Особенности применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Кафедра уголовного права и прокурорского надзора

Пермский государственный национальный исследовательский университет

Особенности применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме

В.В. Степанов, кандидат юридических наук, доцент

Введение: в работе анализируется негаторный механизм судебной защиты права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Цель: сформулировать общие подходы к определению основания и предмета негаторного иска, предмета и средств доказывания по соответствующим делам, а также предложения о совершенствовании практики применения судами общей юрисдикции и арбитражными судами гражданского, жилищного и процессуального законодательства. Методы: в качестве методологической основы работы выступает диалектический метод. Применяются общенаучные (анализ и синтез, индукция и дедукция, системный) и частнонаучные методы познания (формально-юридический, сравнительно-правовой). Результаты: в исследовании рассмотрены типичные ситуации, когда требуется использование негаторного иска для восстановления права собственности на общее имущество; проанализирована соответствующая правоприменительная практика, выявлены различные подходы по определенным категориям дел. Выводы: установление судом факта использования, изменения объекта общего имущества без соблюдения предусмотренной Жилищным кодексом РФ процедуры согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме является достаточным основанием для удовлетворения негаторного иска, направленного на прекращение противоправного поведения ответчика и восстановление нарушенного права истца. Данный подход должен применяться и в случаях таких действий со стороны одного из собственников помещений в многоквартирном доме, включая размещение вывесок на фасаде дома, оборудования кабельного телевидения, связи, информационно-коммуникационной сети Интернет, а также ситуации, связанные с приведением помещения ответчика в соответствие с требованиями действующего законодательства. Изменение такого подхода возможно лишь в ситуации установления в законодательстве специального правового регулирования для определенных видов использования общего имущества многоквартирного дома.

Ключевые слова: негаторный иск; собственник помещения; многоквартирный дом; общее имущество; исковое производство; групповой иск; доказывание; основание иска; предмет иска

SPECIFIC ASPECTS OF TAKING A NEGATORY ACTION TO PROTECT THE RIGHTS OF THE OWNERS OF PROPERTY IN A BLOCK OF FLATS

V.V. Stepanov

Perm State University

Introduction: the paper analyzes application of the negatory mechanism as a remedy for the protection of the joint shared ownership right to common property in a block of flats. The purpose is to articulate the general approaches to identifying the reason and the subject matter of the negatory action, the fact and means of proof in the respective cases, as well as the proposals to improve the practices in applying civil, housing, and procedural legislation by the court of general jurisdiction and arbitration courts. Methods: the dialectical approach serves as the methodological basis for the research. General scientific (analysis and synthesis, induction and deduction, system-based approach) and special scientific methods (technical legal, comparative legal approaches) are applied. Results: the paper deals with standard situations which require taking a negatory action to restore the ownership right to common property; the respective law enforcement practice has been examined, different approaches in particular ca t- egories of cases have been identified. Conclusions: a court-established fact of using, modifying an object of common property in disregard of the procedure for obtaining approval of the ow n- ers of property in a block of flats (prescribed in the Housing Code of the Russian Federation) is a sufficient reason for satisfying the negatory action aimed to stop unlawful behavior of the defendant and to restore the demandant's violated right. This approach can also be applied in case of such actions taken by one of the owners ofproperty in a block offlats as placing signboards on the facade of the building, installing cable television equipment, communications, Internet lines, as well as in case of situations connected with bringing the defendant's indoor space in line with the requirements of the current legislation. This approach may only be changed if there is established special legal regulation to handle particular types of exploitation of common property in a block of flats.

Keywords: negatory action; property owner; block of flats; common property; action proceedings; group action; evidence; reason for an action; subject matter of an action

негаторный иск собственник многоквартирный

Введение

Традиционно к числу вещно-правовых способов защиты гражданских прав относят конструкции виндикационного и негаторного исков, а в последнее время и иск о признании права собственности [2, с. 128; 16, с. 26-27; 34, с. 279-312]. Указанный перечень может быть дополнен также иском о признании права отсутствующим [19; 20, с. 23-25; 21] See also, e.g. Clause 52-57 of No. 10 Resolution of Plenum of RF Supreme Court, No. 22 Plenum of RF Supreme Arbitra-tion Court as of 29 April, 2010, “On some issues in court prac-tices when settling the disputes connected with the protection of ownership right and other property rights” (Bulletin of the RF Supreme Court. 2010. No. 7); Clause 12 Overview of court practices in some issues of owner right protection from breach not connected with dispossession (an information letter No. 153 of the Presidium of the RF Supreme Arbitration Court as of 15 January 2013 // Bulletin of RF SAC. 2013. No. 4); Order No. 19-КГ15-47сР the RF Supreme Court as of 22 March, 2016. URL: http://www.vsrf.ru..

Их применение для защиты права собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенные особенности относительно субъектов права на обращение в суд с соответствующими требованиями, их основания и предмета, а также предмета и средств доказывания. В сущности, указанные особенности обусловлены объектом отношений собственности - общее имущество в многоквартирном доме, сложным субъектным составом указанных отношений: множественностью лиц на стороне правообладателя, а также в некоторых случаях различным целевым назначением жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Со времен римского права установлено, что негаторный иск представляет собой требование владеющего собственника (титульного владельца) вещи об устранении нарушений права собственности на нее, не связанных с лишением владения [13; 43, с. 29].

При этом узкий подход к свойствам негаторного иска отрицает возможность его применения для устранения «юридических» нарушений права (например, необоснованной регистрации права собственности лица на общее помещение в многоквартирном доме), признавая его использование лишь для случаев совершения фактических противоправных деяний, ограничивающих право собственности лица (истца) [8; 10, с. 22-23; 25, с. 9].

Перечень имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, достаточно разнообразен. Его детальная регламентация представлена в п. 1 ст. 290 ГК РФ и специальных нормах ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 Collection of Legislative Acts of the Russian Federation. 2006. Issue 34. Art. 3680., в соответствии с которыми собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения их социально-бытовых потребностей, крыши, ограждающие конструкции дома, оборудование, обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, а также предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты [5; 7; 17, с. 6-9; 33, с. 25-50; 37] Under Part 1 Article 36.1 of the RF Housing Code the prop-erty owners in a block of flats have the right for the monetary assets on a special account designed to transfer the moneys for the overhaul of the common property in a block of flats and opened in a lending institution, these assets arise from the fees for the overhaul, penalty fees paid due to improper perfor-mance of the obligation to pay these fees and the interests charged by the lending institution for the usage of these mone-tary assets on a special account..

Перечисленные объекты права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в совокупности с целевым назначением помещений в доме, потребностями лиц, их использующих, во многом предопределили ситуации, когда применяется негаторный иск. Кроме того, важным обстоятельством в этом плане выступают и ярко выраженные особенности правового режима общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество, к числу которых ученые-юристы справедливо относят: «ограничение прав отдельного собственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц» [26, с. 32² 33]; отсутствие возможности у каждого сособ- ственника распоряжаться общим имуществом и реализацию таких правомочий собственников общего имущества по решению их общего собрания; запрет выдела в натуре доли в праве собственности [4, с. 10, 15; 14, с. 19; 18, с. 18; 23; 26, с. 32-33]. Следует указать, что мы разделяем позицию ученых о принципиальной возможности применения негаторного иска в отношениях сособственников [10, с. 22-23]. Противоположный подход также находит поддержку в отечественной доктрине [22, с. 17].

Итак, рассматриваемый вещно-правовой способ защиты права применяется в основном в случаях неправомерного пользования общим имуществом для:

- размещения рекламных и иных вывесок;

- прокладки линий связи, телевидения, информационно-телекоммуникационной сети Интернет;

- установки кондиционеров, решеток, дополнительных дверей, видеокамер и т. п. объектов;

- устройства отдельных выходов из помещений дома, увеличения их площади за счет сооружения пристроев;

- размещения нестационарных объектов.

Самовольные реконструкция, переустройство и перепланировка помещений также часто являются основанием для предъявления негаторного иска в суд.

Кроме того, требования об устранении нарушения права собственности могут быть заявлены и при внешнем физическом, химическом, биологическом негативном воздействии на о б- щее имущество в доме либо на лиц, использующих помещения в многоквартирном доме.

И, наконец, обеспечение доступа к общим инженерным коммуникациям, расположенным в помещениях, находящихся в индивидуальной собственности, также может осуществляться посредством заявления негаторного иска.

Право на обращение в суд общей юрисдикции или арбитражный суд (в зависимости от характера и субъектного состава спора), по общему правилу, имеют собственники помещений в многоквартирном доме или управляющая организация. Подробно позиция автора по данному вопросу изложена в предыдущих работах [28; 29]. Здесь важно обратить внимание на то обстоятельство, что буквальное толкование положений Гражданского (п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 11, ст. 209, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 290, п. 1 ст. 291) и Жилищного (ст. 36, п. 1 ст. 135, ст. 138) кодексов РФ позволяет установить наличи е такого права непосредственно у собственников помещений и товарищества собственников жилья. При этом собственники могут действовать как единолично (аналогичная возможность предусмотрена в законодательстве западноевропейских стран [9, с. 16-23; 46; 47]), так и совместно, в том числе посредством группового иска (class action). Этот институт нашел широкое отражение в правовых системах развитых стран и может использоваться в рассматриваемых отношениях [44; 45; 48]. В российском законодательстве и правоприменительной практике по существу делаются лишь «первые шаги» в этом направлении [38; 42]. Также следует заметить, что жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные управляющие организации с учетом их прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом¹ имеют, по общему правилу, самостоятельный законный интерес в защите посредством негаторного иска права собственности на общее имущество в многоквартирном доме See Articles 110, 161 of the RF Housing Code. Also, e.g., under Clause 3.5.8 of the Rules and Standards of the Technic-al Exploitation of the Housing Facilities approved by the Res-olution No. 170 of the RF State Committee for Construction as of 27 September, 2003 (Rossiyskaya Gazeta. 2003. 23 October (additional issue)) the institutions maintaining the housing facilities monitor and prevent unauthorized construction of minor rear buildings (garages, rails), redevelopment, balconies and enclosed balconies; coloring the window areas from the outside with the color (using the color of the PVC windows) different from the color of the building; mounting different cross street banners, suspension rods, signs, pointers (flag posts, other devices), mounting air-conditioners and satellite antennae with no appropriate permit. See: Overview of the court practices of the RF Supreme Court for the fourth quarter in 2011: approved by the Presi-dium of the RF Supreme Court as of 14 March, 2012. URL: http://www.vsrf.ru. See also, e.g., resolutions: of the Arbitra-tion Court of the Central District as of 12 September, 2017, in the case No. А54-7179/2016; of the Arbitration Court of Vol-ga District as of 16 October, 2018, in the case No. А55- 26470/2017; of the Arbitration Court of the North West Dis-trict as of 23 October, 2018, in the case No. А56-56146/2017. URL: https://ras.arbitr.ru.

This approach could be seen in West European legislations. See, e.g.: Clause 5 § 27 Law of Germany as of 15 March, 1951, “On Ownership Right for a Residential Indoor Property and the Right for Long-Term Exploitation of a Residential Area” (URL: http://www.gesetze-im-internet.de); Article 15 Law of France as of 10 July,1965, No. 65-557 “On Joint Ownership of the Constructed Buildings” (URL: https://www.legifrance. gouv. fr)..

Общим основанием негаторного иска, направленного на защиту права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, выступают обстоятельства неправомерного использования данного имущества, изменения, негативного внешнего воздействия на него, затрудняющего реализацию правомочий собственников. Кроме того, такой иск может быть заявлен при наличии реальной угрозы нарушения права собственности [20, с. 20-21; 25, с. 9; 34, с. 301; 39, с. 21-23]¹.

Предмет требований по рассматриваемому иску состоит в устранении указанных обстоятельств посредством возложения на ответчика соответствующей обязанности (например, демонтировать вывеску с общего имущества, пристрой к многоквартирному дому, ликвидировать переустройство помещения, демонтировать дверь, установленную в общем помещении, и т.п.), либо запрета на совершение определенных действий (в частности, прекратить эксплуатацию оборудования, оказывающего негативное воздействие на многоквартирный дом или проживающих в нем лиц, запретить проводить работы по реконструкции помещ е- ния и т.п.) [27] See also: Clause 45 of the Resolution No. 10 of the Plenum of the RF Supreme Court, Resolution No. 22 of the Plenum of the RF SAC as of 29 April, 2010; Clause 9 Overview of the court practices in some issues of property owner right protec-tion from the violations not connected with dispossession (Information Letter No. 153 of the Presidium of the RF SAC as of 15 January, 2013). See also: Clause 47 of the Resolution No. 10 of the Plenum of the RF Supreme Court, Resolution No. 22 of the Plenum of the RF SAC as of 29 April, 2010.. Следует заметить, что формулировка исковых требований должна быть предельно конкретной, четкой для обеспечения исполнимости решения суда. Кроме того, выполнение требований негаторного иска должно непосредственно вести к восстановлению прав истца. В связи с этим заслуживают негативной оценки формулировки исковых требований о признании тех или иных действий ответчика по негаторному иску незаконными.

Обратимся к более подробному анализу перечисленных ситуаций применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Споры о размещении рекламных и иных вывесок на общем имуществе многоквартирного дома

Часто собственники нежилых помещений, расположенных в подвальных, цокольных и первых этажах здания, размещают различного рода конструкции в виде табличек, баннеров, световых коробов и прочих объектов на стенах многоквартирных домов, как в целях информирования потребителей, так и для рекламы.

Общие нормы ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ предписывают осуществлять владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собств енности, по соглашению всех участников.

Специальные предписания Жилищного кодекса РФ устанавливают, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36). При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37).

Более того, положения п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относят к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение д оговоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).

При этом, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Системное толкование указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что именно решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо решение товарищества собственников жилья (как исключение) [14, с. 25-27; 18, с. 24-25] выступают правовыми основаниями для размещения соответствующих вывесок на общем имуществе многоквартирного дома собственниками помещений в доме или иными лицами [31].

Вместе с тем указанный подход не нашел однозначной поддержки в судебной практике. Так, отменяя решение Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-39399/2017 о возложении обязанности произвести демонтаж конструкции, размещенной на общем имуществе многоквартирного дома, и отказывая в удо в- летворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме и заключение договора требуются только на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на фасаде (стенах) дома; спорная же конструкция такого характера не имела, ее размещение было согласовано с уполномоченным органом, а ответчиком была реализована публичная обязанность по информированию потребителей в интересах неограниченного круга лиц.

Действительно, согласно п. 1 ст. 9 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей»², изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место нахождения (адрес) и режим работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске. При этом положения Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»³ не распространяются на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным, в соответствии с федеральным законом, на вывески и указатели, не содержащие сведений

Таким образом, в предмет доказывания по рассматриваемой категории дел судами иногда включаются обстоятельства квалификации размещенной конструкции как вывески либо как рекламной конструкции [1; 11; 41] See, e.g.: court orders in arbitration cases No. А72-

1394/2016, А79-10471/2014, А54-7179/2016, А79-

1498/2018. URL: http://kad.arbitr.ru. See also, e.g., Clauses 1, 2 of Resolution No. 58 of the Plenum of the RF SAC as of 8 October, 2012, “On some issues in arbitration court practices of applying the Federal Law “On Advertising” (RF SAC Bul-letin. 2012. No. 12); On differentiating the concepts of board and advertisement: Letter No. АК/92163/17 of FAS of Russia as of 27 December, 2017. Available from KonsultantPlus Reference Law System.. Такое решение указанного вопроса позволяет распространить на отношения сторон различное правовое регулирование, а удовлетворение негаторного иска к собственнику или иному владельцу нежилого помещения в многоквартирном доме должно следовать лишь в случае отнесения спорной конструкции к рекламной See, e.g.: appellate decisions: of Sverdlovsk District Court as of 7 February, 2014, in the case No. 33-16910/2013, as of 12 February, 2015, in the case No. 33-1852/2015; of Saratov District Court as of 10 June, 2014, in the case No. 33-3303/2014; of Rostov District Court as of 27 January, 2015, in the case No. 33-795/2015; of Kirov District Court as of 11 November, 2014, in the case No. 33-3930/2014. URL: https://www.sudact.ru; resolutions: of Arbitration Court of North West District as of 19 May, 2017, in the case No. А56- 44838/2016; Thirteenth Arbitration Court of Appeal as of 4 June, 2018, in the case No. А56-70313/2017. URL: https://ras.arbitr.ru; court orders in arbitration cases No. А56- 56146/2017, No. А45-11858/2013, No. А60-69534/2017. URL: http://kad.arbitr.ru. See also: decision of the RF Su-preme Court as of 18 November, 2014, in the case No. 303- ЭС14-395. URL: https://ras.arbitr.ru..

Однако, как представляется, указанные положения законодательства о защите прав потребителей в соответствии с их буквальным толкованием не предусматривают исключения из правила об использовании общего имущества многоквартирного дома на основании реш е- ний общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья. Соответствующая правовая позиция также нашла определенное отражение в судебной практике See, e.g.: resolution of FAS in Ural District as of 18 Decem-ber, 2013, in the case No. А50-3246/2013; resolution of ap-peal of Khanty-Mansi Autonomous Okrug - Yugra as of 4 March, 2014, in the case No. 33-792/2014. URL: https://ras.arbitr.ru.. При этом иногда судами при принятии положительных решений по негаторным искам о демонтаже вывесок дополнительно принимались во внимание обстоятельства, связанные с негативным влиянием размещения таких объектов на конструкции многоквартирного дома.

Следует отметить, что обязанность по информированию потребителей может быть исполнена и без использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе посредством размещения соответствующих вывесок на крыльцах, окнах, дверях нежилых помещений.

В то же время установление вида (характера) размещаемой вывески (рекламная, информационная) может быть важно в тех случаях, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принимаются дифференцированные решения применительно к различным конструкциям, размещаемым на фасаде (общем имуществе) многоквартирного дома See, e.g.: resolution of appeal of Altay Local Court as of 9 July, 2014, in the case No. 33-5458/2014. URL: https://www. sudact.ru. See, e.g.: resolution of the Seventeenth Arbitration Appell a- tion Court as of 1 October, 2009, in the case No. А50- 11747/2009; court orders in arbitration cases No. А50- 14567/2013, А50-4083/2017. URL: https://ras.arbitr.ru.. Кроме того, следует учитывать и формулировку зая вляе- мых требований. Так, в одном случае арбитражным судом было отказано в демонтаже именно рекламной конструкции, поскольку такой ее характер не был доказан истцом, а требование о демонтаже вывески им не заявлялось See: resolution of the Seventeenth Arbitration Appellation.

Таким образом, размещение на объектах общего имущества многоквартирного дома без получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в доме вывески, в том числе одним из таких собственников, в силу буквального толкования положений гражданского и жилищного законодательства является неправомерным. Заявленный же в такой ситуации негаторный иск о демонтаже ко н- струкций вывески должен быть удовлетворен.

Попутно следует заметить, что аналогичные противоречия в судебной практике сущ е- ствуют и применительно к размещению на общих стенах (фасаде) многоквартирного дома кондиционеров и других подобных объектов. В одних случаях их размещение без решения общего собрания собственников одним из них судами признается правомерным «в отсутствие нарушений прав и законных интересов истца», а в других - справедливо принимаются противоположные решения, где указанное обстоятельство признается достаточным для удовлетворения негаторных исковURL: https://ras.arbitr.ru..

Споры о размещении линий связи, телевидения, сети Интернет на общем имуществе многоквартирного дома

Предоставление потребителям, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, их нанимателям, арендаторам, услуг телевидения, стационарной телефонной связи, доступа в информационно-телекоммуникационную сети Интернет часто делает необходимым размещение соответствующего оборудования в общих помещениях многоквартирного дома (на общем имуществе дома). В связи с этим возникает вопрос об основаниях для такого использования объектов права общей долевой собственности.

Как и в предыдущем случае, общие нормы гражданского и жилищного законодательства однозначно предписывают получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме в установленных законом формах [40].

Более того, согласно ч. 3 ст. 6 Федеральн ого закона от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи», организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Однако факт использования общего имущества в многоквартирном доме для размещения указанного оборудования для оказания услуг потребителям, в том числе и самим собственникам, получил неоднозначную оценку этих обстоятельств со стороны судов. Так, в одних случаях требования собственников помещений в многоквартирных домах и управляющих организаций о демонтаже оборудования удовлетворялись, невзирая на указанный факт¹; в других - его установление приводило к обратному результату See, e.g.: resolutions: of Arbitration Court ofNorth Caucasus Okrug as of 3 October, 2014, in the case No. А63-5128/2013, as of 31 October, 2018, in the case No. А63-12841/2017; of Federal Arbitration Court of Ural Okrug as of 5 March, 2014, in the case No. А50-8829/2013. URL: https://ras.arbitr.ru; resolution of appeal: of Omsk District Court as of 13 August, 2014, in the case No. 33-5057/2014; of Chelyabinsk District Court as of 18 October, 2016, in the case No. 11-14893/2016. URL: https://www.sudact.ru. See, e.g.: resolutions: of Federal Arbitration Court of Ural.

В связи с этим в 2016 г. Министерством связи и массовых коммуникаций РФ был разработан законопроект, предусматривающий внесение изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О связи», направленных на обеспечение свободного (в том числе бесплатного) доступа операторов связи к общему имуществу многоквартирных домов. В частности, предполагалось дополнить ст. 6 Закона положением о том, что оператор связи, который заключил договоры об оказании услуг электр о- связи с абонентами, находящимися в многоквартирном доме, или получил заявление о заключении договора об оказании услуг электросвязи с такими абонентами, имеет право потребовать от лица, осуществляющего управление данным многоквартирным домом, заключения договора об оказании услуг по организации доступа пользователей к электросвязи. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, не вправе отказать в заключении договора об оказании услуг по организации доступа пользователей к электросвязи, в том числе нескольким операторам связи, если каждому из таких операторов связи могут быть обеспечены необходимые технические условия для размещения, эксплуатации, обслуживания и модернизации соответствующего оборудования и сетей.

В Жилищный кодекс РФ должна была быть включена ст. 165.1 «Доступ операторов связи к объектам общего имущества в многоквартирном доме», согласно которой для з а- ключения лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, договора c операторами связи об оказании услуг по организации доступа пользователей к электросвязи и предоставления операторам связи доступа к объектам общего имущества в многоквартирном доме в целях исполнения ими обязательств в пользу собственника жилого помещения данного многоквартирного дома решение общего собрания собственников помещений не требуется.

Однако указанный законопроект так и не был внесен в Государственную Думу на рассмотрение, поскольку получил отрицательную оценку регулирующего воздействия Минэкономразвития РФOkrug as of 28 December, 2012, in the case No. А60- 7361/2012, of Arbitration Court ofNorth West Okrug as of 25 June, 2015, in the case No. А56-53033/2014. URL: https://www.sudact.ru; resolution of appeal: of Volgograd District Court as of 22 January, 2014, in the case No. 33-900/2014; of the Supreme Court of the Republic of Tatarstan as of 18 December, 2014, in the case No. 33-16979/2014; of Rostov District Court as of 26 February, 2014, in the case No. 33-2637/2014; of Ulyanovsk District Court as of 25 Novem-ber, 2014, in the case No. 33-4624/2014. URL: https://www.sudact.ru..

В конце 2018 г. в Государственную Думу членами Совета Федерации был внесен законопроект, предусматривающий внесение изменений в Жилищный кодекс РФ в целях «создания недискриминационных (равных) условий доступа всех операторов связи к инфраструктуре многоквартирных домов». Так, согласно проекту, статья 165.1 ЖК РФ «Выдача технических условий размещения на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электросвязи и средств связи для целей оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме» должна предусматривать положение о том, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в течение трех месяцев со дня размещения копии поступившего заявления оператора связи о выдаче техн и- ческих условий размещения на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электросвязи и средств электросвязи для целей оказания услуг электросвязи собственникам помещений в многоквартирном доме провести общее собрание с целью принятия решения о запрете размещения или о демонтаже на объектах общего имущества многоквартирного дома сетей электросвязи и средств электросвязи для целей оказания услуг электросвязи собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о запрете размещения или о демонтаже сетей электросвязи и средств электросвязи может быть принято в случае, если их размещение не отвечает техническим нормативам и правилам размещения сетей электросвязи и средств электросвязи в жилых домах, а также требованиям в области защиты жизни и здоровья граждан.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что оборудование связи устанавливается в целях организации оказания услуг связи одному из собственников квартир, являющемуся одновременно и сособственником объектов общего имущества дома. При установке телекоммуникационного оборудования непосредственного пользования имущества в многоквартирном доме оператором связи не происходит, поскольку данное оборудование размещается исключительно для оказания услуг связи жителям данного дома. Оператор связи не может рассматриваться как пользователь общих помещений в многоквартирном доме, поскольку он лишь предоставляет гражданам в пользование телекоммуникационное оборудование (средство связи) с целью оказания услуги связи. В связи с этим плату за размещение такого оборудования предлагается нормативно запретить взимать (проект ч. 6 ст. 165.1 ЖК РФ) An explanatory note to the draft federal law “On introduction of changes into the Federal Law “On Communications” and other legislative acts of the Russian Federation regarding the citizens' right to the access to the electrical communications services”. URL:

http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent &RN=614271-7..

В то же время в 2016 году Судебная колл е- гия по экономическим спорам Верховного Суда РФ сформулировала позицию о том, что отказ управляющей организации в допуске к общему имуществу многоквартирного дома в отсутствие договора или решения общего собрания собственников о предоставлении имущества без заключения договора соответствует действующему законодательству и не ущемляет пр ава оператора связи See: resolution No. 304-КГ16-1613 of the RF Supreme Court as of 4 July, 2016. URL: http://ras.arbitr.ru. See also: resolutions No. 305-КГ16-3100 of the RF Supreme Court as of 22 Nov., 2016, No. 305-AD17-6347 as of 11 September,

2017, No. 306-КГ17-17056 as of 1 March, 2018. URL: http://ras.arbitr.ru. Earlier similar position was held by the Presidium of the RF FAS: see Clause 6 of Overview of court practices in some issues of remedies for the property owners from the breach not connected with dispossession (Informa-tion Letter No. 153 of the Presidium of the RF FAS as of 15 January, 2013)..

В дальнейшем, в 2018 году, Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ была сформулирована и позиция о правомерности взимания собственниками помещений в многоквартирном доме платы за размещение на общем имуществе в многоквартирном доме оборудования связи See: resolutions No. 304-ЭС17-10944 of the RF Supreme Court as of 26 April, 2018, No. 306-ЭС18-448 as of 8 June,

2018, No. 306-ЭС18-448 as of 7 August, 2018. URL: http://ras.arbitr.ru..

Указанное решение вопроса Верховным Судом РФ представляется вполне справедл и- вым не только в связи с применением буквал ь- ного толкования норм гражданского, жилищн ого законодательства и Федерального закона «О связи», но и по следующим соображениям. Обеспечение свободного доступа организаций к общему имуществу в многоквартирных домах в целях оказания услуг связи, телевидения, доступа к сети Интернет порождает очевидный пробел в праве, связанный с правилами использования такого имущества: доступ в конкретный многоквартирный дом может понадобиться не одному десятку организаций. Во что в этой ситуации превратятся подъезды, фасады, чердаки такого дома? И каким образом собственники смогут ограничить доступ, хаотичное использование общего имущества дома в этих ситуациях, ответить на эстетические проблемы? Возникают и вопросы о присоединении к общим электросетям дома для обеспечения эксплуатации размещаемого оборудования, их обслуживании, оплате потребляемой электрической энергии.

В приведенных законопроектах непосредственно не рассматривается и ситуация, когда операторы связи используют общее имущество в многоквартирном доме для установки оборудования, размещения сетей, необходимых для оказания услуг не только собственникам помещений в этом доме, но и иным пользователям, в том числе находящимся в соседних объектах.

Понятно, что основания для такого использования недвижимости с еще большим основанием должны находиться в области договорных отношений с собственниками помещений в многоквартирном доме, а при отсутствии заключенного соглашения собственники вправе требовать устранения нарушения своего права посредством заявления негаторного иска о демонтаже указанного оборудования и сетей.

В связи с этим следует заметить, что более взвешенный подход использован законодателем Франции в ст. 24-2¹ Закона от 10 июля 1965 г. № 65-557 «О совместном владении построенными зданиями», который, предусматривая обязательность рассмотрения на общем собрании домовладельцев вопроса о размещении в многоквартирном доме оптико -волоконных линий связи, ведущую роль в его решении оставляет на их усмотрение Introduced by the Law No. 2008-776 as of 4 August, 2008, “On economy modernization” (URL: https://www.legifrance. gouv.fr). See also Article L33-6 of the Postal and Electronic Commu-nications Code (URL: https://www.legifrance.gouv. fr)..

Споры о пресечении и ликвидации последствий самовольных реконструкций, переустройства и перепланировки помещений многоквартирного дома

Изменение собственником или иным владельцем помещения в многоквартирном доме его параметров (площади, назначения помещений, количества и расположения входных дв ерей и окон, инженерного оборудования и т.д.) может непосредственно затрагивать права и законные интересы других собственников помещений. Указанное обстоятельство часто обусловлено, во-первых, одновременным изменением объектов общего имущества в многоквартирном доме, а во-вторых, влиянием на качество использования иных помещений.

Действующее гражданское, жилищное и градостроительное законодательство предусматривает различные правила проведения таких изменений помещений в многоквартирном доме в зависимости от их квалификации как реконструкции, перепланировки или переустройства [3; 6; 12; 15].

Федеральным законом от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ On introduction of changes in the Housing Code of the Rus- действие норм главы 4 Жилищного кодекса РФ, ранее регламентировавшей пров едение переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме, было распространено и на регулирование аналогичных отношений применительно к нежилым помещениям. Легальные дефиниции перепланировки и переустройства помещения сформулированы в ст. 25 ЖК РФ: переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого обо рудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. А его перепланировка - изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспортsian Federation regarding the adjustment of the standards re-.

В пункте 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено понятие реконструкции объекта капитального строительства: изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов⁵. Попутно следует заметить, что понятия реконструкции, перепланировки и переустройства помещений в законодательстве четко не разграничены, что не может не сказываться на качестве правоприменения [12; 24; 30].

Пунктом 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о т- несено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. Для принятия положительного решения по указанным вопросам требуется большинство - не менее двух третей общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В то же время положениями ЖК РФ предусмотрено получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство, перепланировку, реконструкцию помещения в случае, если таковые невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40) See also Clause 6.2 Part 7 Article 51 of the RF Urban Plan-ning Code..

Частично правовые последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме регламентированы в ст. 29 ЖК РФ, ч. 3-5 которой предусматривают, что собственник помещения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан. В противном случае суд по иску органа местного самоуправления, осуществляющего согласование переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в мног о- квартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в мн о- гоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого пом е- щения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, догов ору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние [3; 36].

Следует заметить, что положения ст. 29 ЖК РФ не ограничивают право на судебную защиту собственников помещений в многоквартирном доме, предусматривая лишь дополнительные возможности для муниципального органа, осуществляющего согласование переустройства и перепланировки See, e.g.: On the rejection to accept a complaint to Yakhro-ma condominium to breach the constitutional rights and free-doms of the Article 29 of the Housing Code of the Russian Federation: decision No. 1553-О-О of the RF Constitutional Court as of 25 November, 2010. Available from Konsultant- Plus reference law-based system; Overview of court practices of the Supreme Court of the Russian Federation for the fourth quarter in 2011..

Приведенные нормы законодательства позволяют сконструировать три ситуации, в кот о- рых возможна защита прав собственников помещений в многоквартирном доме при самовольных перепланировке или переустройстве помещения путем предъявления негаторного иска:

1) проведенные работы повлекли присоединение к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме See, e.g. resolution of the Thirteenth Arbitration Court as of 24 April, 2014, in the case No. А56-55751/2012. URL: http://ras.arbitr.ru.;

2) работы привели к иному изменению общего имущества в многоквартирном доме See e.g.: resolution of appeal: of Saint-Petersburg City Court as of 29 April, 2015, in the case No. 33-6503/2015; of Omsk Region Court as of 17 June, 2015, in the case No. 33-3848/2015; Altay Regional Court as of 23 June, 2015, in the case No. 33-5762/2015. URL: https://www.sudact.ru; court orders in arbitration case No. 56-53458/2012; resolutions: of the Fifth Arbitration Court of Appeal as of 15 July, 2014, in the case of No. А59-4317/2013; of the Seventeenth Arbitra-tion Court of Appeal as of 16 Nov., 2017, in the case of No. А60-22391/2017. URL: http://ras.arbitr.ru.;

3) результат перепланировки или переустройства иным образом нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме See, e.g.: decision of Primorsk Regional Court as of 24 August, 2015, in the case of No. 33-7372/2015. URL: https://www.sudact.ru; resolution of the Thirteenth Arbitration Court of Appeal as of 24 April, 2014, in the case of No. А56- 55751/2012. URL: http://ras.arbitr.ru. See also: Section II Provisions to recognize a space to be an indoor space unsuita-ble for living, a block of flats to be unfit and intended to be redeveloped or demolished, a garden house to be a residential site and a residential site to be a harden house: Resolution No. 47 of the RF Government as of 28 January, 2006, (Collection.

С учетом характера проводимых при реконструкции помещения в многоквартирном доме работ, как правило, неизбежности изменения общего имущества дома (и по факту осуществления реконструкции многоквартирного дома [32]), в случае ее самовольного проведения достаточным основанием заявления негаторного иска (и его удовлетвор ения) будут выступать обстоятельства, связанные с несоблюдением процедуры согласования соответствующих работ с собственниками помещений в многоквартирном доме.

В отсутствие указанных обстоятельств в удовлетворении негаторного иска должно быть отказано². При этом также необходимо учитывать факт нарушения вследствие проведенных перепланировки или переустройства помещения прав и законных интересов конкретного собственника, предъявившего негаторный иск. В отсутствие таковых нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме зн а- чение для разрешения дела иметь не будет. Однако указанные обстоятельства могут придать обоснованность предъявлению соответствующего иска со стороны управляющих организаций, в первую очередь товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, обращающихся в защиту прав всех собственников помещений в многоквартирном доме и своих членов.

Следует также заметить, что и при наличии необходимого согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме собственник, права и законные интересы которого оказались нарушенными в результате проведенной реконструкции помещения в многоквартирном доме, вправе заявить негаторный иск об устранении соответствующих препятствий в использовании принадлежащего ему имущества.

Часто споры о реконструкции и перепланировке помещения в многоквартирном доме связаны с обустройством отдельных выходов из помещений дома, увеличением их площади за счет сооружения пристроев.

Как правило, необходимость в оборудовании отдельного (в том числе дополнительного) выхода из помещения может быть обусловлена как требованием норм пожарной безопасности, санитарных правил и норм, так и желанием собственника увеличить коммерческую привлекательность помещения.

Так, в соответствии с п. 7.2.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»of Legislative Acts of the Russian Federation. 2006. No. 6. Art. 702); Clause 1.7.2, 1.7.3 Rules and standards for technical exploitation of the residential fund. See, e.g.: resolution of appeal: of Moscow Regional Court as of 1 June, 2015 in the case No. 33-12522/2015; of Stavropol Regional Court as of 19 June, 2015, in the case No. 33-3721/2015. URL: https://www.sudact.ru; resolutions: of the Seventh Arbitration Court of Appeal as of 23 May, 2017, in the case No. А03-22670/2016; Thirteenth ofArbitration Court of Appeal as of 6 Nov., 2018, in the case No. А56- 41391/2018. URL: http://ras.arbitr.ru. See, e.g.: resolutions of appeal: of Altai Regional Court as of 14 April, 2015, in the case No. 33-3365/2015; of Saratov Re-gional Court as of 23 June, 2015, in the case No. 33-2256/2015. URL: https://www.sudact.ru. On the approval of SP 54.13330 “SNiP 31-01-2003 “Multi-flat Residential Buildings”: an order from the Ministry of Construction of Russia as of 3 Dec, 2016, No. 883/pr. Availa-ble from Konsulant-Plus reference law systems. Earlier similar standard was written in Clause 1.38 SNiP 2.08.01-89 “Resi-dential Houses” (see Resolution No. 78 of the USSR Ministry of Construction as of 16 May, 1989. Available from Konsul- tantPLus reference law system)., п. 5.4.17 СП 1.13130.2009 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» SP 1.13130.2009. Set of Rules. Fire Protection Systems. Evacuation Entrances and Exits: Order No. 171 from the Min-istry of Emergencies in Russia as of 25 March, 2009. Avail a-ble from KonsultantPlus reference law-based system., п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы» On approval of SanPiN 2.1.2.2645-10: Resolution No. 64 of the RF Chief State Sanitary Doctor as of 10 June, 2010. Avail-able from KonsultantPlus reference law-based system., помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Значит, попытка самостоятельно исполнить указанное предписание собственником помещения, не имеющего выхода, отделенного от жилой части здания, может войти в противоречие с правилами о получении соответствующего согласования других со бст- венников помещений в многоквартирном доме. Более того, уже с их стороны может быть предъявлено требование негаторного характера о запрете эксплуатации общих помещений мн о- гоквартирного дома в целях обеспечения доступа посетителей в указанное нежилое помещение.