Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Факультет коммерции и маркетинга

Кафедра маркетинга

Бакалаврская работа

По специальности: «Маркетинг»

На тему: «Планирование деятельности коммерческого предприятия в недвижимости»

Автор: студентка Сухинина Екатерина Владимировна

Научный руководитель: Кулибанова Валерия Вадимовна

Декан факультета: д.э.н., профессор И.Д. Афанасенко

Зав. кафедрой: д.э.н., профессор Г.Л. Багиев

Санкт-Петербург, 2012



Оглавление

• Введение
• Глава 1. Сущность недвижимости как объекта коммерческой деятельности, ее типы и характерные черты
• 1.1 Понятие недвижимости, отличия недвижимого имущества от движимого
• 1.2 Правовое регулирование в сфере недвижимости
• 1.3 Основные типы недвижимости и их характеристика
• 1.4 Понятие и социально-экономическая сущность рынка недвижимости
• 1.5 Отличия рынка недвижимости от других секторов экономики
• 1.6 Ведущие субъекты рынка недвижимости, их характеристика
• Глава 2. Общая характеристика агентства ООО «АРИН» как субъекта коммерческой деятельности
• 2.1 Описание
• 2.2 Цели и миссия организации
• 2.3 Организационная структура предприятия
• 2.4 Маркетинговая среда ООО «АРИН»
• 2.5 Анализ микросреды коммерческого предприятия
• 2.6 Анализ макросреды коммерческого предприятия
• 2.7 Выявление КФУ предприятия
• 2.8 Оценка конкурентоспособности
• 2.9 Составление SWOT-анализа деятельности предприятия
• 2.10 Выявление проблемы, требующей решения
• Глава 3. Рекомендаций по совершенствованию деятельности коммерческого предприятия
• Заключение
• Список литературы


Введение

Российский рынок недвижимости отражает проблемы, которые происходят в современной российской экономике. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных рыночных секторов, несовершенством законодательной и нормативной базы, регламентирующей коммерческие операции с недвижимостью, слабой связью с финансовым рынком, что не способствует развитию ипотечных кредитов, с помощью которых в мире приобретается более половины жилья.

Отличительные особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности обусловливают необходимость глубокого изучения недвижимости как экономической категории, раскрытия ее сущности и роли в развитии рыночной экономики, с одной стороны, и овладения способами и навыками организации коммерческой деятельности на данном секторе экономики - другой.

В последние годы отмечается значительный рост коммерческих сделок на рынке жилья, наметились тенденции роста объемов и количества сделок на объектах промышленного и гражданского назначения. Многообразие операций, выполняемых в сфере строительства и коммерческого оборота недвижимости, и в большей степени жилой, повлекло за собой развитие профессионального состава участников этого рынка - агентов, риэлторов, консультантов, дизайнеров, девелоперов, страховщиков и т.д.



Глава 1. Сущность недвижимости как объекта коммерческой деятельности, ее типы и характерные черты

1.1 Понятие недвижимости, отличия недвижимого имущества от движимого

Категория «недвижимое имущество» была известна в России еще в 16 веке. Однако сам термин «недвижимость» появился в указе Петра I «О единонаследии» 1714 года и далее получил широкое распространение в нормативных актах, теории и практике.

Вначале в определении недвижимости давался лишь приблизительный список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения был положен естественный признак: часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи.

В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Признание в Законе «О земельной реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории «недвижимость».

Так, в Гражданском кодексе РФ (введен в действие с 1 января 1995 года), часть I, дано следующее определение недвижимости:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. ст. 130 ГК РФ Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом ст. 130 ГК РФ, которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг.

Таким образом, основными признаками, отличающими недвижимое имущество от движимого, являются:

1) данное имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению;

2) недвижимые вещи, а точнее любые сделки с ними, подлежат государственной регистрации.

Недвижимость - объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011..

С учетом того, что недвижимость может быть создана как природой, так и человеком (естественная и искусственная) можно выделить следующие объекты недвижимого имущества:

· жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);

· нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного назначения, коммунально-бытового, спортивно-культурного; объекты здравоохранения, образования, торговли);

· земельный фонд (земли сельскохозяйственного назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи т.д.);

· объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, земельные полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);

· инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газовые сооружения; сооружения связи; метрополитен; речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);

· инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий горэлектротранса);

· объекты специального назначения (церкви, кладбища, вокзалы).

1.2 Правовое регулирование в сфере недвижимости

Недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества тем, что для регулирования рынка недвижимости требуется знание и использование норм большинства отраслей права. Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом реформирования экономики, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества. Наибольшее удельное значение в регулировании отношений с недвижимостью имеет гражданское право.

Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.

1.3 Основные типы недвижимости и их характеристика

По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. Традиционно принято выделять жилую и коммерческую недвижимость.

В целом жилая недвижимость, подразделяемая на квартиры и дома, характеризуется большим числом признаков: площадью, инженерным оборудованием, числом спален, качеством отделки, этажностью, что отражается в цене 1 м жилья. Поэтому простейшей классификацией является группировка недвижимости по цене. Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011.

В РФ применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений:

В зависимости от продолжительности и характера использования жилья выделяют:

· первичное жилье - место постоянного проживания;

· вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

· третичное - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

В зависимости от комфортабельности и престижности жилья выделяют:

· элитное жилье, в том числе класс «А» и «А люкс»;

· жилье повышенной комфортности (бизнес-класс и класс «Б»);

· типовое жилье (эконом-класс и класс «С»);

· жилье низких потребительских качеств (социальное жилье);

В зависимости от периода строительства дома выделяют:

· дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

· дома, построенные с 1917 г. до конца 30-х годов, отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

· «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х годов, знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

· дома первого поколения индустриального домостроения (60-е года) -«хрущевки», характеризующиеся заниженными архитектурно технологическими параметрами;

· дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х годах, когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

· современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

В зависимости от применяемого материала наружных стен различают:

· дома с кирпичными стенами;

· панельные;

· монолитные;

· кирпично-монолитные;

· деревянные;

· дома смешанного типа.

Применительно к объектам коммерческой недвижимости, рассмотрим некоторые ее типы.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на:

· приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость;

· создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.

Особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности.

Недвижимость - важнейшая из составляющих национального богатства стран мира. На долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства. В то же время недвижимость в любом обществе - это объект отношений собственности. Наиболее активная, т.е. пользующая спросом, это жилая недвижимость, что и позволяет на ее примере рассмотреть характерные особенности, отличающие данный товар.

Товар на рынке недвижимости индивидуален, обладает эксклюзивными характеристиками, он единственный в своем роде. Например, каждое жилище отличается от другого по применяемым материалам, технологиям, качеству и эксплуатационным характеристикам коммунальных и энергетических систем.

Индивидуальность объекта недвижимости в значительной степени влияет на количество покупателей - число их достаточно ограничено, впрочем, как и количество товаров, способных удовлетворить запросы этих покупателей.

Кроме того, поскольку жилье обладает неподвижностью (стационарностью), то важное значение приобретает его местонахождение, то есть близость к транспортным средствам, вид из окна, удаленность социальной инфраструктуры. Например, покупатель жилья вместе с ним приобретает и набор различных характеристик местности - близость к месту работы, магазинам, местам отдыха и развлечений, качество окружающей среды, характеристики соседства.

Таким образом, местоположение - это прежде всего экономическая характеристика недвижимости, от которой зависит ценность объекта, где реально происходит взаимодействие спроса и предложения, встречаются покупатель и продавец, инвестор и девелопер, собственник и управляющий, протекают все процессы на рынке недвижимости.

Для рынка недвижимости характерно выделение первичного и вто-ричного рынка недвижимости. Первичный рынок объединяет все вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности. Вторичный рынок есть рынок, на котором происходит ку-пля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находя-щиеся в частной собственности. Следует отметить, что также подразделяется рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров. Но особенность деления рынка недвижимости на первичный и вторичный состоит в том, что на других рынках обращаются товары с иным сроком жизни, с другими возможностями по их перемещению в экономическом пространстве. На рынке недвижимости предложение привязано к вполне определенному региону, городу, микрорайону.

Среди отличительных особенностей товара недвижимость выделяется его специфическая оборотоспособность, что связано, в первую очередь, с его стационарностью. Недвижимость в процессе рыночного оборота не может быть физически перемещена и, в связи с этим, требуется такой способ оборота, который обеспечивал бы переход недвижимого имущества, как товара от одного владельца к другому при сохранении физической неподвижности самого объекта недвижимости. Таким способом является передача прав на недвижимость от одного лица к другому путем ее регистрации в государственных органах, определенных законодательством РФ.

1.4 Понятие и социально-экономическая сущность рынка недвижимости

Более полным будет следующее определение:

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и относительно низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной сферой вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

· создание новых объектов недвижимости;

· передачу прав на недвижимость;

· установление равновесных цен на объекты недвижимости;

· эксплуатацию (управление) объектов недвижимости;

· распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

· инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами.

1. Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

2. Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом рединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

3. Новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца.

4. Насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности (рис. 2.2).

Чаще всего рынок недвижимости характеризуют как одну из разновидностей инвестиционного рынка и выделяют несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих их структурную зависимость:

- наличие инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит к обмену между ними;

- возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

- наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

- проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

- наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и обладающих реальными или потенциальными возможностями для его приобретения;

- получение дохода от объекта инвестирования;

- необходимость управления для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности:

1. Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Недвижимость трудно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

2. Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

3. Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату или цену инфляция переносится в доход.

5. Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены.

6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Это делает недвижимость своего рода «арбитром» для портфелей финансовых активов.

7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания цен - чаще, чем на рынке недвижимости.

8. Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования). Обладая рядом отличительных особенностей, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли - продажи, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

· жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

· промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;

· земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Обобщая рассмотренные понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать его необходимо во взаимосвязи рынков товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости - интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг. Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам. Например, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: создания (развития) недвижимости; оборота недвижимости; управления и эксплуатации недвижимости.

1.5 Отличия рынка недвижимости от других секторов экономики

Рынок недвижимости является одним из важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Любые другие рынки (труда, капитала, ресурсов, товаров, услуг) не могут существовать без недвижимости как таковой. В то время как сама недвижимость является товаром, ее обращение на рынке опосредуется использованием труда, различных видов услуг, финансового капитала. Рынок представляет собой сложную структуру, цель которой свести покупателей и продавцов. Таким образом, одним из существенных отличий рынка недвижимости является значительный уровень издержек при осуществлении коммерческих сделок, получивших название - трансакционные издержки. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики представлены на рис. 2.4.

Существенно выше и затраты времени, необходимого на проведение сделок. Между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей проходит определенный период времени, так называемое, время экспозиции объекта на рынке, которое зависит от множества факторов.

Национальный рынок недвижимости - совокупность локальных (региональных) рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, эффективности инвестиций в недвижимость, уровню риска и другим. Также, различные пользователи объектов недвижимости обладают как разными потребностями, так и разным платежным спросом. В связи с особенностями продукта недвижимость, в частности, стационарностью, на рынке недвижимости спрос и предложение привязаны к региональной экономике. Например, рынок недвижимости Санкт-Петербурга отличается от аналогичного в Москве или в других городах РФ.

В рамках региональной экономики на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы:

1. Экономические:

· уровень и динамика доходов населения;

· уровень развития предпринимательской деятельности и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

· доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

· цены на рынке недвижимости;

· уровень арендной платы;

· цены и тарифы коммунальных платежей.

2. Социальные:

· уровень и тенденции изменения численности населения;

· уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения (с ростом образовательного уровня увеличивается и спрос).

3. Административные:

· налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на прибыль, имущество и т.д.);

· правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур);

· региональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля).

4. Условия окружающей среды:

· уровень развития социальной инфраструктуры;

· обеспеченность транспортными сетями;

· экологическая обстановка.

Взаимодействие вышеперечисленных факторов и определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. Можно еще учитывать национальные, культурные факторы, а также традиции населения региона, их предпочтения, что позволит полнее и точнее прогнозировать изменения спроса и предложения. Кроме того, привязка недвижимости к конкретному местоположению, значительное время на создание недвижимости, относительная долговечность зданий и сооружений обуславливает низкую эластичность предложения объектов недвижимости. Например, в случае, если даже спрос на объект возрастет и цены возрастут, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. В то же время, в случае избытка недвижимости цены, как показывает практика, могут оставаться прежними, т.е. низкими в течение нескольких лет до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.

Отличительной чертой рынка недвижимости является и то, что он находится в тесной взаимосвязи, как с финансовым рынком, так и с рынком иных потребительских товаров. И связано это прежде всего со спецификой самого недвижимого имущества, как объекта экономического оборота. С одной стороны, данный товар является потребительским, т.е. приобретаемым населением для личного потребления на длительный срок (жилая недвижимость), с другой стороны - инвестиционным товаром, т.е. используемым приобретателем для производства других товаров или услуг (коммерческая недвижимость). Следовательно, оборот недвижимости входит составной частью в движение капитала и оборот товаров. Такое переплетение потребления и инвестиций затрудняет исследование тенденций развития рынка недвижимости, в частности, проблем финансирования объектов недвижимости вусловиях различных мотиваций инвесторов.

Итак, рынок недвижимости имеет ряд присущих только ему особенностей:

· более сложные условия осуществления коммерческих сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и др.), в связи с чем трансакционные издержки на данном рынке значительно выше, выше и затраты времени, необходимого для заключения сделок;

· спрос и предложение, как правило не сбалансированы и в большей степени привязаны к региональной экономике;

· предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

· характерна для товаров на рынке недвижимости низкая ликвидность;

· более тесная связь с финансовым рынком, что усложняет прогнозирование развития рынка недвижимости и мотивации инвесторов;

· присутствует ограниченное число покупателей и продавцов.



1.6 Ведущие субъекты рынка недвижимости, их характеристика

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынков имеют сложную функциональную структуру (рис. 3.1).

Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать: органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик. Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

· выбор экономически эффективного проекта;

· создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

· получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

· поиск инвесторов;

· определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

· разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

· отбор и привлечение подрядчиков;

· контроль над осуществлением работ.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости. С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости:

· сделки купли-продажи, дарения, обмена (в том числе, выступая в качестве посредников);

· сдачу в аренду помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

· расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

· продажу объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

Профессиональными участниками рынка недвижимости являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, действующие на рынке недвижимости, общественные объединения и организации, координирующие деятельность указанных субъектов, а также уполномоченные органы государственной власти по управлению недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Основу профессиональных участников составляют юридические лица любой организационно-правовой формы, действующие на основании законодательства РФ и включенные в единый реестр риэлтерских агентств Санкт-Петербурга. Деятельность любого риэлтерского агентства можно разделить на 3 основных вида (табл. 3.1).



Кроме того, на рынке недвижимости можно выделить три группы риэлтерских фирм:

· крупные фирмы - отличаются значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок (30-50 в месяц). По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительство, в создание средств массовой информации, выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов;

· средние фирмы - заключают 10-20 коммерческих сделок в месяц. Также как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают минимальные сроки оформления сделок, проводят дилерские операции;

· мелкие фирмы - это по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников. Эта группа фирм постоянно уменьшается, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании некоторых видов деятельности и сертификации.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

недвижимость коммерческий рынок конкурентоспособность



Глава 2. Общая характеристика агентства ООО «АРИН» как субъекта коммерческой деятельности

2.1 Описание

«Агентство Развития и Исследований в Недвижимости» является профессиональным участником рынка недвижимости, способным обеспечить высокое качество услуг по консалтингу, аналитике и оценке, брокериджу и управлению. В настоящий момент в компании работают 152 человека.

Компания АРИН создана в ноябре 2006 года профессионалами рынка недвижимости, имеющими большой опыт продаж, управления и развития объектов недвижимости. http://www.arin.spb.ru/

ООО «АРИН» является многопрофильной компанией, предлагающей комплексный подход к решению вопросов в сфере недвижимости и бизнес планирования. ООО «АРИН» - одно из крупнейших агентств недвижимости в Санкт - Петербурге. Компания предоставляет широкий перечень услуг в двух сферах деятельности : коммерческий дивизион и дивизион жилой недвижимости. В коммерческом дивизионе компания предоставляет следующие услуги:

· Консалтинг и аналитические исследования( маркетинговые исследования, концепции развития объекта недвижимости, оценка инвестиционного проекта и т.д.);

· оценка ( объектов недвижимости, бизнеса, акций предприятия, машин и оборудования и т.д.);

· Брокеридж (операции на первичном рынке коммерческой недвижимости: услуги по аренде и продаже помещений в строящихся торговых и логистических комплексах, бизнес-центрах; операции на рынке «стрит-ритейла»: услуги по аренде и продаже встроенных коммерческих помещений в жилых домах и административных зданиях; операции на рынке зарубежной недвижимости;

· управление ( объектами недвижимости, управленческий консалтинг, эксплуатация объектов недвижимости);

· девелопмент (вrownfield development: редевелопмент промышленных территорий в центре Санкт-Петербурга, greenfield development: реализация проектов развития пригородных территорий под малоэтажную застройку);

А в дивизионе жилой недвижимости компания может проводить следующие виды деятельности:

* Операции на первичном рынке жилой недвижимости: услуги по покупке и продаже объектов в строящихся домах;

* Операции на вторичном рынке жилой недвижимости: услуги по покупке и продаже квартир и комнат, расселению коммунального жилья, обменам любой сложности;

* Операции на рынке аренды квартир, апартаментов и загородных объектов недвижимости.

Клиентами компании являются крупные российские и зарубежные организации, владеющие и инвестирующие в недвижимость, в числе которых: банки, строительные и инвестиционные компании, некоммерческие структуры.

На рынке жилой недвижимости применена технология работы участковых риэлтеров. Данная технология позволила систематизировано собирать, изучать самую свежую, достоверную информацию по каждому району города, которая хранится в единой базе данных агентства. Результат - все риэлтеры знают все про недвижимость своего города. Компанией «АРИН» накоплен значительный опыт по продаже земельных участков, коттеджей, загородных и дачных домов в Ленинградской области. Наличие объемной базы по предложениям земли, покупке и продаже позволяет удовлетворить практически любые запросы клиентов.

Сотрудничество с банками, количество которых постоянно пополняется, и ипотечным фондом. Специалисты ипотечного отдела компании оказывают полный комплекс услуг по организации и проведению сделок с привлечением ипотечных средств по любым банковским схемам.

АРИН - это компания со строго структурным разделением по сегментам рынка. Каждый сегмент - специализированный департамент, объединяющий узкопрофильных специалистов (департамент консалтинга и оценки, департамент коммерческой недвижимости, департамент жилой недвижимости, отдел ипотечного кредитования). Четкая, отлаженная схема взаимодействия между департаментами позволяет квалифицированно и всесторонне оценить любую задачу и предложить единственно рациональное решение.

Помимо оказания услуг по проведению сделок с объектами промышленного, торгового, офисного, складского назначения компания АРИН проводит:

· предварительную экспертизу возможности перевода жилых объектов в нежилой фонд и целей их использования;

· оценку объектов коммерческого фонда на основе сравнительного анализа аналогичных продаж за последний период;

· оценку выгодности предложения;

· оценку эффективности инвестиций в объект недвижимости для покупателя, а также совместно с юридической и бухгалтерской (финансовой) службами разработать оптимальные схемы проведения сделки с учетом снижения рисков и расходов клиента.

Центр юридического сопровождения специализируется на оказании полного спектра услуг по оформлению документов на недвижимое имущество и прочие виды имущественных прав.



2.2 Цели и миссия организации

В своей работе компания руководствуется принципом прозрачности отношений с клиентами, создавая новые стандарты качества и надежности их обслуживания. Индивидуальный подход, всестороннее изучение представленной проблемы - основополагающие принципы нашей работы, снискавшие заслуженное уважение среди наших клиентов. Благодаря четкой работе отдела продаж и маркетинговой службы, мы можем в полном объеме учесть те требования, которые предъявляют к жилой и коммерческой недвижимости современные покупатели. http://www.arin.spb.ru/

Для того, чтобы донести в полном объеме информацию о возможностях компании до потенциальных покупателей, а также для наиболее успешного продвижения на рынке объектов недвижимости клиентов ООО «АРИН» и застройщиков, ведется активная рекламная политика, включающая в себя публикации в печати - специализированные журналы и аналитические еженедельники, городскую наружную рекламу, а также современные информационные технологии. Сотрудники ООО «АРИН» надеются, что безупречная репутация компании среди партнеров и клиентов, гарантия индивидуального подхода, всестороннего внимания и заботы, а также конфиденциальность и безопасность проводимых сделок приведут новых участников рынка в ряды клиентов.

Миссия компании: улучшить качество и комфорт жизни людей. Максимально способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости, где отношения клиент-риэлтор-агентство основаны на взаимном доверии и уважении.

Цели ООО «АРИН» :

· Комплексно содействовать клиентам в решении жилищных вопросов любой

сложности на высоком профессиональном уровне;

· Неуклонно совершенствовать качество риэлторских услуг для создания комфортных условий на рынке недвижимости;

· Поддерживать и укреплять свою репутацию, оправдывая и предвосхищая ожидания каждого нашего клиента;

· Стремится к качественному лидерству на рынке недвижимости, расширяя свои возможности для предоставления клиентам максимально широкого спектра услуг;

· Собственным примером и успешным опытом оказания услуг формировать цивилизованный рынок недвижимости в Санкт - Петербурге.

Стратегии достижения цели:

1. Безупречная репутация на постоянной основе;

2. Индивидуальный подход к клиентам;

3. Широкая география присутствия на рынке;

4. Профессиональное обучение сотрудников;

5. Опора в развитии на партнерские отношения с компаниями из других сфер деятельности;

2.3 Организационная структура предприятия

Компания «АРИН» работает в единой структуре с четким распределением подразделений по направлениям деятельности. Таким образом, юридический отдел занимается обслуживанием производственного отдела, центра коммерческой недвижимости, отдела земли и загородной недвижимости. Маркетинговый отдел и бухгалтерия занимаются обслуживанием всей компании, а сервисная служба обслуживанием производственного отдела.

Данная система распределения ресурсов (по сравнению с открытием сети офисов, что характерно для больших компаний) позволяет:

1. повысить управляемость и увеличить качество взаимодействия между департаментами,

2. минимизировать затраты по аренде помещений,

3. создать оптимальное количество рабочих мест (содержание высококлассных юристов, маркетологов, а также офисных сотрудников в каждом подразделении является финансово неоправданным + возникают проблемы нехватки квалифицированных кадров).

Адаптация компании к внешней среде базируется на построении корпоративной культуры. Этого требуют новые отношения между потребителями и риэлторами, которые выходят за рамки таких посреднических услуг, как поиск продавца или покупателя.

Корпоративная культура агентства основывается на:

1. Тезисе «быть не просто посредниками, а специалистами, полностью отвечающими за чистоту и безопасность сделки». Сюда относится:

· Полная юридическая экспертиза правоустанавливающих документов;

· Послепродажное обслуживание (контроль за сроками выписки - снятие с регистрационного учёта, контроль за сроками выезда - освобождения квартиры, контроль отсутствия задолженностей по квартплате);

· Решение вопросов безопасности расчётов;

· Выдача гарантийных обязательств.

2. Создании наиболее полной и комфортной для клиентов системы предоставления услуг - разделение по направлениям:

· риэлтерские услуги;

· оформительские услуги (юридическое сопровождение, оформление ипотечных кредитов).

Высокая конкуренция определила маркетинговую стратегию взаимодействия «АРИН» с другими агентствами недвижимости - были созданы правила внутреннего поведения со списком лояльных партнёров, а также правила поведения в отношении агрессивных компаний (переманивающих клиентов, использующих чёрный PR). Политика агентства недвижимости «АРИН» - это отсутствие чёрного PR, т.к. было установлено, что этот метод абсолютно неэффективный и противоречащий ценностям компании. Сотрудники агентства недвижимости «АРИН» ориентируются на корпоративные сделки, т.е. такие сделки, которые проходят внутри компании, без участия других агентств. Это позволяет полностью контролировать процесс подготовки к сделке, а значит сократить число срывов. В отношении внутренней координации работа «АРИН» строго подчинена общей цели и регулируется стратегическим планом.

Для осознания сотрудниками компании организационных стратегий необходимо чтобы они охватывали все уровни и подразделения иерархии сотрудников, а также клиентов.

Задача высшего руководства состоит не только в разработке эффективной стратегии для агентства, но и удовлетворение интересов всех сторон процесса. Это значит, что общая стратегия не должна встречать сопротивления при грамотном её доведении до среднего звена сотрудников и тем более клиентов.

При разработке стратегических планов высшее руководство ООО «АРИН» должно рассмотреть наиболее важные программы для:

1. Клиентов. Риэлторы должны обеспечивать им хорошие варианты сделок, компания - минимальные комиссионные, а офисные сотрудники, юристы и бухгалтера - юридическую и финансовую безопасность.

2. Риэлторов. Агентство должно предоставить им высокую и стабильную зарплату, правовую и рекламную поддержу, а они обязаны максимально возможно повышать комиссионные от сделок, постоянно обеспечивать компанию заказами и приносить краткосрочную прибыль.

3. Менеджеров. Компания должна стимулировать их на качественный контроль за выполнением риэлторами своих планов, на помощь в увеличении комиссии и числа сделок, на привлечение большего количества клиентов за счёт увеличения рекламы и на увеличение краткосрочной прибыли.

4. Офисных сотрудников. Фирма должна предоставить им гарантию на соответствие зарплаты (оклада) перечню обязанностей без дополнительной нагрузки (в связи с отсутствием % системы оплаты), на получение премий и отпускных и на устранение конфликтных переговоров с клиентами (относящихся к компетенции риэлторов).

5. Учредителей. Они должны отвечать за безопасность компании, за финансовое обеспечение (займы); должны инвестировать собственные средства в развитие компании, нести ответственность за бренд, привлекать корпоративных клиентов, нести потери от неудачных вложений и штрафов.

6. Себя - директоров. Они должны обеспечивать согласование всех сторон, развитие компании, нести единоличную ответственность за всю работу компании, за получение долгосрочной прибыли, за сильный бренд.

2.4 Маркетинговая среда ООО «АРИН»

Любая организация находится и функционирует в рамках внешней и внутренней сред. Они предопределяют успешность функционирования компании, накладывают определенные ограничения на операционные действия и в какой-то степени, каждое действие компании возможно только в том случае, если среда допускает его осуществление.

Внешняя среда является источником, питающим организацию ресурсами, необходимыми для поддержания ее внутреннего потенциала на должном уровне. Организация находится в состоянии постоянного обмена с внешней средой, обеспечивая тем самым себе возможность выживания. Но ресурсы внешней среды не безграничны. И на них претендуют многие другие организации, находящиеся в этой же среде. Поэтому всегда существует возможность того, что организация не сможет получить нужные ресурсы из внешней среды. Это может ослабить ее потенциал и привести ко многим негативным для организации последствиям. Задача стратегического управления состоит в обеспечении такого взаимодействия организации со средой, которое позволяло бы ей поддерживать ее потенциал на уровне, необходимом для достижения ее целей, и тем самым давало бы ей возможность выживать в долгосрочной перспективе.

Изучение внутренней среды компании дает руководству возможность оценить внутренние ресурсы и возможности компании. Выявляя сильные и слабые стороны компании, руководство имеет возможность расширять и укреплять конкурентные преимущества и, соответственно, предупредить возникновение возможных проблем. Как и в случае с внешней средой, задача стратегического менеджмента компании поддерживать и улучшать стороны, которые увеличивают конкурентное преимущество компании в долгосрочном периоде.

2.5 Анализ микросреды коммерческого предприятия

Внутренняя среда организации - та часть общей среды, которая находится в ее пределах. Она оказывает постоянное и самое непосредственное воздействие на функционирование организации. Внутренняя среда имеет несколько срезов, состояние которых в совокупности определяет тот потенциал и те возможности, которыми располагает организация. Изучение внутренней среды направлено на уяснение того, какими сильными и слабыми сторонами обладает организация. Сильные стороны служат базой, на которую организация опирается в конкурентной борьбе и которую она должна стремиться расширять и укреплять. Слабые стороны -- это предмет пристального внимания со стороны руководства, которое должно делать все возможное, чтобы избавиться от них.

Анализ внутренней среды организации обычно проводится для сравнения положения компании с положением ближайших конкурентов (для оценки конкурентной стратегической позиции организации).

· Трудовые ресурсы.

Риэлторская деятельность не предполагает наличия специального образования, т.к. рынок образования не готовит специалистов в данной области. Все люди, работающие в агентстве, имеют высшее образование, но профессии и сферы деятельности до работы в ООО «АРИН» были довольно разнообразными. Все компетентны в сфере коммерции, некоторые имели собственный бизнес.

Например, Тетыш Андрей Анатольевич, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости», окончил с отличием Ленинградское высшее военное инженерное строительное Краснознаменное училище им. генерала А.Н. Комаровского. Одновременно так же окончил экономический факультет Ленинградского государственного университета. Проходил обучение в Международной банковском институте и на экономическом факультете шведского Stockholm University.

Немаловажным фактором является профессионализм сотрудников. И здесь некоторое преимущество на стороне крупных компаний. В ООО «АРИН» работают только профессионалы в сфере недвижимости с богатым опытом, знающие большинство нюансов своей работы, окружают клиента заботой и вниманием.

Сильные стороны:

- Текучесть кадров минимизирована (остаются профессионалы);

- Персонал проходит обучение на самой фирме, что делает работу более эффективной;

- Сотрудничество с консалтинговыми организациями по обучению новым технологиям, проведению тренингов и др.

· Управление

В целом агентство недвижимости «АРИН » имеет организационно - штатную структуру.

Если рассматривать каждый филиал, то в нем линейная организационная структура управления:

- Хорошая коммуникационная система от руководителей до подчиненных;

- Быстрая реакция исполнительных подразделений на прямые указания вышестоящих;

- согласованность действий исполнителей;

- оперативность в принятии решений;

- простота организационных форм и четкость взаимосвязей.

· Маркетинг

Услуга компании- это услуга особого спроса. ООО «АРИН» использует избирательную сегментацию, т.е разные товары, для разных типов рынка. Компания позиционирует себя как агентство, которое работает с людьми, а не с квартирами. ООО «АРИН» хочет как можно больше расширить комплекс предоставляемых услуг.

Компания использует современные средства продвижения своих услуг. Компания использует пиар, рекламу, стимулирование сбыта как средство продвижения своих услуг. В ООО «АРИН» есть отдел маркетинга.

...