Регулирование оценочной стоимости недвижимости в ХМАО-Югре

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Организация процесса оценки объекта недвижимости

1.1 Основные принципы оценки объектов недвижимости

1.2 Цель оценки и виды стоимости объектов недвижимости

1.3 Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Глава 2. Регулирование оценочной стоимости недвижимости в хмао-югре

2.1 Сущность государственного регулирования оценочной деятельности

2.2 Нормативно правовое регулирование процессов оценки

2.3 Меры по развитию рынка недвижимости, осуществляемые органами государственной власти ХМАО - Югры

2.4 Анализ рынка недвижимости ХМАО - Югры

Заключение

Список использованной литературы

Приложения



Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси в целом и в ХМАО-Югре в частности, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политикоправовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в ХМАО - Югре становится весомой составляющей и экономики региона, и национальной российской экономики в целом. В современных условиях эффективное управление имуществом невозможно без применения специальных методов анализа и расчета стоимости объекта, участвующего в определенной сделке. Приватизация, оформление арендных отношений, залог, осуществление взаиморасчетов с инвесторами и другие сделки подразумевают проведение денежной оценки объекта. При этом эффективность управления объектом зависит от того, насколько адекватно и достоверно определена его стоимость. Именно поэтому оценка как профессиональная деятельность становится все более востребованной.

Оценка представляет собой одно из важнейших направлений рыночной инфраструктуры. Основой развития явилась потребность в разрешении имущественных споров, поскольку в них требовалось выяснение объективной стоимости того или иного имущественного блага .

В настоящее время остро стоит вопрос профессионального определения стоимости, например, предприятий, правильного исчисления налогооблагаемой базы, кредитных организаций и др. Введение налога на недвижимость по рыночной стоимости приведет к тому, что деятельность оценщиков коснется каждого собственника жилья.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. недвижимость оценочный стоимость власть

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

* определение проблемы по оцениваемому объекту;

* изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

* сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.



1. Организация процесса оценки объекта недвижимости

1.1 Основные принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости объединяют в 4 группы:

1. Принципы пользователя.

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Рассмотрим каждую группу принципов.

Принцип пользователя:

· принцип полезности. Заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он

полезен какому-либо инвестору и может быть использован для реализации определенных функций;

· принцип замещения. Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности;

· принцип ожидания -- лежит в основе доходного подхода и стоимость объекта приносящего доход определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта и суммы ожидаемой от его перепродажи (реверсия).

Принципы, связанные с объектами недвижимости:

· принцип остаточной продуктивности земли. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность и земля имеет остаточную стоимость и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия: оплаты труда, капитала, затрат на управление. Чем больше остаточная стоимость, тем ценнее земля;

· принцип вклада. В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Например, затраты на ремонт квартиры увеличивают стоимость квартиры на значительно большую величину, чем затраты на ремонт. Принцип используется в затратном подходе и для разделения устранимого и неустранимого износа;

· принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Увеличение инвестиций производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли до определенного предела, после которого прибыль становится меньше, чем прирост инвестиций, т. е. последующие дополнительные вложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объект недвижимости;

· принцип оптимальных величин. При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная величина объекта недвижимости данного типа;

· принцип оптимального разделения имущественных прав (для увеличения общей стоимости объект недвижимости).

Разделение бывает:

- физическое (подвал, этаж, поверхность земли, недра и т.п.);

- по времени владения (аренда, пожизненное владение);

- разделение совокупности имущественных прав собственности (права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения, хозяйственного ведения, право ограниченного пользования);

- разделение имущественных прав среди участников (совместная аренда, товарищество, опцион).

Принципы, связанные с рыночной средой:

· принцип зависимости от факторов. К основным факторам относят местоположение и близость объект недвижимости к развитой инфраструктуре. Два этих фактора в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольше влияние на стоимость объекта недвижимости;

· принцип соответствия строительным, архитектурным нормам и правилам. Соответствие означает: в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг предлагаемых объектов недвижимости отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и, следовательно, изменяются стандарты соответствия;

· принцип спроса и предложения. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта недвижимости;

· принцип конкуренции. Оценщик должен прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при проведении оценки объекта недвижимости;

· принцип изменения. Зарождение, рост, стабильность, упадок.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Наилучшим и наиболее эффективным в использовании называют вариант удовлетворяющий 4 критериям:

· соответствие всем правовым требованиям и ограничениям.

Нормы:

- землепользования;

- регулирующие пользование недрами;

- санитарно-эпидемиологические;

- пожарной безопасности;

- охраны атмосферного воздуха;

- регулирующие использование жилой недвижимости;

- регулирующие использование недвижимости отнесенной к

категории лечебно-оздоровительной местности, особо охраняемой природной территории;

- нормы использования памятников истории и культуры;

- нормы градостроения, строительства и зонирования;

· физическая возможность -- соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых относят:

местоположение, размеры, геометрическая форма, рельеф, характер почв, наличие или отсутствие растительности, водоемов;

· экономическая осуществимость- возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на вложенные средства;

· максимальная продуктивность объекта недвижимости -- обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

1.2 Цель оценки и виды стоимости объектов недвижимости

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255 утверждены Федеральные стандарты «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки, представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки -- наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.3 Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Чем стоимость отличается от цены? Стоимость не равна затратам, т. к. учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов. Например, затраты на строительство дома в престижном районе и в пригороде одинаковы, но стоимость различна. Цена определяется суждениями двух конкретных людей (покупателя и продавца), а стоимость объекта недвижимости определяется рынком. При одной и той же стоимости объект недвижимости может быть продан по самым различным ценам.

Макроэкономические факторы:

· исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе;

· объем и структура нового строительства и реконструкции;

· факторы миграции;

· правовые и экономические условия сделок;

· уровень и динамика инфляции;

· курс доллара и его динамика;

· различия в динамике цен на товары, услуги и условиях оплаты труда;

· темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей»;

· развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы:

· местонахождение объекта: хорошие подъездные пути, близость или удаленность железной дороги; близость или удаленность к остановочному комплексу, близость или удаленность к центру города и т. д.;

· архитектурно-конструктивные решения проекта. Недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, должна быть хорошо спланирована, должен быть хороший внешний вид;

· планировочные решения проекта. Оценщик должен сделать заключение соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено;

· наличие коммунальных услуг: наличие газа, воды, электричества;

· надежность и качество снабжения должны быть проверены при оценке. Если коммуникации не подведены, то необходимо подсчитать расходы на их подключение;

· состояние здания. Покупатель вычитает затраты на ремонт здания из стоимости сделки. Но если требуется только косметический ремонт, то данный фактор будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости;

· объем оцениваемых имущественных прав: если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он пожелает узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. Следовательно, оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности; если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход и покупатель должен получить представление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату;

· экологические факторы. В обязанности оценщика входит выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-эпидемиологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального исследования обнаружены различные виды загрязнений. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в обязанности оценщика.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды устанавливается методами, которые используются для определения амортизации;

· наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданием. Если машины и оборудование используются в основном для промышленных и коммерческих целей, то данное оборудование оценивается отдельно от здания;

· факторы спроса и предложения. Полезность -- способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима ограниченность предложения. Спрос -- то количество товаров, которые покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени. Предложение -- то количество товаров, которое продавцы могут и способны представить для продажи. Дефицитность -- спрос создает стоимость только тогда, когда ограниченно предложение.



2. Регулирование оценочной стоимости недвижимости в Хмао-Югре

2.1 Сущность государственного регулирования оценочной деятельности

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков.

Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков; аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности; утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности; сертификация услуг; страхование гражданской ответственности оценщиков.

Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Лицензирование оценочной деятельности осуществляют Мингосимущество России и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, определяемые в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации (далее именуются -лицензирующие органы).

Лицензия на право оценки предприятий (бизнеса) предоставляет лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем видам оценочной деятельности. При этом оценочная деятельность, лицензия на осуществление которой выдана Мингосимуществом России, может осуществляться на всей территории Российской Федерации. Оценочная деятельность, лицензия на осуществление которой выдана лицензирующим органом субъекта Российской Федерации, может осуществляться на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. На территории иных субъектов Российской Федерации такая деятельность может осуществляться в соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком регистрации лицензий, выданных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территориях иных субъектов Российской Федерации.

Для получения лицензии ее соискатель должен, в частности, представить документы, подтверждающие прохождение аттестации по указанным в лицензии видам оценочной деятельности сотрудниками соискателя (для юридического лица), или собственных таких документов (для индивидуального предпринимателя).

Аттестация специалистов по оценке стоимости призвана обеспечить: контроль знаний специалистов в области оценочной деятельности; должную ответственность специалиста а области оценочной деятельности за результаты его работы; контроль качества подготовки специалистов учебными заведениями.

Аттестаты выдаются на осуществление следующих видов оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов; оценка предприятий (бизнеса). Аттестат на оценку бизнеса дает право его обладателю выполнять оценку по всем видам оценочной деятельности.

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки.

Единая система стандартов оценки, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, должна обеспечивать:

нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке стоимости;

четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам;

унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки;

воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг;

определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке;

создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг.

Единая система стандартов оценки включает следующие основные стандарты:

организационно-методические положения;

оценка недвижимого имущества;

оценка машин, оборудования и транспортных средств;

оценка интеллектуальной собственности:

оценка стоимости предприятия (бизнеса);

Система стандартов защищает интересы и прав потребителей при взаимодействии с оценщиками с одной стороны и обеспечивает защиту оценщиков от необоснованных претензий с другой.

Сертификация услуг оценщиков стоимости является добровольной. В настоящее время в Российской Федерации зарегистрированы три системы добровольной сертификации услуг по оценке. Сертификация является механизмом контроля соблюдения стандартов, положений и правил оценочной деятельности, механизмом защиты прав потребителей.

Обеспечение взаимодействия и координации деятельности органов государственной власти по вопросам оценочной деятельности является необходимым условием эффективного государственного регулирования рынка оценки. Для реализации этой задачи в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999г. № 932 Мингосимуществом России создан Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации:

обеспечивает взаимодействие федеральных органов исполнительной власти по вопросам оценочной деятельности;

готовит предложения по совершенствованию законодательных и иных нормативно-правовых актов в области регулирования оценочной деятельности;

предварительно рассматривает проекты рекомендаций законодательным и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации по вопросам принятия законодательных и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность;

рассматривает и высказывает мнение по представляемым на утверждение Министру государственного имущества Российской Федерации проектам инструкций и методических материалов, обязательных для применения органами, лицензирующими оценочную деятельность;

проводит анализ практики применения действующего законодательства и ведомственных актов, а также предложений заинтересованных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, организаций и граждан по вопросам, относящимся к компетенции Совета;

инициирует проведение исследований по вопросам оценочной деятельности;

Для разработки и/или экспертизы нормативно-методических документов при Межведомственном совете создаются рабочие группы.

2.2 Нормативно правовое регулирование процессов оценки

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:

Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.

Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.

Ст. 5. Объекты оценки.

Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.

Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статье предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям при из использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» представлены следующие статьи:

Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.

Ст. 10. Обязательные требования к договорам.

Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.

Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

Ст. 14. Права оценщика.

Ст. 15. Обязанности оценщика.

Ст. 16. Независимость оценщика.

Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков.

В составе третьей главы «Регулирование оценочной деятельности» представлены следующие статьи:

Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

Ст. 19. Функции уполномоченных органов.

Ст. 20. Стандарты оценки.

Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.

Ст. 22. Саморегулируемые организации.

Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.

Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.

В составе четвертой главы «Заключительные положения» представлены следующие статьи:

Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.

Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основан в первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.

В Гражданском кодексе РФ в ст. 130 приводится следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Специалисты в области оценки недвижимости подвергают критике продолжение этой формулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В этом тексте основой определения недвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличие государственной регистрации существования, которой не оспаривается, но не совсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Это несоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложению этих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положений налогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости.

При выполнении оценки очень важно иметь четкое, обоснованное представление о праве собственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показывает частое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, эта ситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», где сказано: «...собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» Сервитут -- важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут». В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство.

На основании Гражданского кодекса РФ известно, что «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса».

В случае определения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуются законодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании предприятия, разработке проекта.

Крайний случай ограничений - это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГКРФ следующим образом: «в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…». Положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государственную собственности имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков….».

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможно лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ, «при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка…. В т.ч. упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

2.3 Меры по развитию рынка недвижимости, осуществляемые органами государственной власти ХМАО-Югры

Органы государственной власти автономного округа в целях развития рынка недвижимости проводят следующие меры:

1) предоставляют субсидии на строительство или приобретение жилых помещений;

2) разрабатывают, утверждают и реализуют государственные программы автономного округа по улучшению жилищных условий для категорий граждан, установленных настоящим Законом и другими законами автономного округа;

3) взаимодействуют с кредитными организациями в целях получения гражданами льготных кредитов;

4) осуществляют иные меры по развитию рынка недвижимости в автономном округе в соответствии с законодательством.

Органы местного самоуправления муниципальных образований автономного округа участвуют в процессах развития рынка недвижимости в соответствии с федеральным законодательством, настоящим Законом, иными законами и нормативными правовыми актами Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также решениями органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

1. В автономном округе приняты государственные программы направленыные на улучшение жилищных условий следующих категорий граждан:

1) граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания;

2) молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

3) граждан из числа коренных малочисленных народов, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

4) граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и желающих приобрести жилое помещение на условиях кредитования;

5) граждан, состоящих на учете в органах местного самоуправления муниципальных образований Ханты-Мансийского автономного округа -Югры в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

6) граждан, до 1995 года вселившихся в помещения, находящиеся в строениях, расположенных в границах населенных пунктов автономного округа (в том числе в случаях, когда указанные строения расположены на земельных участках, относящихся к производственным зонам, зонам инженерной и транспортной инфраструктур, за исключением строений, установленных на земельных участках, относящихся к частным домовладениям, а также на садовых, огородных и дачных участках) и не отнесенных в соответствии с положениями статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям, проживающих в этих помещениях в настоящее время, а также членов семей указанных граждан, проживающих совместно с ними в настоящее время, при условии отсутствия у таких граждан и членов их семей жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности или занимаемых ими на основании договоров социального найма на территории Российской Федерации;

7) молодых ученых, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляющих научную деятельность на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры;

8) молодых учителей государственных образовательных организаций автономного округа и муниципальных образовательных организаций, реализующих образовательные программы начального, общего, основного общего и среднего (полного) общего образования, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающих на территории автономного округа не менее пяти лет, имеющих педагогический стаж работы не менее одного года, получивших субсидию на первоначальный взнос при ипотечном кредитовании;

9) лиц, замещающих государственные должности автономного округа, государственных гражданских служащих автономного округа, работников государственных учреждений автономного округа, работников иных органов, денежное содержание которых полностью осуществляется за счет средств бюджета автономного округа (включая учителей, врачей, молодых инженеров), нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также сотрудников и работников органов внутренних дел автономного округа, Государственной противопожарной службы по автономному округу, вставших на учет по улучшению жилищных условий до 1 марта 2005 года по месту службы и уволенных до 31 декабря 2011 года по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющих стаж службы в учреждениях автономного округа не менее 10 лет;

10) граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории автономного округа.

Выдаются в округе субсидии разным категориям граждан:

1.Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и приобретающим в собственность жилые помещения на территории автономного округа, соответствующие санитарно-техническим требованиям и пригодные для постоянного проживания, расположенные на земельных участках, относящихся к зонам жилой застройки, за исключением садовых, огородных и дачных участков, из бюджета автономного округа может производиться компенсация части процентной ставки в случаях:

1) заключения кредитного договора с кредитным учреждением на получение целевых денежных средств в связи с приобретением жилого помещения на территории автономного округа;

2) заключения договора о покупке, строительстве жилого помещения на территории автономного округа с рассрочкой платежа.

2. Гражданам, определенным в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, также могут предоставляться субсидии на оплату первоначального взноса в связи с заключением договоров покупки, строительства жилых помещений на территории автономного округа.

3. Размер и порядок предоставления компенсации части процентной ставки, а также субсидий на оплату первоначального взноса устанавливаются государственной программой автономного округа и иными нормативными правовыми актами автономного округа.

4. Не допускается приобретение жилых помещений в домах (за исключением случаев приобретения жилых помещений участниками подпрограмм "Обеспечение жильем граждан, выезжающих из Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в субъекты Российской Федерации, не относящиеся к районам Крайнего Севера и приравненным к ним местностям" и "Обеспечение жильем молодых семей в соответствии с федеральной целевой программой "Жилище" на 2011 - 2015 годы"), срок эксплуатации которых на дату заключения договора купли-продажи жилого помещения превышает 15 лет с момента введения его в эксплуатацию. В случаях приобретения жилых помещений в домах деревянного исполнения срок их эксплуатации на дату заключения договора купли-продажи жилого помещения не должен превышать семи лет.

Выдаются субсидии на строительство или приобретение жилых помещений, предоставляемые государственным гражданским служащим автономного округа, работникам государственных учреждений автономного округа, сотрудникам и работникам органов внутренних дел автономного округа, Государственной противопожарной службы по автономному округу

. 1.Нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам, замещающим государственные должности автономного округа, государственным гражданским служащим автономного округа, работникам, осуществляющим иную деятельность в органах государственной власти автономного округа, работникам государственных учреждений автономного округа, иных органов, денежное содержание которых осуществляется за счет средств бюджета автономного округа (включая учителей, врачей, молодых инженеров), а также сотрудникам и работникам органов внутренних дел автономного округа, Государственной противопожарной службы по автономному округу, вставшим на учет по улучшению жилищных условий до 1 марта 2005 года по месту службы и уволенным до 31 декабря 2011 года по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющим стаж службы в учреждениях автономного округа не менее 10 лет, за счет средств бюджета автономного округа могут предоставляться субсидии на строительство или приобретение жилых помещений

2. По выбору граждан, указанных в пункте 1 настоящей статьи, субсидии могут быть использованы для:

1) приобретения готового жилого помещения;

2) финансирования строительства жилых помещений.

3. Порядок и условия предоставления субсидий на строительство или приобретение жилых помещений устанавливаются:

1) Губернатором Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в соответствии с Законом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "О государственной гражданской службе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" - лицам, замещающим государственные должности автономного округа, государственным гражданским служащим автономного округа;

2) Правительством Ханты-Мансийского автономного округа - Югры - работникам, осуществляющим иную деятельность в органах государственной власти автономного округа, работникам государственных учреждений автономного округа, работникам иных органов, денежное содержание которых осуществляется за счет средств бюджета автономного округа, а также сотрудникам и работникам органов внутренних дел автономного округа, Государственной противопожарной службы по автономному округу, вставшим на учет по улучшению жилищных условий до 1 марта 2005 года по месту службы и уволенным до 31 декабря 2011 года по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющим стаж службы в учреждениях автономного округа не менее 10 лет.

За счет средств бюджета автономного округа могут предоставляться жилищные субсидии на строительство или приобретение жилых помещений в выбранном для дальнейшего проживания субъекте Российской Федерации следующим категориям граждан, выезжающих из Ханты-Мансийского автономного округа - Югры:

1) инвалидам I и II групп независимо от степени ограничения к трудовой деятельности, инвалидам с детства, семьям, имеющим детей-инвалидов, не менее 10 лет постоянно проживающим на территории автономного округа, не имеющим жилых помещений в других субъектах Российской Федерации и не получавшим жилищные субсидии на эти цели;

2) пенсионерам по старости, постоянно проживающим на территории автономного округа, имеющим общую продолжительность стажа работы в автономном округе не менее 15 календарных лет, не имеющим жилых помещений в других субъектах Российской Федерации и не получавшим жилищные субсидии на эти цели;

3) гражданам, выезжающим из населенных пунктов, находящихся на территории автономного округа и закрывающихся в соответствии с решениями органов государственной власти автономного округа.

2. Порядок предоставления жилищных субсидий из бюджета автономного округа гражданам, выезжающим на постоянное место жительства за пределы автономного округа, определяется Правительством автономного округа.

3. За счет средств федерального бюджета жилищные субсидии (единовременные социальные выплаты) на приобретение или строительство жилых помещений в населенных пунктах субъектов Российской Федерации, находящихся за пределами районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, могут предоставляться следующим категориям граждан:

1) гражданам, прибывшим в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности не позднее 1 января 1992 года, имеющим общую продолжительность стажа работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 календарных лет, не имеющим других жилых помещений на территории Российской Федерации за пределами районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей или нуждающимся в улучшении жилищных условий и не получавшим субсидий на эти цели;

2) инвалидам I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья и стаж работы которых составляет менее 15 календарных лет;

3) инвалидам с детства, родившимся в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях или за пределами указанных районов и местностей (в случае, если на дату рождения местом жительства их матерей являлись районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности) и прожившим в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 календарных лет.

Граждане, указанные в настоящем пункте, также имеют право на приобретение жилых помещений в населенных пунктах автономного округа, имеющих более благоприятные природно-климатические условия и относящихся к местностям, приравненным к районам Крайнего Севера в соответствии с федеральным законодательством.

Порядок предоставления средств федерального бюджета на жилищные субсидии гражданам, выезжающим или выехавшим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, утверждается Правительством Российской Федерации

1. За счет средств федерального бюджета жилищные субсидии (единовременные социальные выплаты) на приобретение жилых помещений предоставляются гражданам, выезжающим из закрывающихся населенных пунктов в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, не имеющим иных жилых помещений на территории Российской Федерации или нуждающимся в улучшении жилищных условий и не получавшим субсидий на эти цели, проживающим по месту жительства в указанных населенных пунктах. Жилищные субсидии гражданам предоставляются в соответствии с Федеральным законом "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из закрывающихся населенных пунктов в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях".Порядок предоставления жилищных субсидий гражданам, выезжающим из закрывающихся населенных пунктов в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, устанавливается Правительством Российской Федерации.

2.4 Анализ рынка недвижимости ХМАО-Югры

Вопреки трудному климату Ханты-Мансийский автономный округ -- Югра остается одним из самых дорогих рынков недвижимости в России. Жилье здесь -- наиболее ликвидный актив, а цены на квартиры в Сургуте, Нефтеюганске и столице округа Ханты-Мансийске выше, чем во многих городах - «миллионниках.

В Хмао-Югре рынок очень подвижный, но основная активность сосредоточена в региональном центре. Другие города в этом отношении не столь успешны. Кроме Ханты-Мансийска, есть еще Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск. Поэтому рынок полицентричен, его развитие идет достаточно равномерно. А цены комнат и квартир (как и ставки аренды) выше Ханты-Мансийских.

Обеспеченность жильем в ХМАО-Югре составляет 19,6 кв.м на человека -- ниже, чем в среднем по России. Этот показатель постепенно растет, но и численность населения в округе увеличивается быстрее, чем в РФ в целом, -- за счет рождаемости и притока экономически активных людей. Кроме того, два-три года назад жилищное строительство пережило некоторую стагнацию. Это было связано с отсутствием крупных участков под застройку. Большинство земель вокруг муниципалитетов закреплено за лесным фондом. Их перевод требует времени, потому что осуществляется через Правительство РФ.

В последние годы были проведены работы по утверждению схемы градпланирования и правил землепользования и застройки, земля предоставляется девелоперам только через торги, в аренду на инвестиционных условиях.

Два года подряд в округе сдавали в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья (в 2015 году ввод достиг 1?044?000 кв.м). Сейчас весь жилой фонд Югры превышает 31 млн кв.?м. В Сургуте возводят целые микрорайоны, быстро идет квартальная застройка окружной столицы. На новых территориях можно будет расселить 70?000 жителей -- фактически второй Ханты-Мансийск. Но рынку все-таки далеко до насыщения. Цены остаются на высоком уровне даже в летние месяцы.

По итогам анализа рынка недвижимости субъекта РФ Ханты-Мансийский Автономный округ - Югра на 25.01.2016 г. самая высокая стоимость на жилую недвижимость региона наблюдается в городе Сургут, а самая низкая в городе Радужный. В 7 городах области наблюдалось повышение цен на квартиры, при этом стоимость недвижимости оставалась стабильной в 0 городах, и снижалась в 9. (Приложение № 1 )

За прошедшие пол года выявлено значительное понижение средней стоимости недвижимости (Стоимость 1 кв. м.) в регионе. При этом индекс составляет 593.65, что на 3.72% меньше, чем год назад.

...