Сущность и общая классификация недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

СУЩНОСТЬ И ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Отечественный опыт оценки стоимости объектов недвижимости (кроме земельных участков)

Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды:

дореволюционный - до 1917г.;

советский - с 1917 по 1990г.;

современный - с 1990г. и по настоящее время.

При этом говорить о «нормальном» рынке недвижимости и соответствующих ему методах оценки можно, имея в виду только дореволюционный период, когда в России успешно сложился и функционировал рыночный механизм хозяйствования и сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости.

В советский период (1917-1990) оценка объектов недвижимости производилась с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, т.е. не связанных с рыночными условиями хозяйствования.

В настоящее время эти методы утратили свою доминирующую роль и только частично продолжают применяться в основном на «первичном» рынке недвижимости.

Понятие и признаки недвижимости.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР от 31 мая 1991г. (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю.

Под недвижимостью в экономическом смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лесные насаждения как целостные объекты. Свойства этих объектов таковы, что обыкновенные усилия людей не могут переместить эти вещи либо изменить их сущность.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимости относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132):

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1 2 3 4 5 6	Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Всё, что прочно связано с землей, в том числе: леса многолетние насаждения здания сооружения Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда суда внутреннего плавания космические объекты Иные предметы, наделённые статусом недвижимости по закону	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки здания и сооружения инвентарь и оборудование сырьё и продукцию требования и долги права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги нематериальные активы информация другие исключительные права

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учётом отечественных особенностей и международных норм.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и всё, что находится под ним с проекцией к центру земли, и всё, что находится над ним, продлённое в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединённые к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:

земельный участок;

объекты над поверхностью участка земли;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

комплекс прав на объекты недвижимости.

Каждый объект недвижимости имеет существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить его от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Основные признаки недвижимости

№ п/п	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землёй	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им ещё не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Фиксчерс - это движимые предметы, прикреплённые к земле или размещённые в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (оборудование отопительной системы, водопроводы, электрооборудование, лифт).

ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или её составные части (права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями).

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещённые на земельный участок для его обслуживания, - животные, сельскохозяйственные машины и орудия, а в США - земля и всё, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В США применяется ещё один термин «недвижимая собственность» - это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

1.1 Классификация объектов недвижимости

В РФ

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на

жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и

нежилой фонд.

Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как

вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и

вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса;

- многолетние насаждения;

- здания;

- сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

- недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на следующие классы:

специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определённого бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия);

неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания (магазины, офисы, склады).

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Виды стоимости объектов недвижимости

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчётов. Этот выбор зависит от многих факторов.

Если оценка недвижимости производится в целях получения ипотечного кредита, оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимости, если заёмщик не вернёт долг.

При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора.

В соответствии с Международными стандартами оценки различают следующие основные виды стоимости:

рыночная;

инвестиционная;

потребительская;

ликвидационная;

страховая;

налоговая.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи, т.е. когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, а на предложенную сумму не влияют побочные стимулы.

Такая формулировка означает, что:

покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием;

покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах в целях максимизации выгоды;

покупатели и продавцы действуют без сговора и мошенничества;

покупатели и продавцы имеют типичные побуждения и действуют без незаконного давления, т.е. недвижимость продаётся на рынке за разумный период времени.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Потребительская стоимость отражает стоимость недвижимости для конкретного пользователя, удовлетворяющего свои потребности.

Инвестиционная стоимость - стоимость недвижимости для конкретного инвестора, предъявляющего свои инвестиционные требования к капвложениям.

Страховая стоимость - стоимость страхуемых частей недвижимости, которые могут быть разрушены или повреждены.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости, т.е. это цена продажи в срок, меньше среднерыночного маркетингового периода.

Налоговая стоимость - база для налоговых расчётов.

Кроме этого различают восстановительную и заменяющую стоимость строительства.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как и оцениваемое сооружение.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Структура и элементы стоимости строительства

В структуре стоимости можно выделить 3 основных блока:

прямые издержки;

косвенные издержки;

прибыль инвестора.

Прямые издержки - это расходы, непосредственно связанные со строительством или физическими улучшениями. Прямые издержки включают:

стоимость материалов;

заработную плату строительных рабочих;

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей и коммунальных услуг;

расходы по хранению материалов и их транспортировке;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - это расходы, которые необходимы для строительства, но обычно не включаются в строительный контракт. К косвенным издержкам относятся:

стоимость проектных работ, экспертиза проектов, геодезический контроль;

стоимость инвестиций в землю и контрактные платежи в течение строительства;

всевозможные страхования и выплаты в течение строительства;

административные расходы застройщика.

1.2 Принципы оценки недвижимости

При оценке стоимости необходимо рассмотрение и анализ объекта с трёх позиций:

позиция, отражающая точку зрения пользователя;

позиция, отражающая точку зрения рынка;

позиция, отражающая точку зрения наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

В основе позиции, отражающей точку зрения пользователя, лежат следующие принципы:

а) принцип полезности;

б) принцип замещения;

в) принцип ожидания.

Полезность - это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя. Недвижимость имеет стоимость только тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации его потребностей.

Принцип замещения заключается в том, что типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.

Принцип ожидания отражает точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

В основе позиции, отражающей точку зрения рынка, лежат следующие принципы:

а) принцип зависимости;

б) принцип соответствия;

в) принцип предложения и спроса;

г) принцип конкуренции;

д) принцип изменения.

Принцип зависимости говорит о том, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам.

Принцип соответствия заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.

Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража не будет принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести шикарно-помпезный особняк с богатыми архитектурными украшениями. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов.

Принцип предложения и спроса утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, т.к. резкое изменение денежной массы и эмоциональных предпочтений покупателей происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создаётся дополнительное предложение на рынке.

Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Конкуренция резко возрастает, когда речь идёт о сверхприбылях в каком-то виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Принцип конкуренции утверждает, что, когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни:

зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района);

рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района, отрасли, общества);

стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района);

упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе).

Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности, основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию недвижимости, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Если, например, объект оценки находится в зоне торговых предприятий, наиболее вероятно, что максимальную стоимость земли, как будто бы свободной, даст использование для торговых целей.

Пока стоимость собственности с улучшениям будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным будет использование собственности с улучшениям. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным будет использование земли как будто бы свободной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

при необходимости отдельной оценки участка земли;

при выборе объектов для сравнительного анализа.

Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли, как свободной, или участка с улучшениями, должно удовлетворять четырём критериям:

быть законодательно разрешённым;

быть физически осуществимым;

быть финансово осуществимым;

иметь максимальную продуктивность.

Законодательная разрешенность

В первую очередь при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим в данном месте законодательным, правительственным, муниципальным актам. Должны быть проанализированы строительные нормативы, требования нормативов по охране памятников, экологические нормативы и т.д.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте.

Следует заметить, что кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определённый вариант использования.

Физическая осуществимость

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий.

Финансовая осуществимость

Критерием финансовой осуществимости является положительный возврат инвестируемого капитала

Максимальная продуктивность

Из всех финансово осуществимых вариантов использование, которое создаёт максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования является наилучшим и наиболее эффективным.

Пример анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Рассмотрим участок земли, предназначенный в соответствии с зонированием для отдельного односемейного жилого дома. В качестве возможных вариантов анализируются 2 типа домов, аналогичных окружающей застройке. Первый вариант предполагает возведение на участке большого дома, рыночная стоимость которого вместе с участком земли оценивается в $150000. Второй вариант предусматривает строительство дома меньшего размера, рыночная стоимость которого оценивается в $120000. При этом стоимость аналогичных участков земли в данной местности оценивается в $40000.

Показатели	Вариант 1	Вариант 2
Рыночная стоимость	150000	120000
Строительные издержки	-100000	-80000
Прибыль предпринимателя	-10000	-8000
Стоимость земли	40000	32000

Результаты расчёта показывают, что больший дом является наилучшим и наиболее эффективным использованием из двух рассмотренных вариантов, так как он создаёт большую остаточную стоимость земли.

Особые случаи применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

К особым случаям анализа использования относят:

единственное в своём роде использование;

временное использование;

законодательно несогласованное использование;

использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

многофункциональное использование;

использование для специальных целей;

спекулятивное использование;

использование при излишках земли.

Определение износа объектов недвижимости

Износ - это потеря стоимости собственности. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на 3 типа:

физический износ;

функциональный износ;

внешний (экономический) износ.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Существует устранимый и неустранимый физический износ. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать полученные выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на 2 категории: долгоживущие и короткоживущие. Износ долгоживущих элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и др., может рассчитываться по группам путём вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

К категории короткоживущих элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчётной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, т.е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счётчиков водяных и газовых, сантехнического оборудования, покрытия пола и др. Критерием износа с точки зрения устранимости является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлёнными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновлённых элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания.

Примером функционального износа, когда имеются избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых излишних элементов, когда жители дома, приспосабливая его «под себя», вносили какие-то изменения для собственного удобства. Например, создавали систему внутренней связи и кондиционирования воздуха. Издержки по установке этих элементов в сумме составили $30000. А при оценке дома эти элементы прибавили дому стоимости лишь на $25000. Таким образом, убыток от установки этих элементов составил $5000. Этот убыток и будет составлять величину неустранимого функционального износа, связанного с избыточными потребительскими качествами дома.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими и другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, ресторанам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, предприятиям и т.д.

Если физический износ и в определённой степени функциональный износ можно устранить путём реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Способом измерения внешнего износа является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются 2 сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

2. Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

2.1 Применение принципов оценки в затратном методе

Замещение. Принцип замещения основывается на затратном методе. Не существует благоразумных покупателей, которые заплатят за собственность больше, чем затраты на приобретение подобной площади или на возведение строения равнозначного качества и функциональности без чрезмерной задержки.

Предложение и спрос. Сдвиги в предложении или спросе заставляют цены увеличивать или уменьшаться. Одна и та же собственность может иметь различную стоимость в зависимости от текущего момента. В связи с инфляционными процессами, происходящими в экономике в целом и в строительстве, в частности, стоимость строительства продолжает расти в то время, как цены на вторичном рынке приостановились.

Баланс. Строительство зданий и сооружения должно соответствовать истинной стоимости земельного участка. Строительство высотных домов нецелесообразно в условиях сельской местности. Соответственно, при высокой стоимости земли в центре города наиболее целесообразной буде высотная застройка.

Внешние факторы. В затратном методе уменьшение стоимости здания в результате внешних причин связано с внешним (экономическим) износом Внешние условия могут являться причиной того, что стоимость строительства нового здания будет больше, чем его рыночная стоимость. Отсутствие коммуникаций к жилому дому снизит его рыночную стоимость. Низкий уровень жизни населения приведёт к отсутствию покупателей недвижимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование. Существующие постройки, которые не являются наиболее эффективным использованием, стоят меньше, чем стоимость их строительства.

Область применения и ограничения затратного метода.

Затратный подход применяется в настоящее время для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости.

Применение затратного метода является наиболее целесообразным в следующих случаях:

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли;

Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

выбор профиля объекта недвижимости;

окончательное согласование величины рыночной стоимости;

оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов;

оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках;

оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Если имеется земельный участок стоимостью $50000 и рыночный коэффициент капитализации на земельном рынке равен 12%, то годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок, составит $6000 (50х0,12). Предположим, что двухквартирный жилой дом, построенный на этом участке, приносит лишь $5000 прибыли, т.е. это построенное здание не оправдывает не только затраты на земельный участок, но и затраты на строительство этого жилого дома. Однако десятиэтажный жилой дом, построенный на этом земельном участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т.е. $100000, что не только позволит покрыть затраты на строительство жилого дома (которые мы определяем затратным подходом), но и обеспечит требуемый от земли доход в $6000. Наоборот, стоэтажный дом из-за высокой стоимости строительства, низкого уровня занятости, высоких эксплуатационных издержек может не обеспечить достаточную прибыль, чтобы оправдать инвестиции.

Итак, наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка стоимостью $50000 предполагает строительство жилого дома этажностью от 1 до 100 этажей.

Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений

Предположим, что строительство нового офисного здания составляет $500000. Годовая прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна $30000. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации - 13%. Спрашивается, будет ли строительство нового офиса эффективно?

Ответ однозначный - нет, т.к. минимальная прибыль, которую должен приносить новый офис с данным коэффициентом капитализации, равна $65000 (500х0,13).

В данном случае определение стоимости нового строительства объекта затратным методом позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Выбор профиля объекта недвижимости

Предположим, необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него $500000, или при тех же затратах перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от офиса составляет $25000, а от оптово-торгового центра - $100000. Коэффициент капитализации на рынке - 13%. Из этих данных следует, что перепрофилирование офиса в оптово-торговый центр - эффективное решение, т.к. первый проект даёт 5% (25/500х100) ежегодной прибыли, что не удовлетворяет требованию рынка, а второй проект приносит прибыль 20% (100/500х100), что удовлетворяет требованию рынка.

Окончательное согласование величины рыночной стоимости

Величина рыночной стоимости, полученная затратным методом, является важнейшим элементом при принятии решения по выбору окончательного показателя рыночной стоимости. Необходим анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и выявление причин и тенденций, которые привели к возможной разнице этих результатов.

Застройка дорогих коттеджей в районе г.Тольятти без прокладки коммуникаций на первом этапе - стоимость строительства выше рыночной. После прокладки коммуникаций стоимость строительства - ниже на 30-35% рыночной.

Оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов

Существует целый ряд объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. К ним относятся школы, больницы, здания почты, культурные объекты, вокзалы и т.д. Отсутствуют данные о сравнимых продажах таких объектов. Предназначение этих сооружений не было направлено на получение дохода.

Оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также уменьшаются.

Аналогичная ситуация может сложиться на рынке очень редких и уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости - применение затратного метода.

Оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения

При оценке недвижимости в целях страхования риска предпочтение обычно отдаётся затратному подходу, т.к. страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя.

Для целей налогообложения определяется только стоимость объектов недвижимости затратным методом - стоимость восстановления или стоимость замещения.

Технология применения затратного подхода.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих этапов:

определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения объекта недвижимости;

рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего;

вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;

Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путём суммирования этих стоимостей.

2.2 Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Область применения и ограничения метода сравнения продаж.

Метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнения, является наиболее широко применяемым методом оценки. Сущность метода заключается в том, стоимость собственности определяется путём сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. недвижимость доход договор аренда

Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж даёт при оценке некоммерческой недвижимости - многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Последовательность применения метода сравнения продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

На первой стадии выявляются недавние продажи сравнимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Данные о продажах сравниваемых объектов обычно находятся в регистрационных конторах и риэлторских фирмах, в материалах судебных заседаний, в архивах оценщиков, кредитных институтов, нотариальных контор и т.п.

Также собранная информация анализируется на предмет достоверности. Проверяется, насколько сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Продажная цена должна соответствовать добросовестной честной сделке между осведомлёнными сторонами, т.е. ни одна из сторон не подвергалась чрезмерному давлению, обе стороны соответствующим образом информированы и поступали экономически рационально и финансирование сделки соответствовало нормальным рыночным условиям.

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем, брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение цены сделки в договоре купли-продажи объясняется большой госпошлиной и значительными ставками налогообложения дохода со сделок с недвижимостью. Проблема «двойной цены» - государственная проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной, муниципалитет принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене.

Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например, между родственниками, головной и дочерней фирмами и т.д.

На второй стадии выбирают подходящие единицы измерения и проводят сравнительный анализ для каждой выбранной единицы измерения. Так как объекты недвижимости часто отличаются по размеру и числу элементов, при сравнении рыночных продаж необходимо привести рыночные данные к общему знаменателю. На разных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы измерения.

Выбор единиц сравнения

При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения:

цена за единицу площади - наиболее распространённая единица сравнения. При продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания - цену за 1 сотку, городские участки могут сравниваться по цене за 1 кв.м.;

цена за фронтальную единицу длины участка вдоль дороги обычно используется для земель коммерческого назначения;

цена за участок используется при анализе участков с аналогичными размерами и формой.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения:

цена за 1 кв.м. общей площади здания или сооружения хотя и применяется на некоторых рынках, в то же время как единица сравнения достаточно неопределённа, т.к. не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности;

цена за 1 кв.м. чистой площади здания или сооружения, подлежащей сдаче в аренду, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. Таким образом, принимается во внимание индивидуальное качество объекта;

цена за 1кв.м. здания без учёта стоимости земли получается путём вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего местоположения;

цена за комнату;

цена за квартиру или другую единицу недвижимости;

цена за 1 м кубический здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, промышленные корпуса и т.п.;

цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания и т.п.

На третьей стадии в цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

На четвёртой стадии оценки методом сравнительного анализа продаж устанавливается стоимость оцениваемого объекта.

Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения.

В оценочной практике принято выделять 9 основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

права собственности на недвижимость;

условия финансирования;

условия продажи;

состояние рынка;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

использование;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Права собственности на недвижимость. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами.

Условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчётов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. Расчёт корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договорённостей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и условия финансирования объединяются.

Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по рыночной цене; если продавцу необходимо срочно реализовать собственность; если на продавца оказывается давление; если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.

Состояние рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает прежде всего изменение рыночных условий, происходящее с течением времени. Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция, изменение налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.

Месторасположение. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах, поэтому можно сказать, что корректировка на месторасположение отражает разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках - разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отнести состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.

Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого текущего дохода - текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д.

Использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки.

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов, таких как гостиницы, рестораны, магазины и т.д., характерно присутствие в стоимости компонентов, не связанных с недвижимостью.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Техника выполнения корректировок

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

анализ парного набора данных;

статистический анализ;

графический анализ;

анализ тенденций;

анализ издержек;

анализ вторичных данных.

К качественным методикам относят:

относительный сравнительный анализ;

распределительный анализ;

индивидуальные опросы.

Из этих методик наиболее широкое применение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Проведение сравнительного анализа включает выполнение 4 последовательных этапов:

определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

измерение корректировки для каждого элемента сравнения с использованием количественной или качественной методики;

проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;

анализ скорректированных продажных цен с целью получения единого показателя стоимости.

3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

3.1 Общие характеристики доходной недвижимости

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный метод путём пересчёта будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

В то же время существует несколько типов собственности, имеющих одну общую черту - все они по своему функциональному назначению предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами подобной собственности являются гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы, автозаправочные станции и т.д.

В зависимости от объёма учтённых потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

потенциальный валовый доход - это общий валовый доход от недвижимости при её 100%-ой сдаче в аренду;

действительный валовый доход - это доход от недвижимости с учётом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы;

чистый операционный доход - это действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов;

денежный поток до уплаты налогов - это часть чистого операционного дохода, которая остаётся после вычитания сумм на обслуживание долга. При этом под налогами имеются в виду подоходные налоги. Иногда денежный поток до уплаты налогов называют дивидендом на собственный капитал;

денежный поток после уплаты налогов - это часть денежного потока до уплаты налогов, которая остаётся после уплаты подоходных налогов;

денежный поток от продажи (реверсия) - это общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта

Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид:

С = Д / К ,

где С - стоимость объекта недвижимости;

Д - чистый доход;

К - коэффициент капитализации.

Данный метод оценки используется, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для определения стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

а) определить чистый доход от использования объекта за первый прогнозный год;

б) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Метод капитализации по норме отдачи

Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путём дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путём капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчёта настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта.

Определение чистого дохода

Чистый доход - это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчёт чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдаёт в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, гаражом и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.

...