Институт предварительного договора в современном российском гражданском праве

Разновидность обуславливается тем, какой основной договор будет заключен в будущем. Исходя из этого, предварительные договоры могут быть: куплипродажи, аренды, поставки, контрактации, подряда и т.д. Особенностью предварительного договора является то, что он образует самостоятельное обязательство, не являющееся приложением к основному договору. Важно учитывать, что наличие у сторон возможности исполнения основного обязательства без заключения основного договора не повлечет его недействительность. Стороны не просто подписывают письмо о намерениях. В результате переговоров и достижении согласия по всем существенным условиям, они прямо указывают на обязанность заключения основного договора. Предварительный договор не может заключаться для реальных договоров, то есть, считается заключенным с момента передачи имущества. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор обычно заключается тогда, когда стороны готовы установить между собой некую правовую связь, но при этом

отсутствуют те или иные формальные основания для заключения основного договора. Предварительный договор способствует установлению правовых связей участников договорных обязательств ещё до заключения основного договора. При этом, не требуя немедленного исполнения (к примеру, внесения суммы оплаты при заключении). В противном случае, данный договор уже будет признаваться основным. Наиболее распространен предварительный договор в сделках с недвижимостью (таких как, купляпродажа квартиры/дома, долгосрочная аренда недвижимости и т.д.). При купле-продаже, например квартиры, покупатель и продавец жилого помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к заключению основного договора: зафиксировать достигнутые договоренности о цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей покупке. По общему правилу предварительный договор является двусторонним организационным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, предусмотренных предварительным договором, и возникающее в связи с этим у сторон субъективное право требования заключить основной договор. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. К форме договора не относится требование о государственной регистрации, поэтому оно на него не распространяется. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Литература

1. Правовые акты: 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (внесенных Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 14.03.2020 N 1-ФКЗ).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023).

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ (ред. от 13.06.2023, вступает в силу с 29.06.2023).

5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 18.03.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 18.03.2023).

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.07.2023).

Специальная литература:

7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000.

8. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ -Юрист. 2015. № 7.

9. Бычков А. Переквалификация предварительного договора // ЭЖЮрист. 2017. № 30.

10. Годэмэ Е. Общая теория обязательств. М., 1948.

11. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении исполнения обязательств. Вопросы теории и практики. М., 2004.

12. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2006.

13. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307-453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.В. Карапетов. М., 2017.

14. Егорова М.А. Организационное отношение и организационные сделки в гражданско-правовом регулировании // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 5.

15. Ермошкина М.Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация, отдельные виды и сфера применения. М.: Статут, 2008.

16. Иванова С.В. Понуждение к заключению договора аренды // СПС КонсультантПлюс, 2019.

17. Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора? // Вестник ВАС РФ. 2010. N 8.

18. Кучер А.Н. Теория и практика преддоговорного этапа: юридический аспект. М., 2005. 19. Маилян Г.И. Модели отношений из предварительного договора и их влияние на допустимость уступки права (требования) по нему // Гражданское право. 2017. № 5.

20. Меньшенин П.А. Опционный договор на заключение срочной сделки // Право и экономика. 2008. N 5.

21. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950. 37

22. Образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в жилом доме. Подготовлен ЗАО «Юринформ В», 2008.

23. Образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, право собственности будущего продавца на которое еще не оформлено (с условием о задатке и предоплате). Подготовлен ООО "Новые правовые знания". 2008 г. // СПС КонсультантПлюс, 2008.

24. Подузова Е.Б. Обеспечение задатком организационного обязательства: проблемы и противоречия // Актуальные проблемы российского права. 2017. № 7 (80).

25. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (изд. 1917 г.). М.: Статут, 1998.

26. Проект Федерального закона N 47538 -6/10 «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс (окончательная ред., принятая ГД ФС РФ 14.07.2017).

27. Ралько В.В. Опцион на заключение договора и опционный договор в российском праве // Нотариус. 2016. № 5.

28. Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.

29. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2008.

30. Степкин С.П. Гражданско -правовые ограничения свободы договора // Юрист. 2018. № 3.

31. Сушкова О.В. Новеллы положений ГК РФ о договорах: теоретические и практические аспекты реализации лицензионного договора об использовании объектов интеллектуальных прав // Юстиция. 2017. № 1.

32. Троенко А.С. Применение соглашения о задатке в конструкции предварительного договора купли-продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 3. 3

33. Федорович В. Налоговые последствия обеспечительного платежа // Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии. 2016. № 1.

34. Хатхоху Р.М. Место и роль договорных опционных конструкций в системе смежных гражданско-правовых договоров // Гражданское право. 2019. № 1.

35. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. Материалы судебной практики:

36. Определение Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. N 37 -КГ16- 6 // СПС КонсультантПлюс.

37. Определение Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 53 -В08-5 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 1.

38. Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2009 N 48 -В08-19 // СПС КонсультантПлюс.

39. Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5 -В10-42 // СПС КонсультантПлюс. 40. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.0 7.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС КонсультантПлюс.

41. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583 // СПС КонсультантПлюс.

42. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12 по делу N А43-25969/2011 // Вестник ВАС РФ. 2013. N 6.

43. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 // СПС КонсультантПлюс. 44. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 4.

45. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 2658/09 по делу N А40-4615/08-51-52 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

46. Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 // СПС КонсультантПлюс. 47. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г. // СПС КонсультантПлюс.

48. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 9798/12 // СПС КонсультантПлюс.

49. Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 // СПС КонсультантПлюс. 50. Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 // СПС КонсультантПлюс. 51. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

52. Определение КГД ВС РФ от 10 марта 2009 г. N 48 -В08-19 // СПС КонсультантПлюс.

53. Определение КГД ВС РФ от 13 ноября 2012 г. N 11 - КГ12-20 // СПС КонсультантПлюс.

54. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.

55. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 декабря 2006 г. по делу N А40-41967/06-13-268 // СПС КонсультантПлюс.

56. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 декабря 2010 г. N КГ-А40/14809-10 // СПС КонсультантПлюс.

57. Апелляционное определение Верховного Суда Республики

Башкортостан от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-23355/2015 // СПС КонсультантПлюс.

58. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 4 апреля 2016 г. по делу N 33-3452/2016 // КонсультантПлюс.

59. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. по делу N А48-3573/2011 // СПС КонсультантПлюс.

60. Определение Московского городского суда от 15 июня 2010 г. по делу N 33-16968 // СПС Консультант Плюс.

61. Постановление ФАС ЦО от 22.12.2011 по делу N А54 -1283/2011 // СПС КонсультантПлюс.

62. Постановление АС МО от 21.02.2017 по делу N А41 -31100/16 // СПС КонсультантПлюс.

63. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.2012 по делу N А58-5257/10 // СПС КонсультантПлюс.

64. Постановление ФАС ДО от 18.02.2014 N Ф03-4/2014 // СПС КонсультантПлюс.

65. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 // СПС КонсультантПлюс.

Размещено на Allbest.ru