Девелопмент, как процесс управления недвижимостью

Угрозы:

1. Усиление конкуренции на рынке

2. Уменьшение рентабельности строительства

3. Резкий рост курса Евро может привести к росту цен на строительные материалы и уменьшить спрос

4. Усиление давление производителей стройматериалов

2.2 Анализ использования девелопмента на примере рынка жилой недвижимости и особенность их финансирования

Проектирование и строительство жилого комплекса, являющегося частью застройки микрорайона города Казань. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 19 726,3 м², относящемся по категории к землям поселений.

Строительство жилого комплекса имеет следующий выход коммерческих площадей - 76 853 м² (из них 47 578 м² - жилые, 22 733 м² - торгово-офисные, 542 м² - складские помещения и 6000 м² паркинга). В соответствии с проектом будет осуществлена комплексная монолитно-кирпичная и кирпичная жилая застройка с использованием новейших теплоизоляционных и отделочных материалов. Потребителям будут предложены 22 типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатных) от эконом-класса до улучшенных и элитных. Жилые и нежилые сооружения комплекса образуют внутреннее защищенное пространство. Во дворе комплекса расположатся детские площадки, детский сад, паркинг на 700 машино-мест. Проектом строительства предусмотрено возведение восьми секций различной этажности (от 12 до 25 этажей).

Градостроительная значимость объекта в планировочной структуре застройки города определяется месторасположением на окраине города Казань и строящейся в непосредственной близости магистрали российского значения.

Актуальность предлагаемого к рассмотрению проекта строительства жилого района обуславливается тем, что на окраине города Казань нет районов застройки, которые бы в комплексе отвечали высокому современному уровню жизни. Следует отметить, что сегодня дома, офисные здания, магазины строятся на небольших свободных площадках (так называемые вставки), рядом со старым и ветхим жильем без учета окружающей инфраструктуры. Проектом строительства жилого комплекса предполагается именно тот уровень качества жизни и объектов недвижимости, в которых сегодня имеется наибольшая потребность.

Конкурентные преимущества проекта.

1) Уникальное месторасположение жилого комплекса (активно развивающаяся окраина города, постройка метро, перспектива развития инфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).

2) Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками).

3) Единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации.

4) Комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилая застройка будет выглядеть гармоничным целым).

Социальная значимость проекта.

Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города.

Стратегия продаж продукции проекта.

В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки. С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию.

2.3 Предложения по повышению эффективности использования проектов развития (девелопмента)

В заключение можно сделать следующие выводы и предложения.

В целом, можно утверждать, что ООО «Реал Эстейт Групп» предприятие, предлагающее строительный ассортимент услуг.

Рост компании не обеспечивается текущими ресурсами

Рост числа проектов приводит к увеличению штатной численности сотрудников, но в рамках существующих оргструктур это не решает задачу эффективного управления проектами. Особенно явно это проявляется при реализации географически распределенных проектов.

Пути решения проблемы заключаются в формировании проектно-ориентированной оргструктуры в компании, частью которой является проектный офис. Его сотрудники будут участвовать в решении следующих задач:

· формирование плана набора проектного персонала с требуемыми компетенциями, в соответствии со стратегией роста компании и набора проектов в портфеле;

· формирование рабочих групп не только на отдельные проекты, но и на отдельные фазы реализации проектов, с более четкой формализацией бизнес-процессов;

· пересмотр бизнес-процессов контрактации с учетом реализации проектов в регионах (если таковые имеются).

Обзор деятельности российских компаний в инвестиционно-строительном бизнесе показывает, что управление покупкой-продажей земельных участков происходит под влиянием концепций ленд-девелопмента.

Низкая ликвидность земельных участков под жилищное строительство для комплексного освоения по всей России объясняется именно отсутствием на уровне муниципального и государственного управления эффективного ленд-девелопмента.

В России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи с все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь, по прогнозам специалистов, все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов, что, несомненно, расширяет рынок земли в России.



Заключение

В общем случае под девелопментом понимается деятельность, связанная с социально-экономическим развитием территорий, которая включает в себя подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью. Выявлению экономической сущности девелопмента как одной из экономических категорий современной отечественной науки должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания и особенностей недвижимости.

Девелопмент позволяет решить целый спектр важных вопросов и задач:

· создание качественного проекта;

· получение нужных разрешений на его продажу от органов власти и общественных организаций;

· привлечение хороших инвестиций и кредитных средств;

· выбор подрядчиков и исполнительных организация;

· Финансирование и осуществление контроля над производимыми работами;

· реализация готового объекта недвижимого имущества или сдача его в эксплуатацию.

Эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:

· с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

· с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

· с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

· с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Принято выделять два основных вида девелопмента fee-development (чистый девелопмент) и speculative development (спекулятивный девелопмент). Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. Компания, которая строит для себя, не относится к девелоперам на строительном рынке.

Отличительные черты fee-development:

· Девелопер является исполнителем;

· Девелопер не берет на себя финансовых рисков;

· за свою работу получает фиксированный гонорар.

Отличительные черты speculative development:

· Девелопер выступает в роли инициатора проекта;

· принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

Каждый участник имеет собственные специфические цели, мотивы, принципы, связанные с реализацией проекта девелопмента, и вынужден защищать свои интересы в ходе движения проекта. Степень слаженности взаимодействия звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья, стремление к эффективной кооперации, координация их действий со стороны девелопмента оказывают значительное влияние на реализацию ИСП на всех этапах его реализации - от инициирования до ввода жилого здания в эксплуатацию.

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.

1. Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза)

2. Стадия проектирования

3. Управление строительством

4. Стадия реализации

В настоящее время рынок недвижимости проходит стадию кардинальной трансформации. На смену старым рынкам, владельцы которых заработали первоначальный капитал путём сдачи мест на рынках и постперестроечных торговых павильонов в аренду предпринимателям, приходят современные торговые центры и новые участники рынка. Последней тенденцией является появление в этом сегменте крупных иностранных девелоперских структур, а также возросший интерес к инвестированию в торговую недвижимость со стороны бизнесменов, свои накопления сделавших в других сферах нашей экономики.

В этой связи нынешний состав девелоперов и управленцев представляет собой достаточно пёструю картину. В торговую и офисную недвижимость вкладывают деньги россияне, нефтяники и пищевики.. И передел данного сегмента российского рынка уже становится ещё одной тенденцией современного периода.



Список используемых источников

1. Федеральный закон «Об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодальные акты Российской Федерации» ФЗ № 274-ФЗ по состоянию на 28.12.2013г. ст. 10

2. ФЗ «Об инвестиционной деятельностью в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». ФЗ № 39-ФЗ по состоянию на 23.12.2013г.

3. Приказ МЭРиТ и МФ РФ «Руководство по применению метода анализа издержек и выгод для оценки инвестиционных проектов»: Приказ №39-82 от 23.05.2006г.

4. Бабаскин С.Я. Инновационный проект: методы отбора и инструменты анализа рисков. -учебное пособие, дело, 2014-240с.

5. Богданов В.В. «Управление проектами»-М. Манн, Иванов и Фербер, 2013-248с.

6. Бэсъюли Ф.Ф. Управление проектом, М: Гранд ФАИР-ПРЕСС, 2011-300с.

7. Волков А.С. Оценка эффективности инвестиционных проектов - РИОР, Инфра- М, 2012-112с.

8. Иваненко А.Г. Управление проектами-М: Феникс, 2009-321с.

9. Илларионов Ф.Г. Портфель проектов -М. Альпина Паблишер, 2013-312с.

10. Йескомб Э.Р. Принципы проектного финансирования, М: Вершина, 2010г-312с.

11. Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты М: Альпина Паблишер, 2013-249с.

12. Карем тейт Управление проектами М:Поколение, 2010-230с.

13. Колтынюк Б.А. Инвестиционный проект М: Михайлова В.А. 2011-452с.

14. Коростолев С.П. Теория и Практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью-Маросейка, 2010-416с.

15. ^{Кущенко А.И. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости ? М .: Норма , 2012. - 32 с.}

16. Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости/Л.Левин// Недвижимость за рубежом и в России. ? 2013. ? №2.

17. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: учеб. пособие/ И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. ? М.: Экономика, 2012. - 526 с.

18. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2011. - 272 с.

19. Мангутов М. С. Организация и вопросы управления современным предприятием./ М. С. Мангутов. - л.: ЛГУ. - 2012. - С.208.

20. ^{Основы инвестиционного менеджмента: уч. Пособие в 2-х томах. - Т.1/ И.А. Бланк. - 3-е изд., стер. - М.: Издательство «Омега-Л», 2011. - 660 с.}

21. Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М Экономика, 2012. - 606 с.

22. Финансы и кредит в недвижимости: учеб.пособие / П.Г. Грабовой, Н.Ю. Яськова . - М . Изд - во АСВ, 2013. - 471 с .

23. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами в компании-М: Юнити Дана, 2012-352 с.

24. Электронный научный журнал «Современные проблемы науки и образования». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.keeker.ru

25. Официальный сайт ООО "Реал-СИ Груп девелопмент". [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://dev.realci.ru/article_1.htm

26. Персональный сайт адвоката Федорушкова Владимира. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.fedorushkov.ru

27. Полето И.С. Основные методы управления/ И. С. Полето//Административно-управленческий портал[Электронный ресурс]. - 2010. - Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m26/5.htm

28. ^{Портал о девелопменте недвижимого имущества. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.keeker.ru}

29. www.yit.ru

30. www.telenir.ru

31. www.rik-company.ru

32. www.wikipedia.ru

33. www.newmetr.ru

34. www.be5..ru



Приложение

Основные показатели финансовой деятельности предприятия

Объем производства продукции (работ, услуг)

График 1 «Объем производства продукции»

Объем выпуска продукции в натуральном выражении не ведется

Среднесписочная численность ППП

График 2 «Среднесписочная численность ППП»

Среднегодовая стоимость основных производственных фондов (ОФ_ср)

Показатели движения ОПФ: Коэффициент обновления ОФ (К_об), Коэффициент выбытия ОФ (К_выб), Коэффициент износа ОФ (К_износ), Коэффициент годности (К_год)

ОФ_{ср =} ОФ_нач.г.+(сумма ОФ _введ * n_{мес. польз.}) /12 - (сумма ОФ_выб. (12 - n_{мес.польз.})) / 12

К_об= ОФ введенные за год/ОФ на конец года

К_выб= ОФ выбывшие / ОФ на начало года

К_износ = сумма износа/ стоимость ОФ

К_год = (ОФ на нач.года - износ) / ОФ нач.года

График 3 «Показатели движения ОПФ»

Среднегодовая стоимость оборотных средств (Об.С_ср.)

Показатели оборачиваемости оборотных средств: Коэффициент оборачиваемости (К_об), Коэффициент закрепления средств в обороте (К_закр), Продолжительность оборота (Т_об),

Об.С_ср.= Об.С_{нач.года.} / 2 + Об.С_{кон.года} / 2

К_оборач=Объем реализации/ Об.С_ср.

К_закр =Об.С_ср/ Объем реализации

Т_об=количество дней в периоде / К_об, количество дней в периоде равно условно 360

График 4 «Показатели оборачиваемости оборотных средств»

Показатели финансового состояния и финансовой устойчивости предприятия

Коэффициент текущей ликвидности (К тек.лик.):

К тек.лик. = (денежные средства + ценные бумаги + дебиторская задолженность) / краткосрочные обязательства

Коэффициент обеспеченности собственными средствами (К об.с.):

К об.с. = текущие активы / краткосрочные обязательства

График 5 «Финансовое состояние и финансовая устойчивость»

Фирма с каждым годом набирает обороты, имеет увеличения в годовой прибыли.

Размещено на Allbest.ru

...