Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

В данном разделе работы приводятся:

- Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом недвижимого имущества, о физических свойствах объекта недвижимого имущества, имеющаяся информация об износе и устаревании.

- Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта недвижимого имущества, которые имеют специфику, влияющую на результаты проекта.

- Информация о текущем использовании объекта недвижимого имущества.

- Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту недвижимого имущества, существенно влияющие на технико-экономические показатели проекта.

1.1 Описание земельного участка

Описание земельного участка представлено в таблице ниже.

Таблица 1.1 - Описание земельного участка

1.2 Описание улучшений

Описание улучшений представлено в таблице ниже.

Таблица 1.2 - Описание улучшений земельного участка

1.3 История объекта

В 1986 году в Выборгском районе Санкт-Петербурга на проспекте Просвещения появилось новое красивое здание, построенное специально для первой в городе Детской школы искусств. Светлые, хорошо оборудованные классы, просторные коридоры, буфет, один выставочный и 2 концертных зала. В этих прекрасных помещениях размести­лись три отделения - художественное, хореографическое и музыкальное. Такое творческое содружество было внове и тут же вызвало живейший интерес не только у жителей микрорайона, но и у всего города.

Рис.

В 1999 г. Детской школе искусств было присвоено имя Георгия Свиридова, замечательного русского композитора, жизнь и творчество которого долгие годы были связаны с нашим городом. Подлинно творческая атмосфера, высокий профессиональный уровень обучения сложились во многом благодаря основателю и первому директору школы Заслуженному работнику культуры Рос­сии Сердюку А. М. (1937-2001). Александр Михайлович был замечательным педагогом и музыкантом, который прекрасно владел двумя инструментами органом и фортепиано. Его имя часто встречалось на филармонических афишах не только Санкт-Петербурга, но и других городов России и Зарубежья, именно такой руководитель смог создать коллектив отличных специалистов своего дела, любящих свою профессию и стремящихся увлечь ребят в мир музыки, танца, живописи.

С 2001 года руководство школой осуществляет заслуженный работник культуры РФ Наталия Михайловна Веледеева. В сфере музыкального образования Наталия Михайловна работает с 1966 года, на административной должности с 1987 года. Опытный руководитель, Н.М. Веледеева пользуется большим авторитетом в городе, является членом Совета директоров школ при Комитете по культуре.

В школе обучается около 2000 детей, ра­ботает более 130 преподавателей. За большие творческие достижения лучшие преподаватели награждены Почетными званиями. «Заслуженный работник культуры РФ»: Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, Г.С. Леонова; «За достижения в культуре»: И.С. Соколова, В.П. Кальщикова; «За успехи в деле гуманизации школы Санкт-Петербурга»: Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, М.Ф. Пугачевский, О.И. Кузнецова, О.Ф. Перевёрткина, М.В. Фурсова, О.В. Герасимова, Ю.Б. Сливовский. Школа гордится своими талантливыми учениками, лучшие из которых завоевывают звания лауреатов и дипломантов во многих международных конкурсах и фестивалях. Будущие профессионалы награждаются стипендиями Комитета по культуре Правительства Санкт-Петербурга, Министерства Культуры России, Филармонического общества Санкт-Петербурга. Коллектив школы с гордостью носит имя великого русского композитора. 8-го декабря 2000 года в связи с 85-летием Г. В. Свиридова был торжественно открыт школьный музей «Свиридов в Ленинграде».

С 2000 года в школе ежегодно проводился Открытый Санкт-Петербургский фестиваль детского исполнительского искусства им. Г.В. Свиридова. В 2005 году, став членом Ассоциации музыкальных конкурсов России, фестиваль приобрёл новый статус: Международный конкурс юношеского исполнительского искусства им.Г.В. Свиридова. Все эти годы почетным Президентом конкурса является племянник композитора Александр Сергеевич Белоненко, а постоянным председателем жюри - многие годы работает заслуженный артист России , профессор Санкт-Петербургской государственной консерватории им. Н.А. Римского-Корсакова Олег Юрьевич Малов.

Для многих лауреатов победа на Свиридовском конкурсе стала удачным стартом в их профессиональном становлении.

Для самых маленьких музыкантов (до 10 лет) Школа инициировала проведение городского фестиваля «ИСКОРКИ». Раз в два года юные солисты любых специальностей соревнуются в музыкальном исполнительстве. Награждение и концерт лауреатов проходит в Малом зале им.М.И. Глинки Санкт-Петербургской филармонии. Сегодня школа играет заметную роль в концертной жизни города. Ученики музыкального и хореографического отделений постоянно выступают на больших концертных площадках: в Шереметевском дворце, Большом и Малом залах Санкт-Петербургской филармонии, Концертном зале Академической капеллы, музее-квартире актеров Самойловых, музее Н.А. Римского-Корсакова. Ребята принимают участие в музыкальном абонементе Дома композиторов, театра «Зазеркалье», в Доме Кочневой, в музее Ф.И. Шаляпина, во дворцах Русского музея.

Один из лучших музыкальных отделов - фортепианный. Такие преподаватели как: Г.С. Леонова, Д.Ю. Быстров, М.Ю. Кузьмина, О.Ф. Перевёрткина, О.И. Радаева, М.В. Хван успешно готовят своих учеников к выступлениям на конкурсах, городских концертах и к поступлению в средние учебные заведения. На всех отделениях школы работают бывшие выпускники, вернувшиеся в родные стены после окончания высших учебных заведений. Школа славится своими творческими коллективами, которые выступают не только у нас в городе, но и за рубежом.

Образцовый коллектив духовой оркестр под руководством Заслуженного Работника Культуры РФ Ефимова В.Г. - лауреат многих Международных конкурсов и фестивалей - бывал в Израиле, Италии, Германии, Франции, Испании, Бельгии, Греции. Хоро­вой коллектив «Консонанс» под руководством М.В. Фурсовой является лауреатом и дипломантом многих Международных фестивалей: I премия конкурса-фестиваля, посвящённого 90-летию Г.В. Свиридова (Москва 2005г.), Диплом I степени на Открытой Всероссийской детской хоровой ассамблее «На берегах Невы» (СП-б 2006г.), Золотая медаль хорового международного конкурса «Mundi Cantant» (Чехия, г. Оломоуц 2007 г.), I премия международного конкурса им.Г.В. Свиридова (СП-б 2007 г.), Диплом II степени X Санкт-Петербургского фестиваля детских хоровых коллективов «Классика и современность» (2007 г.), I премия на 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Бельгия 2008 г.), Серебряный диплом на 6 Festival e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Италия 2008 г.). Коллектив постоянно выезжает с концертами во многие города России и Зарубежья: Польшу, Венгрию, Финляндию, Францию, Италию, Чехию, Бельгию. На художественном отделении школы работают 22 преподавателя. Из них: Н.Е. Белых, В.П. Головин, О.Н. Панкратова, Ф.Ф. Расулов, Ю.Б. Сливовский, М.С. Смирнов, Н.П. Старова, М.В. Трофимова являются членами Союза художников Российской Федерации. Работы учащихся художественного отделения неоднократно завоевывали призы на выставках Санкт-Петербурга, России, Англии, Америки, Франции, Германии, Финляндии, Польши, Чехии, Венгрии.

На хореографическом отделении работает коллектив опытных преподавателей, которые имеют большой опыт сценической и педагогической работы и участвуют в проведении международных семинаров по хореографическому искусству: в США, Франции, Финляндии. Учащиеся отделения обучаются по академической программе. На отделении работает И.К. Новик - ведущий режиссер-постановщик Санкт-Петербургского детского музыкального театра «Зазеркалье». Под её руководством ведется интересная творческая работа, осуществляются постановки, объединяющие деятельность хореографического, музыкального и художественного отделений школы. Установлены творческие связи с Академией русского танца имени А. Вагановой. Учащиеся выступают на ведущих концертных площадках города: Большой зал филармонии, Академическая Капелла, Смольный собор. Одним из достижений работы отделения является завоевание учащимися званий лауреатов и дипломантов на городских и международных фестивалях, в том числе: «Танцующий Олимп» (Берлин 2008 г.), «Искорки» (СП-б 2009 г.). Выступления учащихся очень украшают проведение абонементных и праздничных концертов.

2.Анализ окружающей среды

2.1 Анализ местоположения объекта

Рис.

Застройка территории

Территория квартала, в котором расположен исследуемый объект, ограничена:

- Улицей Есенина;

- Проспектом Просвещения;

-Улицей Ивана-Фомина;

- Сиреневым бульваров.

Исследуемый район выделяется обилием парков.

Самые большие из них - парк Сосновка, с ухоженным лесным массивом, пешеходными дорожками, детскими площадками и площадками для игр в волейбол, парк Лесотехнической академии, находящийся в районе площади Мужества.

Экологическое состояние жилых кварталов района, в целом, хорошее, но степень загрязненности почв в микрорайонах существенно различается. А вот уровень загрязненности воздуха, в целом, выше, чем в соседнем Приморском районе, где воздух активно вентилируется с залива. Также рядом с исследуемым объектом находится Кантемировский мост, территория которого считается одной из самых шумных мест города.

Рисунок 2.1 - Локальное местоположение объекта

Жилая застройка

Состав жилищного фонда Выборгского района практически повторяет хронологию застройки города. На юге - старый фонд, в центральной части - «сталинки» и «хрущевки», на севере - преимущественно новые дома. В числе главных достоинств Выборгского района является его развитая инфраструктура. Район стоит на четвертом месте в рейтинге районов Санкт-Петербурга по наличию качественных торговых площадей. Район известен торговыми зонами у станции метро «Удельная», «Политехническая», торговыми центрами «Светлановский», «Шуваловский», огромными торгово - досуговыми центрами в районе Озерков и станции метро «Проспект Просвещения», гипермаркетами «О'Кей», «Лента» и «Максидом».В районе действуют бизнес - центры «Нобель» (Пироговская набережная), «Акватория» (Выборгская набережная), «Бекар» (Б. Сампсониевский проспект). Нужно отметить, что большая часть действующих бизнес - центров располагается на Выборгской стороне. Выборгский район располагает большим количеством объектов (свыше 40), сдающих офисные помещения в аренду. Также в районе ведется реконструкция старых зданий, проектирование и строительство новых сооружений под бизнес - центры.В Выборгском районе проходит успешная реализация программы капитального строительства многоэтажных гаражей-паркингов.

Общая информация

Выборгский район (образован в 1718 году) - один из крупнейших на сегодняшний день в Санкт-Петербурге, к тому же - и один из старейших: он получил свое название еще в 1817 году. Именно в это время указом Петра I территория по правому берегу Большой Невки и Невы, где проходила древняя дорога на Выборг, стала называться Выборгской стороной.

В первые годы существования города Выборгская сторона считалась пограничным рубежом. На первых планах города эта территория входила в состав Петербургской части, затем стала самостоятельной Финляндской, потом Выборгской стороной.

По правому берегу Большой Невки, который почти не затоплялся при наводнениях, уже в начале XVIII века стали строить склады, амбары, госпитали. Набережная на этом участке постоянно расширялась за счет подсыпки берега и выдвинулась в реку почти на 200 метров. С 1711 года появились жилые строения. Здесь селились строители города, отставные солдаты, мастеровые. Так образовались слободы: бочарная, компанейская, госпитальная, синявинская. Здесь вокруг заводов чередовались застроенные участки. В первой четверти XVIII века Выборгская сторона осваивалась медленнее, чем другие районы Петербурга. В 1717 году на Выборгской стороне было всего 350 дворов (на Адмиралтейском острове в этот же период было 1720 дворов).

На окраине появляются разные промышленные предприятия - сахарные, кожевенные, пивоваренные заводы; верфь, казармы, тюрьмы. Тут же на набережных Невы строят дачи царские сановники - Г. Теплов, А. Безбородко, адмирал А. Синявин и другие.

Южная часть района, прилегающая к Неве, вошла в состав города еще в XVIII веке. Здесь образовалась госпитальная слобода. Первый в России военный госпиталь (Адмиралтейская гошпиталь) по указу Петра I был заложен в 1715 году, рядом с ним в 1717 году был открыт сухопутный военный госпиталь. Строил их на сваях первый архитектор нашего города Д. Трезини, затем в камне эти здания с двумя башенками по углам и длиной почти 300 метров перестраивал М. Земцов. Тот вид, что мы наблюдаем сейчас, Академия приобрела в 60-е годы прошлого века. Сначала перестроили те корпуса, что выходят на Неву, затем остальные. С 1881 года этот комплекс стал называться Военно-медицинской академией. Во второй половине XIX века вдоль берегов Невы и Большой Невки складывается промышленный район. Здесь располагаются заводы А. Барановского, Г. Лесснера, Л. Эриксона, Л. Нобеля, а так же Сампсониевская, Никольская и Выборгская мануфактуры.

Центральная часть современного района ранее называлась «Лесное». Точные границы «Лесного» в современном городе определить достаточно трудно. Сергей Александрович Безбах (выдающийся краевед 20-х годов) в своей книге отмечал, что «Лесным» называется местность по правую сторону Выборгского шоссе (пр. Энгельса) между Ланской ул., Исаковым пер. (ныне Манчестерская ул.), Старо-Парголовским пр. (ныне пр. Мориса Тореза), Богословским кладбищем и парком Лесного института. Теперь, как считает историк С. Глезеров: «В широкое понятие «Лесной» включают близлежащие Малую и Большую Кушелевку, Гражданку и Сосновку».

Земли в центральной и северной части современного Выборгского района раньше принадлежали царским вельможам - Шувалову, Левашову, Кушелеву. Их фамилии дали название селам Кушелевка, Левашово, Шуваловское. В район Кушелевки в XIX веке из Царского Села переехало Лесное училище, на базе которого впоследствии была создана Лесотехническая академия. В середине XIX века территория вблизи Лесного училища начала застраиваться дачами, но с прокладкой в 70-х годах ветки Финляндской железной дороги их строительство переместилось на север, в Шувалово и Озерки. В районе площади Мужества соединяются все основные магистрали «Лесного». В XVIII веке они вели на Спасскую мызу. Тогда ею владел влиятельный вельможа царского двора Екатерины II и Павла I - Иван Кушелев. Купив часть земель у графа Безбородко, он построил летнюю резиденцию. В начале века рядом с дачей Кушелева находилась Английская ферма, история которой относится ко времени царствования Александра I, когда он разрешил устроить английскому отставному капитану Давидсону образцовую сельскохозяйственную ферму, для чего были приобретены земли за Выборгской стороной, в том числе и часть Спасской мызы. Ферма не стала образцом для подражания, а приносила только убытки и в 1809 году была возвращена в казну. Часть земли фермы была продана, кроме двух участков, на которых располагались хозяйственные постройки. На них разместился в 1811 году, переведенный из Царского Села Лесной институт, тогда называвшийся «Форст-институтом» (от английского «forest» - лес), давший впоследствии название всей местности. Институт постепенно превратил часть своих земель в лесной парк: вместо старых кривых дорог на Спасскую мызу и Мурино проводились улицы, были посажены сосновые деревья, устроены питомники, ботанический сад, оранжерея.

С 30-х годов XIX века институт, нуждавшийся в деньгах, начал продавать часть своих земель частным лицам для строительства дач, и местность вокруг него стала оживленным пригородом. Земли достаточно быстро были раскуплены состоятельными петербуржцами, которые оценили привлекательность этих загородных мест. Образовавшуюся дачную местность стали называть «дачами за Лесным институтом». Потом, когда институт в 1837 году стал военно-учебным заведением, который именовали Лесным корпусом, а местность стали называть «Лесной корпус». Название сохранилось до середины XIX века, впоследствии слово «корпус» постепенно вышло из обихода и осталось название «Лесной», а иногда «Лесное».

Со временем, к началу XX века, название «Лесной» охватило собой достаточно большую территорию. Когдаздесь был открыт Политехнический институт, значение «Лесного» особенно возросло. Он превратился в своего рода петербургский «Кембридж». Судьба «Лесного» после революции характерна для многих столичных предместий. «В 20-30-х годах XX века здесь жила простая публика из числа рабочих и совслужащих, а в 60-х годах сюда пришел город» - пишет С. Глезеров. От старого Лесного сохранилось лишь несколько построек, среди них - деревянное здание дачи Бертлинга на Болотной улице знаменитое своим революционным прошлым, сейчас здесь находится Детский исторический музей, особняк Котлова на площади Мужества, домик профессора Лесного института Дмитрия Никифоровича Кайгородова у Серебряного пруда, особняк у площади Мужества, который старожилы называют "домом Шаляпина".А сегодня парк Лесотехнической академии (в прошлом Лесного института), как и раньше, - любимое место прогулок жителей Выборгского района. Наиболее древней из северных окрестностей района является поселок Парголово. Первое упоминание о нем встречается в Переписной окладной книге по Новгороду за 7008 (1500) год. Тогда деревня называлась Паркола. В состав Парголовской мызы, подаренной Петром I своей дочери Елизавете Петровне, входили селения: Суздальская слобода (1-е Парголово), слобода Малая Вологодская (2-е Парголов, По площади район занимает IV место после Курортного, Пушкинского и Приморского районов. В современных границах район существует с 1978 года, граничит с Приморским, Калининским, Петроградским, Центральным. На севере район граничит с Всеволожским и Курортным районами. На юге его граница проходит по Неве между Литейным мостом и Большой Невкой, c Центральным районом Выборгский соединен Литейным мостом, который переброшен через Большую Неву.

Территория района вытянулась в направлении от Выборгской набережной и расширилась к северу. Площадь территории - 11,5 тысячи гектаров. Население - около 412 тысячи человек. По численности населения район занимает третье место в городе после Калининского и Невского районов.

Несмотря на то, что Выборгский район по насыщенности промышленными предприятиями занимает одно из ведущих мест в городе, это одна из самых зеленых территорий Петербурга. Более трети района занимают парки и скверы. Например, площадь парка Сосновка составляет около 322 га. Территория парка Лесотехнической академии - 65 га, зеленых насаждений в Левашово - 346 га. По количеству зелени на душу населения район занимает первое место в Санкт-Петербурге.

Промзона вдоль Большой Невки существует и поныне. Крупных предприятий на территории - более пятнадцати, в том числе «Двигатель», «Мезон», «Уран», «Петербургский текстиль», «Система», «Красная нить», «Компрессор», «Красный маяк», «Теплоприбор», «Светлана», первый кондитерский комбинат «Азарт» и др. В постсоветское время большая часть промышленных производств на территории Выборгской стороны закрылась. Возникла идея создания на их месте крупного делового центра. Быстрыми темпами идет реализация крупных инвестиционных проектов - строятся автомобильные заводы «Ниссан» и «Хендай», открылась первая очередь молокозавода «Петмол» (группа компаний «Юнимилк»), бизнес центра «Капитал-М» на улице Матросова, таможенно-логистического терминала компании «Стерх» в Парголово.

В советское время на севере Выборгского района появилась еще одна промзона - «Парнас», где и сегодня продолжается промышленное строительство. В ней размещаются такие крупные предприятия как ОАО «Пивзавод «Балтика», ЗАО «Парнас-М». Среди них, кроме уже упомянутых выше, - Парнасский опытный завод металлоконструкций, асфальтово-бетонный завод, ЛПО «Вибратор», Предприятие № 2 «Петрохимоптторг», компании «Пепси-Кола», «Вимм Билль Данн». Здесь же расположены Северный таможенный пост, склады и терминалы. Есть на «Парнасе» и одноимённый бизнес-центр. Вдоль железной дороги и проспекта Энгельса выстроились бетонные гаражи коллективных автостоянок. Промзона «Парнас» продолжает стремительно развиваться, осваивая территории вокруг себя, переползая за Кольцевую автодорогу.

Транспортную доступность Выборгского района можно в целом охарактеризовать как удовлетворительную.

Его центральную часть обслуживают две станции метро - «Лесная» и «Выборгская», северную - четыре станции: «Парнас», «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная». Однако территория района слишком велика, существующих станций метро явно недостаточно. Главными транспортными магистралями района, соединяющими его северную и южную части, являются: Большой Сампсониевский проспект, проспект Энгельса и Выборгское шоссе, а также Лесной, Тихорецкий проспекты и проспект Культуры, которые соединяют северную и южную части района. Западную и восточную части района связывают проспекты Светлановский, Луначарского, Просвещения, Суздальский. Владельцы личного автотранспорта, выезжая из района в центр города, вынуждены простаивать в длительных пробках. Имеющиеся развязки на выезде из северных районов не справляются с нагрузкой, и в час пик автотранспорт «стоит» на площади Мужества, Светлановской площади и площади Ленина.

· ближайшее окружение объекта - преимущественно производственные компании и жилая застройка

· уровень интенсивности транспортных потоков вблизи Объекта оценки - высокий, а пешеходной активности - средний ;

· транспортная доступность общественным транспортом и автомобильным характеризуется как хорошая удовлетворительная.

3. Анализ рынка коммерческой недвижимости

Выбор оптимального использования земельного участка.

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного обычно выполняется в двух случаях: при необходимости отдельной оценки участка земли, а также при выборе объектов для сравнительного анализа. Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической, юридической, финансовой осуществимости такого рода действий. Сначала необходимо привести перечень функций, возможных к осуществлению на данном участке земли без каких-либо ограничений. Наиболее эффективного использования определяется взаимодействием ряда факторов:

- Юридическая осуществимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством

- Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

- Финансовая осуществимость. Рассмотрение принципиальной возможности обеспечения финансирования проекта с привлечением заемного капитала.

- Максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из экономически целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость

Анализ использования участка как условно свободного. Юридическая осуществимость. Основные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории этой зоны, установленные в приложении 3 к Закону Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29-10 (часть II), представлены в следующей таблице:

Таблица 4.1 - Виды разрешенного использования объекта исследования

Объекты видов использования, отмеченных в пункте 3 настоящей статьи знаком(*), могут размещаться только на земельных участках, непосредственно примыкающих красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

Минимальная площадь земельных участков.

Допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных территорий, площади для размещения машино - мест, проездов и иных, необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Коэффициент использования территории.

Коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициентаfffиспользованияfffтерритории: - для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей - 1,7; - для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше - 2,3.

Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков.

- Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений без окон: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных и отделенных территориями общего пользования земельных участков или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы; в случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 0 метров.

- Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных земельных участков, по границам земельных участков, отделенных территориями общего пользования, или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы, но не менее 10 метров;

- В случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 3 метра.

- Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений по границам земельных участков, совпадающим с красными линиями улиц и проездов устанавливаются: для жилых зданий с квартирами в первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на магистральные улицы - 6 метров; для жилых зданий с квартирами на первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования - 3 метра; для прочих зданий - 0 метров.

Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений сооружений.

В соответствии со статьей 7 Части II настоящих Правил : допускаются: в отношении балконов, эркеров, козырьков - не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли.

Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельных участков.

Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, расположенных на застроенных территориях - не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале, а именно 30 метров развитии застроенных территорий - не устанавливается), в случае, если иное значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений. При этом, при совпадении ограничений относящихся к одной и той же территории, действуют минимальные предельные параметры, за исключением случаев размещения локальных доминант.

Минимальная доля озелененных территорий.

Таблица4-2. Минимальная доля озеленительной территории для участков с различными видами использования.

При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов, части требуемых настоящими Правилами придомовых открытых озелененных пространств (до 30% их площади) могут быть выделены для объединения в самостоятельные земельные участки внутриквартальных скверов (садов) общего пользования

Минимальное количество машино-мест.

Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков - в соответствии со статьей 10 Части II Правил: Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков поликлиник, (код вида использования 10910; 10840; 10950) - 1 машино-место на 20 койко-мест, а также 1 машино-место на 5 работников.

Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках

Минимальное количество мест на погрузо-разгрузочных площадках на территории земельных участков - в соответствии со статьей 11 Части II Правил: определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов - для складских объектов (код 122).

Минимальное количество мест для хранения

1.Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов для складских объектов (код 122).

2.Площадь машино-мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта определяется из расчета 95 квадратных метров на автомобиль(с учетом проездов); при примыкании участков для стоянки к проезжей части улиц и проездов и продольном расположении автомобилей - 70 квадратных метров на автомобиль.

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки - в соответствии со статьей 13 Части II настоящих Правил: :вдоль скоростных транспортных магистралей - 2,5 метров; вдоль улиц и проездов - 1,8 метров; между соседними участками застройки - 1,8 метров без согласования со смежными землепользователями. Более 1,8 метра - по согласованию со смежными землепользователями. Для участков жилой застройки высота 1,8 метра может быть превышена при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности.

Максимальный класс опасности

Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства размещаемых на территории зоны - V (за исключением автовокзалов и объектов внутригородского транспорта)В правилах землепользования и застройки СПб выделяется более 100 видов разрешенного использования земельных участков. Однако, профессионалы рынка недвижимости называют значительно меньше сегментов рынка земельных участков. Характеристики участков, обуславливающие иное их различие, признаются ценообразующими факторами, оказывающими влияние на цену объекта внутри сходной группы, сегмента.

К выделяемым рынком по функциональному назначению сегментам относятся земельные участки, предназначенные для использования под:

-реализацию дачных поселков невысокого класса и садоводств;

-жилую малоэтажную застройку (таун-хаузы и коттеджы);

-жилую многоэтажную застройку;

-гостиничную застройку;

-производственно-складскую функцию;

-паркинги;

-открытые парковки и стоянки;

-объекты спортивного назначения;

Так как речь идет о сегментировании рынком, то земельные участки, предназначенные для застройки объектами социальной направленности и коммунально-бытовыми объектами, относятся к группе инвестиционно-непривлекательных объектов. Для целей анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором дальнейшая сегментация этой группы бессмысленна.

В правилах землепользования и застройки СПб указаны также варианты использования земельных участков, ограниченных в обороте или вовсе изъятых из оборота. При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором такие земельные участки не анализируются. Представленные в правилах землепользования и застройки СПб виды функционального использования исследуемого земельного участка можно сгруппировать следующим образом:

Таблица 4-3 - Виды разрешенного функционального использования исследуемого земельного участка

Подобные документы

• Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

  Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью. Управляющие организации в жилищной сфере. Расчет основных экономических показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их сравнительный анализ.
  
  курсовая работа [185,6 K], добавлен 08.05.2009
  

• Оценка недвижимого имущества

  Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости нежилых помещений сравнительным, затратным и доходным подходом. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта.
  
  контрольная работа [116,1 K], добавлен 20.04.2016
  

• Разработка системы управления эксплуатацией недвижимости

  Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.
  
  курсовая работа [594,6 K], добавлен 22.07.2011
  

• Анализ ООО "Городской центр недвижимости"

  Общая характеристика ООО "Городской центр недвижимости", анализ основных видов деятельности, знакомство с методами кадрового планирования. Способы оценки результативности системы управления персоналом. Рассмотрение элементов организационной структуры.
  
  отчет по практике [205,6 K], добавлен 09.05.2013
  

• Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ "МегаСити"

  Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ "МегаСити", его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 18.10.2011
  

• Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий

  Содержательные характеристики понятия "редевелопмент" и его место в современном строительном комплексе. Разработка вариантов финансирования проектов редевелопмента в зависимости от формы собственности и конечного варианта реализации объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [659,3 K], добавлен 25.06.2012
  

• Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра

  Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.
  
  курсовая работа [2,0 M], добавлен 25.03.2011
  

• Развитие коммерческой недвижимости

  Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. Создание концепции нового комплекса, обоснование его возможного профиля и эффективности. Формат и определение оптимального места для размещения, а также подбор и привлечение арендаторов.
  
  контрольная работа [431,8 K], добавлен 28.06.2011
  

• Организация агентства недвижимости

  Ознакомление с агентством недвижимости ООО "Виктория-СМ". Виды деятельности предприятия. Принципы развития организации в условиях рынка. Функциональные подразделения организации. Мониторинг Кировского района на предмет средней стоимости квартиры.
  
  отчет по практике [104,9 K], добавлен 11.10.2011
  

• Обоснование мероприятий по управлению развитием объекта недвижимости коммерческого назначения управляющей компании "Стройсервис"

  Управление объектов недвижимости коммерческого назначения на основе многофункциональных комплексов. Создание проекта многофункционального торгового комплекса и проекта автоматизированной системы управления. Оценка суммарной экономической эффективности.
  
  дипломная работа [377,8 K], добавлен 13.02.2013
  

• Информационные системы управления муниципальной недвижимостью

  Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.
  
  реферат [725,1 K], добавлен 30.10.2010
  

• Применение фасилити менеджмента для оптимального управления организацией

  Определение понятия фасилити менеджмента. Общая характеристика организации. Описание объекта недвижимости. Изучение основ технического управления зданием и его инфраструктурой. Управление площадями и арендой. Создание единой общедоступной базы данных.
  
  курсовая работа [403,8 K], добавлен 04.01.2016
  

• К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)

  Элементы (аспекты бизнес-деятельности), формирующие корпоративную культуру для внешнего окружения и внутренних пользователей агентства недвижимости и краткий качественный анализ влияния каждого из них на уровень КК. Функциональные критерии его оценки.
  
  реферат [24,8 K], добавлен 11.09.2010
  

• Анализ фонда оплаты труда администрации Новосибирского района

  Сущность и понятие финансового планирования. Анализ формирования и использования фонда оплаты труда. Общая характеристика администрации Новосибирского района. Составление и анализ финансового плана фонда оплаты труда администрации Новосибирского района.
  
  дипломная работа [166,4 K], добавлен 27.03.2013
  

• Организация управления в ИП "Мустакимова" Агентства недвижимости "City Plus"

  Исследование процесса управления в агентстве недвижимости и модели его организационного поведения. Управление персоналом в организации. Работа менеджера в сфере недвижимости. Методы подбора кадров, кадровая политика организации, мотивация сотрудников.
  
  отчет по практике [187,4 K], добавлен 13.02.2014
  

• Выбор и разработка целевого рынка

  Выбор целевых рынков в технологии маркетинговой деятельности. Критерии, методы и алгоритм выбора. Подходы и методы исследования, сбора и обработки данных при анализе рынка недвижимости. Технология осуществления риэлтерской деятельности ООО "Альянс".
  
  дипломная работа [254,6 K], добавлен 22.02.2010
  

• Корпоративная культура на рынке недвижимости

  Понятие корпоративной культуры и ее структура: уровни, типы, значение на рынке недвижимости на примере ООО "АН "Недвижимость Москвы". Оценка офисов. Срок работы на рынке недвижимости, а также факторы и условия формирования корпоративной культуры.
  
  курсовая работа [37,2 K], добавлен 13.06.2014
  

• Использование методики Т. Саати в процессе принятия решений по выбору квартиры

  Проблема выбора квартиры (выбор лучшего варианта, лучшей альтернативы). Характеристика объекта исследования. Краткая информация о методе анализа иерархий американского ученого Т. Саати, который используется в задачах выбора при условиях неопределенности.
  
  курсовая работа [37,8 K], добавлен 22.12.2010
  

• Анализ организации и совершенствование коммерческой деятельности на предприятии розничной торговли

  Сущность, основные цели и содержание коммерческой деятельности в розничной торговле. Коммерческая деятельность розничного предприятия как объекта управления. Методика анализа эффективности системы управления коммерческой деятельностью предприятия.
  
  дипломная работа [213,2 K], добавлен 19.03.2012
  

• Теория систем и системный анализ

  Системная диагностика реальных социально-экономических и организационных объектов. Рассмотрение объекта на разных уровнях анализа. Конструктивно-функциональная модель объекта. Идентификация системных характеристик. Построение и анализ потоковых моделей.
  
  контрольная работа [28,9 K], добавлен 15.01.2013
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам