Підвищення споживних властивостей житлових будівель на ринку нерухомості в м. Києві та визначення залишкової вартості житлового будинку

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема: Підвищення споживних властивостей житлових будівель на ринку нерухомості в м. Києві та визначення залишкової вартості житлового будинку



План

Вступ

РОЗДІЛ 1. Дослідження та аналіз ринку нерухомості житлових будинків в м. Києві за останні п'ять років з 2004-2008 рр

1.1 Стан ринку нерухомості в місті Києві

1.2 Стан ринку нерухомості в Шевченківському районі

РОЗДІЛ 2. Об'єкт дослідження: Житловий будинок, що розташований в м. Києві по вулиці Артема 66

2.1 Загальні характеристики будинку (історичні та архітектурні дані)

2.2 Конструктивний опис житлового будинку

2.3 Кліматичні умови та інженерно-геологічні вишукування

РОЗДІЛ 3. Актуальність проведення ремонтно-реставраційних робіт з використанням новітніх технологій та сучасних матеріалів

3.1 Підвищення споживних властивостей житлового будинку

3.2 Дослідження технічного стану будинку до і після ремонтно-реставраційних робіт

РОЗДІЛ 4. Визначення вартості житлового будинку

4.1 Обґрунтування методики оцінки нерухомості

4.2 Визначення залишкової вартості житлового будинку до і після ремонтно-реставраційних робіт

РОЗДІЛ 5. Організація маркетингу та збуту реставраційних послуг

5.1 Стан та перспективи розвитку реставраційних робіт

5.2 Пропозиція по організації маркетингу реставраційних послуг в інституті “УкрНДІпроектреставрація”

РОЗДІЛ 6. Техніка безпеки та охорона праці при ознайомлені технічного стану будинку

6.1 Організація безпеки праці на території будівельного майданчика

Висновки і пропозиції

Список використаної літератури

Вступ

Проблема збереження культурної спадщини є однією з най значущих проблем, які стоять перед суспільством.

Швидке перетворення оточуючого середовища, яке проявляється в урбанізації старих центрів проживання та у різкій зміні традиційного сільського ландшафту, призвело до становлення нового бачення на пам'ятки архітектури не тільки як індивідуальний прояв творчого генія, але і як на частину глобального екологічного комплексу, від збереження якого залежить майбутнє людства. нерухомість будинок житловий реставраційний

Пам'ятки минулого та, частково, творіння архітектури призначені протистояти тенденціям дегуманізації, що виникають як побічний ефект прискореного індустріального розвитку.

Реставраційна діяльність в галузі архітектури цілком залежить від суспільної свідомості народу, його ставлення до культурної спадщини, бажання зберегти для себе і нащадків у не понівеченому вигляді найяскравіші свідки багатовікової історії.

Полем архітектурної реставрації стає та частина життєвого середовища суспільства, яка виділяється і набуває статусу пам'яток.

Історія реставрації зовсім молода навіть у світовому масштабі. ЇЇ вік налічує близько 200 років.

Отже, після того як в нації розвинувся патріотизм, виникла потреба повернути деяким історичним будівлям первісні форми, оскільки в очах суспільства вони ставали не лише свідками розвитку нації, а й символами її становлення і прогресу.

Почало формуватися поняття пам'ятки архітектури- об'єкта реставраційної діяльності. Ці процеси відбувалися протягом XIX ст. і проходили досить складно часто-густо набували гротескових форм.

Теоретичні засади реставрації пам'яток архітектури почали складатися в середині минулого століття. До середини ХХ сторіччя сформувалась досить конкретно визначена теорія наукової реставрації, основні положення якої після першого Міжнародного конгресу архітекторів і технічних спеціалістів з історичних пам'яток в Афінах (1931 р.) знайшли своє чітке вираження у Хартії реставраторів Італії (1932 р.).

В СРСР основні принципи цієї теорії одержали відображення у відомій статті академіка І.Е.Грабаря (1932 р.). Основні принципи цієї теорії, у тому числі і найважливіший з них -- “реставрація повинна припинятися там, де починається гіпотеза”, -- закріплені Венеціанською хартією 11-го Міжнародного конгресу архітекторів та технічних спеціалістів (1964 р.).

З метою захисту всесвітньої культурної спадщини держави-члени UNESСО прийняли у 1972 році “Конвенцію про захист всесвітньої культурної та природної спадщини”, засади якої було доповнено у 1994 році.

На даний час Україна є учасником вищевказаної конвенції та у своїй пам'ятко охоронній та реставраційній діяльності керується її принципами і критеріями. У рамках положень конвенції існують основні напрями реставрації, які застосовуються у вітчизняній практиці.

Сучасна теорія архітектурної реставрації з урахуванням історико-культурної значущості пам'ятки, її технічного стану, ролі в оточуючому середовищі, можливості утилітарного використання допускає застосування таких видів охоронно-реставраційних робіт і методів реставрації:

- консервація;

- реставраційний ремонт;

- реставрація;

- реставраційна реконструкція, пристосування пам'ятки тощо.

Масові руйнування пам'яток архітектури, спричинені Другою світовою війною, як і ряд інших суттєвих явищ у житті та культурі європейських народів за останні роки, викликали необхідність розширення теоретичних основ реставраційної методики, до яких належить реставрація передбачають внесення в споруду тих або інакших змін, які викликані усвідомленням її особливого значення як пам'ятки.

Отже, мета реставрації -- забезпечити збереження автентичної матеріальної структури пам'ятки як носія історичної, наукової, архітектурно-художньої інформації і привести її форму у відповідність з історико-культурним змістом, тобто зміст реставрації зводиться до зміцнення пам'ятки та виявлення її історико-культурної значущості та є продовження її життя як споруди.



РОЗДІЛ 1. Дослідження та аналіз ринку нерухомості житлових будинків в м. Києві за останні п'ять років з 2004-2008 рр

1.1 Стан ринку нерухомості в місті Києві за останні п'ять років

Український ринок нерухомості досить багатогранний, але більшість громадян розглядають його лише як майданчик для здійснення купiвлі-продажу існуючих квартир i будівель.

Ринок нерухомості являє собою сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості i систему економічних відносин, які виникають при операціях з нерухомістю.

Ці відносини проявляються між інвесторами при купівлі-продажу нерухомості, іпотеці, здачі об'єктів нерухомості в траст, в оренду, в найм тощо.

Здавалося б, набираючись досвіду, ринок нерухомості повинен ставати більш цивілізованим, але його сьогоднішній стан, на жаль, не з кращих, а протистояння бірж i нотаріату лише погіршило ситуацію. Природньо, що за таких умов значно збільшилася кількість незаконних операцій таких як спекуляція, що провакують перекупщики, брокери, агентства нерухомості, будівельні компанії з метою отримання прибутку не від фінансових операцій, а від монополії на встановлення правил гри, тобто від статусу.

Загалом ринок нерухомості можна характеризувати як великий неврегульований сегмент, що провокує соціальну та економічну нестабільність.

На даний час став чітко вимальовуватись один позитивний напрям - елітне житло. До нього потяглися люди, яких не влаштовує проживання з представники різних соціальних верств населення. Зрозумівши це, багато будівельних фірм зайнялися реконструкцією i 6удівництвом нових елітиих будинків, планування яких передбачає паркінг, службу охорони, парикмахерська, хімчистка i ін.

Вплив держави на ринок нерухомості є особливо відчутним з цілого ряду причин, адже саме влада визначає відносини з бізнесом.

Вона регламентує правила забудови та нормативну базу, відведення та статус землі, отримання дозвільної документації. Це допоможе вдосконалити функції ринку, так як саме влада формує інвестиційний клімат, тобто правила, за якими гроші інвестора мають бути захищені та зумовить створенню цілісної державної статистики ринку житла.

Ринок житла дуже молодий. Він з'явився з прийняттям 19 червня 1992 року Верховною Радою України Закону «Про приватизацію державного житлового фонду". Саме цей закон легалізував операції, які до його прийняття вважалися протизаконними, лише після прийняття цього закону в Україні з'явилася можливість стати законним власникам об'єкта житлової нерухомості, квартири, будинку.

Найкраща сторона в тому що нерухомість представляє собою фінансову категорію i є формою вкладення капіталу.

Так купівля земельної ділянки означає вкладання грошей в цю земельну ділянку, яку потім можна продати за більш високу ціну i отримати дохід за рахунок різниці в цінах. Вкладення засобів в нерухомість представляє собою надійну зброю проти інфляції.

Ціни на нерухомість постійно зростають, що стає причиною спекулятивних угод, що є природньою реакцією ринку на нерівномірність попиту і пропозиції..

Формування i розвиток ринку нерухомості в Україні утруднюють:

- штучним розмежуванням прав власності на об'єкти нерухомості i ділянки під ними;

- слабким Державним регулюванням відносин на ринку нерухомості i нерозвинутою ринковою інфраструктурою;

Отже, міцний звязок бізнесових та владних структур, корупція на всіх рівнях, непрозорість у вирішенні земельних та будівельних питань позбавила ринок нерухомості умов для нормального розвитку.

Характеристика ринку нерухомості в 2004 року

Рік характеризувався збільшенню цін на нерухомість, що спричинив дисбаланс попиту та пропозиції. Житла, як і раніше, не вистачало, провокуючи збільшенню попиту та зростанню цін.

Звичайно одним з найвагоміших чинників, що стримувала розвиток житлового будівництва стала нерозвиненість іпотеки. За даними журналу «Янус-Нерухомість», можливістю придбання житла в кредит користувались від 4 до 10% громадян.

Обсяг вторинного ринку 2004 року нерухомості значно перевищував первинний, а в деяких регіонах навіть ажіотажний попит на вторинному ринку на одно-двокімнатні квартири, які розкуповують у найкоротші терміни -- від кількох днів до 2--3 тижнів.

Але ситуацію на ринку нерухомості змінює будівництво архітектурно-планувальні рішення якого значно перевершили старі споруди завдяки високим споживчим характеристикам , так наприклад:

- однокімнатні квартири збудовані площею близько 50 кв.м (житлова площа -- близько 20 кв.м);

- двокімнатні -- 70--75 кв. м (житлова -- 38--41 кв. м);

- трикімнатні -- від 92 до 120 кв. м (50--60 кв. м);

- чотирикімнатні -- 120--140 кв. м (70--80 кв. м).

Звичайними вже стають квартири з триметровими стелями й просторими кухнями площею 12--19 кв. м. Доволі поширеним є дворівневе вирішення квартир у багатоповерхових будинках, зведених каркасно-монолітним способом, що робить можливим не лише поліваріантне планування будівлі, а й вільне планування квартир, стіни й вікна виконано згідно з новими вимогами теплозбереження, поліпшено звукоізоляцію, є лічильники води й електроенергії, мідна проводка, економічні обігрівальні прилади, система безпеки, зокрема пожежної.

Зростання інтересу до первинного ринку стало підвищення економічної грамотності покупців нерухомості, які почали враховувати витрати не лише на придбання житла, а й на ремонт і подальшу експлуатацію.

Суттєвим нюансом будівельної моди 2004 року стало виконання побажань замовника. Покупець квартири міг відмовитися чи, навпаки, замовляти виконання будівельного оздоблення й установку сантехнічного обладнання.

Саме тому фахівці зазначають відплив клієнтів (за орієнтовними підрахунками, він становить 20--25%) з вторинного ринку на первинний.

До речі, поняття «елітне житло» нарешті отримало чітке визначення. Зараз елітними вважають квартири в будинках, які мають відповідну інфраструктуру:

-охорону;

- автостоянку;

- сучасні засоби комунікацій і життєзабезпечення;

- солярій, медичне обслуговування, магазин, пральню, впорядковану прилеглу територію, хол, у якому відвідувач може почекати на господаря квартири тощо.

Динамічну зміну цін на первинному ринку, за твердженням фахівців ХК «Київміськбуд», зумовлено низкою об'єктивних чинників, які стали найвагомішими для Києва:

- зменшення кількості пільгових майданчиків для будівництва, що не вимагають додаткових капіталовкладень на розвиток інфраструктури, інженерних комунікацій чи намивання;

- свій внесок додають природні монополісти -- виробники електро- та теплоенергії, а також виробники цементу, скла, металу, які, пролобіювавши підвищення кількох митних зборів, надійно захистили себе від зазіхань імпортерів на внутрішній ринок;

- збільшення середньої заробітної плати, що сприяло підвищенню собівартості будівництва нового житла.

Ну й, звичайно, не варто забувати про ринковий механізм: попит породжує пропозицію. І якщо пропозиції не досить -- збільшується ціна попиту.

Особливо це простежувалось на ринках нерухомості столиці, де ажіотажно купували житло не лише кияни й «гості міста», а й чимало імігрантів.

За даними агентства "Bйtula", 40% загальної кількості покупців житла в столиці України є жителями інших регіонів країни та іноземцями. У період зростання іноземці розглядають ці покупки як фінансове вкладення для одержання прибутку. Але й у період падіння частка іноземців серед покупців не зменшилася. Навпаки, вони продовжували купувати по дві-три квартири, щоб здавати їх в оренду. Найбільш вигідною вважається добова оренда.

Крім того, на думку фахівців ХК «Київміськбуд», пейзаж за вікном -- доволі вагомий аргумент для збільшення чи зниження ціни квартири, що дав будівельним компаніям підстави запроваджувати вищі й нижчі коефіцієнти вартості на квартири у висотних (25--35 поверхів) будинках.

Так, Київміськбуд почав дорожче оцінювати квартири на високих поверхах (з 15-го), якщо з їхніх вікон, наприклад, відкривався краєвид на Дніпро, відповідно, квартири в тому самому будинку, але з вікнами на тривіальний міський пейзаж будуть дешевшими.

В 2004 році було зазначено стрімке збільшення вартості квартир у новобудовах, навіть у найглухіших куточках столичних спальних районів (Троєщина, Дарниця) знайти квартиру дешевше 1850 грн за кв. м було майже неможливо.

Отже, зростання попиту на житло було зумовлено кількома чинниками. Насамперед це підвищення реальних прибутків населення, зокрема тіньових. Свою роль зіграли й розвиток іпотечного кредитування, недовіра до вітчизняної та іноземних валют та інфляційні очікування, попит та наплив покупців з провінції.

Крім того, подорожчання квартир на первинному ринку відбулося на вартості старого житла.

Характеристика ринку нерухомості в 2005-2006 рр.

2005 рік охарактеризувався стрімким зростанням цін на нерухомість, що стало каталізатором розвитку будівельного сектора економіки України. Невідповідність поточних цін житлової нерухомості з купівельною спроможністю переважної більшості населення обумовлює додаткові фінансові ризики.

Підвищення вартості житлового будівництва відбулося на фоні:

- незадоволеного попиту на житло, що залишився у спадщину відрадянського періоду, так у столиці 2005 р. було введено в експлуатацію 1,25 млн. м житла, за 1-е півріччя 2006 р. - 604,8 тис. м.

- поступового зростання цін на будівельні матеріали;

- підвищення ВВП і купівельної спроможності населення при дефіциті житла;

- міграційних процесів, які підвищують і без того значний попит (на-самперед, припливу людей у великі міста);

- високої інвестиційної привабливості вкладання коштів у малоризиковий високоліквідний актив - нерухомість.

Останнім часом з'явилося явище, яке ріелтери називають «ефектом темних вікон». За оцінками експертів, на початок 2006 р. частка столичних квартир у новобудовах, куплених з метою спекулятивного перепродажу досягла 30% ;

- громіздкої дозвільної системи на місцях, особливо при землевідводі під реалізацію нових проектів. Спрощення процедури отримання земельних ділянок під забудову є дуже нагальним та актуальним питанням, оскільки сьогодні з цією метою забудовникам необхідно зібрати у різних інстанціях підчас близько 250 підписів. Зазначені чисельні перепони для будівельних компаній в отриманні дозволів на відведення землі обумовлюють значне підвищення їх витрат на отримання цільової ділянки, а відповідно - й кінцевого продукту (близька 20-30% від вартості завершеного житла ). До того ж, різниця у циклі узгодження дозвільної документації на будівництво у столиці становить 2,5 роки, а в інших регіонах -близько року. Держбудом було розроблено та подано законопроект, що містив пропозиції зі значного спрощення системи дозвільних механізмів на відведення земельних площ під будівництво;

- очікування розвитку іпотечного кредитування, що здатне додатково підви-щити попит. Так, АКІБ «УкрСиббанк» у серпні 2006 р. Уклав угоду з Держа-вною іпотечною установою (ДІУ) щодо надання іпотечних кредитів фізич-ним особам під 11% річних у гривні. Рефінансування кредитів буде забезпе-чено шляхом обігу іпотечних облігацій ДІУ.

Проте, у більшості випадків причини подорожчання нерухомості криються не стільки у зростанні вартості будівельних матеріалів, скільки продиктовані політичними та валютними факторами. За деякими експертними оцінками, основними подіями, що спричиняли істотне подорожчання житла в м.Києві протягом 2004 - 2006 рр.

Оскільки ринок нерухомості відрізняється від інших сфер економіки значною непрозорістю, вищезазначені експертні оцінки слугують доволі приблизними орієнтирами щодо основних тенденцій цінової динаміки. Необхідно зазначити, що переважна більшість з наведених причин не має під собою жодного економічного підгрунтя, окрім наявності значного незадоволеного ринкового попиту. Так, численні очікування запровадження 13%-го податку на операції з купівлі-продажу нерухомості не були реалізовані у дійсності.

Отже, у більшості випадків темпи зростання цін на нерухоме майно не виправдовувалися реальністю.

Алгоритм моделі, на основі якої побудовано графік індексу вартості житла, з аналітичної точки зору є найбільш коректним. В його основу покладено декілька припущень:

- Ринок нерухомості є досить інертним, тобто йому не притаманні різкі коливання з щомісячною переміною тенденцій.

Характерний термін зміни кон'юнктури становить мінімум два-три місяці. Крім того, вторинний ринок є конкурентним, тобто ціноутворення на ньому не залежить від стратегії продажів (або політичної волі) девелоперів.

Гіпотеза щодо врівноважуючого впливу вторинного житла на сукупний ринок нерухомості підтверджується так як вторинний іпотечний ринок як найбільш стабільний має велике значення не лише для розвитку іпотечних відносин, а й для розширення можливостей кредитування економіки взагалі. Він забезпечує збільшення ліквідності капіталу банків, відповідно регулює потоки позичкових коштів, згладжує різницю між відсотковими ставками в різних регіонах;

- припущення про існування кривої, що відображає зміни загального рівня цін на ринку. В межах одного міста ціни на усі типи житла у довгостроковому періоді або зростають, або знижуються темпами, пропорційно один до одного.

- середня ціна одиниці площі характеризується символічною формулою:

Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi);

де Ck(t,pi) - ціна одиниці площі (м) окремої k-ї квартири у момент часу t;

pi - локальні параметри квартири (балкон, тип будинку, близькість метро тощо);

G(t) - загальний рівень цін у місті;

Lk(pi) - локальні відмінності кожної квартири, що залежать від набору її характеристик.

Зауважу, що функції оціночних коректировок Lk(pi)5 можуть носити різний характер (або мати різні значення). Проте, більшість поправок носять мультиплікативний характер, тобто має місце не додавання фіксованої «надбавки за зручності» до середньої вартості, а множення на коефіцієнт.

Тому після розпаду показника Lk(pi) рівняння має вигляд:

Ck(t,pi) = Ak(pi)*G(t) + Bk(pi);

де Ak(pi) та Bk(pi) описують відповідно мультиплікативні та адитивні локальні характеристики житла.

Вказаний вираз являє собою масштабну систему з k рівнянь, де k- кількість квартир, які залучаються до аналізу.

Враховуючи усе викладене, можна зробити висновок про точність (відповідність наведеним експертним оцінкам) та коректність даної аналітичної моделі.

При цьому столична кон'юнктура слугує каталізатором розвитку регіонального ринку нерухомості.

Таким чином, у роботі виконано аналіз основних факторів кон'юнктури вітчизняного ринку нерухомості та доведено невідповідність дійсності багатьох причин зростання цін.

В кінці квітня 2006 року Українська будівельна асоціація (УСА), яка об'єднує біля 80 компаній презентувала новий класифікатор житла. При його розробці використовувались дані анкетування біля 120 різноманітних учасників ринку (реєлторів, девелоперів).

Для визначення типу житла погоджено класифікатором, що запропонований УСА ( деякі обов'язкові параметри)

Але принципи «класового» ділення мають багато недоліків, наприклад ньому немає критеріїв ділення старих будівель на вторинному ринку і має він лише вимоги до нової нерухомості, що збудована після 1990 року. Але класифікатор був прийнятий більшістю спеціалістів при умові, що класифікатор буде вдосконалюватися, так як вітчизняній будівельній галузі дуже не вистачало так званої уніфікованої системи розмежуванням різних типів житла. В першу чергу відсутність якої багатьом добросовісним компаніям уповільнює просування товару, роботу з потенціальними клієнтами, робить нереальним об'єктивним аналіз ринку.

Є багато переваг, щодо втілення класифікатора:

1. Відсутність єдиних стандартів при віднесені житла до певного класу давало надійний грунт для спекуляцій. Особливо багато на ринку нерухомості псевдо елітного житла.

2. На думку столичних операторів (членів УСА) зараз достатньо збудувати в престижному місці будинок нестандартного виду (по індивідуальному проекту) з квартирами великої площі, щоб назвати об'єкт елітним. Присвоєння житлу статусу «елітного» являється ефективним PR-інструментом, що спеціально використовується для збільшення об'ємів продажу.

3. Розроблена методика диференціації житла в першу чергу буде корисною покупцям і послугує запобіжником від спекулянтів та заощадить власні кошти. Також за допомогою класифікатора можна отримати більш чітке уявлення про рівень запропонованих квадратних метрів та оцінити адекватність їх вартості, так як в ньому описується конкретні параметри певного житла, вплоть до категорії використовуваних матеріалів при прокладці електросіток.

4. Класифікатор являється механізмом запуску законодавчих ініціативів. Так деякі постулати нового документа стали б основою для внесення серйозних змін в нинішні ДБН, СНиП.

Стан ринку нерухомості в 2007-2008 рр.

Аналіз ринку нерухомості м. Києва протягом 2007 року

Зростання обсягів будівництва у січні-березні 2007 року порівняно з відповідним періодом попереднього року відбулося за всіма основними видами будівельної діяльності.

Будівництво будівель та споруд, частка яких у загальному обсязі становить 85,2%, зросло на 16,4%. Обсяги робіт з установлення інженерного устаткування будівель та споруд збільшились на 12,4%, з підготовки будівельних ділянок - на 16,1%, із завершення будівництва - на 20,5%.

Серед загальнобудівельних робіт найбільше зросли обсяги будівництва будівель (на 25,5%) та монтаж і встановлення збірних конструкцій (на 14,0%). Також на 8,0% зросли обсяги робіт з будівництва місцевих трубопроводів, ліній зв'язку і енергопостачання.

У столиці виконано 30,8% загальнодержавного обсягу робіт, приросту (18,7%) досягнуто за рахунок будівництва житла, торговельних комплексів.

Найвищі ціни на житло в Україні зафіксовані у м. Києві.

У січні-березні 2007року обсяг будівельних робіт в цілому по м. Києву збільшився на 18,7% і на кінець березня становив 2 546,8 млн. грн. в порівняні з 2006 роком.

З початку 2007 року підприємства дев'яти районів міста збільшили обсяги виконаних робіт порівняно з відповідним періодом 2006 року.

Значно зросли обсяги робіт у Дніпровському районі (на 52,4%), переважно за рахунок будівництва житла. Також зросли обсяги робіт у Печерському районі (на 36,7%), що пов'язано з будівництвом офісно-готельного та торгово-офісного комплексів, автозаправних станцій і житла, Дарницькому районі (на 36,3%) - за рахунок будівництва житла і Дарницького вокзалу та у Солом'янському районі (на 27,3%) - переважно за рахунок будівництва житла. Єдиним районом, який скоротив обсяги робіт порівняно з січнем-березнем 2006 року, є Святошинський (на 8,8%).

Ринок житлової нерухомості 2007 року м. Києва сформований переважно нерухомістю економ- та бізнес-класу.

Місце розташування об'єкта є одним з ключових чинників, що впливають на визначення класу побудованого житла. Безумовно, найбільш елітними і дорогими залишаються райони, які максимально наближені до центру міста. Як наслідок, найбільша кількість житла класів «Бизнес+» і «Еліт» будується у Печерському, Шевченківському та Подільському районах.

Солом'янський і Оболонський райони є одними з найбільш затребуваних для будівництва житла класу «Бізнес».

Отже, житло класу «Економ» і «Економ+» переважнобудується у Голо-сіївському, Святошинському, Позняки, Осокорки і Деснянському районах.

Проте, слід відмітити, що район є істотним, але не ключовим чинником під час визначення класу житлового будинку. Тому, практика показує, що будів-ництво будинків високого класу можливе в районах тих, що історично не вважаються привілейованими.

За даними аналітичного відділу будівельний-інвестиційної компанії «Київ

Житло-Інвест» середня вартість 1 кв.м житла економ-класу станом на початок травня 2007 року збільшилася до 1 657,0 дол. США за 1 кв.м.

За даними операторів ринку, у квітні 2007 року більшість компаній, що будують житло економ-класу, завершили продаж або зняли з продажів одно- і двокімнатні квартири, підвищивши при цьому ціни на трикімнатні квартири, одно- і двокімнатні квартири економ-класу продаються тільки в об'єктах із заявленим терміном здачі в експлуатацію в 2009 році, реалізація яких почалася з кінця 2006 року, або в об'єктах компаній, для яких це перший проект.

Також, слід відмітити, що середня вартість 1 кв.м житла бізнес-класу за бе-резень місяць підвищилася в середньому на 0,7% - з 2 319,0 до 2 336,0 дол. США за 1 кв.м. При цьому вартість 1 кв.м в однокімнатних квартирах зни-зилася на 0,3%, в двокімнатних підвищилася на 3,5%, а в трикімнатних знизилася на 1,2%, також у продажу знаходиться близько 10 житлових комплексів, які можуть бути зараховані до класу «бізнес+». Середня ціна 1 кв.м у такому класі складає 3 799,0 дол. США (вартість 1 кв. м однокімнатних квартир складає 3 625,0 дол. США, дво- і трикімнатних квартир - 3 892,0 дол. США і 3 881,0 дол. США).

Що ж до елітного житла, то аналітики стверджують, що, по даним з відкритих джерел, ведуться продажі в 10 житлових комплексах, які можна віднести до категорії преміум-клас.

Забудовники, що працюють в цьому сегменті, практично ніколи не надають інформації про найдорожчі квартири, що робить недоцільним розрахунок яких-небудь середніх значень. Мінімальні порогові ціни на таке житло коливаються від 2,2 тис. дол. США за 1 кв.м (житловий комплекс «Кловський палац») до 8,0 тис. дол. США за 1 кв.м (житловий комплекс «Ліпська башта»).

Із таблиці 1.2 видно, що середні ціни на ринку первинної нерухомості м. Києва 2007 рік зростали по різному в залежності від району. Так, найбільший ріст вартості квадратного метра відбувся у таких районах, як Шевченківський, Голосіївський, Оболонський та Дніпровський (у середньому ріст на 22%). Найменший ріст вартості квадратного метра відбувся у таких районах як Печерський, Деснянський (у середньому на 4%), а в Подільському районі взагалі відбулося зменшення середньої вартості квадратного метра на 0,8%.

Оператори ринку виділяють ряд причин, що впливають на цю тенденцію ринку. Середних можна виділити такі:

* протягом 2006 року та початку 2007 року спостерігалося зменшення обсягів пропозиції готового житла на первинному ринку за умов збільшення попиту;

* збільшення кількості спекулятивних операції на ринку нерухомості за відсутності більш ефективних альтернативних напрямків вкладення коштів;

* подорожчання земельних ділянок.

Ринок нерухомості м. Києва 2007 року продовжував розвиватися при цьому, середня вартість 1 кв. м житла економ-класу станом на початок травня 2007 року досягла 1 657,0 дол. США.

Прогнозування на нове житло 2007-2008 року мав такі висновки, що перелом на ринку нерухомості може відбутися лише після виборів, з подальшим уповільненим ростом цін. Як вважає маркетингова компанія «УКОГРУП» м. Київ, що стагнація ринку буде продовжуватися ще півтора-два роки і буде характеризуватися спочатку уповільненим зниженням темпів росту цін, а потім їх диференціації, це коли ціни на старе житло будуть докорінно зменшуватися, а нове та сучасне стабілізуватися.

За даними будівельно-інвестиційній компанії "Київ Житло-Iнвест", найшвидшими темпами зростав квадратний метр у сегменті бізнес-класу.

Найактивніше ростуть у вартості однокімнатні квартири, а трикімнатні ж і чотирикімнатні квартири в ціні продовжили падати майже по всьому Києву за винятком Голосіївського району на південному-сході української столиці, де 4-кімнатні квартири чомусь злетіли на 51%.

Що стосується цін на київські новобудови, то їх незабаром може очікувати досить істотне зростання. Справа в тому, що Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) має намір заборонити забудовникам здавати житлові будинки без обробки, що, безумовно, відіб'ється на цінах.

Міська влада пропонує розширити межі міста, щоб включити в нього більше землі і, таким чином, знизити її вартість.

З огляду на прагнення українського керівництва влитися в "європейську сім'ю" держав, можна пророчити, що ціни будуть рости. Адже європейських цін Україна поки не досягла.

Провівши аналіз характеристики ринку нерухомості в м. Києві за останні п'ять років я зробила висновки, що ціни на нерухомість невпинно зростали та були зумовленні багатьма факторами, насамперед через підвищення реальних прибутків населення, зокрема тіньових, які вимагали надійного вкладання, велику роль зіграли валюти, інфляції, очікування, а також підвищення цін викликано притокою покупців з провінції та бажанням наших співвітчизників, які мешкають у «гарячих точках», мати непоганий прибуток від здавання в оренду. Проте, на мою думку причини подорожчання нерухомості були продиктовані політичними та валютними факторами, що знову призвело до дисбалансу поточних цін житлової нерухомості з купівельною спроможністю переважної більшості населення. Як наслідок цього з'явилось явище, яке ріелтери називають «ефектом темних вікон», тобто стрімко почала розвиватися спекуляція через перепродаж квартир.

Бар'єром проти спекуляції стає презентація нового класифікатора житла, яку в кінці квітня 2006 року представила Українська будівельна асоціація (УСА), за допомогою якого можна було отримати більш чітке уявлення про рівень запропонованих квадратних метрів та оцінити адекватність їх вартості. Але принципи «класового» ділення мало багато недоліків, наприклад в ньому немає критеріїв ділення старих будівель на вторинному ринку і має він лише вимоги до нової нерухомості, що збудована після 1990 року, тому був призупинений.

Хоча можна сказати, що стрімке зростання цін на нерухомість мало один позитивний напрям для будівельного сектора економіки України, почало стрімко вдосконалюватись каркасно-монолітне будівництво.

За даними маркетингової компанії «УКОГРУП» м. Київ стагнація ринку буде продовжуватися ще півтора-два роки і буде характеризуватися спочатку уповільненим зниженням темпів росту цін, а потім їх диференціації, це коли ціни на старе житло будуть докорінно зменшуватись, а нове та сучасне стабілізуватись, але після корекції ціни на нерухомість почнуть знову рости.

Отже нестабільність на ринку нерухомості та дисбаланс попиту і пропозиції знову будуть породжувати стрімке підвищення цін на житло, породжуючи нестабільність в інших галузевих сферах не лише в столиці, а й в країні в цілому.



1.2 Стан ринку нерухомості в Шевченківському районі

Шевченківський район - історичний центр міста

Історія району тісно пов'язана як з історією створення самого міста, так і з історією державотворення давньоруської держави - Київської Русі.

Головні події славної історії України, пов'язані з боротьбою за створення незалежної Держави, проходили саме в межах Шевченківського району.

Ядром становлення нашої держави була Старокиївська Гора. Саме тут Апостол Андрій поставив хреста, тут Святий Володимир проводив Вибір Віри та закладав основи державності, яку формували його син Ярослав та онук Всеволод. Саме центром Київської Русі була територія Шевченківського району, де засновано Київ - «Мати міст Руських».

Через Золоті ворота направлявся у Софію Богдан Хмельницький, намагаючись у 1648 році створити незалежну козацьку державу.

Саме на майдані Богдана Хмельницького відбувалися численні маніфестації та мітинги, що привели до проголошення Незалежності 24 серпня 1991 року. Показово, що на території району понад 50 держав світу розташували свої посольства та представництва.

Сучасна територія Шевченківського району займає площу 2,7 тисяч гектарів, де проживає 233,5 тисячі чоловік. Сьогодні він поєднує в собі високопродуктивну промисловість і будівництво, поліграфічне виробництво і розгалужену торгівлю, охорону здоров'я і сферу побутового обслуговування, широку мережу навчальних закладів та закладів культури. На території району понад 50 держав світу розташували свої посольства та представництва. До промислового комплексу району входить 71 підприємство.

Торговельне обслуговування району здійснюють 1136 підприємств торгівлі та громадського харчування.

Система освіти району представлена 108 установами та закладами: 52 загальноосвітні навчальні заклади, 49 дитячих дошкільних закладів та 7 позашкільних закладів освіти.

Крім того, на території району розташовано 31 вищий учбовий заклад (І - ІV рівнів акредитації), зокрема Національний університет ім. Шевченка, Київський національний економічний університет, Національний медичний університет ім. Богомольця.

У підпорядкуванні районної влади знаходяться 8 закладів естетичного виховання та централізована бібліотечна система, до якої належать Центральна районна бібліотека ім. Плужника та 18 бібліотек-філій.

На території району також знаходяться 72 установ культури, зокрема 8 театрів, 3 кінотеатри, 16 музеїв, 15 клубів та будинків культури, 15 галерей, зоопарк, Національний цирк України. Всього налічується 828 пам'яток історії, культури, архітектури та археології.

Шевченківський район - центр суспільно - політичної діяльності об'єднань громадян. У ньому діють 64 районні осередки політичних партій, 146 громадських організацій.

Науковий потенціал представляють широко відомі і знані не тільки в Україні, а й за її межами науково-дослідні та проектно-конструкторські інститути. У Шевченківському районі розташована Національна Академія Наук України та більшість її інститутів.

Районною владою проводяться заходи на виконання програм «Діти України» та «Здоров'я киян». У системі охорони здоров'я району функціонують: 6 поліклінік, що обслуговують 219,7 тисяч дорослого населення; 6 поліклінік, що обслуговують 62,4 тисячі дитячого населення; 4 стоматологічні поліклініки; 2 дитячі клінічні лікарні; Центр здоров'я; дитячий санаторій «Ясний»; міська фізіотерапевтична поліклініка.

Звичайно на вартість квартири в цьому районі будуть впливати багато показників, серед яких найважливішим буде географічне розташування, з огляду на яке доводиться вирішувати і транспортне питання. На ціну квартири буде впливати її площа. Слідом за цим клієнт має звернути увагу на поверх, на якому розміщується квартира, а також на її планування, велику роль відіграє окрема квартира чи суміжна або ж суміжно-роздільна. Також до відома беруться інші нюанси: комфортність, роздільний або сполучений санвузол, висоту приміщень, матеріал з якого зроблені перекриття ( квартири із залізобетонним перекриттям цінуються вище) та стіни будинку ( більше коштують цегляні будинки). Майбутній мешканець бере до уваги чи є поблизу будинку місця, де можна погуляти з дітьми, зайнятися спортом, доступність громадського транспорту, наявність неподалік автостоянок, гаражів, екологічну чистоту району, близькість до магазинів та ринків, вид із вікна, чистоту в парадному ліфті, враховується також наявність телефону і централізованого гарячого водопостачання.

Проаналізую стан ринку нерухомості в Шевченківському районі з прилеглими районами за 2006 рік, маючи співвідношення максимальної, мінімальної та середньої вартості квадратного метра вторинної нерухомості максимальна вартість квадратного метра склала 15 тис.дол.США.

Так як Шевченківський район є центром столиці, має добре розгалужену інфраструктуру, то ціни на житло досить високі, звичайно на вартість впливали і місце розташування, і дорожня розв'язка, і благоустрій будинку перспективний район має багато офісів що має вплив на ціну покупки житла або його аренди.

Маючи дані за два роки можна сказати, що Шевченківський район поступається за цінами вартості квадратного метра лише Печерському, на це явище можуть впливати різні фактори, що обумовлюють складання угод між покупцем і продавцем, технічний стан будівлі, місце розташування будівлі в районі, а також розташування бізнес-офісів та торгівельне обслуговування, випереджаючи Солом'янський, Подільський та Оболонський райони.



РОЗДІЛ 2. Об'єкт дослідження: Житловий будинок, що розташований в м. Києві по вулиці Артема 66

2.1 Загальні характеристики будинку (історичні та архітектурні дані)

Характеристика об'єкта.

Житловий будинок розташований по вулиці Артема 66 у Шевченківському районі міста Києва.

Ділянка належить до зони регулювання забудови другої категорії.

Будинок цегляний з перекриттями по дерев'яних балках та скатною покрівлею по дерев'яних кроквах. Фасади мають ознаки стилю "модерн" зі стриманим цегляним декором.

Збудований у 1910-11 роках за проектом архітектора К.Шимана перебуває на державному обліку як пам'ятка архітектури місцевого значення згідно з розпорядженням Київської міськдержадміністрації від 17.01.00 №42, охоронний №305.

Будинок 6-и поверховий з цокольним поверхом (поверх, підлога якого заглиблена не більше ніж на половину відстані від підлоги до стелі) з повздовжніми та поперечними цегляними стінами, прямокутний в плані з неглибоким дворовим ризалітом, односекційний, має парадні і чорні сходи; Цегляний, потинькований та пофарбований, покрівля залізна, перекриття плоскі.

Композиція головного фасаду симетрично-осьова.

Центральну вісь симетрії підкреслює плоский ризаліт, що завершувався за проектом тридільним аттиком з напівциркульною центральною підвищеною частиною і вікном-люкарною, який на даний час не зберігся.

Ризаліт (виступаюча з площини фасаду частина будівлі) і кути фасаду фланковано пілястрами, які декоровані орнаментальними деталями у вигляді кіл з паралельними стрічками-тягами, що спускаються від них.

Житловий будинок знаходиться у другому ряді щільної квартальної забудови. З одного боку будинок межує з 1-поверховою технічною спорудою, з іншого має брандмауер 1-поверхового будинку.

Об'ємно-просторова структура будинку характерна для житлових споруд свого часу, на кожному поверсі розташовано по 2 квартири, посередині знаходяться сходові клітки - парадна та чорна.

Історичні і архітектурні дані:

Вулиця виникла у першій половині XIX століття. Квартально-садибна структура забудови вулиці сформувалася у другій половині XIX- початку XX століть.

Вулиця Артема з'єднує Львівську площу з вулицею Мельникова. Відома ще з часів Київської Русі як торговий шлях. У 1869-1925 рр. Мала назву вулиця Львівська (починалася від львівської брами).У1925-29 рр. Носила і'мя радянського політичного діяча Л.Д. Троцького, а з 1929 р. вулиця Артема.

Ця назва також встановлена на честь радянського партійного і державного діяча, члена першого радянського уряду України. По вулиці частково збереглася історична забудова кінця XIX - початку XX століття, серед будинків багато пам'яток історії та архітектури.

Будинок № 66 розташований в глибині садиби по вулиці Артема, паралельно червоній лінії. Зведений у 1911 році в садибі Ф.М. Пухальського за проектом архітектора К.Ф. Шимана в стилістиці модерну. Нагляд за будівництвом вів архітектор О. Гілевич.

Ризаліт (виступаюча з площини фасаду частина будівлі) і кути фасаду фланковано пілястрами, які декоровані орнаментальними деталями у вигляді кіл з паралельними стрічками-тягами, що спускаються від них.

Такі декоративні елементи є характерними для київського модерну, що характеризувався вільним формуванням плану виходячи з цілеспрямованості розміщення приміщень та їх груп. Внаслідок чого вільними та живописними стають об'ємно-просторові структури. Широко використовуються металічні та залізобетонні конструкції, що провокує створенню великих прогонів та простору. Зовнішня неповторність та оригінальність будинку досягалась шляхом черезмірного використання декору. При оформленні фасадів: декоративні та орнаментальні облицювання .

Віконні прорізи акцентовані різноманітними сандриками і декоровані підвіконними вставками з геометричним цегляним орнаментом.

Становить значну архітектурну цінність як приклад авторської споруди в забудові Києва початку XX століття.

Є пам'яткою архітектури місцевого значення.

Оточуюче історико-архітектурне середовище представлено багатоповерховими різностильовими будинками.

2.2 Конструктивний опис житлового будинку

Існуючій будинок являє собою 6-х поверхову будівлю з цокольним поверхом та мансардою повздовжніми та поперечними цегляними стінами.

Для сполучення між поверхами передбачена сходова клітина.

Технічні характеристики конструкцій та елементів житлового будинку

Товщина існуючих зовнішніх та внутрішніх стін від 750мм до 800мм. Згідно з інженерними обстеженнями, виконаними в березні-квітні 2003 року інститутом «НДІБВ» фундаменти під зовнішні та внутрішні цегляні стіни будівлі - цегляні стрічкові товщиною від 750мм до 1470 мм.

Розрахунки фундаментів, які виконані інститутом «НДІБВ» показують, що необхідна розробка проекту підсилення фундаментів та встановлення несучої придатності окремих елементів конструкцій.

Існуючі перекриття по дерев'яних балках та конструкції покриття і покрівлі знаходяться у незадовільному стані.

Проектом передбачилось повна заміна конструкцій існуючих перекриттів поверхів та цоколю, конструкцій сходових клітин, а також конструкцій покриття.

Згідно з Умовами до проектування, виданими Управлінням охорони пам'яток історії, культури та історичного середовища, проектом було передбачено реконструкцію житлового будинку в частині пристосування планувальної структури під сучасне житло з надбудовою мансардного поверху, а також благоустрій двору та прилеглої території.

Зовнішні та внутрішні стіни прийняти цегляні, з цегли повнотілої КЛПв-1/100/1650/25, внутрішній шар з цегли КРПр-1/100/1480/15.

Кладку стін виконувати на розчині марки 75.

Цегла прийнята по ДСТУ Б.В.2.7-61-97.

Перекриття - монолітне залізобетонне по металевих балках. Плита товщиною Н-80мм з обпиранням на нижній пояс балок.

Балки I24М кроком 1,0-1,2 м спираються на повздовжні та поперечні цегляні стіни у місцях розташування існуючих (замінюючи) дерев'яних балок. Балки розраховані на спирання цегляних перетинок з цегли по ДСТУ Б.В.2.7-61-97 марки КРПр-1/100/1480/15.

Плити перекриття з бетону класу В 20 армовані арматурною сіткою з робочої арматури Ш8 А400С кроком 100мм та розподільної Ш8 А240С кроком 200мм.

Несучі конструкції покриття даху запроектовано з металоконструкцій (I24М), що спираються на залізобетонний монолітний пояс по існуючих цегляних стінах.

В рівні існуючого перекриття на відмітці 18.00 м необхідно виконати монолітний залізобетонний пояс h=300мм з бетону класу В20 з армуванням повздовжня арматура - Ш12А400С, хомути - Ш8А240С кроком 200мм.

Сходи внутрішні - збірні залізобетонні ступені по ГОСТ8717.1 - 84 по металевих косоурах - I 24. Сходи у цоколі збірні залізобетонні ступені по армованої залізобетонній плиті.

Просторова жорсткість будівлі забезпечується системою існуючих поперечних та повздовжніх цегляних стін, монолітних залізобетонних перекриттів по металевих балках та зв'язків між металевими конструкціями покриття.

Для сполучення між поверхами передбачено влаштування ліфту. Стіни ліфту товщиною 200мм виконуються з монолітного залізобетону. Машинне приміщення розташоване на відмітці 18.00 м. Фундамент ліфту монолітна залізобетонна плита по палях.

Фундамент і конструкції ліфту мають бути відокремлені від конструкцій існуючого будинку.

2.3 Кліматичні умови та інженерно-геологічні вишукування

Згідно з СНиП 2.01.01-82 будинок розташований в зоні, що відноситься до кліматичного району -IIв, при цьому середня температура зовнішнього повітря найбільш холодної п'ятиденки становить мінус (-23єС).

Згідно з СНиП 2.01.07-85 «Загрузки и воздействия» будинок розташований в зоні, що відноситься:

- до II-го вітрового району, тип місцевості В, нормативний тиск вітру дорівнює 0.30 кПа (30 кгс/м);

- до II району по нормативному значенню маси снігового покрову, що дорівнює 0.70 кПа (70 кгс/м);

- нормативна глибина промерзання грунту - 90см;

- середовище будівництва не агресивне;

- Розрахункова сейсмічність майданчика до 6 балів;

- Постійне розрахункове навантаження на перекриття на позначках 0.000м., 2.480м., 6.340м, 10.30м та 14.15м дорівнює 804 кг/м;

- Тимчасове розрахункове навантаження на перекриття дорівнює 240 кг/м;

- Тимчасове розрахункове навантаження на сходах дорівнює - 360 кг/м.

Коефіцієнт надійності за призначенням прийнято =0.95, що відповідає II-му класу відповідальності будівель та споруд.

Згідно інженерно-геологічних вишукувань виконаних інститутом ОП «УКРБУДРОЗВІДУВАННЯ» ділянка складена слідуючими шарами до розвіданої глибини 20.0м:

- IГЕ-1 - насипний грунт - супіси та піски з будівельним сміттям, неоднорідний, потужністю до 1.6м;

- IГЕ-2 - пісок середній з прошарками піску дрібного, середньої щільності, кварцовий, маловологий, жовто-сірий, бурувато-сірий потужністю від 0.5-1.1м.

Щільність грунту - сII=1,70 т/м, щільність сухого грунту -сd= 1,61т/м, коефіцієнт пористості -0,64, кут внутрішнього тертя цII=33є, питома зчепність - СII=0 КПа;

- IГЕ-3 пісок дрібний, з прошарками піску пилуватого, середньої щільності, кварцовий, маловологий, жовто-сірий, потужністю від 0.5-1.3м.

- IГЕ-3а - пісок пилуватий з прошарками піску дрібного супіску середньої щільності, маловологий, жовто-сірий, потужністю 0.6-0.8 м;

- IГЕ-4 - суглинок напівтвердий, з прошарками піску, глини, бурувато-сірий потужністю від 0.5-1.9 м. Щільність грунту сII=1,87 т/м, щільність сухого грунту сd=1,51 т/м, коефіцієнт пористості - 0,79, кут внутрішнього тертя цII =20є, питома зчепність - СII =19КПа;

- IГЕ-5 - супісок, пластичний, з прошарками піску, суглинку, сірий, жовто-сірий, потужністю від 0.4-2.4м. Щільність грунту сII=1,95 т/м, щільність сухого грунту сd=1,58 т/м, коефіцієнт пористості - 0,69, кут внутрішнього тертя цII=22є, питома зчепність - СII = 12 КПа;

- IГЕ-5а - пісок середній, середньої щільності, кварцевий, місцями з тонкими прошарками супіску, мало вологий до насиченого водою, сірий, потужністю від 0.4-2.2м. Щільність грунту сII=1,70т/м (сII=1,98т/м), щільність сухого грунту сd=1,62т/м, коефіцієнт пористості - 0.64, кут внутрішнього тертя цII=30є, питома зчепність - СII=1КПа.

- IГЕ-6 - суглинок тугопластичний, потужністю від 1.4 - 2.6м. Щільність грунту сII=1.93т/м, щільність сухого грунту сd=1,54т/м, коефіцієнт пористості - 0,76, кут внутрішнього тертя цII=16є, питома зчепність - СII = 35КПа;

- IГЕ -7 - глина «бура», тверда, потужністю від 5.1-6.3м. Щільність грунту сII=1,98т/м, щільність сухого грунту сd=1,61т/м, коефіцієнт пористості - 0,69, кут внутрішнього тертя цII=17є, питома зчепність - СII = 35КПа.

- IГЕ - 8 - глина «строката», напівтверда;

- IГЕ - 9 - супісок твердий, каолінізований, з прошарками піску;

- IГЕ - 10 - пісок дрібний, мало вологий.

Грунтові води на період проведення польових робіт у 2000 році зафіксовані на глибинах 3.5-5.5м (відм.161.8-161.5м). У липні 1996р. грунтові води на даній ділянці були зафіксовані на глибині 3.0-4.2м(відм.162.7-162.6м). Амплітуда коливання рівня ґрунтових вод у багаторічному режимі 1.2м.

Грунтові води за даними хімічних аналізів не мають агресивних властивостей по відношенню до бетону.



РОЗДІЛ 3. Актуальність проведення ремонтно-реставраційних робіт з використанням новітніх технологій та сучасних матеріалів

3.1 Підвищення споживних властивостей житлового будинку

Підготовка об'єкта до реставрації

Об'єкт вважається готовим до реставраційних робіт, якщо виконано:

- огляд, обстеження, визначено готовність до виконання реставрації споруди;

- розробку проекту реставрації ( проекто-кошторисна документація);

- розробку проекту організації робіт (ПОР);

- розробку проекту виконання робіт (ПВР);

- встановлення риштувань;

- забезпечення об'єкта будівельними матеріалами, виробами, обладнанням, інструментами;

- підготовка будівлі до виконання робіт.

Обстеження будівлі проводять у такій послідовності:

- визначають стан мурування (наявність тріщин, пошкоджень муру, міцність мурувального розчину, цегли і каменю, відхилення стін від вертикалі);

- визначають міцність зчеплення штукатурки з основою, місця руйнування штукатурки, наявність висолів та плям замокань;

- оглядають опоряджувальні нашарування (штукатурки, малярні та декоративні покриття) фасадів;

- обстежують стан цоколю і фундаментів будівлі.

При цьому слід звертати увагу на стан вимощення, настінних жолобів, приярків; благоустрій території -наявність стоків для дощової води, кущової рослинності та ін.

На пам'ятках архітектури під час проведення обстеження відбирають проби будівельних матеріалів (мурувального розчину, цегли, каменю тощо) для визначення їх складу з метою подальшого добору реставраційних матеріалів.

На основі даних обстеження об'єкта проектувальники мають:

- визначити склад первісних будівельних, опоряджувальних та оздоблювальних матеріалів;

- провести діагностику стану зволоження конструкцій підвальних і цокольних поверхів будівлі з визначенням причин та джерел зволоження, а також ступеня і характеру розподілу вологи;

- визначити характер засоленості мурування стін та виявити наявність біопошкоджень і їх характер;

- дослідити і визначити причини, характер і ступінь пошкодження дерев'яних конструкцій;

- розробити комплексне вирішення проблем з осушення приміщень та окремих конструкцій; технології зміцнення і консервації старого мурування в пам'ятках; технології вогне- , біозахисту деревини та металу в конструкціях; технології та добір матеріалів з об'ємного зміцнення кам'яних мурів, ін'єктування тріщин у них; технології та добір матеріалів для видалення висолів і їхніх наслідків на поверхнях фасадів та інтер'єрів; технології опрядження фасадів будівель із застосуванням конкретної системи та врахуванням особливостей і складу матеріалів опорядження.

За відсутності ПОР у процесі огляду об'єкта встановлюють:

- наявність і характер під'їзних шляхів;

- габарити аркових проїздів (за наявності) та в'їзних брам;

- межі і розміри приоб'єктної ділянки;

- наявність на майданчику будинків, що підлягають знесенню;

- наявність на фасадах підпор освітлювальної та контактної мереж, магістральних кабельних дротів4

...