Право собственности на здание вовсе не обязательно дает автоматическое право собственности на земельный участок. Только право постоянного пользования на земельный участок под зданием или закрепленный за ним, предоставленное в установленном порядке для строительства зданий и сооружений, может трансформироваться в право частной собственности при наличии здания или сооружения, находящегося в частной собственности.

Однако многие собственники зданий и сооружений не смогли документально доказать право постоянного пользования земельным участком, предоставленным для строительства капитальных зданий и сооружений. В связи с этим был принят Закон «О толковании пункта 7 статьи 6 Закона «О введении в действие ЗК КР». Этот закон установил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, закрепленный за зданиями и сооружениями, приватизированными в установленном порядке до введения в действие ЗК КР, документами для признания права частной собственности на такой земельный участок являются приватизационные документы на здание, сооружение, имущественный комплекс.

5.2 Здания и сооружения

Здания и сооружения - это любые строения и сооружения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе квартиры, нежилые помещения в многоквартирном доме.

Здания и сооружения подразделяются на жилые и нежилые в соовтветствии со статьей 18 Закона КР «О градостроительстве и архитектуре КР». Нежилыми считаются строения общественнокультурные, административно-деловые, производственные, сельскохозяйственные, инженерно-технические, торгово-бытовые, коммунально-складские, вспомогательные, рекреационные, мемориальные, культовые, спортивные, гидротехнические и ирригационные, энергетические, оборонные, а также незавершенные строительства.

Жилые помещения

Жилые помещения - это сооружения капитального типа, законченные строительством и принятые в эксплуатацию помещения, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Помещение признается жилым, если оно функционально предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан

Законодательство устанавливает признаки жилых помещений, за исключением которых все остальные помещения считаются нежилыми. Жилые помещения должны отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализации, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Правом на получение земельного участка под строительство индивидуального жилого дома обладает гражданин Кыргызской Республики:

· проживающий на территорииданной административно-

территориальной единицы не менее 3 лет для Бишкека и Оша, а на остальных территориях - не менее 1 года;

· не имеющий земельного участка, ранее предоставленного под индивидуальное жилищное строительство на всей территории Кыргызской Республики;

· не имеющий в собственности жилое помещение (дом, квартира), за исключением граждан, жилая площадь которых не отвечает установленным санитарным нормам и требованиям;

· не совершивший в течение последних 5 лет гражданско-правовых действий, направленных на ухудшение своих жилищных условий, выразившихся в отчуждении имеющихся в собственности жилых помещений, путем заключения сделок купли-продажи, обмена, дарения.

Согласно Положению «О порядке предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство», проведение и организация работ по предоставлению земельных участков осуществляется комиссией,создаваемой соответствующимуполномоченным органом. Комиссия изучает поступившие ходатайства граждан и сопутствующие документы и принимает решение о выделении земельного участка либо об отказе в предоставлении земельного участка. Решение комиссии оформляется протоколом, который является основанием для подготовки решения уполномоченного органа о выделении земельного участка и оформления государственного акта о праве частной собственности на земельный участок.

Однако следует учитывать, что право предоставления земельного участка в собственность или в пользование отведено уполномоченным органам, указанным в ст. ст. 13-17, 20, 21 ЗК КР, поэтому само решение комиссии не может быть предметом спора, подлежащего рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. Но возникает вопрос о подсудности решения комиссии об отказе в предоставлении земельного участка. ЗК КР и другие нормативные акты, регулирующие земельные правоотношения не предусматривают форму отказа в предоставлении земельного участка. Комиссия, рассматривающая ходатайства о предоставлении земельного участка является вспомогательным органом по проведению и организации работ по предоставлению земельных участков под вышеуказанные цели. Поэтому, представляется правильным, что отказ в предоставлении земельного участка должен приниматься уполномоченным органом, в компетенцию которого входит предоставление земельного участка, и предметом спора в суде может быть решение именно этого органа об отказе в предоставлении земельного участка.

После завершения этапа или окончания строительства для принятия объекта в эксплуатацию государственными органами власти или органами местного самоуправления назначается приемочная комиссия. Эксплуатация объектов строительства без положительного решения приемочной комиссии не допускается (ст. 41 Закона «О градостроительстве и архитектуре в Кыргызской Республики»).

Нежилые помещения

Нежилые помещения -это помещения непригодные для постоянного проживания граждан, используемые для иных целей, чем проживание (то есть магазин, кафе, мастерская, подвалы, складские помещения, офисные помещения и другие).

Перевод жилого помещения в нежилое допускается в случаях, если:

· жилье непригодно для постоянного проживания, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно, или их устранение экономически нецелесообразно;

· жилое помещение находится в аварийном состоянии, либо проживать в нем особо опасно для жизни и здоровья людей;

· жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса (переноса), начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос о возможности перевода нежилых помещений в жилые, хотя на практике часто встречаются случаи заселения людей в нежилые помещения и возникают вопросы при их приватизации.

Незавершенное строительство

Долгое время объекты незавершенного строительства не признавались в качестве объектов гражданского права, их считали совокупностью строительных материалов и конструкций. Из статьи 24 ГК невозможно сделать однозначный вывод, являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости.

Впервые незавершенное строительство рассматривается в качестве объекта недвижимости в Практическом руководстве по государственной регистрации прав и обременений (ограничений) на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Государственного агентства по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики от 27 июля 2005 года № 107.

Согласно этому акту, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (при системной регистрации - кадастровый план, при явочной регистрации - технический паспорт).

6. СУБЪЕКТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Статьей 4 Конституции Кыргызской Республики установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, частной, муниципальной и иных формах собственности. Соответственно, основными субъектами, обладающими правами на недвижимое имущество, являются государство, органы местного самоуправления, физические лица и юридические лица.

6.1 Государство, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные землепользователи

Муниципальная собственность - это имущество, в том числе и недвижимость, находящаяся во владении, пользовании и распоряжении органов местного самоуправления. Образуется путем передачи в собственность органов местного самоуправления государственного имущества, создания или приобретения имущества за счет принадлежащих им средств.

Все земли, находящиеся в границах аильных и поселковых кенешей, а также городов, за исключением земель, находящихся в государственной и частной собственности, являются муниципальной собственностью.

Исполнительные органы местного самоуправления (айылокмоту, горуправы, мэрии) вправе предоставлять земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам в собственность и на праве срочного, бессрочного пользования в случаях, установленных ЗК КР, а также осуществлять их изъятие. Несмотря на то, что данный пункт не указан в ЗК КР, следуя нормам гражданского законодательства, распоряжение имуществом может осуществлять только собственник имущества или его полномочный представитель (ст. 233-1 ГК). Также органы местного самоуправления вправе осуществлять приватизацию зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности в установленном порядке и выступать стороной в сделках по приобретению недвижимого имущества в муниципальную собственность.

Вместе с тем, органы местного самоуправления зачастую выходят за пределы полномочий, предоставленных законодательством и принимают решения по вопросам не входящим в их компетенцию.

Наиболее часто предметом рассмотрения в суде являются решения айылокмоту о признании (закреплении) за гражданами на праве собственности объектов недвижимости при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок и другие объекты недвижимости, тогда как установление факта, имеющего юридическое значение, а также разрешение спора о праве собственности относится к компетенции судов. Также, несмотря на установленную компетенцию в земельном законодательстве, органы местного самоуправления предоставляют земельные участки, не находящиеся в муниципальной собственности.

ЗК КР из числа юридических лиц выделяет государственных и коммунальных землепользователей, каковыми являются государственные и коммунальные предприятия и учреждения. Земельные участки государственным и коммунальным землепользователям предоставляются в бессрочное пользование. Право постоянного пользования земельным участком предоставляется только этим землепользователям. Более того, такие землепользователи, если их деятельность финансируется из средств бюджета, освобождаются от платы за пользование земельным участком.

6.2 Физические и юридические лица

Граждане Кыргызской Республики могут иметь в собственности любое имущество, в том числе и объекты недвижимости, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам (вещи, изъятые из гражданского оборота).

Граждане Кыргызской Республики

У граждан Кыргызской Республики право собственности на земельные участки основано на статье 6 Закона «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения».

Кроме того, право частной собственности на земельный участок признается за гражданами:

· получившими право пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения сверх установленной среднехозяйственной земельной доли и выплатившими за них денежную компенсацию;

· выкупившими право пользования земельными участками из ФПС на торгах;

· получившими до введения в действие ЗК КР во временное пользование или аренду и занявшими без разрешения малопродуктивные сельскохозяйственные угодья и вовлекшими их в сельскохозяйственный оборот путем улучшения земель, повышения плодородия почвы за свой счет и заемных средств;

· имевшим право на получение земельной доли к моменту реорганизации колхозов и госхозов, но не получившим их к моменту введения в действие ЗК КР;

· получившими в установленном порядке право на земельный участок в постоянное пользование до введения в действие ЗК КР, а именно на земельные участки: 1) закрепленные за зданиями и сооружениями, 2) полученные для строительства зданий и сооружений. Причем последнее право распространяется и на негосударственные юридические лица.

Юридические лица Кыргызской Республики

Юридические лица Кыргызской Республики могут иметь в собственности объекты недвижимости, за исключением отдельных видов имущества, которые в силу закона не могут принадлежать им. Так, ограничение по приобретению земельных участков юридическими лицами всобственность существует в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, так как запрещено предоставление и передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения юридическим лицам, кроме сельскохозяйственных кооперативов, учрежденных гражданами Кыргызской Республики, проживающими в сельской местности не менее двух лет.

В случае если объекты недвижимости оказались в собственности юридических лиц на законных основаниях, но таковые не могут являться собственниками по закону, то они обязаны в течение одного года осуществить отчуждение такого имущества.

Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения вправе создавать хозяйственные товарищества (в форме простого товарищества), кооперативы сельскохозяйственного направления, крестьянские и фермерские хозяйства.

Всоответсвии со статьей 23 Закона КР «Об управлении Землями сельскохозяйственного назначения» в редакции Закона от 25.07.2006 г, только банки и специализированные сельскохозяйственные финансовые организации, получившие лицензии у Национального банка могут выступать стороной в договоре о залоге земель сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки, находящиеся в другой категории земель, предоставляемые в частную собственность, не имеют ограничений в отношении юридических лиц.

Иностранные лица

Согласно статье 1 ЗК КР иностранными лицами являются иностранные юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства, выступающие стороной в земельных правоотношениях.

Предоставление и передача прав в собственность сельскохозяйственных угодий иностранным лицам не допускается. Возникновение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения возможно у иностранных лиц только при событиях, являющихся основанием для универсального правопреемства. В этом случае, как указано выше, иностранное лицо должно произвести отчуждение своего права собственности на земельный участок.

Если в течение одного года иностранное лицо не произвело отчуждение земельного участка, то по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, земельный участок подлежит принудительной продаже с передачей наследнику вырученной от продажи суммы, либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Для иностранных лиц, земельные участки в черте населенного пункта могут предоставляться или передаваться в собственность только в случае кредитования ими ипотечного жилищного строительства в соответствии с Законом «Об ипотеке». Это условие остается в силе, несмотря на то, что указанный закон утратил силу в связи с принятием нового закона «О залоге».

Такой способ приобретения права собственности возможен как на вторичном, так и на первичном рынке. Предоставление земель населенных пунктов в собственность иностранного лица, имеющего право по законодательству проводить операции по кредитованию, возможно на уровне Правительства Кыргызской Республики по согласованию с соответствующим местным кенешем и только для строительства жилых домов. Важным условием является способность иностранных лиц кредитовать ипотечное жилищное строительство.

При выкупе права собственности на здание и сооружение иностранным лицом право собственности на земельный участок под этим зданием к нему не переходит, а передается во временное пользование в случае, если такое условие будет отражено в договоре между продавцом и покупателем. Если же данное условие не предусмотрено соглашением сторон, такой договор можно считать ничтожным, как не соответствующий законодательству. Данный вывод можно обосновать тем, что пункт 3 статьи 44 ЗК КР предполагает такую возможность, несмотря на то, что пункт 1 этой же статьи закрепляет принцип неотделимости прав здания и сооружения от прав на земельный участок, закрепленный за этим зданием и сооружением. В данном случае пункт 3 статьи 44 следует считать исключением из общего правила и, соответственно, в указанном случае возможно разделение прав на здание и на земельный участок под ним, поскольку норма о запрете права собственности на земельный участок иностранным лицам является императивной. Более того, исходя из общих норм гражданского законодательства, иностранное лицо в сделке с земельным участком, которая влечет за собой передачу права собственности на земельный участок, является ненадлежащим субъектом, и, соответственно, не может быть полноправной стороной. Собственник и покупатель здания (иностранное лицо) при купле-продаже должны предусмотреть в соглашении условия передачи земельного участка в срочное пользование, если они заинтересованы в действительности заключаемого соглашения. Передача земельного участка предполагается только в срочное пользование сроком до 50 лет.

Иностранным лицам на праве собственности может принадлежать здание или сооружение. Право собственности у иностранных лиц может возникнуть при приобретении здания или сооружения или же при создании или строительстве таких объектов. Правовой режим приобретения и строительства зданий и сооружений, кроме жилых помещений, совпадает с правовым режимом для граждан Кыргызской Республики. Что касается приобретения жилых помещений, то для заключения соответствующей сделки необходимо получение разрешения Министерства юстиции Кыргызской Республики.

7. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО