6

Для размещения религиозных объектов

7

Для размещения медицинских лабораторий, станций скорой и неотложной помощи, учреждений санитарно-эпидемиологической службы, учреждений судебно-медицинской экспертизы и других подобных объектов

8

Для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания животных

9

Для разм. объектов культуры и искусства, связанных с проживанием населения (библиотек, муз., художественных, хореографических школы и студий, домов творчества и т.д.)

10

Для размещения объектов культуры и искусства, не связанных с проживанием населения, кроме специальных парков (зоопарков, ботанических садов)

11

Для размещения объектов охраны общественного порядка

12

Для размещения больничных учрежденийбез специальных требований к размещению

13

Для размещения государственных административно-управленческих объектов и некоммерческих организаций, не связанных с проживанием населения

14

Для размещения объектов науки

Офисные цели, если это объекты коммерческого назначения

15

Для размещения финансово-кредитных объектов

Офисные цели

16

Для размещения объектов страхования

17

Для размещения объектов пенсионного обеспечения

18

Для размещения гостиниц

Гостиницы

19

Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.д.) без трибун для зрителей

Спортивные объекты

20

Для размещения спортивных клубов

21

Для размещения жилищно-эксплутационных служб

Объекты коммунального хозяйства. Некоммерческое использование

Объекты коммунального хозяйства. Некоммерческое использование

22

Для размещения объектов гражданской обороны ипредотвращения чрезвычайных ситуаций

23

Для разм. Распределит. пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, блок- мод. котельных, насосных станций перекачки, центральных и индивидуальных тепловых пунктов

24

Для размещения наземных сооружений линий электропередач и тепловых сетей (переходных пунктов и опор воздушных ЛЭП, кабельных киосков, павильонов камер и т.д.)

25

Для размещения повысительных водопроводных насосных станций, водонапорных башен, водомерных узлов, водозаборных скважин

Объекты коммунального хозяйства. Некоммерческое использование

26

Для разм. очистных сооружений поверхностного стока и локальных очистных сооружений

27

Для размещения канализационных насосных станций

28

Для разм. наземных сооружений канализационных сетей (павильонов шахт, скважин и т.д.)

Объекты коммунального хозяйства. Некоммерческое использование

29

Для размещения газораспределительных пунктов

30

Для размещения киосков вентиляционных шахт метрополитена

31

Для размещения подземных и надземных пешеходных переходов

32

Для размещения вестибюлей метрополитена

33

Для разм. стоянок городского транспорта (ведомственного, экскурсионного транспорта, такси)

Открытые парковки, стоянки

34

Для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта

35

Для размещения объектов связи

Промышленно-складское назначение, если это объекты коммерческого назначения

36

Для размещения объектов транспорта (автозаправочных и газонаполнительных станций)

37

Для размещения складских объектов

38

Для размещения причалов и стоянок водного транспорта

Порты

39

Для размещения многоэтажных и подземных гаражей

Паркинги

40

Для размещения гаражей для автотранспорта инвалидов

41

Для размещения садов, скверов, бульваров

Таким образом, юридически осуществимыми вариантами использования исследуемого земельного участка как условно свободного может быть признана застройка улучшениями объектами здравоохранения, паркинги, открытые стоянки, объекты коммунального хозяйства, гостиницы, спортивные объекты, общеобразовательные учреждения, а также торговли.

Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками самого участка (инженерно-геологические параметры грунтов, местоположение, достаточность размера участка и т.д.). При реализации рассматриваемых вариантов препятствий физического характера на данной территории не будет.

Экономическая целесообразность. При анализе экономической целесообразности определяется, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить приемлемый доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Основной критерий экономической целесообразности: NPV(CF)>0.

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли. Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования. Проведя анализ близлежащего конкурентного окружения, можно сделать вывод о том, что вокруг объекта исследования расположены образовательные и медицинские учреждения, объекты общественного питания, жилые дома и парки. С точки зрения экономической целесообразности можно исключить данные назначения объектов из рассматриваемого перечня.

Исключим также дом культуры, пешеходный переход, объект ЖКХ, культовый объект, отделение милиции, поскольку данные виды использования земельного участка не принесут дохода. Далее исключим автозаправку, поскольку для осуществления данного вида деятельности интересно только нефтяным компаниям, ветеринарную клинику, спортивный объект, ресторан и гостиницу, поскольку в данных случаях бизнес основывается скорее на управлении, а не недвижимости. Исключив также вариант парковки/гаража из-за его малой доходности и рассмотрев близлежащую к участку местность, можно утверждать, что имеется в микрорайоне имеется небольшое количество торговых и офисных объектов и что существующий локальный спрос не удовлетворен. Емкости «местного» рынка, особенно в текущих экономических условиях хватит, чтобы принять дополнительный объем предложения, который появится в результате строительства небольшого торгового комплекса или бизнес-центра.

Максимальная араэффективность. Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется наиболее эффективный из двух вариантов: строительство офисного и торгового здания.

Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка.

Для того, что определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования условно свободного участка, необходимо провести следующий алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного участка

2. Стоимость улучшения - затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС ВР; или рыночные данные).

3. Стоимость объекта



4. Стоимость земельного участка VL=Vо-VB>max, где VL - стоимость земли, Vо - рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), VB - стоимость улучшения. Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, является максимальная стоимость земли.

Будем использовать метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка. Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче.

- Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, со стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов в течение достаточно продолжительного промежутка, включает три группы техник.

· Техники мультипликаторов валового дохода. Этими техниками рыночная стоимость объекта определяется умножением валового дохода (потенциального или эффективного) на среднерыночную величину мультипликатора (потенциального или эффективного валового дохода соответственно).

· Техники коэффициентов капитализации. Эта группа техник обеспечивает капитализацию чистого операционного дохода путем его делением на норму денежного потока, называемую коэффициентом капитализации (). Величина коэффициента капитализации определяется техникой сравнительного анализа продаж, а также другими техниками (коэффициента операционных расходов, группы компонентов собственности, инвестиционной группы, коэффициента покрытия долга).

· Техники остатка. При известной стоимости и известном коэффициенте капитализации одного из двух интересов в собственности стоимость второго рассчитывается посредством капитализации инструментом ,части , чистого операционного дохода :

- Метод капитализации нормой отдачи основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется (то есть пересчитывается по ставке дисконтирования в настоящую стоимость). При этом ставка дисконтирования, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина ставки дисконтирования выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов. К указанному методу отнесены техника непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно - инвестиционного анализа.

Определение прогнозного периода

Метод капитализации доходов нормой отдачи основывается на будущих денежных поступлениях, поэтому задачей оценщиков является выработка прогноза изменений денежного потока на какой-либо будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста недвижимости не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный равный поток доходов). Выбор прогнозного периода (срока проекта) зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата. В настоящих расчетах принят прогнозный период, равный 10 годам. Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки. Потенциальный валовой доход определяется от сдачи объектов недвижимости в аренду на вторичном рынке.

· Контрактная годовая арендная плата -- часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания.

· Рыночная годовая арендная плата -- часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Рыночная арендная ставка для двух вариантов использования участка как условно свободного определена сравнительным подходом ниже. В данной работе применялась техника факторного анализа (парных сравнений).

Отбор объектов-аналогов

При выборе объектов-аналогов уделялось внимание назначению объектов, схожести местоположения, типу объекта, площади и состоянию помещений. Источниками информации послужили интернет ресурсы: www.spb.arendator.ru, www.estate.spb.ru. Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств.

Элементы сравнения и корректировки

В данной работе в качестве элементов сравнения послужили права на земельный участок, наличие парковки, доступность объекта (пешеходная и транспортная), состояние помещений. Техника парного сравнения заключается в том, что арендная ставка рассчитывается путем корректировки ставок с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность арендных ставок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

Табл.4-4Расчет арендной ставки для торговой функци

Элемент сравнения	Объект исследования	ТД «Пассаж»	Северный Молл	Сенатор	Вояж
Цена (руб/кв.м в месяц)		1750	600	1020	800
Район расположения	Выборский	Невский	Калининский	Петроградский	Калининский
Местоположение	Пр.Просвящения	Невский Пр.	Культуры пр.	Ул. Проф. Попова	Гражданский пр.
Тип объекта	Торговое здание	Торговое здание	Торговое здание	Торговое здание	Торговое здание
Арендная площадь, кв. м		7000	26670	3000	15708
Права	собственность	аренда	аренда	аренда	аренда
Корректировка		-1150	-1150	-1150	-1150
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		600	600	600	800
Наличие парковки	есть	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-	-	-	-200
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		600	600	800	600
Состояние помещений	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	отличное
Корректировка		-	-	-	-200
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		600	600	600	600

Элемент сравнения:

1. Права. Корректировка 1750-600=1150;

2. Парковка. Корректировка 800-600=200;

3. Состояние помещений. Корректировка 800-600=200



Табл.4-5Расчет арендной ставки для офисной функции

Элемент сравнения	Объект исследования	Акватория	Атлантик Сити	Собрание	Совирен
Цена (руб/кв.м в месяц)		625	875	1000	1250
Район расположения	Выборский	Выборгский	Приморский	Невский	Василеостровский
Местоположение	Пр.Просвящения	Выборгская наб	Савушкина ул.	Цветочная ул.	Малый просп. В.О.
Тип объекта	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание
Арендуемая площадь, кв. м		21000	9500	22000	7000
Права	Собствен.	аренда	аренда	аренда	аренда
Корректировка		-625	-625	-625	-625
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		480	1355	1105	1105
Потребность в ремонте	нет	нет	есть	есть	есть
Корректировка		-	-625	-625	-625
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		480	730	480	480
Доступность объекта	плохая	плохая	хорошая	плохая	плохая
Корректировка		-	-250	-	-
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		480	480	480	480

Элемент сравнения:

1. Права. Корректировка 1250-625=625;

2. Потребность в ремонте. Корректировка 1250-625=625;

3. Доступность. Корректировка 875-625=250.

Расчетная арендная ставка для офисной функции равна 490 руб. за кв.м в месяц.

Определение величины эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход (Ieg) рассчитывается по следующей формуле:

,

где - потенциальный валовый доход,

- потери от недозагрузки,

- потери от неплатежей.

Расчет по объектам-аналогам: для торговой функции - торговый центр Пассаж, для офисной функции - бизнес-центр Атлантик Сити, как наиболее схожие и подобные объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектов сравнения).

Коэффициент недозагрузки для офисной функции принят на уровне 9,6%http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2797, а для торговой недвижимости коэффициент недозагрузки составляет 7%http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2798, коэффициент неплатежей как для офисной, так и торговой функции составляет 1%.

Стоимость эксплуатации здания напрямую зависит от его площади и класса, которая определяется общепринятой классификацией. На практике эти величины могут варьироваться в течение годового цикла эксплуатации и зависят, в первую очередь, от сезонности, износа здания и его инженерной инфраструктуры. Операционные расходы делятся на постоянные и переменные.

В постоянные операционные расходы включаются:

*минимальные расходы на управленческий и бухгалтерский учет;

*затраты на «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций;

*затраты на техническое обслуживание: своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замещения;

*расходы на эксплуатацию: уборку территории, а также систему обеспечения безопасности в здании.

В переменные операционные расходы включаются:

*расходы по управлению;

*расходы по управлению (в зависимости от объекта: 3-6 % от эффективного валового дохода или заработная плата управляющего);

*расходы на маркетинг (целевое финансирование мероприятий рекламной кампании, по аналогии как у основных конкурентов, 1-6 % от эффективного валового дохода, по остаточному принципу);

*расходы на юридические и бухгалтерские услуги (% от эффективного валового дохода, можно по рыночным расценкам аналогичных услуг или заработная плата специалиста);

*коммунальные услуги (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, удаление мусора можно рассчитать по нормам или проанализировать бухгалтерские счета ретро-периода);

*эксплуатационные расходы (обслуживание всех коммуникаций здания, дезинфекция, расходные материалы, кондиционирование - данные рассчитываются аналогично коммунальным услугам);

*расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с отчислениями в социальные фонды, рассчитывается по рыночным данным о средней заработной плате подобных специалистов);

*расходы по обеспечению безопасности (рассчитывается по рыночным расценкам аналогичных услуг или по данным о среднерыночной заработной плате специалиста);

*резерв на замещение.

На оплату услуг по содержанию и управлению офисным центром приходится, в среднем, 30% от валового дохода объекта, а для торговых центров не превышает 20%http://www.restat.ru/article/showarticle/13/.

Прогнозные значения уровня арендных ставок в данных сегментах, рассчитанные на основании результатов ежемесячных экспертных опросов о состояния рынка коммерческой недвижимости относительно 1 квартала 2012 года составили 8% для офисных центров и 4% для торговых центров.http://www.guion.spb.ru/userfiles/prognoz2012_1.pdf

Табл.4-6Чистый операционный доход для офисного объекта

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Площадь, кв. м	9500	9500	9500	9500	9500	9500	9500	9500	9500	9500
Арендная ставка, руб./кв.м/мес.	500	544	592	644	701	763	831	905	986	1074
Потери от неплатежей, %	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Потери от недозагрузки, %	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9
Операционные расходы, %	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30
Чистый операционный доход, руб./год	2995492	3259096	3546663	3858194	4199680	4571122	4978508	5421841	5907111	6434317

Табл.4-7 Чистый операционный доход для торгового объекта

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Площадь, кв. м	7000	7000	7000	7000	7000	7000	7000	7000	7000	7000
Арендная ставка, руб./кв.м/мес.	410	438	468	500	534	571	610	652	697	745
Потери от неплатежей, %	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Потери от недозагрузки, %	10	10	10	10	10	10	10	10	10	10
Операционные расходы, %	26	26	26	26	26	26	26	26	26	26
Чистый операционный доход, руб./год	1892305	2021536	2159997	2308019	2464613	2635382	2815382	3009227	3216919	3438458

Нахождение нормы отдачи на капитал

Для инвестора норма отдачи на капитал -- это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. При определении нормы отдачи были приняты во внимание риски, наличие или отсутствие которых связано со следующими факторами:

*местоположение объекта недвижимости;

*объем необходимых капиталовложений;

*экономическая и политическая ситуация в России;

*состояние рынка аналогичных объектов в регионе.

Для определения нормы отдачи используются различные методы:

*метод кумулятивного построения;

*техника альтернативных проектов;

*экспертный метод (основан на опросе нескольких экспертов);

*метод САРМ (модель ценообразования финансовых активов);

*метод рыночной экстракции.

Расчет нормы отдачи на капитал проводился методом экстракции. Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости. Далее перечислены основные этапы данного метода.

1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными ценами сделок.

2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.

3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов.

При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:

*затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;

*инфляционного удорожания по сложному проценту;

*удешевления вследствие естественного устаревания;

*расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).

*определение нормы отдачи

Цена продажи офисных помещений в бизнес-центре Атлантик Сити 172 тыс. руб./ кв. мhttp://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/office/

Цена продажи торговых помещений в комплексе Пассаж 128 тыс. руб./ кв. м.http://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/torgovye/

Табл.4-8Внутренняя норма отдачи для офисного и торгового объекта

	Алтантик Сити	Пассаж
Начальные инвестиции, руб.	1634000000	896 000 000
Прогнозный период, лет	10	10
IRR, %	9	11
Стоимость реверсии, %	1712000000	921000000
Стоимость объекта, руб.	1866080000	1022310000

Для выбранного земельного участка

Табл.4-9Чистый операционный доход для офисного объекта

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Площадь, кв. м	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981
Арендная ставка, руб./кв.м/мес.	500	544	592	644	701	763	831	905	986	1074
Потери от неплатежей, %	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Потери от недозагрузки, %	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9
Операционные расходы, %	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30
Чистый операционный доход, руб./год	4406368	4794130	5217141	5675403	6177729	6724120	7323385	7975528	8689360	9464880

Табл.4-10Чистый операционный доход для торгового объекта

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Площадь, кв. м	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981
Арендная ставка, руб./кв.м/мес.	410	438	468	500	534	571	610	652	697	745
Потери от неплатежей, %	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Потери от недозагрузки, %	10	10	10	10	10	10	10	10	10	10
Операционные расходы, %	26	26	26	26	26	26	26	26	26	26
Чистый операционный доход, руб./год	3778933	4037007	4313514	4609113	4921832	5262857	5622317	6009426	6424187	6866600

Табл.4-11Внутренняя норма отдачи для офисного и торгового объекта

	Офисная ф-ия	Торговая ф-ия
Начальные инвестиции, руб.	2404732000	1789568000
Прогнозный период, лет	10	10
IRR, %	9	11
Стоимость реверсии, %	2451410000	1814215000
Стоимость объекта, руб.	2672036900	2013778650

Расчет стоимости строительства

Расчет стоимости нового строительства осуществляется с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Строительство офисного здания

Характеристика здания: фундаменты железобетонные; каркас сборный железобетонный; стены из пенобетонных панелей и кирпичные; перекрытия и покрытия железобетонные; перегородки кирпичные, шлакобетонные и из стеклоблоков; полы цементные и плиточные; отделка -- штукатурка, окраска масляными составами и частичная облицовка глазурованными плитами; отопление центральное; водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности I. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 21.7руб.http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000137.htm Строительный объем равен 251658м3 как произведение коэффициента застройки 0,6http://base.garant.ru/2305985/, количества этажей (10 этажа), высоту этажа (3м) и площадь земельного участка (13981), индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 - 1.2, индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,2 координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве (kccs.ru). На основе переводных коэффициентов стоимость строительства равна 879435993 руб. С учетом косвенных затрат 20% и прибыли предпринимателя 20%http://www.naibecar.ru/research_message_6263.html стоимость строительства равна 1231210391 руб.

Строительство торгового здания

Характеристика здания: фундаменты железобетонные и бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные, бетонные; перекрытия железобетонные; полы из метлахской плитки, линолеума, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам; имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт; группа капитальности I. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 30 руб. Строительный объем равен 251658м³. На основе переводных коэффициентов стоимость строительства равна 1215810129руб. С учетом косвенных затрат 20% и прибыли предпринимателя 17%http://www.naibecar.ru/research_message_6263.html стоимость строительства равна 1750766586руб.

Расчет стоимости земельного участка как условно свободного в зависимости от различного назначения

В качестве возможных вариантов использования земельного участка анализируются офисная и торговая функции.

Табл.4-12 Определение стоимости земельного участка

	Офисное здание	Торговое здание
Стоимость объекта, руб.	2672036900	2013778650
Стоимость строительства, руб.	1231210391	1750766586
Стоимость земли, руб.	1440826509	263012064

В ходе проделанной работы было выявлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка как условно свободного является реализация на нем офисной функции.



5. Выбор наиболее эффективного варианта использования земли и улучшений

5.1Анализ использования участка с имеющимися улучшениями

В данной главе мы будем находить наиболее сприбыльное и эффективное использование земельного участка, при условии, что на этом участке находится здание.

Основываясь на данных и информации приведенных в предыдущих главах и разделах, я сделал вывод о целесообразности пристройки крытой спортивной площадки и ресторана общего питания.

Таблица. Расчёт чистой текущей стоимости крытой спортивной площадки



Таблица. Расчёт чистой текущей стоимости ресторана общего питания.

5.2 Выводы по выбору НЭИ участка с имеющимися улучшениями

Таблица. Сравнения показателей NPVuIRRресторана и спортивной площадки.

	NPV	IRR	PP, лет
Стоимость ресторана	13 270 862	18%	4	вариант 2
Стоимость спорт - площадки	6 615 117	14%	4	вариант 1

Делаем вывод из приведенных данных в таблице, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка с улучшением будет постройка ресторана общего питания.



Заключение

В данной работе были описаны земельный участок, улучшение на этом участке, определены основные и особые допущения и ограничивающие условия, принятые при проведении исследования. Был проделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного, а также анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями с кадастровым номером 78:5516А:2 и расположенным в Санкт-Петербурге по адресу: проспект Просвещения, дом 40, литера A.

В ходе проделанной работы было выявлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка как условно свободного является реализация на нем офисной функции. А также, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка с существующими улучшениями является пристройки ресторана общего питания



Список литературы

1. Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29-10 (часть II)

2. Закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга и зонах охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» от 22.12.2005 г. № 728-99 (с изменениями на 30.06.2010 г.)

3. http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2798

4. http://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/torgovye/

5. kgainfo.spb.ru

6. http://www.uniprice-ocenka.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=139

7. Приказ КЗРиЗ Санкт-Петербурга № 158 от 01.06.2012 г.

8. http://base.garant.ru

9. http://www.naibecar.ru

10. Размещено на Allbest

...