Алгоритм анализа инвестиционного проекта в индустрии гостеприимства
Рассмотрение сущности и структуры инвестиционного проекта, выявление показателей его эффективности. Определение этапов и критериев оценки инвестиционного проекта. Изучение алгоритма анализа инвестиционного проекта на примере строительства гольф-клуба.
| Рубрика | Менеджмент и трудовые отношения |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.07.2014 |
| Размер файла | 3,1 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Достоинство такого постадийного подхода состоит в том, что он обеспечивает возможность постепенного нарастания усилий и затрат, вкладываемых в подготовку проекта. На каждой стадии полученные результаты оцениваются, и наиболее многообещающие проекты становятся объектом исследования на следующей стадии. Такая оценка связана с различными аспектами проекта: его физическими, экономическими, бюджетными параметрами, территориальными, социальными, отраслевыми особенностями.
2.2 Критерии оценки проекта инвестором
Рассмотрим теперь более подробно критерии инвестиционного проекта, позволяющие оценить его привлекательность.
Особо нужно отметить тот факт, что критерии проекта важно оценивать с позиции инвестора. Именно инвестор принимает решение о целесообразности инвестирования всего проекта и зачастую финансирования третьего и четвертого этапов подготовки проекта.
Соответственно, инициатор должен подготовить проект в соответствии с алгоритмом анализа критериев инвестиционной привлекательности, рисунок 1 и 2.
А) Инновационность (уникальность) идеи
Б) Критерий реализуемости идеи (т.е. ее физического выполнения)
- Реалистичность идеи, ее осуществимость, наличие рынка сбыта.
- Физическая реализуемость.
- Юридическая реализуемость (разрешенность) проекта девелопмента.
- Обоснование конкурентной стратегии, позиционирования продукта на целевом рынке.
- Системный подход к пониманию концепции проекта (внутренняя и внешняя синергия, экстернальные эффекты проекта).
В) Критерий выбора местоположения
- Местоположение как качественная характеристика объекта девелопмента.
- Экологический фактор.
- Прогноз изменения качественных характеристик местоположения объекта недвижимости в будущем как специфический критерий оценки девелоперского проекта.
Г) Критерии оценки команды-инициатора проекта
- Опыт разработки, представления и реализации девелоперских проектов.
- Личностные качества разработчиков, их порядочность, надежность.
- Заинтересованность инициаторов девелоперского проекта в его реализации от начала и до конца.
Д) Окружение проекта
- Лояльность органов власти и управления (личный интерес ЛПР, бюджетная отдача, геополитические дивиденды от реализации проекта).
- Отношение местного сообщества.
- Отношение бизнес-сообщества.
Е) Критерий приемлемости финансовых показателей проекта
- Сумма привлекаемых инвестиций.
- Стандартный набор фин. показателей: срок окупаемости, NPV, IRR, PI.
- Чувствительность проекта к конъюнктурным и другим изменениям входных параметров, запас прочности.
Ж) Критерий приемлемости организационно-экономической формы участия в проекте
- Форма участия инвесторов, инициатора проекта, контрагентов будущего предприятия, государства.
- Форма обеспечения заемных средств (в случае кредита).
З) Критерий проработанности проекта
- Достаточная степень детализации параметров проекта на каждом этапе его реализации.
- Наличие модели реагирования и интерактивного принятия управленческих решений для случаев отклонения фактических параметров от прогнозных.
- Согласованность интересов всех участников проекта.
Рисунок 1. Алгоритм анализа девелоперского проекта
А) Рассмотрим критерий реализуемости идеи
Реалистичность идеи, ее осуществимость, наличие рынка сбыта продукта (Marketability).
Marketability - качественная (неколичественная) характеристика проекта, определяемая возможностью реализации (продажи)
Она косвенно определяется тем, насколько обоснованна необходимость проведения инвестиционного анализа/проектирования (или поиска заинтересованных в реализации проекта лиц) на стадии, когда никакого проекта нет, а есть только идея. К обоснованию Marketability привлекаются эксперты, аналитики рынка, которые делятся своим мнением о реализуемости проекта на рынке в принципе (о соответствии продукции существующим потребностям целевой аудитории).
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рисунок 2. Критерии проработки инвестиционного проекта
Как правило, идеи (проекты), не удовлетворяющие данному критерию, отбрасываются уже на этом этапе анализа. Данный критерий для того и предназначен, чтобы выявлять нереалистичные, провальные (в смысле отсутствия рынка сбыта) идеи на ранней стадии анализа, когда решается вопрос направления ресурсов (трудовых, финансовых, временных) на анализ нескольких проектов из множества альтернативных проектов.
Важно, чтобы эксперты учитывали конкретные конъюнктурные условия не на рынке инвестиций (идея не должна оцениваться по соотношению доходность - рискованность), а на целевом рынке продукции предполагаемого проекта.
Физическая реализуемость. Инвестиционная площадка может не обладать достаточными для проекта качественными характеристиками, либо на ней невозможна реализация каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства. Необходимо учитывать затраты на освобождение участка под застройку, в том числе на грунтовые и специальные подготовительные работы. При этом под физической неосуществимостью девелоперского проекта нужно понимать:
1) собственно невозможность строительства (размещения) строений и сооружений и невозможность обеспечения необходимыми инженерными условиями строительство и дальнейшую эксплуатацию;
2) экономическую неэффективность проекта в результате учета в составе текущих и первоначальных инвестиционных затрат расходы на дополнительное инженерное обеспечение, дополнительные землеотводы, на реконструкцию и строительство сооружений и коммуникаций районного (и, возможно, более крупного) масштаба, на согласование этих изменений с другими землевладельцами.
Юридическая реализуемость проекта. Проекты, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие нормативно-правовых ограничений (установленных в частности правилами зонирования, регламентами получения разрешения на застройку, требованиями СНиП, законодательством об охране здоровья населения, окружающей среды и т.д.) должны быть отброшены. Также должны учитываться: наличие сервитутов, местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры, наличие захоронений и необходимость археологических раскопок.
При этом в пределах юридически разрешенного использования возможен довольно широкий диапазон различных проектных решений и технико-экономических вариантов реализации проекта.
Если проект не встречает явных юридических препятствий, на данном этапе (ввиду неопределенности в отношении окончательного варианта реализации девелоперского проекта) должен быть определен весь диапазон допустимых законом предельных изменений различных технико-экономических параметров проекта. В дальнейшем (в случае необходимости корректировки проекта) не нужно будет повторять анализ по критерию юридической реализуемости.
Обоснованность конкурентной стратегии, позиционирование продукта на целевом рынке.
На данном этапе оценка критерия реалистичности проекта осуществляется при помощи маркетинговых исследований.
Цель маркетинговых исследований: разработать обоснованную концепцию проекта (стратегию позиционирования, конкурентную стратегию).
При этом выполняются следующие задачи:
1) выявить целевую аудиторию;
2) оценить реализуемость проекта;
3) выявить критические стороны предложенной концепции;
4) оценить существующую емкость рынка;
5) обосновать объем реализации услуг и т.д.
Успешность реализации проекта зависит от степени комплексности, системности в реализации каждого его отдельного компонента. Таким образом наглядно проявляется эффект синергии.
Синергия - возрастание эффективности деятельности в результате соединения, интеграции, слияния отдельных частей в единую систему за счет так называемого системного эффекта, эмерджентности.
Эмерджентность - качества, свойства системы, которые не присущи ее элементам в отдельности, а возникают благодаря объединению этих элементов в единую, целостную систему.
В) Критерий выбора местоположения.
В общем случае анализ по критерию местоположения предполагает ресурсный анализ участка, а именно:
- макроположение участка;
- микроположение участка;
- обременения участка;
- экология;
- транспортная доступность;
- социальная инфраструктура;
- видовые характеристики;
- преимущества участка застройки;
- недостатки участка застройки;
- планы по устранению недостатков участка;
- оценка емкости участка (допустимого количества объектов строительства).
Ввиду специфики воздействия фактора местоположения на успешность реализации проекта в сфере гостиничного бизнеса (прежде всего многовариантности указанного воздействия) изложенный анализ целесообразно структурировать в соответствии с целевой направленностью (концепцией) индивидуального проекта, а, следовательно, сосредоточить внимание на индивидуальных для каждого проекта характеристиках местоположения.
Тут же целесообразно осуществить прогноз изменения качественных характеристик местоположения объекта недвижимости.
Г) Критерии выбора команды
1) Опыт разработки, представления и реализации девелоперских проектов;
2) Личностные качества разработчиков, их порядочность, надежность;
3) Заинтересованность инициаторов девелоперского проекта в его реализации от начала и до конца.
Д) Окружение проекта.
В научной литературе, посвященной вопросам инвестиций и бизнес-планирования, в окружение включают: правовые аспекты реализации проекта, особенности и конкретные характеристики налогообложения, макроэкономические показатели (такие как уровень безработицы, инфляции, благосостояния населения, средняя заработная плата, инвестиционные потоки и т.д.). Многие из этих вопросов в отношении конкретного девелоперского проекта исследователь (аналитик) рассматривает с различных сторон на других (более ранних) этапах критериального анализа. Однако все же рекомендуется еще раз вернуться к их рассмотрению с целью более объективной оценки перспективы реализации проекта.
К тому же на данном этапе мы обладаем необходимой и достаточной информацией, чтобы провести полноценный SWOT-анализ. Можно наконец четко назвать, что является Threats (угрозами) проекта (у которого уже четкая концепция), и что может считаться Opportunities (внешними и внутренними возможностями) проекта - на более ранних этапах это было невозможно (или, по крайней мере, непродуктивно), поскольку нам еще не были известны Strengths (силы) и Weaknesses (слабости).
Е) Финансовые показатели проекта.
К ним относят в первую очередь:
1) Сумму привлекаемых инвестиций.
2) Стандартный набор фин. показателей: срок окупаемости, NPV, IRR, PI
3) Чувствительность проекта к конъюнктурным и другим изменениям входных параметров, запас прочности.
Подробно данные аспекты анализа инвестиционного проекта изложены в предыдущей главе. Однако особо нужно отметить, что для проектов в сфере гостеприимства одним из основных факторов, участвующих в анализе эффективности, является величина денежных потоков в периоды строительства и производственной деятельности проектируемого объекта. Суммарная величина денежных потоков от производственной и инвестиционной деятельности на протяжении рассматриваемых периодов должна быть положительна. Используя финансовые показатели, можно сделать вывод о коммерческой эффективности проекта. Соизмерение разновременных показателей инвестиционного проекта осуществляется путем приведения (дисконтирования) их ценности к начальному периоду.
Ж) Критерий приемлемости организационно-экономической формы участия в проекте
К ним относят:
1) форма участия инвесторов, инициатора проекта, контрагентов будущего предприятия, гос-ва;
2) форма обеспечения заемных средств (в случае кредита).
Данный критерий позволяет оценить единство действий участников как одного целого коллектива с распределением ролей и учета интересов каждого отдельного участника проекта.
З) Критерий проработанности проекта.
1) Достаточная степень детализации параметров проекта на каждом этапе его реализации;
2) Наличие модели реагирования и интерактивного принятия управленческих решений для случаев отклонения фактических параметров от прогнозных;
3) Согласованность интересов всех участников проекта.
3. Анализ проекта строительства гольф клуба
3.1 Инновационность (уникальность) идеи
Рассмотрим указанные критерии анализа девелоперского проекта на примере инвестиционного проекта «Венский Лес», разработанного отделом консалтинга ООО «Южная юридическая консалтинговая компания» в 2012 г.
Проект подразумевает строительство частного гольф-клуба с гостиничным комплексом 5 звезд и коттеджного поселка на прилегающей территории.
Цель представленного проекта заключается в приобщении элиты регионов Юга России (Краснодарского края и Республики Адыгея) к качественно новым стандартам уровня жизни путем популяризации культуры гольфа.
Проект несет в себе абсолютно новую и уникальную для Краснодарского края идею создания комплекса, на территории которого будет располагаться частный гольф-клуб (на уровне лучших гольф-клубов мира), 10 коттеджей апартаментного типа, бизнес-отель 5 звезд на 70 номеров, поселок элитной индивидуальной застройки, конноспортивная зона, места для отдыха и развлечений.
Оригинальность, уникальность проекта заключается в следующем: «Венский Лес» - проект первого на Юге России частного гольф-клуба с прилегающей зоной суперэлитной застройки на территории с минимально измененным ландшафтом и минимальной антропогенной нагрузкой.
Проектируемый комплекс призван обеспечить его будущим жителям и гостям исключительный уровень комфорта во всем. Внимание уделяется не только основной составляющей проекта - полям для гольфа, но и всем неотъемлемым компонентам проекта, призванным приобщить членов и гостей клуба к современной бизнес-элите, ее образу жизни.
Проект включает 2 этапа. Первая очередь строительства предполагает: 18-луночное чемпионское поле и стандартное 9-луночное поле для обучения, клабхаус, бизнес-отель конгрессного типа 5 звезд на 70 номеров с рестораном 4 звезды, 10 коттеджей для временного проживания. Сумма инвестиций - 32 млн евро.
Вторая очередь предполагает строительство комплекса малоэтажных коттеджей элит-класса для постоянного проживания членов клуба, конноспортивный комплекс (на рис. 3 слева от гольф-полей). Сумма инвестиций - 24 млн евро.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Рисунок 3. Проект размещения объектов девелопмента на территории участка
Посетителям отеля будет доступно все необходимое для поддержания отличной спортивной формы и заботы о здоровье и красоте, для чего проектом предусмотрены два теннисных корта, бассейны для плавания и отдыха, фитнес-центр и центр красоты и здоровья. Природно-климатические условия идеальны для конных и пеших прогулок, организации летних командных видов спорта и пикников. Кроме того, отель будет создавать все условия проведения бизнес-конференций и переговоров на самом высоком уровне.
Гольф-клуб - это «изюминка», то, что привлечет потенциального клиента. Безусловно, все остальное: отель, ресторан, коттеджи и прилегающая территория - должны соответствовать высшему классу комфорта, эстетичности, престижности и дороговизне.
3.2 Критерий реализуемости идеи (физического выполнения)
Повышение уровня жизни и ее качества влечет интерес к дорогим видам отдыха. При этом, что касается дорогих видов спорта, отдыха и т.д., отчетливо прослеживается тенденция ограничить доступ к ним лиц, не принадлежащим к высшему обществу.
Этим людям интересен свой круг общения, т.е. люди такого же статуса и достатка. Большинство из них претерпело или претерпевает стадию превращения из рядовых членов общества в элиту. Этот процесс сопровождается переосмыслением характера проведения свободного времени и времени, предназначенного для работы. Атрибуты роскошной жизни, изысканные предметы обихода, особый стиль жизни (характерный для бизнесменов Запада) уже не просто вызывают интерес, а становятся настоящей потребностью элиты. С одной стороны, такие предметы, как дорогой автомобиль, часы, призваны отражать статус их владельца. С другой стороны, они же превращаются в потребность.
Практика показывает, что многие виды спорта, неизвестные в советское время и ввезенные из-за границы, быстро становятся неотъемлемым элементом образа жизни успешного бизнесмена, политика в России. Так уже было с большим теннисом, стендовой стрельбой, стрельбой из арбалета и т.д. Что уж говорить о гольфе, игре, которая даже на Западе является скорее не видом спорта, а целой культурой, неразрывно связанной с категорией успешного и большого бизнеса.
Целевой клиент предъявляет также ряд особых требований к месту преимущественного времяпрепровождения (будь то место постоянного жительства, временного проживания, еженедельного отдыха или проведения деловых встреч, переговоров), а именно: чистота воздуха, отсутствие урбанистического ландшафта, низкий уровень антропогенного воздействия, привлекательная орография и гидрография и, конечно, транспортная доступность.
Особо следует отметить тот факт, что никаких правовых, экологических и других ограничений осуществления проекта нет. Это, однако, не означает, что данные факторы не должны учитываться. Просто нужно отметить, что проект в принципе осуществим (в отличие от, скажем, химического комбината).
В соответствии с целями исследования были проведены следующие маркетинговые мероприятия:
1) анализ вторичной информации, источники:
- государственная статистика, Администрация Краснодарского края;
- публикации в периодике «Наука управления», «Мир и Дом», «Коммерсантъ», «Реальный бизнес», «РБК»;
- диссертационные исследования кафедры международного туризма и менеджмента КубГУ;
2) экспертный опрос:
- профессионалов индустрии гостеприимства;
- профессионалов рынка недвижимости;
3) полевые исследования:
- сценарное интервьюирование потенциальных клиентов;
- исследование геоположения предприятий-конкурентов.
На основе проведенной работы были определены и спрогнозированы:
1) объем сбыта проектируемого предприятия и его динамика в зависимости от различных параметров макроэкономического окружения;
2) ценовая стратегия;
3) структура и объем расходов предприятия с учетом специфики местного рынка факторов производства;
4) стратегия продвижения всего бренда и конкретных услуг предприятия (стратегия маркетинга основана на культивации культуры гольфа как симбиоза спорта, бизнеса и образа жизни).
Были выявлены также следующее ключевые моменты рыночной ситуации.
1. Краснодар - дестинация (центр) делового туризма. Только в 2005 г. было проведено 19 открытых выставок и конгресс-мероприятий (в ВЦ Краснодар-ЭКСПО), которые посетили 178 тыс. чел. (65 тыс. - деловые туристы) из 32 стран мира. Три четверти гостей города (77% из 264 тыс.) - туристы, посещающие Краснодар в служебных целях и только 2% - с целью туризма. Из общего числа иностранных туристов (13 000 - событийных туристов, около 30 000 - частноделовых туристов) преобладают граждане западноевропейских стран: Германии, Франции, Италии, Австрии. Они проводят в Краснодаре в среднем от 3,5 до 4,5 дней (4 ночевки). Гостиничный фонд, как и в целом индустрия гостеприимства, развивается очень динамично (2005 г. - 18 гостиниц, 2006 г. - 32 (из них лишь три соответствовали уровню 3 звезды), 2007 г. - 59), а на 2012 уже 96 гостиниц, но в то же время наблюдается острая нехватка отелей высокого класса. Сейчас в Краснодаре сертифицированы 3 отеля категории «5 звезд», 8 отелей - «4 звезды», 4 отеля - «3 звезды», 4 отеля - «2 звезды» и один «мини-отель».
Всего в Краснодаре на разной стадии строительства находятся 8 гостиничных объектов. По оценкам специалистов GVA Sawyer, в 2012 году в Краснодаре будет введено в эксплуатацию 2 гостиницы: Hilton Garden Inn Krasnodar категории «4звезды» и «Пангра» категории «3 звезды».
Среднегодовая заполняемость номерного фонда Краснодара растет и в 2010 г. составила 60%. Среднегодовая заполняемость самой известной гостиницы Краснодара «Интурист» составляет 90%. Аналогичные показатели имеют и другие отели 3-звездочного уровня.
2. Персоны с достатком активно покупают дорогостоящие дома, дачи вблизи города (в пределах 30 мин езды от центра города). При этом они преследуют цель не получить дивиденды от выгодного вложения инвестиций (сейчас в Краснодаре недвижимость - один из самых доходных видов вложения капитала), а приобщиться к элите. Многие из них отмечают, что руководствуются при выборе дома для проживания информацией о том, где проживают или будут жить представители их круга общения (так называемая элита, в которую входят представители власти и закона, бизнесмены).
3. Большинство представителей суперэлиты Краснодара достигли такого уровня жизни, важной стороной которого становится демонстративное потребление, когда товары и услуги используются, чтобы произвести неизгладимое впечатление. В экономической теории подобное явление носит название эффекта Веблена. Стоимость товара в этом случае складывается из двух составных частей: реальной и престижной. Например, покупка пентхауса с видом на р. Кубань или пятикомнатной квартиры с окнами на ул. Красную с отделкой и мебелью «под Людовика XIV» чаще всего является типичным проявлением эффекта Веблена.
Данная категория представляет собой костяк потенциальных членов клуба. Они первыми приобретут членство, привлекут интерес к данному способу формирования имиджа успешности и достатка.
Другая значительная категория населения с высокими доходами (достаточными для приобретения членства в гольф-клубе, но меньшими, чем у суперэлиты) стремится выдержать общий стиль («жить не хуже других») и покупает товары, приобретаемые теми, на кого они ровняются, порой подсознательно, - «присоединяется к большинству». Складывается некий «джентльменский набор» предметов, вещей и услуг, куда помимо автомобиля, фитнес-клуба, отдыха за границей и т.п., можно включить и членство в закрытом клубе, желательно престижном. Они станут теми, кто будет приобретать членство в клубе вслед за суперэлитой. Такова психологическая подоплека рыночного поведения потенциальных клиентов гольф-клуба.
Что касается элитной недвижимости для постоянного проживания, которая будет реализовываться на территории комплекса «Венский Лес», то целевой аудиторией для нее станет категория людей с так называемым эффектом сноба. Представители данной категории стремятся в своем потреблении достичь исключительности, а не плыть по течению. Эффект сноба представляет собой обратный эффект по отношению к «присоединению к большинству». Здесь потребитель стремится отличиться от большинства, быть особенным, оригинальным, выделиться из толпы. Покупатель-сноб никогда не купит того, что покупают все. Поэтому в данном случае тоже можно сказать, что выбор отдельного потребителя зависит от выбора остальных потребителей. Только зависимость эта обратная. Чем больше масштабы потребления какого-либо товара, тем меньше на него спрос у потребителя-сноба. Иными словами, спрос отдельного потребителя отрицательно соотносится с общим объемом спроса. Это очень наглядно проявляется, например, в планировке и оформлении квартир, где фантазия обычно ограничивается лишь размерами бюджета.
Большая часть представителей элиты предпочитает селиться поближе к другим представителям элиты (имеется в виду географическая близость: элитный дом, квартал, микрорайон). Поэтому концепция маркетинга должна предполагать позиционирование домов на продажу как исключительного товара для элиты, построенного с использованием самых дорогих материалов, предметов интерьера и т.д. - и, соответственно, по очень высокой цене.
Совмещая понятия теории потребительского поведения с понятиями теории оптимальных решений, можно утверждать, что для покупателя жилья эконом-класса характерен функциональный спрос, заключающийся в выборе товара по критерию минимизации цены при требуемом уровне качества (например, числе комнат). Покупатели среднего и бизнес-класса демонстрируют элементы нефункционального спроса по принципу «присоединения к большинству»: они готовы платить больше за жилье более высокого качества, т.е. они оптимизируют свое потребительское решение по критерию максимального качества при заданном ограничении бюджета. Покупатели элитного класса могут позволить себе эффект сноба: они согласны на значительное повышение цены жилья в случае исключительности его качества и местоположения (максимизация по качеству без значительных ограничений по бюджету). Наконец, покупатели суперэлитного класса, которые могут позволить себе «демонстрационное поведение», оптимальным для себя считают покупку жилья наивысшего качества по наибольшей цене (двухкритериальная оптимизация без ограничений).
4. Все конкурентные проекты в сфере элитной недвижимости располагаются в черте Краснодара: «Немецкая деревня» («Европа Инвест»), район между ул. Зиповской и Российской, район на ул. Каляева. К недостаткам районов можно отнести в первую очередь то, что все они находятся в черте города, при этом с транспортной доступностью, аналогичной нашему проекту (около 30 мин езды до центра города). Неблагоприятная экологическая ситуация: городской воздух, близость аэропорта, шум, дорога на свалку. Наконец к существенным недостаткам указанных районов можно отнести дифференциацию по социальному статусу владельцев жилья: рядом находятся особняки людей, принадлежащих к суперэлите, и дома людей среднего класса.
Потенциальными конкурентами представляемого гольф-клуба являются клубы в Горячем Ключе (на стадии поиска инвестиций; 55 км от Краснодара), Геленджике (на стадии строительства; 150 км от Краснодара), Сочи (на стадии проектирования; 320 км). Все они будут открытыми курортными гольф-клубами, отличительная особенность которых доступ всех желающих на территорию клуба, ориентация на туристов с рекреационными целями поездки. Кроме того, ни один из них не нацелен на привлечение в качестве потенциальных клиентов местного населения, поскольку они находятся на значительном расстоянии от Краснодара.
Таблица 2. Структура аттрактивных свойств компонентов комплекса «Венский Лес»
|
Компонент системы |
Аттрактивные свойства компонентов системы |
|
|
1. Бизнес отель, апартаменты |
1.1 Месторасположение 1.2 5 звезд по конкурентной цене |
|
|
2. Частный гольфклуб |
2.1 Местоположение 2.2 Первый в Краснодаре закрытый клуб для элиты 2.3 Высочайший класс полей, интерьера клуба |
|
|
3. Элитная недвижимость |
3.1 Месторасположение 3.2 Нацеленность на определенную целевую аудиторию |
Примечание 1 - за городом, в зеленой зоне, в 30 мин езды от делового и исторического центра Краснодара и аэропорта, 40 мин - до ж/д вокзала; 2.1 - вдали от суеты (до трассы - 2,5 км), живописная местность, орография, гидрография; 3.1 - лес, предгорье, никаких соседей (кроме своего круга), в 30 мин езды от центра Краснодара.
С другой стороны системный подход заключается в проявлении внутренней синергии.
1.Человек стратегического видения, высокий профессионал в практике проведения переговоров, анализа контрагентов, заведения выгодных знакомств на незнакомой территории - целевая аудитория Отеля - всегда выберет место размещения возле гольф-клуба, поскольку гольф-клуб выступает как атрибут успешного бизнеса.
1. Сама возможность принять и поселить (на высоком уровне) деловых людей, совершающих деловые поездки, мотивирует принимающую сторону стать членом гольф-клуба.
Если точечный маркетинг будет направлен на информирование иногородних бизнесменов о существовании элитного гольф-клуба, то это подстегнет принимающую сторону (местную бизнес-элиту) приобретать членство в клубе. При этом речь идет об ограниченном количестве членств (до 150). С одной стороны, эта цифра вполне сопоставима (но меньше) с количеством потенциальных клиентов, с другой стороны, таким образом создается искусственный дефицит (многие рискуют не успеть попасть в число 150, не оценить и упустить стратегическую выгоду от покупки членства, сдать позиции более расторопным и дальновидным бизнесменам, отстать от жизни).
2. Характерной особенностью местной элиты, ее предпочтений (как, наверное, и любой другой элиты) является желание уединиться с контрагентом, скрыться от лишних глаз. При этом наполнение, содержание всего процесса общения должно отвечать сложившейся мировой практике ведения бизнеса, когда участники переговоров имеют возможность реализовать потребность в достижении эмоциональных, физических результатов (как правило, посредством спорта, искусства и т.д.). Пока же таким наполнением в Краснодаре являются уже традиционные банно-банкетные переговоры.
Наличие возле клуба элитных коттеджей для временного проживания предоставляет возможность проводить деловые встречи на самом высоком уровне (в соответствии с современными западными тенденциями). Концепция застройки будет предполагать использование обширных свободных территорий с различными видами геоценозов за счет рассредоточения коттеджей на идеальном расстоянии друг от друга и от самого гольф-клуба.
3. Для домов для постоянного проживания гольф-клуб станет центром притяжения. Постоянное присутствие в гольф-клубе и отеле представителей элиты обеспечит необходимое количество объектов воздействия маркетинговой компании.
4. Для местной элиты и иногородних бизнесменов «Венский Лес» будет служить «лакмусовой бумажкой» для определения статуса контрагента. В зависимости от основания взаимоотношений с комплексом «Венский Лес» меняется и статус человека: 1) гость отеля; 2) член клуба; 3) владелец дома.
3.3 Критерий выбора местоположения
Местоположение гольф-клуба как объекта индустрии гостеприимства может быть определено с двух позиций: макроуровень и микроуровень.
1. Макроуровень. Выгодность местоположения обусловлена инвестиционной привлекательностью Краснодарского края для российских и зарубежных инвесторов. Standard & Poor's присвоил Краснодарскому краю международный рейтинг «В+ позитивный», по национальной классификации «ruA». В Сочи пройдут в 2014 году Олимпийские игры, что ускорит процесс превращения его в «Южную столицу России». На Юге России все ярче заявляют о себе два новых крупных (федерального значения) деловых и торговых центра: Краснодар и Сочи.
2. Микроуровень. Местный уровень обусловлен целевым рынком сбыта представляемых услуг (размещения, спорта, развлечения и отдыха) в конкретном районе (месте) Краснодарского края, который обладает следующими достоинствами:
1) великолепный природный ландшафт (участок расположен в предгорье Кавказа на стыке степной и лесной зон - природно-климатические характеристики практически идентичны местности Венский Лес в Австрии),
2) север участка представляет собой пологонаклонную равнину (обезлесенный пологий склон с редкими группами деревьев и кустарников); юг участка представляет собой предгорную равнину (широколиственный лес из дуба черешчатого и бука); перепад высот: с 80 м на севере до 300 м над уровнем моря на юге, протяженность участка - 7 км, ширина - 2,5 км, площадь - 1750 га;
3) природно-климатические характеристики района:
- зона умеренно - влажного климата;
- количество осадков - 643 мм, равномерно распределенных в течение года;
- дождливая погода составляет 12% ( 43 дня) года;
- пасмурная без осадков - 7% ( 26 дней );
- морозные погоды составляют 7% (25 дней);
- безморозный период - 55% (200 дней).
- почвы - черноземы слитые выщелоченные, участок расположен в зоне слабой водной и слабой ветровой эрозии
4) близость делового центра г. Краснодара, рисунок 7;
5) близость к районному центру, где расположены больница, МЧС, органы власти, управления и охраны порядка, железная дорога;
6) расстояние до Краснодарского международного аэропорта - 40 км (30 мин езды по трассе);
7) в окрестностях проектируемого гольф-клуба расположены привлекательные объекты рекреации: водопады (Наташкины, Утаенные, Афипские), скалы (Новые, Красные, Золотые камни, Желтые монастыри), горы (Плоская, Собер-Баш, Папай, Ламбина, Герсеванова, Бараний Рог и др.), озеро (Верхнеафипское Лох-Несси), горные реликтовые степи (Собер-Баш, Папай) дольмены в ст. Убинской, Ильские палеолитические стоянки, можжевеловые редколесья.
8) участок принадлежит одному юридическому лицу:
- на правах собственности (более 1200 га);
- на правах долгосрочной аренды (550 га);
9) расстояние от предполагаемых мест строительства клабхауса, отеля и коттеджей до ЛЭП и газораспределительной подстанции - 0,5 км.
Самой природой обусловлено грамотное географическое зонирование комплекса. Дома для временного проживания будут располагаться на безопасном расстоянии от гольф-поля и слегка приподняты над его уровнем. Апартаменты и коттеджи будут размещены в самых живописных уголках клуба. Часть из них будет непосредственно примыкать к полю для гольфа и озеру, другие будут располагаться глубже в лесу.
С террас клабхауса, в свою очередь, будет открываться великолепный панорамный вид на поле для гольфа с лесом и озерами, а также лесистый горный хребет на заднем плане.
В настоящее время разрабатывается ряд проектов, положительным образом влияющих на привлекательность проекта:
1) на въезде в Краснодар со стороны гольф-клуба (трасса Новороссийск - Краснодар) на берегу р. Кубань, практически незамерзающей в зимнее время, будет построен гидроаэропорт малой авиации VIP-класса для сообщения с городами-курортами Черноморского и Азовского побережий Краснодарского края;
2) рядом с районным центром планируется возведение гипермаркета (расстояние от проектируемого гольф-клуба - 2,5 км);
3) в проектируемом отеле будет расположена вертолетная площадка на 2 вертолета для воздушных прогулок и поездок.
4) планируется возведение нового моста через р. Кубань (в районе Рубероидного завода (хут. Хомуты)).
Критерии оценки команды-инициатора проекта. Инициатор проекта - ООО «Южная юридическая консалтинговая компания», динамично развивающаяся компания, осуществляющая свою деятельность в Краснодарском крае (основана в 2006 г.). Является членом Российской гильдии риэлтеров, ТПП Краснодарского края. Специализируется на выполнении полного цикла работ, связанных с консультированием, юридическим сопровождением сделок, инвестиционной деятельностью, продажей и покупкой всех видов недвижимости, а также последующей эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости обеспечивает эффективность бизнеса наших клиентов.
Директор компании - Коваленко Виталий Владимирович. Финансовый директор - Максимов Дмитрий Васильевич. Главный бухгалтер - Тютина Галина Владимировна. Компания ведет активную деятельность по привлечению инвестиций в инвестиционные проекты на территории Краснодарского края.
ООО «ЮЮКК» - одно из первых предприятий Краснодара, вышедших на рынок услуг по привлечению инвестиций с последующим управлением создаваемых объектов недвижимости. Надежность и профессионализм Компании подкреплен реальным опытом предоставления полного комплекса услуг, начиная с инвестиционного консалтинга и заканчивая собственно управлением строительством и текущей эксплуатацией.
В качестве примера работы на рынке услуг управления недвижимостью можно привести реализацию проекта ТОЦ «Купеческий двор» в центре Краснодара (управление строительством, коммерческая эксплуатация), а также начало работы над реализацией проекта 6-этажного ТОЦ «Карасунский» (начато строительство).
Компания предоставляет следующие услуги:
1) Брокеридж:
- подбор и реализация объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости;
- все операции с землей, в том числе с/х назначения;
- все операции с жилой недвижимостью Краснодара и Сочи;
- сопровождение арендных отношений;
- согласование интересов инвесторов, собственников и арендаторов;
- анализ рынка, оценка недвижимости.
2) Управление объектами недвижимости:
- разработка концепции подбора и размещения арендаторов;
- позиционирование и продвижение объекта на рынке;
- разработка договорной базы;
- техническая эксплуатация объекта;
- коммерческое управление объекта.
3) Инвестиционный консалтинг:
- оценка эффективности вложения инвестиций в проект;
- бизнес-планирование;
- подбор источника финансирования;
- оценка финансовых и проектных рисков;
- корректировка проекта с целью повышения эффективности.
4) Девелопмент недвижимости:
- представление интересов корпоративных клиентов и инвесторов;
- разработка концепции проекта;
- подготовка проектной документации;
- управление строительством и строительными рисками;
- маркетинговое продвижение.
3.4 Окружение проекта
В нашем примере под окружением проекта подразумевается система взаимоотношений местного, регионального сообществ и объекта девелопмента как источник превращения Тhreats (угроз) проекта в Оpportunities (внешние возможности) проекта. Как известно, взаимоотношения структурных элементов любой системы обусловливаются задачами поддержания жизнедеятельности каждого элемента системы. Нами рассматриваются следующие элементы на 2 уровнях.
Первый уровень - сообщество краевого центра и прилегающих районов Республики Адыгея и края (Абинский, Крымский, Северский, Динской районы):
- краевая администрация;
- бизнес-элита;
- местное население.
Второй уровень - местное сообщество:
- районная администрация;
- представители местного бизнеса;
- местное население.
Заинтересованность в проекте краевой администрации обусловлена: поступлением средств в региональный бюджет (налог на имущество, налог на прибыль и т.д.), ростом социально-экономических показателей, имиджа региона. Проект попадает под Положение «Об экспертном совете по инвестиционным проектам» в части соответствия требованиям к проектам, которым дается «зеленый свет» при согласовании и других мероприятиях, зависящих от Администрации региона.
Бизнес-сообщество готово участвовать в проекте, с одной стороны, как потребитель услуг (отдых, спорт, бизнес услуги), с другой, - как поставщик продуктов питания, коммунальных услуг, стройматериалов и т. д.
Характерная черта проекта - отсутствие отрицательных последствий для всех элементов сообщества. Реализация представленного проекта позволит:
- ускорить развитие комплекса отраслей, ориентированных на деловой туризм;
- способствовать развитию гольфа на Кубани в качестве спорта и культуры (особого образа жизни);
- достичь мультипликативного эффекта;
- способствовать формированию позитивного имиджа столицы Кубани.
Местное сообщество связывает с проектом:
- новые рабочие места (140 - 164 чел.);
- заработную плату выше среднекраевого уровня;
- рост благосостояния;
- превращение части жителей в потребителей услуг.
3.5 Финансовые показатели проекта
Совокупный объем необходимых капитальных вложений составляет 32 млн евро (1126 млн руб.) (см. таблица 3). Горизонт планирования 10 лет (из них общая продолжительность инвестиционного периода; проектирование, строительство - 3,5 года), что учитывает средний срок службы аналогичных предприятий до проведения очередного этапа реинвестирования.
В расчетах были приняты следующие условия. Условия возврата вложенных средств: гибкий возврат на основе ежемесячных остатков денежных средств в течение 4,5 лет (коэффициент покрытия долга принят равным 1), начиная с 34-го месяца реализации проекта (начальный момент планирования - ноябрь 2013 г.).
Таблица 3. Стоимость постоянных активов
|
Объект |
Стоимость |
|
|
Гольф-поля, клабхаус, ресторан |
332 млн. руб. (9,5 млн евро) |
|
|
Гостиница с рестораном |
473 млн. руб. (13,5 млн евро) |
|
|
Коттеджи |
119 млн. руб. (3,5 млн евро) |
|
|
Благоустройство территории |
16 млн. руб. (0,5 млн евро) |
|
|
Автотранспорт |
6 млн. руб. (0,2 млн евро) |
|
|
Земельный участок (280 га) |
17 млн. руб. (0,5 млн евро) |
|
|
Бизнес-план, ПСД |
31 млн. руб. (1 млн евро) |
Примечание 2 - Применен сценарный метод прогнозирования реализации проекта с учетом эффективности маркетинговой кампании, динамики изменения конкурентного окружения и туристского потока (а, следовательно, и индексов изменения цен на конечную продукцию и уровня заполняемости средств размещения).
Стадии реализации первой очереди проекта:
1. Стадия проектирования - 3 мес.
2. Подготовительная стадия - 3 мес.
3. Стадия строительства:
а) отеля 4 звезды на 70 номеров - 30 мес.
б) клабхауса с полями для гольфа - 36 мес.
4. Эффективный срок эксплуатации - 180 мес.
Финансовые показатели проекта часто выдвигают на первый план (уделяют им больше всего внимания) при представлении проекта инвестору. Действительно, без них не обойтись, так как инвестор чаще всего оценивает проект по ряду основных показателей: IRR, NPV, PI (норма доходности инвестиционных затрат), период окупаемости, средняя норма бухгалтерской рентабельности. При этом, как правило, его интересуют не сами расчеты, а базовые допущения и достоверность исходной информации.
Перечислим допущения, принятые в расчетах:
1. Условия налогообложения, учтенные при обосновании проекта, соответствуют действующему на 4-й квартал 2013 года законодательству Российской Федерации и Краснодарского края: Налоговому кодексу РФ, КЗ №731 «О Государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае», Положению «Об экспертном совете по инвестиционным проектам». На основании указанных норм при формировании налогового окружения проекта были учтены следующие моменты:
- ставка налога на имущество составляет 2,2% годовых от стоимости имущества предприятия;
- ставка налога на прибыль составляет 20%, (при определении суммы налога на прибыль, подлежащей уплате в бюджет, льгота, связанная с реинвестированием прибыли, не учитывалась; в то же время часть процентных платежей по погашаемому кредиту в размере прогноза ставки на аналогичные кредиты в каждый исследуемый период была отнесена на себестоимость продукции);
- при формировании оборотов по налогу на добавленную стоимость ставка указанного налога принимается равной 18%;
- НДС по постоянным активам выставляется к зачету в полной мере в момент ввода основных средств в эксплуатацию и подлежит возмещению за счет сумм НДС по текущей деятельности, подлежащих уплате в бюджет;
- амортизация начисляется линейным методом с учетом принадлежности активов к различным группам основных средств (средний срок полезного использования всего имущества примерно равен 12 годам);
- в соответствии с п. 1.1 ст. 259 НК РФ, 10% стоимости амортизируемого имущества включены в расходы проектируемого предприятия в периоде начала эксплуатации основных активов;
- прочих льгот по налогообложению не предусматривается.
2. Среди факторов, определяющих тенденции формирования цены на услуги нового бизнес-центра, основными являются следующие:
- стоимость коммунальных платежей для организаций;
- стоимость рабочей силы;
- стоимость заимствованного капитала;
- стоимость проведения маркетинговых мероприятий;
- стоимость продукции для службы питания и напитков.
В период с 2002 г. по настоящее время стоимость коммунальных услуг, средний размер заработной платы растут темпами, опережающими общий темп инфляции (в среднем на 5 - 10%). В связи с этим стоимостные оценки всех коммунальных расходов (за электроэнергию, водоснабжение, газ, канализацию) в течение 4 лет с начала реализации проекта осуществлялись из расчета 15% индекса цен, далее - 8% индекса. Средний прирост заработной платы в первые 4 года реализации проекта был принят равным 25%, далее - 12%. Рост цены продуктов питания был принят в диапазоне от 12% в первый год реализации проекта до 8% в период ввода и последующей эксплуатации отеля (с учетом повышенного прироста цен на продукты местного производства и отрицательного прироста на дорогую, готовую продукцию иностранного производства, в том числе напитки).
3. Горизонт планирования принят равным 10 годам, что составляет средний срок планирования инвестиций в коммерческую недвижимость. При этом средний срок капитального реинвестирования в объекты недвижимости с характеристиками, аналогичными реализуемому проекту, превышает 10 лет и составляет порядка 15 - 20 лет. Поэтому в анализе учитывался ликвидационный доход в размере 397 млн руб. в текущих ценах на 41 период планирования (период равен 3 мес.), что в свою очередь увеличило чистый дисконтированный доход на 56 млн для расчетов со ставкой дисконтирования равной 20%, и на 121 млн. руб. для ставки 12%.
4. Прогноз ставки рефинансирования ЦБ основан на официальном прогнозе МЭРТ уровня инфляции до 2015 г. (а именно: инфляция + 2%). Исходя из него общая бюджетная эффективность (сумма уплаченных платежей, налогов и сборов в бюджеты и внебюджетные фонды всех уровней) составляет 2523 млн руб. для оптимистичного прогноза и 1536 - для консервативного. Общая бюджетная эффективность, дисконтированная к начальному моменту реализации проекта, равняется 770 млн и 472 млн соответственно.
5. Текущие пассивы определялись с учетом оплаты большинства видов услуг проектируемого предприятия в момент оказания этих услуг. Расчеты с поставщиками услуг и материалов осуществляются в пределах календарного месяца с максимальной отсрочкой платежа (не менее 20 дней).
6. Другие прогнозные значения контрольных параметров (например, ставка процентов, включаемых в себестоимость), рассчитанные на каждый период планирования, приведены непосредственно в расчетных таблицах ТЭО.
7. Ставки дисконтирования установлены: с учетом средней доходности вложений в недвижимость Краснодарского края как альтернативного варианта реализации проекта (20%); средней доходности акций на фондовой бирже (12%);
8. Ставка по заемным средствам составляет 12%, отсрочка выплаты процентов по кредиту - 33 мес.;
9. Ставка инфляции рубля - на уровне официального долгосрочного прогноза МЭРТ;
10. Индексы оплаты труда, коммунальных услуг и продовольственных товаров растут темпами, опережающими общую инфляцию.
В нашем проекте были рассмотрены два сценария: оптимистичный и консервативный, таблица 4 и рисунки 8 - 10.
Оптимистичный прогноз подразумевает загрузку отеля - 67%, продажу членств в клубе за 2,5 года, период выхода на запланированную мощность с 15% до 67% за 4 квартала, количество работающих - 164 чел.
Таблица 4. Интегральные показатели проекта в зависимости от наступления различных сценариев
|
Показатели проекта |
Оптимистичный сценарий |
Консервативный сценарий |
|
|
Основные отличия сценариев |
|||
|
Коэффициент использования номерного фонда1 Стартовый бюджет маркетинга и PR на 2 года Период продажи 150 членств в клубе Период выхода на запланированную мощность Количество работающих |
67% 71 млн р. 2,5 года 1 год 164 чел. |
44% 98 млн р. 3 года 1 год 140 чел. |
|
|
Финансовые показатели |
|||
|
IRR Максимальная ставка по заемным средствам Простой срок окупаемости2 Норма бухгалтерской рентабельности Максимальный объем задолженности по кредиту3 Период обслуживания задолженности |
35% 22% 2 года 82% 1 270 млн р. 5,5 лет |
24% 34% 3 года 46% 1 375 млн р. 7 лет |
|
|
NPV, при ставке дисконтирования 20% Дисконтированный срок окупаемости Доходность инвестиционных затрат |
530 млн р. 3,5 года 79% |
68 млн р. 5,5 лет 18% |
|
|
Бюджетная эффективность |
|||
|
Консолидированный бюджетный эффект Федеральный бюджет и внебюджетные фонды Региональный бюджет |
2 523 млн р. 1 592 млн р. 931 млн р. |
1 536 млн р. 1 005 млн р. 531 млн р. |
Примечание 3 - Данный коэффициент рассчитается как среднегодовая заполняемость отеля, коттеджей и, соответственно, ресторанов; 2 - срок окупаемости с момента ввода в эксплуатацию отеля; 3 - объем задолженности с учетом капитализированных процентов, потребности в оборотных средствах.
Рисунок 8. Оптимистичный прогноз выручки и себестоимости проекта гольфклуба
Рисунок 9. Оптимистичный прогноз обслуживания задолженности проекта
Рисунок 10. Консервативный прогноз чистого дохода для полных инвестиционных затрат
В таблице 4 консервативный прогноз подразумевает 44% загрузки (настоящий средний показатель по отелям Краснодара - 67%; в течение последних 5 лет показатель растет в среднем на 1 - 2%), продажу членств в клубе за 3 года, период выхода на запланированную мощность с 8% до 44% за 4 квартала, численность персонала - 140 чел., рисунки 8 - 10.
Ценовая политика аналогична отелю 5 звезд (от 10 тыс. до 35 тыс.руб.) и другим частным гольф-клубам России.
Высокая интегральная устойчивость проекта к отдельным параметрам окружения и внутренней среды определена посредством вариантного анализа. При этом в качестве базисного варианта был взят консервативный сценарий реализации проекта как пограничный вариант (самый негативный). Данные, полученные в результате этого анализа, отражены в таблице 5.
Таблица 5. Анализ чувствительности проекта (для консервативного прогноза)
|
Факторный показатель |
Изменение факторного показателя |
Зависимый показатель |
Изменение зависимого показателя |
|||
|
в натуральном выражении |
в относительном выражении |
в натуральном выражении |
в относительном выражении |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
Коэффициент использования номерного фонда |
с 44% до 50% |
увеличение на 13% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,6 |
уменьшение на 10% |
|
|
Цена на реализуемую продукцию, (тыс. р. за ночевку) |
с 24 до 25,5 |
увеличение на 10% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,6 |
уменьшение на 10% |
|
|
Эксплуатационные издержки, млн р. / мес. |
с 25 до 30 |
увеличение на 20% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 3,0 |
увеличение на 3% |
|
|
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р. Коэффициент использования номерного фонда |
с 98 до 200 с 44% до 44% |
увеличение на 100% не изменится |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 3,1 |
увеличение на 7% |
|
|
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р. Коэффициент использования номерного фонда |
с 98 до 200 с 44% до 46% |
увеличение на 100% увеличение на 5% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 3,0 |
увеличение на 3% |
|
|
Бюджет маркетинга первые 2 г., млн р. Коэффициент использования номерного фонда |
с 98 до 200 с 44 до 48% |
увеличение на 100% увеличение на 10% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,9 |
не изменится |
|
|
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г. Коэффициент использования номерного фонда |
с 30 до 60 с 44% до 44% |
увеличение на 100% не изменится |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 3,0 |
увеличение на 3% |
|
|
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г. Коэффициент использования номерного фонда |
с 30 до 60 с 44% до 46% |
увеличение на 100% увеличение на 5% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,9 |
не изменится |
|
|
Текущие расходы на маркетинг, млн р. / г. Коэффициент использования номерного фонда |
с 30 до 60 с 44% до 48% |
увеличение на 100% увеличение на 10% |
Срок окупаемости, лет |
с 2,9 до 2,8 |
уменьшение на 3% |
1. Анализ показывает значительную устойчивость проекта к показателям производственной загрузки. При падении коэффициента использования номерного фонда до 35% чистый дисконтированный доход положителен. То есть запас прочности превышает 90% для случая реализации проекта в соответствии с оптимистичным прогнозом. Учитывая то, что ставка сравнения равняется 20%, проект будет рентабелен так же, как при реализации альтернативного девелоперского проекта, даже если заложенные в проект по оптимистичному прогнозу показатели посещаемости объекта фактически окажутся в два раза ниже.
...Подобные документы
Понятие и содержание инвестиционного проекта, требования к нему и процедура оценки. Исследование возможностей: общее описание проекта, сравнение инвестиционного риска и потенциала в разных регионах Российской Федерации. Коммерческий и технический анализ.
курсовая работа [942,5 K], добавлен 30.03.2014Основы инвестиционной деятельности. Виды инвестиций, структура инвестиционного цикла. Законодательные основы инвестиционной деятельности в Российской Федерации. Методики оценки эффективности инвестиционного проекта. Динамические и статические методы.
курсовая работа [86,6 K], добавлен 23.05.2010Вопросы инвестиционного проектирования, структуры инвестиционного проекта. Исследование тенденций развития автомобильной промышленности в России. Анализ рынка автомобильных услуг г. Новосибирска. Разработка инвестиционного проекта создания автокомплекса.
дипломная работа [79,4 K], добавлен 18.03.2012Выбор ценовой политики предприятия и оценка емкости рынка проекта. Калькуляция изделия и оценка безубыточности проекта. Прогнозный баланс инвестиционного проекта, баланс денежных потоков и ликвидность. Оценка эффективности инвестиций предприятия.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.02.2016Понятие, суть и содержание инвестиционной деятельности в РФ. Анализ технико-экономических и финансовых показателей ОАО "Первый хлебозавод", оценка эффективности инвестиционного проекта кондитерского цеха; программное, компьютерное и правовое обеспечение.
дипломная работа [127,4 K], добавлен 03.09.2011Расчет программ производства, издержек. Расчет денежных потоков при: реализации инвестиционного проекта, отсутствии программы модернизации производства. Общая характеристика методов оценки эффективности. Внутренняя норма доходности. Срок окупаемости.
курсовая работа [219,8 K], добавлен 14.07.2016Требования к форме представления и порядку обоснования эффективности проектов. Бизнес-план как описание аспектов будущего инвестиционного проекта, вероятные проблемы реализации и эксплуатации проекта. Оценка рисков реализации инвестиционного проекта.
реферат [28,8 K], добавлен 07.02.2013Проведение инвестиционного анализа капиталовложения в приобретение объекта основных фондов – автомобиля рефрижератора. Оценка желания предприятия профинансировать данный проект частично за счет собственных свободных средств или заемного капитала.
курсовая работа [66,5 K], добавлен 18.10.2015Понятие риска реального инвестиционного проекта и его классификация. Процесс регулирования инвестиционных рисков. Методы оценки риска по прямым капитальным инвестициям, портфельных рисков, примеры их количественной оценки. Инструменты минимизации риска.
лекция [618,6 K], добавлен 10.10.2011Метод цепного повтора в рамках общего срока действия проектов. Классификация основных инвестиционных стратегий предприятий. Определение чистого дисконтированного дохода инвестиционного проекта. Влияние факторов производственной динамики на стратегию.
контрольная работа [786,3 K], добавлен 01.03.2016- Разработка инвестиционного проекта как инструмента повышения эффективности коммерческой деятельности
Сущность, классификация, структура и значение инвестиций, современные подходы к управлению финансированием. Финансово-экономическая характеристика исследуемого предприятия, разработка инвестиционного проекта по модернизации его основных средств.
курсовая работа [87,4 K], добавлен 17.08.2015 Содержание бизнес-плана инвестиционного проекта. Управление стоимостью проекта. Рынок информационных систем. Расчет эффективности проекта. Разработка и оценка проекта информационной системы "Золотой фонд молодых специалистов Московской области".
дипломная работа [791,5 K], добавлен 21.03.2011Современная концепция управления качеством проекта. Подготовка технико-экономических документов и расчетов. Анализ финансовой и производственных возможности хозяйствующего субъекта. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта.
курсовая работа [575,3 K], добавлен 21.02.2012Мощности предприятия. Расчет технико-экономических показателей проекта на примере обоснования эффективности строительства предприятия по производству электробытового прибора ЭП-1. Распределение инвестиций по годам. Оценка экономической эффективности.
курсовая работа [83,4 K], добавлен 31.05.2012Принципы организации процесса инвестиционного планирования и контроля. Объем услуг и доходы от основной деятельности. Чистая текущая стоимость проекта. Обоснование необходимости инвестиций. Описание существующей инфраструктуры и спрос на оказание услуг.
курсовая работа [281,0 K], добавлен 17.08.2013Расчет субсидии, предоставляемой за счет средств бюджета города по кредиту, а также поступлений налогов и сборов в бюджет. Показатели эффективности инновационно-инвестиционного проекта. Расчет амортизационных отчислений. Ведомость поступлений и платежей.
контрольная работа [46,6 K], добавлен 28.01.2013Понятие инвестиционного проекта. Сущность и экономическое содержание лизинга, формы реализуемых в нем операций, направления правового регулирования, преимущества и недостатки использования. Проблемы управления финансами и рисками в лизинговых компаниях.
курсовая работа [36,9 K], добавлен 03.11.2013Понятие и сущность проектных рисков. Риск реального инвестиционного проекта и наиболее распространенные методы его анализа. Анализ чувствительности проекта. Модель обоснования проекта в виде набора бюджетов. Имитационное моделирование, метод Монте-Карло.
курсовая работа [138,5 K], добавлен 24.12.2012Ознакомление с основными положениями инвестиционного современного законодательства Российской Федерации. Рассмотрение заемных источников финансирования капитальных вложений. Определение внутренней нормы прибыли как метода оценки инвестиционного проекта.
курсовая работа [22,7 K], добавлен 24.09.2014Сущность и содержание инвестиционного проекта по организации туристического маршрута по сельским местам. Разработка и обоснование проектных решений, оценка их эффективности. Основные фазы, определение участников и объема работ. Создание сетевой модели.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 11.11.2013
