Договор купли-продажи недвижимости

Суд кассационной инстанции определение отменил и дело передал на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Согласно части 4 статьи 37 АПК арбитражный суд утверждает мировое соглашение, если оно не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц. При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права.

Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации. п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16.02.2001 № 59 // «Вестник ВАС РФ». № 4. 2001. С. 12.

По мнению Сенчищева, при регистрации сделок осуществляется, по сути, регистрация документов. Процедура сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания регистрируемой сделки.

Законом прямо не предусмотрено, что договор продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако согласно статье 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Указанная норма позволяет сделать вывод о том, что момент перехода права собственности продаваемой недвижимости не совпадает с моментом заключения договора купли-продажи. Договор купли-продажи во времени предшествует моменту перехода права собственности на продаваемую недвижимость и моменту возникновения права собственности у покупателя. Практические последствия этого проявляются в том, что покупатель после заключения договора, но до перехода права собственности не вправе совершать какие-либо юридически значимые действия с приобретаемым имуществом как то: продавать его, передавать в залог, сдавать в аренду и прочее. Одновременно законом предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, «заключение договора продажи недвижимости еще не означает перехода права собственности», Артабаева Л.С. К вопросу государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. // Нотариус. 2001. №6. С. 19. и с этим можно часто сталкиваться на практике. Возникают споры по поводу регистрации договора продажи одной и той же квартиры два раза.

Так, учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем. Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже было зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем). В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядится ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи. Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями закона в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременении этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации. п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16.02.2001 № 59 // «Вестник ВАС РФ». № 4. 2001. С. 12.

3.2 Отличия при государственной регистрации объектов недвижимого имущества различного назначения

Существуют некоторые отличия при государственной регистрации объектов недвижимого имущества различного назначения.

Так, при государственной регистрации недвижимости нежилого назначения совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю. При регистрации недвижимости жилого назначения совершаются два регистрационных действия: во-первых, регистрация собственно сделки купли-продажи, во-вторых, регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода прав.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона. Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие: регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. Следует отметить, что данное регистрационное действие должно быть произведено регистратором прав самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку это ограничение возникает в силу закону помимо воли сторон.

По общему правилу государственная регистрация двусторонних сделок возможна лишь при обращении в соответствующее Управления Федеральной регистрационной службы по регистрационному округу обоих контрагентов, а при многосторонней сделке - всех сторон. Стороны могут сделать это лично или через представителей. В последнем случае представитель должен иметь нотариально удостоверенную или приравненную к ней доверенность. Доверенность должна быть подписана представляемым, ее содержание должно подтверждать полномочия представителя, в ней должна указываться дата выдачи. В доверенности может быть предусмотрен срок ее действия, в противном случае она сохраняет силу лишь в течение года с момента выдачи.

В виде исключения для случаев, когда договор удостоверен у нотариуса, признается достаточным обращение по регистрации прав только одной из сторон, если у продавца ранее возникшее право зарегистрировано в Управления Федеральной регистрационной службы.

Возможна ситуация, при которой сторона после подписания договора, в том числе и после его нотариального удостоверения, отказывается обращаться в органы юстиции для осуществления требуемой по закону государственной регистрации. При этом другая сторона вправе обратиться по этому поводу в суд, который решает вопрос о регистрации соответствующей сделки. Однако следует иметь в виду, что для удовлетворения такого требования должны существовать достаточно убедительные доводы. Чаще всего имеется в виду, что сделка, о которой идет речь, уже исполнена. Смысл положительного решения суда в подобных случаях состоит в том, что он предусматривает обязанность Управления Федеральной регистрационной службы произвести государственную регистрацию. Одновременно с этим на сторону, уклонявшуюся от государственной регистрации, суд может возложить обязанность возместить контрагенту убытки, которые произошли по причине задержки в совершении регистрации.

Для государственной регистрации купли-продажи недвижимости стороны представляют заявление в регистрирующий орган, документ о плате за регистрацию, договор купли-продажи недвижимости, документы, удостоверяющие личность физического лица или учредительные документы юридического лица. Представитель юридического лица обязан представить документ, удостоверяющий личность и подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица. Обязательными для государственной регистрации договора также служат документы, содержащие техническое описание объекта недвижимого имущества (технический паспорт).

Государственная регистрация купли-продажи должна быть проведена в месячный срок с момента принятия заявления и необходимых для государственной регистрации документов. Правовые последствия государственной регистрации наступают со дня внесения в Реестр прав необходимой записи. Таким образом, «государственная регистрация выполняет не только доказательственную, но и правоустанавливающую функцию». Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против. // Государство и право. 1998. №2. С. 60. Регистрация сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, отражающем содержание сделки. Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора, при этом продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация возникновения права собственности у покупателя подтверждается соответствующим свидетельством. Форма свидетельства и надписи устанавливаются Правилами ведения Реестра. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 18.02.1998.№219 // Сборник законодательства РФ.1998.№8. Ст. 963.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях преобразования российской экономики особое значение приобретает правовое регулирование оборота недвижимости, в частности, купля-продажа недвижимого имущества.

Научный подход к исследованию правовых, экономических и иных общественных процессов и явлений требует, прежде всего, выяснения точного содержания и объема узловых понятий и категорий, используемых в работе. Это относится в первую очередь к таким базовым понятиям как «имущество», «недвижимость», «регистрация», в отношении которых нет в отечественной литературе общепринятых толкований, нет четкого отграничения этих терминов от близких и смежных понятий. Таким образом, представляется необходимой нормативная конкретизация данных понятий.

Специфические черты недвижимости диктуют необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном обороте, в отношении продажи недвижимости. Суть этих правил состоит в предъявлении определенных требований к форме и содержанию договора купли-продажи. В работе автор исследует эти требования как по отдельности, так и в комплексе и приходит к выводу, что закон, не регулирует и не определяет каждый шаг продавца и покупателя. Тем не менее, устанавливает ряд условий, при отсутствии которых в договоре сделка не будет считаться действительной, а договор заключенным.

В работе поднимается проблема необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и практически всех совершаемых в отношении него сделок продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимостью в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации и повышением защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

В связи с тем, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества может существенно отличаться друг от друга, то следует иметь в виду, что в зависимости от вида недвижимости договор купли-продажи может иметь свои особенности.

В свете последних событий, происходящих в становлении гражданского законодательства, проявляется масса обстоятельств, которые не учитывались ранее либо им не придавалось должного внимания, хотя они во многих случаях являются очень важными моментами при регулировании сделок с недвижимостью. Так, упускался вопрос о проверки принадлежности объекта недвижимости к имуществу муниципалитета или государству. Ныне при государственной регистрации приватизации истребуются выписки из реестра Комитета по управлению имуществом города, либо Комитета имущественных отношений субъекта Российской Федерации, либо Территориального управления при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации по данному субъекту о том, включен ли данный объект недвижимости в реестр, соответственно, муниципальной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, собственности Российской Федерации. Если объект недвижимости является государственной собственностью проверяется как закреплен данный объект за юридическим лицом или государственной структурой - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Или. В нашем, например, городе имеется много объектов являющихся памятниками истории и культуры. При отчуждении их в целом или только части не отслеживался вопрос о заключении охранного обязательства новым владельцем. Сегодня, в договор купли-продажи, в частности, такого объекта недвижимости в обязательном порядке вносится пункт об обязательстве Покупателя заключить охранное обязательство с Департаментом культуры, искусства и кино, что также является существенным условием договора купли-продажи. Согласно данному охранному обязательству Покупатель принимает на себя обязательства по должному отношению к объекту при его использовании и, соответственно, несет ответственность за неисполнение такового.

***

Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа.

ЛИТЕРАТУРА

Конституция РФ. 12.12.1993. // Российская газета.25.12.1993. № 237.

Гражданский кодекс РФ. Часть 1. 30.11.1994. № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 03.01.2006) // «Российская газета», № 1, 11.01.2006.

Гражданский кодекс РФ. Часть 2. 26.01.1996. № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 18.07.2005) // «Российская газета», № 125, 13.08.2005.

Земельный кодекс РФ 25.10.2001. № 137-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. 31.12.2005) // «Российская газета». № 211-212. 30.10.2001.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997. № 122-ФЗ (ред. 31.12.2005) // «Российская газета», № 297, 31.12.2005.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 18.02.1998.№219 // Сборник законодательства РФ.1998. № 8.

Приказ Минсторя РФ от 04.04.92 № 87 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности» // «Бизнес МН», № 39, 1994.

Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23.11.1990 № 374-1 // Ведомости Совета народных депутатов и Верховного совета РСФСР. 1990. № 26.

Основы гражданского законодательства СССР и республик от 31.05.1991 № 2211-1 // Ведомости Совета Народных Депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 26. С.733.

Артабаева Л.С. К вопросу государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. // Нотариус. 2001. № 6.

Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. № 7.

Белозеров А., Петрова Г., Смирнов А. Рыночные цены на квартиры и подоходный налог с граждан. // Российская юстиция. 2001. № 4.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2003.

Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. - М. 1997.

Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 1999. № 12.

Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против. // Государство и право. 1998. № 2.

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права ("Классика российской цивилистики"). - М., 1998. С. 195.

Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М., 1996.

Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость.// Законность. 1997. № 11.

Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16.02.2001 № 59 // «Вестник ВАС РФ». № 4. 2001.

Размещено на Allbest.ru