Эффективность управления земельно-имущественным Комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика (на примере Приволжского федерального округа)

<0,4=0,8

0,4=1,0

>0,4=1,3

<0,4=0,8

0,4=1,0

>0,4=1,3

<0,1=0,8

0,1=1,0

>0,1=1,2

Коэффициент эффективного использования земельного участка (в среднем по Пензенской области)

1,1

1,0

1,2

0,9

Коэффициент поправки на стоимость имущественного права земельного участка (в среднем по Пензенской области)

1,0

0,9

0,9

1,2

Коэффициент поправки на стоимость имущественного права объектов капитального строительства (в среднем по Пензенской области)

1,2

1,2

1,0

0,9

Апробация предлагаемой методики определения оценочной стоимости ЗИК произведена по ряду предприятий различного вида экономической деятельности (табл.2).

Таблица 2 Результаты расчета стоимости ЗИК локального уровня

Наименование ЗИК	Показатели оценочной стоимости ЗИК	Стоимость ЗИК, тыс.руб.
	УОКС	Копт	Кисп	Ким пр ЗУ	Ким пр ОКС
2	4	5	6	7	8	9
ОАО«Пензкомпрессормаш»	0,9	0,8	11	1,0	1,2	574 300,8
ОАО «Метан»	1,2	0,8	1,0	0,9	1,2	15 321,6
ОАО «Пензаэнергоремонт»	1,2	0,8	1,0	0,9	1,2	13 136,4
ОАО «Исток»	0,9	1,3	1,0	0,9	1,2	41 160,6
ЗАО «Волгостальмонтаж»	0,9	0,8	1,2	0,9	1,0	51 138,9
ЗАО «Пензенское предприятие трест №7»	1,2	0,8	1,2	0,9	1,0	68 936,4
ГУП «Тепличный»	1,2	0,8	0,9	1,2	0,9	537 081.6

Поскольку в Российской Федерации в качестве налогооблагаемой базы земельного налога используется кадастровая стоимость, то в расчетах стоимости имущественного права на использование земельного участка, отличного от права собственности, целесообразно использовать аналогичную базу. Учет стоимости имущественного права следует вводить специальной поправкой в кадастровую стоимость земельных участков ЗИК. Формулу расчета стоимости имущественного права можно записать следующим образом:

, (2)

где: О_им.пр. и О_пр.зу - стоимостная оценка имущественного права и права собственности на использование земельного участка, рублей; К_срок - коэффициент срока действия имущественного права период действия и максимально возможный срок действия имущественного права, лет; ЗН - ставка земельного налога; АП - ставка арендной платы; К_обр - поправочный коэффициент на возможные ограничения имущественного права по использованию земельного участка в сравнении с правом собственности.

При определении эффективности управления ЗИК региона следует установить следующие исходные критерии: а) потребительский уровень, с позиции которого осуществляется оценка меры удовлетворения потребностей региона на основе анализа трех сравниваемых ЗИК (на уровне РФ, ФО и анализируемого региона); б) число параметров потребления результатов функционирования ЗИК (включая в качестве системообразующего элемента земельные ресурсы); в) показатели оценки по параметрам потребления.

Сравнение осуществляется по сумме параметров потребления, зависящих от состояния ЗИК. Это означает, что результативный показатель эффективности ЗИК региона выступает как набор наилучших показателей по каждому параметру потребления, используемому для оценки эффективности ЗИК. При проведении анализа следует учитывать, что в процессе потребления соединяются в единый комплекс внешне несводимые друг к другу параметры, имеющие разную разрядность. Для устранения этой проблемы следует использовать методы анализа, позволяющие проводить расчеты с разноразмерными (или безразмерными) показателями (весовые значения показателей, ранжирование, индексный, кластерный и нейросетевой).

Формула для расчета комплексной оценки на основе анализа уровней ЗИК региона выглядит следующим образом:

, (3)

где: - комплексная оценка ЗИК; - потребность в j-ой услуге, сформировавшейся в ходе потребления продукции (услуг) ЗИК, признанной жителями РФ, ПФО и анализируемого региона в качестве ориентира; - оценка полезности производства ЗИК; - вес j-тoгo параметра в комплексе услуг, предоставляемых ЗИК; - вес j-тoгo показателя в производстве ЗИК; Кузр - коэффициент эффективности управления земельными ресурсами.

Для расчета комплексной оценки эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК субъектов РФ, входящих в Приволжский федеральный округ, автором был использован метод нейросетевого анализа. Выбор данного метода анализа был выбран из-за использования разноразмерных показателей. На рис.5 приведены результаты нейросетевого анализа по определению коэффициентов влияния различных экономических факторов на размер налога на имущество.

Рис. 4. Коэффициенты влияния экономических факторов на размер налога на имущество

Анализ эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК (табл.3) показал, что поступления земельных платежей в бюджеты всех территориальных уровней (включая земельный налог, арендную плату, штрафы за нарушение использования земель и иные поступления) в Пензенской области в 2007 году в 8,2 раз выше, чем в среднем по Российской Федерации, и в 0,9 раз меньше, чем по Приволжскому округу.

Таблица 3 Анализ эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК региона

	Налог на имущество, руб/га	Земельный налог, руб./га
	Фактически, 2007г.	Прогноз нейросети	Коэффициент эффек-тивности	Фактически, 2007г.	Прогноз нейросети	Коэффици-ент эффектив-ности
РФ	175,04	112,910	1,550	22,92	71,297	0,321
ПФО	492,21	381,853	1,289	217,03	217,625	0,997
Пензенская обл.	376,65	497,440	0,757	188,49	132,143	1,426

Однако с учетом экономических факторов коэффициент эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК Пензенской области наивысший (1,426). Противоположные данные получены по налогу на имущество: в Пензенской области величина фактически полученного налога на имущество меньше чем по Приволжскому округу и коэффициент эффективности в два раза ниже, чем в среднем по Российской Федерации.

Факторы, влияющие на развитие ЗИК (инвестиции в производство, освоенность территории, транспортная доступность и т. д.) определяют уровень потребления продукции населением, эффективность развития промышленности, а также уровень управления земельными ресурсами. Результаты анализа показали, что в настоящее время в Приволжском округе и в Пензенской области более эффективно используются земельные участки по сравнению с объектами капитального строительства, инженерными коммуникациями и сооружениями.

Анализ эффективности управления земельными ресурсами в Приволжском федеральном округе показал, что в областях имеются резервы в поступлении платежей за землю в объеме 1497,2 млн.рублей в год, что составляет 6,7% от общей суммы поступления платежей. Резервы получения валового регионального продукта (ВРП) составляют 407,1 трлн.рублей (14,4%).

Однако экономические условия использования этих резервов различаются. Для оптимизации расходования бюджетных средств и средств земельно-имущественных комплексов отдельных регионов автором был осуществлен выбор наиболее перспективных субъектов РФ с использованием метода кластерного анализа. В результате кластеризации субъекты, входящие в состав ПФО были разделены на три кластера (рис. 6).

В первый кластер были выделены Самарская область и Республика Татарстан. Во второй кластер - Республика Чувашия и Нижегородская область. В третий кластер объединены Саратовская, Оренбургская, Кировская, Пензенская, Ульяновская области, Пермский край и Республики Марий Эл, Мордовия, Удмуртия и Башкортостан.

Рис. 5. Результаты кластеризации субъектов РФ Приволжского федерального округа

В выделенных кластерах видны различия экономических условий и результатов функционирования ЗИК (табл.4).

Таблица 4 Характеристика кластеров субъектов РФ Приволжского федерального округа

Выделенные кластеры	Улавливание и обезвреживание загрязняющих атмосферу веществ от общего количества загрязняющих веществ,%	Стоимость основных фондов тыс.руб./га	Коэффициент обновления основных фондов (в среднегодовых ценах)	Инвестиции на 1 экономически активного жителя, тыс.руб.	ВРП на 1 га, тыс.руб.	Налог на имущество, руб/га	Земельный налог, руб./га	Доля земельного налога в общем объеме налогов, %
1 кластер	58,40	198,90	4,90	65,40	73,56	1310,68	620,31	47,10
2 кластер	56,30	132,41	3,45	43,10	32,92	831,24	342,95	40,65
3 кластер	61,05	63,27	3,43	41,62	23,56	354,22	141,96	39,34

Наибольшая средняя стоимость основных фондов в первом кластере составляет 198,9 тыс.руб./га, во втором - 132,4 тыс.руб./га, а в третьем - 63,3 тыс.руб./га. Коэффициент обновляемости основных фондов (в среднегодовых ценах) составил в первом кластере - 4,9, во втором и третьем кластерах - соответственно 3,45 и 3,43. Выше в первом кластере также инвестиции на 1 экономически активного жителя (65,4 тыс.руб.). Доля инвестиций в основной капитал за счет бюджетных средств (по крупным и средним организациям) составила в первом кластере 15,8%, во втором и третьем кластерах соответственно 27,8% и 27,2%. Это свидетельствует о том, что доля бюджетного финансирования не оказывает влияние в настоящее время на эффективность управления ЗИК региона.

Данные кластеризации свидетельствуют также о том, что результаты управления ЗИК региона выше в первом кластере: ВРП на 1 га выше в два раза, налог на имущество выше в 1,6 раза, земельный налог выше в 1,8 раз по сравнению со вторым кластером. В третьем кластере показатели еще ниже.

На основе этих данных автором была составлена картограмма приоритетности осуществления мероприятий по повышению эффективности управления ЗИК Приволжского федерального округа (рис.7). В первую (приоритетную) очередь включены Самарская область и Республика Татарстан, во вторую очередь - Республика Чувашия и Нижегородская область. В этих областях экономически эффективно осуществлять инвестиции в ЗИК.

В субъектах первого кластера можно получить в год дополнительно 138,3 млн.рублей земельного налога и 30,2 трлн.руб. ВРП, в субъектах второго кластера 440,5 млн.рублей земельного налога и 13,8 трлн.руб. ВРП. При последующей отдаче инвестиций в этих субъектах РФ дополнительные ресурсы следует вкладывать в ЗИК субъектов РФ третьего кластера.

Эффективность управления ЗИК локального уровня предложено в работе оценивать со следующих позиций: совокупного влияния землепользования и производства продукции внутри ЗИК; определения места отдельного ЗИК в региональном управлении ЗИК (удельный вес производимой продукции, удельный вес инвестиций в производство и т.д.). Кроме того, следует учитывать различия и особенности использования ЗИК на землях различного целевого назначения.

Рис.7. Картограмма приоритетности инвестирования ЗИК субъектов РФ Приволжского федерального округа

Анализ информационного обеспечения управления ЗИК локального уровня показал на примере Пензенской области, что объекты ЗИК разрозненно учтены в базе данных ГКН. В электронной базе данных бюро технической инвентаризации содержатся сведения не о всех ОКС (табл.5), причем наибольший процент инвентаризации приходится на жилые помещения.

Таблица 5 Ведение технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости г.Пензы (на 31.03.2008г.)

Наименование объектов инвентаризации	Количество объектов
	Всего инвентаризовано	Переведено в электронную базу	Внесено в ЕГРОКС
		дел	%	дел	%
Объекты недвижимости:
Одноквартирные дома	19635	12732	64,8	10972	55,8
Многоквартирные дома	3759	1105	29.3	3385	90,0
Нежилые здания и строения	3424	731	21,3	878	26,5
Дачи	3576	2005	56,0	1936	54,1
Сооружения	588
Жилые помещения	162458	161994	99,7	18016	11,0
Нежилые помещения	5596	834	14,9	974	17,4

Кроме того, в базе данных ГКН учтено только 11% земельных участков с точным местоположением границ, что значительно снижает эффективность управления объектами ЗИК.

Комплексный показатель сравнительной полезности ЗИК, позволяет оценить эффективности использования фондов, инвестиций и других видов затрат на поддержание и развитие ЗИК локального уровня. Решение этих задач связано с привлечением определенного статистического материала. Наиболее сложно оценить комплексно полезность ЗИК с точки зрения промышленного производства. В связи с этим необходимо применить метод оценки полезности отдельных элементов ЗИК и объединить результаты в единый комплексный показатель. Комплексный анализ промышленного производства при анализе эффективности управления ЗИК локального уровня следует дополнить показателями использования земельных участков.

Показатель общей экономической эффективности (К_оээ), включающий в себя коэффициенты экономической (К_ээ), социальной (К_сэ), бюджетной (К_бэ) эффективности использования недвижимости и эффективности использования территории предприятиями (К_эит) рассчитывается по формуле:

, (4)

Общая экономическая эффективность использования недвижимости по отраслям и предприятиям в 2005 - 2007г.г. колеблется. Так, этот коэффициент составил: у ОАО «Пензтяжпромарматура» 2,46; 1,71 и 1,43 (снижение за анализируемый период); ОАО «Пензхиммаш»: 1,17; 1,19 и 2,41 (повышение) (табл.6).

Таблица 6 Коэффициент общей экономической эффективности использования недвижимости (К_оээ) предприятиями по видам экономической деятельности

Предприятия	годы
	2005г	2006г	2007г
Промышленность (Д). Обрабатывающие производства
ОАО “Пензтяжпромарматура”	2,46	1,71	1,43
ОАО “ Пензхиммаш”	1,17	1,19	2,41
ОАО “Пензкомпрессормаш ”	0,83	0,99	1,11
(Е). Производство и распределение электроэнергии, газа и воды
ОАО “ Пензаэнергоремонт”	14,62	10,72	6,99
ОАО “Исток ”	1,65	2,48	2,44
ОАО “ Метан”	0,50	0,58	1,25
ОАО “Энергоснабжающее предприятие ”	0,34	0,81	0,51
Строительство
РСУ “Химмаш ”	13,24	8,72	29,84
ЗАО “Волгостальмонтаж ”	5,71	8,05	5,10
ЗАО “Пензенское предприятие трест №7”	1,01	1,42	2,16
Сельское хозяйство
ЗАО “Константиново”	0,23	0,34	0,19
ЗАО “Петровский хлеб ”	0,52	0,16	0,17
ГУП “Тепличный ”	0,43	0,41	0,51

Данные таблицы 6 позволяют по значению коэффициентов сравнивать между собой эффективность использования территории и иных элементов недвижимости ЗИК различных видов экономической деятельности и внутри отрасли.Видно, что в 2005-2007 гг. по этим показателям лидируют предприятия «Пензтяжпромарматура», «Пензаэнергоремонт» и РСУ «Химмаш». При этом на значение коэффициента общей экономической эффективности большое влияние оказывает коэффициент использования территории.

Учитывая то, что по всем инвестиционным проектам денежные средства вкладываются в основном в недвижимость (основные фонды), а оборотные средства могут покрываться краткосрочными кредитами банков, можно сделать вывод, что наиболее приоритетным вложением инвестиций в основной капитал со стороны государства является финансирование наукоемких отраслей с высокой добавленной стоимостью на рубль потреблённой недвижимости (предприятия обрабатывающие производства, производства и распределения электроэнергии, газа и воды).

Выводы и предложения

1. В сфере регулирования земельно-имущественных отношений управляемой системой выступает ее земельно-имущественный комплекс.

Земельно-имущественный комплекс - это сложная социально-экономическая категория, выражающая пространственно-временные взаимосвязи между собственниками земельных участков и объектами недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения.

В работе выделены следующие виды ЗИК: федеральный, субъекта Российской Федерации и муниципального образования, локальный.

На федеральном уровне ЗИК представлен территориально-производ-ственной социально-экономической системой страны в целом. ЗИК субъекта Российской Федерации и муниципального образования - это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости, других связанных с ними ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования), направленных на обеспечение жизнедеятельности населения. ЗИК локального уровня - это объект имущественных прав, совокупность земли и расположенных на ней объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу.

Целью управления ЗИК региона является сбалансированное социально-экономическое развитие ресурсов в установленных границах. ЗИК региона рассматривается с позиции структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе, отличается от ЗИК локального уровня социальной составляющей. Основной целью управления ЗИК локального уровня является эффективное и рациональное использование ресурсов предприятия.

2. Система управления объектов ЗИК является открытой, сложной и вероятностной экономической системы. Открытой она является ввиду того, что ее функционирование невозможно без взаимодействия с внешней средой: на входе в систему сосредоточены материальные, трудовые и экономические, информационные потоки; на выходе - увеличение поступлений финансовых средств в бюджет от использования объектов ЗИК, повышение эффективности землепользования, развитие социальной защиты населения. Сложной система управления ЗИК является потому, что обладает набором таких свойств, как: неоднородность и содержание большого числа подсистем; несовпадение свойств подсистем и свойств самой системы; иерархия; агрегирование; многофункциональность; гибкость; надежность; безопасность; стойкость; уязвимость; живучесть. Вероятностной система управления ЗИК является потому, что невозможно точно предсказать, как будет вести себя система и каким будет результат ее функционирования при изменяющихся условиях.

3. Управление ЗИК - это целенаправленное воздействие государственных органов на данный объект и систему связанных с ним отношений с целью: увеличения доходов от имущества в бюджете города; стимулирования развития производства; поддержания объектов недвижимости в надлежащем состоянии (ремонт, реконструкция, реставрация); реализации жилищной программы; максимально полного удовлетворения потребностей юридических и физических лиц в конкретных объектах нежилого фонда; развития инфраструктуры; решения экологических проблем города.

Важной составной частью государственного управления ЗИК является система управления недвижимостью - совокупность законодательных актов, организационной структуры управления, технологической инфраструктуры и процедур взаимоотношений субъектов рынка по поводу объектов недвижимости. Целью системы является сохранение, развитие и эффективное использование недвижимости.

4. Эффективное управление земельно-имущественными комплексами должно осуществляться в следующих направлениях:

- гарантия правового существования земельно-имущественного комплекса на основе достоверных сведений реестра недвижимости и реестра прав;

- эффективное использование земель и иных объектов ЗИК на основе анализа эффективности землепользования;

- оптимизация платежей за землю, на основе выбора правового режима функционирования объектов ЗИК, их оценки, включая оценку инвестиционной привлекательность ЗИК;

- прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов с учетом оптимизации взаимодействия объектов ЗИК.

5. Реализация правового регулирования учета ЗИК возможна только после трехэтапного внесения изменений в действующее законодательство. На I этапе осуществляется разработка нормативных правовых и методических документов, обеспечивающих учет объектов ЗИК. А также осуществляется подготовка документов. На II этапе осуществляется разработка и совершенствование землеустройства, государственного учета объектов недвижимости и мониторинга земель, в т.ч. в автоматизированном режиме. На III этапе проводится совершенствование экономической системы оборота объектов недвижимости.

Земельному участку, как системообразующему элементу ЗИК, должна отводиться главенствующая роль в развитии экономики в целом. Следовательно, правовое регулирование должно быть направленно на эффективное использование земельных и иных ресурсов.

6. Основным методом управления недвижимостью является информационное обеспечение рационального и эффективного использования земельно-имущественного комплекса на основе сведений государственного кадастра недвижимости, мониторинга земель, государственных и ведомственных кадастров и реестров, а также осуществления землеустройства.

Для получения сведений об объектах ЗИК необходимо выполнить четыре основных действия: формирование и межевание объектов недвижимости; ГКУ объектов недвижимости; государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственную кадастровую оценку объектов недвижимости. Первые три действия являются взаимосвязанными процессами, так как основу системы ГКН должна составлять четкая система учета и регистрации.

7. Под информационным обеспечением управления объектами ЗИК следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и связанных с ними ОКС, об обременениях в использовании земли в целях фиксации в документах ГКН, обмен информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями в целях повышения эффективности функционирования ЗИК.

Информационное обеспечение должно решать следующие задачи: правовую поддержку управления объектами ЗИК; обслуживание органов управления федерального, регионального и муниципального уровней, в т.ч. для формирования ГКН и документирования сведений; предоставление информации государственным органам для решения задач налогообложения и стратегического планирования; обслуживание юридических лиц для решения задач внутрихозяйственного устройства территории, а также внешних задач на рынке недвижимости; информационное обслуживание физических лиц для решения локальных задач по использованию объектов недвижимости; обеспечение анализа эффективности управления объектами недвижимости, прогноза развития земельного и информационного рынков.

8. Для исключения недостатков в системе учета земельных участков и иных объектов недвижимости и для обеспечения устойчивого развития территории необходимо создание интегрированной (комплексной) территориальной информационной системы ,включая формирование и взаимосогласованное ведение различных реестров, кадастров и регистров, обеспечивающей органы государственной власти и муниципальных образований достоверной и комплексной информацией о работе ЗИК. Для перехода на централизованный государственный кадастровый учет объектов недвижимости необходима современная цифровая картографическая основа, что требует срочного создания (обновления) картографической и геодезической основы.

9. Для актуализации сведений об ОКС и перенесению в единый ресурс ГКН необходимо: устранение недостатков в существующей системе учета ОКС; определение перечня характеристик об объектах недвижимости, занесение которых целесообразно в единую учётно-информационную систему с точки зрения обеспечения информационной достоверности и достаточности, а так же правовой корректности информации; объединение ОКС, земельных участков и иной недвижимости в единую учётно-информационную систему сведений об объектах недвижимости; закрепление юридического статуса определения ОКС, в частности, понятия «объект незавершённого строительства»; установление контроля и ответственности за полноту и достоверность предоставляемых сведений об ОКС организациями осуществляющими их актуализацию; совершенствование методики технического состояния и оценки ОКС; документальное определение порядка обследования и источника его финансирования; проведение паспортизации всех ОКС на основе технической инвентаризации по целевой программе в каждом субъекте РФ.

10. Стоимостная оценка земельно-имущественных комплексов должна включать в себя комплексную оценку земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем с учетом наиболее оптимального и эффективного использования всех объектов недвижимости и включать следующие показатели: кадастровую стоимость земельного участка; поправку на удельный вес инвентаризационной стоимости ОКС; коэффициент оптимального соотношения площади ОКС и земельного участка; коэффициент эффективного использования земельного участка; поправку на стоимость имущественного права.

Проведение кадастровой оценки ЗИК всех категорий земельного фонда целесообразно не чаще, чем раз в пять лет. Предлагается установить следующую периодичность проведения оценки кадастровой стоимости земель ЗИК: для земель сельскохозяйственного назначения - до 10 лет, а для участков, расположенных в пригородных зонах (в радиусе 30 км.) - 5 лет; для земель промышленности - 5 лет (в связи с установленной, но не реализуемой на практике, периодичностью инвентаризации объектов капитального строительства); для земель ООПТ, лесного и водного фонда - 10 лет (в связи с незначительной динамикой изменения состояния земель).

11. В населенных пунктах целесообразно выделить следующие группы ЗИК с разной периодичностью оценки кадастровой стоимости земельных участков: в которых ожидаются изменения функционального использования земельных участков, направления производства или плотности застройки (на основании проектов застройки) - периодичность 3 года; предполагаемое изменение в застройке которых закреплено в проектах планировки - периодичность 5 лет; предполагаемое изменение в застройке на основании градостроительных регламентов, генерального плана или другой градостроительной документации - периодичность 10 лет.

При определении стоимости земельных участков для учета ряда факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель в составе сельскохозяйственных ЗИК, включая стоимость ОКС (основные средства), автор считает целесообразным использовать систему показателей бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов: балансовая стоимость земельного участка, обремененного арендными отношениями; рыночная стоимость земельного участка; объем и стоимость вида работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.); стоимость земельного участка, внесенного в качестве вклада в уставный капитал организации (по согласованной учредителями оценке); изменение первоначальной стоимости объекта основных средств (сумма затрат в земельный участок).

12. Проведенный анализ эффективности функционирования ЗИК Пензенской области с точки зрения потребительского сектора региона, производства продукции и анализа управления земельными ресурсами региона по отношению к уровню ПФО и РФ показал, что потребительский эффект от функционирования ЗИК Пензенской области нестабилен и понижался ежегодно в течении 10 последних лет. Только на уровне Российской Федерации эффект промежуточного потребления стабилен и составляет почти 74 %. Затраты на производство и потребление по регионам значительно отличаются. ЗИК потребления в Пензенской области в отличие от ПФО обеспечивается меньшими ресурсами. Эффективность затрат ПФО по отношению к средним данным по России в целом составила в 2006 году 22,1 %.

Предложенная методика анализа эффективности управления ЗИК региона позволяет проследить формирование приведённых затрат по отношению к ЗИК потребления, а также сопоставить экономию и перерасход средств регионов на поддержание своих ЗИК для принятия соответствующих управленческих решений. Приведенные затраты ЗИК промышленного назначения (в расчете на единицу полезности) на уровне РФ возросли в период с 1995 по 2006 гг. в 9,61 раза, ПФО - 9,3 раза и Пензенской области - в 8,9 раза. Затраты росли примерно в равной пропорции.

13. Анализ эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК показал, что поступления земельных платежей в бюджеты всех территориальных уровней (включая земельный налог, арендную плату, штрафы за нарушение использования земель и иные поступления) в Пензенской области в 2007 году в 8,5 раз выше, чем в среднем по Российской Федерации, и в 0,9 раз меньше, чем по Приволжскому округу. Однако с учетом экономических факторов коэффициент эффективности использования земельных ресурсов в составе ЗИК Пензенской области наивысший (1,426). Противоположные данные получены по налогу на имущество: в Пензенской области величина фактически полученного налога на имущество и коэффициент эффективности в два раза ниже, чем в среднем по Российской Федерации.

14. Анализ эффективности управления земельными ресурсами в Приволжском федеральном округе показал, что в областях имеются резервы в поступлении платежей за землю в объеме 1497,2 млн. рублей в год, что составляет 6,7% от общей суммы поступления платежей. Резервы валового регионального продукта (ВРП) составляют 407,1 трлн. рублей (14,4%). Однако экономические условия использования этих резервов различаются.

Для оптимизации расходования бюджетных средств и средств земельно-имущественных комплексов отдельных регионов автором был осуществлен выбор наиболее перспективных субъектов РФ с использованием метода кластерного анализа. В первый кластер были выделены Самарская область и Республика Татарстан. Во второй кластер - Республика Чувашия и Нижегородская область. В третий кластер объединены Саратовская, Оренбургская, Кировская, Пензенская, Ульяновская области, Пермский край и Республики Марий Эл, Мордовия, Удмуртия и Башкортостан.

В первую (приоритетную) очередь осуществления мероприятий по повышению эффективности управления ЗИК Приволжского федерального округа включены Самарская область и Республика Татарстан, во вторую очередь - Республика Чувашия и Нижегородская область. В этих областях экономически эффективно осуществлять инвестиции в ЗИК.

В субъектах первого кластера можно получить в год дополнительно 138,3 млн.рублей земельного налога и 30,2 трлн.руб. ВРП, в субъектах второго кластера 440,5 млн.рублей земельного налога и 13,8 трлн.руб. ВРП. При последующей отдаче инвестиций в этих субъектах РФ дополнительные ресурсы следует вкладывать в ЗИК субъектов РФ третьего кластера.

15. Анализ эффективности использования земельных участков и иной недвижимости в составе ЗИК локального уровня г. Пензы и Пензенской области показал, что наибольшая экономическая эффективность по использованию недвижимости в период с 2005 по 2007 гг. достигнута в строительстве. Предприятиями промышленности и строительства на рубль потребленной стоимости недвижимости выплачивается и больше налогов в десятки раз в сравнении с предприятиями сельского хозяйства. Все предприятия сельского хозяйства, а также отдельные предприятия промышленности (ОАО «Энергоснабжающее предприятие») недостаточно эффективно используют недвижимость (что объясняется сезонностью, высокой зависимостью от природных и иных внешних факторов и др.), делая ставку в основном на ценностный фактор производства своей продукции.

На величину общей экономической эффективности ЗИК локального уровня производства, оказывает влияние коэффициент использования территории, который выше на предприятиях, осуществляющих производство и распределение электроэнергии, газа и воды, а также на отдельных строительных предприятиях. По этому показателю предприятия сельского хозяйства находятся в менее выгодных условиях. Для этих ЗИК целесообразно проводить внутриотраслевой анализ.

16. Предлагаемая система показателей эффективности использования недвижимости на локальном уровне позволяет сравнивать между собой ЗИК различных видов экономической деятельности (тем более, однородного вида) и пригодна для разработки и установления нормативных коэффициентов для целей рационального использования недвижимости и принятия управленческих решений на стадии инвестирования бюджетных средств в недвижимость.

По теме диссертации опубликованы следующие основные работы

1. Хаметов, Т.И. Основы формирования объектов земельно-имущест-венного комплекса и их эффективного использования [Текст]: монография. / Т.И. Хаметов. - Пенза: ПГУАС, 2008. - 159 с. - 10 п. л.

2. Хаметов, Т.И., Романюк, И.А. Экономическая и кадастровая оценка земель [Текст] /Т.И. Хаметов, И.А. Романюк // Актуальные проблемы экономики, организации и управления в условиях развития производственных систем. Материалы международной НПК. Под общ. ред. Б.Б.Хрусталева, - Пенза: ПГУАС, 2004. - С.231-236 с. - 0,4 п.л. (авт. - 0,2 п.л.).

3. Хаметов, Т.И., Романюк, И.А. Методы оценки земель [Текст] /Т.И. Хаметов, И.А.Романюк // Актуальные проблемы современного строительства. Тезисы докладов. Международная НТК 11-15.04.05г. часть1. - Пенза: ПГУАС, 2005. - С. 154 - 157 с. - 0,25 п.л. (авт. - 0,125 п.л.).

4. Хаметов, Т.И., Чурсин А.И. Совершенствование организационно-экономического механизма использования земельных ресурсов Пензенской области [Текст] /Т.И. Хаметов, А.И. Чурсин // Архитектура и современность. Материалы 1 международной НПК 29-30.06. - Пенза: ПГУАС, 2006. - С.101-105 с. - 0,4 п.л. (авт. - 0,2 п.л.).

5. Хаметов, Т.И., Чурсин А.И. О создании и эффективности функционирования кадастра объектов недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов, А.И. Чурсин // Архитектура и современность. Материалы 1 международной НПК 29-30.06.-Пенза: ПГУАС,2006. - С. 109 - 112 с. - 0,25 п.л .(авт. - 0,125 п.л.).

6. Хаметов, Т.И., Романюк И.А. Проблемы управления земельно-имущественными ресурсами и градостроительства [Текст] /Т.И. Хаметов, И.А.Романюк // Архитектура и современность. Материалы международной НПК. - Пенза: ПГУАС, 2006. - С. 105 - 109 с. - 0,31 п.л. (авт. - 0,2 п. л..)

7. Хаметов, Т.И. Место и задачи ГКН в системе управления земельно-имущественным комплексом. [Текст] /Т.И. Хаметов // Право. Бизнес. Население. [Текст] /Т.И. Хаметов // Сборник статей международной НПК. - Пенза: Приволжский дом знаний, 2006. - С. 75 - 78 с. - 0,5 п. л.

8. Хаметов, Т. И. Влияние реформы П.А. Столыпина на развитие рынка земли. [Текст] /Т.И. Хаметов // Опыт Столыпинской аграрной реформы и современные проблемы землеустройства в Российской Федерации. Сб. научных трудов всероссийской НПК - Москва: ГУЗ, 2006. - С.166-172с. - 0,44 п.л.

9. Гальченко С.А., Хаметов Т.И. Организационно-экономическое содержание информационной системы управления недвижимостью. [Текст] / Гальченко С.А., Т.И. Хаметов // Региональная архитектура и строительство №1, 2006. - С. 155-162 с. - 0,62 п.л. (авт. - 0,31 п.л.).

10. Хаметов, Т.И. Модификация массовой оценки объектов недвижимости в целях единого налогообложения. [Текст] /Т.И. Хаметов // Актуальные проблемы экономики организации и управления в условиях развития производственных систем. Материалы международной НТК под общ. ред. д.т.н., проф. Т.И. Барановой. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.327-323с. - 0,5. п. л.

11. Хаметов, Т.И. Организационный механизм формирования и ведения государственного кадастра объектов недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов // Актуальные проблемы экономики организации и управления в условиях развития производственных систем. Материалы международной НТК под общ. ред. д.т.н., проф. Т.И. Барановой. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.333-339с. - 0,44 п.л.

12. Хаметов, Т.И. Особенности кадастровой оценки земельных участков с улучшениями [Текст] /Т.И. Хаметов // Актуальные проблемы современного строительства. Тезисы докладов НПК 23-25.04.07г., под общ. ред. Т.И. Барановой. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С. 202-204 с. - 0,2 п. л.

13. Хаметов, Т.И. Экономическая эффективность применения массовой оценки объектов недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов // Актуальные проблемы современного строительства. Тезисы докладов НПК 23-25.04.07г., под общ. ред.. Т.И. Барановой. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.204-205с. - 0,12 п. л.

14. Хаметов, Т. И. Место и роль технического учета (инвентаризации) объектов капитального строительства в формировании кадастра недвижимости. [Текст] /Т.И. Хаметов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, №3, 2007. - С. 45 - 49 с. - 0,87 п. л.

15. Хаметов, Т.И. Актуализация сведений об объектах капитального строительства в системе государственного кадастра недвижимости. [Текст] /Т.И. Хаметов // Экономика и учет в строительстве, №6 (108), 2007. - С.23 - 30 с. - 0,81 п. л.

16. Хаметов, Т.И. Место государственного кадастра недвижимости в системе управления земельно-имущественным комплексом. [Текст] /Т.И. Хаметов //Финансы как особая форма экономических отношений. Управление финансами. Сб. материалов международной НПК - Пенза: Приволжский дом знаний, 2007. - С.155 - 162 с. -0,68 п. л.

17. Хаметов, Т.И. Земельно-имущественный комплекс как система управления объектами недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов //Финансы как особая форма экономических отношений. Управление финансами. Сб. материалов международной НПК - Пенза: Приволжский дом знаний, 2007. -С.149-155 с. - 0,4 п. л.

18. Хаметов, Т.И. Экономико-организационный механизм формирования информационных ресурсов государственного кадастра недвижимости. [Текст] /Т.И.Хаметов // Вестник Самарского государственного экономического университета,2007, № 5 (31). - С. 170 - 174 с. - 0,81 п. л.

19. Хаметов, Т.И. Состояние и пути развития земельного рынка в Пензенской области. [Текст] /Т.И. Хаметов // Региональная архитектура и строительство, №1, 2007. - С. 108-112с. - 0,5 п. л.

20. Гальченко С.А., Хаметов Т.И. Теоретические положения эффективности функционирования системы ГКН. [Текст] / Гальченко С.А., Т.И. Хаметов // Создание государственного кадастра недвижимости как компоненты системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов РФ: Материалы 1-ой Всероссийской НПК под общ. ред. Т.И. Хаметова. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.7 - 16 с. -0,62 п.л. (авт. - 0,31 п.л).

21. Хаметов, Т.И. Основы системы управления земельно-имущественным комплексом. [Текст] /Т.И. Хаметов // Создание государственного кадастра недвижимости как компоненты системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов РФ: Материалы 1-ой Всероссийской НПК под общ. ред. Т.И. Хаметова. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.91-98 с. - 0,5 п.л.

22. Хаметов, Т.И. Технический учёт и паспортизация объектов недвижимости. [Текст] /Т.И. Хаметов // Создание государственного кадастра недвижимости как компоненты системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов РФ: Материалы Всероссийской НПК под общ. ред. Т.И. Хаметова. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.102-107с.-0,37 п. л.

23. Хаметов, Т.И. Исследование факторов влияющих на эффективность ведения государственного кадастра недвижимости [Текст] /Т.И. Хаметов// Создание государственного кадастра недвижимости как компоненты системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов РФ: Материалы 1-ой Всероссийской НПК под общ. ред.

Т.И. Хаметова. - Пенза: ПГУАС, 2007. - С.98 - 102с. - 0.31 п.л.

24. Хаметов, Т.И. Формирование объектов земельно-имущественного комплекса в структуре недвижимого имущества. [Текст] /Т.И. Хаметов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель №7, 2008. - С.57-61 с. - 0,81 п. л.

25. Хаметов, Т.И. Учет объектов недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса. [Текст] /Т.И. Хаметов // Экономика и учет в строительстве №8(122), 2008. - С.11-18 с. - 0,75 п.л.

26. Хаметов, Т.И. Направления оценки объектов недвижимости. [Текст] /Т.И. Хаметов // Собственность и государство (Вопросы теории и практики). Сб. ст. 4 междунар. НПК. Пенза: Приволж. Дом знаний, 2008.-С.56-58с.-0,2 п.л.

27. Хаметов, Т.И. Оценка стоимости имущественного права на использование земельных участков земельно-имущественного комплекса.[Текст] /Т.И. Хаметов // Собственность и государство (Вопросы теории и практики). Сб. ст. 4 междунар.НПК.Пенза: Приволж.Дом знаний, 2008. - 0,2 п.л.

28. Хаметов, Т.И. Организация создания картографической основы кадастра объектов недвижимости. Известия вузов. [Текст] /Т.И. Хаметов // Геодезия и аэрофотосъемка №6, 2008.-С.6-12 с. - 0,68 п.л.

29. Хаметов, Т.И. Методика определения вклада факторов в эффективность управления земельно-имущественным комплексом региона. [Текст] /Т.И. Хаметов.// Вестник государственного университета управления № 13 (23), 2008. - С.239 -243 с. - 0.62 п.л.

30.Хаметов, Т.И. Методика определения эффективности управления земельно-имущественным комплексом региона. [Текст] /Т.И. Хаметов // Вестник Самарского государственного экономического университета №7(45), 2008. - С. 126-130 с. - 0,62 п.л.

31.Хаметов, Т.И. Содержание системы управления земельно-имущест-венным комплексом. [Текст] /Т.И. Хаметов // Вестник Самарского государственного экономического университета №8(46), 2008. - С.114-118 с. - 0,62 п.л.

32.Хаметов Т.И., Горуля Д.А. Методические положения оценки земельно-имущественных комплексов.[Текст] /Т.И. Хаметов, Д.А. Горуля // Вестник гос. ун-та управления №13 (23), 2008. - С.337-341с. - 0,56 п.л. (авт. - 0,4 п.л).

33. Хаметов, Т.И. Формирование земельных участков для целей строительства. [Текст] /Т.И. Хаметов // Совершенствование системы образования в области землеустройства и кадастров: материалы НПК сост. В.В. Вершинин, О.М. Родионова; ГУЗ. - М., 2008. - С. 335 - 338 с. - 0,5 п.л.

Размещено на Allbest.ru

...