий до принятия Гражданского Кодекса Кыргызской Республики 1996 года через законы не раскрывались, хотя в цивилистической науке оно практически общепризнанно. Статья 222 Гражданского Кодекса определяет содержание права собственности, то есть “собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом”. Рассмотрим подробнее каждый из элементов закрепленной в Кодексе триады.

Правомочия владения - это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание имуществом (п. 2 ст. 222 ГК КР). В обыденном речевом обороте слова “владеть” нередко означает “властвовать”, “иметь в своей собственности”, “обладать”. В юридической лексике термин «владение» используется более строго отождествляется с собственностью. Речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, т.е. право владения чаще всего осуществляется самим собственником. Но вещи могут находиться во владении и не собственника, не требуется, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Например, уезжая в длительную командировку, собственник продолжает оставаться владельцем находящихся в его квартире вещей. Или другой пример: перевозчики, хранители, наниматели владеют тем имуществом, которое составляет предмет соответственно соответствующих договоров и, в силу этого, у них собственности на это имущество не возникает.

Владение вещью может быть законным и незаконным. Законным признается владение, опирающееся на правовое основание (титул). Без наличия правового основания владелец не признаётся законным, у него не возникает правомочия владения и, следовательно, права на восстановления нарушенного владения. Незаконными владельцами выступают те, кто владеет похищенным имуществом либо вещами, полученными по недействительным сделкам.

Незаконные владельцы в свою очередь подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он знал или должен был знать. В соответствии с общей презумпцией добросовестности участников гражданских прав и обязанностей (п.5 ст. 9 Гражданского Кодекса Кыргызской Республики) следует исходить из предположения о добросовестности владельца. Такое деление имеет, в конечном счете, значение при расчетах между собственником и владельцем по доходам и расходам, когда собственник истребует свою вещь с помощью виндикационного иска, а также при решении вопроса может ли владелец приобрести право собственности по давности владения или нет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Конституции, собственность в Кыргызской Республике может быть государственной частной. Кыргызская Республика гарантирует разнообразие форм собственности и их правовую защиту.

Аналогичное положение закреплено и в ст. 223 нового Гражданского Кодекса Кыргызской Республики, согласно которого имущество может находиться в собственности государства. Признаются частная и государственная собственность.

Итак, собственность в Кыргызской Республики подразделяется на частную и государственную. Частную собственность в свою очередь можно подразделить на три вида: индивидуальную, общую, коллективную. Частная собственность, субъектами которой выступают граждане и юридические лица, призвана обслуживать исключительно их интересы. Государственная собственность также существует в трех видах: государственная, коммунальная и общая. Они призваны обеспечивать интересы больших групп людей: народа Кыргызстана в целом; населения, проживающего на территории городского или сельского поселения либо иного местного сообщества.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения ими, в зависимости от того, находится имущество в собственности государства, могут устанавливаться лишь законом. Законом также определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной собственности.

Права всех собственников защищаются равным образом (ст. 14 Конституции Кыргызской Республики). Но в силу публичного характера государственной и коммунальной собственности, т.е. в интересах большинства людей, законом могут устанавливаться определенные ограничения права частной собственности по отношению к публичной, т.е. могут быть определены виды имущества, которые находятся исключительно в государственной или коммунальной собственности, а также могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, особенности владения, пользования и распоряжения им.



2.1 Право собственности граждан

Право собственности граждан представляет собой правовой институт, закрепляющий индивидуальную принадлежность материальных благ. Институт права собственности граждан в условиях рыночной экономики претерпел кардинальные изменения как источник образования собственности граждан, которая именуется теперь частной.В связи с этим, в настоящее время отпали традиционные для нашего законодательства, ограничения права личной собственности, призванные сохранить в неприкосновенности ее основные социально-экономические черты - производные от общественной собственности, характер и сугубо потребительскую направленность.

Сегодня любой гражданин, как собственник вправе использовать принадлежащее ему имущество, в том числе потребительского характера, как для предпринимательской, так и для любой другой, не запрещенной законом, деятельности. Соответственно, утратили силу и смысл запрет извлечения личным собственником “нетрудовых доходов” из своего имущества и аналогичные границы осуществления права личной собственности. В качестве ее источников служат их труд, как наемных работников, и их собственная экономическая деятельность, т.е. любые, не запрещенные законом, сделки и иные основания возникновения, свойственные всякому праву собственности.

Частная собственность граждан выступает ныне в следующих формах:

1) собственность граждан, источником образования которой является их труд в качестве наемных работников безотносительно к тому, в какой сфере хозяйства и культуры и к чьим средствам производства этот труд прилагается;

2) собственность, источником образования которой служит собственная экономическая деятельность, не направленная на извлечение прибыли;

3) собственность, которая образуется за счет предпринимательской деятельности, основанной на собственном труде;

4) собственность, которая образуется за счет предпринимательской деятельности, основанной на привлечении наемного труда.

Для частной собственности граждан особое значение имеют закрепленные как на конституционном, так и на уровне отраслевого законодательства принципы неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, равенства защиты всех форм собственности и восстановления нарушенных прав.В качестве субъекта права собственности здесь всегда выступает гражданин (физическое лицо) в разных правовых качествах. Во-первых, как наемный работник, а также лицо, которое занимается экономической деятельностью, не направленной на систематическое извлечение прибыли, не требующей государственной регистрации; во-вторых, индивидуальный предприниматель без образования юридического лица с государственной регистрацией; в-третьих, предприниматель как юридическое лицо (ст. 58 ГК КР).

Объект права собственности граждан. В Гражданском кодексе Кыргызской Республики закреплены следующие принципиальные положения. Согласно п. 1, п. 2 ст.224 ГК, гражданин может иметь любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности, не ограничиваются. Ограничения права собственности граждан на некоторые вещи, установленные законом, необходимы в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.



2.2 Право собственности юридических лиц

В условиях рыночной экономики круг юридических лиц, выступающих в качестве собственников принадлежащего им имущества, необычайно широк и рассматривается в различных аспектах. Поэтому классификация субъектов права собственности юридических лиц может проводиться по различным основаниям. С учётом их основных целей деятельности, юридические лица подразделяются на коммерческие и некоммерческие организации.

С точки зрения наиболее полного выявления как общих черт, так и особенностей, присущих юридическим лицам именно как субъектам права собственности, представляется оправданным подразделением их на следующие виды:

1) хозяйственные товарищества и общества, имущественную основу деятельности которых составляет уставной ( складочный) капитал;

2) производственные и потребительские кооперативы, собственность которых состоит из имущества, созданного путем добровольного объединения денежных и вещевых ресурсов для производственной деятельности или удовлетворение материальных потребностей группы граждан;

3) общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц.

Право собственности этих организаций возникает, прежде всего, в силу таких юридических фактов, как получение средств от вступительных и членских взносов; добровольных взносов и пожертвований; поступления от проводимых, в соответствии с уставом, выставок, лекций, лотерей, аукционов, спортивных и иных мероприятий; доходов от предпринимательской деятельности; гражданско-правовых сделок; внешне-экономической деятельности; от других, не запрещенных законов, поступлений.

В собственности названных выше юридических лиц может находиться любое имущество, кроме отдельных видов имущества, которые, в соответствии с законом, не могут принадлежать юридическим лицам (ст. 224 Гражданского кодекса Кыргызкой республики.

2.3 Право государственной собственности

Право государственной собственности характеризуется, в принципе, теми же чертами, что и право собственности вообще. Государственная собственность сегодня остается важным компонентом в экономике Кыргызстана.

Субъектами права государственной собственности выступает Кыргызская республика в целом и административно - территориальные единицы (области, районы, города, посёлки, аилы).

Согласно ст. 169 Гражданского кодекса Кыргызкой республики, от имени государства могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные и неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленных законами и иными нормативными актами, определяющими статус этих органов.

Государство осуществляет своё право собственности 2 способами:

1) закрепляет имущество за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение;

2) нераспределенную часть имущества и средств бюджета, т. е. казну, использует посредством исполнительно-распорядительной деятельности, закона о бюджете, постановлений Правительства и т. д.

Государство может иметь в собственности любое имущество, необходимое для осуществления его функций. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными и коммунальными предприятиями на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, а за учреждениями - на праве оперативного управления (ст. 230 и 231 Гражданского Кыргызкой республики).

Государственная собственность выступает в виде республиканской и коммунальной собственности. Республиканская собственность состоит из республиканской казны (средства государственного бюджета, золотой запас, объекты исключительной государственной собственности и иное государственное имущество, незакрепленное за государственными юридическими лицами). Коммунальная собственность состоит из местной казны и имущества, закрепленного за коммунальными юридическими лицами в соответствии с законодательными актами. Местную казну составляют средства местного бюджета и иное коммунальное имущество, незакрепленное за государственными юридическими лицами.

В соответствии со ст. 4К онституции Кыргызской Республики, земля, её недра, воды, воздушные пространства, растительный и животный мир, все природные богатства являются собственностью государства.

Организация и управление государственным имуществом осуществляется в соответствии с конституцией Кыргызской Республики Правительством Кыргызской Республики.

2.4 Право коммунальной собственности

Данная категория давно известна нашему гражданскому праву и законодательство ряда государств - бывших республик Союза ССР, рассматривающее муниципальную или “ коммунальную собственность как принадлежность государственного имущества местным органам власти либо населению ( советов микрорайонов, уличных, квартальных, домовых комитетов и тому подобных общественных, а не государственных образований ), если они признаны юридическими соответствующих территорий.

Закон не считает коммунальную собственность разновидностью государственной .Дело в том, что она состоит, во-первых, из собственности административно-территориальных образований низшего уровня ( городов, районов, поселков и т. п. ) и во-вторых, из собственности органов территориального общественного самоуправления лицами. Таким образом, коммунальная собственность здесь представляет собой переходную форму от государственной собственности к собственности отдельных юридических лиц ( т.е.частной ), соединяя в себе определенные черты той или другой.

Коммунальная собственность, как и государственная, является достоянием населения соответствующей территории, которым от его имени и в его интересах распоряжается местный совет, местная администрация либо соответствующий орган территориального общественного самоуправления. В известной мере она построена по модели государственной собственности, тем более, что в ее осуществлении прямо участвуют низшие звенья государственной власти и управления. Распоряжение и управление объектами коммунальной собственности осуществляют местные Кенешы и местная администрация , а также уполномоченные ими органы - комитеты по управлению имуществом районов и городов ( кроме районов в городах и городов районного подчинения ) и соответствующие им фонды коммунального имущества. К числу субъектов коммунальной собственности относятся и органы территориального общественного самоуправления при условии наделения их правами юридических лиц.

Объекты коммунальной собственности.

В структуре объектов коммунальной собственности не выделяется характерное для государственной собственности имущество казны; отсутствуют и объекты исключительной собственности.

Коммунальная собственность составляет, во-первых, имущество органов местного самоуправления, включая средства соответствующих бюджетов и внебюджетные фонды ; во-вторых, к ней относятся объекты непроизводственного назначения, непосредственно предназначенные для обслуживания населения территории,- жилищный фонд, нежилые помещения, объекты инженерной инфраструктуры и т.п.; лишь в-третьих закон называет в их числе объекты производственного назначения, а также учреждения образования, здравоохранения, культуры и иное имущество, необходимое для социально-экономического развития территории, включая земельные участки и некоторые другие природные объекты.

Коммунальное имущество, как и государственное, подлежит пообъектной регистрации в реестре коммунальной собственности, который ведут комитеты по управлению коммунальным имуществом.

Коммунальное имущество может закрепляться за созданными и принадлежащими соответствующим муниципальным органам (органам местного самоуправления ) предприятиями и учреждениями, обладающими ограниченными вещными правами на указанное имушество.

Коммунальное недвижимое имущество - производственные предприятия как имущественные комплексы и жилищный фонд- подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами о приватизации.

Имущество, находящееся в коммунальной собственности, предназначено для удовлетворения коммунально-бытовых и социально- культурных потребностей населения соответствующей территории и тем самым имеет целевой характер.



3. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Право собственности, как уже указывалось выше, может быть приобретено в силу юридических фактов, с которыми закон связывает её возникновение. Эти юридические факты именуются основаниями или способами приобретения права собственности.

С учетом потребности экономики и правовой традиции, возникших в современном обществе, в Гражданском кодексе Кыргызской Республики определены основания и порядок приобретения права собственности (ст.ст. 251-265 ГК КР), заменяющие устаревшую норму Гражданского кодекса 1964 года, в котором предусмотрены были существенные ограничения в приобретении имущества гражданами и юридическими лицами. Наряду с общепринятыми положениями о приобретения права собственности по договору предусмотренной отсутствовавшие ранее в законодательстве правила о так называемых первоначальных способах приобретения имущества, таких как изготовление или создания иным способом нового имущества, сбор или добыча общедоступных вещей, обращение в собственность бесхозных вещей.

В Гражданском кодексе также обновлены положения о находке, без надзорных животных и установлена такая норма, что по общему правилу эти вещи, если их собственник не найден, поступают не в государственную собственность, как предусматривалось ранее, а лицам, связанным с их обнаружением. Существенно увеличены размеры вознаграждения, выплачиваемого этим лицам в случаях, когда такие вещи не поступают в их собственность.

Первоначальными считаются такие, которые ранее никому не принадлежали, независимо от воли предшествующего собственника. Установление права собственности на вещь в этих случаях предусмотрены предписаниями закона. К первоначальным способам приобретения права собственности относятся: приобретения права собственности на вновь изготовленную вещь (п. 2 ст. 251 ГК КР); переработка (ст. 253 ГК); обращение в собственность общедоступных вещей (ст. 254 ГК); приобретение права собственности на бесхозные вещи (ст. 257 ГК); находку (ст. 259 ГК); клад (ст. 261 ГК); безнадзорные животные (ст. 262 ГК); приобретательная давность (ст. 265 ГК КР).Производными считаются основания, при которых объем прав и обязанностей приобретателя собственности зависит от воли и правил предшественника. К производным способам возникновения права собственности относятся: национализация (ст. 288 ГК КР); приватизация (ст. ст. 229, п. 2 ст. 280 ГК); приобретения права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации или ликвидации (п. 7 ст. 98 и абз. 3 п.1 ст. 251 ГК); обращение взыскания на имущество собственника по его обязательства (подпункт 1 ст. 281 и ст. 282 ГК); обращение в имущество в собственность государства в интересах общества (реквизиция, ст. 286 ГК) или в виде санкции за правонарушения (конфискация, ст. 287 ГК); выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 284 ГК); выкуп бесхозяйственно содержимым культурных ценностей (ст. 285 ГК); прекращения права собственности лица на имущество, которая не может ему принадлежать (п. 2 ст. 281,ст. 283 ГК); приобретение права собственности по договору; приобретения права собственности в порядке наследования.

Кроме выше перечисленных, имеются и такие способы приобретения права собственности, которые в одних случаях выступают как первоначальные, а в других - как производные. Таково, в частности, приобретение права собственности на плоды, продукцию и доходы (ст. 29 ГК КР).

Рассмотрим более подробно некоторые статьи Гражданского кодекса Кыргызской Республики с приведением примеров из практики.

Статья 251. Основаниями приобретения права собственности являются:

А) право собственности на имущество по закону (в результате акта государственного органа и т. д. );

Б) правопреемства - реорганизация юридического лица, купля-продажа, дарение, мена, наследование и т. д.;

В) законное владение на вновь созданную вещь для себя.



4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

В отличие от Гражданского кодекса 1964 года, который вопросы возникновения и прекращения права собственности регулировал одной главой 13 ГК без разделения оснований возникновения и прекращения права собственности, Гражданский кодекс Кыргызской Республики 1996 года вопросы возникновения и прекращения права собственности поместил в двух разных главах - 12 и 14, в которых чётко определены основания возникновения и прекращения права собственности, расширив перечень оснований.

Прекращение права собственности регулируется главой 14 ГК Кыргызской Республики, статьи 280 - 288 ГК.

Право собственности может прекращаться как по воле собственника, так и помимо воли собственника.Право собственности прекращается по воле собственника в случаях отчуждения собственником своего имущества другим лицам и добровольного отказа собственника от своего права.

Отчуждение собственником своего имущества происходит в виде различного рода сделок по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа, мена, дарение, аренда с выкупом и. т. д.).

Прекращение права собственности может происходить и по воле права собственника. При этом следует иметь в виду, что прекращение права собственности помимо воли собственника может происходить в связи:

1) исчезновением объекта собственности,

2) при сохранении объекта собственности.

Прекращение права собственности помимо воли собственника в связи с исчезновением объекта происходит в случае гибели или уничтожения имущества.

При этом последствия гибели или уничтожения имущества зависят от причин, по которым это произошло.

Если гибель произошла при отсутствии чьей -либо вины, в силу случайных причин или действий непреодолимой силы, за результаты которых никто не отвечает, риск утраты имущества лежит на самом собственнике.

Поскольку право собственности на стороне приобретателя возникает с момента передачи ему вещи, если иное не предусмотрено законом или договором, с этого же момента на приобретателя приходит риск случайной гибели с того лица, в хозяйственной сфере которого вещь находилась.

Например, стороны оформили договор купли-продажи дома в нотариальной конторе, но покупатель фактически не принял дом, так как продавец медлил с переездом. В результате случайных обстоятельств, за которые никто не отвечал, дом сгорел. Риск случайной гибели в данном случае лежит на продавце, который не передал вещь (дом) покупателю.

По соглашению сторон на приобретателя может быть возложен риск случайной гибели или порчи отчуждаемых вещей либо до, либо после перехода приобретателю права собственности. Так, стороны могут установить, что риск случайной гибели проданной вещи перейдет на покупателя уже с момента заключения договора купли-продажи, до передачи вещи покупателю, то есть до перенесения на последнего права собственности права собственности. По соглашению сторон на отчуждателя может быть возложен риск случайной гибели товара в пути его следования, хотя право собственности на товар перешло на покупателя уже с момента сдачи товара транспортной организации.

Если же вещь уничтожена по вине иных лиц, то они несут ответственность со ст. 454 ГК 1964 г., регулирующей общее основание ответственности за причинение вреда личности или имуществу гражданина и организации при наличии вины причинившего вред, так называемое вне договорные обязательства, возникающие из неправомерного причинения вреда (деликта). Для ответственности по вне договорным обязательствам необходимы противоправность, причинение вреда, причинная связь между ними и вина лица.



5. ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Законодательство, регулирующее правоотношения связанные с недвижимостью, было коренным образом обновлено с внесением изменений и дополнений в Конституцию Кыргызской Республики в 1998 году. Указанная поправка в Конституции Кыргызской Республики установила право частной собственности на землю, что дало дальнейшее развитие гражданскому и земельному законодательству в части введения новых гражданско-правовых институтов, присущих праву частной собственности, и других нововведений.

Гражданский кодекс Кыргызской Республики (далее ГК) относит к недвижимости: земельные участки, участки недр, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, обособленные водные объекты и все объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно. Законодательством к недвижимым вещам, может быть отнесено и иное имущество.

Объекты недвижимого имущества условно можно разделить на два вида:

1) Земельные участки;

2) Здания и сооружения (жилые и нежилые).

5.1 Земельные участки

Под земельным участком понимается площадь земли в замкнутых границах. Права на земельный участок территориально распространяются на поверхностный (почвенный) слой, если иное не установлено законом.

Собственник земельного участка или землепользователь могут использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законом «О недрах» или иными законами Кыргызской Республики и не нарушает прав других лиц.

Земельный кодекс Кыргызской Республики (далее ЗК КР) указывает случаи, когда собственник не может обладать всем, что находится под земельным участком. Таковым является наличие под земельным участком запасов полезных ископаемых, за исключением общераспространенных полезных ископаемых. При этом государство в случае принятия решения об их разработке, вправе изъять такой земельный участок и обязано компенсировать понесенные собственником или землепользователем убытки и предоставить другой равноценный участок (ст. 28 ЗК КР).

Земельный участок как объект правоотношений должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, кадастровый номер.

Виды земельных участков:

· земельная доля;

· земельный участок при многоквартирном доме;

· служебный надел;

· приусадебный участок - это земельный участок, отведенный органами государственной власти или органами местного самоуправления гражданам под индивидуальное жилищное строительство;

· садово-огородный участок или садово-дачный участок - это земельный участок, выделяемый государственными органами или органами местного самоуправления предприятиям, учреждениям и гражданам Кыргызской Республики для организации кооперативного садоводческого товарищества по производству овощей, фруктов, в том числе и сельхозпродуктов;

· земельный участок сельскохозяйственного назначения;

· земельный участок под зданием, сооружением.

Законодательство Кыргызской Республики, регулирующее экономические отношения, применяется в отношении земельной доли, земельного участка при многоквартирном доме, земельного участка сельскохозяйственного назначения, а так же, земельного участка под зданием или сооружением.

Земельная доля

Земельная доля - это земельный участок сельскохозяйственного назначения (в разрезе по угодьям), предоставленный в собственность гражданину Кыргызской 6 Республики на безвозмездной основе в ходе земельно-аграрной реформы, право собственности на который удостоверяется свидетельством о праве частной собственности.

Право на получение земельной доли было закреплено Указом Президента Кыргызской Республики от 22 февраля 1994 года, в пункте 1 которого предусмотрено, что граждане Кыргызской Республики, проживающие и работающие в сельской местности, в составе колхозов и совхозов, вправе получить свою долю земельных угодий сельскохозяйственного назначения, кроме участков Национального земельного фонда и пастбищных угодий.

На земельные доли распространен правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые согласно закону «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» имеют специальный режим использования и распоряжения.

Земельный участок при многоквартирном доме

Земельный участок при многоквартирном доме - это участок, включающий в себя территорию, прилегающую к дому, включая зеленые насаждения, хозяйственные, детские и спортивные площадки, площадки, оборудованные для сбора твердых бытовых отходов, и другие участки, границы которых определяются нормативами, принятыми в установленном порядке (придомовой участок).

В придомовой земельный участок, согласно Положению «О порядке определения границ земельного участка при многоквартирном доме», утвержденного постановлением Правительства Кыргызской Республики от 11 сентября 2003 года № 575, не включаются:

· дороги, улицы, тротуары вдоль улиц, проезды - основные, площади, парки, лесопарки, бульвары, скверы, водоемы;

· земельные участки, используемые для прохождения магистральных инженерных сетей в границах их охранных зон;

· земельные участки, занятые инженерными сооружениями, обслуживающими более чем один многоквартирный дом;

· земельные участки, которые были предоставлены на правах постоянного пользования физическим и юридическим лицам и на которые возникли права собственности;

· земельные участки, определенные в качестве санитарно-защитных зон от промышленных предприятий и объектов, вредные выбросы которых представляют угрозу здоровью людей;

· земельные участки, подверженные опасным природным процессам (селям, подтоплению и другим).

Придомовой участок может быть неделимым и принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам квартир и (или) нежилых помещений.

Не допускаются: передача, переход, ипотека права собственности на квартиру и (или) нежилое помещение без передачи, перехода, ипотеки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также передача, переход, ипотека этой доли отдельно от права собственности на квартиру и (или) нежилое помещение.

При этом, земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном доме, не подлежит изъятию для государственных, муниципальных и общественных нужд.

Служебный земельный надел

Служебный земельный надел - это земельный участок, предоставляемый государственными и коммунальными землепользователями своим работникам в установленном законом порядке.

Служебный земельный надел является особой разновидностью временного безвозмездного пользования земельным участком и используется для огородничества, производства кормов, пастьбы скота и сенокошения, но не для строительства зданий и сооружений.

Служебные земельные наделы предоставляются работникам государственных и коммунальных землепользователей на время их работы, и право пользования земельным участком прекращается при увольнении работника, за исключением определенных случаев, а именно служебные земельные наделы после увольнения сохраняются:

· за работниками, прекратившими трудовые отношения после ухода на пенсию по возрасту или инвалидности;

· за семьями работников, призванных на действительную срочную службу в ряды вооруженных сил, на весь срок прохождения службы;

· за семьями работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно, для детей - до их совершеннолетия.

Право пользования служебными земельными наделами указанными выше лицами прекращается в случае ликвидации государственного или коммунального землепользователя, предоставившего служебный земельный надел. Не допускаются передача и переход права пользования служебным земельным наделом.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. В состав земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных колхозам и совхозам на праве постоянного пользования, в ходе земельно-аграрной реформы - 75 %, исключая пастбища, были распределены на земельные доли, оставшиеся 25 % земли, на данный момент сосредоточены в Фонде перераспределения сельскохозяйственных угодий (ФПС).

ФПС - земельные участки, сформированные из сельскохозяйственных угодий (за исключением пастбищ) и находящиеся в государственной собственности.

С 2001 года, с принятием Закона «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения», земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться.

При этом, собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть только государство, или граждане Кыргызской Республики постоянно проживающие в сельской местности не менее двух лет, а также сельскохозяйственные кооперативы, учрежденные гражданами Кыргызской Республики, постоянно проживающими в сельской местности не менее двух лет.

В соответствии с Законом «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» устанавливается максимально допустимый размер земельных участков сельскохозяйственного назначения, который может находиться в собственности одного лица, - не более двадцатикратного размера средней земельной доли по данной сельской управе, но не более 50 га.

Земельные участки ФПС находятся в государственной собственности, но переданы в соответствие с постановлением Правительства Кыргызской Республики в 2000 году в управление местным кенешам. Земли ФПС предоставляются айылокмоту в срочное пользование в порядке, установленном ЗК КР и Типовым положением об условиях и порядке предоставления в аренду земель ФПС. Земельные участки ФПС не продаются, но в исключительных случаях предоставляются в собственность гражданам Кыргызской Республики решением Правительства Кыргызской Республики, утвержденным постановлением ЖогоркуКенеша Кыргызской Республики.

Пастбищные участки, являющиеся землями сельскохозяйственного назначения, находятся в государственной собственности и могут предоставляться только в аренду. Порядок предоставления пастбищ в аренду регламентируется Положением «О порядке предоставления в аренду и использования пастбищ», утвержденного постановлением Правительства Кыргызской Республики от 4 июня 2002 года, № 360.

Земельный участок под зданием, сооружением

Права на здание и сооружение неотделимы от права на земельный участок, закрепленного за этим зданием и сооружением. При прекращении права на земельный участок судьба здания и сооружения, оставшегося на земельном участке, определяется его собственником.

Какие бы права не были предоставлены на земельный участок - право временного пользования, право аренды или другое - эти права в полном объеме переходят к новому собственнику зданий и сооружений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При совершении гражданско-правовых сделок со зданием или сооружением, стоимость земельного участка, закрепленного за ним, входит в стоимость здания или сооружения и отдельно не показывается. Однако данный принцип применим в случае, когда собственник здания или сооружения и собственник земельного участка совпадают или являются одним лицом. В случае, когда собственники разные, то ЗК КР отдает приоритет праву на земельный участок, обязывая собственника здания или сооружения при утрате им права на земельный участок, распорядится зданием, в том числе и снести его за свой счет.

...