Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения

Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:

С = ПВС - И + С_ЗЕМ;

где С - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;

ПВС - полная восстановительная стоимость здания (сооружения);

И - накопленный на дату оценки износ здания (физический, функциональный и экономический);

Сзем - стоимость земельного участка как незастроенного.

Расчет стоимости затратным подходом, как правило, производится в несколько этапов:

· Определение стоимости восстановления существующих улучшений ПВС. Восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

· Определение накопленного износа оцениваемого объекта на дату оценки.

· Определение стоимости участка земли как незастроенного

· Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Стоимость восстановления - расходы в текущих ценах на строительство точного объекта - аналога с использованием точно таких же материалов, стандарта, дизайна, с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки.

Выбор, какой вид стоимости принять за основу для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации.

В данном случае принято решение определить полную восстановительную стоимость объекта.

По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений осуществляется подбор аналога с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого объекта. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение, материал, а также другие конструктивные параметры объекта. При расхождении технических характеристик вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие степень несоответствия параметров оцениваемого здания и базовых параметров.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости учитывают все прямые затраты: накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной оплате труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и технического надзора, проектно-изыскательские работы, резерв на непредвиденные работы и затраты.

Укрупненные показатели включают в себя стоимость всех общестроительных работ и специальных строительных работ, в том числе: санитарно-технических устройств (отопление, вентиляция, водопровод, канализация), электрических и слаботочных устройств (электроосвещение, телефон).

Основная формула расчета полной восстановительной стоимости для зданий и сооружений имеет вид:

ПВС = ПВС69 * К69-84 * К84-91 * К91-06,

Где ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.

ПВС69 - полная восстановительная стоимость строительства объекта в ценах базового 1969 года, руб.

К69-84 - индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства для объектов, введенных в действие до 01.01.84 г.

По отраслям индекс изменения сметной стоимости СМР составляет 1,15-1,19. в среднем он составляет 1,18. дополнительный территориальный коэффициент к индексу изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для Иркутской области составил 1,03. общий индекс составил 1,22.

К84-2007 - индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства для объектов, введенных в действие до 01.01.84г.

Данный индекс, согласно данным Управления государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области составил на 4 кв-л 2006 г.:

Для сборных сооружений (павильон) 54,04.

Полная восстановительная стоимость с учетом поправок в ценах 1969 года (ПВС69) в свою очередь определяется путем умножения восстановительной стоимости (С69) на объем (V) и корректируется на улучшения, разницу в объеме, климатический район, сейсмичность и поправку на переход к другой группе капитальности (Кп), т.е.:

ПВС69 = V * С69 * Кп

Укрупненные показатели по всем территориальным поясам определены в сборниках условно для II климатического района. Для определения восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных в I, III и IV климатических районах, к укрупненным показателям соответствующего территориального пояса следует применять поправочные коэффициенты (Ккр), приведенные в Технической части каждого сборника. Иркутская область относится к 4 территориальному поясу, I климатический район.

Определение величины накопленного износа

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

а). Физический износ

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия техногенных, природно-климатических факторов, жизнедеятельности человека и т.д.

Величина физического износа оцениваемых зданий и сооружений определяется по методике, изложенной в "Правилах оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86(р) Госгражданстроя (Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, г. Москва, 1990) по результатам осмотра оцениваемых объектов недвижимости.

Физический износ зданий и сооружений определяется по формуле:

где Ф_З - физический износ оцениваемого объекта, %;

Ф_кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС, или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании (сооружении).

В настоящей оценке физический износ отдельных конструкций, элементов и систем оцениваемого объекта недвижимости определяется экспертным путем по результатам его осмотра с учетом сопоставлений характера и соответствующего физического износа элементов зданий, изложенных в ВСН 53-86(р).

В настоящем отчёте физический износ определён на основании визуального осмотра и экспертного анализа, проведённого оценщиком.

Таблица III Нежилое отдельно стоящее 1-этажное здание торгового павильона из металлического профиля площадью 62 м²

№ п/п	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента	Износ элемента, %	Износ элементов в масштабе здания, %
1	2	3	4	5
1	Фундаменты	10	20	2,00
2	Металлические сборные конструкции	72	30	21,60
3	Внутренние санитарно-технические работы и электрооборудование	9	30	2,70
4	Коммуникации	9	20	1,80
	Итого:	100		28,1

Функциональный износ

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости.

Оцениваемый объект недвижимости - стандартное нежилое здание торгового павильона, которое находится в хорошем состоянии и используется по своему первоначальному назначению. На этом основании Оценщик делает вывод о том, что функциональный износ объекта на дату оценки отсутствовал.

Износ внешнего воздействия

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Современные планировочные решения, внешний вид, расположение в оживлённом центральном районе города, социально-экономическое окружение объекта позволяют сделать вывод о том, что износ внешнего воздействия оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки отсутствовал.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа в настоящем подходе определяется по формуле:

ВС = ПВС (1 - И_ФИЗ) (1 - И_ФУНК) (1 - И_ЭК);где:

ВС - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа, руб.;

ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

И_ФИЗ - физический износ оцениваемого объекта на дату оценки, %;

И_ФУНК - функциональный износ оцениваемого объекта на дату

оценки, %;

И_ЭК - экономический износ оцениваемого объекта на дату оценки, %.

Расчет восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости с учётом накопленного износа приведены в Таблице VI.:

Таблица IV Расчет восстановительной стоимости

Наименование	Полная восстановительная стоимость, руб.	Физический износ	Остаточная стоимость, руб.	Функциональный износ	Внешний (экономический) износ	Стоимость здания, тыс. руб.
Нежилое отдельно стоящее 1-этажное здание торгового павильона из металлического профиля площадью 62 м2	807 400	28,00%	226 072	581 328	0%	0%	581 328
Нежилое отдельно стоящее 1-этажное здание торгового павильона из металлического профиля площадью 16 м2	209 000	28,00%	58 520	150 480	0%	0%	150 480

Таким образом, рыночная стоимость, определенная затратным подходом, равна:

Здания торгового павильона "Чинар" площадью 62 м2, расположенного по адресу : г. Иркутск, ул. Трудовая, 129

581 500 рублей (пятьсот восемьдесят одна тысяча пятьсот) рублей

Здания торгового павильона "Свежий хлеб" площадью 16 м2, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16. , по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом, равна (округленно):

150 500 рублей (сто пятьдесят тысяч пятьсот) рублей

Расчет рыночной стоимости участка земли

Общая часть

Доходный подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно точно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

В настоящем случае оценке подлежит право аренды земельного участка, как незастроенного.

Рыночная стоимость земельного участка представляет сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов капитализируются в текущую стоимость.

При оценке стоимости земельного участка был использован метод капитализации земельной ренты.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

· Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой капитализированную стоимость земельной ренты. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты основан на использовании следующей формулы:

С зем. = Р/К, где:

Р - годовая земельная рента,

К - коэффициент капитализации.

Определение земельной ренты

Основным арендодателем земельных участков выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска. Ввиду отсутствия рыночной арендной платы в настоящем отчете мы применяем ставки арендной платы за земли, предоставленные юридическим и физическим лицам и утвержденные на территории муниципального образования г. Иркутска.

Согласно распоряжения муниципалитета г. Иркутска № 303-02-90/6 от 06.02.2007г. и № 303-02-90/7 от 06.02.2007г. и договоров аренды №321-66-378/6 от 07.02.2007г. и №321-66-378/7от 07.02.2007г., размер арендной платы за пользование земельными участками под строениями:

1. Павильона "Чинар" определён на уровне 32 000 руб. в год.

Таким образом, земельная рента павильона "Чинар" составляет 32 000 рублей.

2. Павильона "Свежий хлеб" определён на уровне 12 500 руб. в год.

Таким образом, земельная рента павильона "Свежий хлеб" составляет 12 500 руб. в год.

Определение коэффициента капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

· обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

· окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Коэффициент дисконтирования определяем методом кумулятивного построения.

Для количественной оценки идентифицированных рисков последние дифференцируются как системные и несистемные.

Системные риски -- риски макроэкономического характера (инфляционный, политический, процентный и т.д.). Могут определяться как безрисковая ставка дисконта на отечественном финансовом рынке, например как доходности долговых обязательств наиболее надежных государственных и/или корпоративных эмитентов.

Несистемные риски -- специфические риски, характерные данному предприятию/проекту. Определяются как дополнительные премии за риски.

В итоге интегральная количественная оценка рисков (ставка дисконта) определяется методом кумулятивного построения ("build -- up" approach):

R(и) = R(б) + ? R (i), где

R(б) -- оценка системных рисков (безрисковая ставка дисконта);

R(i) - премия за отдельный риск по фактору с условным номером i.

В качестве безрисковой ставки без учёта инфляции в этом методе была взята ставка по долгосрочным кредитам Сбербанка - 8,5%.

Расчёт премии за риск приведён в следующей Таблице V:

Таблица V Расчёт премии за риск

Вид риска	Рисковая ставка
правовые препятствия (отказ муниципалитета в продлении аренды)	10,00%
неэффективный менеджмент	2,00%
чрезвычайные ситуации (пожар, аварии)	3,00%
влияние конкуренции	2,50%
риск изменения законодательства	0,50%
общее ухудшение экономической ситуации	2,00%
Итого: 20,00%

Итого ставка дисконтирования методом кумулятивного построения равна:

R(и) = 8,5% + 20,0% = 28,5%

Расчёт рыночной стоимости земельного участка

Стоимость права аренды земельного участка, расположенного:

Под строением торгового павильона "Чинар" площадью 62 м2

32 000 / 0,285= 112 000 руб.

Под строением торгового павильона "Свежий хлеб" площадью 16 м2

12 500 / 0,285= 44 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельных участков:

1. Земельного участка под строением торгового павильона "Чинар" площадью 62 м2, расположенного по адресу :г. Иркутск, ул. Трудовая, 129 по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом, определенная методом капитализации земельной ренты, равна (округленно):

112 000 рублей (Сто двенадцать тысяч рублей)

2. Земельного участка под строением торгового павильона "Свежий хлеб" площадью 16 м2, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16. по состоянию на 25 апреля 2007г., определенная затратным подходом, определенная методом капитализации земельной ренты, равна (округленно):

44 000 рублей (Сорок четыре тысячи рублей)

Расчет совокупной стоимости объектов недвижимости

Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости с учётом накопленного износа и рыночной стоимости участков земли как незастроенных представлен в Таблицах VI, VII:

Таблица VI ?????? ?????? ????????????????? ????????? ????????? "?????" ???????? 62 ?²

№	Показатель	Ед. изм.	Значение
1	2	3	4
1	Рыночная стоимость права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости	руб.	112 000
2	Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости	руб.	581 500
3	Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная затратным подходом	руб.	693 500

Таблица VII Расчет полной восстановительной стоимости павильона "Свежий хлеб" площадью 16 м²

№	Показатель	Ед. изм.	Значение
1	2	3	4
1	Рыночная стоимость права аренды земельных участков под оцениваемыми объектами недвижимости	руб.	44 000
2	Восстановительная стоимость оцениваемых объектов недвижимости	руб.	150 500
3	Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная затратным подходом	руб.	194 500

Таким образом, рыночная стоимость торгового павильона:

"Чинар" площадью 62 м2, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Трудовая, 129, по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом , равна (округлённо):

694 000 рублей (Шестьсот девяносто четыре тысячи) рублей

"Свежий хлеб" площадью 16 м2, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16, по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная затратным подходом , равна (округлённо):

195 000 рублей (Сто девяносто пять тысяч) рублей

3.4 Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

Общие положения

Подход применяется для оценки объектов недвижимости в совокупности с земельным участком, в связи с тем, что цена предлагаемых на рынке аналогов оцениваемого объекта включает в себя стоимость земельного участка под строением.

Подход предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта недвижимости;

· расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с объекта недвижимости.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

права собственности на недвижимость;

условия финансирования;

условия продажи (чистота сделки);

динамика сделок на рынке (дата продажи);

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

отклонения от целевого использования;

наличие движимого имущества.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого помещения устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Общая формула расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода имеет следующий вид:

РС = С _ан * К₁*К₂*К₃…*К_n,

Где РС - рыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом;

С_ан - стоимость аналога;

К _1-n- соответствующие корректировки;

Поправки, методы определения и обоснование отказа от их использования

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производилось путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществлялось методами:

методом парных продаж;

методом внесения и корректировок на основании экспертного мнения оценщика;

статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика.

Определение поправок производилось сравнением цены аренды одного из помещений, имеющего улучшение (отдельный вход, охрана, телефонизация и т.д.) с ценами помещений, не имеющих данных улучшений. При наличии в базе данных оценщика нескольких арендных ставок на схожие помещения, рассчитывалась арифметическая средняя ставка для данных помещений, далее размер поправки определялся как разница между рассчитанной арифметической средней арендных ставок на помещения, имеющие вышеуказанные улучшения, и арифметической средней арендных ставок на помещения без улучшений (или просто ставкой арендной платы, если арендная ставка была единственной в базе оценщика). Величины поправок, рассчитанных с помощью нескольких вариантов парных продаж, аккумулируются в таблице.

Для сравнения выбраны аналогичные объекты коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду на местном рынке, по данным газеты "Из рук в руки".

1) Поправка на масштаб. Принимается путём простого математического сопоставления величины площадей объекта-аналога и оцениваемого помещения.

2) Поправка на износ (состояние). Определялась экспертным путём на основании соотношения величины износа объекта-аналога и оцениваемого помещения

3) Поправка на наличие коммуникаций (благоустроенность). Не применялась, т. к. все объекты имеют одинаковую степень благоустройства.

4) Поправка на цену предложения

Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи. В данном отчёте, учитывая сложившийся рынок в регионе и мнение риелторов, скидка на уторгование принята экспертным путём на уровне 10% от цены сделки.

На основании определённых значений поправок цены услуг-аналогов были откорректированы с учётом различия в улучшениях, местоположении и других особенностей

Определение рыночной стоимости объектов

Расчёт рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости приведены ниже в Таблицах VIII, IX.:

	Объект А	Объект Б	Объект C	Объект оценки
Местоположение	Кировский, 23 школа	Кировский, Партизанская	Кировский, Ц. рынок	Кировскийрайон
Назначение объекта	Торговый павильон	Торговый павильон	Павильон в здании рынка	Торговый павильон
Дата предложения	26.03.2007	26.03.2007	26.03.2007	26.03.2007
Материал стен	Металлич.	Металлич.	Металлич.	Металлич.
Краткое описание	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Общая площадь помещений, м2	24	30	10	16
Цена объекта, руб.	350 000	390 000	80 000
Цена 1 м2 общей площади, руб./м2	14 583	13 000	8 000
Продажа/предложение/ оценка	предложение	предложение	предложение
Источник информации	АН "Байкал - Недвижимость", тел. 64-33-33	АН "Олимп", тел. 566-559,566-558,89501133337	"Все объявления", тел. 74-17-33
Корректировки
По местоположению	1	1	1,2
По площади	0,67	0,53	1,60
По дате предложения	1	1	1
На улучшения	1	1	1
Поправка на торг	0,9	0,9	0,9
Откорректированная цена	210 000	187 200	138 240
Вес	33,33%	33,33%	33,33%
Взвешенная величина	69 993	62 394	46 075
Расчетная рыночная стоимость с округлением, руб.				178 000

Таблица VIII Расчёт рыночной стоимости павильона "Свежей хлеб"

Таблица IX Расчёт рыночной стоимости павильона "Чинар"

	Объект А	Объект Б	Объект C	Объект оценки
Местоположение	Октябрьский р-н,	Октябрьский р-н, м-н Солнечный	Куйбышевский, Баррикад	Октябрьский район
Назначение объекта	Торговый павильон	Торговый павильон	Торговый павильон	Торговый павильон
Дата предложения, оценки	26.03.2007	26.03.2007	26.03.2007	26.03.2007
Материал стен	Металлич.	Металлич.	Металлич.	Металлич.
Краткое описание	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Общая площадь помещений, м2	14	24	22	62
Цена объекта, руб.	170 000	290 000	250 000
Цена 1 м2 общей площади, руб./м2	12 143	12 083	11 364
Продажа/предложение/ оценка	предложение	предложение	предложение
Источник информации	АН "Поместье", тел. 566-559,566-558,89501133337	"Все объявления", от 01.03.2006 г.; тел. 20-30-30	АН "Байкал - Недвижимость", тел. 64-33-33
Корректировки
По местоположению	1	1	1,1
По площади	4,43	2,58	2,82
По дате предложения	1	1	1
На улучшения	1	1	0,85
Поправка на торг	0,9	0,9	0,9
Откорректированная цена	677 571	674 250	592 875
Вес	33,33%	33,33%	33,33%
Взвешенная величина	225 835	224 728	197 605
Расчетная рыночная стоимость с округлением, руб.				648 000

Таким образом, рыночная стоимость торгового павильона:

"Чинар" площадью 62 м2, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Трудовая, 129, по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная сравнительным подходом , равна (округлённо):

648 000 рублей (шестьсот сорок восемь тысяч) рублей

"Свежий хлеб" площадью 16 м2, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16, по состоянию на 25 апреля 2007 г., определенная сравнительным подходом , равна (округлённо):

178 000 рублей (сто семьдесят восемь тысяч) рублей

3.5 Доходный подход

Метод дисконтированных денежных потоков:

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метода капитализации доходов:

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

В рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации дохода, так как этот метод наиболее применим при оценке недвижимости, приносящей стабильный доход, в частности, при сдаче объекта в аренду.

Стоимость объекта по методу прямой капитализации дохода рассчитывается по следующей формуле:

V - стоимость объекта оценки;

NOI - ежегодный чистый операционный доход, приносимый объектом оценки;

R_кап - коэффициент капитализации.

Расчеты по методу прямой капитализации включают следующие этапы:

1. Расчет чистого операционного дохода;

2. Расчет коэффициента капитализации;

3. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости.

Расчет чистого операционного дохода:

Последовательность расчета чистого операционного дохода:

1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи оцениваемого объекта недвижимости в аренду на условиях рыночной арендной платы. Потенциальный валовой доход определяется как произведение рыночной арендной ставки и общей площади объекта оценки.

2. Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за не загруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые операционные расходы по эксплуатации недвижимости, а также резервы, под которыми понимается ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы.

Для определения величины рыночной арендной платы были использованы данные об арендных ставках (цены предложения) на павильоны, расположенные в Кировском и Октябрьском районах г. Иркутска сопоставимых с оцениваемым.

К ценам предложений объектов-аналогов внесена поправка на торг в размере 5% в сторону снижения, что является наиболее типичным показателем на рынке аренды г. Иркутска.

Итоговая рыночная арендная ставка, определяется, как средневзвешенная величина от скорректированных арендных ставок аналогов. Веса цен аналогов определяются экспертным путем исходя из степени схожести аналога и оцениваемого объекта.

Таблица X Расчет рыночной арендной платы павильон "Чинар"

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Источник информации		"Все объявления Иркутска" № 014 (685) 27-30 марта 2007г.	"Газета Дело" №6 (290) 30.марта.2007г.
Площадь	62	60	44	80
Ед. сравнения	рубли в месяц за 1м2 , оплата помесячно
Оцениваемые права	право аренды	право аренды	право аренды	право аренды
Цена предложения		700	850	650
Дата продажи	выставлено на продажу.
Местоположение	торговый павильон "Чинар" площадью 62 м2, расположенного по адресу :г. Иркутск, ул. Трудовая, 129	г. Иркутск, Октябрьский р-н, "Лисиха"	г. Иркутск, проспект Жукова	г. Иркутск, Октябрьский р-н, м-н Солнечный
Техническое состояние	удовлетворительное
Дополнительные улучшения и ограничения	отсутствуют
Поправка на торг 5%		0,95	0,95	0,95
Приведенные цены аналогов		665	807,5	617,5
Веса		1	1	1
Средневзвешенная рыночная арендная ставка 1м2 с учетом округления - 700 руб.
Стоимость арендной платы оцениваемой недвижимости за месяц - 43 400 руб.

Таблица XI Расчет рыночной арендной платы павильон "Свежий хлеб"

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Источник информации		"Все объявления Иркутска" № 014 (685) 27-30 марта 2007г.	"Газета Дело" №6 (290) 30.марта.2007г.
Площадь	16	20	18	20
Ед. сравнения	рубли в месяц за 1м2 , оплата помесячно
Оцениваемые права	право аренды	право аренды	право аренды	право аренды
Цена предложения		1 400	1 100	1 200
Дата продажи	выставлено на продажу.
Местоположение	торговый павильон "Свежий хлеб" площадью 16 м2, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 16.	г. Иркутск, кировский р-н ул. Литвинова	г. Иркутск, ул. Ленина	г. Иркутск, кировский р-н , Карла Маркса
Техническое состояние	удовлетворительное
Дополнительные улучшения и ограничения	отсутствуют
Поправка на торг 5%		0,95	0,95	0,95
Приведенные цены аналогов		1 330	1 045	1 140
Веса		1	1	1
Средневзвешенная рыночная арендная ставка 1м2 с учетом округления - 1 200 руб.
Стоимость арендной платы оцениваемой недвижимости за месяц - 19 200 руб.

Чистый операционный доход (NOI) - действительный валовой доход (ДВД) за минусом операционных расходов (ОР) за год.

ПВД- потенциальный валовой доход;

ДВД это ПВД за минусом потерь от несвоевременной уплаты арендной платы и недозагрузки;

ОР-операционные расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Для расчета рыночной стоимости доходным подходом, величина потенциального валового дохода может быть получена исходя из среднерыночной ставки арендной платы по объекту оценки с учетом всех критериев, включая физическое состояние, различные виды износа, месторасположение и т.д.

Таблица XII Расчет потенциального валового дохода

Объект	Рыночная арендная ставка, рубли в месяц	Потенциальный валовой доход, рубли
"Свежий Хлеб"	19 200	230 400
"Чинар"	43 400	520 800

После определения величины потенциального валового дохода производится его корректировка на величину потерь от неполной загрузки объекта и недополучения арендных платежей, а также на величину операционных расходов по содержанию оцениваемого объекта.

Эксперты исходили из того факта, что в г. Иркутске, как правило, договора аренды заключаются сроком до 1 года. Поиск нового арендатора составляет в среднем 1 месяц. Поэтому, потери от недополучения арендных платежей были определены в размере 8,3% (1/12*100%).

Потери от неполной загрузки объекта не учитывались, так как объект оценки сдается в аренду полностью.

В результате вычитания из потенциального валового дохода указанных потерь определяется действительный валовой доход.

Таблица XIII Расчет действительного валового дохода

Объект	Потенциальный валовой доход, руб.	Потери от недополучения арендных платежей , %/руб.	Потери от неполной загрузки объекта, %	Прочие доходы от объекта недвижимости, руб.	Действительный валовой доход, руб.
"Чинар"	520 800	8,3% /43 226	-	-	477574
"Свежий хлеб"	230 400	8,3% /19 123	-	-	211 277

Для целей настоящей оценки, операционные расходы включают

в себя:

1. Единый вмененный налог:

"Чинар" 62 * 1800 * 15% = 16 740

"Свежий хлеб" 16 * 1800 * 15% = 4 320

2. Коммунальные платежи в среднем по торговым павильонам в г. Иркутске в 2007г. составляют 19 000 руб. и 6 000 руб. в месяц, соответственно за год:

"Чинар" - 228 000 руб.

"Свежий хлеб" - 72 000 руб.

Итого операционные расходы по объектам оценки составляют:

"Чинар" - 244 740 руб.

"Свежий хлеб" - 76 320 руб.

После вычитания данной величины из действительного валового дохода получим чистый операционный доход.

Таблица XIV Расчет чистого операционного дохода

Объект	Действительный валовый доход, руб.	Операционные расходы, руб.	Чистый операционный доход, руб.
"Чинар"	477 574	244 740	232 834
"Свежий хлеб"	211 277	76 320	134 957

Расчет коэффициента капитализации:

Для целей настоящей оценки коэффициент капитализации был определен методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации основан на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистого операционного дохода (ЧОД), полученном от его эксплуатации.

По этому методу коэффициент капитализации определяется следующим образом:

К_{капитализации} = ЧОД/Цена объекта

Ставка капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Для расчета коэффициента капитализации была использована информация по ценам предложений на павильоны, расположенные в Кировском и Октябрьском районах г. Иркутска .

Таблица XV Расчет общего коэффициента капитализации

Объект	Характеристика	Цена предложения (среднее значение), руб.	Рыночная арендная ставка в месяц (цена предложения- среднее значение), руб.	Средние операционные расходы, руб.	ЧОД**, руб	Общий коэффициент капитализации
"Чинар"	Павильоны, расположенные в Октябрьском районе г. Иркутска	735 526	43 400	244 740	232 834	0,317
"Свежий хлеб"	Павильоны, расположенные в Кировском районе г. Иркутска	180 000	19 200	76 320	134 957	0,749

1."Чинар" ** ЧОД = (43 400 * 12 * 0,917) - 244 740)

2."Свежий хлеб"** ЧОД = (19 200 * 12 * 0,917) - 76 320)

Расчет текущей стоимости объекта недвижимости

Рыночная стоимость объектов недвижимости, в рамках доходного подхода определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Таблица XVI

Объект	"Чинар"	"Свежий хлеб"
Чистый операционный доход, рубли	232 834	134 957
Коэффициент капитализации	0,317	0,749
Рыночная стоимость объекта руб.	734 492	180 183

Вывод: стоимость объектов оценки, полученная в результате применения доходного подхода, составляет:

"Чинар" - 734 492 руб.

"Свежий хлеб" - 180 183 руб.

3.6 Согласование результатов

Заключительным этапом процесса оценки является сравнение результатов, полученных с использованием всех подходов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Основываясь на трех подходах к оценке (затратном, доходном и сравнительном), оценщики получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки, как с учетом количественного, так и качественного их значения.

Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов его оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.

При анализе полученных результатов и присвоении им соответствующих весовых коэффициентов, учитываются следующие факторы:

Затратный подход наиболее применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов недвижимости. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего использования оцениваемого объекта.

В настоящей оценке, анализируя результаты затратного подхода, качество и достоверность используемой при расчете информации, можно сделать вывод о том, что затратный подход в целом не может адекватно отражать рыночную стоимость аналогичного имущества в рассматриваемом районе. Основной причиной этого является формирование цен на данном сегменте рынка недвижимости в большей степени в зависимости от спроса, нежели от стоимости строительства.

Отсутствие возможности проведения качественных расчетов стоимости земельного участка, а так же показателей прибыли инвестора и экономического износа, основанных на достаточно достоверной информационной базе, субъективность и низкая обоснованность исходной информации существенно снижает достоверность выполненных в настоящей работе расчетов рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом.

Учитывая вышесказанное, во избежание искажения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, результатам оценки, полученным затратным подходом, при выведении итоговой средневзвешенной величины его рыночной стоимости присваиваются минимальные весовые коэффициенты.

¦Доходный подход, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить за оцениваемый объект по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости данным подходом составляет прогноз д...