Теория управления недвижимостью

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ представляет собой несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он обусловлен воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический (внешний) износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, экономический износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Эти виды износа образуют:

Накопленный износ = 1 - (1 - физический износ) * (1 - функциональный износ) * (1 - внешний износ).

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как разность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта.

Третий этап. Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

К достоинствам метода выделения относится следующее:

1) это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

2) метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроизводство инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества и т.п.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Она ежегодно определяется согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%. В конечном счете нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При оценке земель под объектами бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведенных улучшений, т.е. дорог, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка в нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и т.п., то их величина вычитается из стоимости земли

Применение сравнительного подхода к оценке стоимости земельных участков.

Применение сравнительного подхода к оценке стоимости имущества включает следующие этапы:

- изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) земельных участков, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому объекту (о цене предложения, дате выставления на продажу объектов-аналогов, физических характеристиках, местоположении объектов и др.);

- сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

- при корректировки цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки;

- согласование скорректированных стоимостей сопоставимых объектов и определения показателя стоимости оцениваемого объекта.

Вопрос 10. Оценка стоимости земельных участков с помощью доходного подхода. Основные цели оценки стоимости организации

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2.Расчет действительного валового дохода.

3.Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4.Определение величины чистого операционного дохода.

5.Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Основные цели оценки стоимости организации

Основные цели оценки бизнеса:

-- решение вопроса о частичной или полной купле-продаже бизнеса, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;

-- выход на фондовые рынки;

-- определение стоимости ценных бумаг предприятия в случае их купли-продажи на фондовом рынке и проведения различного рода операций с ними;

-- определение максимально приемлемых цен приобретения акций поглощаемых компаний;

-- реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);

-- оценка качества управления предприятием;

-- повышение эффективности управления предприятием;

-- внесение имущества в уставный капитал предприятия;

-- решение имущественных споров;

-- обоснование инвестиционных проектов развития предприятия;

-- управление финансами предприятия: оценка кредитоспособности, определение стоимости доли предприятия как залога при кредитовании;

-- страхование активов и деловых рисков;

-- антикризисное управление, осуществление процедуры банкротства;

-- оценка стоимости части имущества предприятия (в целях решения вопроса о купле-продаже части имущества для высвобождения неиспользуемых активов или расчетов с кредиторами в случае некредитоспособности, для получения кредита под залог части имущества, для страхования, передачи недвижимости в аренду, определения базы налога на имущество, оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия);

-- оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции или услуг (при их перекупке, приобретении другой фирмой, при установлении нанесенного деловой репутации предприятия ущерба, при использовании в качестве вклада в уставный капитал и др.);

-- выкуп акций у акционеров;

-- обжалование судебного решения об изъятии собственности, когда возмещение от изъятия бизнеса необоснованно занижено;

-- определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

-- эмиссия акций обществом.

При купле-продаже или реструктуризации предприятия потребность в оценке возникает во избежание споров о стоимости имущества предприятия (основных и оборотных средств) или бизнеса в целом с учетом его доходности в краткосрочном периоде и долгосрочной перспективе.

Еще на стадии создания предприятия независимая оценка может быть полезна при внесении имущества в уставный капитал. Так как деятельность оценщика регламентируется законодательством, отчет об оценке имеет юридическую силу и указанные в нем результаты определения стоимости могут быть использованы в суде при возникновении каких-либо имущественных споров, в частности относительно уставного капитала.

В процессе функционирования практически каждого предприятия необходима независимая оценка для управления финансами. Особенно эффективно используется оценка при кредитовании: отчет об оценке является необходимым документом для получения кредитов под залог имущества.

Список использованной литературы

1. Грязнова А.Г. ОЦЕНКА БИЗНЕСА, Учебник 2-Е ИЗД., ПЕРЕРАБ. И ДОП. 2009 М.:Финансы и статистика

2. Есипов В Е ОЦЕНКА БИЗНЕСА: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ. 3-Е ИЗД. 2010СПб.:ПИТЕР

3. Грязнова А.Г ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, 2-е изд. 2010 М.:Финансы и статистика

4. Комаров С.И., Варламов А.А. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНИК 2010 М.:ФОРУМ

5. Петров В.И. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.3-Е ИЗД. УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ 2010 М.:КноРус

6. Иванова Е.Н. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ ДЛЯ ВУЗОВ(ИЗД:4) 2010 М.:КноРус

7. Иванова Е.Н. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ: СБОРНИК ЗАДАЧ. УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ ДЛЯ ВУЗОВ 2010 М.:КноРус 8.Чеботарев Н.Ф ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА, УЧЕБНИК) 2010 М.:Дашков и К

9. Горемыкин В. А ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 6-е изд. Учебник для вузов 2010 М.:Издательство "Юрайт"

10. Горемыкин В. А ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 6-е изд. Учебник для вузов 2011 М.:Издательство Юрайт

11. Асаул А Н Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 2-е изд. 2010

Размещено на Allbest.ru