Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Недвижимость как особый вид собственности

2. Основные требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, его существенные условия

2.1 Форма и содержание договора купли-продажи

2.2 Стороны договора купли-продажи

3. Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества

3.1 Отличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество от регистрации сделок с ним

3.2 Отличия при государственной регистрации объектов недвижимого имущества различного назначения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами воле использовать предложенные законодателем или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры (контракты). Договор служит идеальной формой проявления активности участников гражданского оборота.

Одним из самых распространенных типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества, является договор купли-продажи. Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Не случайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают раздел IV Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств (гл. 30). По существу структура главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, круг решаемых в ней вопросов, расположение ее норм и даже их язык во многом определяли методологические подходы к регулированию и всех иных гражданско-правовых договоров (аренды, займа, подряда, перевозки и др.).

Российское законодательство устанавливает семь основных видов договоров данного вида и одним из них является договор купли-продажи недвижимого имущества, основным квалифицирующим признаком которого, отличающим названный договор от других видов, является его предмет - недвижимое имущество (недвижимость).

Недвижимое имущество - один из самых ценных объектов гражданских прав. Недвижимость имеет не только экономическую ценность, она является необходимым элементом жизни любого человека, будь то жилье или место работы. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы всех граждан и юридических лиц.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации.

Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества является достаточно актуальной проблемой современного права.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

В-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Актуальность выбранной темы курсовой работы проявляется в том, что работа написана в свете новых гражданско-правовых институтов, призванных обслуживать рыночные отношения. А также, в связи с постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в этой области и, как следствие этого, повсеместно возникающие сложности при заключении, оформлении и государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости.

В данной работе использованы законодательные и иные правовые нормативные акты, определяющие регулирование купли-продажи недвижимости, а также правоприменительная практика и научная литература.

Цель данного исследования - обосновать необходимость гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества, в частности, уточнение понятия недвижимого имущества, требований, предъявляемых к договору и его оформлению.

Объектом исследования курсовой работы автор видит общественные отношения, складывающиеся в процессе передачи недвижимого имущества в собственность по договору купли-продажи, при этом предметом будет являться сам договор продажи недвижимости.

Задачей работы является освещение ряда проблемных вопросов, таких как раскрытие понятия недвижимого имущества, особенностей продажи отдельных видов недвижимости, исследование проблем возникающих при заключении и оформлении договоров данного вида, и других особенностей правового регулирования.

1. Недвижимость как особый вид собственности

недвижимость собственность сделка

Постоянные преобразования в экономике России требуют как обновления системы правового регулирования гражданских отношений, так и использования соответствующих правовых установлений, категорий, понятий. Одним из таких понятий является недвижимость.

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27г. до н.э. - 193г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996. С. 148 - 149..

Но все же в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права ("Классика российской цивилистики"). М., 1998. С. 195..

Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. «Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права ("Классика российской цивилистики"). М., 1998. С. 195. С. 197..

Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости.

При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII - XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Деление вещей на движимые и недвижимые издавна определялось как наиболее важное для гражданского права. Необходимость введения различного рода ограничений частной собственности на землю (поскольку земля это, прежде всего, часть государственной территории), привела к появлению в законодательстве категории недвижимости и определила в законодательстве различия в обороте движимых и недвижимых вещей. И в современный период необходимость учета огромного значения для общества такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения и т.п., обусловила существование особого правового режима этих обстоятельств, в том числе специфических правил их оборота.

Термин «недвижимость» впервые был использован в российском законодательстве в начале восемнадцатого века и в дальнейшем получил широкое распространение в нормативных актах, теории и практике. Правда, самого определения недвижимости российский законодатель так и не дал, ограничиваясь примерным перечнем обстоятельств, относящихся к категории недвижимых, что вызвало обоснованную критику, как ученых, так и практических деятелей и привело к появлению доктринальных дефиниций. В основу определения недвижимости был положен естественный признак - «невозможность перемещения в пространстве» или «прочная связь с землей».

В проекте гражданского уложения России уже создалось определение недвижимого имущества (в статье 32 - недвижимым имуществом признавалась земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики), но этот проект не был принят Государственной думой России. В связи с отменой частной собственности на землю (Декретом о земле 1917 года) Гражданский кодекс РСФСР 1922 года деление имущества на движимое и недвижимое упразднил. Советская правовая доктрина деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами современности, решительно отвергла, как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись только государственной собственностью. В результате в нормативных актах, вплоть до 90-х годов, термин «движимое и недвижимое имущество» вообще не встречался.

В 1990 году в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя (который основывался на исключительной государственной собственности на землю) было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. Признание в законе «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории недвижимости. Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23.11.1990 № 374-1 // Ведомости Совета народных депутатов и Верховного совета РСФСР. 1990. № 26 С.327.

Фактически, деление вещей на движимые и недвижимые, возвращено Основами гражданского законодательства СССР и республик. Основы гражданского законодательства СССР и республик от 31.05.1991 № 2211-1 // Ведомости Совета Народных Депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 26. С.733. Однако лишь в новом Гражданском кодексе, придающему данному делению первостепенное значение, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.

В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий.

Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.

Российское законодательство совершенно четко отражает концепцию множественности видов недвижимости. К недвижимости, во-первых, относят объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты; во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс.

Определение недвижимости в силу естественных свойств является достаточно универсальным. Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, «что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно», следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Недвижимость занимает особое место и среди элементов рыночной экономики. Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих. Стационарность и материальность недвижимости являются ее существенными характеристиками. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о ландшафте, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта. Полезность определяет основу стоимости недвижимого имущества, однако сама по себе не определяет его стоимость.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. «Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. Поэтому приобретение недвижимости, а также другие операции с ней связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, органов местного самоуправления и других субъектов права». Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М. 1997. С. 25.

Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом при проведении реформ в экономике. Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон, выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и юридических лиц на собственность, тем самым защищает экономическую структуру общества.

В регулировании отношений с недвижимостью наибольшее удельное значение имеет гражданское право. Оно регулирует обязательственное право, право собственности, наследственное право, а также определяет правоспособность граждан и юридических лиц, как российских, так и иностранных, и применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права. Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1. Характерным для правового режима недвижимости является особый порядок возникновения прав на это имущество, специальные требования, предъявляемые при изменении и прекращении права собственности и других прав на эти объекты. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (статья 131).

2. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этого права (статья 219) либо перехода права собственности на него к покупателю (статья 551).

4. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (статья 225) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (статья 234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (статья 349).

5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (статья 340).

При продаже или аренде зданий, сооружений или предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии право ограниченного пользования (сервитут).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 статьи 35 ЗК Земельный кодекс РФ 25.10.2001. № 137-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. 31.12.2005) // «Российская газета». № 211-212. 30.10.2001).

Специфика правового режима недвижимого имущества выражается в существовании некоторых категорий сделок, предметом которых может быть только недвижимость, в частности ипотеки, которая регулируется специальным законом.

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимому имуществу относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга и требует самостоятельного и детального исследования.

2. Основные требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, его существенные условия

Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio et venditio, под которым понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (premium). Условия о товаре и его цене признавались существенными элементами договора купли-продажи. Римскому праву были известны договоры о продаже будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой (mei futurae sive speratae), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли - продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (res incorporalis), т.е. имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т.п.) Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996..

Договор продажи недвижимого имущества является одним из видов договора купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - недвижимое имущество.

В Гражданском кодексе 1996 года сохранилось традиционное определение купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять товар и оплатить за него определенную цену. Эти наиболее распространенные в жизни обязательства воспроизводятся на современном рынке товаров в тысячах простых и сложных вариантов. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть определены сторонами самостоятельно. Здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Однако миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в Гражданском кодексе Российской Федерации на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и тому подобное - диктуют необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном обороте. Уже в первой части Гражданского кодекса предусмотрен ряд таких правил - в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновение, ограничение и переход таких прав.

Для того чтобы сделки с недвижимым имуществом были действительными, требуется соблюдение целого ряда условий:

необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону;

необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности;

необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то недвижимое имущество должно принадлежать государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимостью подтверждается правоустанавливающим документом;

необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, то есть, должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным;

необходимо письменное оформление указанных сделок;

как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости;

При отступлении от указанных условий сделка является недействительной.

2.1 Форма и содержание договора купли-продажи

Основные требования к договору купли-продажи недвижимости можно условно разделить на две группы: требования к форме и требования к содержанию.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, влечет его недействительность.

С введением 31 января 1998 года в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997. № 122-ФЗ (ред. 31.12.2005) // «Российская газета», № 297, 31.12.2005. сделки купли-продажи недвижимого имущества перестали требовать обязательного нотариального удостоверения. Стороны по своему соглашению могут придать простой письменной квалифицированную форму сделки, предусмотрев ее обязательное нотариальное удостоверение.

Элементами письменной формы сделки купли-продажи недвижимости могут быть и требования о печати, если сторонами или стороной являются юридические лица. Скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований. Если стороны не закрепили договор печатью, наступают общие неблагоприятные последствия несоблюдения требований об обязательной форме сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 162 Гражданского кодекса.

Соблюдение формы договора необходимо для признания его действительным, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников договора, что облегчает его исполнение и разрешение возможных споров. Правила о форме договора должны применяться также при его изменении и прекращении, когда необходимо соблюдение той же формы, которая установлена для основного договора.

Передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи. Он - самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем. Кроме того, стороны вправе включить в сам договор купли-продажи положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимость считается переданной покупателю, и отдельного передаточного акта не требуется.

Договоры купли-продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты. Обычно договор составляется в трех экземплярах: по одному для сторон и один - для хранения в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Содержание договора - это совокупность условий, на которых он заключается. Все эти условия делятся на три группы:

существенные условия: условия о предмете договора; условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные; условия необходимые для данного вида договора; условия, по которым между сторонами достигнуто соглашения. Существенные условия - это такие условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Если они не выполняются договор нельзя считать состоявшимся;

обычные условия - это условия, которые предусмотрены в диспозитивных нормах закона, регулирующих данный вид соглашения. Эти условия приобретают силу вследствие самого факта заключения договора и включаются в него автоматически, если сторонами не предусмотрено иное;

случайные условия - это условия представляющие собой соглашение сторон договора по таким условиям, по которым они не предусмотрены в нормативных актах, либо эти вопросы урегулированы сторонами иначе, чем в диспозитивных нормах.

Содержание договора может определяться типовыми договорами и примерными договорами. В отличие от типового договора, примерный не является обязательным для сторон и носит рекомендательный характер. Содержание договора должно включать его существенные условия, а также дату совершения и юридические адреса ее участников.

Говоря о требованиях к содержанию договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо отметить, что в договоре должны быть четко указаны стороны и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Предметом договора могут быть: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, земельный участок, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры, доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в статье 554 Гражданского кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, адрес объекта, назначение, площадь, этажность и другие необходимые параметры. В противном случае договор не считается заключенным. Предмет в договоре продажи недвижимости описывается, как правило, на основании данных содержащихся в технической документации.

Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора (ст. 555). Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специальным коммерческим организациям, имеющими лицензию на данный вид деятельности - независимыми оценщиками.

Гражданский кодекс устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимого имущества.

Во-вторых, если цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю недвижимого имущества.

Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то, при ее несогласовании сторонами, договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом цена на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса, применению не подлежат. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменение должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Цена договора определяется в рублях. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определяемой в иностранной валюте или условных денежных единицах. В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. «Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости и нормативной ценой земли. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения». Белозеров А., Петрова Г., Смирнов А. Рыночные цены на квартиры и подоходный налог с граждан.// Российская юстиция. 2001. №4. С. 17. В соответствии с пунктами 3.2 Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную стоимость объекта, уменьшенную на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. Приказ Минсторя РФ от 04.04.92 № 87 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности»» // «Бизнес МН», N 39, 1994. Инвентаризационную стоимость объектов недвижимости определяют Федеральные государственные унитарные предприятия «Ростехинвентаризация» субъектов Федерации. Инвентаризационная стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости квартиры.

При продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются:

право продавца и основания возникновения этого права;

ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;

условия и порядок передачи имущества продавцом;

обязательства сторон по государственной регистрации перехода права собственности.

Гражданский кодекс определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости (статья 556). Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: подписания сторонами передаточного акта или другого документа и вручения имущества покупателю. Вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица (статья 224). Норма является диспозитивной, в законе или в договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента его заключения и от момента перехода права собственности на недвижимость. Уклонение сторон от подписания передаточного акта, а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия. В соответствии с пунктом 2 статьи 463 Гражданского кодекса покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости. В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 484 Гражданского кодекса вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте, а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

Если стороны заключают предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, то он, также как и основной договор, должен быть заключен в соответствующей форме, и соответствовать установленным требованиям.

При продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором. Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащим продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.

При решении вопросов о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение происходит взаимодействие и столкновение двух отраслей права - гражданского, регулирующего имущественные и связанные с ними личные не имущественные отношения, и земельного, рассматривающего землю как важнейшую составную часть природы и природный ресурс, и как недвижимое имущество, объект права собственности.

В случаях различных подходов гражданского и земельного законодательства к регулированию однородных или близких по характеру общественных отношений:

а) имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними;

б) отношений по использованию и охране земель в России как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; приоритетными являются нормы земельного права, что предусматривается в пункте 3 статьи 129 Гражданского кодекса и пунктах 1 и 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации.

2.2 Стороны договора купли-продажи

Сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества могут выступать различные субъекты имущественного оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.

Коммерческие организации, выступающие сторонами купли-продажи недвижимого имущества, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Граждане, выступающие сторонами в сделках с недвижимостью, должны обладать дееспособностью. Дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Самостоятельно и в полном объеме осуществлять свои права и обязанности может только совершеннолетний гражданин. Конституция определяет возраст совершеннолетия и гражданской дееспособности в восемнадцать лет (ст. 60). Дееспособность в отличие от правоспособности предполагает способность понимать значение своих действий, управлять ими и предвидеть их последствия, что появляется, как правило, при достижении именно этого возраста. С восемнадцати лет гражданин может самостоятельно заключать договоры, распоряжаться своей собственностью, совершать иные юридические действия и отвечать за них.

Из общего правила о наступлении дееспособности в восемнадцать лет в Гражданском кодексе есть два исключения. Первое установлено для лиц, которые вступили в брак раньше этого возраста. Единый брачный возраст, установленный для мужчин и женщин - восемнадцать лет (ст. 13 Семейного кодекса), может быть снижен по решению органов местного самоуправления до шестнадцати лет при наличии причин, которые они сочтут уважительными. Перечня таких причин в законе нет, но к ним, безусловно, относится беременность невесты, рождение ребенка, фактически сложившиеся брачные отношения и др.

Вторым исключением является эмансипация. Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда.

Несовершеннолетние от четырнадцати до восемнадцати лет являются неполно дееспособными. Они могут вступать в гражданские правоотношения с согласия родителей или представителя органа опеки и попечительства. Без их согласия они могут: распоряжаться своим заработком, стипендией, пенсией и т. д.; осуществлять права автора науки и искусства; вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; совершать мелкие бытовые сделки, направленные на удовлетворение бытовых элементарных потребностей, исполняющихся по общему правилу в момент заключения и незначительные по сумме; несут самостоятельную ответственность; по достижению шестнадцати лет могут быть членами кооперативов.

Граждане в возрасте от шести до четырнадцати лет именуются малолетними. Они частично дееспособные. Все сделки за них выполняют родители, опекуны или представители органа опеки и попечительства. Они могут самостоятельно совершать: заключать мелко-бытовые сделки; заключать безвозмездные сделки, направленные на получение выгоды. Малолетние не деликтоспособны, и поэтому ответственность за них несут родители или опекуны.

Для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан Гражданский кодекс Российской Федерации установил правило, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом их интересы, допускается с согласия органа опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292).

В целях защиты прав ограниченно дееспособных и недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

Гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя.

Опекуны и попечители являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно.

3. Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества

Рынок недвижимого имущества одна из самых быстроразвивающихся сфер экономики нашей страны. Еще совсем недавно единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимого имущества на территории нашей страны было государство. Однако, начавшийся процесс приватизации (разгосударствления) во много раз увеличил количество собственников недвижимости - создал огромный трудноуправляемый рынок объектов недвижимого имущества. Сложившаяся на рынке недвижимости ситуация потребовала создания системы государственного контроля за оборотом объектов недвижимого имущества, контроля за изменением налогооблагаемой базы, урегулирования на законодательном уровне процедур закрепления и защиты прав владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Все это привело к созданию на основании требований Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 131), Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997. № 122-ФЗ (ред. 31.12.2005) // «Российская газета», № 297, 31.12.2005. и других нормативных правовых актов новой системы в сфере государственного управления - системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится Управлением Федеральной регистрационной службы на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» есть особый юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2).

В соответствии со статьей 45 Конституции Российской Федерации государство гарантирует защиту прав граждан, в том числе и имущественных. Способы такой защиты могут быть самыми разнообразными. Один из них - это государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, задача которой - прежде всего, охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе. Государственная регистрация представляет собой форму контроля со стороны государства за движением недвижимости и средство легализации в гражданском обороте сделок с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для третьих лиц». Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 1999.№12.С.31.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Общественная открытость создает дополнительную защиту собственника - доступные для всех сведения гораздо труднее изменить или подтасовать. Орган юстиции, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, физическому или юридическому.

Следует отметить, что применительно к недвижимости термин «государственная регистрация», в соответствии с Гражданским кодексом, может иметь три значения: регистрация самого объекта недвижимости, регистрация прав на недвижимость, регистрация сделок с недвижимостью.

Правильное разграничение правового содержания этих понятий имеет важное значение при совершении сделок с недвижимостью. Государственной регистрацией в смысле Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней. Регистрация объекта недвижимости - это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом. Такая регистрация осуществляется путем ведения кадастрового или технического учета, в ходе которого объекту присваивается индивидуальный кадастровый или инвентарный номер. Целью регистрации объекта недвижимости является признание его функциональных качеств именно в качестве объекта недвижимости.

3.1 Отличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество от регистрации сделок с ним

Отличие государственной регистрации прав на недвижимость от государственной регистрации сделок с ней заключается в том, что «в первом случае сделка уже состоялась и государственная регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае государственная регистрация необходима для вступления в силу самой сделки». Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость.// Законность. 1997. №11. С. 21. С другой стороны, «государственная регистрация прав имеет универсальный характер и может применяться во всех без исключения случаях, в то время как применение процедуры государственной регистрации сделок невозможно в случаях, когда права на недвижимость возникают из иных юридических фактов, отличных от сделок». Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7. С. 27.

Если иное не предусмотрено законом, договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его государственной регистрации. Существует и общая норма гражданского законодательства, в силу которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Так, арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арбитражный суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, по которому ответчик обязался передать построенные им квартиры, являвшиеся предметом спора, истцу, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвовало учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учреждение юстиции подало кассационную жалобу на определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу, указав на то, что право собственности ответчика на передаваемые им истцу квартиры еще не зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации.