Оценка рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21213

Размещено на http://www.allbest.ru

УТВЕРЖДАЮ:

Директор ООО «ПРИМА»

Антонова Л.В.

26 марта 2015 г.

ОТЧЕТ № 101-ТР

Оценка рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21213

ЗАКАЗЧИК

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области

ИСПОЛНИТЕЛЬ

ООО «Прима»

г. Москва



Общество с ограниченной ответственностью «ПРИМА»

г. Москва, ул. Кусковская, д. 23, к.3, кв.44 Тел.+79151678303

Сопроводительное письмо к Отчету об оценке №101-ТР от 16.03.2015 г.

Исх. №101 от 16.03.2015 г.

Председателю Комитета по

управлению имуществом

Гатчинского муниципального

района Ленинградской области

Г-ну Аввакумову А. Н.

Уважаемый, Александр Николаевич!

В соответствии с Муниципальным контрактом № 5/15 на проведение работ по рыночной оценке объектов движимого и недвижимого имущества, находящихся в собственности МО "Гатчинский муниципальный район Ленинградской области" от 03.03.2015г. оценщики ООО «ПРИМА» произвели оценку рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21213 гос. номер B304ВE47 рыночный стоимость оценка автомобиль

Оценка рыночной стоимости произведена по состоянию на 16.03.2015 г., дата осмотра - 16.03.2015 г.

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость автомобиля ВАЗ 21213 гос. номер В304ВЕ47 по состоянию на дату оценки составила:

58000 (Пятьдесят восемь тысячи) рублей в т.ч. НДС.

Предлагаемый Вашему вниманию Отчет об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную нами фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения.

Оценка была произведена, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 - ФЗ от 29.07.1998 г., ФСО № 1 (Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»), ФСО № 2 (Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости»), ФСО № 3 (Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке»), ФСО №7«Оценка имущества", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.

Гражданская ответственность исполнителя застрахована на сумму 5 000 000 (пять миллионов) рублей, Страховой полис серия 4000 № 5583685 от 22.08.2014 г., страховщик ООО «РОСГОССТРАХ» филиала ООО «Росгосстрах» по г. Москве и Московской области, период страхования с 25.08.2014 г по 24.08.2015 г.

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь для указанных в нем целей.

Излагаемые в Отчете условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой его частью. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от стоимости, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: наступление событий, указанных в разделе «Условия, допущения и ограничения» настоящего Отчета, мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки, иные факторы. Исходная информация, точное описание объекта оценки расчет стоимости объекта оценки, копии документов, представлены в соответствующих разделах настоящего отчёта, отдельные части которого не могут трактоваться самостоятельно, а только в связи с его полным текстом, с учётом всех принятых допущений и ограничительных условий, на которых основывается оценка.

Информация для проведения оценки собиралась на основе данных регламентированных и открытых источников. Не включенные в Отчет рабочие материалы находятся у Исполнителя.

Отчет составлен в двух экземплярах, один из которых передается Заказчику, а один хранится у Исполнителя. Данные отчеты тиражированию, либо частичному или полному воспроизведению без письменного на то согласия Исполнителя не подлежат. Если у Вас возникнут какие - либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, обращайтесь за разъяснением непосредственно к нам.

С уважением,

Директор ООО «ПРИМА» _______________ Антонова Л.В.



раздел 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Основание для проведения оценки	Муниципальный контракт № 5/15 от 03.03.2015 г. Задание на оценку.
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Местонахождение объекта (ов) оценки	Ленинградская обл.,
Тип объекта (ов) оценки	Движимое имущество
Объект (-Ы) оценки и их общая характеристика
Объект оценки	Адрес (идентификация объекта оценки)	Гос.номер	Текущее использование
Транспортное средство ВАЗ 21213	Ленинградская обл	гос. номер	Не используется
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД	Не применялся
Затратный подход
Объект оценки	Адрес (идентификация объекта оценки)	Государственный номер
Транспортное средство ВАЗ 21213	Ленинградская обл.,	гос. номер
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. в т.ч. НДС	43 800
Сравнительный подход
Объект оценки	Адрес (идентификация объекта оценки)	Государственный номер
Транспортное средство ВАЗ 21213	Ленинградская обл.,	гос. номер
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. в т.ч. НДС	65079
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
рыночная стоимость
Объект оценки	Адрес (идентификация объекта оценки)	Государственный номер
Транспортное средство ВАЗ 21213	Ленинградская обл.,	гос. номер
Рыночная стоимость объекта оценки, руб в т.ч. НДС	58000



раздел 2. Задание на оценку

Объект (-Ы) оценки
Объект оценки	Адрес (идентификация объекта оценки)	Государственный номер	Текущее использование
Транспортное средство ВАЗ 21213	Ленинградская обл.,	гос. номер	Не используется
Тип объекта (ов) оценки	Движимое имущество
имущественные права на объект(-ы) оценки	Администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области
оцениваемое право	Право собственности
Цель оценки	Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Определение начальной цены для продажи на аукционе
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость, в соответствии с п. 5 Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федеральных стандартов оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
Ограничения, обременения	Не зарегистрированы
Дата оценки	16 марта 2015 г
Срок проведения оценки	16.03.2015 г -26.03.2015 г.
номер отчета	101-ТР
дата составления отчета	26.03.2015 г.
осмотр и фотфиксация	Произведены оценщиком ООО «Прима» 16.03.2015 г.
допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	В соответствии с Заданием на оценку от 16.03.2015 г. Поведение специальных экспертиз в рамках оценки не требуется. Учет данных визуального осмотра для определения качественных и количественных характеристик Объектов оценки, влияющих на рыночную стоимость. Прочие допущения и ограничения изложены в Разделе 5 Отчета об оценке
балансовая стоимость объекта (ов) оценки	отсутствует



раздел 3 СВЕДЕНИя О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Заказчик
Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области ИНН 4705031478 КПП 470501001 ОГРН 1064705011084, дата присвоения 01.02.2006 ОКАТО 41420000000
ОЦЕНЩИК
Сведения о юридическом лице, с которым у оценщиков заключены трудовые договора (об Исполнителе)
Организационно - правовая форма, полное наименование юридического лица	Общество с ограниченной ответственностью «ПРИМА»
Основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН	ОГРН 1088901000704, дата внесения записи в ЕГРЮЛ 08.04.2008 г.
Адрес (место нахождения) Адрес юридический:	111141, г. Москва, ул. Кусковская, д. 23, корп. 3, кв. 44 629400,ЯНАО,г.Лабытнанги, ул.Школьная,д.26,кв.13
Телефон:	8-915-167-8303
Сведения о страховании ответственности организации	Гражданская ответственность исполнителя застрахована на сумму 5 000 000 (пять миллионов) рублей, Страховой полис серия 4000 № 5583685 от 22.08.2014 г., страховщик ООО "РОСГОССТРАХ" филиала ООО "Росгосстрах" по г. Москве и Московской области, период страхования с 25.08.2014 г по 24.08.2015 г.
Сведения о членстве в СРО	Свидетельство о членстве в НП «Российская коллегия оценщиков», регистрационный номер 891086 сентябрь 2009 г.



раздел 4. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

§ Инвестиционная стоимость, определяется как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

§ Ликвидационная стоимость, определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Право собственности

Совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ конкретным лицам, возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ими, а также обеспечивающих защиту правомочий собственников в случае их нарушения. Основными источниками регулирования отношений собственности в Российской Федерации являются: Конституция РФ, раздел II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» (ст. 209-306).

Обременение - право на имущество, включающее право на залог, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, получаемые на недвижимость. Обременения устанавливаются на основе закона или договора.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной ил планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соотвествии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Аналог объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Наиболее эффективное использование -использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства копии имущества в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная стоимость воспроизводства есть совокупность затрат, требующихся на воспроизводство копии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения есть текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта.

Устранимое обесценение есть износ или устаревание, устранение которых является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.

Неустранимое обесценение есть износ или устаревание, которые не могут быть устранены либо устранение которых, не является, экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта собственности, долговечности отдельных деталей, узлов и агрегатов, соединений и защитных покрытий, вследствие выполнения ремонтных воздействий на его элементах, использованием при ремонте бывших в употреблении или отремонтированных запасных частей.

Экономическая жизнь - период времени, в течение которого имущество дает вклад в стоимость производимой продукции и оказываемых услуг. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться - ожидаемая физическая жизнь превосходит экономическую жизнь.

Действительный возраст - количество лет прошедшее с момента изготовления имущества.

Эффективный возраст - возраст, определяемый состоянием и полезностью оборудования.

Риск - неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе осуществления проекта неблагоприятных ситуаций и последствий. В отличии от неопределенности понятие «риск» более субъективно - последствия реализации проекта неблагоприятные для одного из участников, могут быть благоприятны для другого.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов и расходов) к текущей стоимости на дату определения стоимости.

Ставка (коэффициент) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Безрисковая ставка - минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложения в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

Оборотные активы могут включать или не включать в себя наличность и ее эквиваленты, по выбору компании.

Договор аренды - сделка, по которой арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель - собственник переданного в аренду имущества или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендная плата - плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обременения (ограничения) - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 12.11.2004 установлена обязанность государственной регистрации таких обременений, как концессия участка лесного фонда и безвозмездное пользование участком лесного фонда.

Ограничения субъективных гражданских прав могут быть установлены только законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке. Общим для них является так называемое право следования, суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение).



раздел. 5 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Следующие предположения, допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего Отчета:

1. Настоящий отчет составлен в краткой повествовательной форме. Это означает, что в отчете приведены лишь основные результаты аналитической работы оценщика. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным.

2. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и инструкции соблюдены, если не указано иначе.

3. Оценщик не может разглашать содержание настоящего отчета в целом или по частям без предварительного письменного согласования с заказчиком.

4. По согласованию с заказчиком от оценщика не требуется проведение дополнительных работ, если только не будут заключены иные дополнительные соглашения.

5. Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, включая сервитуты и иные обременения в виде прав третьих лиц. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

6. Оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы (технические, эксплуатационные и иные характеристики, планы установки оборудования, чертежи и т.п.) по объектам оценки. Все подобные материалы в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте.

7. Данные о физических и технических характеристиках объектов оценки, приведены на основании документов, предоставленных Заказчиком.

8. Исходные характеристики оцениваемых объектов приняты на основании данных, предоставленных Заказчиком и визуального осмотра объекта оценки.

9. Оценщики не несут ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объектов оценки, ни за необходимость выявления таковых. В частности, это касается вредных веществ в почве или в использованных строительных материалах. Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов необходимо специальное экспертное обследование объекта, не входящее в задачу данного отчета.

10. Предполагается, что собственник оцениваемых объектов рационально и компетентно управляет принадлежащей ему собственностью.

11. Сведения, полученные оценщиком от третьих сторон и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве оценщика.

12. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования с оценщиком. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.

13. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

14. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки действительно на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объектов. Представленные в отчете анализ и расчеты основаны на предположении, что курс рыночных реформ в России и в Карелии не претерпит резких изменений.

15. Настоящий отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно наиболее вероятной цены продажи оцениваемого объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке именно по этой цене. Полученная в результате расчетов рыночная стоимость объекта(ов) оценки является вероятностной (неопределенной) величиной и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости.

16. Неопределенность в направлении дальнейшего экономического развития России, сложившаяся на дату оценки, не позволяет сделать достаточно точные прогнозы. Произведенные в настоящем отчете анализы, расчеты и заключения основаны на уровне цен, состоянии рынка и тенденциях его развития, сложившиеся по состоянию на дату оценки.

17. Учитывая, что любая исходная информация для расчетов базируется на принципе усреднения, Оценщиком введено округление по Подходам и Общему согласованию в размере не более 5%.

18. В рамках данного Отчета расчеты проведены с использованием программного комплекса Microsoft® Office Excel® 2007 и могут незначительно отличаться при перерасчете на других вычислительных устройствах.

19. Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

раздел 6. ПРименяемые стандарты оценочной деятельности

В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объектов оценки определялась на основе:

ь Федеральный закон от 19 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» " (в действующей редакции)

В соответствии с ч.1, ст. 15 Конституции РФ и ст.7, п.1 ГК РФ, при определении итоговой величины рыночной стоимости недвижимости Оценщик использовал «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»:

ь Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г., № 256;

ь Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г., № 255;

ь Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г., № 254.

ь Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости" (ФСО №7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611

Оценщиками были использованы следующие стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой они являются (№ 135 - ФЗ, ст. 15):

· Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1 - 2007

· СТО СДС СРО НКСО 3.1 - 2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»

· СТО СДС СРО НКСО 3.2 - 2008 «Цель оценки и виды стоимости»

· СТО СДС СРО НКСО 3.3 - 2008 «Требования к отчету об оценке»

ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3,ФСО №7 разработаны с учетом международных стандартов оценки и определяют общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. Их использование является обязательным при проведении оценки (ФЗ - 135, ст. 15).

6.1 Обоснование применения указанных в отчете стандартов оценочной деятельности

Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков» (НП СРО НКСО) были использованы, так как оценщики являются действительными членами данной организации.

Применение указанных стандартов обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.



раздел 7. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

В ходе работы оценщик придерживался следующих принципов:

Принцип существенности - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

Принцип обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена;

Принцип однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования;

Принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;

Принцип достаточности - отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.



РАЗДЕЛ 8. Характеристика местоположения объекта оценки

8.1 Общая характеристика Ленинградской области

Ленинграмдская омбласть -- субъект Российской Федерации, расположенный на северо-западе европейской части страны. Входит в состав Северо-Западного федерального округа и Северо-западного экономического района.

Территория -- 83 908 кмІ, что составляет 0.49 % площади России. По этому показателю область занимает 39-е место в стране. С запада на восток область протянулась на 500 км, а наибольшая протяжённость с севера на юг составляет 320 км.

Численность населения -- 1 775 540 чел. (2015).

Образована в результате административно-территориальной реформы 1 августа 1927 года. Исторически ей предшествовала Ингерманландская (позже -- Санкт-Петербургская, Петроградская, Ленинградская) губерния, образованная в 1708 году.

Граничит:

· на севере -- с Республикой Карелия

· на востоке -- с Вологодской областью

· на юго-востоке -- с Новгородской областью

· на юге -- с Псковской областью

· с Санкт-Петербургом (полуанклав)

с Европейским союзом:

· на западе -- с Эстонией

· на северо-западе -- с Финляндией

С запада территория области омывается водами Финского залива.

Место нахождения высших органов государственной власти -- город Санкт-Петербург (с 1924 по 1991 годы -- Ленинград, отсюда название области). При этом город Санкт-Петербург не входит в состав области, являясь самостоятельным субъектом Российской Федерации.

Физико-географическая характеристика

Область целиком расположена на территории Восточно-Европейской (Русской) равнины. Этим объясняется равнинный характер рельефа с незначительными абсолютными высотами (в основном, 50--150 метров над уровнем моря). Территория Карельского перешейка (а особенно его северо-западной части) отличается пересечённым рельефом, многочисленными скальными выходами и большим количеством озёр. Карельский перешеек является частью Балтийского кристаллического щита. Высочайшая точка Карельского перешейка -- гора Кивисюрья высотой 203 м над уровнем моря (по данным финских довоенных топографов -- 205 м), расположена неподалеку от посёлка Новожилово, в урочище Каменная гора.

Низменности в основном расположены по берегам Финского залива и Ладожского озера, а также в долинах крупных рек. Основными из них являются Выборгская, Приозерская, Приладожская, Предглинтовая (Приморская), Плюсская, Лужская, Волховская, Свирская и Тихвинская.

Крупнейшими возвышенностями являются Лемболовская, Ижорская, Лодейнопольская, Вепсовская возвышенности и Тихвинская гряда. Наивысшая точка области -- гора Гапсельга (291 метр над уровнем моря) -- находится на Вепсовской возвышенности. Интересным географическим объектом является Балтийско-Ладожский уступ (глинт) -- высокий (до 40--60 метров) обрыв, протянувшийся более чем на 200 км с запада на восток области. Он является берегом древнего моря.

Геологическое строение и полезные ископаемые

Территория области находится на стыке двух крупнейших тектонических структур.

Северо-запад области расположен на Балтийском кристаллическом щите, где выходят на поверхность архейские и раннепротерозойские породы. Они образовались более 600 миллионов лет назад в результате мощных вулканических извержений. Поэтому на этой территории основными полезными ископаемыми являются гранит, облицовочный камень и песчано-гравийный материал.

На южных берегах Финского залива и Ладожского озера в кембрийский период (около 500 миллионов лет назад) сформировались мощные толщи осадочных пород (синих глин с прослойками песчаников).

Приблизительно 400 миллионов лет назад, в ордовикский период, произошло образование оболовых песчаников, содержащих месторождения фосфоритов и горючих сланцев (запад области). На юге области на поверхность выходят породы девонского периода.

В восточной части области близко к поверхности находятся породы, образовавшиеся в каменноугольный период^[6]. Там присутствуют месторождения бокситов, известняков и доломитов.

Окончательно рельеф области сформировался в четвертичный период в результате четырёх оледенений и последовательно сменявших их межледниковых эпох^[7]. Поэтому на большей части области присутствуют месторождения торфа, глины и песка^[8]. Таблица полезных ископаемых Ленинградской области:

Месторождение	Запасы (тыс. тонн)
Кингисеппское месторождение фосфатных руд	225 357
Ленинградское месторождение горючих сланцев (город Сланцы)	152 573
Радынский бокситовый рудник (добыча прекращена)	2135
Железно-марганцевые конкреции в акватории Финского залива	руда -- 2411 марганец -- 188 576
Пикалёвское месторождение флюсовых известняков	300 000
Сланцевское месторождение известняков	более 9000, с месторождением «Боровня» -- более 45 000
Алмазные трубки	промышленная добыча не ведётся
Радоновые источники у посёлка Лопухинка и Воронино	-
Минеральные термальные воды под Лугой	-
Ленинградская термальная аномалия (месторождение термальных подземных вод)	-

Климат

Климат области атлантико-континентальный. Морские воздушные массы обусловливают сравнительно мягкую зиму с частыми оттепелями и умеренно-тёплое, иногда прохладное лето. Средняя температура января ?8… ?11 °C, июля +16…+18 °C. Абсолютный максимум температуры +37,8 °C (г. Тихвин), абсолютный минимум ?52 °C. Наиболее холодными являются восточные районы, наиболее тёплыми -- юго-западные.

Количество осадков за год 600--700 мм. Наибольшее количество осадков выпадает на возвышенностях, максимум -- на Лемболовской. Минимальное количество осадков выпадает на прибрежных низменностях. Наибольшее количество осадков выпадает летом и осенью.

В зимний период осадки выпадают в основном в виде снега. Постоянный снежный покров появляется во второй половине ноября -- первой половине декабря. Сходит снег во второй половине апреля.

Население

Численность населения области по данным Госкомстата России составляет 1 775 540 чел. (2015). Плотность населения -- 21.16 чел./км² (2015). Городское население -- 64.57 % (2015).

Административно-территориальное деление

С 1 января 2006 года в результате реформы местного самоуправления административно-территориальное деление Ленинградской области осуществляется по двухуровневой системе. Территориальным образованием первого уровня является городское (сельское) поселение. Второй уровень административно-территориального деления -- муниципальный район (городской округ).

Ленинградская область включает в себя 217 муниципальных образований:

· 1 городской округ;

· 17 муниципальных районов, в состав которых входят:

· 61 городское поселение

· 138 сельских поселений.

Экономика

Валовой региональный продукт области в 2014 году составил 673,9 млрд рублей.

Отраслевая структура валового регионального продукта области по видам экономической деятельности (2014 год):

· сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство -- 5,5 %

· рыболовство, рыбоводство -- 0,1 %

· добыча полезных ископаемых -- 1,5 %

· обрабатывающие производства -- 22,8 %

· производство и распределение электроэнергии, газа и воды -- 6,1%

· строительство -- 20,6 %

· оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования -- 11,2 %

· гостиницы и рестораны -- 0,7 %

· транспорт и связь -- 14,0 %

· финансовая деятельность -- 0,2 %

· операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг -- 8,0 %

· государственное управление и обеспечение военной безопасности, обязательное социальное обеспечение -- 3,6 %

· образование -- 1,8 %

· здравоохранение и предоставление социальных услуг -- 3,1 %

· предоставление прочих коммунальных социальных и персональных услуг -- 0,8 %

В 2014 году в Ленинградской области был достигнут рекордно высокий для региона объём инвестиций в основной капитал 330 млрд рублей. Это связано с завершением реализации двух крупных инвестиционных проектов: строительство газопровода «Северный поток» (Nord Stream) ОАО «Газпром» и строительство нефтеналивного терминала «Балтийская трубопроводная система-2» в Усть-Луге ОАО АК «Транснефть», а также других крупных инфраструктурных проектов.

В 2013 году уровень инвестиций составил 235,4 млрд рублей, что составляет 69,5 % по отношению к уровню инвестиций 2012 года. В ближайшие годы инвестиционная активность в регионе будет связана с реализацией стратегических проектов -- в портах Усть-Луга и Приморск, а также с реализацией проекта по строительству замещающих мощностей -- Ленинградская АЭС-2, комплекса наливных грузов ОАО «Роснефтьбункер», терминала по перевалке минеральных удобрений и контейнерного терминала в порту Усть-Луга. Кроме того, в Ленинградской области строятся высокотехнологичные предприятия, такие как производство газотурбинных установок высокой мощности в поселке Горелово Ломоносовского района.

В 2013 году создан Инвестиционный совет при губернаторе Ленинградской области, а также разработана и утверждена Инвестиционная стратегия Ленинградской области до 2025 года, определяющая основные направления развития в инвестиционной сфере. В мае 2013 года открыт фронт-офис по взаимодействию с инвесторами, который объединил на одной площадке ГКУ «Агентство экономического развития Ленинградской области» (ГКУ «АЭРЛО»), ОАО «Инновационное агентство Ленинградской области» («Леноблинновации») и представительство Агентства стратегических инициатив в Северо-Западном округе (АСИ). По состоянию на август 2014 года, на сопровождении во фронт-офисе находятся более 50 инвестиционных проектов, среди которых порядка 20 % составляют проекты с участием иностранного капитала. На инвестиционном портале в открытом доступе по адресу map.lenoblinvest.ru размещена Интегрированная региональная информационная система «Инвестиционное развитие территории Ленинградской области».

В Ленинградской области принят закон от 29.12.2012 г. № 113-оз «О режиме государственной поддержки организаций, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории Ленинградской области, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Ленинградской области», упрощающий процедуры получения инвесторами режима наибольшего благоприятствования при реализации инвестиционных проектов на территории Ленинградской области. По закону при вложениях от 300 млн рублей инвесторы в течение 35 рабочих дней могут получить льготу -- 0 % по налогу на имущество и 13,5 % по налогу на прибыль. Для организаций, осуществляющих вложения на территории Лодейнопольского, Подпорожского и Бокситогорского муниципальных районов снижен минимальный порог инвестиций до 50 млн рублей, на объём инвестиций от 50 до 300 млн рублей включительно предоставлено право в течение 16 последовательных кварталов применять налоговые льготы в рамках режима государственной поддержки инвестиционной деятельности.

В 2014 году принят областной закон от 28.07.2014 № 52-оз «О мерах государственной поддержки создания и развития индустриальных парков Ленинградской области», согласно которому управляющим компаниям, реализующим проект по созданию индустриального парка в Ленинградской области, будут предоставляться льготы по налогу на прибыль, налогу на имущество, а также по аренде земельного участка.

В сентябре 2012 года Ленинградская область в числе первых регионов Российской Федерации подписала соглашение с АНО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов» (АСИ), в рамках которого была начата процедура внедрения Стандарта деятельности органов исполнительной власти по обеспечению благоприятного инвестиционного климата в Ленинградской области (региональный инвестиционный стандарт). В январе 2014 года Ленинградская область стала первым регионом Северо-Западного федерального округа, где полностью завершена процедура внедрения регионального инвестиционного стандарта.

В 2014 году комитетом экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области был разработан Стандарт деятельности муниципальных органов власти по обеспечению благоприятного инвестиционного климата в пилотных районах Ленинградской области (муниципальный инвестиционный стандарт). До конца 2014 года планируется внедрение муниципального инвестиционного стандарта в Сланцевском и Гатчинском муниципальных районах, а также в Сосновоборском городском округе.

Промышленность

Основой экономического потенциала Ленинградской области является промышленное производство. Промышленность региона имеет глубоко диверсифицированную структуру. На долю области приходится 38,8 % общероссийского производства натурального чая; 15,1 % -- папирос и сигарет; 14,8 % -- картона; 12,5 % -- бумаги; 8,9 % -- целлюлозы; 5,3 % -- легковых автомобилей; 9,1 % -- первичной переработки нефти.

Добыча полезных ископаемых занимает 1,6% в структуре отгруженной продукции промышленного комплекса области. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по добыче полезных ископаемых в 2014 году составил 12 321 млн руб., или 95,8% к уровню 2013 года в действующих ценах. Наиболее крупными предприятиями в сфере добычи полезных ископаемых являются: ЗАО «ЛСР-Базовые материалы Северо-Запад» , ЗАО «Каменногорский комбинат нерудных материалов», ЗАО «Гавриловское карьероуправление», ЗАО «Каменногорское карьероуправление», ООО «Цементно-бетонные изделия», ЗАО «Выборгское карьероуправление», ОАО «Кампес», ЗАО «Гавриловское карьероуправление», ООО «Щебсервис». Основные виды выпускаемой продукции - нерудные строительные материалы (щебень, гравий, песчано-гравийные смеси, щебеночно-гравийные смеси, глины).

В структуре отгруженной продукции промышленных предприятий Ленинградской области обрабатывающие производства составляют 84%. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг обрабатывающих производств в 2014 году составил 364 630 млн руб., или 115,6% к уровню 2013 года в действующих ценах.

В состав агропромышленного комплекса Ленинградской области входит 526 крупных и средних предприятий различных форм собственности, из них 232 сельскохозяйственных предприятия, 17 комбикормовых заводов, 130 предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности, 147 предприятий рыбохозяйственного комплекса. Крупнейшими предприятиями региона являются: ООО «Галактика», ОАО «Комбинат «Волховхлеб», ООО «Мясокомбинат «Нейма», ОАО «Гатчинский хлебокомбинат», ОАО «Волховский комбикормовый завод», ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод», рыболовецкий колхоз «НЕВО», ЗАО «Кондитерское объединение «Любимый Край», ООО «Невские пороги», ООО «Крафт Фудс Рус», ЗАО «Птицефабрика Синявинская имени 60-летия Союза ССР», ОАО «Птицефабрика Северная», ЗАО «Птицефабрика Роскар».

Предприятия транспортного комплекса расположены в различных городах области. В Выборге находится одно из крупнейших судостроительных предприятий Северо-Запада России - ОАО «Выборгский судостроительный завод», во Всеволожске - сборочный автозавод «Ford Sollers», ООО «Гестамп Северсталь Всеволожск», в Тихвине располагается крупный вагоностроительных заводов России - ЗАО «Тихвинский вагоностроительный завод», в Тосно - один из крупнейших производителей дорожной и коммунальной техники Северо-Запада - ЗАО «Тосненский механический завод».

Центром производство кокса и нефтепродуктов на территории Ленинградской области является город Кириши, где расположен ведущий нефтеперерабатывающий завод области - ООО «ПО «Киришинефтеоргсинтез». Предприятие, по объему переработки нефти, входит в пятерку крупнейших заводов страны. ООО «ПО «Киришинефтеоргсинтез» производит все виды топлива, а также продукцию, пользующуюся большим спросом в нефтехимической и лакокрасочной промышленности, на предприятиях бытовой химии и в строительной индустрии. Основными видами выпускаемой продукции являются: бензины, дизельное топливо, керосины, кислород, мазуты, растворители.

В Ленинградской области развит комплекс химической промышленности, представленный следующими основными предприятиями: ООО «ПГ «Фосфорит» (производство минеральных удобрений, кормовых добавок), ОАО «Волховский химический завод» (производство товаров бытовой химии), ОАО «Химик» (производство растворителей), ООО «Интерфилл» (производство мыла; моющих, чистящих и полирующих средств; парфюмерных и косметических средств), завод по производству белковой оболочки для колбас и сосисок «Белкозин» в Луге.

Ведущими предприятиями - производителями резиновых и пластмассовых изделий являются ООО «Нокиан Тайерс» (завод по производству шин для легковых автомобилей), ООО «ПЕНОПЛЭКС Кириши» (производство теплоизоляционных плит из вспененного полистирола), ООО «НТЛ Упаковка» (полиэтиленовые пакеты, пленка, флексографическая печать).

Металлургическими предприятиями региона, а также предприятиями-производителями металлических конструкций (ОАО «РУСАЛ Бокситогорск», ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево», ООО «Тихвинский ферросплавный завод», ООО «Тихвинский машиностроительный завод», ООО «ПО Онима-Сталь») производятся глинозем, первичный алюминий, запасные части к тракторам, изделия из металла для дорожно-строительной техники и многое другое.

Наиболее крупными предприятиями машиностроения являются ЗАО «Приборостроитель» (средства защиты информации), ООО «Катерпиллар Тосно» (землеройно-транспортная техника, строительное оборудование, дизельные двигатели, энергетические установки), ОАО «ПЕЛЛА-МАШ» (стеклопластиковые лодках и катера), ООО «Хелкама Форсте Виипури» (холодильные витрины).Машиностроительные предприятия находятся в различных городах области. Во Всеволожске расположен сборочный автозавод «Ford», штамповочный завод по производству кузовных деталей компании «Gestamp Automocion», в Выборге -- судостроительный завод, в Гатчине -- завод «Буревестник», в Луге -- абразивный завод, в Тихвине располагается один из крупнейших вагоностроительных заводов России -- «ТСЗ «Титран-Экспресс».

Доля производства электрооборудования, электронного и оптического оборудования в общем объеме отгруженной продукции региона составляет 1,2%. Основными предприятиями региона - ОАО «Невский завод «Электрощит», ООО «НПФ «Свит», Северо-Западный производственный комплекс - филиал ОАО «Объединенные электротехнические заводы» (СЗПК - филиал ОАО «ЭЛТЕЗА») производятся следующие виды продукции: технические средства для систем железно-дорожной автоматики и телемеханики, электрические распределители и регулирующая аппаратура, электродвигатели, генераторы, трансформаторы, радио- и телевизионная передающая аппаратура и иная продукция.

Текстильное, швейное производство, производство изделий из кожи представлено следующими предприятиями - производителями: ОАО «Узор», ЗАО «Волховчанка», ООО «Комацо» (ткани, трикотажные и швейные изделия), ОАО «Сланцевский завод «Полимер» (производство резиновой обуви) и ЗАО «Новоладожская кожгалантерейная фабрика» (кожгалантерейные изделия).

Электроэнергетика представлена всеми основными её типами: ядерной энергетикой, тепловой электроэнергетикой и гидроэнергетикой. Доля энергетики в общем объеме продукции региона составляет 14,3%. Энергетика региона представлена всеми её основными типами - атомной, теплоэлектрической, гидроэлектрической. Объем произведенной электроэнергии в 2014 году составил 38,1 млрд кВт-ч, или 112,6% к уровню 2013 года, тепловой энергии - 222,6 млн Гкал, или 104,8%. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2014 год составил 108,3 млрд руб., или 116,5% к уровню 2013 года в действующих ценах.^[50] Крупнейшие предприятия: филиал ОАО «Концерн Росэнергоатом» «Ленинградская атомная станция» в Сосновом Бору, филиал ОАО «Оптовая генерирующая компания № 2» «Киришская ГРЭС», филиал «Невский» ОАО «Территориальная генерирующая компания № 1», ОАО «Ленэнерго», ОАО «Ленинградская областная управляющая электросетевая компания», ЗАО «Газпром межрегионгаз Санкт-Петербург», ОАО «Гатчинагаз». В Киришах и Кировске -- крупныетеплоэлектростанции. На реках Вуокса, Свирь, Волхов построены небольшие гидроэлектростанции.

Лесной комплекс сохраняет важное место в экономике Ленинградской области. Лесная и деревообрабатывающая промышленность развита во многих районах Ленинградской области. Крупные леспромхозы расположены в основном на востоке области. В Гатчине, Приозерске и Волхове расположены ведущие мебельные фабрики региона. В Бокситогорском районе находится крупнейшее лесоперерабатывающее предприятие в России - ООО «ММ-Ефимовский». Крупнейшими предприятиями - производителями целлюлозы, бумаги и картона являются ОАО «Санкт-Петербургский картонно-полиграфический комбинат», ЗАО «Интернешнл Пейпер», ОАО «Выборгская целлюлоза», ОАО «Сясьский целлюлозно-бумажный комбинат».

...