Жилищный фонд Российской Федерации

Размещено на http://allbest.ru

Размещено на http://allbest.ru

Содержание

Введение

Глава 1. Сущность жилищного фонда

1.1 Понятие и общая характеристика жилищного фонда в Российской Федерации

1.2 Зарубежный опыт развития жилищных фондов

Глава 2. Виды жилищных фондов

2.1 Классификация жилищных фондов в зависимости от формы собственности

2.2 Классификация жилищных фондов в зависимости от целей использования

Глава 3. Государственный учет жилищного фонда

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности. Право на жилище закреплено в ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ)// Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 24.07.2013,. Обеспеченность жильем сегодня - фактор социально-экономической стабильности.

Анализ современного состояния жилищного фонда в России показывает, что рост строительства нового жилья покрывает лишь незначительную часть потребности в его воспроизводстве. В то же время наблюдается резкое увеличение объемов старения и выбытия существующего жилищного фонда.

Существующая система управления ремонтным процессом в городах нашей страны ориентирована, в основном, на проведение аварийно-восстановительных ремонтных работ, при которых, как правило, устраняются отдельные дефекты, но не решается задача планомерного сохранения и улучшения технических и потребительских качеств жилых зданий.

Вместе с тем, не редкость, что при толковании норм действующего законодательства в данной сфере возникают проблемы, которые решаются зачастую лишь в судебном порядке. Вступление в силу Федерального закона N 250-ФЗ от 23.07.2013 Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости»//Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 24.07.2013, государством предпринята попытка упорядочивания деятельности уполномоченных органов при регистрации сделок с недвижимостью и кадастровой деятельности.

Именно поэтому большое внимание необходимо уделять поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам эффективного распределения ресурсов в жилищной сфере и проблемам рационального использования существующего жилищного фонд, что и определило актуальность выбранной темы работы.

Цель исследования заключается в изучении понятия и видов жилищного фонда, выявлении проблем теоретического и практического характера, формулировке рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере.

Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи:

1) проанализировать тенденции становления и развития подходов к пониманию жилищного фонда;

2) выявить особенности различных видов жилищного фонда;

3) изучить развитие законодательства в вопросе государственного учета жилищного фонда;

4) проанализировать правовые проблемы, возникающие в жилищной сфере и предложить некоторые пути их решения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в области управления жилищным фондом. Предметом исследования является жилищный фонд Российской Федерации. Методологической основой данного исследования являются общие и частные методы научного познания, в том числе, общетеоретический, историко-правовой, структурного анализа, сравнительно-правовой, комплексный, формально-логический, системно-структурный и другие.

Основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам жилищного фонда, законодательные и иные нормативно-правовые акты РФ, регулирующие отношения в жилищной сфере, учебная литература, материалы судебной практики, периодические издания. Исследование проблематики и сформулированные выводы и предложения основаны на общих достижениях отечественной цивилистической науки. Здесь следует отметить работы Е.Н. Абрамовой, О.А. Городова, А.К. Губаева, В.П. Грибанова, П.И. Седугин, П.В. Крашенинникова и др.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что положения и выводы, содержащиеся в работе, могут послужить основой для дальнейших научных исследований проблем, касающихся жилищного фонда России. Практическая значимость рассматриваемой темы заключается в том, что только правильное определение основных понятий жилищного права, к которым относится жилищный фонд, будет способствовать наиболее эффективному применению жилищного законодательства, главным образом при защите жилищных прав граждан.

Структура работы определена поставленными целью и задачами, и состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы.

Глава 1. Сущность жилищного фонда

1.1 Понятие и общая характеристика жилищного фонда

В дореволюционной России, как известно, вопрос с жильем не стоял, несмотря на многоукладность экономики и множественность сословий. Бездомных практически не существовало, т.к. бездомность или бродяжничество было запрещено законом. У каждого был свой кров: богатые дворяне, аристократы и купцы имели свои особняки, помещики - усадьбы, состоятельные люди и разночинцы снимали жилье в доходных домах, студенты снимали комнаты, рабочий люд жил в бараках, крестьяне имели свои дома, а те, кто не имел постоянного достатка, жил в приютах и богадельнях. Структура жилого фонда в России была простой и понятной. К частному жилищному фонду относились односемейные дома (50%) и частные доходные дома (40%). Социальный фонд представлял собой дома, содержащиеся на средства благотворительных, религиозных организаций (приюты, богадельни) и отдельных меценатов.  Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. - М., 1983. С. 25.

В СССР в результате глобальных преобразований в обществе и экономике, национализации имущества крупных собственников жилье перешло в собственность государства. Управление домами осуществлялось домкомами, которые в последующем преобразовались в РЭУ и ДЭЗы. Имелось также ведомственное жилье, жилье предприятий и организаций. Все такое жилье называлось обобществленным. Также имелось жилье и в личной (индивидуальной) собственности граждан.

Таким образом, структура жилого фонда в СССР сложилась прямо противоположно структуре жилого фонда дореволюционной России. В 90-х годах, в результате распада СССР, произошли кардинальные изменения общественно-экономической формации. Снова была возрождена частная собственность, - в России началась приватизация жилья. Подавляющая доля жилищного фонда - 82% принадлежит частным лицам. Доля государственного и муниципального фонда составила лишь 5% и 12% соответственно. Там же. Стр. 26. После массовой приватизации основным механизмом приобретения жилья в собственность гражданам государство предложило ипотеку.

Таким образом, увеличение жилищного фонда в Российской Федерации и изменение его качественной структуры происходило в результате политики государства, направленной на создание массового собственника жилья за счет приватизации и ипотеки, а также снятием с себя бремени обеспечения жильем граждан взамен на создание условий для приобретения (строительства) жилья в собственность.

Сегодня, в части 1 статьи 19 ЖК РФ «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013)// СПС КонсультантПлюс содержится общее определение понятия «жилищный фонд», согласно которому все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования, каковы основания возникновения права пользования данными помещениями и т.п. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый и др.; под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2012. 640 с. Но, прежде чем говорить о жилищном фонде, необходимо выяснить, что представляет собой «жилое помещение», которое является первичным элементом жилищного фонда и по поводу которого как раз и возникают различные жилищные права.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из указанной нормы, а также из анализа других норм жилищного законодательства вытекают следующие признаки жилого помещения как объекта жилищных прав:

1) жилым признается лишь изолированное помещение, т.е. помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования.

2) жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. В настоящее время действует утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»// «Собрание законодательства РФ», 06.02.2006, N 6, ст. 702 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

3) жилое помещение должно располагаться в жилом доме. Данный вывод вытекает из ст. 16 ЖК РФ. Заметим, что такое требование игнорирует действительное положение дел, а именно расположенность многих жилых помещений в зданиях производственного, хозяйственного и иного назначения. Причем данное обстоятельство само по себе не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

4) жилое помещение является недвижимым имуществом и должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Самовольно построенные жилые дома к жилым помещениям не относятся; Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева. Гражданское право: учебник: в 3-х томах. Том 2. Часть 1., 2010

Здесь надо отметить, что в ст. 15 ЖК РФ не назван такой признак жилого помещения, как предназначенность его для постоянного проживания, хотя в литературе этот признак традиционно присутствует. На наш взгляд, это представляется упущением действующего ЖК РФ, так как помещения, в которых проживают граждане, чтобы считаться жилыми, должны быть не только пригодны, но и предназначены для постоянного проживания. В частности, в жилищный фонд не входят, а, следовательно, и не подчиняются правовому режиму жилых помещений такие места проживания граждан, как передвижные дома, палатки, вагончики, бараки и т.п. Однако, согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права являются жилые помещения. На наш взгляд, интересен подход П.И. Седугина к определению понятия «жилищного фонда» как учетной категории. Им допускается подмена понятий «жилой фонд» и «жилищный фонд». Седугин, П.И. Жилищное право. Учебник для вузов / П.И. Седугин. - М.: ИНФРА ·М-НОРМА, 2002.

Между тем, в определении «жилого фонда» необходимо отметить его основное отличие от «жилищного фонда» по «содержательному» признаку, т.е. объектному составу. Если в «жилищный фонд» в классическом понимании входят лишь жилые помещения, то «жилой фонд» дополняется объектами жилищно-коммунального назначения, связанными с оказанием жилищно-коммунальных услуг, т.е. данные понятия соотносятся как часть и целое, тогда как исчерпывающий перечень помещений, относящихся к жилищному фонду, дан в ст. 16 ЖК РФ, и к ним отнесены: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. ( Здесь как-то отредактировать, я удалила предыдущие абзацы)

Таким образом, понятия «жилищный фонд» и «жилое помещение» (может здесь надо использовать понятие жилой фонд) находятся в разных плоскостях, но имеют точку пересечения. Жилищный фонд характеризует совокупность всех жилых строений и сооружений, расположенных на территории страны, региона, города. Жилищный фонд, на наш взгляд, это термин более емкий и теоретический, его необходимо рассматривать в рамках характеристики некоторой совокупности жилых помещений. В свою очередь «жилой фонд» в отличие от «жилищного фонда» дополняется объектами жилищно-коммунального назначения.

1.2 Зарубежный опыт развития жилищных фондов

Для того чтобы проводить эффективную государственную жилищную политику, дать возможность населению решать проблемы приобретения жилья, необходимо изучать и использовать современные модели развития жилищной сферы за рубежом.

Основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Несомненно, что при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям. Зимина И.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. N 4. С. 35 - 38.

Прежде всего, следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка развития жилищной сферы, степень активности которой в разных странах не одинакова. Принято различать активную и пассивную государственную жилищную политику, различие заключается в методах воздействия на развитие жилищной сферы со стороны государства.

Пассивная - предполагает создание правовых и институциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищной сферы. Активная - означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне сугубо рыночного регулирования.

Соответственно, в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов и рост доли собственников жилья, в других - сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2006. N 7. С. 12. В жилищной сфере развитых стран можно выделить три типа действующих участников: общественный, частный и так называемый добровольный сектор.

Общественный сектор представлен государственными и муниципальными органами власти, основная функция этого сектора заключается в обеспечении социальной стабильности общества в процессе потребления жилищных благ.

Потенциал частного сектора, представленного различными частными коммерческими предприятиями и организациями, используется в процессе создания жилищных благ. Интересы частных коммерческих предприятий выражаются в стремлении к получению прибыли.

Добровольный сектор включает различные некоммерческие организации, основным направлением деятельности которых является предоставление жилья приемлемого качества за невысокую плату. Финансируется данный сектор за счет государственных субсидий. К примеру, правительством Великобритании добровольный сектор рассматривается как основной источник социального жилья Василевская Л.Ю. Общее и особенное в регулировании залога недвижимости по российскому и германскому праву // Правосудие в Поволжье. 2007. N 1. С. 21 - 22..

Многие исследователи утверждают, что жилищная проблема в индустриально развитых странах в целом решена. Предпосылками формирования новой жилищной политики послужили не только позитивные факторы, такие, как рост экономического потенциала стран, ускорение темпов роста валового национального продукта, но и негативные - уменьшение среднего размера семьи, рост числа разводов и снижение рождаемости. Глазунов С., Глазычев В. Новый Жилищный кодекс: всеобщая кондоминизация. [Электронный ресурс] URL: http://www.irn.ru/articles/4495.html.

Во всех странах законодательно закреплено существование социального жилья, собственное жилье в зарубежных странах доступно только людям со средними и высокими доходами. Один из широко распространенных в развитых странах способ решения жилищной проблемы, заключается в ипотечном кредитовании. Существует две основные модели: закрытая модель - обособленная от остального финансового рынка и основанная на вкладах самих покупателей жилья; открытая модель - являющаяся составной частью финансового рынка страны в целом.

Структура жилищного фонда на Западе, в отличие от России, складывалась столетиями и зависит от традиций, менталитета, экономических и политических реалий, существующего законодательства. Известно, что в США и Канаде население отдает предпочтение не многоквартирным домам, т.к. не склонны к коллективной форме собственности. В связи с этим предпочтительным видом жилья является частный односемейный дом.

Во всем мире также используются модели предоставления доступного арендного жилья. Затраты государства в основном приходятся на финансирование (льготные кредиты, дотации) и предоставление земельных участков под застройку по низким ценам или безвозмездно.

В целом, структура жилищного фонда в России наиболее близка к структуре жилищного фонда США. Доля частного жилищного фонда в России, так же как и в США является доминирующей - 82% и 84% (для США - сумма долей частных односемейных и частных доходных домов) соответственно.

Отличием структуры жилищного фонда России от зарубежных стран является присутствие жилья, находящегося в государственной собственности и отсутствие в составе частного фонда доходных домов. Именно на этом аспекте хотелось бы остановиться.

В нашей стране люди зачастую вынуждены снимать жилье, при этом выбирая: либо через агентство недвижимости, либо через третьих лиц. Данный сектор экономики практически не поддается контролю со стороны государства. В России доля зарегистрированной жилищной аренды не превышает 5%, в то время как в развитых странах на ее долю приходится от 20% до 60% рынка жилья. Отсутствие договоров аренды и, как следствие, необоснованное повышение цен часто приводит к тому, что человек и года не живет на одном месте. Создание полноценного рынка арендного жилья с прозрачным ценообразованием упорядочило бы взаимоотношения между нанимателем и владельцем недвижимости. А между тем, на Западе со всеми вышеперечисленными проблемами давно справились. Большую роль в этом сыграли доходные дома - многоквартирные жилые сооружения, построенные для сдачи квартир в аренду.

Доходные дома в России не строятся по одной простой причине: они долго окупаются. Очевидно, что прийти на помощь строительству доходных домов в России должно государство, представляется, что данное направление позволит масштабно решить жилищную проблему в нашей стране.

Для того чтобы механизм доходных домов заработал, необходимо запустить соответствующие федеральные и региональные программы развития жилого фонда коммерческого использования, которые должны предусматривать льготы по предоставлению земельных участков, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсацию процентов по строительным кредитам и т.д.

Обобщая вышеизложенное в главе 1 , можно сделать следующие выводы:

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. На наш взгляд, здесь необходимо обозначить такой признак жилого помещения, как предназначенность его для постоянного проживания, так как помещения, в которых проживают граждане, чтобы считаться жилыми, должны быть не только пригодны, но и предназначены для постоянного проживания.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России. Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется своей социальной значимостью. Решение жилищных проблем в зарубежных странах базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. В России институт арендного жилья все еще практически не регулируется российским законодательством.

Также разработка федеральных и региональных программ развития жилого фонда коммерческого использования, а, именно строительство доходных домов является одним из вариантов решения жилищного вопроса в нашей стране.

Глава 2. Виды жилищных фондов

2.1 Классификация жилищных фондов в зависимости от формы собственности

До принятия ЖК РФ в законодательстве не было единых подходов к классификации жилищных фондов. Классификация, которая была закреплена в ЖК РСФСР, устарела, и ею нельзя было руководствоваться. Подразделение жилищного фонда на виды являлось противоречивым и не всегда может быть применимо в практических целях.

В настоящее время в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных организаций). Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Жилищное право. Учебно-практическое пособие. - 2 изд., перераб. и доп. - М.: Тихомиров М. Ю., 2013. - С. 225.. В собственности граждан могут быть жилые дома, приватизированные, построенные квартиры, комнаты, квартиры в жилых домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, приобретенные гражданами на иных основаниях, предусмотренных законом. В этот же фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, кооперативных и общественных организаций. Доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2013 г. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики // http://www.gks.ru. 88%, чему способствовала приватизация государственного и муниципального жилищного фонда Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 16.10.2012, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства. ( выделить в схему приложения № 1)

Государственный жилищный фонд - совокупность: жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Государственный фонд включает в себя ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. К государственному фонду субъектов РФ относится фонд, принадлежавший республикам в составе РФ, краям, областям, автономным округам, городам Москве и Санкт-Петербургу, а также фонд, находящийся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Жилые помещения из государственного фонда предоставляются работникам соответствующих ведомств на условиях договора социального найма. В предусмотренных законом случаях жилые помещения этого фонда могут предоставляться в собственность гражданам. Так, ст. 6 Федерального закона от 19.07.2011 № 247-ФЗ Федеральный закон от 19.07.2011 N 247-ФЗ (ред. от 25.11.2013, с изм. от 02.12.2013) «О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// «Российская газета», N 157, 21.07.2011 предусматривает возможность предоставления жилого помещения жилищного фонда Российской Федерации по договору социального найма. Жилое помещение из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев (которое является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении органов миграционной службы) может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора. Закон РФ от 19.02.1993 N 4530-1 (ред. от 25.11.2013) «О вынужденных переселенцах»// Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 25.11.2013

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям: городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений. проживание недвижимость ипотека право жильё

Состояние жилищного фонда любого муниципального образования - это один из важнейших показателей, характеризующих его благополучие и уровень социально-экономического развития.

Жилищный фонд во многих муниципальных образования РФ характеризуется сегодня значительным уровнем износа. Проблема состоит в том, что нередко из-за ветхого состояния жилого фонда муниципальное образование не хочет принимать данный объект в собственность, а предприятие, в хозяйственном ведении которого здание находилось, отказывается обслуживать его. Конечно, в данном случае страдают жильцы таких домов.

Сегодня в России насчитывается 93 млн. кв.м. ветхого жилья, из этого числа 11,2 млн. кв.м. - аварийный фонд. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики // http://www.gks.ru. В этой связи расселение аварийного фонда должно стать долгосрочной программой. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 12.10.2013) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы»// Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 16.10.2013 Жилищный фонд Кировской области составляет 30,4 млн. кв. м, в том числе: в муниципальной собственности - 7,97 млн. кв. м, в государственной собственности - 0,71 млн. кв. м, в частной собственности - 21,72 млн. кв. м.

Жилищный фонд области располагается в 227,2 тыс. жилых зданий, в том числе: 156,6 тыс. жилых зданий - одноквартирные жилые дома, 70,6 тыс. жилых зданий - многоквартирные жилые дома. В среднем на одного жителя области приходится 21,9 кв. м ( мне вот эта цифра не нравиться - если этот показатель умножить на 1310929 граждан проживающих в Кировской области, то никак не получается 30,4 млн кв. м. или я чего не допонимаю) общей площади жилья. 90,2% от общего количества жилых домов построены в деревянном исполнении ( посмотри ещё этот показатель, получается, что практически все живут в деревянных домах, а их почти не осталось, опять же конечно это в городе, перепроверь эту цифру) , 7,1% - в каменном и кирпичном исполнении, 2,7% - в смешанном.( указать ссылку)

Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда Кировской области составляет 2072,9 тыс. кв. м, или 6,8% от общей площади жилищного фонда. Прирост ветхого и аварийного жилищного фонда обусловлен тем, что треть жилищного фонда построена в период до 1970 года и что в последние годы в области вкладывались незначительные средства в капитальный ремонт жилых домов, и, как следствие, имеет место их старение и переход в категорию ветхого жилищного фонда. В настоящее время ежегодно капитально ремонтируется в среднем 90 - 100 тыс. кв. метров, а необходимо ремонтировать в пределах 400 - 500 тыс. кв. метров. Сайт администрации города Кирова.http://www.admkirov.ru/ Также большие проблемы возникают при подготовке зданий к зимней эксплуатации, не в полном объеме выполняется ремонт кровель, ветхих тепловых сетей, оборудования тепловых пунктов. В некоторых ведомственных жилых домах отдельные конструктивные элементы находятся в аварийном состоянии, внутренние системы газоснабжения выработали свой эксплуатационный ресурс и требуют замены. В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда - возможность приватизировать занимаемое жилое помещение.

Приватизация - это процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация проводится посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности. Бесплатная приватизация жилья в России началась в 1992 г. Срок её уже дважды продлевался - в 2006 и 2010 гг. В последний раз она должна была завершиться 1 марта 2013 г.

Но количество жилых помещений, право на приватизацию которых не было реализовано гражданами по состоянию на 01.01.2013, составляет 24% от числа жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики // http://www.gks.ru. Поэтому сроки бесплатной приватизации жилья продлены до 1 марта 2015 г. Федеральный закон от 25.02.2013 N 16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»//»Собрание законодательства РФ», 25.02.2013, N 8, ст. 722

Необходимо признать, что в настоящее время имеется необходимость совершенствования управления жилищными фондами, особенно муниципальным. Желательно принятие единого рамочного федерального закона о вопросах управления жилищными фондами с акцентом на управление муниципальным жилищным фондом. (немного поясни о чём этот акцент)

2.2 Классификация жилищных фондов в зависимости от целей использования

В зависимости от целей использования ЖК РФ установил четыре вида жилищного фонда:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса (указать ссылку) жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном. Кириченко О.В. Жилищный фонд коммерческого использования // Современное право. - 2007. - № 10. - С. 17.. Относительно частного фонда коммерческого использования ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30 ЖК РФ). Это гражданско-правовой договор, который регулируется гл. 35 ГК РФ. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013)//СПС КонсультантПлюс

Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования регулируется, в частности, специальным разделом Правил пользования жилыми помещениями. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»// «Собрание законодательства РФ», 30.01.2006, N 5, ст. 546

Как уже было сказано выше, сегодня назрела необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам коммерческого найма (так называемые доходные дома). Эксперты считают, что только 1/5 часть населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и ещё столько же - при помощи государства. Хихлуха Л.В. Доходные дома: ностальгия или практический шаг к стратегической цели // Жилищное строительство. - 2010. - № 4. - С. 2. Всем прочим приходится годами ожидать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. Альтернативой решения жилищной проблемы для них может стать именно коммерческое жилье в публичном фонде (конечно, при условии, что цена проживания в таком жилье будет законодательно лимитирована). Матвеева Е.С. Оптимальная структура жилищного фонда в системе государственных услуг на рынке жилья // Экономика, предпринимательство и право. - 2012. - № 3. - С. 50.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда могут предоставляться только для проживания отдельных категорий граждан на условиях, установленных договорами найма соответствующих специализированных жилых помещений. В качестве специализированных жилых помещений (общежитий, служебных и др.) должны использоваться исключительно жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Частью 1 ст. 92 ЖК РФ предусмотрено, что к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. В соответствии со ст. 104 ЖК РФ допускается отнесение к служебным жилым помещениям жилых домов.

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживают несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Отнесение жилого помещения к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а так же, если имеются обременения прав на это имущество. Тихомиров М.Ю. Договоры о передаче гражданами жилых помещений во временное пользование: Образцы документов с комментариями. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда.

По вопросам, связанным с управлением специализированным жилищным фондом, в настоящее время на федеральном уровне действуют одновременно три постановления Правительства Российской Федерации, а именно: Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»// СПС КонсультантПлюс; Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. N 1053 Постановление Правительства РФ от 29.12.2008 N 1053 (ред. от 27.01.2012) «О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом»// СПС КонсультантПлюс ; Постановление Правительства Российской Федерации от 25 марта 2010 г. N 179 Постановление Правительства РФ от 25.03.2010 N 179 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации»// СПС КонсультантПлюс .

Указанные нормативные правовые акты по-разному подходят к решению вопроса о полномочиях органов, осуществляющих управление жилищным фондом, в части специализированного жилищного фонда.( А в чём по-разному?, из текста не понятно)

Таким образом, налицо коллизия норм права равной юридической силы (постановлений Правительства Российской Федерации), т.е. противоречие двух и более норм права, принятых одним и тем же правотворческим (государственным) органом либо правотворческими органами одного уровня и направленных на урегулирование одних и тех же общественных отношений. Занина М.А. Коллизии норм права равной юридической силы (понятие, причины, виды). Монография.. Волтерс Клувер, 2010.

В данном случае должно действовать правило "Lex posteriori derogat lex piori" (последующий закон отменяет действие предыдущего), т.е. должно действовать Постановление Правительства Российской Федерации «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации».

Таким образом, к примеру, в настоящее время Министерство обороны Российской Федерации является органом, в полномочия которого входит принятие решения о включении жилых помещений в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также об исключении жилых помещений из указанного фонда.

Однако, ни Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 42, ни Постановление Правительства РФ N 179 не предусматривают порядок исключения жилых помещений из числа служебных, а также основания (условия) для такого исключения.

В связи с указанной неопределенностью (отсутствие оснований и порядка исключения жилых помещений из числа служебных) в практике судов общей юрисдикции возникли следующие вопросы.

Так, из Кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 28 декабря 2011 г. по делу N 33-9425 Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 28.12.2011 по делу N 33-9425

Исковые требования о признании права собственности на жилое помещение удовлетворены правомерно, так как доказательств, подтверждающих, что спорное жилое помещение в установленном законом порядке было включено в число служебных, ответчиками не представлено.// СПС КонсультантПлюс.Документ опубликован не был. следует, что на основании договора найма служебного жилого помещения ФГУ «Управление ДВО» К. на состав семьи: жену К. и дочь К. в связи с прохождением службы была предоставлена квартира N, расположенная в доме N по улице А.

В указанном жилом помещении зарегистрированы: наниматель К., жена К., дочери Е. и Е.

Судом установлено, что спорное жилое помещение на момент предоставления истцу располагалось в закрытом военном городке.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 15 сентября 2009 г. N 1330-р закрытый военный городок, в котором располагалась указанная квартира, исключен из перечня закрытых военных городков Вооруженных Сил Российской Федерации.

Частью 1 статьи 92 ЖК РФ предусмотрено, что служебные жилые помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

В соответствии с ч. 2 ст. 92 ЖК РФ использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Согласно п. 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производятся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Суд пришел к выводу, что после принятия решения о включении жилой площади в число служебных, данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такового в установленном законом порядке.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с момента снятия с военного городка статуса закрытого к возникшим между сторонами правоотношениям должны применяться нормы, установленные для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в связи с чем, истцы имеют право на приобретение спорного жилого помещения в собственность бесплатно.

Однако, суды кассационных (с 1 января 2012 г. - апелляционной инстанции) инстанций пришли к противоположным выводам. Представляется, что «открытие» закрытого военного городка не является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения статуса жилого помещения как служебного. Статус служебного жилого помещения может быть прекращен лишь с момента издания соответствующего решения (акта) уполномоченного органа. Так, например, исходя из обратного включение военного городка в перечень закрытых военных городков, не влечет автоматического приобретения жилыми помещениями статуса служебных, в данном случае также должно приниматься соответствующее решение уполномоченного органа.

По другому гражданскому делу Санкт-Петербургский городской суд пришел к выводу, что действующее законодательство не содержит императивной нормы, возлагающей на администрацию района обязанность по исключению служебных жилых помещений из специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга (Кассационное определение от 28 февраля 2012 г. N 33-2967/2012). Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.02.2012 N 33-2967/2012

Закон не возлагает на какой-либо исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации обязанность изменить по требованию нанимателя цель использования жилого помещения специализированного жилищного фонда, исключить его из состава указанных жилых помещений и отнести к фонду социального использования.// СПС КонсультантПлюс.Документ опубликован не был.

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургский городской суд, отказывая в удовлетворении иска об исключении жилого помещения из специализированного фонда, пришли к выводу, что изменение статуса помещения относится к исключительной компетенции собственника и является его правом, а не обязанностью (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2011 г. N 33-5257/2011).

По мнению Московского горсуда, законом не установлена обязанность по исключению служебных жилых помещений из специализированного жилого фонда и переводу их в муниципальный жилой фонд (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2011 г. N 33-22217 Определение Московского городского суда от 18.07.2011 по делу N 33-22217

Решение суда об исключении жилого помещения из числа служебных, обязании заключить договор социального найма оставлено без изменения, поскольку суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.// СПС КонсультантПлюс. Документ опубликован не был.).

Обязанность Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по исключению служебных жилых помещений из специализированного жилого фонда и переводу их в муниципальный фонд законом не предусмотрена (Определение Московского городского суда от 18 октября 2011 г. по делу N 4г/8-7804/11 Определение Московского городского суда от 18.10.2011 по делу N 4г/8-7804/11

В передаче надзорной жалобы на судебные акты по делу об обязании заключения договора социального найма на жилое помещение для рассмотрения в суде надзорной инстанции отказано, поскольку доказательств наличия каких-либо оснований для пересмотра оспариваемых актов не имеется.// СПС КонсультантПлюс.Документ опубликован не был.; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-12359 Определение Московского городского суда от 24.05.2011 по делу N 33-12359

В удовлетворении исковых требований об обязании заключения договора социального найма на жилое помещение отказано правомерно, поскольку истица проработала в ЖКХ г. Москвы менее 10 лет и на момент увольнения она не состояла на жилищном учете в г. Москве, а спорное жилое помещение имеет статус служебного жилого помещения и приватизации не подлежит.// СПС КонсультантПлюс.Документ опубликован не был.).

Приведенные материалы судебной практики свидетельствуют о наличии следующих проблем:

Во-первых, в законодательном порядке предусмотрена лишь процедура включения жилых помещений в определенный вид специализированного фонда, в то время как процедура (порядок и основания) исключения не предусмотрена. Данная проблема подлежит законодательному разрешению путем внесения изменений в действующее как федеральное, так и региональное (муниципальное) законодательство.

Во-вторых, не решен вопрос утраты жильем, находящимся в закрытых военных городках, статуса служебного, в частности при исключении закрытого военного городка из соответствующего перечня. В данном случае следует руководствоваться принципом действия законодательства по аналогии, т.е. «открытие» закрытого военного городка не влечет автоматическое лишение жилого помещения статуса служебного. В данном случае необходимо принятие соответствующего решения уполномоченного органа.

В-третьих, действующее жилищное законодательство не предусматривает прямую обязанность компетентного органа при поступлении ему соответствующего заявления от проживающих лиц принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в законодательстве отсутствует процедура исключения жилого помещения из специализированного жилищного фонда. Указанная проблема подлежит законодательному решению.

Обобщим, государственный жилищный фонд в процессе приватизации значительно «похудел». Если ранее подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за умеренную, «социально обоснованную» плату, то теперь даже Конституция в ст. 40 провозгласила, что государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату малоимущим и иным социально незащищенным категориям граждан.

Эта норма окончательно «поставила крест» на перспективах практики обеспечения граждан государственным «наемным» жильем.

Также мы пришли к выводу, что основная проблема муниципальных образований - это нехватка средств не только на развитие, но и на текущие нужды.

Представляется, что эффективным решением жилищного вопроса может стать именно коммерческое жилье в публичном фонде (конечно, при условии, что цена проживания в таком жилье будет законодательно лимитирована), для чего целесообразно строить доходные дома.

И, последнее, в законодательном порядке необходимо предусмотреть основания и порядок исключения жилых помещений их специализированного жилищного фонда.

Глава 3. Государственный учет жилищного фонда

Жилищный фонд, как совокупность квартир, является главнейшим общественным достоянием. Качество жилья характеризует качество жизни людей, что бесспорно доказывает важность государственного учета жилищного фонда.

В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

...