д) Сохранению, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

е) Развитию культуры, искусства и сохранения культурных ценностей;

ж) Развитию физической культуры и спорта;

з) Обеспечению обороноспособности страны и безопасности государства;

и) Производству сельскохозяйственной продукции;

к) Социальному обеспечения населения;

л) Охране труда;

м) Охране здоровья граждан;

н) Поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства;

о) Поддержке социально ориентированных некоммерческих организаций; Там же. Статья 19.

По итогам изучения теоретических и правовых основ управления госсобственностью через аренду были сформированы следующие выводы:

- управление госсобственностью представляет собой сложную комплексную систему

- система управления Санкт-Петербурге претерпело ряд преобразований в последние десятилетия в

- существующих законах, текстах государственных программ, концепций и стратегий социально-экономического развития наблюдается отсутствие однозначно сформулированных целей управления ресурсами нежилого фонда Санкт-Петербурга, как субъекта Федерации

- в рамках правового поля Санкт-Петербурга отсутствует единый документ, который бы определял политику и механизмы вовлечения в коммерческий оборот ресурсов нежилого фонда

- законодательством в сфере аренды недвижимости не очень четко определена специфика договоров аренды недвижимости нежилого фонда.

ГЛАВА 2. - АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ АРЕНДНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

2.1 Методология исследования

Исследовательская часть данной работы включает два основных этапа. Первый этап заключается в выборочном обследовании фонда нежилой недвижимости г. Санкт-Петербург с позиции его состава и функционального состояния, то есть потенциальных направлений реализации потенциала этой части имущественного комплекса города. Второй этап подразумевает отбор и анализ отобранных экономических показателей, призванных охарактеризовать эффективность управления фондом нежилой недвижимости, а также их дальнейшую адаптацию к экономическому и правовому контексту Санкт-Петербурга, с последующим подсчетом этих показателей.

Для решения задач первого этапа и формирования наиболее полной картины текущего состояния нежилого фонда города Санкт-Петербург необходим качественный и количественный анализ ресурсов фонда, с соблюдением структурной и функциональной классификации. Источником данных для данной части исследования выступил реестр недвижимости Санкт-Петербурга с официального портала открытых Правительства СПБ (https://data.gov.spb.ru/), из раздела под названием «земля и имущество». Данный раздел включает 4 пакета данных, содержащих сведения о районе расположения, типах объектов, правовом режиме, площади, использовании и т.д. и экспортированных в формате таблицы Microsoft Office Excel (.xlsх) Это данные по:

а) Объектам недвижимого имущества и земельным участкам

б) Объектам нежилого фонда, находящимся в собственности Санкт-Петербурга, предназначенным для осуществления социально значимых видов деятельности

в) Объектам недвижимого фонда, находящимся в собственности Санкт-Петербурга, предназначенным для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства в СПБ

г) Объектам нежилого фонда, являющихся общим имуществом МКД (многоквартирных домов) и исключенных из реестра собственности СПБ

Данные для анализа брались исключительно из перечней 1, 2 и 3, так как последний не содержит релевантной информации. Все данные о составе и структуре нежилого фонда, приведенные в исследовании, представлены по состоянию на 24.04.2019. Информация, содержащаяся в реестре, была отфильтрована при помощи встроенных функций excel и в окончательных сводных таблицах были учтены лишь объекты, отвечавшие следующим критериям:

К1. Правовой режим - имущество казны

К2. Тип объекта - здание/квартира/сооружение/помещение/часть здания/ часть помещения/земельный участок

К3. Вид использования - нежилое имущество

К4. Наличие обременяющих прав - нет

Структуризация состава совокупного нежилого фонда произведена по двум основным критериям: типологии объектов и их географическому расположению, а именно принадлежности к разным районам города. Это сделано с целью выявления среди 18 районов города тех, где объем свободного недвижимого имущества наибольший, и где вовлечение нежилых площадей в хозяйственный оборот наиболее необходимо и способно принести наибольший экономический эффект. Состав нежилого фонда по типам объектов рассматривался без учета таких типов объектов, как квартира и земельный участок. По отдельности аналогично были также проанализированы состав и распределение объектов из перечней, представленных пакетами данных №2 и №3, а также из положения «О фонде твочреских мастерских». Решение малого Совета Петербургского горсовета от 30 июня 1992 года N 20 «О фонде творческих мастерских Санкт-Петербурга» (с изменениями на 19 сентября 2014 года) Выделение данных категорий, как отдельных предметов анализа, обусловлено особым правовым режимом, применяемым к объектам в них входящим.

В рамках проведения второго этапа исследования возникла необходимость отбора критериев, по которым бы осуществлялась оценка управления имуществом. Отбор осуществлялся по двум направлениям: первое -- подбор и адаптация параметров, указание на которые содержится в тексте постановления "О некоторых мерах по совершенствованию статистического наблюдения в сфере управления государственным имуществом", куда входят показатели экономического и неэкономического характера, и второе -- подбор и адаптация неэкономических динамических количественных показателей из текстов госпрограмм и концепций.

Среди всего многообразия применяемых критериев управления доминирующим остается понятие эффективности, соотносящее оценку достигнутого результата с произведенными в этих целях затратами. Соответственно, под эффективностью управления государственной собственностью следует понимать, в первую очередь, экономически эффективное достижение подконтрольным объектом государственной собственности (в том числе, ресурсами недвижимости, имущественным комплексом) определенных характеристик, обеспечивающих возможность предоставления услуг требуемого уровня, запланированного развития инфраструктуры, или достижения приоритетных целей государственного управления. Соловьев М.М., Кошкин Л.И. Проблемы оценки эффективности управления государственной собственностью // Менеджмент в России и за рубежом. - 2008. - № 4. - С. 32-46.

Одна из наиболее распространенных версий эффективности оперирует с соотношениями в едином для затрат и результатов финансовом пространстве - расходов и доходов, определяя, в частности, такие широко применяемые оценки эффективности, как рентабельность. Российское законодательство определяет довольно широкий спектр параметров, призванных охарактеризовать эффективность управления. Он содержится в постановлении Правительства Российской Федерации от 29 января 2015 г. №72 "О некоторых мерах по совершенствованию статистического наблюдения в сфере управления государственным имуществом" и определяет показатели для оценки разных аспектов управления. Среди них раздел, посвященный «управлению объектами федерального недвижимого имущества, за исключением земельных участков», содержащий 5 показателей, из которых 2 являются релевантными к теме исследования. Формулировка первого (№44 в тексте документа) имеет следующий вид: «количество объектов федерального недвижимого имущества, находящихся в государственной казне Российской Федерации и учтенных в реестре федерального имущества», единица измерения - единиц/процентов по отношению к предыдущему году. Исходя из необходимости анализа в контексте субъекта РФ, показатель был переформулирован следующим образом: «количество объектов недвижимого имущества, находящихся в казне субъекта Российской Федерации и учтенных в реестре государственной собственности Санкт-Петербурга». Название второго показателя (№47 в тексте документа) звучит так: «доходы от сдачи в аренду объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков), находящихся в государственной казне Российской Федерации». Такая форма подразумевает уровень доходов федерального бюджета, от сдачи в аренду объектов федеральной собственности. При трансформации показателя для контекста Санкт-Петербурга получаем следующее: «доходы от сдачи в аренду объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков), находящихся в казне субъекта РФ (Санкт-Петербурга)». Тем не менее для подсчета экономической эффективности недостаточен лишь известный уровень доходов. Необходимы также данные о затратах на достижение полученного результата. В данном случае был сформирован критерий «затрат на обслуживание фонда недвижимости Санкт-Петербурга», являющийся суммирующей двух статей расходов бюджета: 1) расходы на содержание и ремонт жилых и нежилых помещений, являющихся собственностью Санкт-Петербурга; 2) расходы на формирование Реестра собственности Санкт-Петербурга и на подготовку документов, идентифицирующих бесхозяйное имущество. В бюджете Санкт-Петербурга и отчетах о его исполнении не выделяется такая статья расходов, как содержание исключительно нежилой собственности города, как и ведение отдельного реестра нежилого имущества.

Другой стороной эффективности управления является его результативность, определяемая в международных стандартах качества ISO 9000, как "степень реализации запланированной деятельности и достижения запланированных результатов" Соловьев М.М., Кошкин Л.И. Проблемы оценки эффективности управления государственной собственностью / М.М. Соловьев, Л.И. Кошкин // Менеджмент в России

и за рубежом. - 2008. - № 4. - С. 32-46.. В рамках анализа экономической эффективности приводятся данные о плановом уровне доходов от аренды государственного имущества и сопоставляются фактическими, сопровождаясь расчетами точности прогнозирования в каждый из периодов. Показатель точности прогнозирования рассчитан с учетом квадратического отклонения ошибки от значений плановой модели. Формула показателя выглядит следующим образом: Точность прогноза = (1--среднеквадратическое отклонение ошибки прогнозной модели)*100.

Во вторую группу критериев вошли количественные показатели управления нежилым фондом. Взятый из государственный программы "Управление федеральным имуществом" целевой индикатор под названием "средние темпы сокращения казны", был переформулирован следующим образом: "средние темпы сокращения количества нежилой недвижимости в казне Санкт-Петербурга". Также анализу подвергнуты показатели "количества договоров аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга" и "суммарной площади договоров аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга". Динамика данных показателей наглядно демонстрирует тенденции в вопросе контрактных отношений, предметом которых является анализируемая часть имущества города. Источником данных в обоих случаях служат отчеты о деятельности КИО, публикуемые в открытом доступе с 2014 года.

2.2 Анализ состава нежилого фонда Санкт-Петербурга

Состав нежилого фонда по типам объектов рассматривался с учетом только тех типов объектов недвижимости, которые допускаются к передаче в аренду из собственности казны. Распределение нежилого фонда (по состоянию на 24.04.19) по типам объектов выглядит следующим образом:

Рисунок 2.1 - состав нежилого фонда г. Санкт-Петербург по типам объектов (по состоянию на 24.04.2019)

Источник: составлено автором

Суммарное количество объектов нежилого фонда, которые могут быть переданы в аренду, составляет 16715 единиц, что составляет порядка 8,5% всего казенного имущества СПБ. Преобладающим и, как следствие, самым ликвидным активом являются нежилые помещения, чей правовой статус позволяет им быть предметом договора аренды на общих условиях, а в дальнейшем ресурсной базой для предпринимательской и иной коммерческой деятельности.

Географический критерий распределения объектов нежилого фонда подразумевает распределение того или иного перечня объектов по районам города. Однако при анализе также учитывался и качественный состав имущественного фонда каждого из районов. Для наглядности были отобраны лишь ключевые виды объектов недвижимости, пользующиеся наибольшим спросом - нежилые здания и нежилые помещения. Результаты в графическом отображении выглядят следующим образом.

Рисунок 2.2 - Распределение нежилых зданий, входящих в нежилой фонд, по районам СПБ

Источник: составлено автором

Рисунок 2.3 - Распределение нежилых помещений, входящих в нежилой фонд, по районам СПБ

Источник: составлено автором

Красным цветом на диаграммах помечены наибольшие значения концентрации тех или иных объектов нежилого фонда в разных районах. Как видно структура распределения нежилых помещений и зданий неоднородна. Например, на территории Курортного района, с большим перевесом лидирующего по количеству нежилых зданий (198), расположено самое маленькое количество помещений (43) среди всех районов города. Стоит отметить также наивысшую концентрацию нежилых помещений в центральной части города (Адмиралтейском и Центральном районах). Примечательно, что при этом экспертами отмечается наличие дефицита свободных помещений в историческом центре, и смещение спроса на периферию, чему также способствуют и традиционно более низкие арендные ставки в отдалённых от центра районах.«АйБи Групп», Обзор рынка офисной недвижимости за 2018 год URL : https://www.ibgroup.ru/about/analytics/

Дальнейший анализ включает обследование реестров отдельных категорий недвижимого имущества казны, определенных законодательством в сфере имущественной политики Санкт-Петербурга. Перечень объектов, утвержденных распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 27 октября 2006 года N 344-р «О составе Фонда находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности» (с изменениями на 24 апреля 2019 года), был также проанализирован по составу и распределению по районам.

Рисунок 2.4 - Состав фонда нежилых объектов, предназначенных

Для предоставления в аренду для осуществления социально значимых видов деятельности Источник: составлено автором

Данная диаграмма включает, помимо зданий и помещений, данные по таким объектам собственности как «часть помещения» и «часть здания», чья доля в общем количестве объектов (4251) составляет 20% и 8% соответственно. Примечательно, что в реестре имущества для предоставления в аренду на общих основаниях эти объекты не значатся.

Рисунок 2.5 - распределение нежилых объектов, предназначенных для предоставления в аренду для осуществления социально значимых видов деятельности, по районам СПБ

Источник: составлено автором

При анализе распределения данного рода объектов по районам вырисовывается картина, схожая с картиной распределения ресурсов основного нежилого фонда: лидируют те же три района - Адмиралтейский, Центральный и Петроградский. Это отчасти объясняется тем, что большую часть данного фонда (71%) составляют также нежилые помещения (при 84% в основном нежилом фонде).

Аналогичным образом была проанализирована совокупность имущества нежилого фонда «для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства».

Рисунок 2.6 - Состав фонда нежилых объектов для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства по районам СПБ

Источник: составлено автором

В данном случае сохраняется смещение объемов в сторону нежилых помещений, а также наблюдается наибольшее значение доли частей помещений в общем количестве. География распределения выглядит следующим образом:

Рисунок 2.7 - Распределение фонда нежилых объектов для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства по районам СПБ

Источник: составлено автором

Таким же образом проанализирован состав фонда творческих мастерских, нормативно выделенный в самостоятельную категорию. Важно, что фонд творческих мастерских не стоит путать с фондом креативных пространств, представляющим собой фонд объектов, предназначенных для предоставления в аренду в целях осуществления субъектами малого и среднего предпринимательства социально значимого вида деятельности по организации креативной деятельности. Закон Санкт-Петербурга от 19 марта 2018 №139-31 О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" и Закон Санкт-Петербурга "О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" Данный раздел нежилого фонда, таким образом, оказывается чем-то средним и находящимся на пересечении сразу нескольких категорий нежилой недвижимости. Согласно закону, части зданий и помещений, а также нежилые помещения не могут быть включены в его состав, в то время как фонд творческих мастерских включает все вышеперечисленные.

Рисунок 2.8 - Состав фонда объектов творческих мастерских

Источник: составлено автором

Рисунок 2.9 - Распределение фонда объектов творческих мастерских по районам СПБ

Источник: составлено автором

По итогам проведенного выборочного обследования фондов нежилого имущества СПБ можно сделать промежуточный вывод о смещении баланса пригодной и предназначенной к вовлечению в хозяйственный оборот недвижимости в сторону центральных районов города. Ресурсы фонда представлены, по большей части, нежилыми помещениями, что говорит о большом потенциале развития малого бизнеса.

2.3 Анализ основных экономических показателей эффективности управления

Обеспечение эффективности управления государственным имуществом записано в стратегических целях большинства субъектов Российской Федерации. Степень достижения этой задачи характеризуется выполнением плановых заданий по объемам доходов и объемам поступлений в региональные бюджеты от управления государственным имуществом. Величина таких плановых заданий ежегодно устанавливается законом субъекта Российской Федерации о бюджете на соответствующий финансовый год и плановый период. Мартыненко Татьяна Васильевна Имущественная политика субъектов Российской Федерации: цели и инструменты // Имущественные отношения в РФ. 2015. №8 (167). Правительство РФ утверждает план поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества Минэкономразвития России осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по выполнению плана. Основными планируемыми источниками доходов являются средства от аренды федерального имущества, использования имущества, находящегося за рубежом, дивиденды по акциям в федеральной собственности.

Основываясь на данных о бюджете города Санкт-Петербург за период с 2012 по 2018 годы, а именно по статье дохода под названием "доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества (за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных)", был построен временной ряд, с отражением фактического и планового показателя в каждый год семилетнего периода, а также полиномиальной кривой тренда (при наибольшем значении величины достоверности аппроксимации R2=0,6901) с прогнозом на 2 периода (2 года). Данный график характеризует динамику общих доходов от аренды госимущества без сужения до ресурсов нежилого фонда. Таблица с исходными данными представлена в приложении (ТАБЛИЦА №). Результаты видны на Рис. 2.10.

Рисунок 2.10 - Доходы в бюджет Санкт-Петербурга по статье «Доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества (за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных)» за 2012-2018гг.

Источник: составлено автором

Как видно на графике, в 2012 году значение исследуемого показателя было низшим за весь охватываемый период, и составляла лишь 7539641,1 тыс. руб. При этом уже в следующем году было достигнуто наивысшее значение истории наблюдений. Плановый объем доходов на 2013 год, при том, разительно отличается от фактического. Для наглядности была подсчитана точность прогнозирования для всех периодов (см. таблицу 1), основанная на данных бюджетов на плановые периоды (следующий год) и средний процент исполнения бюджетного задания по данной статье. При среднем значении точности прогноза в 87,5%, и исполнения задания на 112%, точность на 2013 год составляет лишь 14%, а процент исполнения плана 192,8%, -- запланированный результат превышен практически двукратно. Это предположительно, объясняется принятием ряда законодательных актов, расширяющих спектр возможностей, как предпринимателей, так и городских властей по использованию объектов нежилого фонда, а также вводящих более четкие правовые рамки для данной сферы имущественного оборота. Флуктуации в остальные периоды находятся в пределах нормы и значение соответствия запланированного объема доходов фактическому не опускаются ниже отметки в 99%.

Проведенная квадратичная кривая полиномиальная тренда описывает параболическую дугу с точкой экстремума, приходящейся на 2016 год. Оценка динамики за семилетний период позволяет сформировать прогноз на два следующих года. Согласно графику, ожидается снижение уровня доходов в предстоящий двухлетний период.

Также был проанализирован прирост дохода от аренды государственного имущества СПБ. Изменения прироста дохода по годам вместе с кривой скользящего среднего значения прироста доходов. Результаты отражены графически на рис. 2.11.

Рисунок 2.11 - Динамика доходов в бюджет Санкт-Петербурга по статье «Доходы, получаемые в виде арендной …» за 2014-2018гг.

Источник: составлено автором

Как видно колоссальный прирост дохода в размере 100,7% приходится также на 2013 год а в дальнейшем не привышает 4% по отношению к предыдущему году, а в 2014, 2016 и 2018 годах имеет отрицательное значение. Также можно увидеть, что кривая скользящего среднего значения, начиная с 2015 года не поднимается выше нулевой отметки.

Основываясь на данных ежегодных отчетов о деятельности Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и его предшественника --комитета по управлению городским имуществом, публикуемых лишь начиная с 2014 года, отдельно проанализирован такой структурный элемент доходов в городской бюджет, как доходы исключительно от передачи в аренду объектов нежилого фонда. Исходные данные представлены в Динамика данного показателя за четырёхлетний период видна на рис. 3.

Рисунок 2.12 - Динамика доходов в бюджет Санкт-Петербурга в виде арендной платы за объекты нежилого фонда за 2014-2018гг.

Источник: составлено автором

Как видно, уровень доходов от реализации нежилого фонда демонстрирует тенденцию к непрерывному снижению, начиная с 2014 года и принимает минимальное значение в 2018 в объеме 3800 млн. руб. При сравнении с рис.1 можно обнаружить несоответствие с характером динамики общих доходов от аренды госимущества, где темпы снижения не так ярко выражены. Красная линия - экспоненциальная кривая тренда. По данной статье доходов средний уровень исполнения бюджетного задания составляет 100,3%, а точность пронозируемого уровня дохода -- 99,1%.

Картина, отражающая динамику расходования бюджетных средств на обслуживание нежилого фонда имеет диаметрально противоположный характер.

Рисунок 2.13 - Динамика расходов бюджета Санкт-Петербурга на обслуживание нежилого фонда за 2014-2018гг.

Источник: составлено автором

На протяжении почти всего периода наблюдения расход увеличивается, причем наибольшее увеличение ассигнований на содержание нежилого фонда и соответствуюего реестра наблюдается в 2017 году, после чего наблюдается незначительный спад.

Исходя из процентного соотношения количества нежилой собственности Санкт-Петербурга к совокупному объему казенного недвижимого имущества, равного (16715/194742)*100=8,58%, и принимая во внимание среднее соотношение аналогичных параметров в период с 2014 по 2018 годы равным 10,2% примем значения расходов на обслуживание нежилого фонда равным среднему арифметическому двух соотношений и равному 9,41% от совокупного. При расчете наглядного значения экономической эффективности, воспользуемся формулой, представляющей из себя соотношение экономического эффекта от реализации имущества (то есть дохода в бюджет) с примерным показетелем затрат на обслуживание (точнее 9,41% от его фактического значения). Динамика показателей экономической эффективности представлена на графике:

Рисунок 2.13 - Динамика показателей примерной экономической эффективности управления нежилым фондом Санкт-Петербурга за 2014-2018гг.

Источник: составлено автором

Как видно, в целом управление нежилым фондом имущества на протяжении всего исследуемого периода осуществляется эффективно, с точки зрения окупаемости затрат. Однако, наблюдается неуклонное снижение экономической эффективности управления на протяжении всего периода, и за 5 лет показатель сократился в 2,7 раза.

2.4 Анализ иных динамических показателей эффективности управления

В группу количественных показателей вошли адаптированные целевые индикаторы из текста госпрограммы «Управление федеральным имуществом». Основным целевым показателем в паспорте программы заявлены средние темпы сокращения имущества государственной казны, однако данный показатель был адаптирован к контексту Санкт-Петербурга, поэтому исследована динамика объёма городского казённого имущества. Для подсчета средних темпов сокращения казны в каждый из годов необходимо учесть суммарное количество объектов нежилого фонда, учтенных в казне Санкт-Петербурга и его изменение с 2014 по 2018 год. Данные для обследования взяты из ежегодных отчетов КИО СПБ о своей деятельности и представлены в приложении. Динамический ряд из полученных количественных данных представлен на рис. 6.

Рисунок 2.14 - Динамика количества объектов нежилого фонда учтенных в казне Санкт-Петербурга (на 31.12. каждого года) 2014-2018гг.

Источник: составлено автором

На графике, начиная с 2015 года, наблюдается постоянное сокращение количества учтенных объектов от года к году, что в целом соответствует задачам госпрограммы по сокращению доли государства в экономике и уменьшению объемов казённого имущества. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 327 (ред. от 29.03.2019) "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Управление федеральным имуществом" Незначительный рост объема казенного имущества наблюдается лишь в началае периода. Тем не менее, динамика средних темпов сокращения казны демонстрирует более ярко выраженный спад, начиная с 2016 года и результат 2018 года (0,43%) очень далёк от ожидаемого результата 2019 года, завершающего второй этап реализации программы, где ожидаемый темп сокращения казны должен достигнуть 24%. Там же. Стр 3 Динамика отражена графически на рис. 7

Рисунок 2.15 - Динамика средних темпов сокращения казне Санкт-Петербурга (на 31.12. каждого года).

Источник: составлено автором

За 2014 год казна Санкт-Петербурга лишь прибавила в объеме, однако уже в 2015 установила максимальный темп сокращения, избавившись за год от 9,05% объема.

Вместе с тем, статистика по количеству договоров аренды объектов нежилого фонда, действующих на 1 января каждого года и суммарной площадью недвижимости, являющейся предметом этих договоров демонстрирует схожие тенденции. Данные отображены графически на рисунках:

Рисунок 2.16 - Динамика изменения количества действующих (на 01.01 каждого последующего года) договоров аренды объектов нежилого фонда за 2014-2018гг.

Источник: составлено автором

Рисунок 2.17 - Динамика изменения суммарной площади договоров аренды объектов нежилого фонда

Источник: составлено автором

На рис. 2.16 также отчетливо прослеживается постоянный, замедляющийся с 2015 года спад в количестве заключенных договоров. Отчасти это может объяснятся реорганизацией КУГИ, путём объединения в КИО, ставшего его правоприемником, что должно было гарантировать перезаключение или сохранение действовавших договоров. Особенно резкое снижение показателя арендуемой у города совокупной площади нежилых помещений произошло в 2015 году, когда он сократился практически двукратно (в 1,9 раз). В 2018 году наблюдается скачок, практически дублирующий значение данного параметра в 2016 году и наступающий после достижения точки минимума в 2017г.

ГЛАВА 3 - РЕЗУЛЬТАТЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

3.1 Результаты практической части исследования

По итогам анализа нормативно-правовой базы, регулирующей сферу арендных отношений с собственностью Санкт-Петербурга, были выявлены следующие особенности:

а) В существующих законах, текстах государственных программ, концепций и стратегий социально-экономического развития наблюдается полное отсутствие однозначно сформулированных целей управления ресурсами нежилого фонда Санкт-Петербурга, как субъекта Федерации. С точки зрения реализации функций государства, на управление нежилым фондом частично распространяются общие цели управления государственной собственностью, однако, если для госсобственности в целом такие цели как "совершенствование мер вовлечения объектов федерального имущества в коммерческий оборот" или "вовлечения объектов федерального имущества в коммерческий оборот для привлечения инвестиций" увязаны с ключевыми показателями, то для ресурсов именно нежилого фонда какие-либо целевые положения отсутствуют;

б) К тому же отмечено отсутствие единой, нормативно закрепленной методики оценивания эффективности управления, принятия управленческих решений и пр. Применение критериев, по которым в данной работе проводилась оценка эффективности, стало возможным лишь при их обработке и переориентировании на контекст конкретного аспекта арендных отношений и конкретного субъекта Федерации;

в) В рамках правового поля Санкт-Петербурга отсутствует единый документ, который бы определял политику и механизмы вовлечения в коммерческий оборот ресурсов нежилого фонда. Существует масса распоряжений, постановлений и законов, регулирующих разные аспекты разгосударствления имущества казны, тем не менее, на наш взгляд, существует необходимость разработки единого документа, определяющего правовые границы управления нежилым фондом, ключевые понятия и условия;

г) Реестр нежилого недвижимого имущества собственности Санкт-Петербурга не содержит совершенно никаких сведений о потенциальном функциональном назначении и инженерно-техническом состоянии объектов, учтенных в нем;

д) В бюджете субъекта Федерации не значится отдельный показатель расходов на содержание нежилого фонда, а только лишь на содержание и ремонт всего совокупного имущественного комплекса, принадлежащего Санкт-Петербургу, что сильно затрудняет определение границ финансового управления нежилым фондом города;

Анализ состава фондов свободной нежилой недвижимости Санкт-Петербурга по выбранным критериям позволил сделать следующие выводы:

· Среди всего объема и многообразия объектов нежилой собственности Санкт-Петербурга, во всех категориях преобладают нежилые помещения, как самый ликвидный, пользующийся наибольшим спросом актив. В среднем доля помещений в фондах нежилой недвижимости составляет порядка 75%;

· Наибольшая концентрация основных ресурсов нежилого фонда -- нежилых помещений -- приходится на районы, составляющие исторический центр Санкт-Петербурга: Центральный, Адмиралтейский и Петроградский, с сильным перевесом. Результатом такого распределения не вовлеченных в хозяйственный оборот объектов является диспропорция в потенциале территориального развития между центром города и агломерации и периферией;

· Курортный район Санкт-Петербурга располагает наибольшим количеством нежилых зданий, пригодных для предоставления в аренду (192), что позволяет говорить о большом потенциале развития социальной и других инфраструктур и возможностях для решения актуальных для района урбанистических вопросов;

· Картина распределения объектов для предоставления под социально значимые виды деятельности, а также субъектам малого и среднего предпринимательства практически однородна и также демонстрирует ощутимое смещение баланса в сторону исторического центра;

· Наибольшим потенциалом для развития креативного кластера обладают Адмиралтейский, Центральный и Василеостровский районы, на территории которых располагается 69,9% всех объектов творческих мастерских;

Анализ эффективности управления государственной собственностью на примере передачи в аренду объектов нежилого фонда, с точки зрения экономики, позволил прийти к следующим заключениям:

· Общая динамика доходов в бюджет Санкт-Петербурга от аренды государственного имущества существенно возросла по сравнению со значением 2012 года, но в последние 4 года демонстрирует тенденцию к снижению. При этом ежегодный прирост доходов снижается каждый год с незначительными флуктуациями;

· Средний показатель исполнения бюджетного задания по доходам от аренды государственного имущества составляет 112%, при том средний уровень точности прогнозирования составляет 87,5%, что говорит о наличии сложностей, связанных с прогнозированием поведения рынков;

· Доходы в бюджет города исключительно от аренды объектов нежилого фонда неуклонно снижаются с 2014 года, при том с профицитом выполняя бюджетное задание на год вплоть до 2017г. Средний показатель исполнения составляет 100,3%, а точность прогнозирования 99,1%, что характеризует планирование в сфере управления нежилым фондом как адекватное и реалистичное;

· При постоянно снижающемся уровне доходов, уровень расходов на «обслуживание нежилого фонда» Санкт-Петербурга, подсчитанный исходя из отношения объема нежилого к общему объему имущества казны, постоянно растет. Наблюдается лишь незначительное снижение (1%) в 2018 году по отношению к 2017г. При сопоставлении расходов и доходов от реализации государственного имущества была получена картина экономической эффективности. На протяжении всего анализируемого периода, значения экономической эффективности оставались положительными, что очевидно и обратная ситуация являлась бы кризисной. Однако уровень эффективности также демонстрирует постоянный спад в течение последних 5 лет и результат деятельности в 2018 году 2,7 раз хуже, чем в 2014г., что говорит о застойном и даже деградирующем состоянии системы управления;

Анализ группы динамических количественных индикаторов эффективности, дал следующие результаты:

· Общее количество объектов нежилого фонда, учтенных в реестре собственности Санкт-Петербурга, неуклонно сокращается с момента образования КИО в 2015 году, что положительно характеризует систему управления, однако средние темпы ежегодного сокращения казны, являющиеся основным индикатором результативности управления в данном вопросе, постоянно снижаются, начиная также с 2015 года. Отсутствие целевого индикатора по темпам сокращения нежилых объектов в казне СПБ не позволяет в полной мере оценить данный аспект. Однако показатель темпов сокращения в 2018 году составил всего 0,43%, притом, что общегосударственная программа по управлению федеральным имуществом ставила целью достижение значения в 24% к 2019 году, что на данный момент не представляется достижимым и характеризует систему управления как стагнирующую;

· Постоянно уменьшается и количество действующих договоров аренды нежилого фонда, как источников дохода в бюджет города. Сокращается также и значение суммарной площади объектов нежилого фонда, находящихся в аренде. С одной стороны, это соответствует динамике сокращения нежилой недвижимости в казне города, с другой стороны ей противоречит. Показателем эффективного управления является сохранение и наращивание объемов вовлеченной в хозяйственной оборот нежилой недвижимости. С этой позиции управление в разрезе последних лет выступает малоэффективным.

3.2 Рекомендации по совершенствованию системы управления нежилым фондом

а) Необходимо внесение ряда поправок в область правового регулирования регистрации недвижимости и ведения реестров собственности Санкт-Петербурга, выражающихся в:

· Разработке и внедрении требований к учету недвижимости, учитывающих потенциальное функционально-целевое назначение, а также текущее техническое состояние объектов нежилого фонда, что призвано облегчить процедуру подбора и вовлечения в экономический оборот ресурсов этого сектора недвижимостного комплекса. Данная мера подразумевает разработку системы критериев и классификаторов, позволяющих оценивать и группировать объекты нежилого фонда в системе учета, с точки зрения вариантов их потенциального использования и текущего состояния, для категоризации с позиции уровня потенциальной затратности восстановления, редевелопмента, ревитализации или реновации объекта. Методология качественного анализа ресурсов нежилого фонда с указанных сторон должна была быть сформирована к 2015 году. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 327 (ред. от 29.03.2019) "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Управление федеральным имуществом"

· Формировании районных и муниципальных управлений по регистрации и учету объектов нежилого фонда и делегирование им полномочий по проведению инвентаризации и содержанию реестра собственности для снижения нагрузки на центральный аппарат управления городским имуществом;

· Совершенствовании системы контроля по выполнению планов и управленческих решений, заключающееся в своевременной регистрации изменений в структуре и составе фонда и их увязка с целевыми индикаторами;

б) Также считаем необходимым разработку и принятие положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Санкт-Петербурга (по аналогии с существующим в московском правовом поле положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 29 июня 2010 года N 540-ПП), созданным в целях приведения нормативных актов города в соответствие с изменяющимся законодательством, затрагивающим сферу управления государственным недвижимым имуществом, сохранения практики предоставления в пользование объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, обеспечения жителей комфортными условиями проживания, через предоставление необходимых услуг, удовлетворения материальных и духовных запросов, развития деловой активности, создания комфортных условий труда и отдыха. Документ должен обобщать нормативные положения о распоряжении имуществом городской казны и более четко определять механизмы использования недвижимостной ресурсной базы.

в) Более того, необходима актуализация существующей концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга, принятой постановлением Правительства от 4 июня 2001 года №30 «О Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга», либо разработка новой. Обновленный концептуальный подход должен опираться на актуальные проблемы современного состояния фондов недвижимости Санкт-Петербурга и особенности конъюктуры рынка недвижимости, данные о которых должны быть взяты из результатов стратегического многопрофильного анализа текущей ситуации.

г) Необходимо дополнение действующих государственных программ в области управления государственным имуществом:

· целевыми индикаторами реализации по направлениям, связанным с вовлечением в коммерческий оборот ресурсов нежилого фонда

· перечнем мероприятий по реализации ресурсного потенциала фонда нежилой недвижимости

д) Требуется доработка нормативно-правовой базы, включающая дополнения или иные корректировки законодательства, целью которых должно стать исключение неоднозначного толкования понятий «креативных пространств» и «творческих мастерских» и их взаимосвязи. Возможным результатом мер, принятых по совершенствованию законодательства в данном направлении, может стать формирование единого регламента по управлению недвижимостью, связанным с кластером креативной экономики.

е) Требуется проведение масштабной инвентаризации нежилого фонда с учетом нововведенных критериев и внесение обновленных данных в реестр. Данная мера может быть реализована силами существующих ведомств, осуществляющих деятельность по кадастровой оценке, техническому учету и инвентаризации, например ГУП «ГУИОН».

3.3 Рекомендации по совершенствованию системы оценки эффективности управления

В рамках совершенствования системы и методологии оценки эффективности управления государственным имуществом, необходимо выделение управления нежилым фондом, как отдельного предмета оценивания. Это подразумевает разработку единой государственной системы показателей эффективности управления нежилой недвижимостью, составляющей нежилой фонд и являющейся государственной собственностью в контексте отдельно взятого города. Система показателей должна решать следующие задачи:

· создание системы целевых ориентиров, как основы для текущего и среднесрочного планирования;

· формирование основы для контроля за выполнением планов и управленческих решений;

· обеспечение оценки эффективности результатов деятельности;

выявление резервов повышения эффективности;

В целом на элемент планирования в управлении государственной собственностью (в том числе по средствам аренды) должны распространятся критерии SMART, для того чтобы о результатах оценки можно было говорить, как об адекватных реальному состоянию дел. В современной управленческой практике активно развивается концепция управления на базе сбалансированной системы показателей - BSC (Balanced Score Card). Данная концепция подразумевает обобщение в единый комплекс критериев эффективности и результативности управления, расширению границ системы показателей качества менеджмента за рамки классических финансовых критериев. Применение концепции BSC, в контексте управления госимуществом, нацелено на балансировку системы показателей финансово-экономической эффективности с целями и стратегиями органов и территориальных субъектов. Каплан Р., Нортон Д. Сбалансированная система показателей: от стратегии к действию / пер. с англ. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2004.

а) Необходима разработка показателя затрат на обслуживание НФ, который бы учитывал реальную совокупность специфических расходов. На наш взгляд она должна включать следующие компоненты:

· Дополнительно включенную в бюджет субъекта Федерации статью расходов "на содержание и ремонт объектов нежилого фонда, являющихся собственностью Санкт-Петербурга";

· Также дополнительно включенную статью расходов "на формирование реестра нежилой собственности Санкт-Петербурга и на подготовку документов, идентифицирующих бесхозяйное имущество";

· Расходы на реализацию конкретных госпрограмм, подпрограмм и мероприятий в сфере управления имуществом нежилого фонда или сопряженных с ним в контексте Санкт-Петербурга;

· Специфические затраты на финансирование деятельности организаций, подведомственных центральному органу управления государственным имуществом -- Комитету имущественных отношений -- на управление имуществом, технологическое и иное обеспечение, высчитанные, исходя из реальных расходов бюджетов этих организаций, предусмотренных на реализацию поставленных целей и задач;

б) Формирование критериев результативности управления нежилым фондом, основанных на реальном соотношении темпов изменения объёма государственной собственности с масштабами вовлечения в хозяйственный оборот имущества по средствам аренды. За основу могут быть взяты существующие целевые показатели эффективности управления на федеральном уровне, адаптированные к контексту города (Санкт-Петербурга), применяемые в данной работе. Также, рекомендуем, при оценивании уровня управления имуществом в вопросах передачи в аренду недвижимой собственности Санкт-Петербурга, принимать во внимание характер динамики в краткосрочной ретроспективе, то есть расширить функции промежуточного и кумулятивного мониторинга;

в) Также, предлагается принять индикатором эффективности количество действующих договоров аренды, как источников дохода в бюджет субъекта Федерации и динамику изменений этого показателя, с учетом доли объектов, подвергающихся приватизации в конце действия срока договора аренды и прочих факторов, влияющих на изменение показателя. Кроме того, необходимо учитывать динамику суммарных площадей нежилого фонда, находящихся в аренде для сопоставления с уровнем доходов и лучшего мониторинга денежных потоков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведенного исследования были затронуты и освещены множественные аспекты арендного управления недвижимостью нежилого фонда, имущество которого на праве государственной собственности принадлежит Санкт-Петербургу. Были рассмотрены правовые основы управления, определяющие специфику данного вида имущественных отношений, а также политику органов исполнительной власти Санкт-Петербурга по управлению данной стороной пространственного развития города. Общепринятых стандартов и однозначной трактовки понятий для определения наилучшей модели управления государственной собственностью, в литературе и практике управленческой деятельности на данный момент пока не сложилось. Среди всего многообразия критериев управления превалирующим является понятие эффективности, с позиции соответствия достигнутых результатов и произведенных затрат. В рамках методических основ оценивания эффективности государственного менеджмента в РФ наблюдается низкая разработанность критериев, освещающих затратность управления фондом, что затрудняет анализ экономической эффективностиВажно, что общим условием для оценки качества управления является его результативность, оценка которой возможна только при условии реальной измеримости запланированных результатов, поставленных целей и задач.

На сегодняшний день, при рассмотрении процессов управления государственной собственностью в Санкт-Петербурге, можно говорить о недостатке четко выстроенной и эффективно функционирующей системы управления ею. Организационно-экономические механизмы сформированы не в полной мере, а также нуждаются в доработке методология и теоретические основы распоряжения государственной собственностью в целях повышения развития социально-экономической системы и благосостояния населения.

По итогам проведенной работы проанализирован качественный и количественный состав фондов нежилой недвижимости Санкт-Петербурга, оценены особенности его распределения, дана оценка эффективности и результативности арендного управления нежилым фондом СПБ. В целом, соизмеряя масштабы ресурсной базы, можно говорить об удовлетворительном уровне качества управления. Однако при анализе динамических рядов, отображающих изменения параметров со временем, становится очевиден низкий уровень прогрессивности системы. Большинство ключевых показателей, хоть и демонстрируют положительный результат, стабильно снижаются в течение последних лет, что говорит о депрессивном состоянии системы текущего и долгосрочного планирования, в корректировке нуждаются многие аспекты управления. Подтверждены три гипотезы из четырёх: система не показала себя как малоэффективная. Все, кроме одной, поставленные задачи решены в полном объеме. Не удалось лишь в полной мере оценить состояние нежилого фонда, основываясь на имеющихся и полученных данных. По итогам работы сформированы рекомендации по ряду направлений, которые призваны частично решить сформировавшийся комплекс проблем управления, в том числе проблем оценки качества управления.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: Конституция РФ от 12.12.1993 // Конституция. - 1993.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации [Текст]: ГК РФ от 21.10.1994 // Кодекс. - 1994.

3. Жилищный Кодекс Российской Федерации [Текст]: ЖК РФ от 29.122004 // Кодекс. - 2004.

4. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Управление федеральным имуществом» [Текст]: Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 327 (ред. от 29.03.2019) // Постановление. - 2014.

5. О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации [Текст]: Постановление Правительства Российской Федерации № 1024 от 9 сентября 1999 года // Постановление. - 1999.

6. О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом [Текст]: Постановление Правительства Российской Федерации № 432 от 05.06.2008 // Постановление. - 2008.

7. О Федеральном казначействе [Текст]: Постановление Правительства РФ от 01.12.2004 N 703 (ред. от 29.12.2017) // Постановление. - 2004.

8. О некоторых мерах по совершенствованию статистического наблюдения в сфере управления государственным имуществом [Текст]: Постановление Правительства Российской Федерации от 29.01.2015 № 72 // Постановление. - 2015

9. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность [Текст]: Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 // Поставновление. - 1991.

10. Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 06.10.1999 N 184-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Закон - 1999.

11. О государственной регистрации недвижимости [Текст]: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Закон. - 2015.

12. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений [Текст]: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) // Закон. - 2009.

13. О защите конкуренции (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2019) [Текст]: Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 27.12.2018) // Закон - 2006.

14. О фонде творческих мастерских Санкт-Петербурга (с изменениями на 17 октября 2012 года) [Текст]: Закон Санкт-Петербурга №169-26 от 01.07.1998 // Закон - 1998. 

15. О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" и Закон Санкт-Петербурга "О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" [Текст]: Закон Санкт-Петербурга от 19 марта 2018 №139-31 // Закон. - 2018.

16. О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (с изменениями на 12 марта 2018 года) [Текст]: Закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 // Закон - 2004.

...