Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения

Размещено на http://www.allbest.ru/

10

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: "Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения"

Иркутск 2007

ВВЕДЕНИЕ

Процесс инвестирования играет важную роль в экономике любой страны. Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективностью использования и оценкой инвестиций, заслуживает серьезного внимания. Значение экономической оценки для планирования и осуществления трудно переоценить. При этом особую важность имеет предварительная оценка, которая проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности.

Главным направлением предварительной оценки инвестиций является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусмотрены по проекту. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег. Весьма часто предприятие сталкивается с ситуацией, когда имеется ряд альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов. Естественно, возникает необходимость в сравнении этих проектов и выборе наиболее привлекательных из них по каким-либо критериям.

В инвестиционной деятельности существенное значение имеет фактор риска. Инвестирование всегда связано с иммобилизацией финансовых ресурсов предприятия и обычно осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем объем финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, у любого предприятия ограничен. Поэтому особую актуальность приобретает задача оптимизации бюджета капиталовложений и оценка инвестиций.

Оценка инвестиций, как правило, ставит во главу угла следующие ключевые вопросы:

· рентабельность вложения средств в данный проект;

· сроки окупаемости инвестиций;

· степень и факторы риска, оказывающие определяющее влияние на результат.

Это позволит получить объективное представление о различных аспектах эффективности данного проекта и в конечном итоге принять обоснованное решение о перспективах его окупаемости. При оценке инвестиций проектов исходят из той информации о проекте, которая содержится в проектных материалах, принимая ее как полную, точную и достоверную. При экспертизе инвестиционного проекта задача сводится к тому, чтобы выяснить, насколько она полна, точна и достоверна.

Любое приобретение в условиях рыночной экономики обосновывается с точки зрения эффективности инвестиций, бизнес рассматривается как источник выгод, получение которых он должен обеспечить своему владельцу. Максимизация доходов на инвестированный капитал является главной целью менеджера, собственника проводящего инвестиционную политику. И лучшим показателем эффективности капиталовложений, позволяющим принять верное решение с учетом всех факторов финансовой деятельности бизнеса, является его инвестиционная стоимость.

Понятие инвестиционной стоимости приведено в утвержденном Постановлении Правительства РФ с 2001 г. " - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных целях". Необходимость определения инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сопоставления рыночной стоимости (market value) оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сущности, но могут и совпадать в зависимости от различных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости обычно происходит без ссылки на величину инвестиционной стоимости, а оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования, для конкретного инвестора такие как:

· Различия в оценках величины будущих потоков доходов;

· Различия в определении уровня риска и факторов риска;

· Требуемой ставки доходности;

· Различия в степени прогнозируемости;

· Различия в уровне финансовых издержек;

· Различия в налоговом статусе;

То есть в случае, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает величину рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта высока, и, следовательно, можно говорить о перспективах развития потенциального бизнеса, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор может отказаться от финансирования данного инвестиционного проекта. Таким образом, главной целью стоящей перед менеджером, оценивающего стоимость бизнеса, является проведение инвестиционной политики направленной на постоянный рост инвестиционной стоимости, для обеспечения конкурентных преимуществ.

Инвестиционная стоимость выступает основой стратегических управленческих решений.

недвижимость оценка затратный сравнительный

1. ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ И ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ

1.1 Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительства и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости;

темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Необходимо учитывать, что на рынке недвижимости в краткосрочном периоде "удары" по рынку "гасятся" за счет изменения стандартной нормы свободной недвижимости, поскольку объем предложения неэластичен.

В краткосрочном периоде объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна, и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается. Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.

1.2 Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде. Причины избыточного инвестирования в недвижимость

На рынке капитала спрос на инвестора на объекты недвижимости повышается или понижается в зависимости от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость.

Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Рост спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально погашается за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости.

Дальнейшее расширение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и, соответственно, рост ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, что приводит через некоторое время к росту предложения.

В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости находятся в процессе строительства, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растет поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и на рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов доходной недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию равновесия на новом уровне:

рост предложения объектов доходной недвижимости неизбежно приводит к снижению арендной платы;

ставка доходности инвестиций в недвижимость падает;

коэффициенты капитализации растут, поскольку растет

уровень риска;

стоимость недвижимости падает;

стоимость строительства превышает стоимость объектов

недвижимости.

Инвесторы и строители не видят возможности получения относительно более высокой ставки дохода на инвестированный капитал при вложениях в недвижимость.

Низкая ликвидность недвижимости в сочетании с ростом коэффициента капитализации как платы за повышенный риск побуждает инвесторов рассматривать возможные варианты вложения капитала в другие активы. Приток инвестиций на рынке недвижимости прекращается. Однако капитал, инвестированный в строительство объектов доходной недвижимости в период их высокой инвестиционной привлекательности, является, по сути, избыточным инвестированием, которое приводит к росту объемов предложения недвижимости в период, когда предложение начинает значительно превышать спрос и арендная плата падает. Эти процессы в еще большей степени стимулируют падение арендной платы и дальнейший рост коэффициентов капитализации, что влечет за собой убытки у инвесторов в недвижимость. Эти взаимообусловленные процессы на рынке недвижимости и рынке капитала продолжаются до тех пор, пока не установится состояние равновесия на рынке недвижимости на новом уровне.

Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:

уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;

стоимость объектов доходной недвижимости определяется фактора ми, действующими на рынке капитала;

неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;

коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном - стоимость строительства (или переоснащения объектов недвижимости), и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;

состояние рынка капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость определяет общеэкономическая конъектура;

объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала - за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.

1.3 Уровень риска на рынке недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле R₍ = R_f + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

низкая ликвидность недвижимости;

неопределенность законодательного регулирования сделок с

недвижимостью;

неопределенность в налогообложении;

конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

длительность делового цикла;

демографические тенденции;

тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микрориски:

условия арендного договора;

уровень операционного и финансового левереджа;

структура инвестированного капитала и его стоимость;

доля рынка недвижимости определенного типа;

местоположение недвижимости;

структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска.

1.4 Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с риском инвестиций в корпоративные ценные бумаги

Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:

значительные капитальные вложения;

жесткая взаимосвязь потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;

низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого их них характерна своя ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) доходной недвижимости, в значительной степени определяется инструментами инвестирования Таблица I.

Таблица I Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги

Уровень риска	Инструменты инвестирования
	в недвижимость	в ценные бумаги
Низкий	Право преимущественно аренды	Облигации
Ниже среднего	Закладные (ипотека)	Высоколиквидные акции
Средний	Гибридные обязательства	Акции фирмы, использующей только собственный капитал
Выше среднего	Собственный капитал	Акции фирмы с высокой долей заемного капитала в структуре капитала
Высокий	Заемный капитал	Опционы и фьючерсы
Очень высокий	Опционы	-

Доходная недвижимость имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями):

В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток до ходов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют 3-15-летний срок.

Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость - фиксированные активы.

Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, находится в жесткой противофазе (отрицательной корреляции) к потоку доходов от инвестиций в традиционные финансовые активы.

Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко падают в периоды снижения инфляции.

1.5 Основные термины и определения, используемые при оценке имущества

Основание для осуществления оценочной деятельности в Российской Федерации

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

В соответствии со ст.3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" "…под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости".

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Используемые термины и определения, утвержденные Стандартами оценки

Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, определены следующие термины и определения:

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Прочие используемые в настоящей работе термины и определения

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

1.6 Принципиальные подходы к оценке имущества

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода к оценке, утвержденные п.5 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Использование всех вышеназванных подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации.

Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта, оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОМЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖЕМОСТИ

2.1 Общая характеристика рынка недвижимости

"Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

специфика объектов недвижимости;

относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

воздействие рынка капитала;

невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

2.2 Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа не движимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав пре имущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.

Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

готовые объекты;

объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенные объекты.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод "дерева признаков". Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например, рынок жилой недвижимости имеет следующие признаки:

Рис. 2.1 Структура рынка жилой недвижимости

2.3 Цели анализа рынка недвижимости

Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

*целесообразности инвестирования в строительство нового объекта

недвижимости;

определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

*связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:

относящиеся к краткосрочным целям;

относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

2.4 Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

платежеспособность населения;

изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов.

Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

объемы нового строительства и затраты на него, включая:

Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.

Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факто ров производства.

Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов не движимости.

Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса.

Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе.

Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент на рынке имеется избыточное предложение или недостаточный спрос.

Конкуренция может привести к вынужденному падению цены и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости.

Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, т.к. в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом - избыток.

2.5 Рынок торговых помещений

Для объектов торговли главным фактором их успешной деятельности является выгодное месторасположение. На рынке торговых помещений характерно наличие, как отношений купли-продажи, так и отношений аренды. Многие покупатели сначала берут помещение в аренду, чтобы оценить, как пойдет торговля в этом месте и на основе этого принять решение о целесообразности покупки. Характерной формой торговой деятельности для России являются мелкооптовые рынки, когда арендуется земельный участок без строений и на нем производится торговля с автомашин или контейнеров.

Одной из особенностей рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества (рынка коммерческих и торговых помещений в наступившем, как и в прошлом году, является значительное увеличение спроса на торгово-коммерческую недвижимость. Как следствие - рост цен и арендных ставок на данные категории коммерческой недвижимости.

В результате анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества, выполненных по данным агентств недвижимости г. Иркутска, "Сибирского информационного агентства", периодических изданий г. Иркутска за период с февраля по март 2007г., установлено следующее:

· на рынке региона подавляющую часть составляют такие виды коммерческой недвижимости, как офисы, склады, производственные площади, аптеки, торговые площади и площади под организацию общепита.

· в текущих периодических изданиях практически имеются объявления о продаже и сдаче в аренду торгово-коммерческих помещений в регионе;

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что рынок торгово-коммерческих площадей указанного региона активно развивается. Имеется статистическая информация о среднем предложении аналогичных объектов для продажи и сдачи в аренду, однако, отсутствует достоверная информация о фактическом уровне цен сделок.

Общие тенденции регионального рынка недвижимости за последний год отразились и на рынке коммерческой недвижимости.

Стоимость торгово-коммерческой недвижимости существенно зависит от района, а также от некоторых других факторов. Ниже представлены основные параметры, влияющие на цену объектов:

- расположение (район, в котором находится объект); - местоположение (положение в районе, улице) - наличие отдельного входа и вспомогательных помещений - площадь (объём) помещения;

- транспортная доступность;

- наличие коммуникаций - коммунальные сети, связь, сигнализация и т.п. - качество отделки помещения - уровень безопасности (наличие охраны); - другие

Что касается качественных характеристик торгово-коммерческой недвижимости, то предпочтения арендаторов выглядят следующим образом: большинство отдают предпочтение кирпичному, блочному, ж/б или другому капитальному помещению; затем идут сборные металлические конструкции и менее всего пользуются спросом помещения в деревянных зданиях.

По мнению абсолютного большинства покупателей, самый лучший вариант помещения коммерческого характера - это капитальная постройка в виде отдельно стоящего здания с подвалом либо помещение на первом этаже жилого или административного здания. Кроме того, помещение должно располагаться вблизи оживлённых мест, быть доступным для транспорта и постоянно находиться под охраной.

Теперь о том, как обстоит ситуация с формированием цены. Огромную роль здесь играет местоположение объекта. Естественно, чем больше проходимость, тем выше цена объекта.

В связи с ускоренным развитием экономики спрос на офисную недвижимость в ближайшее время будет только расти.

Торговые помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

Специализированные торговые учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется в аренду или субаренду сторонним организациям.

Специализированные торговые учреждения, имеющие торговые площади в собственности на основе совершённых сделок купли-продажи. К данному типу относятся небольшие магазины, как специализированные, так и расположенные в приспособленных помещениях. Используются только для целей собственного бизнеса. С таким типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи.

Торговые площади продуктовых и вещевых рынков и комплексов, сдаваемые в аренду сторонним организациям и частным предпринимателям.

Цена продажи торговых помещений претерпевает очень сильный разброс в зависимости от различных факторов влияния, немаловажное значение имеет и конфиденциальность сведений о совершаемых операциях.

В среднем цена продажи торговых помещений в отдалённых районах города колеблется от 20000 до 30000 рублей за 1 кв.м. общей площади, а в центре города - от 30000 до 50000 рублей за 1 кв.м.

Ставки арендной платы для отдалённых районов города составляет 450-500 рублей за 1 кв.м. торговой площади в месяц, а для центра города (ул. Ленина, К. Маркса, Урицкого и т.д.) -1000 руб._1500руб/1кв.м. торговой площади.

2.6 Обзор рынка земельных участков г. Иркутска

Основу частных земель в Иркутске составляют участки под индивидуальными жилыми домами, также в собственности или аренде находятся земли, отведенные муниципалитетом под целевое использование, и земли под промышленными предприятиями. По сравнению со смежными направлениями - рынками нежилых помещений и строящегося жилья - сделок по продаже земли совершается в городе не так много из-за дефицита предложений. "На первичном рынке с каждым годом действительно интересных предложений становится все меньше. Можно говорить о том, что практически все привлекательные участки в центре города уже застроены," - констатирует заместитель генерального директора специализированной организации по проведению торгов "Земельная биржа" Дмитрий Никоров. Основной недостаток выставляемых на продажу участков - небольшие площади. К примеру, средняя площадь участков, выставляемых на продажу в центре города (Кировском районе) - 4-5 соток. "А спросом пользуются как раз участки от 10-15 соток в местах с хорошей проходимостью, в основном, под коммерческое строительство" - отмечает заместитель генерального директора ООО Юридический центр "Ваш консультант" Надежда Батурина. Более оптимистично риелторы говорят об Октябрьском районе - именно здесь сосредоточена активность по продаже земельных участков под индивидуальными жилыми домами. Так, большим спросом пользуется сектор частных домов по ул. Байкальской (от Центрального парка до ост. Баргузин). Как правило, такие участки приобретаются под строительство коммерческих объектов - СТО, автозаправок, магазинов и др. Покупателей не останавливают даже трудности процедур переоформления и согласований с госорганами. Если по уровню цен безусловным лидером является Кировский район, а по количеству предложений о продаже - Октябрьский и Свердловский, то самые большие по площади участки продаются в Ленинском и, частично, в Свердловском районах Иркутска, где сосредоточено большое количество промышленных объектов. По публичным предложениям статистика цен сложилась следующая: стоимость земельного участка с правом собственности в Кировском районе находится в диапазоне 700-750 тыс. руб. за сотку, в Октябрьском (в зависимости от месторасположения) - 500-700 тыс. руб. за сотку, Свердловском и Ленинском (в зависимости от месторасположения) - 350-450 тыс. руб. за сотку. В случае, если на продаваемый участок оформлено право аренды (как правило, на срок от 10 до 25 лет) - от приведенной стоимости соответственно отнимается 150-200 тыс. руб. за сотку.

В целом, из всех сегмент рынка недвижимости г. Иркутска менее всего развит рынок земли, хотя в ближайшее время можно прогнозировать развитие рынка земельных участков, снижение инвестиционных рисков в недвижимость по мере развития законодательной системы, системы регистрации, норм зонирования, массовой оценки и системы налогообложения недвижимости, ипотечного кредитования, рынка аренды, обеспечения "прозрачности" информации об операциях на рынке и т.д.

Из-за отставания развития рынка недвижимости г. Иркутска от наиболее развитых крупных городов России, а также из-за местной специфики рынка (огромное количество памятников архитектуры, значительная площадь деревянной застройки, высокая себестоимость строительства) цены в городе достаточно высоки.

Выводы

1) На рынке намечается стабильный рост цен на торговые помещения;

2) Стоимость кв. м. торгово-коммерческих помещений существенно зависит от района расположения;

3) Стоимость кв. м. торгово-коммерческих помещений баз очень сильно зависит от специфики объекта, его состояния. Учитывая высокую стоимость одного объекта, его вход на рынок или выход с рынка очень сильно сказывается на средних показателях оценки рыночной ситуации;

4) Несмотря на специфичность торгово-коммерческих помещений как продукта, они пользуются стабильным спросом и могут рассматриваться как привлекательный объект не только для существующей деятельности покупателя, но и как объект инвестирования с целью максимально эффективно использовать свои финансовые ресурсы.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ

3.1 Определение рыночной стоимости

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничения и пределы применения полученного результата

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничения и пределы применения полученного результата:

1. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту - Отчет) рыночной стоимости оцениваемого объекта, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем задач.

2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за необходимость выявления таковых факторов.

3. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

4. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными.

5. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке.

6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку.

7. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого объекта вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.

9. Итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Проведение настоящей оценки включало в себя следующие этапы:

заключение с ЗАКАЗЧИКОМ договора об оценке;

осмотр оцениваемого объекта;

сбор и обработка документов и информации, связанных с объектом оценки (правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; иной необходимой информации);

сбор и обработка документов и информации, необходимых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества;

анализ рынка, к которому относится оцениваемое имущество;

выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;

определение рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом;

определение рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом;

определение рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом;

согласование результатов;

составление и передача ЗАКАЗЧИКУ развернутого письменного Отчета об оценке.

3.2 Описание объекта оценки

Общие сведения

Оцениваемое имущество представляет собой объекты недвижимости: торговый павильон "Чинар" площадью 62 м2, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Трудовая, 129, и торговый павильон "Свежий хлеб" площадью 16 м2, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16.

Характер использования оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки: продуктовые магазины. Основные технико-экономические характеристики оцениваемого объекта недвижимости приведены ниже:

Ниже в Таблице II. приведено описание основных конструктивных элементов оцениваемых объектов недвижимости.

Таблица II Основные конструктивные элементы оцениваемых объектов недвижимости

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние
1	2	3
Фундамент	ленточный	кирпичный
Стены	металлический профиль, утеплитель	хорошее
Перегородки	Стеновые панели (профлист)	хорошее
Перекрытия и покрытие	металлич, дерев.	хорошее
Кровля	металлическая	хорошее
Окна	стандартные	хорошее
Двери	стандартные	хорошее
Внутренняя отделка	простая	хорошее
Внутренние сантехнические и электротехнические работы; инженерные сети, охранная сигнализация	Проведены, подключены, функционируют	хорошее

Объекты оценки подключен к сетям холодного водоснабжения, канализации, электроосвещения. Объекты находится вблизи оживленной транспортной магистрали (ул. Волжская и ул. Партизанская) на перекрёстке улиц в окружении жилого массива и нескольких магазинов. Квартал, в котором расположены павильоны, находится в районе смешанной жилой, офисной и торговой застройки.

Доступ к объекту обеспечен, в том числе автотранспортом. Состояние покрытия и подъездных дорог хорошее. Рельеф участка спокойный. Плотность застройки высокая.

В целом, по результатам анализа технического состояния оцениваемых объектов недвижимости, можно сделать вывод о том, что они могут эксплуатироваться по назначению в полной мере, без каких-либо ограничений. Техническое состояние объектов в целом оценивается как хорошее.

К положительным характеристикам местоположения оцениваемого объекта можно отнести:

высокая концентрация объектов жилого, торгового и административно-офисного назначения в рассматриваемом районе;

высокая концентрация людских и транспортных потоков;

близость и развитость линий общественного транспорта;

К отрицательным характеристикам местоположения оцениваемого объекта можно отнести:

низкая группа капитальности здания;

высокая загруженность транзитным транспортным потоком;

нахождение земельного участка под зданием в аренде.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости

При определении наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе были приняты во внимание следующие факторы:

- целевое назначение и разрешенное использование оцениваемого объекта;

- преобладающие способы использования аналогичных объектов, расположенных в прилегающих районах;

Текущее использование оцениваемого объекта недвижимости соответствует его официально разрешённому назначению в качестве торгового павильона.

Установлено, что применение рассматриваемого объекта недвижимости в качестве складского и офисного помещений невозможно ввиду неприспособленности здания павильона для такого вида использования.

Функциональная приспособленность здания, планировочные решения, характер и особенности окружения, а также официально разрешённое назначение объектов недвижимости предполагает, что наилучшее и наиболее эффективное использование объектов возможно в качестве торгового павильона.

3.3 Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

Общие положения

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

...