Сущность и общая классификация недвижимости

Причём для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например, месячную арендную плату за 1м² жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стоянки автомашины в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Например, известно, что месячная арендная плата двухкомнатной квартиры с балконом в данном местоположении составляет $15 за 1м² общей площади, а оценщику необходимо определить месячную арендную плату двухкомнатной квартиры без балкона в данном регионе. Для этого эксперту-оценщику требуется внести поправку на отсутствие балкона в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1м² общей площади.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность. Например, если до 1991г. степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла 95%, то после 1991г. (в 1992-1994гг.) - около 60%. Это обстоятельство было обусловлено в основном 3 факторами:

резким ростом платы за проживание в гостиницах;

снижением платёжеспособности населения и предприятий России;

значительным ростом тарифов на воздушный и железнодорожный транспорт, что резко уменьшило количество командированных специалистов.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницу в Москве и устанавливаем, что степень её использования составляет 60%, то, уменьшая величину потенциальной валовой выручки от её использования на 40%, получаем действительную валовую выручку. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта

Расходы по эксплуатации объекта, или операционные расходы - это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Они подразделяются на:

постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно в эту позицию включают налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке недвижимости и некоторые эксплуатационные расходы.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, но следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающего персонала;

расходы на вывоз мусора;

коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности;

прочие расходы - это специфические расходы (на дезинсекцию, дератизацию, прочистку дымоходов и т.д.).

Расходы на замещение предполагают, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы. Обычно к таким элементам относят:

кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия;

санитарно-техническая и электроарматура и приборы;

механическое оборудование;

элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Расчёт коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти 2 составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определённый период, как правило, год. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует ряд методов расчёта коэффициента капитализации: метод прямой капитализации; метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала; метод связанных инвестиций - земли и здания.

Определение коэффициента капитализации методом прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации:

Чистый доход

Коэффициент капитализации = -----------------

Цена объекта

Количественные тенденции величины ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Этот метод целесообразно применять, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация.

Метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала - применяется, когда для покупки объекта использовался заёмный и собственный капитал в определённой известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:

удовлетворять рыночным требованиям на доход заёмного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат;

удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку фонда;

предусматривать получение инвестором рыночного дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заёмные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Метод связанных инвестиций - земли и здания - применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса - строению и земельному участку.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на этой земле:

Кобщ. = Сзем х Кзем + Сзд х Кзд

где Сзем - стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Кзем - ставка капитализации для земли;

Сзд - стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Кзд - ставка капитализации для здания

3.2 Виды договоров аренды и арендных платежей

Договор аренды - это документ, который передаёт права на использование собственности от владельца другому лицу на определённый срок в обмен на определённую плату. Анализ всех позиций договора аренды, которые могут влиять на арендную плату, позволяет выявить количество, качество и длительность получения дохода от собственности.

По времени действия договоры аренды делятся на помесячные, краткосрочные (до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет).

По характеру распределения расходов между владельцем и арендатором бывает:

-аренда на основе валовой ренты, когда все расходы несёт владелец;

-аренда на основе чистой ренты, когда все расходы несёт арендатор.

В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, то такую аренду называют чистой арендой.

По характеру арендной платы различают договора аренды:

-с постоянной арендной платой;

-с переменной арендной платой;

-с пересматриваемой арендной платой;

-с индексированной арендной платой;

-с процентной арендной платой.

Арендные договоры с постоянной арендной платой типичны для стабильной экономики. При наличии дестабилизирующих факторов такие договора обычно являются краткосрочными.

Арендные договоры с переменной арендной платой предусматривают изменение арендных ставок в определённые моменты в течение срока договора.

Арендные договоры с пересматриваемой арендной платой включают положение о периодической корректировке арендной платы на основе переоценки рыночной стоимости.

Арендные договоры с индексируемой арендной платой предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом - индексом стоимости жизни, индексом потребительских цен и т.п.

Арендные договоры с процентной арендной платой предусматривают минимальный постоянный уровень арендной платы и плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.

Следует учитывать также все источники арендной платы и чётко определить тип арендной платы, соответствующий каждому источнику. Различают пять типов арендной платы:

контрактная;

рыночная;

превышающая;

процентная;

сверхарендная.

Контрактная арендная плата - это фактическая арендная плата, соответствующая условиям конкретного договора аренды.

Рыночная арендная плата - это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке. Она определяется текущими арендными ставками, которые предлагаются и запрашиваются для сравнимых объектов на момент оценки.

Превышающая арендная плата - это сумма, на которую контрактная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. Превышающая арендная плата возникает за счёт определённых преимуществ собственности на момент оценки, поэтому она рассчитывается отдельно и капитализируется с учётом более высокого риска при более высокой норме дисконтирования.

Процентная арендная плата основывается на определённом проценте от бизнеса. Вероятность её получения связана с обстановкой на рынке того бизнеса, для ведения которого арендуется недвижимость.

Сверхарендная плата - это процентная аренда, выплачиваемая сверх оговорённой в договоре минимальной базовой ставки арендной платы.

Ипотечное кредитование

Характерной особенностью сделок купли-продажи на рынке недвижимости является их значительная стоимость. Поэтому для финансирования таких сделок в абсолютном большинстве случаев привлекается заёмный капитал. Обычной практикой также является получение кредита для финансирования сделок с недвижимостью под залог самой недвижимости. Такой кредит называется ипотечным кредитом.

В настоящее время разработано множество типов ипотечного кредитования, которые отличаются схемами платежей получения и погашения кредитов. К основным типам ипотечных кредитов относятся:

кредит с шаровым платежом;

кредит с выплатой только процентов;

кредит с частичной амортизацией;

самоамортизирующийся кредит;

кредит с переменной нормой процента;

кредит с младшими закладными;

кредит с участием;

кредит для освоения земли и нового строительства.

Схема кредита с шаровым платежом предусматривает единственный платёж по кредиту в конце срока кредита. Величина платежа включает как основную сумму кредита, так и сумму накопленных процентных платежей.

Кредит с выплатой только процентов предусматривает периодическую выплату в течение срока кредита только процентов, а выплата основной суммы происходит в конце срока кредита.

Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равными платежами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счёт погашения основной суммы кредита, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита.

Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день является самым распространённым, так как он разработан специально для долгосрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции. К кредитам с переменной нормой процента относят:

кредиты с корректируемой нормой процента, которые компенсируют инфляцию либо изменяющимся размером платежа, либо изменяющимся сроком кредита;

кредиты с пересматриваемой нормой процента, которые предусматривают регулярное рефинансирование кредита при рыночной норме процента;

кредиты с индексируемыми платежами, у которых платежи и остаток кредита регулярно индексируются.

Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с существующим кредитом получение ещё одного кредита либо от продавца, либо от третьей стороны, под залог той же недвижимости. Новый кредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кредита.

Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получения регулярных платежей в счёт погашения, в получении части дохода или части от реверсии.

Кредит для освоения земли и нового строительства отличается тем, что его выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения.

Размещено на Allbest.ru