Договор аренды и его основные разновидности

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРАВОСУДИЯ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право»

Договор аренды и его основные разновидности

Выполнил (а):

Студент (ка) курса

формы обучения

Научный руководитель:

Ученая степень, ученое звание, должность

Москва, 2022 г.

Оглавление

Введение

1. Гражданско-правовая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и основные элементы договора аренды

1.2 Правовое регулирование договора аренды

1.3 Права и обязанности сторон по договору аренды

2. Основные виды договора аренды

2.1 Договор проката

2.2 Договор аренды транспортных средств

2.3 Договор аренды зданий и сооружений

2.4 Договор аренды предприятий

2.5 Договор финансовой аренды (лизинг)

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Договор аренды весьма распространен в гражданском обороте, в связи с чем достаточно актуально исследовать особенности правовой природы аренды. Правовое регулирование арендных правоотношений вытекает из сущности гражданского законодательства, обладает определенной спецификой и значимыми характеристиками.

Договор аренды зачастую является более рентабельным в целях осуществления предпринимательской деятельности, основной составляющей которой является оказание услуг, производство товаров, подряд. Однако гражданские правоотношения, возникающие в силу разнообразия объектов аренды, порождают значительное количество споров, решаемых в судебном порядке, причинами которых зачастую является нарушение условий договора.

В настоящей работе рассматриваются актуальные аспекты правового регулирования договора аренды и отдельных его видов, используемых при осуществлении предпринимательской деятельности. Актуальность работы подтверждается тем, что знание основных моментов, которые составляют суть любого договора аренды, необходимо для того, чтобы избежать споров и конфликтов как с контрагентом по договору, так и с налоговой инспекцией, с банковскими учреждениями, с иными контролирующими органами, в том числе органами Ростехнадзора, Госпожнадзора, Санэпиднадзора и т.п.

Проблематика договора аренды подробно изучалась в научных кругах, однако фундаментальных исследований значения договора аренды в гражданском праве нет. Исследованию отдельных вопросов, связанных с договором аренды, посвятили свои труды такие отечественные ученые, как М.И. Брагинский, Д.В. Елизаров, Л.Ю. Василевский, И.С. Канзафарова, Н.С. Карцев, Л.Т. Кокоев, А. Немцова, И.А. Покровский, Е.А. Суханова, А.А. Иванова, Е.А. Харитонова и др.

Целью данной работы является исследование норм об аренде, которые закреплены в структуре гражданского законодательства. Задача настоящей курсовой работы состоит в рассмотрении особенностей в данной сфере путем ознакомления с правовым регулированием аренды и со сложившимися подходами в научной литературе.

1. Гражданско-правовая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и основные элементы договора аренды

договор аренда предпринимательский

Установление значения договора аренды в гражданском праве и его существенных условий необходимо начать с определения понятия договора аренды. Что такое договор аренды, сказано в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Определение в ГК РФ раскрывает понятие договора аренды через его назначение. В соответствии со п. 1 ст. 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Из этого определения следует, что данный договор является платным и срочным. По ГК РФ предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками, которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь).

Если компании нужно получить во временное пользование помещение, оборудование или другое имущество, заключают договор аренды. Данный договор определялся как консенсуальный, срочный, возмездный. В ГК РФ есть общие правила по договорам аренды и отдельные - по каждому виду.

Договоры аренды - это категория соглашений, которые заключают в отношении имущества различных видов. Также такие договоры называют договорами имущественного найма (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды носит возмездный характер. Один участник сделки (арендодатель) предоставляет другому (арендатору) имущество: во временное владение и пользование или только во временное пользование. Результаты использования арендованного имущества являются собственностью арендатора.

Предметом сделки может стать любая индивидуально-определенная вещь. В частности, можно предоставить транспорт, оборудование, оформить аренду участка земли или другой недвижимости. Однако при этом в законе не должно быть запрета на передачу данного имущества в аренду (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В зависимости от вида сделки работают те или иные нормы ГК и других законов. Например, если речь идет о финансовой аренде, учитываются нормы § 6 главы 34 ГК РФ, а также Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ.

Если договор аренды заключают в отношении муниципального имущества, помимо главы 34 ГК, действуют: ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ; в зависимости от типа объекта - ЗК РФ, ВК РФ, ЛК РФ, законы о недрах, концессионных соглашениях, государственно-частном партнерстве.

К видам договоров аренды относится аренда воздушного или водного судна. Если такой объект подлежит госрегистрации, его признают недвижимым (ст. 130 ГК РФ). Если не подлежит, это движимое имущество. При заключении договора аренды также опираются на: ст. 104 ВЗК РФ, ст. 642 - 648 ГК РФ - при аренде воздушных судов: гл. 10 КВВТ РФ, гл. 10 - 11 КМТ РФ - при аренде водных судов. Договор аренды заключают по правилам главы 34 ГК, если речь идет о нежилых помещениях - складах, офисах и т. д. Для найма жилого помещения действуют правила отдельной главы ГК - главы 35, а также ЖК РФ. По своей сути это тоже аренда, но ссылок на главу 34 в главе 35 нет. А вот к договорам ссуды применяют некоторые правила договоров аренды (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

При составлении договора аренды учитывайте, о каком имуществе заключают сделку. Некоторые положения зависят от вида договора аренды. Например, это касается существенных условий и других особенностей. Так, к сделкам с недвижимостью есть требования: соблюдения установленной формы. Соглашение необходимо заключить письменно в виде единого документа. Обязательной госрегистрации договора, если срок его действия превышает 12 месяцев. Иначе соглашение не вступит в силу (ст. 651 ГК РФ). Тем не менее, можно выделить общие черты такого типа договоров.

Форма договора аренды - письменная, если: срок действия соглашения превышает 1 год, или хотя бы с одной стороны в сделке участвует юридическое лицо, вне зависимости от срока.

Содержание договора аренды - это совокупность условий (пунктов), определенных по усмотрению сторон и согласованных ими, и условий, договоренность о которых обязательна для определенного типа договора в соответствии с требованиями норм правовых актов.

Что касается содержания договора аренды, обычно в него включают несколько разделов: Общие положения. Здесь перечисляют стандартные для любого договора элементы: название, номер, дату и место заключения. Указывают, кто участвует в сделке, в том числе какие лица представляют стороны сделки и на основании каких документов. Предмет договора. Здесь необходимо четко определить, что является предметом сделки. Перечисляют все характеристики объекта, которые необходимы для его идентификации. Например, адрес здания, которое передают в аренду, технические характеристики автомобиля и т. п. Также в этом разделе пишут, передают имущество во временное владение и пользование или только в пользование. Права и обязанности арендатора и арендодателя. В частности, указывают, что арендатор обязан вносить плату за имущество и вернуть его в срок в надлежащем состоянии. Раздел об арендной плате и порядке взаиморасчетов. Здесь определяют, сколько и по какой схеме будет платить арендатор. В том числе в какой момент обязанность арендатора считать выполненной. Нередко это увязывают с моментом поступления денег на счет арендодателя. Но арендатору удобнее настоять на условии, что обязательство следует считать выполненным в момент списания средств с его счета. Раздел об ответственности сторон. При составлении этого раздела в договор вносят условия о неустойке и иных штрафах за нарушение правил аренды. Одна сторона применит эти меры, если вторая нарушит обязательства. Здесь же можно написать, в каких случаях нарушителя освободят от ответственности - например, в силу действие форс-мажорных обстоятельств. Срок действия соглашения и условия досрочного расторжения. Если раздел о сроке в договор не включить, соглашение считают заключенным на неопределенный период (ст. 610 ГК РФ). Раздел о способах разрешения разногласий. Здесь прописывают претензионный порядок, а также указывают суд, в который следует обращаться, если иначе конфликт не урегулировать. Заключительная часть: адреса и реквизиты сторон, подписи ответственных лиц и расшифровки подписей, дата заключения договора, печати (при их наличии). При необходимости в договор аренды включают и другие разделы.

При разработке договора необходимо учитывать положения главы 34 ГК РФ, специальные нормы для отдельных видов договоров аренды, они могут быть не только в ГК; общие нормы о договорной работе (гл. 27, 28, 29 ГК РФ). Например, требование согласовать все существенные условия, в том числе четко прописать предмет договора (ст. 432 ГК РФ).

Многие компании участвуют в сделках по аренде. Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом -- транспортом или оборудованием. Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов -- например, и помещения, и производственных мощностей. Вне зависимости от характера объекта нужно тщательно проверить существенные условия договора аренды. Такие условия должны быть согласованы обязательно (ст. 432 ГК РФ). Если в существенных условиях договора аренды допустить ошибки, такое соглашение будет считаться незаключенным, и договор не будет порождать правовых последствий.

Также суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий. Например, компания-арендатор подписала договор и приняла во временное пользование сооружения (газопроводы). Впоследствии возник спор о продлении сделки. Стороны не пришли к согласию о новых условиях договора аренды. Арендатор потребовал признать договор незаключенным из-за расхождений с контрагентом по существенным условиям. Нижестоящие суды поддержали иск. Тем не менее, кассация отправила дело на новое рассмотрение. По ее мнению, суды не учли всех обстоятельств (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2017 № Ф06-26153/2017, А49-3470/2017).

На обязательные условия договора влияет характер объекта аренды. Правила заключения сделок об аренде присутствуют в главе 34 ГК РФ. В этой главе есть раздел с общими для всех типов аренды положениями, а также разделы, где законодатель перечислил специальные нормы для некоторых видов аренды. Существенным условием договора аренды является условие о предмете. Это правило закрепили в общих положениях. Кроме того, для недвижимости существенным является условие о цене договора и сроке его действия.

Для аренды существенным условием служит предмет договора. В этом условии нужно описать объект арендных отношений: имущество, которое одна сторона передает другой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует указать: передают ли объект во временное владение и пользование или только во временное пользование; какими точными признакам обладает имущество. Например, перечисляют технические характеристики, серию и модель оборудования, площадь и границы земельного участка и т. д. По описанию в договоре должно быть возможно идентифицировать имущество, которое арендатор получил от арендодателя. Если данное условие не согласовать, договор считают незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Когда компания арендует офис в бизнес-центре, для согласования предмета может быть достаточно указать адрес здания и номер офиса. Это делают непосредственно в договоре. Но если речь идет об аренде множества объектов, или их нельзя определить с такой точностью, к договору оформляют специальное приложение. В условии о предмете делают ссылку на это приложение, а в нем подробно излагают все характеристики: серии, номера, модели, технические характеристики, если компания берет в аренду какие-либо устройства; графическое описание объекта при аренде недвижимости, в том числе с указанием его границ на плане и т. д. Таким образом, существенные условия договора аренды зависят от типа имущества.

К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится не только предмет, но и условие о стоимости сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в соглашении о недвижимости не оговорить арендную плату, его признают незаключенным. О том, в каких формах стороны вправе определить оплату, говорится в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Например, арендатор может: заплатить арендодателю однократно или делать периодические отчисления в твердой сумме. Перечислять процент от дохода, который получает за счет использования объекта аренды. Также возможна передача части иначе выраженных результатов использования имущества. Оказывать арендодателю какие-либо услуги. Передать арендодателю какое-либо имущество в собственность или аренду. Иными способами. Если в этом разделе укажут не только размер, но и схему определения платы, это также будет считаться согласованием данного существенного условия договора аренды.

По договору аренды имущество передается на определенный срок. Срок нахождения имущества у арендатора и его возвращения арендодателю устанавливается договором аренды. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Например, ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает сроки аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности.

Итак, суммируя вышесказанное, можем сделать следующие выводы: существенными условиями договора аренды является предмет, цена и срок. Однако это те условия, обязательность которых определена законодателем, но в каждом случае стороны, заключая договор аренды, имеют право и должны согласовать более широкий перечень условий договора для реализации своих прав и точного и полного выполнения его положений.

1.2 Правовое регулирование договора аренды

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. В данных статьях настоящего Кодекса приведены положения, касающиеся видов договоров аренды и аренды отдельно взятых видов имущества, а именно: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовый лизинг, к которым применяются положения § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ). Помимо этого, следует отметить тот факт, что все нормы общей части обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных видов аренды.

На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем, касающихся толкования нормы. В качестве первой проблемы выступает тот факт, что типология договора аренды не систематизирована в соответствии с определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень договоров аренды, указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не урегулированными.

Например, в случае с правовым регулированием договоров найма жилых помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ), необходимо применять аналогии нормы права, регулирующих договоры аренды нежилых помещений, регулируемые по большому счету общими нормами, касающимися аренды зданий и сооружений. Отсюда следует вывод, что, по сути, к договорам аренды нежилых помещений применяются общие положения договора аренды, что в свою очередь порождает решения «компромиссного» характера в судебной практике и чревато рядом проблем. В информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается такое «компромиссное» решение.

В качестве второй проблемы выступает одновременное совмещение признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению» типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества: лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств. Такое совмещение признаков влечет за собой в свою очередь проблему в применении норм параграфов гл. 34 ГК РФ. Ко всему прочему вопрос об основополагающем критерии при выделении видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества остается открытым.

Третьей проблемой является урегулирование статьями иных Кодексов РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в соответствии с п.2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые содержатся в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ. В случае если ГК РФ оговорена ссылка на какой-либо закон, то в данной ситуации, необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами этого закона.

Неурегулированность предварительного договора аренды порождает множество вопросов, касаемо правоприменительной практики так, как невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего, на основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор является ничтожным. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета предварительного договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре. Таким образом, возникает возможность заключить предварительный договор в случае отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта.

Во избежание вышеуказанных, а также всевозможных проблем и судебных разбирательств необходимо, прежде всего, при заключении договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В противном случае на основании п.3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте является несогласованным сторона, а договор соответственно, считается незаключенным так, как нарушается одно из существенных условий договора аренды. В случае отсутствия идентификационных признаков объекта, передаваемого в аренде у арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор считается незаключенным.

Арендодатель также имеет право не только на основании ст. 301 ГК РФ предъявить иск к арендатору об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и потребовать возврата имущество по нормам ст. 1102 ГК РФ.

Однако и арендодатель может столкнуться с рядом проблем, одной из которых является невозможность взыскания арендной платы, неустойки за просрочку внесения обязательного платежа с арендатора в силу того, что договор будет считаться незаключенным.

При заключении договора аренды, обязательным условием является письменное согласование условия о размере арендной платы и порядке оплаты, в противном случае нарушаются положения п.1 ст. 654 ГК РФ и договор считается незаключенным.

Значительным условием для арендатора является регламентация целей использования объекта аренды. В случае нецелевого использования объекта аренды в порядке, установленном в заключенном сторонами договоре, на основании п.2 ст.450 ГК РФ, п.3 ст. 615 ГК РФ и положений ст.619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжение договора аренды и имеет право на истребование возместить понесенные им убытки с арендатора.

Передаваемое арендодателем во временное пользование арендатору должно соответствовать целевому назначению, указанному в договоре. В случае, если не предоставляется возможным использовать арендованное имущество арендатором по целевому назначению, оговоренному ранее в договоре, арендатор вправе направить в адрес арендодателя претензию об устранении выявленного несоответствия переданного в пользование имущества, в противном случае на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ арендатор вправе потребовать возмещения понесенных убытков в полном объеме.

Во избежание проблем с взысканием арендной платы по договору аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт передачи имущества, подтверждаться актом приема-передачи имущества либо оговариваться условием на то, что договор имеет силу передаточного акта. Однако, как показывает современная судебная практика, факт передачи имущества может признаваться не только иными документами, в том числе и актом сверки взаиморасчетов, но и признание фактического пользования в судебном порядке.

Срок аренды объекта, передаваемого в пользование арендатору, должен согласовывается сторонами. В том случае, если срок аренда в договоре не был оговорен, то по умолчанию можно считать, что договор заключен на неопределённый срок (ст.610 ГК РФ). Аналогичная ситуация происходит, если истек срок действия договора и ни одна из сторон не заявила о расторжении в оговоренные в договоре сроки. Кроме этого необходимо учитывать, что при заключении договора аренды недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества обязан пройти процедуру государственной регистрации, если он заключен на срок, превышающий один год, а датой заключения данного договора в соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ будет считаться дата государственной регистрации.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник, именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять обязанности по договору. В данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является достаточным основанием для расторжения или изменения заключенного с прежним собственником договора аренды.

1.3 Права и обязанности сторон по договору аренды

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

ГК РФ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК РФ обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно - правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя. В связи с этим возникает интересная теоретическая проблема, которая рассматривалась И.А. Покровским как "фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за другим...".

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове "пользоваться", а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.

2. Основные виды договора аренды

2.1 Договор проката

Согласно статье 626 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор проката - это соглашение, по которому одна сторона передает свое имущество в качестве постоянной коммерческой деятельности, фактически она обязуется предоставить другой стороне движимое имущество на определенную сумму во временное владение и пользование. Специфика этого договора выражается в том, что аренда движимого имущества является постоянной коммерческой деятельностью для владельца, а арендатор использует аренду имущества для нужд потребителей, то есть они не относятся к коммерческой деятельности. Поскольку цель использования имущества арендатором одной из сторон может измениться, обязательным и постоянным условием сдачи в аренду является предпринимательская деятельность собственника.

Отсюда на стороне арендатора-потребителя представляется невозможным арендатор-предприниматель, хотя Гражданский кодекс Российской Федерации это допускает. Следует отметить, что действующее законодательство России содержит скупое нормативно-правовое регулирование договора проката.

Договор проката является одним из видов договоров по передаче имущества в системе гражданско-правовых договоров. Прокат в гражданском праве обычно рассматривается как разновидность (или подвид) договора аренды (имущественного найма).

Предметом договора проката может служить лишь движимое имущество, причем весьма разнообразное: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и пр. Договоры аренды недвижимого имущества, даже заключенные на короткий срок, совершаемые профессиональными коммерческими организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, ни при каких условиях не могут быть отнесены к договорам проката.

По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей. При этом закон устанавливает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства. Получается, что при наличии соответствующих условий в договоре предмет договора проката может использоваться также для предпринимательских целей.

Другая особенность договора проката заключается в том, что гражданское законодательство признает его публичным договором. Поэтому коммерческая организация - арендодатель не вправе отказать в заключении договора проката никому из числа обратившихся или же оказать кому-либо предпочтение в отношении заключения договора. Арендодателем должны устанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия договора проката, в том числе касающиеся арендной платы. Льготы для отдельных категорий арендаторов допускаются лишь в случаях, указанных в законе или иных правовых актах.

Форма договора проката должна быть письменной. Срок договора проката не может превышать один год (п. 1 ст. 627 ГК). При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Несмотря на то, что договор проката является срочной сделкой, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК). Однако арендодатель может требовать досрочного расторжения договора проката только по основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных норм о договоре проката.

Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, дополняется в договоре бытового проката рядом иных обязанностей, обусловленных публичным характером этого договора.

Так, арендодатель по договору проката должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК РФ). В случаях, когда во время действия договора в имуществе, взятом напрокат, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие дальнейшему его использованию, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранить их на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, последний оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).

На арендодателе лежит обязанность по осуществлению и капитального, и текущего ремонта имущества, сданного в аренду по договору проката (п. 1 ст. 631 ГК).

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей может быть осуществлена только в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иные формы арендной платы использоваться в бытовом прокате не могут. Если арендатором допускается задолженность по арендной плате, она подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). Однако требования о взыскании пени, процентов за просрочку внесения арендных платежей, а равно любые иные требования о возмещении убытков, адресованные арендатору, подлежат удовлетворению лишь в судебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 631 ГК арендатор по договору проката не вправе сдавать в субаренду арендованное имущество, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Кроме того, он не может передавать в залог арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы, поэтому можно сделать вывод, что права арендатора по владению и пользованию предметом проката гораздо уже, чем в обычном договоре аренды.

Итак, на основании изложенного можно сделать вывод о том, что неразрешенность законодателем вопроса относительно четкого выделения во втором параграфе главы 34 ГК РФ разновидностей проката (бытового проката и коммерческого проката) не способствует единству мнений о его сущности. Кроме того, такая правовая дефиниция обусловливает ряд дополнительных проблем в правоприменительной практике. В их числе - вопрос о применении законодательства о защите прав потребителей к нормам гражданского законодательства о прокате, который требует разъяснения на уровне высшей судебной инстанции.

2.2 Договор аренды транспортных средств

У компании, которая не занимается регулярными перевозками, обычно нет необходимости содержать собственный автопарк. Если потребовался автомобиль, его получают во временное пользование, арендуя у сторонних организаций или частных лиц. Сделку оформляют договором аренды транспортного средства. В § 3 главы 34 ГК РФ присутствуют правила оформления таких сделок.

Арендодателем может выступить любая организация или физическое лицо, например: компания, которая оказывает услуги по перевозке или транспортной экспедиции; компания, основная деятельность которой - прокат автомашин. В этом случае договор составляют с учетом требований § 2 гл. 34 ГК РФ. В частности, срок соглашения - не дольше одного года; бизнес-партнер, который готов предоставить свой транспорт; сотрудник компании-арендатора. Соглашение между ним и работодателем оформляют по общим правилам. Если аренду оговаривают сразу при приеме на работу, в трудовом соглашении делают ссылку на договор аренды транспорта. Указывают, что в условия о компенсации за аренду закрепят в договоре. Если сотрудник уже работает в компании, в трудовое соглашение с ним не нужно вносить изменения.

От подробностей сделки зависит, какие нормы закона влияют на договор аренды ТС. Помимо специальных норм, на договоры аренды ТС распространяются общие нормы об аренде, а также требования закона к ведению договорной работы. Если понадобились услуги по перевозке или транспортной экспедиции, имеет смысл заключить договоры в соответствии с положениями гл. 40 и гл. 41 ГК РФ. В аренду можно взять: легковой автомобиль, грузовой транспорт, иные виды средств передвижения - катер, воздушное судно и т. д. В этом случае договор составляют с учетом требований соответствующего кодекса и иных актов. Например, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ. В зависимости от потребностей компании договор аренды транспортного средства оформляют: на однократную перевозку или длительное использование объекта. В случае длительной аренды в договоре указывают срок. Если его не указать, по общему правилу договор считают заключенным на неопределенный период (ст. 610 ГК РФ); с экипажем или без (ч. 1, ч. 2 § 3 гл. 34 ГК РФ).

Наличие или отсутствие экипажа является важной особенностью договора. От этого зависит, каким нормам закона подчиняется соглашение. В частности, какие обязанности по договору аренды транспортного средства стороны возьмут на себя. Так, если арендуют автомобиль без водителя, арендатор: занимается техническим обслуживанием имущества (ст. 644 ТК РФ); самостоятельно управляет транспортом (ст. 645 ТК РФ); несет расходы, связанные с эксплуатацией объекта (ст. 646 ГК РФ). Если стороны договорились об аренде с экипажем, действуют другие правила. В частности, арендодатель: отвечает за техническое обслуживание и поддержание транспорта в надлежащем состоянии (ст. 634 ГК РФ); организует оказание услуг по эксплуатации (ст. 635 ГК РФ). Члены экипажа - это его работники. Если контрагенты не включат в договор иные условия, экипажу платит арендодатель; решает вопросы, связанные со страхованием (ст. 637 ТК РФ). При этом есть положения, общие для таких договоров. Так, закон требует, чтобы договор аренды транспортного средства составляли в письменной форме (ст. 633, ст. 643 ГК РФ). Кроме того, не действует правило об автоматическом продлении соглашения на неопределенный период, арендодатель не может воспользоваться преимущественным правом, чтобы сохранить сделку (ст. 642 ГК РФ); регистрировать такой договор не нужно (ст. 633, ст. 643 ГК РФ).

В условиях соглашения детально описывается предмет сделки. Это одно из существенных условий (ст. 432 ГК РФ). Из текста договора должно быть понятно, какое именно транспортное средство арендатор получил от арендодателя. Перечисляются технические характеристики ТС. Если объектов много, такие характеристики указывают в специальном приложении к договору, в договоре ставят ссылку. Если объект один, характеристики можно прописать в тексте соглашения. Также эти данные и данные о текущем состоянии автомобиля пишут в акте, по которому передают имущество. Такой акт составляют после заключения договора при передаче машины.

Рассмотрим подробнее правовое регулирование договора аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) и договора аренды транспортного средства без экипажа. Данные договоры регламентируются прежде всего частью второй Гражданского кодекса РФ Статьями 632 и 642.

В качестве объекта согласно статье 642 ГК РФ выступают только транспортные средства, предназначенные для перевозки грузов, почты, пассажиров и багажа.

Однако стоит отметить тот факт, что договор аренды транспортного средства сочетает в себе два вида обязательств: обязательство, связанное с предоставлением в аренду транспортное средство и обязательство связанное с оказанием экипажем услуг.

Таким образом, исходя из вышесказанного в аренду предоставляется не просто ТС, а такое транспортное средство, требующее управления им и обеспечения его технической эксплуатации экипажем, имеющим достаточный уровень квалификации для управления и технического обслуживания техники (профессионально подготовленный экипаж). Состав экипажа транспортного средства и его уровень квалификации должны соответствовать определенным обязательным для сторон требованиям, а при их отсутствии согласно п. 2 ст. 635 ГК РФ должны соответствовать требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора, а также иметь соответствующую категорию водительского удостоверения.

Отличительной особенностью правового регулирования этих видов договоров аренды является тот факт, что в первом случае согласно ст. 645 ГК РФ обязанности по управлению и техническому содержанию транспортного средства переходят к арендатору, в то время как, согласно ст. 635 ГК РФ обязанности по техническому содержанию закрепляются за арендодателем. Арендодатель должен самостоятельно и за свой счет обеспечить получение необходимых сертификатов соответствия и лицензий на транспортную деятельность.

Оба вида договора аренды согласно статьям 633,643 ГК РФ заключаются только в письменной форме вне зависимости от срока аренды. При этом стоит отметить, что к данным договорам аренды не применимы положения п.2 ст. 609 ГК РФ.

Стоит отметить, что договор фрахтования на время и договор аренды транспортного средства регулируются не только статьями ГК РФ, но и Транспортными уставами и кодексами согласно статьям 641, 649 ГК РФ. Предельные сроки для данных видов договоров не регламентируется.

В качестве еще одной отличительный особенности выступает тот факт, что при причинении вреда третьему лицу транспортным средством, находящимся в аренде, ответственность несет арендатор, в случае если согласно статье 648 ГК РФ не будет доказано, что вред возник в результате неопределимой силы или умысла потерпевшего, а при договоре фрахтования на время - арендодатель (ст. 640, 1079 ГК РФ).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Следует так же разграничить понятия договора аренды ТС с договором фрахтования (чартера). Согласно определения вытекающего из статьи 787 ГК РФ под договором фрахтования (чартера) понимают договор перевозки, и соответственно его предметом являются услуги по доставке грузом, пассажиров, почты и багажа в пункт назначения. Исходя из определения вытекает то, что по договору фрахтования (чартера) транспортное средство как таково не передается, а лишь предоставляется вместимость транспортного средства.

Помимо этого, договор фрахтования (чартера) транспортного средства в отличие фрахтования на время сторона, являющаяся фрахтовщиком, не оказывает услуг по управлению ТС и техническому обслуживанию.

2.3 Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общими положениями об аренде, содержащимися в § 1 гл. 34 ГК РФ, которые применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является: консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания - до непосредственной передачи имущества в аренду); взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу); возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом). Отдельно обратим внимание, что если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.

Предмет договора аренды недвижимости - существенное условие договора. В предмете указывают, какую недвижимость передают в аренду и как ее можно использовать. Также в этом разделе договора прописывают, что арендатор получает объект недвижимости во временное владение и пользование или во временное пользование. Если этих уточнений не будет в договоре, условие об объекте аренды сочтут несогласованным. Это повлечет признание договора незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Об объекте недвижимости, который передают в аренду, нужно указать информацию, которая содержится: в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ). К числу документов БТИ относятся: технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов); поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану; выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Договор аренды недвижимости может заключаться на большой срок, и тогда его необходимо зарегистрировать. Для регистрации нужно представить документы, в которых содержится графическое и/или текстовое описание объекта аренды. Обычно это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. У арендодателя этих документов нет, их можно заказать и получить в отделении БТИ, к которому относится адрес объекта недвижимости. Кадастровый паспорт представлять не обязательно. Для регистрации договора можно представить другой документ, в котором есть графическое или текстовое описание - например, заверенный сторонами графический план объекта аренды. Отказа в регистрации договора быть не должно (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13; далее - постановление № 73).

Если договор аренды недвижимости заключаются на короткий срок, индивидуализировать предмет договора можно и без документов госрегистрации и БТИ. Составляют план или схему объекта, где указывают его точное местоположение и описание. Это проще, чем запрашивать документы в Росреестре и БТИ. В частности, так придется поступить, если не было технической инвентаризации объекта, или сведения устарели (например, объект был реконструирован). Для аренды объекта незавершенного строительства тоже можно составить такой план. План объекта будет неотъемлемой частью договора об аренде. Его нужно подписать и арендатору, и арендодателю. Иначе будет трудно доказать, что стороны достигли согласия по предмету аренды, а это риск признания договора незаключенным.

Когда в договоре описывают объект аренды, нужно указать важное условие - целевое использование помещения. Если арендатор планирует использовать помещение с конкретной целью - как офис, склад, торговые площади и т.п., то в договоре обязательно нужно указать эту цель. Иначе может получиться, что арендатор не получит права на использование объекта в необходимом качестве. Это лишает смысла заключение аренды и влечет убытки и другие негативные последствия для арендатора. Чтобы предотвратить такие последствия, нужно прописать цель аренды максимально чётко и точно. Нужно избегать общих формулировок типа «… арендуется для предпринимательской деятельности».