Договор аренды и его основные разновидности

Перед заключением договора арендатору нужно убедиться, что у объекта недвижимости нет обременения правами третьих лиц. Также об этом нужно написать в договоре. К такому условию договора применяется правило заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ). Если не проверить объект на обременение, это увеличивает риски арендатора. От него могут потребовать расторгнуть договор досрочно, если окажется, что третьи лица обладают правом на объект недвижимости. Проверить помещение можно запросом в Росреестр. Нужно иметь в виду: если арендодатель сдает недвижимость в аренду по частям, обременение части объекта недвижимости устанавливается на весь объект (абз. 3 п. 9 постановления № 73). То есть та часть, которую арендатор получает по договору, может не находиться под обременением. Достоверно узнать об обременении можно только при личном осмотре помещения и акта приема-передачи помещения. Если арендодатель недобросовестный, он может отказаться от условия об обременении в договоре. Если же объект аренды окажется под обременением, от арендодателя можно будет потребовать компенсации за недостоверные заверения. Также целесообразно установить в договоре штрафную неустойку на случай обременения помещения. Помимо прочего, для арендатора это повод отказаться от исполнения договора (ст. 431.2 ГК РФ).

2.4 Договор аренды предприятий

Предприятием как объектом прав признают имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Нормами права установлено, что такое предприятие в целом -- недвижимость.

Имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, можно сдать в аренду. Как и при продаже комплекса, договор регистрируют по общим правилам. Договор аренды при этом оформленный в письменной форме признают заключенным с момента его госрегистрации (ст. 658 ГК РФ). Поскольку в состав арендуемого единого имущественного комплекса включаются его обязательства, то долги арендодателя переходят на арендатора. По общему правилу перевод обязательств на другое лицо допускают только с согласия кредитора. Однако в случае аренды предприятия как имущественного комплекса (как и при продаже) действуют иные правила: кредитор, который письменно не подтвердит согласие на перевод неисполненных обязательств, имеет право в течение 3 месяцев со дня получения извещения о передаче в аренду комплекса третьему лицу требовать прекращения или досрочного погашения долга и возмещения понесенных им убытков; кредитор, который не был проинформирован о передаче комплекса в аренду, имеет право подать иск об удовлетворении неисполненных обязательств в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче объекта (ст. 391 ГК РФ). Права кредитора в этом случае защищены тем, что после передачи имущественного комплекса в аренду стороны договора будут нести солидарную ответственность по неисполненным обязательствам, которые были переведены арендатору без письменного согласия кредитором. Следовательно, кредитор приобретет право востребовать долг как совместно с арендатора и арендодателя, так и от кого-либо из них в отдельности на свое усмотрение (ст. 656 ГК РФ). При передаче единого имущественного комплекса арендатору составляют передаточный акт. Обязанность по подготовке документа, как и передачу самого объекта возлагают на арендодателя (ст. 659 ГК РФ). Правила распоряжения элементами арендованного предприятия как имущественного комплекса существенно отличаются от правил, предусмотренных общими положениями об аренде. Кроме того, нормами предусмотрены ограничения: в отношении последствий недействительности сделки, об изменении и расторжении договора. По общему правилу последствия предусматривают возврат полученного по договору или взыскание в натуре. Однако в отношении аренды комплекса такие последствия применяют, если они: существенно не нарушат права и охраняемые законом интересы кредиторов, других лиц и не будут противоречить общественным интересам. По завершении действия договора аренды имущественный комплекс возвращают арендодателю. В этом случае передачу объекта возлагают на арендатора, которая включает в себя составление и подписание акта (ст. 660 - 664 ГК РФ).

Для определения рыночной стоимости имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, приглашают независимого оценщика. Оценщик в соответствии с установленными федеральными стандартами оценки и другими правовыми нормами предоставляет письменный отчет оценки имущественного комплекса. Расчет совокупной цены всех активов в составе единого имущественного комплекса включает любые формы имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности: земельные участки, здания, сооружения, транспорт и прочее. Для определения общей стоимости комплекса нужно оценить каждый из таких активов.

2.5 Договор финансовой аренды (лизинг)

Еще одним из распространённых видов договора аренды является лизинг. Прежде всего под лизингом понимают финансовую аренду. Необходимость заключения договора лизинга в связи получением дорогостоящей техники в результате стремительного обновления основного производственного фонда, в целях инвестирования в инновации, избегая при этом крупные единовременные капиталовложения. Лизинговые сделки чаще всего предусматривают техническое обслуживание техники, обучение и повышение квалификации кадров, права и обязанности выкупить объект лизинга. Стоит отметить, что в договоре оговаривается базисный период, в течение которого договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон. Наиболее часто в качестве объекта выступают транспортные средства - суда, самолет, автобусы, сельскохозяйственная техника.

Общая регламентация договора лизинга установлена в параграфе 6 гл. «Аренда» ГК РФ. Помимо ГК РФ порядок осуществления лизинговых операций регламентируется Федеральным законом № 164-ФЗ от 29.10.1998 г., в котором оговорены общие положения лизинга, основы правоотношений, в результате заключения договора лизинга, экономический смысл и основы договора лизинга, меры обеспечения и поддержки со стороны государства, нормы контроля и инспектирования лизинговых операций.

Федеральный закон № 164-ФЗ от 29.10.1998 г. не противоречит Международному договору о лизинге и Конвенции УНИДРУА о международном лизинге.

Согласно действующему законодательству лизинг подразделяют по сроку на долгосрочный, среднесрочный, краткосрочный. По виду выделяют финансовый, возвратный и оперативный.

Согласно статье 20 Федерального закона № 164-ФЗ от 29.10.1998 г. предмет лизинга необходимо зарегистрировать по соглашению сторон на лизингодателя или лизингополучателя. Данное условие обязательно, в силу того, что необходимо привести в соответствие с законом о лизинге нормативные акты, регулирующие регистрацию транспортных средств в РФ и таможенного законодательства.

Стоит различать понятия лизинг и кредит. Если рассмотреть правовую природу этих двух договоров можно выделить то, что лизинг является гарантией возврата средств кредитору. Сумму, полученную в качестве кредита на приобретение транспортных средств можно перераспределить на другие цели. Организация не получает права собственности на транспортное средство, а транспортное средство регистрируется на имя арендодателя. Исходя из этого арендатор лишен возможности распоряжения денежной суммой на покупку транспортного средства и не сможет не имеет права снять с учета транспортное средство, не уведомив арендодателя.

Обязательным условием заключение договора лизинга является страхование объекта лизинга за счет арендатора. Данная необходимость обусловлена тем, что транспортные средства представляют собой источник повышенной опасности.

Согласно статье 669 ГК РФ, риск случайной гибели или порчи объекта лизинга переходит к арендатору в момент передачи объекта лизинга, если иное не оговорено договором лизинга. Расходы по страхованию предмета лизинга согласно Федерального закона № 164-ФЗ от 29.10.1998 г. возложены на лизингодателя.

Заключение

В заключении, хотелось бы отметить, что в данной работе приведены не все проблемы и риски, которые могут возникнуть у арендодателя и арендатора при заключении договора аренды, их перечень куда более обширен, чем кажется, ведь аренда имущества для осуществления не только предпринимательской деятельности, но и его использования в других целях, является наиболее актуальной. Но как показывает практика, такого рода актуальность порождает множество судебных прецедентов, обусловленных некорректностью составления договора аренды и пренебрежения не только нормами главы 34 ГК РФ, но и другим нормами других кодексов Российской Федерации в зависимости от объекта аренды.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ

2. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений//Юрист, 2006, № 2.- С.112.

3. Бевзенко Р.С. Введение в российское право недвижимости. Выпуск 2//Статут, 2020. - 103 с.

4. Белов В. А. Об отдельных вопросах практики применения договора аренды транспортного средства // Вестник Московского финансово-юридического университета. 2013. № 4. С. 160-168.

5. Бурняшев, Д. В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество / Д. В. Бурняшев // Российская газета. -- 2019. -- № 12.

6. Вавилин Е.В., Гонгало Б.М., Ем В.С. и др. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. - 228 с.

7. Горяева И. Н. Сравнительная характеристика договора аренды, договора фрахтования и договора лизинга воздушных судов // Российское право: образование, практика, наука. 2015. № 5 (89). С. 40-45.

8. Епифанова Т.В., Бородина А.Г. Вопросы приобретения права собственности на земельный участок гражданами и индивидуальными предпринимателями // Проблемы и перспективы развития современной науки: социально-экономические, естественно-научные исследования и технический прогресс: Сб.науч.тр. - Ростов-на-Дону, 2015. - С 26-31.

9. Комментарии к гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.. М. 2003.С.432

10. Ласкин А.А., Лазарев С. В. Некоторые проблемы применения действующего законодательства, регулирующего аренду отдельных видов транспортных средств // Проблемы обеспечения, реализации, защиты конституционных прав и свобод человека. 2016. № 5. С. 101-105.

11. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости.//Правовые вопросы недвижимости, 2006, № 2. С.177.

12. Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2. С. 3.

13. Плотникова С.Ю. Проблемы, возникающие при государственной регистрации договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам аренды на земельные участки и объекты капитального строительства // Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. -2016. -№ 4

14. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 233.

15. Полежаев О.А., Невзгодина Е. Л. О пробле¬ме определения юридической природы пра¬ва аренды // Вестник Омского университета. 2016. № 3 (48). С. 97-100.

16. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения//Юрист, 2006, № 4. С.48

17. Семенова Е. Г. Правовая природа права арен¬ды недвижимости // Ученые Записки Крым¬ского федерального университета имени В. И. Вернадского. 2020. № 1. С. 164-173.

18. Семенихин В.В. Аренда - лизинг: аренда зданий и помещений. // Налоги (газета), 2009. № 20. С. 7-12.

19. Чернявский А.Г. Социальные основания изменения пределов юридической ответственности: монография / А.Г. Чернявский. - М.: КНОРУС, 2016.

20. Фомин Е. М. Договор аренды: сравнительно-правовой анализ гражданского права России и Италии: дис. … кандидата юридических наук. Саратов, 2018. 203 с.

Размещено на Allbest.ru