Оценка рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры

Определение стоимости объекта оценки:

Зная коэффициент капитализации и арендную плату, находим стоимость объекта оценки:

С = А / Ккап = 15000 руб. / 0,0065 = 2 307629, 31 рублей.

Рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, полученной на основе доходного подхода составляет 2 307629,31 (два миллиона триста семь тысяч шестьсот двадцать девять рублей тридцать одна копейка ).

4.3 Расчет стоимости объекта с использование сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

* Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому;

* Выбор параметров сравнения:

* Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки:

* Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

На день оценки оценщик располагает информацией по предложениям продажи минимум трех объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Улан-Удэ, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. Существуют стоимостные и процентные поправки.

Рассмотрим в таблице 12 сравнение продаж трех аналогов трехкомнатных квартир г. Улан-Удэ.

Таблица 12 - Сравнение продаж четырех аналогов трехкомнатных квартир г.Улан- Удэ

Все характеристики сопоставимы. Различия между аналогами: площадь, цена продажи, строительный материал, этаж.

Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки. В таблице 13 приведен расчет с помощью стоимостных корректировок объектов с аналогичными характеристиками.

Таблица 13 - Расчет стоимости объекта оценки с помощью стоимостных корректировок

Из таблицы 13 находим удельную стоимость: = (Аналог 1+Аналог 2+Аналог 3) /3 = (41818+ 47904+ 47904) /3 = 45875, 33 рублей.

Из таблицы 11 находим стоимость объекта: = удельная стоимость * общая площадь = 45875, 33 * 55,1= 2527730, 68 (Два миллиона пятьсот двадцать семь тысяч семьсот тридцать рублей шестьдесят восемь копеек).

4.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты.

Рассмотрим таблицу 14 рыночные стоимости трех подходов объекта оценки Расположенного по адресу: Республика Бурятия, город Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Ключевская д. 92, кв. 39

Таблица 14 - Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости оценки недвижимости. Основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Сущность данного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем квартиры.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале.

Рассмотрим таблицу 15 показатели удельного веса трех подходов для вычисления рыночной стоимости.

Таблица 15 - Показатели удельного веса

Чтобы найти удельный вес подходов нужно все показатели сложить и разделить на количество показателей и перевести в проценты.

Затратный подход = 0 %.

Доходный подход = (40+30+50+50+35+45+40) / 7 = 290 / 7 = 41 = 0,41 %.

Сравнительный подход = (60+70+50+50+65+55+60) / 7 = 410 / 7 = 59 = 0,59 %.

Определение рыночной стоимости зависит от расчета стоимости подходов и удельного веса, из таблицы 15 знаем, что удельный вес затратного подхода составил 0 %; доходного подхода составил 0,41 %; сравнительного подхода составил 0,59 %.

Расчет стоимости затратного подхода не учитываем, т.к. полученная стоимость сильно завышена и не отражает реальной действительности на рынке.

Рассмотрим таблицу 14 и таблицу 15 и найдем рыночную стоимость объекта оценки.

По формуле высчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

V = ЗП * УВ + ДП * УВ + СП * УВ;

V = 10166942,70 * 0 + 2 307 629, 31 * 0, 41 + 2 527 730, 68 * 0,59 = 0+ 946128,02+ 1491361,10= 2437489,12 ( Два миллиона четыреста тридцать семь тысяч четыреста восемьдесят девять рублей двенадцать копеек).

5. Экспертное заключение о рыночной стоимости объекта оценки

На основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру пятиэтажного дома, расположенную по адресу: Республика Бурятия, город Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Ключевская д. 92, кв. 39, составляет:

2437489,12 руб.

(Два миллиона четыреста тридцать семь тысяч четыреста восемьдесят девять рублей двенадцать копеек).

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Заключение

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

В данной курсовой работе была проведена оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: Республика Бурятия, город Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Ключевская д. 92, кв. 39.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации;

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

4. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256;

5. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255;

6. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254;

7. Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков»

8. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 1994. 230с.

9. С. В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости М. Маросейка 2009 420 с.

10. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. -- 344 с.

11. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. -- 504 c.

12. http://www.labrate.ru/fso.htm (ФСО)

13. http://www.domofond.ru/ (Домофонд)

Приложение 1

Технический паспорт квартиры

Приложение 2

Жилая

Приложение 3

Жилая

Приложение 4

Жилая

Приложение 5

Кухня

Приложение 6

Санузел (раздельный)

Приложение 7

Коридор

Приложение 8

Аналог 1

Приложение 9

Аналог 2

Приложение 10

Аналог 3

Размещено на Allbest.ru