Оценка стоимости земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курс

«Оценка стоимости земельных участков»

Введение

Земля - основное богатство любого государства, один из важнейших показателей его ресурсного потенциала. Социально упорядоченное, научно-обоснованное и экономически эффективное использование земельных ресурсов и тесно связанных с ними других природных богатств - залог социально-экономического благосостояния и процветания, как отдельных регионов, так и России в целом.

Расположенная в центре Поволжья и занимающая по экономическому развитию одно из ведущих мест, как в Приволжском федеральном округе, так и во всей Российской Федерации Самарская область может рассматриваться в качестве достаточно яркого примера для описания процессов формирования земельного рынка.

В связи с проведением земельной реформы возникли новые земельные отношения, которые характеризуются наличием разных форм собственности, возможностью совершения сделок с землей, необходимостью обеспечения прав на компенсацию причиненного ущерба, связанного с изъятием земель.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения и иных государственных целей) и индивидуальную оценку единичных участков.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной территории.

Индивидуальная - единичных объектов собственности на конкретную дату осуществляется на основе «Закона об оценочной деятельности». Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка.

Глава 1. Понятие земли как объекта оценки. Краткий обзор нормативно-правовой базы

1.1 Специфика земли как объекта оценки

земля оценка кадастровый номер рента

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующий в создании всех других продуктов и благ. Кроме того, земля является базисной составляющей любой недвижимости.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) постоянно изменяющейся нормативно правовой базой;

3) неразвитостью земельного рынка.

Специфика земли как объекта оценки:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести (т.е. не является результатом предшествующего труда);

2. Пространственно ограничена;

3. Не заменима другими средствами производства;

4. При оценке всегда следует учитывать возможность многоцелевого использования земли;

5. В отличие от других объектов недвижимости, к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а так же амортизации, поскольку срок эксплуатации ЗУ не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличии от других улучшений, со временем, как правило, увеличивается.; (При правильном использовании не изнашиваемая (неистощимая) - для с/х земель);

6. Территориально разнокачественная - отсюда разный уровень затрат на получение дохода;

7. Земельный фонд является основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (лесной и водный фонды);

8. Использование и охрана земли, как основы государственной безопасности и среды проживания народов в РФ, является функцией государственных органов.

Таким, образом, стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования в качестве природного ресурса, основы среды проживания и объекта недвижимости.

1.2 Нормативно-правовая база в области земельных отношений

Нормативно-правовая база земельных отношений начала свое формирование еще в 90-е годы. До 1990 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей.

Начиная с 1990 г. по настоящее время можно выделить три основных этапа становления нормативно-правовой базы рынка земли.

В период с 1990 г. по сентябрь 1993 г. был осуществлен переход от исключительно государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм, от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению с ограничением по отдельным признакам. 23 ноября 1990 года был принят Закон РСФСР «О земельной реформе», закрепивший основные цели и этапы проведения земельной реформы. В частности, данный Закон устанавливал, что земельная реформа имеет целью перераспределение земель в интересах создания условий для равномерного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земли на территории РСФСР.

Земельный кодекс РСФСР, принятый 25 апреля 1991 года, ввел ряд статей, касающихся права собственности на землю. Земля в собственность могла предоставляться исключительно гражданам и только для сельскохозяйственных целей и индивидуального жилищного строительства. Что касается купли-продажи и других сделок с землей, то кодекс отсылал к статье 12 Конституции РСФСР. Данная статья допускала продажу или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, исключительно государству в лице Советов народных депутатов.

Впервые возможность продажи земельного участка, не обусловленная сроком его приобретения, была предусмотрена Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России». Пунктом 12 Указа гражданам была разрешена продажа земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, другим гражданам с оформлением сделок через местную администрацию в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости или за выслугу лет; при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые и обслуживающие предприятия на селе. Указом было также разрешено работникам сельскохозяйственных предприятий, имеющим земельные доли, продавать их другим работникам хозяйства или хозяйству по свободным ценам. Законом РФ от 23 декабря 1992 года «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» разрешалась их купля-продажа с условием сохранения целевого назначения, кроме купли-продажи, другие сделки с земельными участками не допускались.

Радикальные меры по развитию частной собственности на землю были предусмотрены Указом Президента РФ «О продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 25 марта 1992 года и Указом Президента РФ от 14 июня 1992 года, утвердившим порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности».

Согласно этим актам Президента РФ покупателями земельных участков могли быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР». Таким образом, впервые было предусмотрено право (применительно к указанным случаям) несельскохозяйственных организаций стать собственниками земельных участков.

В 1992 г. в Конституцию РСФСР были внесены изменения, по которым устанавливались следующие формы собственности на землю: государственная (федеральная, республик в составе РФ, автономных областей и округов, Москвы и Санкт-Петербурга), муниципальная (района, города), частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая).

В период с октября 1993 года по 1996 год исключительное значение имел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года. Земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости, а граждане и юридические лица - собственники земельных участков - получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Было принято регулирование оборота земельных участков гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и других видов специального законодательства и вышеназванным Указом. Указ предусмотрел регистрацию прав на землю в органах Роскомзема, утвердил новую форму свидетельства на право собственности.

Основополагающие нормы в области регулирования земельных отношений ввела новая Конституция Российской Федерации 1993 года. Она закрепила право частной собственности на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками.

Период с 1996 г. и по настоящее время характерен началом формирования единого правового режима недвижимого имущества и первыми попытками государственного учета, оценки и регистрации прав на объекты недвижимости, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений.

Так в Указе Президента РФ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 года установлено следующее правило: «Приватизацию зданий, строений, сооружений помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующих долей земельного участка), на которых они расположены».

Преобразование государственной земельной собственности в частную собственность влияет как на правовой режим земель, переданных в частную собственность, так и на правовой режим тех земель, которые продолжают оставаться в государственной собственности.

Ранее действовал порядок разграничения собственности на землю Федеральный закон № 101-ФЗ от 17 июля 2001 «О разграничении государственной собственности на землю» установил порядок отнесения земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Важным событием в развитии земельных отношений послужило принятие в октябре 2001 года нового Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) 136-ФЗ.

Земельный кодекс ориентирован на рыночную экономику и, в первую очередь, на становление и развитие рынка земли, содержит исчерпывающий перечень вопросов, подлежащих в правовом акте такого уровня. Положительным является то, что данный кодекс на федеральном уровне определил права на землю иностранных граждан и юридических лиц; создал определенные юридические гарантии получения в собственность земельных участков (правда, только для строительства) граждан и юридических лиц путем установления исчерпывающего перечня оснований, по которым земельные участки в частную собственность не передаются. Важным является также и то обстоятельство, что ФЗ РФ 137 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 года предусматривает порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при передаче их в собственность граждан и юридических лиц.

Вступление в силу в конце 2001 г. нового Земельного кодекса позволило интенсифицировать процесс приватизации земли. В 2002 г. законодатель, в интересах бюджета, увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. - еще в 1,8 раза, в 2004 - в 1,1 раза. Эти коэффициенты, а так же дифференциацию ставок земельного налога по размеру населенных пунктов и порядок исчисления налога межселенных территорий был определен Законом РФ от 11 октября 1991 года № 1738-1 (утратил свою силу!!!).

Абсолютное большинство сделок с землей совершается в городах, земли сельскохозяйственного назначения в открытый оборот вовлечены очень слабо. Однако принятие федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24 июля 2002 г.) создало новый, практически неосвоенный рынок, который обещает стать одним из самых выгодных объектов, как для внутренних, так и для иностранных инвестиций.

Данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и земельных долей. Действие вышеупомянутого Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

На сегодняшний день система земельного права по основным положениям сформирована. Среди всех законодательных актов основным является Конституция Российской Федерации. Среди относящихся к земельному праву законов России можно отметить такие, как Земельный , Водный, Лесной, Градостроительный Кодексы, Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Следующими источниками земельного права в иерархии подзаконных актов являются постановления Правительства РФ. Во исполнение своих полномочий Правительство РФ активно участвует в формировании земельного права. Об этом свидетельствуют такие акты Правительства, как: «Об утверждении Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра». Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

К законам, регулирующим земельные отношения, относятся и законы субъектов Федерации. Нельзя не отметить, что Самарская область является одним из первых субъектов РФ по созданию регионального земельного законодательства.

Среди законодательных актов Самарской области по земельным вопросам центральное место занимает Закон Самарской области от 11.03.2005г. № 94-ГД «О земле».

Итак, система правового регулирования земельных отношений регламентирует направление развития рынка, определяет систему вещных прав на участки и порядок изменения этих прав, защищает права субъектов рынка, а так же закрепляет основные понятия и определения земельного рынка.

Глава 2. Основные понятия курса

Земельные отношения

Земельная собственность, оборот и рынок земли являются ключевыми понятиями в системе земельных отношений, а земля -- базисом размещения и функционирования производительных сил народного хозяйства.

Земельные отношения -- часть системы производственных отношений, возникающих в обществе по поводу распределения, использования и распоряжения землей.

Субъектами земельных отношений являются физические и юридические лица, государственные органы и прочие субъекты хозяйственной деятельности.

Структурная схема земельных отношений.

Рис. 2.1. Основные элементы структуры земельных отношений

Землепользование и земельное законодательство в Российской федерации основываются на следующих принципах (Ст. 1 ЗК РФ):

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которого правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Участники земельных отношений (Ст. 5 ЗК РФ)

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Выделяют следующие категории субъектов:

- собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

- обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Объекты земельных отношений (Ст. 6 ЗК РФ)

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный фонд

Все земли на территории РФ объединены в земельный фонд.

Земельный фонд - это совокупность всех земель на определенной территории в пределах границ (в стране, области районе и т.д.) являющихся объектами хозяйствования, собственности, и иных прав.

Любой земельный участок в составе земельного фонда, в зависимости от своих природных, качественных характеристик и вида наиболее оптимального его использования может быть вовлечен в ту или иную сферу хозяйствования.

В различных сферах деятельности земля используется по разному, поэтому земельный фонд подразделяется на категории земель, которые различаются по двум признакам:

- целевому назначению

- правовому режиму использования и охраны.

Целевое назначение земельного участка - это совокупность категории земель и разрешенного использования.

В соответствии с целевым назначением, согласно ст. 7 ЗК РФ выделяют следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

В кодексе не выделена категория садоводческих огороднических и дачных объединений - они входят в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Характеристика земельного фонда Самарской области по целевому назначению приведена в таблице 1.

Таблица 1. Распределение земель Самарской области по категориям

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

- земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Каждая категория земель характеризуется определенным правовым режимом землепользования, законодательно закрепленными правилами обращения и использования земель.

Разрешенное использование земельного участка - варианты эксплуатации земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся обременений и сервитутов.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ст. 37, "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)).

Разрешенное использование может содержать требования:

· К способам использования земельного участка;

· К плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией, строительными нормами и правилами;

· К размещению социально-культурных, промышленных и иных зданий в пределах соответствующей зоной градостроительной ценности;

· К предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую среду;

· По сохранению зеленых насаждений, а так же другие требования устанавливаемые федеральным законом.

Правовой режим земель определяется их принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральным законом, и требованиями специального законодательства Российской Федерации.

Виды и состав территориальных зон.

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

- жилые,

- общественно-деловые,

- производственные зоны,

-зоны инженерной и транспортной инфраструктур,

-зоны сельскохозяйственного использования,

-зоны рекреационного назначения,

-зоны особо охраняемых территорий,

-зоны специального назначения,

-зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

(ст. 35, "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

Земельные участки и их части

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (Ст. 11.1. ЗК РФ).

Два объекта - земельный участок и часть земельного участка - это объекты рыночного оборота и экономической деятельности. Именно с этими объектами приходится иметь дело практикующим оценщикам.

Объектами рынка, то есть предметами, с которыми совершаются сделки, являются земельные участки и их части.

Каждому земельному участку и объекту капитального строительства присваивается кадастровый номер.

Кадастровый номер - государственный учетный номер, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным объекту недвижимого имущества при осуществлении государственного учета в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (ст. 12, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)).

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее также - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Земельные участки образуются при:

а) разделе;

б) объединении;

в) перераспределении земельных участков;

г) выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам (Ст. 11.9. ЗК РФ).

Устанавливаются предельные нормы, по которым образуются участки:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Ранее действовало понятие делимости земельного участка - теперь оно отсутствует.

Законом Самарской области № 94-ГД от 11 марта 2005 года были установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков (следовательно, не могут быть разделены на более мелкие участки) (ст. 13):

- Минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, составляет:

1) для садоводства - 0,03 гектара;

2) для огородничества - 0,06 гектара;

3) для дачного строительства - 0,05 гектара;

4) для животноводства - 1 гектар;

5) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 5 гектаров.

Так же определены максимальные размеры земельных участков, выделяемых из земель Самарской области, бесплатно!

- Максимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, составляет:

1) для садоводства - 0,25 гектара;

2) для огородничества - 0,5 гектара;

3) для дачного строительства - 0,25 гектара;

4) для животноводства - 5 гектаров.

В настоящее время выделяют следующие виды земельных участков:

1. Земельный участок - определение выше.

2. Многоконтурный земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров границ.

Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка.

Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

3. Единое землепользование (в отношении ранее учтенных участков).

Согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (например, лесные участки), считаются ранее учтенными земельными участками.

...