Процесс управления маркетингом

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

46. Методы оценки земли

Определение стоимости земельного участка рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования Объектом оценки в российских условиях является не абсолютное право собственности на земельный участок, а только право пользования на правах аренды.

Нормативный метод основан на определении нормативной цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог.

Земли городов оцениваются с учетом престижности района, плотности застройки, характера окружающего землепользования, экологического состояния, транспортного обустройства и др Земли подразделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Метод сравнения продаж - прост и эффективен, используется для оценки свободной земли. Он помогает определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При данном методе расчет рыночной стоимости участка земли основан на принципе замещения.

Метод капитализации земельной ренты. При наличии достаточно полной информации о ставках аренды земельных участков проводится определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Величина земельной ренты рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Метод распределения - это определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод базируется на принципе вклада и утверждении, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимого имущества в целом.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих, он применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность внесения в оцениваемый земельный участок конструктивных улучшений, приносящих доход.

Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

47. Понятие, основные виды и формы недвижимости

Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой.

На каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

1.2. Постройки:

1.2.1. Для жилья.

1.2.2. Для офиса.

1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4. Для промышленности.

1.2.5. Прочие.

3. Масштаб

1.1.1.1. Земельные массивы;

1.1.1.2. Отдельные земельные участки;

1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений;

1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный;

1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

1.2.1.4. Секция (подъезд);

1.2.1.5. Этаж в секции;

1.2.1.6. Квартира;

1.2.1.7. Комната;

1.2.1.8. Летняя дача;

1.2.2.1. Комплекс административных зданий;

1.2.2.2. Здание;

1.2.2.3. Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию

1. Готовые объекты;

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта;

3. Требующие завершения строительства.

48. Теория рисков в экономике недвижимости

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски. Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;

систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска;

случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, могут быть рассмотрены с точки зрения источников риска:

риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует избыточное предложение офисных зданий;

риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов;

риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического развития региона, движением капитала в регионе и пр., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной;

арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства;

риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют привлекательность;

риск законодательного регулирования и изменения налогообложение заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги. Изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов по сравнению с ожидаемым;

риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.

Поскольку при финансировании недвижимости часто используется заемный капитал, то кредитные учреждения, финансирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью также подвергаются определенным рискам:

кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;

риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;

риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;

риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;

риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

49. Методы цепных подстановок и его использование при анализе объема производства

Метод цепных подстановок является наиболее универсалы-ным из методов элиминирования. Он используется для расчета влияния факторов во всех типах детерминированных факторных моделей: аддитивные, мультипликативных, кратных и смешанных (комбинированных). Этот способ позволяет определить влияние отдельных факторов на изменение величины результативного показателя путем постепенной замены базисной величины каждого факторного показателя в объеме результативного показателя на фактическую в отчетном периоде. С этой целью определяют ряд условных величин результативного показателя, которые учитывают изменение одного, затем двух, трех и т д. факторов, допуская, что остальные не меняются. Сравнение величины результативного показателя до и после изменения уровня того или другого фактора позволяет элиминироваться от влияния всех факторов, кроме одного, и определить воздействие последнего на прирост результативного показателя.

При использовании метода цепных подстановок очень важно обеспечить строгую последовательность подстановки, т. к. ее произвольное изменение может привести к неправильным результатам. В практике анализа в первую очередь выявляется влияние количественных показателей, а потом - качественных. Так, если требуется определить степень влияния численности работников и производительности труда на размер выпуска промышленной продукции, то прежде устанавливают влияние количественного показателя численности работников, а потом качественного производительности труда. Если выясняется влияние факторов количества и цен на объем реализованной промышленной продукции, то вначале исчисляется влияние количества, а потом влияние оптовых цен. Прежде чем приступить к расчетам, необходимо, во-первых, выявить четкую взаимосвязь между изучаемыми показателями, во-вторых, разграничить количественные и качественные показатели, в-третьих, правильно определить последовательность подстановки в тех случаях, когда имеется несколько количественных и качественных показателей (основных и производных, первичных и вторичных).

Таким образом, применение способа цепной подстановки требует знания взаимосвязи факторов, их соподчиненности, умения правильно их классифицировать и систематизировать.

Произвольное изменение последовательности подстановки меняет количественную весомость того или иного показателя. Чем значительнее отклонение фактических показателей от плановых, тем больше и различий в оценке факторов, исчисленных при разной последовательности подстановки.

Метод цепной подстановки обладает существенным недостатком, суть которого сводится к возникновению неразложимого остатка, который присоединяется к числовому значению влияния последнего фактора. Этим объясняется разница в расчетах при изменении последовательности подстановки. Отмеченный недостаток устраняется при использовании в аналитических расчетах более сложного интегрального метода.

50. Методы оценки предприятия в целом

Задача оценки стоимости предприятия возникает на разных стадиях развития предприятия и никогда не теряет своей актуальности. В связи с этим мы хотим напомнить нашим читателям методы оценки стоимости предприятия, наиболее часто используемые на практике. Затратный подход Определение стоимости предприятия в рамках затратного подхода осуществляется по методике чистых активов, которая базируется на результатах финансово-хозяйственной деятельности рассматриваемого предприятия, отраженных в статьях бухгалтерского баланса как разницы между стоимостью его совокупных активов и пассивов. Преимущество данной методики состоит в том, что, во-первых, на сегодняшний день она является официально утвержденным стандартом оценки бизнеса, во-вторых, ее использование достаточно просто и не требует детального анализа финансово-экономической деятельности предприятия. В связи с чем, как правило, использованию этой методики отдается предпочтение в официальных инстанциях. В соответствии с порядком расчета по данной методике под стоимостью чистых активов понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету, суммы пассивов, принимаемых к расчету. В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:

* Внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы, за исключением фактических затрат по выкупу собственных акций у акционеров).

* Оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы, за исключением задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал). В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются: * Статья третьего раздела баланса - целевые финансирование и поступления; * Долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства (четвертый раздел бухгалтерского баланса); * Статьи пятого раздела баланса - краткосрочные обязательства по займам и кредитам; кредиторская задолженность; задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов; резервы предстоящих расходов; прочие краткосрочные обязательства. Доходный подход Оценка предприятия с применением доходного подхода осуществляется на основе доходов компании, тех экономических выгод, которые получает собственник от владения предприятием. Оценка основана на том принципе, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем. Оценка будущих доходов производится с учётом фактора изменения стоимости денег во времени - доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем. Общая стоимость рассчитывается как сумма потоков доходов от деятельности бизнеса в прогнозный период, приведенная к текущему уровню цен, плюс стоимость бизнеса в постпрогнозный период. В рамках доходного подхода применяют в основном две методики оценки:

* метод прямой капитализации; * метод дисконтирования предполагаемых потоков доходов. Метод прямой капитализации Доходный подход рассматривает бизнес как долгосрочный актив, приносящий владельцу определенный доход. Метод прямой капитализации отождествляет бизнес с финансовым активом определенного рода - бессрочной рентой. Особенностями этого актива являются:

* неограниченный срок жизни;

* стабильность потока денежных средств (равные годовые суммы или годовые суммы, возрастающие с постоянным темпом). Метод дисконтирования предполагаемых денежных потоков доходов Данный метод доходного подхода применяют для оценки предприятий находящихся в стадии интенсивного развития бизнеса, для оценки компаний, в отношении которых нет основания предполагать неограниченный срок жизни. Срок жизни бизнеса может быть ограничен договорами аренды, падением спроса на выпускаемую продукцию и т.д. Согласно методу дисконтирования денежных потоков стоимость предприятия основывается на будущих, прогнозируемых потоках доходов. Для готовых бизнесов длительность прогнозного периода соответствует оставшемуся эффективному сроку жизни бизнеса и отражает возможность прогнозирования сроков получения доходов от деятельности бизнеса с разумной степенью вероятности их получения, без дополнительных, существенных финансовых вложений в оцениваемый бизнес. Оставшийся эффективный прогнозируемый срок жизни может быть ограничен сроком экономической жизни продукта, сроком экономической жизни товара, моральным и физическим износом оборудования и технологий производства, сроками аренды производственных и офисных площадей, перспективами рынка, на котором работает оцениваемый бизнес. На величину риска получения доходов в сторону увеличения или уменьшения влияет ряд факторов. Учет рисков инвестирования в бизнес при определении стоимости предприятия доходным подходом производится подбором адекватной рискам ставки капитализации или дисконта, применяемой для определения текущей стоимости ожидаемых от бизнеса денежных потоков. Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент, применяемый для перевода будущих платежей или поступлений в текущую стоимость. То есть, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за инвестиционный актив, с целью получения в будущем доходов. Оценка стоимости бизнеса сравнительным подходом Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что его ценность определяется тем, за какую сумму он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли - продажи аналогичных бизнесов, метод реально отражает спрос и предложение на данный объект оценки, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке продаж готовых бизнесов. Для определения стоимости бизнеса сравнительным подходом необходима достоверная рыночная информация о сделках купли - продажи готовых бизнесов, и достоверная финансовая информации о проданных бизнесах. На рынке данная информация является закрытой. Оценка методом сравниваемых продаж имеет свои ограничения применения.

Сравнительный подход к оценке не учитывает перспектив развития оцениваемого бизнеса, по этому данным подходом целесообразно оценивать бизнесы, вышедшие на стабильную прибыль, и в отношении которых можно предполагать, что в реально прогнозируемой перспективе их деятельность не будет прекращена. Оценка стоимости бизнеса методом эмпирических правил Эмпирические правила позволяют взглянуть изнутри на проблемы стоимости предприятия, компании или доли в ней, а также на вопросы обеспечения и надежности бизнеса. Тем не менее, данные о стоимости, полученные с использованием эмпирических правил, должны играть решающую роль при принятии решения только если они подкреплены другими методами оценки. Большинство из эмпирических правил представляет собой процентное выражение величины валового дохода (объема реализации, суммы оплаченных счетов за год, годовой величины валового дохода, годового размера полученных гонораров, годовой выручки, причем все они равноценны в смысле применения эмпирических правил). Скорректированный годовой объем дохода в случае применения эмпирического правила соответствует общему денежному потоку, включая заработную плату владельца и чистую прибыль самого бизнеса. Другими словами, это величина пересмотренного, нормированного дохода, который часто называют дискреционным доходом продавца или наличными средствами компании. Оценки, полученные вышеуказанными методами, могут различаться. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько они адекватно отражают объективное состояние рынка. Итоговая рыночная стоимость предприятия рассчитывается как средневзвешенная величина. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

51. Анализ показателей рентабельности

Показатели рентабельности характеризуют финансовые результаты и эффективность деятельности кредитной организации и представляют собой результаты соотношения прибыли и используемых на ее получение средств.

Рентабельность кредитной организации следует рассматривать во взаимосвязи с показателями ликвидности и структурой актива и пассива баланса. Для успешного функционирования кредитной организации необходимо обеспечить оптимальное соотношение прибыльности и ликвидности, соотнесенное с рисками банковской деятельности и с качеством кредитного портфеля.

Для анализа рентабельности в странах с развитой рыночной экономикой используют модель Дюпона, суть которой состоит в определении основных факторов, влияющих на величину прибыли, приходящейся на величину собственного капитала. В процессе этого анализа производится поэтапное разложение базовых показателей рентабельности на ее составляющие; сравниваются величины полученных показателей с уровнем их значения в других кредитных организациях, определяются отклонения и выявляются причины.

Модель Дюпона предусматривает анализ таких показателей, как доходность капитала, прибыльность активов, доходность активов, использование активов, мультипликатор капитала.

Коэффициент доходности капитала (K1) исчисляется как отношение чистой прибыли к собственному капиталу:

Следующий показатель рентабельности - коэффициент прибыльности активов (K2) характеризует объем прибыли, полученный на каждый рубль активов:

Этот показатель характеризует степень прибыльности всех имеющихся активов, чрезмерно высокое значение которого может говорить о рискованной политике кредитной организации при размещении своих активов.

Рентабельность работающих активов определяется отношением чистой прибыли с сумме работающих активов. Аналогичным образом может определяться рентабельность наиболее крупных составляющих (кредитные операции, операции с ценными бумагами, валютой и т.д.) активов кредитной организации. Другой важный показатель - это мультипликатор чистой стоимости собственного капитала (K3), который определяется отношением средней величины активов к средней величине собственного капитала. Этот показатель показывает структуру источников формирования ресурсной базы кредитной организации.



Рентабельность капитала ( ) определяется отношением чистого дохода к средней величине собственного капитала. Этот показатель характеризует достаточность капитала. Это важнейший показатель прибыльности. Ему должно быть уделено основное внимание при проведении анализа. Он измеряет прибыльность с точки зрения акционеров.

Далее следует определить показатель прибыльности доходов (маржа прибыли), показывающий удельный вес прибыли в сумме полученных доходов:

Сумма доходов кредитной организации включает в себя процентные доходы, комиссионные доходы, доходы полученных дивидендов, от переоценки счетов в иностранной валюте, от операций по купле-продаже ценных бумаг и драгоценных металлов, от положительной переоценки ценных бумаг и драгоценных металлов от операций РЕПО и д.р.

Показатель доходность активов (K5) характеризуется отношением суммы доходов к сумме активов и характеризует степень отдачи активов:

Следующий этап детализации при проведении анализа рентабельности состоит в определении процентной маржи по кредитам, маржи по ценным бумагам, валютным ценностям и т.д. Эти показатели определяются отношением доходов соответствующих операций к работающим активам.

Процентная маржа определяется отношением чистого процентного дохода по размещению и привлечению средств к средней величине активов. Чистый процентный доход представляет собой разность процентных доходов и расходов.

Маржа по ценным бумагам определяется отношением чистого дохода по ценным бумагам, долговым обязательствам к сумме активов.

Маржа по валютным ценностям определяется отношением чистого дохода по операциям на валютном рынке и от переоценки счетов в иностранной валюте к сумме активов. Этот показатель предназначен для исчисления рентабельности валютных операций банка, который определяется как отношение разности доходов и расходов по операциям на валютном рынке к'средней величине активов.

Аналогичным образом может определяться рентабельность и других сегментов деятельности кредитных организаций.

Далее необходимо определять показатели эффективности работы отдельных подразделений кредитной организации. Они определяются отношением прибыли каждого структурного подразделения к соответствующей величине их расходов. А эффективность использования имеющихся в их распоряжении активов можно определить путем соотнесения прибыли подразделения к средним значениям активов.

В связи с тем, что процессы привлечения и размещения средств находятся в тесной взаимосвязи, анализ рентабельности любой активной и соответствующей ей пассивной операции необходимо также осуществлять в их взаимной увязке. Важное значение имеет проведение анализа вышеперечисленных показателей вместе с анализом эффективности проведения пассивных операций, которые рассчитаются как отношение общей суммы привлеченных ресурсов к общей величине работающих активов. Этот анализ показывает, насколько эффективно использованы привлеченные ресурсы:



Кроме того, можно определить эффективность привлечения ресурсов в виде отношения процентных расходов к средним пассивам:

Этот показатель можно детализировать по видам привлекаемых ресурсов (МБК, депозиты, векселя и т.д.).

Помимо использования метода коэффициентов для анализа рентабельности целесообразно использовать также факторный анализ рентабельности, сущность которого заключается в последовательном рассмотрении количественных, качественных и структурных факторов, влияющих на исследуемый показатель.

Рост доходности кредитной организации (K1) за счет уменьшения мультипликатора чистой стоимости собственного капитала (K3) ограничен, поскольку рост активов должен подкрепляться расширением ресурсной базы.

С помощью анализа динамики каждого из показателей можно выявить влияние каждого из них на прибыльность активов. А коэффициент K5, показывающий эффективность размещения активов, можно разделить на процентную доходность активов и непроцентную доходность активов.

Анализируя эти показатели, можно выявить резервы повышения эффективности деятельности кредитных организаций. Резервы роста доходности следует искать в повышении эффективности использования активов и снижения расходов.

52. Анализ состояния использования основных средств

Основные средства (ОС) (часто называемые в экономической литературе и на практике основными фондами) являются одним из важнейших факторов производства.

Анализ основных фондов производится по нескольким направлениям, разработка которых в комплексе позволяет дать оценку структуры, динамики и эффективности использования ОС и долгосрочных инвестиций (табл.1).

Таблица 1 Основные направления анализа основных средств

Основные направления анализа	Задачи анализа	Виды анализа
Анализ структуры и динамики ОС	Оценка размера и структуры вложения капитала в ОС. Определение характера и размера влияния стоимости ОС на финансовое положение и структуру баланса	Финансовый анализ
Анализ эффективности использования ОС	Анализ движения ОС. Анализ показателей эффективности использования ОС. Анализ использования времени работы оборудования. Интегральная оценка использования оборудования	Управленческий анализ
Анализ эффективности затрат по содержанию и эксплуатации оборудования	Анализ затрат на капитальный ремонт. Анализ затрат по текущему ремонту. Анализ взаимосвязей объема производства, прибыли и затрат по эксплуатации оборудования	Управленческий анализ
Анализ эффективности инвестиций в ОС	Оценка эффективности капитальных вложений. Анализ эффективности привлечения займов для инвестирования	Финансовый анализ

Выбор направлений анализа и реальных аналитических задач определяется потребностями управления, что составляет основу финансового и управленческого анализа, хотя четкой границы между этими видами анализа нет.

53. Показатели оценки эффективности использования оборотных средств

Оборотные средства -- это совокупность предметов труда, находящихся в постоянном обороте и являющихся наиболее подвижной частью активов предприятия

Оборотные средства являются элементом капитала организации и должны эффективно использоваться. Для оценки эффективности использования оборотных средств используются следующие показатели:

1) коэффициент оборачиваемости (Коб) оборотных средств показывает, сколько оборотов совершили оборотные средства за исследуемый период или сколько реализовано продукции в расчете на 1 руб. оборотных средств:

,

где РП - выручка от реализации (объем реализованной продукции), руб./год; ОБСср.г - среднегодовой остаток оборотных средств (по балансу), руб.

При этом, если используются данные годового баланса, то

,

где ОБСнп - величина оборотных средств на начало периода, руб; ОБСкп - величина оборотных средств на конец периода, руб.

Если используются полугодовые балансы, то



,

где ОБС1,07 - величина оборотных средств на 1 июля, руб.;

2) коэффициент закрепления средств в обороте (Кз) - это показатель обратный коэффициенту оборачиваемости, который характеризует сколько оборотных средств приходится на 1 руб. реализации:

,

3) длительность одного оборота (Тоб) характеризует за какой период времени (за сколько дней) совершается один оборот:

;

4) высвобождение (привлечение) оборотных средств из оборота (в оборот) (ДОБС). На практике различают:

- абсолютное высвобождение оборотных средств, которое предполагает изъятие оборотных средств из оборота;

- относительное высвобождение оборотных средств, которое предполагает, что предприятие в принципе может высвободить оборотные средства из оборота, но фактически этого не делает. Если такая ситуация сложилась, то должно произойти увеличение объемов реализации. Ускорение оборачиваемости позволяет получить ту же сумму выручки от реализации с привлечением меньшей величины оборотных средств, следовательно, предприятие имеет возможность высвободить часть оборотных средств из оборота:



,

где ?Т1об - изменение длительности одного оборота в анализируемом и базовом периодах, дн.; РП1 - объем реализации в анализируемом периоде, руб.

54. Основные показатели оценки ликвидности и платежеспособности (коэффициент текущей ликвидности, коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами и коэффициент утраты (восстановления) платежеспособности)

Основная цель проведения предварительного анализа финансового состояния предприятия - обоснование решения о признании структуры баланса неудовлетворительной, а предприятия - платежеспособным.

Анализ и оценка структуры баланса предприятия проводятся на основе показателей: коэффициента текущей ликвидности; коэффициента обеспеченности собственными средствами.

Основанием для признания структуры баланса предприятия неудовлетворительной, а предприятия - неплатежеспособным является одно из следующих условий:

* коэффициент текущей ликвидности на конец отчетного периода имеет значение менее 2; (Ктл);

* коэффициент обеспеченности собственными средствами на конец отчетного периода имеет значение менее 0,1. (Косс).

Основным показателем, характеризующим наличие реальной возможности у предприятия восстановить (либо утратить) свою платежеспособность в течение определенного периода, является коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности. Если хотя бы один из коэффициентов меньше норматива (Ктл<2, а Косс<0,1), то рассчитывается коэффициент восстановления платежеспособности за период, установленный равным шести месяцам.

Если коэффициент текущей ликвидности больше или равен 2, а коэффициент обеспеченности собственными средствами больше или равен 0,1, рассчитывается коэффициент утраты платежеспособности за период, установленный равным трем месяцам.

Коэффициент восстановления платежеспособности Квос определяется как отношение расчетного коэффициента текущей ликвидности к его нормативу. Расчетный коэффициент текущей ликвидности определяется как сумма фактического значения коэффициента текущей ликвидности на конец отчетного периода и изменения значения этого коэффициента между окончанием и началом отчетного периода в пересчете на период восстановления платежеспособности, установленный равным шести месяцам:

,

где Кнтл -- нормативное значение коэффициента текущей ликвидности,

Кнтл = 2;6 - период восстановления платежеспособности за 6 месяцев;
Т - отчетный период, мес.

Коэффициент восстановления платежеспособности, принимающий значение больше 1, свидетельствует о наличии реальной возможности у предприятия восстановить свою платежеспособность. Коэффициент восстановления платежеспособности, принимающий значение меньше 1, свидетельствует о том, что у предприятия в ближайшие шесть месяцев нет реальной возможности восстановить платежеспособность.

Коэффициент утраты платежеспособности Ку определяется как отношение расчетного коэффициента текущей ликвидности к его установленному значению. Расчетный коэффициент текущей ликвидности определяется как сумма фактического значения коэффициента текущей ликвидности на конец отчетного периода и изменения значения этого коэффициента между окончанием и началом отчетного периода в пересчете на период утраты платежеспособности, установленный равным трем месяцам:

,

где Ту -- период утраты платежеспособности предприятия, мес.

55. Расчет потребности в оборотных средствах

Потребность в оборотных средствах зависит от длительности технологического цикла, срока кредита, получаемого от поставщиков, и кредита, предоставляемого клиентам, от возможностей мобилизации средств, сезонных колебаний, возникающих в ходе производства.

Для целей управления оборотным капиталом рекомендуется ввести так называемый норматив - требуемое значение оборотного капитала, при котором будет обеспечена непрерывность производственного процесса и выполнен годовой план продаж.

Расчет потребности предприятия в оборотных средствах может производиться тремя методами: аналитическим, коэффициентным, методом прямого счета.

Расчета потребности организации в оборотных средствах с помощьюаналитического метода заключается в определении их величины в размере средних фактических остатков с учетом роста объемов производства.

Коэффициентный метод предусматривает разделение оборотных средств на зависящие и не зависящие от изменения объема производства. Потребность в первых (запасы сырья и материалов, затраты на незавершенное производство, запасы готового продукта) определяется, исходя из их размера в данном году и изменения объемов выпуска продукта (запасные части для ремонтов, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, расходы будущих периодов), определяется по величине средних остатков за ряд лет.

Метод прямого счета предусматривает расчет норм и нормативов по каждому элементу оборотных средств с учетом факторов, влияющих на их величину (нормирование оборотных средств).

Норма оборотных средств определяет их величину на определенный период времени, который необходим для обеспечения непрерывности производства.

Норматив оборотных средств - минимально расчетная сумма оборотных средств, постоянно необходимая организации для бесперебойной работы, имеющая денежное выражение.

56. Анализ использования трудовых ресурсов

Непосредственной целью анализа использования трудовых ресурсов является изыскание резервов повышения производительности труда.

В процессе анализа определяют напряженность плановых заданий по трудовым показателям, степень выполнения плана, динамику трудовых показателей, выявляют резервы опережающего роста производительности труда по сравнению со средней заработной платой.

Основными задачами анализа труда и заработной платы являются:

§ анализ использования рабочей силы; исследование численности, состава и структуры работающих, уровня квалификации работников; проверка данных об использовании рабочего времени; изучения форм, динамики и причин движения рабочей силы, дисциплины труда; анализ влияния численности и состава работающих на динамику объема продукции;

§ анализ производительности труда: установление уровня производительности труда по предприятию и его подразделениям, сравнительный анализ уровня производительности труда, определение влияние частных факторов на изменение уровня производительности труда, исследование качества норм выработки и их влияния на изменение производительности труда, выявление резервов роста производительности труда, анализ влияния производительности труда на динамику продукции;

§ анализ оплаты труда: проверка степени обоснованности применяемых форм и систем заработной платы, определение размера и динамики средней заработной платы отдельных категорий персонала, выявление степени влияния частных факторов на изменение фонда оплаты труда, изучение эффективности использования фонда оплаты труда, изучение соотношения темпов роста производительности труда и средней заработной платы.

57. Анализ общей рентабельности фондов методом факторных индексов

Любой факторный анализ начинается с моделирования многофакторной модели. Сущность построения модели заключается в создании конкретной математической зависимости между факторами.

При моделировании функциональных факторных систем необходимо соблюдать ряд требований.

1. Факторы, включаемые в модель, должны реально существовать и иметь конкретное физическое значение.

2. Факторы, которые входят в систему факторного анализа, должны иметь причинно-следственную связь с изучаемым показателем.

3. Факторная модель должна обеспечивать измерение влияния конкретного фактора на общий результат.

В факторном анализе используют следующие виды наиболее часто встречающихся моделей.

1. Когда результативный показатель получается как алгебраическая сумма или разность результирующих факторов, применяютсяаддитивные модели, например:

,

где - прибыль от реализации продукции,

- выручка от реализации,

- производственная себестоимость реализованной продукции,

- коммерческие расходы,

- управленческие расходы.

2. Мультипликативные модели применяются, когда результирующий показатель получается как произведение нескольких результирующих факторов:

,

где - рентабельность активов,

- рентабельность продаж,

- фондоотдача активов,

- средняя стоимость активов организации за отчетный год.

3. Когда результативный показатель получаем делением одного фактора на другой, применяются кратные модели:

Различные комбинации вышеперечисленных моделей дают смешанные или комбинированные модели:

;

;

и т.д.

В практике экономического анализа существует несколько способов моделирования многофакторных моделей: удлинение, формальное разложение, расширение, сокращение и расчленение одного или нескольких факторных показателей на составные элементы.

Например, методом расширения можно следующим образом построить трехфакторную модель рентабельности активов организации:

;

,

где - оборачиваемость собственного капитала организации,

- коэффициент независимости или доля собственного капитал в общей массе активов организации,

- средняя стоимость собственного капитала организации за отчетный период.

Таким образом, мы получили трехфакторную мультипликативную модель рентабельности активов организации. Данная модель широко известна в экономической литературе как модель Дюпона.

Рассмотрим следующую модель рентабельности активов:

=;

,

где - доля выручки, приходящейся на 1 руб. полной себестоимости продукции,

- доля оборотных активов в формировании активов,

- доля запасов в формировании оборотных активов,

- оборачиваемость запасов.

Первый фактор этой модели говорит о ценовой политике организации, он показывает ту базовую наценку, которая заложена непосредственно в цене реализуемой продукции.

Второй и третий факторы показывают структуру активов и оборотных активов, оптимальная величина которых дает возможность экономить оборотный капитал.

Четвертый фактор обусловлен величиной выпуска и реализации продукции и говорит о эффективности использования производственных запасов, физически он выражает количество оборотов, которое запасы совершают за отчетный год.

58. Сущность и содержание основных финансовых показателей предприятия в условиях рыночной экономики

I. Liquidity Ratios - Коэффициенты ликвидности

Показатели ликвидности характеризуют способность компании удовлетворять претензии держателей краткосрочных долговых обязательств.

1. Коэффициент абсолютной ликвидности Показывает, какая доля краткосрочных долговых обязательств может быть покрыта за счет денежных средств и их эквивалентов в виде рыночных ценных бумаг и депозитов, т.е. практически абсолютно ликвидных активов. Рассчитывается по формуле:

Рекомендуемые значения: 0.2 - 0.5

2. Коэффициент срочной ликвидности (Acid test ratio, Quick ratio) Отношение наиболее ликвидной части оборотных средств (денежных средств, дебиторской задолженности, краткосрочных финансовых вложений) к краткосрочным обязательствам.

Рассчитывается по формуле:

Рекомендуемые значения: 0.3 - 1

3. Коэффициент текущей ликвидности (Current Ratio)

Рассчитывается как частное от деления оборотных средств на краткосрочные обязательства и показывает достаточно ли у предприятия средств, которые могут быть использованы для погашения краткосрочных обязательств.

Рассчитывается по формуле:

Рекомендуемые значения: 1 - 2

4. Чистый оборотный капитал (Net working capital), в денежных единицах Разность между оборотными активами предприятия и его краткосрочными обязательствами. Чистый оборотный капитал необходим для поддержания финансовой устойчивости предприятия, поскольку превышение оборотных средств над краткосрочными обязательствами означает, что предприятие не только может погасить свои краткосрочные обязательства, но и имеет резервы для расширения деятельности

Рассчитывается по формуле:



Рекомендуемые значения: > 0

II. Gearing ratios - Показатели структуры капитала (коэффициенты финансовой устойчивости) Показатели структуры капитала отражают соотношение собственных и заемных средств в источниках финансирования компании, т.е. характеризуют степень финансовой независимости компании от кредиторов. Это является важной характеристикой устойчивости предприятия. Для оценки структуры капитала используются следующие отношения:

5. Коэффициент финансовой независимости (Equity to Total Assets) Характеризует зависимость фирмы от внешних займов. Чем ниже значение коэффициента, тем больше займов у компании, тем выше риск неплатежеспособности.

Рассчитывается по формуле:

Рекомендуемые значения: 0.5 - 0.8

6. Суммарные обязательства к суммарным активам (Total debt to total assets) Еще один вариант представления структуры капитала компании. Демонстрирует, какая доля активов предприятия финансируется за счет займов. Рассчитывается по формуле:

Рекомендуемые значения: 0.2 - 0.5

7. Долгосрочные обязательства к активам (Long-term debt to total assets) Демонстрирует, какая доля активов предприятия финансируется за счет долгосрочных займов.

Рассчитывается по формуле:



8. Суммарные обязательства к собственному капиталу (Total debt to equity) Отношение кредитных и собственных источников финансирования. Также, как и TD/TA, является еще одной формой представления коэффициента финансовой независимости.

Рассчитывается по формуле:

Рекомендуемые значения: 0.25 - 1

9. Долгосрочные обязательства к внеоборотным активам (Long-term debt to fixed assets) Демонстрирует, какая доля основных средств финансируется за счет долгосрочных займов.

Рассчитывается по формуле:

10. Коэффициент покрытия процентов (Times interest earned), раз Характеризует степень защищенности кредиторов от невыплаты процентов за предоставленный кредит и демонстрирует: сколько раз в течение отчетного периода компания заработала средства для выплаты процентов по займам. Этот показатель также позволяет определить допустимый уровень снижения прибыли, используемой для выплаты процентов. Рассчитывается по формуле:

Рекомендуемые значения: > 1



III. Profitability ratios - Коэффициенты рентабельности

Коэффициенты рентабельности показывают, насколько прибыльна деятельность компании.

11. Коэффициент рентабельности продаж (Return on sales), %

Демонстрирует долю чистой прибыли в объеме продаж предприятия. Рассчитывается по формуле:

12. Коэффициент рентабельности собственного капитала (Return on shareholders' equity), % Позволяет определить эффективность использования капитала, инвестированного собственниками предприятия. Рентабельность собственного капитала показывает, сколько денежных единиц чистой прибыли заработала каждая единица, вложенная собственниками компании. Рассчитывается по формуле:

...