Управление государственной собственностью на примере передачи в аренду недвижимости нежилого фонда города Санкт-Петербург

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

«ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»

Факультет Санкт-Петербургская школа социальных и гуманитарных наук

Департамент Государственного и муниципального управления

УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ПЕРЕДАЧИ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ НЕЖИЛОГО ФОНДА ГОРОДА САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

Выпускная квалификационная работа по направлению 38.03.04 Государственное и муниципальное управление

Ведунов Семён Андреевич

студента группы № 151 образовательная

программа «Государственное и муниципальное управление» 

Санкт-Петербург-2019

СОДЕРЖАНИЕ

имущество аренда фонд нежилой

• ВВЕДЕНИЕ3
• ГЛАВА 1. - ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУШЕСТВОМ В СФЕРЕ АРЕНДЫ
• 1.1 Историческая справка имущественных отношений, в плоскости ведомств, осуществляющих (осуществлявших) контроль в сфере государственной недвижимости
• 1.2 Правовая основа имущественных отношений в сфере аренды имущества
• 1.2.1Субъекты и объекты имущественных отношений
• 1.2.2 Сущность и состав нежилого фонда Санкт-Петербурга как объекта арендных отношений
• 1.2.3 Сущность договора аренды объектов нежилого фонда
• 1.2.4 Конкурентные принципы аренды государственного имущества
• ГЛАВА 2. - АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ АРЕНДНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
• 2.1 Методология исследования
• 2.2 Анализ состава нежилого фонда Санкт-Петербурга
• 2.3 Анализ основных экономических показателей эффективности управления
• 2.4 Анализ иных динамических показателей эффективности управления
• ГЛАВА 3 - РЕЗУЛЬТАТЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
• 3.1Результаты практической части исследования
• 3.2Рекомендации по совершенствованию системы управления нежилым фондом
• 3.3 Рекомендации по совершенствованию системы оценки эффективности управления
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
• Список литературы
• ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Требования эффективности управления государственной собственностью, предъявляемые социумом к органам власти, в российских реалиях имеют высокое значение. Проистекает это, конечно же, из обладания крупнейшими на планете ресурсами ископаемых и земельной недвижимости в совокупности с неудовлетворяющим общество качеством жизни, недостаточным уровнем инфраструктурного развития территорий страны, а также исторически сформировавшимся сложным менталитетом граждан в отношении к народной собственности. Сабиров А. Ш. Повышение эффективности управления государственной собственностью в Санкт-Петербурге // Управленческое консультирование. 2015. №1 (73). - С. 153-159 В контексте Санкт-Петербурга, уникальной особенностью пространственного развития является историчность формирования территории пол влиянием различных моделей развития, что на сегодняшний день выражается в разделении территории города на ряд планировочных поясов, со своими особенностями социально-экономического развития, комплексами проблем. В городской собственности находится довольно большой объем недвижимого имущества разного характера и назначения -- больше 216 тыс. объектов. Данные реестра собственности Санкт-Петербурга (Часть 1. Недвижимое имущество). URL: http://www.commim.spb.ru/reestr_nf Нежилой фонд составляет порядка 9,4% от этого объема, что весьма существенно, и эти же диктуется необходимость наличия высокого уровня менеджмента и мониторинга.

Актуальность работы обосновывается динамичностью и гибкостью Санкт-Петербургского законодательства в сфере управления недвижимостью, - прослеживается тенденция, связанная со стремлением к адаптации экономики к условиям современного рынка недвижимости, где немалая доля отводится ревитализации, реновации и конверсии зданий, комплексов и территорий, основой для которых служит договор аренды. Передача в аренду объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга в современных условиях, становится базисом для решения урбанистических задач и создания сильной инфраструктуры в городском пространстве для развития ряда ключевых в экономике кластеров. Кроме того проблемы аренды государственной собственности, а точнее аренды нежилых помещений, обретают особенную актуальность в силу сложности процедуры предоставления их в аренду, оформления необходимых документов продиктованных, отчасти, пристальным вниманием государственных антимонопольных органов, и для большинства представляющих значительную трудность. Поэтому, изучая проблему эффективного управления объектами государственной собственности, необходимо учитывать специфику государственного управления и особые свойства разных видов объектов государственной собственности.

Целью данной работы является формирование картины текущего состояния нежилого фонда г. Санкт-Петербург, анализ существующей модели оценки эффективности управления нежилым фондом Санкт-Петербурга, а также выработка практических рекомендаций по совершенствованию механизмов управления государственным нежилым имуществом и системы оценивания эффективности управления им. Достижение данной цели требует решения ряда первоочередных задач. Среди них:

· Проанализировать современное состояние нежилого фонда недвижимости Санкт-Петербурга, его сущность и состав;

· Изучить состав реестра недвижимых объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления под отдельные категории деятельности, и структурировать результаты по типологическому и географическому параметрам;

· Осуществить поиск, подбор и экстраполяцию критериев эффективного управления на контекст управления арендными отношениями с государственной собственностью, в качестве предмета таких отношений

· Провести оценку эффективности управления имуществом городской казны по этим критериям;

· Сформулировать выводы об общем состоянии (нерешенная задача) и распределении ресурсов нежилого фонда, а также состоятельности существующей модели оценки эффективности управления имуществом нежилого фонда, по средствам передачи в аренду;

Объектом исследования выступает экономический потенциал неиспользуемого имущественного комплекса нежилой недвижимой собственности Санкт-Петербурга, а также существующая модель оценки эффективности управления им. Предметом - система управления государственным имущественным комплексом Санкт-Петербурга,

Гипотезы данного исследования:

1. Система управления ресурсами нежилого фонда Санкт-Петербурга, сложившаяся на сегодняшний день, затрудняет реализацию имущественного потенциала ресурсов нежилого фонда;

2. Нормативно-правовая база в сфере управления имуществом нежилого фонда Санкт-Петербурга нуждается в доработке;

3. Существующая система оценки эффективности управления государственной собственностью характеризует текущий уровень управления, как малоэффективный;

4. Нынешняя модель оценки эффективности управления государственной собственностью несостоятельна и не отражает полной картины;

Вопросам управления государственной собственностью и его эффективности посвящена довольно обширная зарубежная и отечественная литература по практике и теории управления в разнообразных областях деятельности, для различных форм и уровней собственности, видов объектов и систем. Среди них работы Мартыненко Т.В., Сабирова А.Ш., Решетова Ф.Ф., Харитоновой Ю.В., Соловьева М.М., Кошкина Л.И., Авекова В.В., Камаев Р.А., Каплана Р., Зробека С. Также информационную базу данного исследования формируют федеральные законы, законы Санкт-Петербурга, уставы, постановления Правительства, административные регламенты, Гражданский и Жилищный кодексы РФ, тексты концепций управления, стратегий развития и госпрограмм. Источником данных для осуществления аналитической части исследования послужили реестры открытых данных, данные с официальных порталов городской администрации, Комитета имущественных отношений и прочих ведомств.

Практическая значимость исследования определяется возможностью применения предложенного подхода к оцениванию эффективности деятельности органов исполнительной власти по управлению госимуществом, для формирования максимально реального представления о проблемах и преимуществах системы арендных имущественных отношений с госсобственностью. А также возможностью реализации предлагаемых мер по общему совершенствованию системы управления, упрощения и отладки механизмов передачи в аренду имущества Санкт-Петербурга.

Выпускная квалификационная работа, определенная целями и задачами исследования, состоит из введения, трех глав с разделами, заключения, списка литературы и приложений. Во введении приведены основные элементы исследования, актуальность, научная и практическая значимость выбранной темы, цели и задачи, объект, предмет и информационная база исследования. В первой главе «Теоретические основы управления государственным имуществом в сфере аренды» определяются границы сферы арендных отношений в вопросах вовлечения государственной собственности в хозяйственный оборот, даются основные определения. Более того, рассматривается сущность и специфика договора аренды, применительно к объектам нежилого фонда и раскрывается понятие «объекта нежилого фонда», как предмета гражданско-правовых отношений. Также дается краткая историческая справка, проливающая свет на природу и специфику имущественной политики Санкт-Петербурга по вопросам передачи в аренду государственного имущества. Кроме того, рассматриваются общие характеристики состава и сущность нежилого фонда СПБ, а также нормативно-правовая база для регулирования имущественных отношений. Дана оценка состоятельности существующей правовой базы. Вторая глава «Анализ эффективности арендного управления имуществом» содержит указания на методологические основы исследования, дает качественную и количественную характеристики нежилого фонда СПБ, а также включает оценку эффективности управления по перечню отобранных и адаптированных критериев. Аналитический инструментарий включает методики анализа динамических рядов с элементами прогнозирования, количественного анализа массивов данных, расчет средних темпов сокращения объема, оценку точности прогноза. Полученные результаты отображены графически на репрезентативных диаграммах и графиках. Сформулированы результаты аналитической работы и сделаны промежуточные выводы об эффективности управления имуществом города. В третьей главе «Результаты и рекомендации» представлены результаты аналитической работы и на их основе выработаны рекомендации по повышению эффективности управления нежилым имущественным комплексом города, и по совершенствованию механизмов мониторинга и оценки эффективности результатов деятельности государства по управлению нежилым фондом. В заключении сформулированы общие выводы и обобщены полученные в ходе исследования результаты.

ГЛАВА 1. - ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУШЕСТВОМ В СФЕРЕ АРЕНДЫ

1.1 Историческая справка имущественных отношений, в плоскости ведомств, осуществляющих (осуществлявших) контроль в сфере государственной недвижимости

Изначальный орган власти в сфере имущественных отношений - Главное управление имуществ Исполкома Ленсовета (ГУИИЛ), был образован решением №11 от 09 октября 1990 года Второй сессией Ленинградского городского совета народных депутатов 21-го созыва. Однако уже 10 сентября 1991 года распоряжением мэра Санкт-Петербурга (А. Собчака) Главное управление имуществ Ленинграда было ликвидировано, а созданный 28 июня 1991 года в структуре Мэрии Комитет городского имущества, был переименован в Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ), ставший правопреемником упраздненного ГУИИЛ. В то непростое время экономической и политической обстановкой диктовалась необходимость формирования в новой России и, само собой, в Петербурге класса собственников, что и было обозначено главной задачей свежесформированного Комитета. На КУГИ была возложена ответственность за выстраивание системы имущественных отношений, отсутствовавшей в стране более 70 лет. Официальный сайт Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербург. URL: http://www.commim.spb.ru/web/kio/pravovye-osnovy (дата обращения: 06.02.2019) Сказывалось также и отсутствие нормативно-правовой базы, которая бы регулировала подобные отношения в новых для России условиях рынка. Работа по созданию Федерального закона о приватизации непродолжительное время уже велась в столице, но сразу после учреждения в Санкт-Петербурге КУГИ процесс активно пошёл в обоих городах.

Для работы в новом Комитете привлекали топовых специалистов города, в сфере экономики, юриспруденции, учёных из СПБГУ и крупнейших институтов. Эта команда своими силами осваивала и изучала опыт зарубежного правоприменения в сфере управления недвижимостью, иногда привлекая иностранных консультантов.

В целях повышения эффективности управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5, КУГИ был реорганизован путем присоединения к нему Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗРиЗ) и переименован в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО).

В настоящее время Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга. Однако, не только лишь силами Комитета осуществляется управление имущественными фондами города. КИО СПБ имеет перечень подведомственных и курируемых организаций, куда входят:

а) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

К его компетенции относится материально-техническое обеспечение 24 полномочий Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в том числе: распоряжение городскими объектами нежилого фонда и земельными участками; учет недвижимости и ведение баз данных, реестров движимого и недвижимого городского имущества; передача имущества религиозным организациям и пр.

б) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Кадастровая оценка»

в) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга»

Учреждение уполномочено на вовлечение в хозяйственный оборот объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

г) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

ГУП «ГУИОН» осуществляет технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (и иные виды деятельности, связанные с ними) на территории Санкт-Петербурга

д) Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербург" является уполномоченным продавцом государственного имущества Санкт-Петербурга. К объектам продажи среди прочего относятся:

· встроенные нежилые помещения (в аренду и в собственность);

· здания с земельными участками (в аренду и в собственность);

· земельные участки под капитальное строительство (в аренду и в собственность);

· аварийные квартиры;

· имущественные комплексы предприятий; Официальный сайт Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербург. URL: http://www.commim.spb.ru/podvedomstvennye-organizacii (дата обращения: 07.03.2019)

Отдельно сформированный в 2016 году Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, не подчиненный КИО и являющийся самостоятельным контрольным органом исполнительной власти, занимается:

· Осуществлением сбора, анализа и систематизации сведений об использовании объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также об их состоянии и сохранности

· Разработкой мероприятий, направленных на повышение эффективности использования объектов нежилого фонда

· Осуществлением контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда)

· Координацией деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по вопросам, отнесенным к компетенции Комитета

· Обеспечением проведения инвентаризации объектов нежилого фонда.

· Мониторингом использования объектов нежилого фонда, а также земельных участков, для этих целей проводит обследования объектов мониторинга, сбор и систематизацию сведений о целевом использовании таких объектов, об их пользователях, о соблюдении установленных действующим законодательством требований безопасности при их использовании

· Осуществлением контроля за исполнением условий концессионных соглашений, соглашений о государственно-частном партнерстве в части, касающейся использования объектов нежилого фонда и земельных участков Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23 марта 2016 года № 20 «О Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга»

Помимо учреждений подведомственных Администрации города, имущественные отношения в Санкт-Петербурге регулируются региональным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество). Оно осуществляет полномочия собственника в отношении исключительно федерального имущества, совокупный объем которого на территории Санкт-Петербурга весьма внушителен, в силу особого статуса мегаполиса. Постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» Кроме того, в начале 2013 года Росимуществом была разработана и частично реализована концепция управления федеральным имуществом на период до 2018 года, которая, наряду с государственной программой «Управление федеральным имуществом», принятой в 2014 году, нормативно обозначала основные проблемы сферы и актуальные направления развития. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 327 (ред. от 29.03.2019) "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Управление федеральным имуществом" Эти документы стали заменой существовавшей с 1999 года Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации Постановление Правительства Российской Федерации № 1024 от 9 сентября 1999 года «О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации». Несмотря на то, что данные документы касаются в основном федеральной собственности, практически во всех субъектах Российской Федерации принимают аналогичные программы управления государственной собственностью.

Как видно из представленного выше перечня, масштабная часть функций государства по реализации имущественной политики делегируется ряду ведомств, что призвано оптимизировать общие процессы управления имуществом казны и увеличить доходность от реализации имущества, в том числе по средствам аренды. Целевые индикаторы и приоритеты социально-экономического развития страны расписаны в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, и в дальнейшем конкретизированы в стратегиях и концепциях развития федеральных округов, субъектов РФ, отраслевых стратегиях развития, государственных программах и в федеральных целевых программах, указах Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 596 и № 606. Мартыненко Татьяна Васильевна Имущественная политика субъектов Российской Федерации: цели и инструменты [Текст]// Имущественные отношения в РФ. 2015. - №8 - С.167 Можно говорить о направленности современной имущественной политики России на снижение доли государства в экономике имущественного комплекса страны. Об этом свидетельствуют векторы деятельности, обозначенные во многих стратегических и нормативных документах. В частности в рамках Госпрограммы "Управление Федеральным имуществом" одной из основополагающих задач заявлено "достижение оптимального состава и структуры федерального имущества путем сокращения доли государства в экономике". Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 327 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Управление федеральным имуществом

1.2 Правовая основа имущественных отношений в сфере аренды имущества

1.2.1Субъекты и объекты имущественных отношений

Согласно п.7 ст.2 Гражданского Кодекса РФ, различаются три вида правовых отношений:

· имущественные отношения

· связанные с ними личные неимущественные отношения

· отношения, объектами которых являются неотчуждаемые права и свободы человека, а также другие нематериальные блага

Среди перечисленных превосходящее по важности положение занимают имущественные отношения, функционирующие в экономической сфере. Их основным объектом является собственность, выступающая (или потенциально выступающая) в качестве объекта товарно-денежного оборота. Особое место среди видов собственности занимает государственная и муниципальная собственность. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации.Статья 214, Пункт 1 Гражданского Кодекса РФ Муниципальная собственность - предмет самостоятельного ведения органов местного самоуправления в муниципальных образованиях Глава 8 Статья 132 Пункт 1 Конституции РФ, согласно Конституции Российской Федерации и в данной работе не рассматривается.

Особенность государственной собственности заключается в том, что она непосредственно связана с реализацией политической власти, при поддержке правовой системой и силовыми структурами. Важно отметить, что имеет место возникновение смешанных форм (принадлежность одного объекта субъектам разных уровней). Это можно наблюдать в акционерных обществах, где зачастую идет совмещение частного и государственного капитала.

Управление собственностью заключается в целенаправленной скоординированной деятельности разных категорий менеджеров, которые обладают полномочиями от имени субъектов собственности -- органов муниципальной, региональной и федеральной власти, физических и юридических лиц. Существует множество вариантов управления государственной собственностью, многие из которых подразумевают государственно-частное партнерство. Исходя из разнообразия объектов государственного имущества, можно разделить управление на следующие сферы:

- управление государственными унитарными предприятиями (в Санкт-Петербурге 52 ГУПа Постановление Губернатора Санкт-Петербурга от 9 ноября 2012 года №69-пг "Об утверждении перечней государственных унитарных предприятий и государственных учреждений, подведомственных исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга" (с изменениями на 16 августа 2018 года. )

- управление государственными пакетами акций акционерных обществ;

- управление объектами недвижимости;

- управление природными ресурсами и т.п.

В рамках данной работы рассматривается лишь управление объектами государственного недвижимого имущества, а именно -- арендный аспект.

В теории управления государственной собственностью широкое применение имеют такие понятия как «субъекты собственности» и «объекты собственности».

Собственник (субъект собственности) - лицо, обладающее правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. На основании ст. 212 и ст. 213 ГК РФ ч.1, в качестве субъектов государственной собственности выделить следующие группы:

- государство в лице уполномоченных органов государственной власти;

- народ, осуществляющий права и полномочия собственности непосредственно или делегируя их органам управления;

- государственные учреждения и организации, наделенные правом собственности со стороны и от имени государства.Ст. 212 и 213 ГК РФ ч.1

Немаловажным и часто встречающимся в нормативной практике является также понятие «хозяйствующий субъект». В последние годы прямое государственное управление в сфере сменяется регулированием деятельности хозяйствующих субъектов разных форм собственности Мартыненко Татьяна Васильевна Имущественная политика субъектов Российской Федерации: цели и инструменты [Текст]// Имущественные отношения в РФ. 2015. - №8 - С.167. К государственному сектору относят следующие хозяйствующие субъекты:

· государственные унитарные предприятия

· государственные учреждения

· акционерные общества, в которых контрольный пакет голосующих акций находится в государственной собственности (более 50%)

Многие виды государственной собственности могут быть переданы во временное пользование не только юридическим, но и физическим лицам. Распоряжение КИО СПБ от 11 октября 2017 года N 194-р, Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них Говоря о недвижимости, следует подчеркнуть, что жилые дома в рамках арендных отношений могут быть предоставлены в пользование исключительно первым. По закону пользователь объекта нежилого фонда - государственное унитарное предприятие, в том числе казенное, государственное учреждение, иная организация или гражданин, которому передан объект нежилого фонда в пользование (хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, доверительное управление, безвозмездное пользование, концессию) на основании решения собственника или гражданско-правового договора. Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы"

Объект собственности (собственность) -- пассивная сторона отношений, имущество, принадлежащее частично или целиком субъекту собственности. Ст. 209 ГК РФ ч. 1 Существует разграничение ведения государственной собственностью по типам объектов:

а) Объекты, относящиеся исключительно к Федеральной собственности (включает среди прочего объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения, расположенные на территории Российской Федерации)

б) Объекты, относящиеся к Федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга (в некоторых случаях -- предметы совместного ведения)

в) Объекты, относящиеся к муниципальной собственности Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"

В рамках законодательства Санкт-Петербурга, к собственности города, как субъекта Федерации и исполнителя государственных полномочий, может быть отнесено имущество, необходимое для осуществления полномочий, указанных в федеральном законодательстве, а также имущество, необходимое для обеспечения деятельности органов государственной власти Санкт-Петербурга, государственных гражданских служащих Санкт-Петербурга, работников государственных унитарных предприятий и государственных учреждений Санкт-Петербурга в соответствии с законами Санкт-Петербурга. Ст. 71 Устав г. Санкт-Петербург и Федеральный закон от 06.10.1999 N 184-ФЗ (ред. от 18.03.2019) "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" К вышеперечисленным категориям, охватывающим практически весь спектр видов материального имущества безусловно, относится и недвижимое имущество. По Гражданскому законодательству к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также жилые и нежилые помещения, и предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений. Ст. 130 ГК РФ Примечательно, что, согласно ГК РФ, все имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение на основании права хозяйственного ведения или права оперативного управления. При этом, государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляет государственную казну Российской Федерации (казну города федерального значения в случае с г. Санкт-Петербург). Ст. 214, Пункт 4 Гражданского Кодекса РФ Согласно Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" Государственная казна Российской Федерация (и казна г. Санкт-Петербург как субъекта Федерации) входит в число объектов государственной собственности. Исходя из ранее сказанного, казна -- представляет собой совокупность имущества, не обремененного правами собственности вторых и третьих лиц и принадлежащего государству. Нежилой фонд Санкт-Петербурга, таким образом, как часть городской и государственной казны, относится к государственной собственности. Заметим, что в соответствии со ст. 128 ГК РФ имущество относится к объектам гражданского права, из чего следует, что казна как совокупность имущества является объектом, который не может выступать участником (субъектом) гражданских правоотношений.

В Санкт-Петербурге управление казённым имуществом возложено на ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга", согласно уставу которого источниками формирования имущества могут быть:

· Денежные средства, получаемые на основании бюджетной сметы, из бюджета Санкт-Петербурга.

· Имущество, закрепленное за Учреждением на праве оперативного управления.

· Имущество, приобретенное за счет денежных средств, выделенных Комитетом (КИО) на приобретение такого имущества.

· Имущество, поступившее Учреждению по иным, не запрещенным законодательством основаниям (в том числе добровольные взносы и пожертвования) Часть 3. пункт 3.2 Распоряжения Комитета имущественных отношений СПБ от 18 мая 2017 года N 96-р «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" и утверждении его устава»

Рассмотрим порядок, в котором нежилое недвижимое имущество включается в ресурс нежилого фонда Санкт-Петербурга. В соответствии со статьей 225 ГК РФ, бесхозяйные недвижимые объекты, находящиеся на территории города Сакнт-Петербург, принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество (на территории Санкт-Петербурга таким органом является Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), по заявлениям уполномоченного государственного органа города (структурные подразделения КИО СПБ и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»).«О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, уполномоченный государственный орган может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Санкт-Петербурга на данную вещь.

С учетом урбанистической конъюктуры Санкт- Петербурга существует потребность в размещении коммерческих объектов разного рода в черте города: от офисных помещений до объектов промышленного кластера. Согласно ГК РФ размещение в жилых помещениях (жилых домах) промышленных производств предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода жилого помещения в нежилое

Из ранее сказанного исходи, что к нежилой недвижимости однозначно относятся сооружения, имеющие разнообразное функциональное назначение: от производственного до складского. В то же время, здания и помещения могут иметь статус нежилых лишь при определенных условиях, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ. Данному вопросу посвящена отдельная глава, где среди прочего называются условия, при которых возможно присвоение им статуса "нежилого". Так, перевод жилого помещения в нежилое допускается только если:

· Доступ к переводимому помещению и его использование возможны без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым либо самих жилых помещений, то есть толькоо при наличии отдельно оборудованного входа/выхода

· Переводимое помещение НЕ используется собственником/иными гражданами в качестве места постоянного проживания, либо является частью такого места

· Право собственности на переводимое помещение НЕ обременено правами каких-либо лиц

· (В случаях перевода квартиры в многоквартирном доме) квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми

· Помещение располагается НЕ в наёмном доме социального значения

· Целью перевода не является предоставление религиозным организациям ЖК РФ Статья 22

В отношении нежилых объектов недвижимости: помещений, зданий, сооружений; земельных участков; объектов незавершенного строительства:

Государственная регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга и государственная регистрация ограничений (обременений) в ЕГРН обеспечивается структурными подразделениями Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (Учреждение), подведомственным КИО.

КИО и Учреждение подают заявления государственную регистрацию права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникших на основании правового акта КИО либо сделки с КИО, в том числе сделки, совершенной на основании правового акта КИО.

1.2.2 Сущность и состав нежилого фонда Санкт-Петербурга как объекта арендных отношений

Наиболее полное законодательное определение нежилого фонда выглядит следующим образом: нежилой фонд - совокупность принадлежащих городу и не предназначенных для проживания человека следующих недвижимых вещей: зданий, строений, сооружений и нежилых помещений. Объектом нежилого фонда, в таком случае, является здание, строение, сооружение, в том числе объект инженерного или коммунального назначения, или нежилое помещение, входящее в состав объекта нежилого фонда и/или расположенное в многоквартирном доме.Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" Примечательно, что формулировка взята из нормативно-правового акта, четко определяющего нежилой фонд города Москвы, как предмет ведения и определяющего нормы и формы реализации имущественного потенциала отношении объектов нежилого фонда. В правовом поле Санкт-Петербурга аналогичного закона на данный момент не существует, что, тем не менее, не препятствует осуществлению сделок с государственной недвижимостью.

Что представляют собой здания, сооружения и помещения, как объект недвижимого имущества прописано в ч. 2 ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которому можно дать следующие определения:

Здание -- результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения (как жилые, так и нежилые), системы инженерно-технического обеспечения и предназначенный для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных

Сооружение -- объект, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов, следовательно сооружение -- всегда нежилой объект. К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, транспортные, коммуникационные, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и прочие инженерные сооружения, считающиеся недвижимым имуществом

Помещение -- часть здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциямиФедеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"

Помимо этого, в реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга есть такие категории, как часть здания и часть помещения, которые представляют собой так называемые «временные» объекты недвижимого имущества, в отношении которых регистрация и кадастровый учет осуществляются только для долгосрочной аренды сроком договора на период более года. ФЗ-218, глава 6 ст 44

Важнейшим условием эффективного функционирования фонда является наличие системы учета и регистрации объектов и прав собственности, обременяющих их. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ГК РФ Статья 131. Учету и регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга подлежат и объекты нежилой недвижимости, относящиеся к имуществу города. К таким объектам относятся: нежилые здания, сооружения, и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, земельные участки и др. Распоряжение КУГИ СПБ от 28 апреля 2006 года N 115-рОб организации учета имущества Санкт-Петербурга и порядке ведения Реестра собственности Санкт-Петербурга (с изменениями на 10 января 2017 года)Государственная регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга и государственная регистрация ограничений (обременений) в ЕГРН обеспечивается структурными подразделениями Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». Они подают заявления на государственную регистрацию права, возникшего на основании правового акта КИО либо сделки с КИО, в том числе договора аренды. Оплата государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав физическими и юридическими лицами не осуществляется. Распоряжение КИО СПБ от 11 октября 2017 года N 194-р, Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в нихПорядок формирования и ведения Реестра недвижимой собственности Санкт-Петербурга определен следующими нормативно-правовыми актами:

· Законом Санкт-Петербурга от 17.04.2001 № 282-39 «О Реестре собственности Санкт-Петербурга (Часть I. Недвижимое имущество)»

· Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.12.2008 № 1678 «О Реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга»

· Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 25.09.2001 № 1567-р «О Порядке сбора, хранения и предоставления информации о коммерческих и некоммерческих организациях, созданных с участием Санкт-Петербурга»

· Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 28.04.2006 № 115-р «Об организации учета имущества Санкт-Петербурга и порядке ведения Реестра собственности Санкт-Петербурга»

Рассмотрим порядок, в котором нежилое недвижимое имущество может быть включено в ресурс нежилого фонда Санкт-Петербурга. В соответствии со статьей 225 ГК РФ, бесхозяйные недвижимые объекты, находящиеся на территории города Санкт-Петербурга, принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество (на территории Санкт-Петербурга таким органом является Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), по заявлениям уполномоченного государственного органа города (структурные подразделения КИО СПБ и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»).«О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗПо истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Санкт-Петербурга на данную вещь.

Стоит отметить, что регистрацию и учет нежилых помещений ведет централизованный орган, в то время как жилищным фондом управляют администрации районов, что должно создавать повышенную нагрузку на центральный аппарат управления имущественным комплексом.

Реализация имущества и его вовлечение в хозяйственный оборот осуществляются государством и городом, как исполнителем государственных функций в рамках законодательства и исходя из общих направлений имущественной политики. Механизм передачи недвижимого имущества в аренду, как один из путей, определен целым пакетом нормативно-правовых актов. Помимо технических и административных регламентов, определяющих порядок межведомственного взаимодействия и непосредственного предоставления услуги населению, имеют место законы, определяющие классификацию объектов нежилого фонда по функциональному предназначению. Так некоторые части совокупного фонда нежилой недвижимости КИО СПБ относит к категориям, предназначенным исключительно для предоставления под определенные виды деятельности. Зачастую это сопряжено с возможностью получения льгот по арендной плате, что является весьма эффективной мерой по совершенствованию механизмов ГЧП в пространстве Санкт-Петербурга. Так в реестре недвижимого имущества распоряжениями КИО выделены следующие особые категории:

а) Объекты, предназначенные для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельностиРаспоряжение КУГИ СПБ от 27 октября 2006 года N 344-р «О составе Фонда находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности»

б) Объекты, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-ПетербургеРаспоряжение КУГИ СПБ от 26 декабря 2008 года N 237-р «О перечне недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» (с изменениями на 12 апреля 2019 года)

в) Объекты творческих мастерских Закон СПБ №169-26 «О фонде творческих мастерских Санкт-Петербурга» (с изменениями на 17 октября 2012 года)

В отношении данных категорий объектов госсобственности действует особый правовой режим и предоставление таких оъектов в аренду регламентируется отличным образом по сравнению с объектами общего нежилого фонда, о чем свидетельствует наличие соответствующих руководящих документов.

1.2.3 Сущность договора аренды объектов нежилого фонда

В Гражданском Кодексе Российской Федерации сущности арендного договора посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая больше шестидесяти статей. К договорам аренды нежилой недвижимости общие нормы арендных правоотношений применяются субсидиарно, т.е. только в том случае, если отсутствуют специальные правила, применяемые к этим договорам (ст. 625 ГК). Согласно ст. 606 ГК РФ, договором аренды признается правовой договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование или владение. Продукция и доходы, получаемые арендатором в ходе использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Ст. 606 ГК РФ Следовательно, арендные отношения во многих случаях могут и должны быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора.

Аренда зданий и сооружений - один из видов договоров аренды. Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение. На аренду недвижимости распространяется особый правовой режим. ГК РФ содержит специальные правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), вся остальная недвижимость подчиняется общим положениям об аренде. Ст. 650 ГК РФ В случаях, когда строение по своему назначению определяется как жилое, для него применяется отдельный правовой режим, которому посвящена отдельная глава ГК РФ - гл. 35 ГК “Найм жилого помещения”. Понятие нежилой недвижимости подразумевает, в первую очередь, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и иных строений. Договор аренды нежилых помещений пользуется широкой популярностью в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без наличия специальных помещений, где располагались бы офис фирмы, оргтехника и прочее оборудование, помещений для работы персонала и т.д. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2007. - № 11. - С. 19.

Нежилые помещения относятся к оборотоспособным объектам недвижимости, которым свойственны разнообразие назначений, особость форм функционирования, длительность хозяйственного оборота и т.д. Решетов Ф. Ф. Понятие и специфика нежилых помещений [Текст] // Актуальные вопросы юридических наук: материалы Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). -- Челябинск: Два комсомольца, 2012. -- С. 50-55. Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием, следовательно, при заключении договора необходима конкретизация: указание на конкретное здание (помещение), сдаваемое в аренду, его расположение, общую площадь и прочие инженерно-технические характеристики объекта и его состояние. Буквально, помещения не относятся к зданиям и сооружениям и, соответственно, на них не должны распространяться нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Но по своей сути нежилое помещение представляет собой часть здания и, как указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», в связи с отсутствием в ГК РФ специализированных норм о государственной регистрации договоров нежилых помещений, к ним [договорам] должны применяться позиции пункта 2 статьи 651 ГК РФ, то есть: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации. Статья 654 ГК гласит, что, помимо определения размеров арендной платы, в договоре оговариваются периодичность и порядок ее внесения, а также срок действия аренды. В случае, когда в договоре аренды нежилого помещения не указан срок действия договора, то, согласно статье 610 ГК РФ, данный договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Существуют такие правовые ситуации, когда договор заключается таким образом, что дата окончания его действия не указывается. Согласно статье 610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Данная позиция отражена в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1.2.4 Конкурентные принципы аренды государственного имущества

Антимонопольное законодательство Российской Федерации, среди прочего, нацелено на обеспечение единства экономического пространства, свободы экономической деятельности и защиты конкуренции для создания условий эффективного функционирования товарных рынков, в том числе недвижимостных.Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О защите конкуренции" (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2019) Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества В механизме аренды объектов фонда нежилой недвижимости Санкт-Петербурга 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также распоряжения КУГИ «О проведении аукционов на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга (с изменениями на 31 августа 2018 года)» и ряда административных регламентов, определяют порядок проведения торгов или иной формы отбора кандидатов на приобретение права аренды. По закону все договоры аренды, заключаемые с исполнительным органом власти должны проводиться на конкурсной основе, однако в ФЗ содержится указание на виды деятельности, для осуществления которых имущество может быть предоставлено без проведения конкурса. В отношении имущества, составляющего категории, рассмотренные ранее в п. 1.2.2, договор может заключаться без проведения конкурса. Там же. Статья 17.1 Также существует порядок передачи в аренду государственного имущества в порядке предоставления государственной преференции, основанием для которой является деятельность по:

а) Обеспечению жизнедеятельности населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях;

б) Развитию образования и науки;

в) Проведению научных исследований;

г) Защите окружающей среды;

...