Сравнительный подход к оценке стоимости объекта недвижимости

- полис страхования гражданской ответственности оценщиков от 06.12.2020 г. №3417PL0008-01 АО «Согаз» - на срок с 07.12.20 г. по 06.12.2021 г. Страховая сумма 1 500 000 руб.

- полис страхования № 433-706-025828/18 СПАО «Ингосстрах», срок действия до 21.04.2021 года. Лимит ответственности 5 000 000 руб.

8.6. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проведена в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 - ФЗ от 28.07.1998, а также федеральными стандартами оценки:

- ФСО №1 от 20.05.2015;

- ФСО №2 от 20.05.2015;

- ФСО №3 от 20.05.2015;

- ФСО №7 от 25.09.2014.

8.7. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, находящихся вне разумного предвидения и контроля сторон, стороны освобождаются от ответственности по обязательствам, связанным с полным или частичным неисполнением настоящего Договора на время действия таких обстоятельств либо их последствий.

8.8. Понятие форс-мажорных обстоятельств определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.9. Стороны обязуются сообщать друг другу в течение семи календарных дней со дня наступления события о наступлении и прекращении форс-мажорных обстоятельств, о предполагаемых сроках их действия в письменном виде за подписью уполномоченных на это лиц.

8.10. Сторона, для которой создались форс-мажорные обстоятельства, обязана предпринять все зависящие от нее действии с целью уменьшения нанесенного таким обстоятельствами ущерба для обеих сторон, а в случае непринятия необходимых мер по сохранению любых ценностей, находящихся в распоряжении сторон обязана покрыть эти убытки другой стороне.

8.11. Наступление форс-мажорных обстоятельств должно быть подтверждено торгово-промышленной палатой Российской Федерации или другим официальным органом.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Договор заключён в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

9.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.

9.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.

9.4. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.

9.5. Для целей удобства в Договоре под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.

9.6. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:

9.7.1. Для Заказчика: г. Краснодар, ул. Красная д.20 кв. 3

9.7.2. Для Оценщика: г. Краснодар, ул. Речная , д. 11, кв. 99

9.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.

9.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 9.7. Договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону

9.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. Краснодара в соответствии с действующим законодательством РФ.

9.11. Условия Договора обязательны для правопреемников Сторон.

10. Адреса и реквизиты сторон

Заказчик: Светлова Ольга Владимировна Адрес: г. Краснодар, ул. Красная д.20 кв. 3 Паспорт: РФ Серия: 23 09 Номер: 100100 Выдан :УВД г. Краснодара 10.01.2010 Телефон, +7 918 717 64 67	Исполнитель: Оценщик ИП Луканенков Иван Аркадьевич Адрес: г. Краснодар, ул. Речная , д. 11, кв. 5 ОГРНИП 305720314500640 ИНН 720212557067 Дата регистрации 25 мая 2005 г Р/счет 34573245678322111234 К/счет 30101810100000000602 БИК 040349602 Наименование банка: КРАСНОДАРСКОЕ ОТДЕЛЕНИЕ N8619 ПАО СБЕРБАНК Телефон, +7 918 198 88 22

11. Подписи сторон

Заказчика: Исполнителя:

«_______________» «_______________»



ГЛАВА 3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Подход основан на принципе ожидания - типичный покупатель (инвестор), приобретая недвижимость ожидает в будущем доходы (выгоду).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Основные этапы в составе доходного подхода:

1. Определение периода прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование значений факторов, влияющих на величину будущих доходов);

2. Исследование способности объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования, а также в период после его окончания;

3. Анализ рынка;

4. Прогнозирование будущих доходов и расходов, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

5. Определение ставки дисконтирования (капитализации), отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска и периоду владения объекты инвестирования;

6. Преобразование (приведение) будущих доходов в стоимость на дату оценки с помощью методов капитализации. Расчет стоимости объекта оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночной стоимости.

Стоимость недвижимого имущества в рамках доходного подхода может оцениваться:

1. Методом прямой капитализации;

2. Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации. При применении метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки капитализации также могут использоваться иные методы (анализ коэффициентов расходов и доходов, технику инвестиционной группы и др.) Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и достаточной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия: доход и затраты должны определяться на одном базисе; должны совпадать условия финансирования и условия рынка; должно совпадать наиболее эффективное использование.

Применяется тогда, когда есть стабильный денежный поток в течение неограниченного периода времени.

Стоимость объекта оценка, методом прямой капитализации, рассчитывается по формуле:

С = ЧОДR,

где

С-стоимость объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

R - коэффициенткапитализации;

При прогнозе доходов можно применить следующий метод,

по натуральным показателям:

1.ПВД = SA12,

где

ПВД - потенциальный валовый доход;

S- площадь объекта;

А - арендная стоимость;

12- количество месяцев, при расчете аренды в год.

2.ДВД = ПВД Потери Доходы,

где

ДВД - действительный валовый доход;

ПВД - потенциальный валовый доход;

Потери -недозагрузка, неплатежи арендаторов;

Доходы - дополнительные виды денежных доходов.

3.ЧОД = ДВД - ОР,

где

ЧОД - чистый операционный доход;

ДВД - действительный валовый доход;

ОР - операционные расходы, периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Пример:

Площадь помещения для сдачи в аренду 1500 м², стоимость аренды 300 у.е. за 1 м² в месяц, дополнительный доход 15 000 у.е, потери от недозагрузки составляют 12% от ПВД, операционные расходы 20% от ДВД, коэффициент капитализации 17%. Рассчитать рыночную стоимость объекта.

Решение:

1.ПВД = SA12;

ПВД= 1 500 300 12;

ПВД = 5 400 000.

2.ДВД = ПВД Потери Доходы;

ДВД = 5 400 000 - 12% 15 000;

ДВД = 4 767 000.

3.ЧОД = ДВД - ОР;

ЧОД = 4 767 - 20%;

ЧОД = 3 813 600.

4.С = ЧОДR;

С = 3 813 600 17%;

С 22 433 000.

Дано:

S- 1 500 м²;

A - 300 у.е за 1м² в месяц;

Потери - 12%;

Доходы - 15 000 у.е.;

ОР - 20%;

R - 17%.

Определить:

С_о.н.

Ответ: Стоимость объекта оценивается в 22 433 000 у.е.

Метод дисконтирования денежных потоковсамый точный метод при доходном подходе, в основе которого лежит концепция изменения стоимости денег во времени и понятие сложного процента.

Точность определения результата - величины стоимости объекта недвижимости при использовании МДДП - зависит от того, насколько точно можно спрогнозировать требуемый уровень будущей доходности объекта (фактически, спрогнозировать будущий уровень рисков), величину денежных потоков от операционной деятельности в течение периода владения объектом, величину доходов от реверсии.

Процесс приведения любых денежных величин, будущих и прошлых на установленную дату, называется дисконтированием. Дисконтирование базируется на математическом аппарате оценки недвижимости.

Стоимость объекта оценка, методом прямой капитализации, рассчитывается по формуле:

где,

PV - настоящая стоимость;

FV - будущая стоимость;

n- количество периодов;

r- ставка дисконтирования.

Важнейшее условие при применении МДДП имеет определение величины ставки дисконтирования.

Важно понимать при этом принципиальное различие между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования. И та, и другая отражают доходность недвижимости. Однако, ставка капитализации - есть отношение именно текущего, фактически достигнутого на дату оценки чистого дохода к стоимости объекта. Ставка дисконтирования отражает требуемый уровень доходности, она определяется как средняя норма отдачи собственного капитала, при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии заемных средств.

Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала). Для определения величины ставки дисконтирования могут быть использованы следующие методы:

Метод рыночной экстракции.

Самый быстрый, простой и точный для определения стоимости, с помощью собранных на конкурентном рынке данных по аналогичным продажам.Позволяя учесть мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристик объекта и дохода.

Определяется по формуле:

r = ЧОД C,

где

r - ставка дисконтирования

ЧОД- чистый операционный доход;

С- стоимость объекта оценки.

Пример.

Дано:

Рассчитать ставку дисконтирования для офиса с ЧОД 500 000 у.е, обладания данными по аналогичным объектам.

Решение:

1.Получив данные аналогов рассчитаем ставку дисконтирования

2. Рассчитав ставку дисконтирования, определяем средневзвешенную ставку.

Таблица 2 - пример решения доходным подходом

Объект аналог	ЧОД, у.е	Стоимость,у.е	Расчет r, %	rсредневзвешенная,%
Офис 1	550 000	3 500 000	550 0003 500 000100% 15,71	15,18
Офис 2	600 000	4 000 000	600 0004 000 000100% = 15
Офис 3	475 000	3 200 000	475 0003 200 000100% 14,84

Ответ: Ставка дисконтирования для данного офиса, методом рыночной экстракции равна 15,18 %.

Метод кумулятивного построения.

Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления премий (процентов), отражающих дополнительные риски, связанные с объектом недвижимости, к безрисковой ставке, в качестве которой может выступать, например, ставка дохода по государственным ценным бумагам или ставка рефинансирования Банка России, или иной показатель, имеющий минимальные риски. Как правило, премии связываются со следующими факторами, повышающими риск инвестиций: низкая ликвидность недвижимости, качество инвестиционного менеджмента, местоположение недвижимости.

Предлагает определение ставки дисконтирования, путем её разделения на составные части и определяется как сумма безрисковой и рисковой составляющих.

Ставка дисконтирования определяется по формуле:

r =r_{безрисковая}r_{рисковая} r_{ликвидационная}r_мен.r_н.в.

r_безр. -безрисковая ставка;

r_{рисковая} -компенсация за отраслевой риск;

r_{ликвидационная}- компенсация за риск ликвидности;

r_мен. - компенсация за техногенные риски;

r_н.в. - компенсация за неэффективного управления.

Рисковая составляющая:

r_{рисковая}- ставка на дополнительный риск;

r_{ликвидационная} - компенсация на низкую ликвидность

r_{ликвидационная}= ,

где

n - срок экспозиции для аналогичного объекта;

r_безр. - ставка дисконтирования без рисков.

r_н.в. = ,

где

n - время необходимое для возврата капитала в годах.

Пример.

Определить r, если известно, что безрисковая ставка равна 8%, поправка на риск 3%, компенсация на неэффективное управление 1,5%, средний срок экспозиции объектов-аналогов равен шести месяцам, время необходимое для возврата капитала 50 лет.

Решение:

1. r_н.в = ;

r_н.в. = ;

r_н.в. = 2%.

2. r_{ликвидационная} = ;

r_{ликвидационная} = ;

r_{ликвидационная}= 4%.

3. r =r_{безрисковая}r_{рисковая} r_{ликвидационная}r_мен.r_н.в;

r = 8%+3%+1,5%+2%+4% = 18,5.

Дано:

r_безр- 8%;

r_{рисковая} - 3%;

r_мен. - 1,5%.

Определить:

r_н.в.;

r_{ликвидационная};

r.

Ответ:Ставка дисконтирования, определенная методом кумулятивного построения равна 18,5 %.

Для определения ставки дисконтирования, как правило, применяются следующие методы:

· метод рыночной экспозиции;

· метод кумулятивного построения.

Метод определения ставки дисконтирования (капитализации) должен быть согласован с видом используемого денежного потока.



ГЛАВА 4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (ФСО №1, п. 12,13,14).

При этом отбор объектов-аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщик должен использовать методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование оценщиком расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в отчете.

Основные этапы в составе сравнительного подхода:

1.Проводит анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах;

2.Определяет подходящие единицы сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и т.п.).

3.Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком;

4.Выделяет необходимые элементы сравнения (ценообразующие факторы);

5.Формирует репрезентативную (представительную) выборку объектов-аналогов;

6.Анализирует различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения;

7.Рассчитывает значение единицы сравнения для объекта оценки непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов либо обработкой единиц сравнения объектов аналогов;

8.Определяет значение стоимости (или иной расчетной величины) для объекта оценки исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т.п.) объекта оценки. К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов.

Ценообразующие факторы -- это комплекс взаимосвязанных экономических, политических и психологических обстоятельств, под влиянием которых формируется цена.

Или

Основные этапы в составе сравнительного подхода:

1. Анализ наиболее эффективного использования:

2. Анализ рынка;

3. Подбор объектов - аналогов;

4. Выявление различий аналогов от объекта оценки по основным ценообразующим параметрам;

5. Корректировка цен предложения аналогов на различие с объектом оценки;

6. Определение стоимости объекта оценки, путем согласования корректированных цен аналога. Определение средневзвешенной стоимости.

Последовательность в сравнительном подходе оценки недвижимости:

1. Анализ влияния общей обстановки в государстве или в конкретном регионе на рынке оцениваемого имущества;

2. Определение сегмента рынка к которому принадлежит объект оценки;

3. Анализ фактических данных о ценах предложения или интервалов движения цен;

4. Анализ основных факторов влияющих на спрос и предложение цены аналога;

5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в том сегменте, где находится объект оценки.

Принципы выбора объектов-аналогов:

1. Значение основных ценообразующих параметров должны быть близки к объекту оценки;

2. Информация нааналогом должна описывать все ценообразующие параметры;

3. Выбор аналогов должен соответствовать текущей информации на рынке;

4. Источники получения информации по аналогам должны быть открытыми или документально подтверждены;

5. Существенно отличающиеся аналоги не используются;

6. Нельзя использовать аналоги, различия которых не могут быть учтены.

Виды корректировок:

1.Абсолютные корректировки - выражены в денежном эквиваленте.

Разделены на:

- удельные ( на параметр);

- целостные ( на всю стоимость).

2.Относительные корректировки - выражены в процентах или удельных долях.

Разделены на:

-зависимые (оказывают взаимное влияние);

- независимые (не оказывают влияния друг на друга).

Основные виды корректировок:

1.Характеристики предложения (сделки):

- дата публичной оферты;

- возможность уторгования (аукционногоуторгования);

- место (базис) сделки.

2.Условия совершения сделки:

- способ финансирования расчета;

- сторона, оплачивающая дополнительные издержки;

- необходимость уплаты налогов и пошлин;

3.Передаваемые права:

- имущественные права;

- наличие обременения и сервитутов;

- разрешенное использование;

- качество оформления правоустанавливающих документов.

4.Местоположение:

- удаление от основных центров притяжения людских потоков;

- функциональное назначение близлежащих объектов;

- класс близлежащих объектов;

- подъездные пути;

- экология.

5.Физические характеристики:

- площадь;

- материал стен;

- уровень отделки;

- физическое состояние.

6.Прочие:

- наличие гарантий;

- наличие дополнительных сервисов.

Общий вид расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом имеет следующий вид:

С_о.о.= С_{аналога}k₁k₂…..k_n + k¹ + k²……+kⁿC_{дополнений},

где

С_о.о = стоимость объекта оценки;

С_{аналога}= стоимость объекта - аналога;

k₁,k₂,k_n= относительные корректировки цены;

k¹,k²,kⁿ= абсолютные корректировки цены;

C_{дополнений}= стоимость дополнительных улучшений.

Анализ жилой недвижимости в городе Краснодар

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономика, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает в себя:

- объекты недвижимости;

- субъекты рынка;

- процесс функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать , т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям, по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

- земельные участки;

- жилье (жилые здания и помещения);

- нежилые здания и помещения, строения и сооружения.

Более детальная классификация фонда объектов жилой недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

- индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы).

В Российской практике рынок жилой недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартное или массовое жилье, жилье повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жилье. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые применяются во внимание - это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

Таблица 1 - описание критериев в зависимости от классности жилья

Критерии	Класс
	эконом	комфорт	бизнес	элита
Материал стен инесущих конструкций	Конструкции и стены: панель	Конструкции: монолит, панель, кирпичныестены:монолит,панель, кирпич	Конструкции: монолит,кирпич, стены:монолит, кирпич	Конструкции: монолит, кирпич, стены: монолит, кирпич
Высота потолков	До 3 м.	До 3 м.	3 м. и более	3 м. и более
Отделка общественных зон	Стандартная	Стандартная	Высококачественная(дизайнерская)отделка	Эксклюзивная отделка
Отделка квартир	Без отделки,стандартная	Без отделки,стандартная	Без отделки,высококачественная (дизайнерская),дополнительно:меблировка	Без отделки, эксклюзивная отделка(дизайнерская), дополнительно: меблировка
Инфраструктура	Нормативные социальные площади	Нормативные социальные площади дополнительно: служба эксплуатации	Широкий набор объекта социальной и коммерческой инфраструктуры с возможностью контроля доступа посторонних лиц, собственная служба эксплуатации	Собственная полностью замкнутая инфраструктура, недоступная для посторонних, собственная служба эксплуатации , дополнительно: персональный сервисное обслуживание
Безопасность	Ограничение доступа в подъезд - домофон или кодируемый замок дополнительно : консьерж	Домофон или видеодомофон дополнительно: ограничение доступа на территорию( огороженная территория, контроль доступа, охрана, видеонаблюдение), консьерж	Ограничение доступа на территорию, огороженная территория, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, консьерж, КПП	Ограничение доступа на территорию(ограниченная территория, КПП, круглосуточная охрана, видеонаблюдение), консьерж
Парковка	Нормативное благоустройство	Нормативное благоустройство дополнительно: огороженная территория	Улучшенное благоустройство, огороженная или конструктивно выделенная территория, дополнительно: ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы	Улучшенное благоустройство, огороженная или конструктивно выделенная внутренняя территория, ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы
Придомовая территория	Нормативное благоустройство	Нормативное благоустройство дополнительно: огороженная территория	Улучшенное благоустройство, огороженная или конструктивно выделенная территория дополнительно: ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы	Улучшенное благоустройство, огороженная или конструктивно выделенная внутренняя территория, ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы

Рынок жилой недвижимости в рамках настоящего анализа разделен на рынок квартир и рынок домовладений. На рынке квартир можно выделить следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные. В данном исследовании (см. карта ниже), на территории г. Краснодар можно выделить следующие активные (географические) районы: Центральный (вкл. Аврора, Табачка, Школьный), Юбилейный, Гидростроителей, Черемушки (вкл. РМЗ, ХБК, ТЭЦ, ГМР), Фестивальный, Комсомольский (вкл. КСК), Славянский (вкл. МХГ, СХИ), Жуковка, ЗИП (вкл. 40 лет Победы, ККБ, РИП), Пашковский.



Рисунок 4 - карта районов г. Краснодара

Ниже в таблице 2 представлено количество предложений 1-комн., 2-комн., 3-комн., квартир и жилых домов по районам города.

Таблица 2 - количество предложений по городу Краснодар

Район	Всего предложений	1- ком	2- ком	3- ком	Дома
КМР	151	42	61	47	1
ГМР	436	210	134	83	9
ПМР	382	76	66	40	200
ЧМР	484	123	110	60	191
ЦМР	795	129	191	164	311
ЮМР	182	51	49	71	11
Восточно-Кругликовский	342	140	129	72	1
ФМР	535	143	149	145	98
Итого	3307	914	889	682	822

На диаграммах ниже (рисунок 5,6) представлено соотношение предложений домов и квартир, а также структура предложений по количеству 1- ком, 2- ком, 3- ком и домов в городе Краснодар.

Рисунок 5 - структура предложений по количеству всех квартир и домов в городе Краснодар

Рисунок 6 - структура предложений по количеству 1- ком, 2- ком, 3- ком и домов в городе Краснодар

Ниже показано количество предложений в процентном выражении по районам города Краснодар.

Рисунок 7 - структура предложений по районам города Краснодар

Результат проведенного анализа представлен на графике ниже (рисунок 8), он отображает динамику изменения цены с января 2018 года по январь 2021 года. Исходя из данных представленного графика, наблюдается рост стоимости 1кв.м. на рынке жилой недвижимости.

Рисунок 8 - динамика изменения цены в период с января 2018 г. по январь 2021 г. в городе Краснодар

Анализ цен предложений на февраль 2021 г. по городу Краснодар представлен ниже в таблице.

Таблица 3 - статистика цен на февраль 2021 г. по городу Краснодар

Район города	Средняя цена за 1 кв. м.	1-комн. кв. за 1 кв. м.	2-комн. кв. за 1 кв. м.	3-комн. кв. за 1 кв. м.
Аврора	83 183	99 930	79 950	69 670
Вост.-Кругл.	69 870	73 430	68 200	67 980
ГМР	63 123	64 420	63 350	61 600
ЗИП	74 830	75 770	73 970	74 750
КМР	69 627	72 390	69 510	66 980
ПМР	64 353	69 640	60 030	63 390
ФМР	85 387	90 790	85 480	79 890
ЦМР	83 187	87 530	80 830	81 200
ЧМР	76 903	81 290	78 360	71 060
ЮМР	88 400	94 850	90 630	79 720
Всего	75 886	81 004	75 031	71 624

Основные выводы относительно рынка недвижимости

1. По результатам проведенного исследования, я пришел к выводу, что основными ценообразующими факторами на рынке недвижимости, являются:

* Параметры сделки: возможность торга, объем передаваемых прав, условия финансирования сделки, особые условия предложения период предложения;

* Параметры местоположения: район расположения, транспортная доступность (расстояние от метро, ж/д станции и т. д);

* Параметры дома: тип дома, благоустройство дома, состояние дома, инженерные системы;

* Параметры квартиры: этаж, планировка, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона / лоджии, вид из окна, высота потолка, санузел, состояние квартиры.

2. Проведенный анализ рынка недвижимости показал следующее:

* В феврале 2021 года в городе Краснодар цена предложения квартир на рынке в среднем составляет 75 886 рублей за 1 кв. м.;

* На рынке недвижимости наблюдается динамика роста цены и предложений. Основными факторами данных процессов являются: инвестиционная привлекательность Краснодарского края и стабильное положение на рынке труда и как следствие рост численности работающих.

Пример.

Задача.

Объекты-аналоги полностью соответствуют объекту оценки по всем элементам (характеристикам). Определить стоимость объекта оценки.

Решение.

Корректировки не применялись, так как аналоги соответствуют объекту оценки.

1. Определяем стоимость 1 кв. м. объекта оценки (среднеарифметическое значение) исходя из стоимости объектов аналогов;

С_м²= (37 500 + 38 375 + 30 005 + 32 000) 4 (количество объектов-аналогов);

С_м²= 34 470.

С_о.о. = С_м² S;

С_о.о. =34 47090;

С_о.о= 3 102 300.

Таблица 3 - пример решения сравнительным подходом

Характеристики	Объект оценки	Продажи сопоставимых объектов
		1	2	3	4
Цена продажи	?	3 000 000	3 070 000	3 000 500	3 008 000
Цена, р/кв.м.		37500	38 375	30 005	32 000
Площадь	90	80	80	100	94
Итоговая скорректированная цена		37 500	38 375	30 005	32 000
Стоимость 1 кв. м. объекта оценки (среднеарифметическое значение), руб.	34 470
Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости	3 102 300

Ответ: стоимость объекта оценки сравнительным подходом оценивается в 3 102 300 у.е.

ГЛАВА 5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта. Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение.

Сфера применения затратного подхода:

- новое строительство;

- оценка для страхования объектов недвижимости;

- оценка недвижимости на «пассивном» рынке.

· Основные этапы в составе затратного подхода:

1. Обоснование наиболее эффективного использования;

2. Определение величины затрат на замещение объекта оценки ( определение стоимости затрат);

3. Определение рыночной стоимости прав на земельный участок (стоимость земельного участка);

4. Расчет величины физического, функционального (морального) и внешнего( экономического) износа;

5. Определение накопленного износа;

6. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости по формуле:

С_о.н. = С_{замещения} + С_{зем.участка},

где

С - рыночная стоимость объекта недвижимости;

С_{замещения}- затраты на замещение;

И_н - накопленный износ;

С_{зем.участка} - стоимость земельного участка.

Затраты на замещение определяются так:

Сумма затрат + величина предпринимательской прибыли.

Методы определения затрат на замещение:

1. По прайс-листам заводов изготовителей (материал, доставка, установка);

2. Через составление смет:

Учитываются прямые затраты, к ним относится материал, заработная плата, оборудование, изделие, амортизация, и косвенные затраты, к ним относится страховка, проектировка, разрешение на строительство. Является одним из самых достоверных.

3. По укрупненным показателям восстановительной стоимости

Общая формула расчета выглядит так:

С_{замещения}= B_ck₁k₂…..k_nV,

где

С_{замещения}- затраты на замещение;

B_c- затраты на замещение удельной единицы в составе объекта, на уровне цены базового 1969 г.,руб/м² или руб/м³;

k₁, k_2,k_n-относительные корректировки на различие;

- абсолютная корректировка затрат на различия;

k_прив.- коэффициент приведения затрат в уровень цен на дату оценки;

V - количество удельной единицы объема (или площади).

Для расчетов используются показатели сборников, которые представляют собой статистическую обработку информации о величине затрат, назначению объектов, уровню качества, отделкой, региону строительства. Например, Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС), укрупненные показатели стоимости строительства(УПСС).

При определении восстановительной стоимости какого - либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для данного территориального пояса умножается на общее количество единиц измерения оцениваемого объекта.

План подсчета стоимости замещения с помощью УПВС:

1. Определяем функциональное назначение здания;

2. Выбираем соответствующую таблицу;

3. Сравниваем описание объекта недвижимости с аналогом в таблице:

- на соответствие группе капитальности;

- определяем стоимость 1 м² или 1 м³ в соответствии с объемом или площадью.

4. Определяем поправочный коэффициент на территориальный пояс;

5. Определяем поправочный коэффициент на климатический район;

6. Рассчитываем стоимостьзамещения объекта недвижимости по формуле:

С_{замещения}= B_ck₁k₂k_nV

Пример.

Определить восстановительную стоимость пищеблока при поликлинике.

Дано:

V - 7 200 м³;

Фундамент - железобетонный;

Стены - кирпич;

Перекрытия - деревянные;

Отделка - обыкновенная;

Территориальный пояс - 2;

Климатический район III.

Определить :

С_{замещения}.

Решение:

Восстановительная стоимость 1 м³ в ценах 1969 г. составляет, согласно объему 7 200 м³ - 31,9 руб. (таблица 9, сборника 31, группа капитальности 3),

поправочный коэффициент на климатический район равен 0,98,

поправочный коэффициент на территориальный пояс равен 0,86.

С_{замещения}= B_ck₁k₂k_nV;

С_{замещения}= 31,90,980,867 200;

С_{замещени}= 193 574.

Ответ: Восстановительная стоимость пищеблока при поликлинике оценивается в 193 574 руб.

Износ.

Износ (устаревание) - это потеря стоимости объекта с течением времени из-за снижения его полезности.

Износ является показателем, характеризующим относительную потерю стоимости в процессе эксплуатации.

Следовательно, применительно к оценке объекта, износ означает потерю стоимости объекта оценки вследствие:

- его эксплуатации или длительного хранения (физический износ);

- развития научно-технического прогресса, приведшего к выпуску более совершенных конструкций (функциональное устаревание или моральный износ);

- падения спроса пользователей (экономическое или внешнее устаревание).

Износ в оценочной деятельности - это один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость.

Физический износ.

Физическим износом объекта называется изменение размеров, формы или состояния поверхностей, физико-механических, химических, электротехнических свойств материалов в процессе эксплуатации, аварии или длительного хранения. Физический износ вызывает частичную или полную потерю работоспособности объекта или его привлекательности и, как следствие, означает частичную или полную потерю стоимости объекта.

Естественным (нормальным) физическим износом называют износ, который возникает приправильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта.

Способ устранения физического износа является ремонт.

Физический износ делится на: устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого возможно и целесообразно. Затраты на устранение способствуют повышению стоимости объекта.

Неустранимый износ - это износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей объекта или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают стоимость объекта.

Существуют некоторые методы определения физического износа. Например, поэлементный метод, метод срока жизни Ниже представлены методы определения физического износа:

1. Поэлементный метод.

При подсчете физического износа используется нормативный документ : «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86.

Физический износ данным методом рассчитывается по формуле:

И_ф=?(),

где

И_ф- физический износ;

И_i- физический износ отдельного элемента;

L_i - удельный вес отдельного элемента.

Пример.

Оценить объект недвижимости площадью 1 400 м², стоимость замещения 1 м² равна 5 500 у.е. Площадь земельного участка 300 м², стоимость 100 м² оценивается в 300 000 у.е.

Дано:

S_о.н. - 1 400 м²;

B_c. - 5 500 y.e;

S_з.у.- 300 м²;

С_{100 м}² = 300 000 у.е.

Определить:

И_фпоэлементным методом;С_{зем. уч.} ;С_{замещения};С_о.н.

Решение:

Таблица4 - пример решения задачи: износ конструктивных элементов

Конструктивный элемент	Удельный вес Li,%	Износ Иi, %	Корректировка износа, %
Фундамент	30	5	1,5
Стены	35	25	8,75
Кровля	10	20	2
Перекрытия	15	10	1,5
Проемы	5	50	2,5
Инжен. системы	5	75	3,75
Итого, ?	100		20

1.И_ф =?();

И_ф= 20%

2.С_{зем. уч}= 300 000 3;

С_{зем. уч}= 900 000.

3.С_{замещения} = B_с V;

С_{замещения}= 5 500;

С_{замещения}= 7 700 000.

4.С_о.н. = С_{замещения} + С_{зем.участка};

С_о.н. = 7 700 000 + 900 000;

С_о.н. = 7 060 000.

Ответ: стоимость объекта недвижимости оценивается в 7 060 000 у.е.

2. Метод расчёта срока жизни.

Величина износа определяется как отношение фактического срока жизни к нормативному.

Физический износ данным методом рассчитывается по формуле:

И_ф= 100%,

где

И_ф - Физический износ;

t - фактический срок службы;

T - нормативный срок службы.

Пример.

Определить физический износ кирпичного здания с деревянным перекрытием, построенного в 1967 г., дата оценки 2021 г.

Дано:

t - 54 лет;

T - 100 лет.

Определить:

И_ф. методом расчета срока жизни

Решение:

Здание, в котором конструктивные элементы имеют характеристики указанные в примере, согласно УПВС, имеет III капитальность, нормативный срок службы составляет 100 лет. Фактический срок службы равен разнице между годом оценки и годом построения.

И_ф = 100%;

И_{ф =} 100%;

И_{ф =} 50.

Ответ: физический износ, определенный методом срока жизни, равен 50%.

Функциональный износ.

Функциональным устареванием (моральным износом) называется потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых, конструктивно более совершенных, аналогичных объектов.

Способом устранения функционального устаревания является модернизация объекта.

Вызван научно - техническим прогрессом и внедрением новых технологий.Уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.

Внешний износ.

Экономическое (внешнее) устаревание - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов, таких как изменение спроса потребителей. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, приводящими к резкому, катастрофическому падению спроса на определенные объекты.

Внешний износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из - за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в арендной плате;

- сравнительных продаж (парных продаж);

- срока экономической жизни.

Накопленный износ.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Накопленный износ - это совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Накопленный износ рассчитывается двумя методами:

1. Аддитивный, представляет собой суммирование износов. Аддитивный метод определяется формулой:

И_н = И_ф+ И_м+ И_в;

где

И_н - накопленный износ;

И_ф- физический износ;

И_м - функциональный (моральный) износ;

И_в - внешний (экономический) износ.

Пример.

Рассчитать остаточную стоимость объекта недвижимости.

Дано:

S - 1 500 м²;

B_c - 350 у.е.;

И_ф - 10%;

И_м - 15%;

И_в - 5%.

Решение:

1.С_{замещения} = B_с V;

С_{замещения}= 350 1 500

С_{замещения}= 525 000.

2.И_н= 10 + 15 + 5;

И_н= 30%.

3.С_{остаточная} = С_{замещения};

С_{остаточная}= 525 000;

С_{остаточная}= 367 500.

Определить:

1.С_{замещения}

2.И_наддитивн. методом

3.С_{остаточную}

Ответ: остаточная стоимость, определенная аддитивным методом, составляет 367 500 у.е.

2. Мультипликативный, учитывает взаимное влияние износов друг на друга.Мультипликативный метод определяется формулой:

И_н = 1 - (1 -И_ф) (1 - И_м) (1- И_в)

Пример.

Рассчитать остаточную стоимость объекта недвижимости.

Дано:

S - 1 500 м²;

B_c - 350 у.е.;

И_ф - 10%;

И_м - 15%;

И_в - 5%.

Определить:

1.С_{замещения}

2.И_нмультипл. методом

3.С_{остаточную}

Решение:

1.С_{замещения} = B_с V;

С_{замещения}= 350 1 500;

С_{замещения}= 525 000.

2. И_н = 1 - (1 -И_ф) (1 - И_м) (1- И_в) ;

И_н = 1 - (1 -0,1) (1 -0,15) (1 -0,05);

И_н = 1 - 0,9 0,85 0,95;

И_н= 0, 273325;

И_н27%.

3.С_{остаточная} = С_{замещения};

С_{остаточная}= 525 000;

С_{остаточная}= 383 250

Ответ: остаточная стоимость, определенная мультипликативным методом, составляет 383 250 у.е.

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценка земельного участка для определения его рыночной стоимости проводится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р. (далее -- «Методические рекомендации»).

Методические основы оценкирыночной стоимости земельных участков:

- рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

- рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

- рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

- рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

- рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

- рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

- рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

- рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не ...