Теория управления недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Негосударственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«Теория управления недвижимостью»

Выполнил студент 4 курса

заочной формы обучения

Менеджмент 7186/12-3

Дорофеева Виолетта Сергеевна

Москва, 2015г.



Вопрос 1. Сущность понятия «недвижимость»; объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности недвижимости как товара. Жизненный цикл объектов недвижимости

Сущность понятия «недвижимость»; объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

- долговечность объекта инвестирования;

- каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

- информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

- потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

- полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

- существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

- строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Особенности недвижимости как товара

Особенности недвижимости как товара разделяют на пару пунктов, а именно: включение в себя классификации неких объектов и определение факторов, которые характеризуют его привлекательность. Интересная штука жилье: неоднородное, долговечное, недвижимое, дорогое, и имеет высокие издержки переезда.

Условно разделим жильё на пять видов характерных особенностей, что, собственно, и отличают его от других видов товаров.

1. Жилой фонд разнородный - имеет различные параметры, размещение, размеры, год постройки, отделка, планировка, коммунальные удобства.

2. Жильё - это недвижимость, и перемещать его из одного места в совершенно другое почти что нереально;

3. Жильё является долговечным (к примеру, как бытовки из метала) - они могут прослужи вплоть до нескольких десятков лет;

4. Жильё товар дорогой - что бы заполучить такое среднестатистической семье, им понадобится немалая сумма в долг;

5. Издержки переезда, также, сложно достигаемая цель - имеется в виду эмоциональное состояние человека.

Разнообразный набор характеристик и услуг - это и есть значение словосочетания «жилой фонд неоднороден». Эти характеристики принято делить на две группы: характеристики месторасположения и характеристики жилища. Второе, различают, в зависимости, от площади (квадратне метры) и расположения комнат (планировка), по качеству коммунального обслуживания - отопления, кондиционирования, канализации, электроснабжения, водопровода.

Исходя из того, что жильё недвижимо, особое значение имеет место его расположения. Собственник, который решил продать квартиру в городе К., реализует одновременно и набор характеристик присущих той местности - доступ к работе, торговым помещениям, развлекательным комплексам. Еще одной немаловажной характеристикой является материальное благосостояние общественных услуг, таких как: детский сад, милиция и другие. Важно не забывать о качестве окружающей среды - чистый воздух, уровень шума. Подведем черту - продажа квартиры в городе К. не может быть отделима от того места, где она находится.

На счет неоднородности жилищного фонда. Берем во внимание различные размеры (площадь), качество жилья и его местоположение. Жилье ведь послужит намного дольше большинства иных товаров. Большинство экземпляров недвижимости служат более ста лет (будь то высотки или дачные бытовки). Распад происходит через время, но это достаточно долго и медленно. Обладатель может контролировать скорость износа путем вложения финансов в ремонт и техническое обслуживание. Улучшение этих пунктов повышает рыночную стоимость недвижимости. Если жилье долговечное - цену на рынке могут поднять до двух раз. Так же это влияет и на спрос, ведь при покупке будущий владелец оценивает свои финансовые возможности, и рассчитывает на хорошее техническое состояние, для поддержки его впредь. Также воздействует и на предложение, так как объект на протяжении долгого времени состоит на рынке в качестве ненового жилья.

Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел - рождение - зрелость - старение - смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная - проектная - строительства - эксплуатации - закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода - сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная - минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости -- коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание - работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания - обеспечить использование объекта по прямому назначению.

Ремонт - работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1-2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена - это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.

5. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат - либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса:

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса - торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий - материальной (физической), правовой (юридической) и экономической - жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.). Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.

Рис. 1. Этапы существования объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 2):

1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни- период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Рис. 2. Срок жизни здания или сооружения

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.



Вопрос 2. Функции и субъекты рынка недвижимости. Критерии сегментации рынка недвижимости. Особенности рынка земельных участков как объектов недвижимости

Функции и субъекты рынка недвижимости

Субъектами рынка недвижимости являются:

Покупатели (физические и юридические лица);

Инвесторы;

Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности: агентства оценщиков; риэлтерские фирмы; юридические фирмы; рекламные агентства; биржи недвижимости; страховые компании; аукционные фирмы; фондовые биржи; конкурсные комиссии; чековые инвестиционные фонды; комиссии по приватизации предприятий; банки (в т.ч. ипотечные) и др.

Государственные органы: бюро технической инвентаризации (ПИБ); комитеты по управлению имуществом (КУГИ); арбитражные суды; нотариальные конторы; налоговые инспекции; комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Функции рынка недвижимости

Основные функции рынка недвижимости:

установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Критерии сегментации рынка недвижимости.

Основные сегменты рынка недвижимости:

*в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

*в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

*в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

*в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

*первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему отлично воспроизведенные прогнозы Forex могут сделать Вас адски денежным.

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные , торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на :

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

п»ї

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Особенности рынка земельных участков как объектов недвижимости.

Земля - природная основа рынка недвижимости.

Свое начало деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права.

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…»

Отличительная черта движимого имущества - возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связанно.

Любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

Границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);

Установлены права собственности и иные вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

Данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

Объект недвижимой собственности - совокупность физических объектов и юридических прав на них.

Неотъемлемыми частями земельного участка могут быть:

Здания (сооружения) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;

Стационарные сооружения благоустройства территории участка;

Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка

Земельный участок -- часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения - здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

Единый объект недвижимости: земельный участок и все улучшения.

Вопрос 3. Рынок жилья, его современное развитие. Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности. Рынок торговых помещений

Рынок жилья, его современное развитие

На сегодняшний день рынок недвижимости в России расположился на такой ступени своего развития, которая способствует его перспективному расширению. При этом стоит отметить тот факт, что такой рынок недвижимости России, который мы видим сегодня начал формироваться еще в начале девяностых годов. А точнее с появлением тогда Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Сейчас человек уже начинает рассматривать недвижимость как некий объект возможной собственной инвестиционной деятельности, а не как объект первой необходимости для удовлетворения определенного рода потребностей. Так, например, это может быть жилье, офисы для собственных нужд и прочее. Некоторые люди, приобретая недвижимость, начинают сдавать её в аренду. Тем самым они получают прибыль от своего вложения средств. Именно от таких вложений во многом и зависит современное состояние рынка недвижимости в нашей стране.

Вообще на сегодняшний день на рынке недвижимости России особое место занимает именно жилищная сфера. Во многом это связано с тем, что именно жилью людей уделяется достаточно большое количество внимания в экономике нашей страны. Именно по качественным и количественным признакам жилого фонда вполне можно определить состояние уровня жизни жителей России. Также это может свидетельствовать об их неком достаточном благосостоянии. Так, например порядка 20% граждан нашей страны не довольны состоянием и уровнем содержания своего жилого фонда.

При этом, стоит отметить, что за последние три года значительно возросло количество жилых домов. Это свидетельствует о регулярном приращении темпов возведения зданий. Так, например, только за прошлый год весь жилой фонд России был увеличен приблизительно на 8 - 9% от общего объема фонда. В основном такой прирост происходит за счет строительства жилья по специализированным целевым федеральным или же региональным программам. Отмечается даже тот факт, что сегодняшний спрос незначительно, но превышает предложение. Данная картина складывается в свете развития именно таких программ, а также в связи с повышением общего уровня благосостояния жителей нашей страны. Но помимо этого, здесь еще присутствует и регулярное выбытие части жилого фонда. Выбраковывается в основном старое, ветхое и непригодное для проживание жильё. Чаще всего оно направляется на капитальную реконструкцию или же совсем под снос.

Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают договора аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Классификация офисных помещений зависит от специфики локального рынка недвижимости, поэтому не является жесткой. Выделяют следующие три основных сектора:

Первый Сектор -- престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок торговых помещений.

Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз.

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:

масштаб объекта (региональный, окружной, районный);

товарная специализация (смешанные; универсальные (все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные);

основной потребитель;

инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);

расположение;

архитектура и отделка, планировочные решения;

паркинг;

управление зданием, охрана.

Удельная цена одного квадратного метра и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.

Помимо класса помещения, месторасположения, при выборе торгового помещения первоначально анализируются покупательские потоки, средний чек и все, что с этим связано, конкурентное окружение.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности.

В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рывка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Экономическое развитие страны и сибирского региона требует соответствующей инфраструктуры в виде производственных помещений, складов и торговых площадей. Поэтому к рынку коммерческой недвижимости высок интерес инвесторов, застройщиков и риэлтеров



Вопрос 4. Обязательные случаи оценки стоимости недвижимости. Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание. Отчет об оценке и его содержание. Стоимость и цена объектов недвижимости. Виды стоимости недвижимости

Обязательные случаи оценки стоимости недвижимости

Перечень случаев обязательной оценки определен статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представляем следующий перечень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Объекты федеральной, региональной, муниципальной собственности

Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке.

Это происходит в следующих случаях:

при продаже объекта или ином отчуждении;

в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в аренду;

при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

при использовании объекта в качестве предмета залога;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.

Возникновение спора о стоимости

В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки ее проведение независимым оценщиком является обязательным:

при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании;

для контроля за правильностью уплаты налогов - при спорах при исчислении налогооблагаемой базы;

в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба, наступившего в результате страхового случая;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества - при требовании одной или обеих сторон.

Другие случаи обязательной оценки

Здесь - все остальные случаи обязательной оценки, вытекающие из существующего на сегодняшний день законодательства.

При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал акционерного общества имущества. Ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 № 208-ФЗ.

В случае выкупа акций акционерным обществом по требованию акционеров. Ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 № 208-ФЗ.

В случае оплаты либо увеличения неденежным вкладом доли участника общества с ограниченной ответственностью на сумму более двухсот МРОТ. Ст. 15 п.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.12.98 № 14 - ФЗ.

В случае внесения паевого взноса в производственных кооперативах, превышающего двести пятьдесят МРОТ. Ст. 10 ФЗ «О производственных кооперативах» от 08.05.98 № 41 - ФЗ.

При выставлении на продажу Агентством по реструктуризации кредитных организаций активов или бизнеса кредитной организации, или продаже (переводе) активов реструктурируемой кредитной организации. Ст. 18, 19, 20 ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций» от 08.07.99 № 144 - ФЗ.

При продаже предприятия либо части имущества должника в период внешнего управления, при продаже имущества в ходе конкурсного производства. Ст. 110, 111, 130, 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127 - ФЗ.

В других случаях оценка, в т. ч. повторная, может быть проведена оценщиком на основании соответствующего определения суда или решения таможенных или налоговых органов. Ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135 - ФЗ.

Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание Отчет об оценке и его содержание

Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные ранее. Процесс оценки может быть разделен на 6 этапов:

1. Определение проблемы.

2. Составление плана и заключение договора на оценку.

3. Сбор и подтверждение информации.

4. Оценка недвижимости.

5. Согласование результатов оценки.

6. Отчет о результатах оценки.

1. Определение проблемы. На данном этапе осуществляется:

- идентификация объекта, т.е. выясняются его наименование, инвентарный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;

- выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке - весь комплекс имущественных прав или их часть;

- определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;

- формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение, что необходимо определять (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);

- ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов, как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используется, кто отвечает за их достоверность, кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества т.д.

2. Составление плана и заключение договора на оценку. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки». После чего заключается договор на проведение оценки.

В состав задач, решаемых на данном этапе, входят:

- предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;

- оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики т.д.;

- определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;

- составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

- непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими и конкретными;

- подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

- быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке;

- предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены несоответствия или отклонения от фактических значений;

- соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

4. Оценка недвижимости. На данном этапе, на основе информации полученной на предшествующем этапе, осуществляется собственно оценка недвижимости. Для получения более объективной оценки рекомендуется определять стоимость объекта недвижимости, применяя как можно большее число методов, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и, в связи с этим, результаты расчетов могут значительно различаться. Окончательный вывод оценщик делает на основании согласования результатов оценки, полученных различными методами.

5. Согласование результатов оценки. Результаты, полученные в трех подходах - сравнительном, доходном, затратном должны быть сведены в единую величину. Следует подчеркнуть, что согласование - это не механическое усреднение результатов оценки по различным методикам, а процесс, основанный на логических рассуждениях, выводах и решениях.

6. Отчет о результатах оценки. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передаст заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке. Тем не менее он должен содержать полную информацию с определением базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с недвижимостью, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки.

Стоимость и цена объектов недвижимости

Виды стоимости недвижимости.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

· рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

· потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

· инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

· страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

· замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

· восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

· залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

· ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

· для налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

· утилизационная -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

· действующего предприятия -- стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Вопрос 5. Принципы оценки стоимости недвижимости, основанные на представлениях пользователя. Принципы оценки стоимости недвижимости, связанные с объектами недвижимости. Принципы оценки стоимости недвижимости, связанные с рыночной средой

недвижимость сегментация нежилой рынок

Принципы оценки стоимости недвижимости, основанные на представлениях пользователя

Эта группа включает в себя следующие принципы: полезность, замещение, ожидание.

Полезность. Собственность обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической или потребительской функции, например, для работы промышленного предприятия, выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею

Итак, полезность - это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Замещение. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Ожидание. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость собственности, приносящей доход, определяется ожидаемой прибылью, а также размером средств от перепродажи. Однако, ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового аэропорта или автострады.

Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью

Принципы оценки стоимости недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы таблица 1

Группа	Принцип	Характеристика
Принципы пользователя недвижимого имущества	Полезности	Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу
	Замещения	Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью
Группа	Принцип	Характеристика
	Ожидания	Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью
Принципы, связанные с объектом недвижимости	Остаточной продуктивности	В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала
	Предельной продуктивности	В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек
	Вклад	Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
	Возрастающей и убывающей доходности	Закономерность об убывающей предельной производительности - т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
	Сбалансированности (пропорциональности)	Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость - составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
	Оптимальных величин	Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости
	Оптимального разделения имущественных прав	Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости
	Наиболее эффективного использования	Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования
Принципы внешней рыночной среды	Соответствие	Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка
	Зависимость	Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.
	Спрос и предложение	Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка
	Конкуренция	Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций
	Изменение	Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования	Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки*

Принципы оценки стоимости недвижимости, связанные с рыночной средой

Эта группа принципов включает: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость. Стоимость оцениваемого объекта зависит от множества факторов. Он, в свою очередь, влияет на стоимость других оцениваемых объектов, находящихся в данном регионе. Поэтому для более точного определения стоимости объекта необходимо исследование связей между его стоимостью и факторами, влияющими на нее.

Принцип соответствия определяет степень, в какой сам объект, его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей среде и потребностям рынка.

Предложение и спрос. На стоимость оцениваемых объектов большое влияние оказывает соотношение спроса и предложения. Однако, рынки собственности и особенно недвижимости несовершенны. Предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Конкуренция. Капитал движется туда, где возможна большая прибыль. Проникновение на высокодоходные рынки новых субъектов ведет в свою очередь к повышению предложения и снижению прибыли.

Изменение. Стоимость недвижимости постоянно меняется под воздействием внутренних факторов - таких, например, как износ, - а также окружающей среды. В связи с этим оценщики осуществляют оценку стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.

Вопрос 6. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости. Износ объектов недвижимости и методы его оценки. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости. Методы расчета восстановительной стоимости

Затратный подход - совокупность методов, определяющих стоимость на основании затрат, необходимых на создание объекта, аналогичного оцениваемому.

Стоимость имущества по затратному подходу определяется на основе восстановительной стоимости за вычетом всех видов накопленного износа: физического, функционального и внешнего.

Под восстановительной стоимостью имущества понимается полная стоимость затрат, которые понес бы собственник, если бы он должен был полностью заменить данное имущество на аналогичные новые объекты по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату оценки, включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, для импортируемых объектов - также таможенные платежи и т.д.

При оценке рыночной стоимости имущества по затратному подходу выделяют три вида износа:

- физический;

- функциональный;

- внешний (экономический).

Физический износ представляет собой уменьшение стоимости имущества вследствие постепенной утраты изначально заложенных при создании технико-экономических качеств под воздействием эксплуатации, природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ представляет собой уменьшение стоимости имущества, вызванное появлением новых технологий, материалов или технологических принципов, что приводит к избыточности капитальных затрат в существующее имущество, неполному его использованию, невозможности расширения или модернизации объектов.

Внешний (экономический) износ - форма износа, представляющая собой уменьшение стоимости имущества за счет экономической, политической, экологической обстановки как в регионе, так и непосредственно вблизи местонахождения объекта.

Затратный метод имеет ряд ограничений при оценке объектов с большим сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа. Кроме того, затратный подход не отражает в достаточной степени рыночных ожиданий от использования оцениваемым объектом. Поэтому уровень стоимости, определенный затратным методом, является одной из точек зрения при определении рыночной стоимости и используется в основном как дополнение или составляющая для вывода окончательной величины.

Основной акцент при определении рыночной стоимости собственности делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. Затратный метод остается как бы на втором плане. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости.

Для некоторой категории объектов собственности, не являющихся источником дохода, затратный подход, наоборот, является основным или даже единственным способом определения стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа.

...